Zone UJ

Intitulé du document : 1.1

. Destinations et sous-destinations interdites et autorisées sous conditions

Article 1 : Occupations et utilisations du sol interdites

Dans l’ensemble de la zone, sauf dispositions spécifiques contraires prévues par l’article UJ.1.1.2. :

• Autorisation : ✓ • Autorisation sous conditions : * • Interdiction : X

Ces dispositions s’appliquent à l’ensemble des constructions nouvelles et changements de destination faisant l’objet d’une autorisation d’urbanisme à compter de la date d’approbation du PLUi.

DESTINATION

SOUS-DESTINATION

INTERDIT X /AUTORISE ✓

AUTORISÉ SOUS CONDITIONS

Exploitations Exploitations agricoles

X

agricoles et

forestières Exploitations forestières

X

Habitation

Logement

L’extension, la réfection et

l’adaptation des constructions

existantes à usage d’habitation et la

*

création d’annexes associées sont

autorisées sous réserve de ne pas

compromettre la qualité paysagère

du site.

Hébergement

X

Artisanat et commerce de détail

X

Restauration

X

Commerces et

Commerce de gros

X

activités de Activités de services où

service

s’effectue l’accueil d’une

X

clientèle

Hôtels

X

Autres hébergements touristiques

X

Toute occupation ou utilisation du sol qui n’est pas interdite à l’article 1, et qui n’est pas soumise aux conditions particulières précisées ci-après est autorisée. • Les bassins d’agrément non baignables, à des fins esthétiques et écologiques (mare, bassin à poissons, etc.) et contribuant à la qualité environnementale et paysagère du site de moins de 20m². • Les annexes de moins de 24m² par unité foncière à la date d’approbation du PLUi. • Les installations légères démontables, telles que les annexes à usage agricole (serres agricoles, par exemple). • L’extension limitée des constructions existantes à la date d’approbation du PLUi dans la limite de 30m² d’emprise au sol supplémentaire par rapport à celle existante à la date d’approbation. • L'extension limitée des constructions à usage agricole existantes à la date d’approbation du PLUi à condition d’être destinée à un usage compatible avec la proximité de l’habitat et dans la limite de 30 m² d’emprise au sol supplémentaire par rapport à celle existante à la date d’approbation.

Intitulé du document : 2.1

. Volumétrie et implantations des constructions

Article 6 : Implantations par rapport aux voies et emprises publiques

Cet article n’est pas réglementé.

Article 7 : Implantations par rapport aux limites séparatives

En limites séparatives, les constructions seront implantées en retrait à une distance de 2 mètres minimum. Il n’est pas fixé de règle pour les EICSP, mais leur insertion ne devra pas dénaturer le caractère de la zone.

Article 8 : Implantations des constructions les unes par rapport aux autres

Cet article n’est pas réglementé.

Intitulé du document : Hauteur maximale des constructions

• La hauteur des extensions ou des annexes ne doit pas excéder 3,50 mètres à l’acrotère ou à l’égout. En cas d’implantation d’une construction en adossement à des bâtiments existants ou d’extension de bâtiments existants, cette règle peut être modifiée à condition que la nouvelle construction n’excède pas la hauteur du bâtiment existant.

Intitulé du document : Emprise au sol maximale des constructions

L’emprise au sol des extensions des constructions principales existantes à la date d’approbation du PLUi sera limitée à 30 m² d’emprise au sol supplémentaire par rapport à celle existante à la date d’approbation.

• Seule une annexe, dont l’emprise au sol ne devra pas excéder 24m², est autorisée par unité foncière à la date d’approbation du PLUi. Les piscines ne sont pas concernées.

Il n’est pas fixé de règle pour les EICSP, mais leur insertion ne devra pas dénaturer le caractère de la zone.

Intitulé du document : 2.2

. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Article 11 : Aspect extérieur des constructions

Chaque construction, indépendamment de sa nature, de sa fonction et de sa destination, devra, pour son expression architecturale et son aspect extérieur, s'inscrire harmonieusement dans les paysages communaux. Ceci n’exclut pas les constructions d’architecture contemporaine ou les constructions employant des techniques ou des matériaux d'intérêt environnemental (en application des dispositions de l'article L111-16 du Code de l'urbanisme) dès lors qu’elles justifient de leur bonne insertion dans l’environnement bâti.

Nonobstant les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions des plans locaux d'urbanisme, des plans d'occupation des sols, des plans d'aménagement de zone et des règlements des lotissements, le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, à l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable, y compris lorsque ces dispositifs sont installés sur les ombrières des aires de stationnement. Le permis de construire ou d'aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable peut néanmoins comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant. La liste des dispositifs, procédés de construction et matériaux concernés est fixée par décret.

A) Prescriptions générales

De manière générale, les constructions, par leur situation, leurs dimensions, leur architecture ou leur aspect extérieur ne doivent pas être de nature à porter atteinte :

- Au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, - Aux sites, - Aux paysages naturels ou urbains, - A la conservation des perspectives monumentales.

La réhabilitation ou la modification d’une construction ancienne doit permettre la conservation, l’amélioration et/ou la restitution de ses spécificités architecturales (volumes, percements et matériaux notamment). À cet effet, des dispositions différentes de celles prévues dans les sections B (traitement des façades, matériaux et couleurs des constructions) et C (toitures et ouvertures de toit) pourront être autorisées. Cependant, des éléments de facture contemporaine de qualité peuvent être utilisés, notamment dans le cadre d'extension, si ceux-ci :

- permettent de garder la lecture du bâtiment originel sans le dénaturer, - permettent de répondre aux enjeux environnementaux et de sobriété énergétique du bâti.

Bien qu'il soit privilégié des constructions faisant appel au vocabulaire architectural traditionnel, des constructions d'architectures contemporaines peuvent être acceptées.

L’ensemble des dispositions suivantes ne s’impose pas aux équipements publics ou d’intérêt collectif, si les conditions d’utilisation ou si des considérations architecturales le justifient.

Intitulé du document : 2.3

. Traitement des espaces non bâtis

Article 14 : Plantations, surfaces non imperméabilisées ou espaces verts et récréatifs

Les espaces libres doivent faire l’objet d’un traitement paysager minimum afin de participer à l’insertion de la construction dans son site, à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion des eaux pluviales. Les plantations existantes doivent être préservées ou remplacées par des plantations de nature et de hauteur équivalentes, notamment en limite séparative lorsqu’elles sont ne sont pas construites. Seules les essences locales de haies sont autorisées. Les haies de résineux (thuya) ou d'essences invasives et/ou à pousse rapide (laurier palme, bambous…) sont interdites. La plantation de plusieurs espèces sera privilégiée.

• Les clôtures grillagées seront doublées de haies d'essences locales. • Des haies vives ou des arbres d'essences locales masqueront les aires de stockage extérieur et

faciliteront l'intégration dans le paysage des constructions de grande dimension. • L’espace situé dans la marge de recul fera l’objet d’un traitement paysager à dominante végétale. Tout projet de construction devra justifier du maintien de la plantation d’arbres en privilégiant une diversité d’essences locales et à raison d’un arbre minimum pour 100 m² de pleine terre, lorsque les conditions techniques le permettent.

Intitulé du document : 2.4

. Stationnement

Article 16 : Obligations minimales pour les véhicules motorisés

Cet article n’est pas réglementé.

Article 17 : Obligations minimales pour les vélos

Cet article n’est pas réglementé.

UJ3 – Équipements et réseaux

Intitulé du document : 3.1

. Desserte par les voies publiques ou privées

Article 18 : Accès

Cet article n’est pas réglementé.

Article 19 : Voies

Cet article n’est pas réglementé.

Intitulé du document : 3.2

. Desserte par les réseaux

Article 20 : Conditions de desserte des terrains pas les réseaux publics d’eau, d’énergie et notamment d’électricité et d’assainissement

Cet article n’est pas réglementé.

Article 21 : Électricité – Téléphone – Internet

Cet article n’est pas réglementé.

PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL

5. Règlement écrit

Communauté de communes Seulles Terre et Mer

PADD débattu le 15 juin 2023 en conseil communautaire PLUi arrêté le 20 février 2025 en conseil communautaire PLUi approuvé le 11 décembre 2025 en conseil communautaire

Règlement écrit

CC Seulles Terre et Mer

Sommaire

Dispositions communes à toutes les zones ...................................................................4 Lexique des définitions ................................................................................................ 29 Dispositions applicables à la zone UA ..........................................................................40 Dispositions applicables à la zone UB .......................................................................... 56 Dispositions applicables à la zone UC .......................................................................... 72 Dispositions applicables à la zone UD .......................................................................... 88 Dispositions applicables à la zone UH ........................................................................ 104 Dispositions applicables à la zone UR ........................................................................ 120 Dispositions applicables à la zone UE .........................................................................136 Dispositions applicables à la zone UJ ........................................................................ 148 Dispositions applicables à la zone UX .........................................................................159 Dispositions applicables à la zone AUH.......................................................................172 Dispositions applicables à la zone AUE.......................................................................188 Dispositions applicables à la zone AUX......................................................................200 Dispositions applicables à la zone A .......................................................................... 212 Dispositions applicables à la zone N ..........................................................................226

Dispositions communes à toutes les zones

Le présent règlement est indissociable des pièces opposables qui l’accompagnent : les plans graphiques, les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ainsi que les annexes. Ces pièces forment un ensemble cohérent de dispositions réglementaires et sont complémentaires les unes des autres.

Notes de lecture : Sauf mention contraire, les articles de loi (R. … ou L. …) auxquels il est fait référence au sein du présent règlement écrit relèvent du Code de l’urbanisme.

Article 1 - Champ d’application territoriale du plan

Le présent règlement s’applique à l’intégralité du territoire de la communauté de communes de Seulles Terre et Mer et concerne à ce titre les 28 communes suivantes :

Asnelles, Audrieu, Banville, Bazenville, Bény-sur-Mer, Bucéels, Carcagny, Colombiers-sur-Seulles, Crépon, Creully-sur-Seulles, Cristot, Ducy-Sainte-Marguerite, Fontaine-Henry, Fontenay-le-Pesnel, Graye-sur-Mer, Hottot-les-Bagues, Juvigny-sur-Seulles, Lingèvres, Loucelles, Meuvaines, Moulins-enBessin, Ponts-sur-Seulles, Sainte-Croix-sur-Mer, Saint-Vaast-sur-Seulles, Tessel, Tilly-sur-Seulles, Vendes, Ver-sur-Mer.

Article 2 - Application du règlement eu égard à d’autres réglementations

Les dispositions du présent règlement s'appliquent sans préjudice des prescriptions prises au titre des législations spécifiques suivantes, qui demeurent applicables au territoire de Seulles Terre et Mer.

Au-delà des règles d’urbanisme inscrites au présent règlement, tous les travaux faisant l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire/aménager, déclaration préalable, etc.) doivent être conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols (L.421-6).

Les servitudes d'utilité publique

Les servitudes d’utilité publique (SUP) annexées au présent dossier de PLUi ou publiées sur le Géoportail de l’urbanisme (portail national) sont opposables aux demandes d'autorisation d’urbanisme (L.152-7).

Sans avoir valeur de servitude, il convient de rappeler également aux constructeurs que le territoire est soumis à des risques, qui devront être pris en compte dans le cadre des projets. L’ensemble de ces risques et aléas est décrit dans le rapport de présentation et dans ses annexes. En application de l’article R.111-2 :

« Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »

Les articles du règlement national d'urbanisme dits « d’ordre public »

Les dispositions du présent règlement se substituent à celles du règlement national d’urbanisme (articles R.111-1 et suivants du Code de l'urbanisme) à l'exception des articles dits « d'ordre public » qui demeurent applicables sur le territoire et se cumulent avec les dispositions définies dans le présent règlement.

Pour la partie législative, voici la liste des articles du Code de l’urbanisme (CU) dits « d’ordre public » qui s’appliquent sur l’ensemble du territoire de façon cumulative avec les règles du présent règlement :

• L.111-6 à L.111-21, L.111-23 à L.111-34.

Pour la partie réglementaire, voici la liste des articles du Code de l’urbanisme (CU) dits « d’ordre public » qui s’appliquent sur l’ensemble du territoire de façon cumulative avec les règles du présent règlement.

• R.111-2, R.111-4, R.111-20 à R.111-27.

Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL)

Le PPRL vaut servitude d'utilité publique et est opposable au présent PLUi et à toute autorisation d’urbanisme se situant dans son périmètre. Sur le territoire, il s’applique sur les communes de :

• Asnelles, Graye-sur-Mer, Meuvaines et Ver-sur-Mer.

Dans le cas où la réglementation du PPRL entrerait en contradiction avec celle du présent règlement, c’est la réglementation la plus contraignante qui s’applique. Le PPRL du Bessin est annexé au présent PLUi.

Site Patrimoniaux Remarquables (SPR)

Les SPR sont des outils simplifiant et facilitant la protection des enjeux patrimoniaux et paysagers identifiés sur un même territoire.

Comme les AVAP et les ZPPAUP avant eux, les sites patrimoniaux remarquables font partie des servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation des sols en vue de protéger, de conserver et de mettre en valeur du patrimoine culturel. Certaines actions susceptibles d’impacter ce patrimoine sont ainsi soumises à autorisation préalable.

Pour en assurer la préservation et la mise en valeur, ces sites patrimoniaux font également l’objet d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) et/ou d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Sur le territoire, Amblie (commune nouvelle de Ponts-sur-Seulles) est concernée par un SPR.

Cette servitude d’utilité publique est annexée au PLUi.

La reconstruction des bâtiments détruits ou démolis

La reconstruction à l’identique d’un bâtiment régulièrement édifié qui a été détruit ou démoli est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si le présent plan local d’urbanisme intercommunal ou le plan de prévention des risques littoraux en dispose autrement (L.111-15).

L’application du règlement dans le cas d'opérations d'aménagement ayant pour conséquence la division du terrain d’assiette en propriété ou en jouissance

Dans le cas d’un lotissement ou de la construction sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les dispositions du présent règlement s’appliquent à chaque lot ou terrain issu de la division, sauf si des règles particulières inscrites au présent règlement indiquent une application au regard de l’ensemble du projet (unité foncière avant division).

Les autorisations d’urbanisme situées aux abords des monuments historiques

En application des articles L.621-30 à 32 du Code du patrimoine, les autorisations d’urbanisme situées dans les périmètres de protection autour des monuments historiques (périmètre de 500 m ou périmètre délimité des abords), sont soumises à l’avis ou à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Les adaptations mineures autorisées

Les règles et servitudes définies au présent règlement peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature des sols, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. Les dérogations autorisées sont listées aux articles L.152-4 et L.152-5 du CU.

Lorsqu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions du présent règlement, un permis de construire ne peut être accordé que si les travaux envisagés sont étrangers aux dispositions non conformes ou s’ils n’ont pas pour effet d’aggraver la non-conformité de la construction.

Les dérogations autorisées pour la mise en œuvre d'une isolation extérieure ou d’une protection contre le rayonnement solaire

L’application des dérogations visées ci-après est applicable aux constructions achevées depuis plus de deux ans à la date de dépôt de la demande de dérogation (article R.152-5 du Code de l’Urbanisme).

La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades ou d’un dispositif de protection contre le rayonnement solaire est autorisée sur les façades dans la limite d’un dépassement de 30 cm par rapport aux règles d’implantation des constructions autorisées au présent règlement. L’emprise au sol résultant d’un dépassement par rapport aux règles d’implantation des constructions effectué dans ces conditions pourra être supérieure à l’emprise au sol autorisée au présent règlement (R.152-6 du Code de l’Urbanisme).

La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures existantes est autorisée dans la limite d’un dépassement de 30 cm de la hauteur maximale autorisée au présent règlement (article R.152-7 du CU).

Article 3 – Dispositions particulières applicables sur le territoire

Édification et modification de clôtures soumises à déclaration préalable

À l’exception des clôtures nécessaires à l’activité agricole et forestière, tous les travaux d’édification ou de modification de clôtures sont soumis à la procédure de déclaration préalable (R.421-12).

Démolitions soumises à permis de démolir

Les démolitions mentionnées aux articles R.421-27 et R.421-28 sont soumises à permis de démolir. Sont dispensées de permis de démolir les démolitions mentionnées à l’article R.421-29.

Modalités d’application des règlements de lotissement

Les règles d'urbanisme contenues dans le règlement de lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir (L.442-9). Par conséquent, les règles d’urbanisme contenues dans un règlement de lotissement de moins de dix ans sont opposables au même titre que le présent règlement. En cas de contradiction entre deux règles, la règle la plus stricte sera retenue sous réserve que son application soit compatible avec l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme.

Articulation des dispositions fixées au règlement avec celles fixées dans les OAP

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) thématiques sont opposables à toute autorisation d’urbanisme dans un rapport de compatibilité. Les OAP sectorielles sont opposables aux autorisations d’urbanisme situées dans les secteurs concernés. Les travaux, aménagements et opérations afférents à ces projets doivent être compatibles avec le contenu des OAP sectorielles concernées.

En complément des règles de conformité fixées au présent règlement, tout projet devra justifier de sa compatibilité avec le contenu des orientations d’aménagement et de programmation auxquelles il est lié.

Implantations des constructions

Les constructions doivent respecter les prescriptions d'implantation portées au règlement graphique. En l'absence de telles prescriptions, les dispositions inscrites dans le présent règlement écrit s'appliquent.

En complément des prescriptions graphiques et des dispositions écrites, les constructions doivent respecter les prescriptions d’implantation suivantes sur l'ensemble du territoire :

• Les constructions seront implantées à une distance minimale de 20 mètres des berges de tout cours d'eau afin de préserver les continuités écologiques et de minimiser les risques d'inondation.

• Les constructions devront respecter un retrait minimum de 3 mètres par rapport à l'alignement de l'emprise ferroviaire, pour des raisons de sécurité et de protection contre les nuisances.

Article 4 – La division du territoire en zones

Le territoire couvert par le PLUi est divisé en quatre grands types de zone :

• Urbaine (U) : R.151-18 et 19, • À urbaniser (AU) : R.151-20, • Agricole (A) : R.151-22, • Naturelle (N) : R.151-24.

Le territoire couvert par le PLUi est divisé en 9 zones urbaines, 3 zones à urbaniser, 3 zones agricoles et 8 zones naturelles, elles-mêmes divisées en plusieurs secteurs qui trouvent leur justification dans les réalités géographiques du territoire et la particularité de certains tissus (voir tome 1.3, justifications).

Zone

Indice

Symbologie au zonage

UA

U

UA

UAp

Caractéristiques

Communes concernées

La zone UA correspond aux tissus anciens de centre- bourg à dominante d'habitat, plus denses que les autres espaces.

Cette zone est destinée à accueillir une mixité de fonctions (habitat, activités, équipements et services compatibles).

À l’exception des cœurs d’îlots et de rares dents creuses, la zone est dense et entièrement construite. Le règlement vise à y permettre le renouvellement des bâtis par densification verticale (surélévation) ou en fond de parcelle (division).

Elle possède un secteur UAp correspondant aux centres-bourgs denses à dominante d'habitat situés dans les pôles-relais de Creully-surSeulles et de Tilly-sur-Seulles.