Zone UAZone urbaine à Hipsheim

Dispositions générales 1. Dans l’ensemble de la zone UA, les occupations et utilisations du sol suivantes sont interdites à l’exception de celles visées à l’article 2: - les démolitions, - les commerces, - les constructions et installations à usage agricole, - les constructions et installations à usage industriel, - les sites à vocation exclusive de stockages ou de logistique, - Les installations classées, - Les carrières, - Les étangs, - les habitations légères de loisir, - Les installations et travaux divers suivants : Les dépôts de véhicules, Les garages collectifs de caravanes, Les parcs d’attractions permanents, - Les ouvrages et travaux suivants : les dépôts de déchets de toute nature à l'exception de ceux admis sous condition, L’aménagement des terrains de camping et de caravanage, ainsi que les parcs résidentiels de loisirs, L’installation et le stationnement de caravanes, isolées ou non, et de mobil-homes (cette interdiction ne s’applique pas au garage ou au stationnement des caravanes sur le terrain d’implantation de la résidence de l’utilisateur, dans des bâtiments ou des remises).

Article 2 UA : Occupations et utilisations du sol admises sous conditions#

1. Dans toute la zone UA, sont admises sous conditions particulières les occupations et utilisations du sol suivantes :

• Les démolitions ayant été accordées par un permis de démolir. En cas de démolition d'un bâtiment existant situé en première ligne, la continuité de l'aspect de la rue doit être préservée.
• Les travaux ayant pour effet de détruire ou modifier les éléments de paysage naturel ou bâti repérés au plan de zonage par une trame particulière et protégés au titre de l’article L.123-1-5 7° du Code de l’Urbanisme et ay ant fait l'objet d'une autorisation préalable.
• Les constructions et installations à usage d’activité industrielle et agricole sous réserve que les nuisances et les dangers susceptibles d’être générés soient compatibles avec la proximité d’habitations.
• Les petits entrepôts annexes à des activités existantes et autorisées dans les occupations et utilisations du sol.
• Les installations classées nécessaires aux occupations et utilisations du sol admises dans la zone, à condition d’être autorisées au voisinage d’habitations.
• Les commerces, à condition que la surface de vente soit inférieure à 300m².

3. Les teintes claires (blanc, beige, crème) et les pastels seront privilégiés. Les colombages, boiseries, menuiseries, volets pourront être de teinte sombre à l’image des constructions existantes.

4. Les matériaux réfléchissants ou brillants hormis les vitrages clairs sont interdits en façade et en couverture.

Clôtures sur voies :

1. Les clôtures pleines seront crépies, enduites ou parementés.

2. La hauteur des clôtures sera de 1,40 mètres minimum et 1,70 mètres maximum. La hauteur des clôtures doit être mesurée par rapport au terrain naturel existant avant travaux. Les portails et les piliers auront une hauteur maximale de 2,00 mètres.

3. Les matériaux seront continus sur toute la hauteur et toute la longueur de la clôture (palissade, ferronnerie, végétation, maçonnerie crépie, pierre naturelle,…). Néanmoins, un grillage à maille souple pourra s’édifier sur une portion du linéaire de clôture.

Les murs bahut (soubassements) d’une hauteur maximale de 0,50 mètres et les poteaux maçonnés renforts de clôture et de portail sont autorisés.

4. Les panneaux pleins tels que bardages métalliques ou de matières synthétiques sont interdits sur tout ou partie de la clôture.

Pour l’application de cet article, est considérée comme une voie toute voie publique ou privée ouverte à la circulation et desservant plusieurs fonds. Les voies de desserte interne desservant plusieurs constructions implantées sur un même fonds ne sont pas considérées comme voies pour l’application de cet article.

Dispositions générales#

L’implantation des bâtiments est mesurée par rapport au nu du mur de façade le plus proche. Dans toute la zone UA : Les saillies sur façade surplombant le domaine public sont interdites, à l’exception des saillies traditionnelles telles que :

• des débords de toiture inférieurs à 0,30 mètres de profondeur, - les autres saillies de faible importance dont les dimensions sont inférieures à 0,30 mètres de profondeur, - les auvents traditionnels des constructions à pan de bois situés à une hauteur supérieure à 3,50 mètre.
• les isolations.

Pour les constructions existantes implantées à l’alignement des voies et emprises publiques, l’occupation du domaine public peut être autorisée dans le cadre de la mise en place d’une isolation par l’extérieur sous réserve d’une bonne intégration dans l’environnement urbain et de sa compatibilité avec la conservation du caractère patrimonial des constructions. Ces surépaisseurs peuvent être refusées pour tenir compte des caractéristiques de voirie (largeurs de trottoirs, sécurité, accessibilité…). De plus, les travaux d’isolation thermique des façades par l’extérieur peuventêtre autorisés dans les marges de recul.

Pour les constructions implantées selon un recul d’alignement, les saillies sur façade sont interdites dans la marge de recul à l’exception des saillies traditionnelles telles que :

• des débords de toiture, - les autres saillies de faible importance dont les dimensions sont inférieures à 0,30 mètres de profondeur, - les auvents traditionnels des constructions à pan de bois.

Dans les secteurs UAa et UAb : Sauf dispositions contraires figurant aux plans de zonage toute construction ou installation doit être édifiée :

• soit à l’alignement des voies et emprises publiques existantes, à modifier ou à créer, - soit avec un retrait de 3 m. Dans tous les cas, une clôture doit être édifiée à l’alignement sur toutes les sections non bâties des limites le long des voies ou emprises publiques.

Dans le secteur UAc : Sauf dispositions contraires figurant aux plans de zonage toute construction ou installation doit être édifiée :

• soit à l’alignement des voies et emprises publiques existantes, à modifier ou à créer, - soit avec un retrait de 3 m minimum. Les lignes de reculs portées au plan de zonage constituent des minima à respecter. Dans tous les cas, une clôture doit être édifiée à l’alignement sur toutes les sections non bâties des limites le long des voies ou emprises publiques.

Cas des voies d’eau : Toute construction doit être implantée à une distance supérieure à 6 (six) mètres des berges de la « Petite Ill ».

Dispositions particulières#

Dans toute la zone UA : 1. La portion de façade concernée par l’implantation à l’alignement ou avec recul doit être :

• comprise entre 5 mètres minimum et 9 mètres maximum pour les parcelles dont la limite avec la voie ou le domaine public est inférieure à 18 mètres,
• supérieure à 5 mètres et inférieure à 50 % de la limite avec la voie ou le domaine public pour les parcelles dont cette limite est supérieure à 18 mètres. Ces règles ne s’appliquent pas aux terrains sur lesquels il existe déjà des constructions ne respectant pas ces configurations.

2. Pour les parcelles disposant de plusieurs limites avec des voies ou des emprises publiques (cas de parcelles à l’angle de deux rues ou de parcelles « traversantes »), les dispositions générales et particulières sont à respecter sur la voie principale.

3 - Les dispositions générales ne s’appliquent pas : - aux constructions et installations de faible emprise nécessaire à l’exploitation des réseaux d’intérêt public, tels que postes de transformation électriques qui peuvent s’implanter soit à l’alignement, soit à une distance de 0,50 m de l’alignement. - aux aménagements, transformations, extensions ou surélévations limités des constructions existantes non conformes aux prescriptions du présent article, dans la mesure où il n’en résultera pas une aggravation de la situation existante. - aux constructions et installations édifiées à l’arrière d’un bâtiment existant. En cas de démolition d’un bâtiment existant situé en première ligne, la continuité de l’aspect de la rue doit être assurée. - aux terrains situés en retrait de la voie ou emprise publique et ne disposant que d’un accès sur cette voie.

Dans le secteur UAc : Pour les parcelles dont les limites latérales ne sont pas perpendiculaires à la limite avec le domaine public, l’implantation des constructions pourra se faire parallèlement à l’une des limites latérales. Dans ce cas l’angle de façades le plus proche de la voie publique devra respecter les conditions générales d’alignement.

Article 7 UA : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives#

Dispositions générales 1. Le long des limites séparatives les constructions seront implantées :

• Soit sur limite séparative, - soit avec un léger recul de 50 à 80 cm sans être soumises aux règles de prospect, - soit selon un prospect : la distance comptée horizontalement de tout point de cette construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3m. 2. Au-delà d’une profondeur de 20 mètres comptés à partir de la limite le long de la voie ou de l’emprise publique, la hauteur des constructions est limitée à 3,50 mètres au droit de la limite. Au-dessus de cette hauteur, aucune partie du bâtiment ne doit être visible sous un angle de plus de 45 °depuis le fon ds voisin.

Dans le secteur UAc : 3. Dans une profondeur de 20 mètres comptés à partir de la limite le long de la voie ou de l’emprise publique :

• La hauteur sur limite ou en léger recul des constructions est limitée à 6,50 mètres. - La construction continue d’une limite séparative à l’autre est interdite.

Dispositions particulières Ces règles ne s’appliquent pas : - aux constructions et installations de faible emprise nécessaire à l’exploitation des réseaux d’intérêt public, tels que postes de transformation électriques qui peuvent s’implanter soit à l’alignement, soit à une distance de 0,80 m de l’alignement. - aux aménagements, transformations, extensions ou surélévations limités des constructions existantes non conformes aux prescriptions du présent article, dans la mesure où il n’en résultera pas une aggravation de la situation existante.

Article 8 UA : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété#

1. La distance comptée en tout point de deux bâtiments d’habitation non contigus sera au minimum égale à la différence d’altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres.

2. Cette règle ne s’applique pas en cas de réhabilitation de constructions existantes. Dans le secteur UAc : La distance entre deux constructions non contiguës sera au moins égale à 3 mètres.

Mode de calcul La hauteur des constructions est mesurée par rapport au niveau du terrain naturel avant travaux éventuels d'affouillement ou d'exhaussement du sol nécessaires à la réalisation du projet. En cas de terrain en pente, la hauteur est mesurée par rapport au niveau moyen du terrain naturel au droit de l'assiette de la construction. Dans cette hauteur, ne sont pas compris les ouvrages de très faible emprise tels que paratonnerres, souches de cheminées, balustrades, etc...

Dispositions générales#

1. La hauteur maximale des constructions est fixée à 6,5m à l’égout principal des toitures (hors lucarne, croupes, auvents …) et 11m au faîtage.

2 Dans les secteurs repérés au plan de zonage comme soumis à une réglementation renforcée, la réhabilitation des constructions existantes devra conserver les hauteurs de toiture à l’égout et au faîtage de la construction avant travaux.

Dispositions particulières 1. Pour les constructions à usage d’habitation, la hauteur des toitures terrasse est limitée à 3 mètres maximum à l’acrotère. 2. Par exception, pour les constructions à destination autre qu’habitation, les toitures terrasses pourront être autorisées sur des constructions de hauteur maxium de 3 mètres.

Dans les secteurs repérés en plan de zonage comme soumis à une réglementation renforcée : 1. Lors de réhabilitation des constructions existantes, les dimensions des lucarnes à créer sont limitées en élévation à 0,80 m de largeur et 1,30 m de hauteur.

2. Les extensions seront limitées aux balcons et terrasses non closes.

Façades :

1. Les façades doivent être crépies, enduites ou parementées. Les teintes des façades seront choisies en harmonie avec l’environnement existant.

Clôtures entre fonds voisins : 1. Les clôtures éventuelles le long des limites séparatives ne pourront excéder une hauteur de 2 mètres; sauf dans le cas de reconstruction à l’identique de murs traditionnels. Eléments repérés au PLU et protégés au titre de l’article L.123-1-5 7°du Code de l’Urbanisme : 1. Tout élément protégé au sens de l’article L. 123-1-5 7° du Code de l’Urbanisme et repéré comme tel sur le document graphique est interdit de démolition sauf autorisation préalable justifiée par des circonstances particulières 2. Toute intervention sur un élément protégé au sens de l’article L. 123-1-5 7° du Code de l’Urbanisme et repéré comme tel sur le document graphique doit faire l’objet d’une autorisation préalable. Les travaux ne devront pas avoir pour objet de réduire la qualité de cet élément.

Mode de calcul L’emprise au sol est la projection verticale de tout point des bâtiments au sol. Toutefois est exclue la projection des saillies, telles que balcons, marquises, débord de toiture. Les sous–sols complètements enterrés ne sont pas comptés dans l’emprise au sol.

En secteur UAa, l’emprise au sol des bâtiments ne doit pas excéder 30% de la superficie du terrain (superficie du secteur à réglementation renforcée comprise dans le calcul)

Néanmoins, dans les secteurs soumis à une réglementation renforcée, l’emprise au sol des constructions et installations ne doit pas excéder 25% de ce secteur.

En secteur UAb, l’emprise au sol des bâtiments n’est pas réglementée.

En secteur UAc, l’emprise au sol des bâtiments ne doit pas excéder 40% de la superficie de l’unité foncière. Commune de Hipsheim - Révision du PLU - approbation du PLU - novembre 2012

Dispositions particulières Cette règle ne s’applique pas :

• en cas de reconstruction à l’identique (implantation et volume extérieur identique) - en cas de réhabilitation, de reconversion ou d’extension des constructions existantes. L’extension autorisée de chaque construction est limitée à 30% de son emprise au sol.

En secteur UAa, dans les secteurs à réglementation renforcée : - Aux piscines

• Aux extensions des constructions existantes à la date d’approbation du PLU à condition d’être limitées à des balcons et des terrasses non closes.

Dispositions générales#

Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Dispositions particulières#

Toitures : Dans l’ensemble de la zone UA :

1. Les toitures principales des constructions à usage d’habitations : - devront avoir des pentes comprises entre 40 et 52°, - Seront à deux pans de longueurs et de pentes égales.

Néanmoins, des croupes pourront êtres réalisées en pignons dans la limite de 2 m² pour chacune d’elle.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux abris de jardins ainsi qu’aux volumes secondaires rattachés au volume principal de la construction tels que loggias, vérandas, pergolas, carports et garages dont la pente de toiture et les matériaux de couverture ne sont pas réglementés.

2. Les constructions à destination autre qu’habitation auront des toitures principales à pentes comprises entre 30 et 52 °. Par exception, les toitures terrasses pourront être autorisées sur des constructions. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

3. Le faîtage principal et la plus longue façade seront implantés perpendiculairement à l’alignement de la voie publique de desserte. Pour les parcelles obliques par rapport à la voie ou à l’angle de deux rues, cette implantation pourra se faire parallèlement à la limite séparative latérale la plus proche.

4. Ces règles ne s’appliquent pas aux terrains sur lesquels il existe déjà des constructions ne respectant pas ces configurations et pour les terrains qui présentent des configurations particulières (de faible profondeur…).

5. Les faîtages secondaires seront plus bas que le faîtage principal. La différence d’altitude sera d’un mètre minimum.

6. Les lucarnes en toiture ne sont autorisées que dans la limite d’un linéaire cumulé n’excédant pas 30% du linéaire total de la façade.

7. Matériaux : seules sont autorisées les couvertures en tuiles de terre cuite ou d’aspect similaire. Les matériaux de couverture auront des teintes mates et proches des teintes des matériaux tels que terre cuite rouge ou brun clair, cuivre naturel ou patiné. Le noir, le brun foncé, les couleurs vives et claires sont interdites en couverture. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux éléments destinés à produire de l’énergie renouvelable ainsi qu’aux pergolas. L’ossature des pergolas devra s’harmoniser avec la couleur de la façade ou avoir un aspect bois.

Prescriptions architecturales : Dans l’ensemble de la zone UA :

1. La hauteur supérieure de la dalle des rez-de-chaussée surélevés des constructions nouvelles est limitée à 1,40m au-dessus du niveau moyen de la voie au droit du terrain.

2. Les locaux techniques, garages, caves en rez-de-chaussée ou les sous-sols existants dépassant de plus de 1,40m du niveau moyen de la voie au droit du terrain seront traités comme une façade et non comme un soubassement.

3. Sauf reconstruction à l’identique de volumes existants, l’emprise des constructions sera comprise dans un rectangle dont la plus grande dimension est limitée à 25 m.

Ne sont pas compris dans la surface en espaces verts :

• l'emprise au sol des bâtiments, - les aires de stationnement, - les voies de dessertes et de stationnement, - et d'une façon générale, toute imperméabilisation des terrains naturels.

1. Les espaces libres de toute construction doivent être aménagés et entretenus.

2. En secteur UAa, UAb et UAc, une surface minimale du terrain d'assiette de la construction doit être aménagée en espaces verts:

a. 20 % minimum de la superficie de l’unité foncière pour les terrains d’une superficie inférieure à 400 m², b. 30 % minimum pour les terrains d’une superficie comprise entre 400 et 600 m2, c. 40 % minimum pour les terrains d’une superficie supérieure à 600 m².

Dans les secteurs soumis à une réglementation renforcée, le pourcentage de la surface en espace vert ne doit pas être inférieur à 70% du secteur.

3. Dans l’ensemble de la zone, les aires de stationnement doivent être plantées en périphérie immédiate à raison de 1 arbre pour 4 places de stationnement.

4. Les haies et plantations en limite de terrains seront composées conformément à l’annexe 3 des prescriptions végétales.

5. Sans avoir le même caractère obligatoire, il est souhaitable que les plantations à l’intérieur de la parcelle soient également choisies parmi les références données en annexe 3 des prescriptions végétales.

Dispositions générales 1. Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors du domaine public, sur des emplacements aménagés. 2. Le dimensionnement à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est de 2,50 m x 5,00 m 3. Nombre d’emplacements requis : se reporter à l’annexe définissant les normes de stationnement.

Pour l’application de cet article, est considérée comme une voie toute voie publique ou privée ouverte à la circulation et desservant plusieurs fonds. Les voies de desserte interne desservant plusieurs constructions implantées sur un même fonds ne sont pas considérées comme voies pour l’application de cet article.

Accès Accès automobiles :

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée en bon état de viabilité.

« Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.

Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. »

La largeur des accès est de 4 mètres maximum, sauf en cas d’opération groupée.

Pour des raisons de sécurité, les accès sur les voies publiques peuvent être limités à un seul par propriété. Ils devront être positionnés dans le respect de la sécurité des usagers des voies publiques et de celle des usagers de ces accès.

Voirie

Voies ouvertes à la circulation : Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies nouvelles doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir.

Les voies en impasse nouvelles excédant 40 mètres doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre à tout véhicule de faire aisément demi-tour notamment aux véhicules de services publics : incendie-secours, ramassage des ordures… La longueur des voies en impasse nouvelles est limitée à 100 (cent) mètres.

1. Réseau de distribution d’eau : Toute construction ou installation nouvelle, autorisée par le présent règlement de zone et qui, de surcroît, requiert d’être alimentée en eau potable, doit l’être par branchement au réseau public de distribution.

2. Réseau d’assainissement des eaux usées :

• Cas des eaux usées domestiques : Toute construction ou installation nouvelle, autorisée par le présent règlement de zone, doit évacuer ses eaux usées domestiques par branchement au réseau public d’assainissement recueillant les eaux usées.
• Cas des eaux usées industrielles : Les eaux usées industrielles ne peuvent être rejetées dans le réseau public d’assainissement recueillant les eaux usées sans autorisation, laquelle peut être subordonnée à certaines conditions, notamment à un prétraitement agréé, conjointement par le service chargé des installations classées et le service chargé de la police des eaux, conformément à la réglementation en vigueur.

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3 Eaux pluviales :

Pour tous projets engendrant de nouvelles imperméabilisations du sol (par exemple : construction d’un bâtiment (maison individuelle, immeuble, hall de stockage, …), création de voiries, aménagements, extension d’un bâtiment ou de construction existant(e), construction d’un préau, abri de jardin, carport, garage, pergola, …) ou lors d’une reconstruction sur une surface initialement imperméable (exemple : démolition puis reconstruction d’un bâtiment), la mise en place de dispositifs de gestion des eaux pluviales sur le terrain d’assiette de l’opération est obligatoire.

Dans la mesure du possible, il est nécessaire de prévoir les systèmes de gestion des eaux de pluie suivants, par ordre de priorité :

1/ L’infiltration superficielle et diffuse, par des techniques fondées sur la nature et végétalisées (exemple : noue, jardin de pluie, …) ou par l’utilisation de revêtements perméables (pavés drainants, enrobés poreux, stabilisé, …);

2/ L’infiltration enterrée et concentrée (exemple : puits d’infiltration, tranchée d’infiltration, cagettes d’infiltration, …) ;

3/ Le rejet à débit limité vers un émissaire naturel (cours d’eau, fossé…), sous réserve de l’autorisation du gestionnaire du milieu récepteur ;

4/ Le rejet à débit limité vers un réseau public (unitaire ou séparatif), sous réserve de l’autorisation du gestionnaire du réseau.

La combinaison de plusieurs systèmes est envisageable.

Une réflexion pourra également être menée concernant la réutilisation des eaux pluviales à l’intérieur du bâtiment.

4. Réseaux d’électricité et de téléphone : Lorsque les lignes publiques sont enterrées, les points de raccordement privés doivent l’être également.

Article 5 UA : Caractéristiques des terrains#

Non réglementé.