Zone UEZone urbaine à Herbignac

Le présent règlement s'applique à l'ensemble du territoire de la commune d’Herbignac.

• Règles et législations particulières

S’ajoutent aux règles du PLU, toute règle ou disposition découlant de législations et règlementations particulières, et notamment : loi Littoral, code civil, code rural, code forestier, code des communes, code des impôts, code de l’environnement, code de la voirie routière, règlement sanitaire…

• Règlement National d’urbanisme

Conformément au code de l’urbanisme : Article R111-2, R.111-4, R.111-26, et R.111-27 du Code de l’Urbanisme • Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.

• Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.
• Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.
• Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sontde nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Outre les dispositions ci-dessus, sont et demeurent applicables tous les autres articles du code de l'urbanisme ainsi que toutes les autres législations en vigueur sur le territoire.

• Servitudes d’utilité publique

S’ajoutent ou se substituent aux règles propres du PLU, les prescriptions prises au titre de législations spécifiques concernant notamment les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation ou l’occupation du sol et qui sont reportées sur le plan et la liste des servitudes annexés au présent PLU.

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en :

• Zones urbaines mixtes ou spécialisées (U)
• Zones à urbaniser (AU)
• Zones agricoles (A)
• Zones naturelles et forestières (N)

Les délimitations de ces zones sont reportées sur les documents de graphiques du règlement du PLU. Chaque zone est désignée par un indice en lettre majuscule (ex : UB). Les zones peuvent comprendre des sous-secteurs qui sont désignés par l’indice de zone accompagné d’une lettre minuscule (ex : UBk). Sur chacune de ces zones, un règlement spécifique s’applique dictant ce qu’il est possible de faire, ce qui y est interdit et parfois ce qui y est préconisé. Ces dispositions se déclinent au niveau de 16 articles.

• Les zones urbaines, dites « zones U »

Sont classés en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Les zones urbaines regroupent les zones urbaines mixtes (UA, UB) et les zones urbaines spécialisées (UE).

• Les zones à urbaniser, dites « zones AU »

Sont classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Une distinction est à effectuer entre les zones 1AU et 2AU :

• Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de celle-ci, elle est classée en 1AU. Le règlement ainsi que, pour certaines de ces zones, des orientationsd’aménagement et de programmation, définissent leurs conditions d’aménagement et d’équipement.
• Lorsque les voies publiques et les réseaux existants à la périphérie immédiate de la zonen’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de la zone, elle est classée en 2AU. Son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du PLU.
• Les zones agricoles, dites « zones A »

Sont classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de la valeur agricole ou conchylicole des terres ou de la richesse du sol ou du sous-sol. Seules peuvent être admises dans certains secteurs de ces zones les aménagements, constructions et installations nécessaires à l’exercice de l’activité agricole et celles nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

La CDPENAF (Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels Agricoles et Forestiers) doit être consultée selon les modalités et cas prévus par les dispositions législatives ou règlementaires des codes de l’urbanisme.

• Les zones naturelles, dites « zone N »

Sont classés en zone naturelle les secteurs du territoire, équipés ou non, à protéger en raison, soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique et écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels.

La CDNPS (Commission Départementale de la Nature des Paysages et des Sites) doit être consultée selon les modalités et cas prévus par les dispositions législatives ou règlementaires des codes de l’urbanisme et de l’environnement.

En plus du règlement graphique délimitant les zones urbaines, à urbaniser, agricoles et les zones naturelles et forestières, les documents graphiques comportent également :

• Les emplacements réservés

Les documents graphiques du PLU fixent les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts en précisant leur destination, ainsi que les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires (suivant indications portées sur le document graphique et en annexe au PLU).

• Les Espaces Boisés Classés (EBC)

Ce classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue au Code Forestier (articles L. 311-1 et suivants).

Dans tout espace boisé classé, les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation préalable (article L.130.1 du Code de l’Urbanisme). Dans tout espace boisé, aucun particulier ne peut user du droit d'arracher ou de défricher ses bois sans en avoir préalablement obtenu une autorisation administrative.

Les défrichements des terrains boisés non classés dans le PLU sont soumis à autorisation dans les cas prévus par le code forestier (notamment dans les massifs de plus de 4 hectares) et quelle qu’en soit leur superficie, dans les bois ayant fait l’objet d’une aide de l’Etat ou propriété d’une collectivité locale.

• Les éléments protégés au titre de l’article L.123-1-5-III-2° du Code de l’urbanisme

Sont identifiés et localisés aux documents graphiques du PLU au titre de l’article L.123-1-5-III-2° du Code de l’urbanisme, les éléments suivants, à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou écologique :

• Les bâtiments remarquables à protéger : Le patrimoine identifié au règlement graphiqueau titre de l’article L.123-1-5-III-2° du Code de l’urbanisme doit être protégé. Les travaux ayant pour effet de modifier les éléments bâtis doivent être précédés d’une déclaration préalable. Ils sont autorisés dès lors qu’ils ne portent pas atteinte à la valeur de ce patrimoineou qu’ils sont rendus nécessaires pour assurer la sécurité des usagers, la salubrité des locauxou la mise aux normes pour les personnes handicapées, âgées. En tout état de cause, tous les travaux réalisés sur ces éléments doivent préserver leurs caractéristiques historiques ouculturelles, leur ordonnancement et les proportions de leur volumétrie, l’usage des matériauxd’origine. Les éventuelles extensions de ces éléments bâtis doivent respecter la volumétrie du bâtiment à étendre et ne pas compromettre la cohérence de l’organisation générale du bâti et du paysage urbain dans lequel ils s’insèrent. Les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie de ces constructions remarquables devront être précédés d’un permis de démolir. La démolition pourra être autorisée dès lors qu’elle est rendue nécessaire pour assurer la sécurité des usagers ou la salubrité des locaux.
• Le petit patrimoine : Le patrimoine ou le petit patrimoine identifié au règlement graphiqueau titre de l’article L.123-1-5-III-2° du Code de l’urbanisme doit être protégé. Les déplacements des éléments de petit patrimoine sont autorisés dès lors qu’ils ne portent pasatteinte à la valeur de ce patrimoine ou qu’ils sont rendus nécessaires pour assurer la sécuritédes usagers. En tout état de cause, ils devront être précédés d’une autorisation d’urbanisme. Il peut s’agir de (liste non exhaustive) : puits, fours, moulin, lavoirs, fontaines et croix.
• Les haies : Les haies identifiées au règlement graphique au titre de l’article L. 123-1-5— III-2°Code de l’urbanisme, doivent être préservées. Les travaux ayant pour effet de détruire oude porter atteinte à une haie repérée au règlement graphique doivent faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme.

Cette dernière pourra être refusée ou soumise à des conditions particulières si les travaux sont de nature à leur porter atteinte de manière irrémédiable, lesprincipaux critères de décision étant l’état sanitaire des arbres, la fonction précise de la haie, la sécurité, la fonctionnalité agricole et la fonctionnalité des accès. En cas d’arrachage, en tant que mesure compensatoire, une haie devra être plantée dans les mêmes proportions que celle détruite (linéaire supérieur ou équivalent) et de manière à remplir une fonction similaire.

• Les jardins remarquables : Les jardins remarquables identifiés au règlement graphique autitre de l’article L.123-1-5-III-2° du Code de l’urbanisme doivent être protégés. Les travauxayant pour objet de démolir ou de porter atteinte à la qualité paysagère du site devront être précédés d’une autorisation d’urbanisme.
• Zones de sensibilité archéologique

Des sites de sensibilité archéologique protégés par la loi sont recensés sur le territoire. Ceux-ci figurent sur un plan en annexe du PLU. Les opérations d'aménagement, de construction d'ouvrages ou de travaux envisagées sur ces sites sont susceptibles d'affecter des éléments du patrimoine archéologique. Elles ne peuvent être entreprises que dans le respect des mesures de détection et, le cas échéant, de conservation et de sauvegarde par l'étude scientifique ainsi que des demandes de modification de la consistance des opérations. Le service régional de l’archéologie doit être saisi selon l’importance du projet (seuils minimum d’emprise au sol variables selon les secteurs).

Hors zones arrêtées pour saisine, le préfet de région – DRAC des Pays de la Loire, sera systématiquement saisi pour les créations de ZAC et les opérations de lotissements affectant une superficie supérieure ou égale à 3 ha, les travaux listés à l’article 4 du décret susmentionné, les aménagements et ouvrages qui doivent être précédés d'une étude d'impact en application de l'article

L. 122-1 du code de l'environnement, ainsi que les travaux sur les immeubles classés au titre des monuments historiques qui sont dispensés d'autorisation d'urbanisme mais sont soumis à autorisation en application de l'article L. 621-9 du code du patrimoine.

En outre, sur l’ensemble du territoire communal, s’applique par ailleurs l’article L. 531-14 du code du patrimoine : « Lorsque, par suite de travaux ou d'un fait quelconque, des monuments, des ruines, substructions, mosaïques, éléments de canalisation antique, vestiges d'habitation ou de sépulture anciennes, des inscriptions ou généralement des objets pouvant intéresser la préhistoire, l'histoire, l'art, l'archéologie ou la numismatique sont mis au jour, l'inventeur de ces vestiges ou objets et le propriétaire de l'immeuble où ils ont été découverts sont tenus d'en faire la déclaration immédiate au maire de la commune, qui doit la transmettre sans délai au préfet. Celui-ci avise l'autorité administrative compétente en matière d'archéologie » :

La protection des collections publiques contre les actes de malveillance (article 322.2 du Code Pénal) se résume comme suit : « Quiconque aura intentionnellement détruit des découvertes archéologiques faites au cours de fouilles ou fortuitement ou un terrain contenant des vestiges archéologiques sera puni des peines mentionnées à l’article 322 ».

Confère annexes du PLU : plan et arrêté préfectoral.

• Les zones humides

Les zones humides figurant aux documents graphiques sont protégées dans leur intégrité spatiale et leurs fonctionnalités. Les remblaiements, affouillements, exhaussements de sols, dépôts de matériaux, assèchements, drainages et mises en eau y sont interdits. Les restrictions admises à la préservation des zones humides concernent la sécurité, le passage des réseaux, les exhaussements, affouillements et remblaiements liés à la restauration de zones humides.

Dès lors que la mise en œuvre d’un projet, présentant un caractère d’intérêt général, conduit, sans alternative avérée, à la disparition de zones humides, les mesures compensatoires proposées par le maître d’ouvrage doivent prévoir dans le même bassin versant, la recréation ou la restauration de zones humides équivalentes sur le plan fonctionnel et de la qualité de la biodiversité. A défaut, la compensation porte sur une surface égale au moins à 200% de la surface supprimée.

• Les zones inondables

Il est rappelé concernant la SNGRI et le PGRI que :

• La stratégie nationale de gestion des risques inondation affirme la nécessité de penser l’aménagement des territoires dans une logique d’aménagement durable, et vise à cette fin le triple objectif d’augmenter la sécurité des personnes, de stabiliser –voire réduire- le coût des dommages liés aux inondations et de réduire les délais de retour à la normale des territoires sinistrés. Sa déclinaison territoriale se fait à l’échelle des grands bassins hydrographiques, principalement au travers de Plans de gestion des risques d’inondations. En application de l’article L 566-7.1 du code de l’environnement le PGRI et le SDAGE disposent d’une partie commune. Comparé au SDAGE, le PGRI traite plus spécifiquement des dispositions relatives à la réduction de la vulnérabilité du territoire. Par arrêté en date du 25 novembre 2015, le Préfet coordonnateur du bassin a adopté le PGRI Loire Bretagne, applicable pour la période 2016-2021. Ce document opposable depuis le 22 décembre 2015, formalise la politique de gestion des inondations sur la totalité du bassin, qu’elles soient issues des submersions marines, de débordements de cours d’eau ou de toute autre origine, et identifie les priorités pour le bassin. Qu’elles soient inscrites ou non dans le périmètre d’un territoire à risque important d’inondation toutes les communes doivent le prendre en compte dans les conditions suivantes :

Opposable à l’administration et à ses décisions, le PGRI a une portée directe sur le document d’urbanisme et les programmes et décisions administratives dans le domaine de l’eau ; les SCoT et les PLU doivent s’inscrire dans un rapport de compatibilité avec ses objectifs, orientations fondamentales et dispositions dans les conditions sont fixées par les articles L 566-7 du code de l’environnement et L 131-1 et L 131-7 du code de l’urbanisme. Il est nécessaire de se reporter aux annexes dédiées du PLU.

• Les retraits par rapport aux voies

Les documents graphiques font apparaître les retraits à respecter par rapport aux voies (départementales et voie ferrée). Les articles 6 des différentes zones détaillent les marges de retrait à respecter en fonction des voies et, quand il y a lieu, de la destination du projet.

• Les secteurs affectés par le bruit

Les bâtiments à construire, dans les secteurs affectés par le bruit repérés aux documents graphiques du PLU, doivent présenter un isolement acoustique minimum contre les bruits extérieurs conformément aux décrets n°95-20 et 95-21.

Pour les bâtiments d’habitation, l’isolement acoustique minimum est déterminé selon les articles 5 à 9 de l’arrêté du 30 mai 1996.

Pour les bâtiments d’enseignement, l’isolement acoustique minimum est déterminé selon les articles 5 et 8 de l’arrêté du 9 janvier 1995.

• Les bâtiments pouvant changer de destination en zone A et N

Le changement de destination des bâtiments agricoles identifiés sur les documents graphiques est autorisé, sous réserve que les modifications apportées :

• ne nuisent pas au caractère naturel et agricole du secteur,
• ne génèrent pas de gêne pour le développement des activités agricoles environnantes (respect des règles de réciprocité vis-à-vis des bâtiments agricoles : article L. 111-3 du code rural) respectent les principales caractéristiques des bâtiments,
• soient destinées à de l’habitation et/ou à de l’hébergement de type gîte et chambres d’hôtes, restauration, commerce des produits de la ferme.

Une annexe du règlement identifie ces bâtiments. Avant tout éventuel projet de changement de destination d’un bâtiment de la liste en annexe, le dépôt d’un certificat d’urbanisme est fortement recommandé.

Le changement de destination ou le passage d’une destination à une autre, avec ou sans travaux, nécessite le dépôt d’une autorisation d’urbanisme. Le changement de destination d’un bâtiment ou partie de bâtiment désigné par le PLU est alors soumis, en zone agricole, à l'avis conforme de la Commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers (CDPENAF) et, en zone naturelle, à l'avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS).

• Les secteurs de mixité sociale renforcée

Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. Les opérations d’aménagement et de construction réalisées sous forme de ZAC, lotissement, permis groupés comporteront au minimum 30% de logements locatifs aidés ; Dans le cas où le pourcentage minimum fixé au sein de l’article 2 de chaque zone et secteur ne donnent pas un nombre entier au regard du nombre total de logements prévus, le résultat est arrondi à l’unité supérieure ; sauf pour les petites opérations, dont le nombre de logements locatifs aidés à créer est fixe, à savoir :

• Opérations inférieures ou égales à 3 logements : non concernées
• Opérations de 4 ou 5 logements : 1 logement
• Opérations de 6 ou 7 logements : 2 logements Pour ces petites opérations, une mutualisation de l’objectif est possible entre plusieurs opérations réalisées simultanément sur la commune, à condition que l’objectif global de 30% soit respecté.

Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. L'adaptation mineure doit rester strictement limitée et ne peut être apportée que pour un faible dépassement des normes prévues aux articles du règlement de chaque zone. En outre, lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'immeuble avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.

Sauf dispositions particulières exprimées dans les différents articles des règlements de zones, les dispositions des articles 3 à 16 ne s’appliquent pas aux occupations et utilisations du sol suivantes :

• Les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des réseaux d’utilité publique (transformateurs, supports de transport d'énergie ou de télécommunications, armoires, schelters, châteaux d'eau, station de relevage et d’épuration, abri pour arrêt de transports collectifs, etc.).
• Certains ouvrages exceptionnels tels que : constructions et clôtures liées aux cimetières, clochers, mats, pylônes, antennes, … dans la mesure où ils ne sont pas interdits dans les deux premiers articles des différents règlements de zones.

Conformément à l’article L. 111-23 du Code de l’urbanisme, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 111-11, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

En application de l’article R. 421-28 du même code, doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction sur l’ensemble du territoire communal (voir délibération municipale annexée).

Conformément à l’article L. 151-34 du Code de l’urbanisme, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la réalisation d’aire de stationnement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat.

Conformément à l’article L. 151-33 du Code de l’urbanisme, lorsque le plan local d'urbanisme impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations imposées par le présent règlement en matière de réalisation d’aires de stationnement sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat (cf. article 12 des différentes zones du règlement), il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même :

• soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération,
• soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

Lorsqu'une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d'une concession à long terme ou d'un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux deux premiers alinéas du présent article, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l'occasion d'une nouvelle autorisation. La mutualisation des aires de stationnement est encouragée.

Dans toutes les zones, l'accès direct des constructions sur les Routes Départementales et les pistes cyclables est limité et réglementé suivant les dispositions définies dans les articles 3 du présent règlement. Les principes inscrits au schéma départemental des mobilités s’appliquent aux routes départementales. Sauf exception et hors agglomération, les marges de reculs suivantes s'appliquent le long des routes principales de catégorie 1 (RP1), notamment les RD574 et RD774 :

• 100 mètres pour les bâtiments sensibles aux bruits y compris les habitations, les établissements médicaux sociaux, scolaires et de tourisme (hôtels),
• 75 mètres pour les constructions à usage d'activités non sensible au bruit.

Le projet devra assurer que la gestion des déchets puisse être mise en œuvre correctement (applications des recommandations techniques relatives au stockage et à la collecte des différents déchets).

Toute construction doit respecter les dispositions de l’article 678 du Code Civil : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres (1.90 m) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification des constructions ». Il est toutefois rappelé que les autorisations d’urbanisme sont accordées sous réserve du droit des tiers. Le respect du droit des tiers ne sera pas vérifié dans le cadre des autorisations d’urbanisme.

Conformément à l’article L 111-3 du code rural et de la pêche maritime, lorsque des dispositions législatives ou règlementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes.

Les règles d’implantation et de hauteur définies respectivement aux articles 6, 7 et 10 de chaque zone ne sont pas applicables aux ouvrages de transport d’électricité.

La délibération prise en Conseil Municipal en date du 31/03/2017 instaure la procédure de déclaration préalable pour les clôtures édifiées à l’alignement des propriétés bordant les voies. Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants :

• L'installation d'une résidence mobile visée par l'article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage, constituant l'habitat permanent des gens du voyage, lorsque cette installation dure plus de trois mois consécutifs ;
• Les aires d'accueil des gens du voyage.

Dans le cadre d’opération d’aménagement d’ensemble, les boisements sans protection règlementaire, pourront être aménagés pour des constructions nouvelles, des aires de stationnement ou encore des espaces paysagers à la condition que les arbres de haut jet dudit boisement qui présentent une qualité paysagère et/ou écologique soient protégés.

Dans le cas d’une division en propriété ou en jouissance, ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles des articles 6, 7 et 8 des différentes zones s’apprécient, au regard de chacun des lots.

Des rez-de-chaussée#

Le changement de destination des rez-de-chaussée commerciaux ou d'activités le long des linéaires commerciaux repérés au titre du code de l’urbanisme est interdit pour toute autre destination que le commerce et le service.

En outre, le long de ces linéaires commerciaux, les locaux à rez-de-chaussée sur rue créés dans le cadre d’une restructuration lourde ou d’une construction nouvelle seront à destination de commerce et de service.

Ce lexique définit les notions complexes utilisées dans le corps du règlement. Celles-ci ont été classées par ordre alphabétique.

Nota : ce lexique est susceptible d’évoluer pour s’adapter aux nouveaux textes de lois.

Accès : L'accès correspond soit à la limite (telle que portail ou porte de garage), donnant directement sur la voie, soit à l’espace tel que porche ou portion de terrain (bande d’accès ou servitude de passage), par lesquels les véhicules pénètrent sur le terrain d’assiette du projet depuis la voie.

Annexe : Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.

Arbre de haut jet :

Un arbre de haut jet un arbre tige dont la base du houppier est à au moins 1,90 mètres minimum du sol.

Clôture :

La clôture est une « barrière », construite ou végétale, qui délimite une parcelle vis-à-vis d’une propriété contiguë ou de l’espace public, lorsque leur séparation n’est pas assurée par un bâtiment. Elle permet d’enclore un espace et de séparer deux propriétés. En somme, une clôture empêche l’accès à une propriété.

Contigu : Est contiguë une construction qui touche, qui est accolée à une limite ou à une autre construction.

Emprise au sol : L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Extension :

L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.

Habitation Légère de Loisirs :

Constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs.

Hauteur maximale des constructions (article 10) :

Il s’agit de la différence d’altitude maximale admise en tout point de la construction et de sa projection verticale sur le sol naturel ou à défaut, tel qu’il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet. Les éléments architecturaux, les lucarnes et les éléments techniques (voir les définitions ci-dessus) ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur.

Le point de référence bas : il s’agit du terrain naturel, excepté pour les constructions à l’alignement et les constructions au sein de la ZAC multisites Kergestin-Pompas où le point de référence est le trottoir.

Sommet de façade : correspond au point d’intersection entre la face verticale du bâtiment et un plan incliné partant de ce point

Acrotère : muret situé en bordure de toit pour permettre le relevé d’étanchéité, prolongeant la façade. Les garde-corps (pleins ou ajourés ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur)

Point le plus haut : point le plus haut de la couverture

Le calcul des hauteurs autorisées dépend du type de toiture souhaité :

Toiture avec attique : le point de référence principal est le sommet de façade. L’attique, qui correspond à un étage supérieur construit en retrait, doit s’insérer dans un volume défini par le sommet de façade et un plan à 45° partant de ce point.

Toiture-terrasse : le point de référence est l’acrotère. La pente de toit ne doit pas excéder 15° et être masquée par l’acrotère.

Toiture mono pente : le point de référence principal est le sommet de façade. La pente de toit doit être comprise entre 10 et 20°.

Toiture courbe : le point de référence est le sommet de façade. La courbe de toit doit s’inscrire dans un gabarit formé par des angles à 45° par rapport au sommet de façade, sans pouvoir excéder 4m à l’extrados (point le plus haut de la face supérieure de la courbe) par rapport à l’aplomb des façades.

Hauteur à l’égout du toit

Il s’agit de déterminer la hauteur de la construction, prise à l’égout de toiture (c'est-à-dire au niveau de l’élément permettant l’écoulement des eaux pluviales).

Héberge : Ligne sur un mur mitoyen séparant des bâtiments, formée par l’arrête des constructions les moins hautes.

Limite séparative :

La limite séparative est constituée par les limites du terrain d’assiette du projet avec un autre terrain ne constituant pas une voie ou une emprise publique.

Une limite séparative latérale est une limite séparative dont l’une des extrémités est située sur la limite de voie ou d’emprise publique.

Opération d’ensemble :

L'expression « opération d'ensemble » ou « opération d'aménagement d'ensemble » désigne une urbanisation qui doit porter sur la totalité des terrains concernés pour en garantir la cohérence, et s'oppose de ce fait à l'urbanisation au coup par coup de la zone au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes. L’opération d’ensemble n’est pas une référence particulière à une procédure.

Pleine terre :

Un espace libre est qualifié « de pleine terre » s’il répond aux conditions cumulatives suivantes :

• Il est perméable et végétalisé,
• Il ne comporte que le passage éventuel de réseaux (électricité, téléphone, internet, eau potable, eaux usées ou pluviales) sur une profondeur de 3 mètres à compter de sa surface.

Terrain d'assiette du projet :

Le terrain d'assiette d’un projet est constitué par la ou les unités foncières composées de parcelles contiguës, et délimitées par des voies, accès et/ou emprises publiques.

Voie :

Est considérée comme voie, toute emprise, existante ou à créer dans le cadre d’un projet, quel que soit son statut, conçue ou ouverte à la circulation. Une voie peut être réservée spécifiquement aux piétons et cycles, ou disposer des aménagements nécessaires pour une telle circulation, assurant une desserte cohérente de l’îlot.

Cette définition s’applique à l’ensemble des voies (publiques ou privées), y compris les emplacements réservés.

Dispositions relatives aux zones urbaines#

Article R 151-18 du Code de l’urbanisme : les zones urbaines sont dites "zones U". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Zones

Descriptif de la zone

UA Cette zone correspond à la zone urbaine centrale mixte, à dominante d’habitat avec présence d'équipements publics, de commerces et services. Cette zone est également présente dans les cœurs historiques des villages de Marlais et Pompas.

UB Cette zone a une vocation mixte à dominante résidentielle correspond à l’ensemble des quartiers pavillonnaires autour du centre-bourg ainsi que des villages de Marlais et Pompas. Elle couvre également certains hameaux d’envergure.

UBz Cette zone correspond aux secteurs urbanisés de la ZAC multisites Kergestin-Pompas.

UBy Cette zone correspond aux secteurs urbanisés à vocation mixte à dominante économique.

UC Cette zone correspond aux zones urbaines centrales du Prieuré et de l’îlot de la Monneraye, à dominante d’habitat.

UCa Cette zone correspond à la zone urbaine du secteur du Prieuré, à vocation d’habitat.

UCb Cette zone correspond à la zone urbaine centrale de l’îlot de la Monneraye, à vocation mixte à dominante d’habitat avec présence d'équipements publics et de services.

UE Cette zone regroupe les activités industrielles, artisanales, commerciales et de services.

UEc Cette zone regroupe les activités économiques légères et les constructions à usage de services, d’artisanat et de commerces.

UL Cette zone correspond au secteur dédié aux équipements de tourisme, de sport et deloisir.

UJ Cette zone abrite des écarts ayant fait l’objet de décisions de justice.

Zone UA

Cette zone correspond à la zone urbaine centrale mixte, à dominante d’habitat avec présence d'équipements publics, de commerces et services. Cette zone est également présente dans les cœurs historiques des villages de Marlais et Pompas.