Zone US

Intitulé du document : US : occupations et utilisations du sol interdites

Sont interdites :

1.1

Les constructions, occupations et utilisations du sol non autorisées à l’article

2-US;

1.2

Les constructions à usage industriel ;

1.3

Les constructions à usage agricole ;

1.4

Les installations classées pour la protection de l’environnement non

mentionnées à l’article 2-US ;

1.5

Le stationnement des caravanes et les terrains de camping ;

1.6

Les parcs résidentiels de loisirs et les parcs d’attraction ouverts au public ;

1.7

Les carrières, affouillements et exhaussements de sol sauf ceux liés aux

projets autorisés de l’article 2-US;

1.8

Les dépôts de véhicules hors d’usage, de ferrailles et de conteneurs ;

1.9

L’aménagement de dépôt de matériaux de démolition ou de déchets.

Article 2-US : occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières

Sont autorisés sur toute la zone :

2.1

Les équipements publics à vocation scolaire, sportive, culturelle, de loisirs, ou

tout équipement d’intérêt collectif ou communal ;

2.2

Les logements de fonction sous réserve qu’ils soient directement liés au

gardiennage, à la direction, la surveillance ou au fonctionnement des

installations construites dans le secteur ;

2.3

Les ouvrages d’infrastructures nécessaires au fonctionnement et à

l’exploitation des réseaux ;

2.4

Les dépôts temporaires de matériaux de démolition et de déchets à condition

qu’il y ait une autorisation de travaux ;

2.5

Les affouillements et exhaussements des sols à condition qu’ils soient

indispensables à l’occupation des sols autorisée, et si la topographie l’exige ;

2.6

Les constructions à usage de bureaux et de services sous réserve d’être

directement liées et nécessaires aux constructions et installations du secteur.

Intitulé du document : US : implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Les constructions devront être, soit implantées à l’alignement existant sur le secteur défini par une construction voisine existante la plus rapprochée de la voie, soit observer un recul de : - 5 mètres minimum par rapport à l’alignement de la voie.

Aucun retrait n’est exigé par rapport aux cheminements piétons et escaliers

Les constructions, même légères, et clôtures ne peuvent en aucun cas empiéter sur les voies, chemins piétons et emprises publiques.

Les saillies par rapport au nu des façades sont interdites sur les voies, à l’exception des débords de toitures et des protections solaires qui sont tolérés, au dessus de 3,50 mètres et sous réserve de ne pas occasionner de gêne, notamment pour la circulation ou pour le voisinage.

Les dispositions de cet article ne s’appliquent pas à la reconstruction à l’identique après sinistre.

Article 7-US : implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions peuvent s’implanter en limite séparative.

Article 8-US : implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance entre ce dernier et la limite séparative doit être de 4 mètres minimum.

Intitulé du document : US : hauteur maximale des constructions

10.1

La hauteur d’un point d’une construction est égale à la distance de ce point à

sa projection verticale sur le sol naturel. La hauteur des constructions ne

devra pas excéder 12 m à l’égout des toitures.

10.2

Les ouvrages techniques, cheminées, extracteurs, antennes et autres

superstructures sont exclus du calcul de la hauteur.

Intitulé du document : US : emprise au sol des constructions

Cet article n’est pas renseigné.

Intitulé du document : US : aspect extérieur des constructions et aménagement des abords

Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages urbains et avec la conservation des perspectives monumentales et naturelles.

Intitulé du document : US : espaces libres et plantations

13.1

Une superficie au moins égale à 30% de la surface du terrain doit être plantée

ou faire l’objet d’un aménagement paysager.

13.2

Les aires de stationnement doivent être plantées à raison de 1 arbre à haute

tige au moins pour 100 m² de superficie.

13.3

Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées in situ par

des plantations au moins équivalentes. Ces plantations seront d’essences

régionales.

Article 14-US : coefficient d’occupation des sols (C.O.S.)

Cet article n’est pas renseigné.

Intitulé du document : US : stationnement des véhicules

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques.

Il est exigé au minimum : - logement : 1 emplacement par logement. - cinéma, salle de réunion ou de spectacle : 1 emplacement pour 5

places - bureau : 1 emplacement pour 50 m2 de SHON. - équipement hospitalier : 1 emplacement pour 5 lits. - établissement d’enseignement du premier et du second degré : 1,5

emplacements par classe. - établissement d’enseignement supérieur ou pour adultes : 1

emplacement pour 10 personnes.

Pour les établissements d’enseignement, une aire de stationnement temporaire devra être aménagée pour le dépôt des élèves dans des conditions de sécurités satisfaisantes.

La superficie à prendre en compte pour une place de stationnement est de 25m2, y compris les accès.

Des aires de stationnement pour les bicyclettes, les vélomoteurs et les motocyclettes doivent aussi être aménagées.

Il est exigé : - bureaux : 1 m² par tranche complète de 50 m² de SHON. - établissements d’enseignement : un ou des locaux protégés dont la

taille sera adaptée aux besoins de l’établissement. Dans tous les cas, il est recommandé de prévoir de 30 m² à 60 m² de locaux pour 100 élèves.

Les dispositions de cet article ne s’appliquent pas à la reconstruction à l’identique après sinistre.

Intitulé du document : US : conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

3.2 ACCES

Tout terrain enclavé est inconstructible.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, stationnement (largeur minimale : 2 mètres). Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes. Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présentent un gène ou un risque pour la circulation peut être interdit. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gène à la circulation publique.

3.1 VOIRIE

Les voies doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire demi-tour aisément et être conçues de manière à désenclaver éventuellement les parcelles arrière. Voies nouvelles : Les voies privées nouvelles, ouvertes à la circulation publique, ne devront pas avoir une emprise totale inférieure à 6 mètres pour les voies à sens unique et à 10 mètres pour les voies à double sens de circulation. La largeur de la chaussée sera respectivement de 3,50 m au minimum pour les voies à sens unique et de 5 m pour les voies à double sens de circulation.

Intitulé du document : US : conditions de desserte des terrains par les réseaux publics, d’eau, d’électricité et d’assainissement

4.1 EAU POTABLE Toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable et être munie d’un dispositif de protection contre le phénomène de retour d’eau.

4.2 ASSAINISSEMENT DES EAUX USEES Toute construction ou installation nécessitant une évacuation des eaux usées doit être raccordé par l’intermédiaire de dispositifs appropriés (y compris par exemple avec relevage ou refoulement) au réseau collectif d’assainissement en respectant ses caractéristiques. A défaut de réseau public, un dispositif d’assainissement individuel, conforme aux règles en vigueur, est admis : il doit être conçu de façon à pouvoir être mis hors circuit et raccordé au réseau collectif, quand celui-ci sera réalisé. Les eaux usées ne doivent pas être déversées dans le réseau d’assainissement des eaux pluviales. L’évacuation des eaux usées, même traitées, en surface, dans les rivières, ravines ou fossés est interdite. Le rejet dans le réseau collectif des eaux résiduaires industrielles n’est possible que dans le respect de la réglementation en vigueur. En raison de la nature des effluents, il peut être imposé un pré-traitement.

4.3 ASSAINISSEMENT DES EAUX PLUVIALES Les aménagements doivent garantir et maîtriser l’écoulement des eaux pluviales dans le réseau public de collecte s’il existe.

En l’absence de réseau de collecte des eaux pluviales, ou en cas de réseau insuffisant, le propriétaire doit réaliser les dispositifs appropriés et proportionnés permettant l’évacuation des eaux pluviales dans l’exutoire

naturel ou la conservation et l’élimination des eaux pluviales à l’intérieur de la parcelle (citernes, infiltration dans les espaces verts,…).

4.4 ELECTRICITE, TELEPHONE, TELEDISTRIBUTION Les branchements électriques, téléphoniques et de télédistribution doivent être établis en souterrain, sinon l’installation doit être la plus discrète possible. Les boîtiers de compteurs doivent être encastrés dans un mur de clôture ou de la construction et toute saillie sur le domaine public est interdite..

Article 5-US : caractéristiques des terrains constructibles

Lorsqu’un dispositif individuel d’assainissement des eaux usées est requis, le pétitionnaire devra disposer d’une unité foncière suffisamment importante pour en permettre la réalisation.

Le présent règlement du Plan Local d’Urbanisme s’applique au territoire de la commune de MTsamboro.

PORTEE RESPECTIVE DU REGLEMENT A L’EGARD DES AUTRES LEGISLATIONS RELATIVES A L’OCCUPATION DES SOLS

Cet article rappelle les dispositions d’urbanisme autres que celles définies par le PLU luimême, qui s’appliquent sur le territoire communal, et qui peuvent avoir des incidences sur le droit à occuper et à utiliser le sol.

1- LES REGLES GENERALES D’URBANISME APPLICABLES LORSQUE LA COMMUNE EST COUVERTE PAR UN PLAN LOCAL D’URBANISME

Article R.111-2 du code de l’urbanisme: Le projet peut-être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations.

Article R.111-4 du code de l’urbanisme : Le projet peut-être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.

Article R.111-15 du code de l’urbanisme : Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L.110-1 et L.110-2 du code de l’environnement. Le projet ne peut être accepté que sous réserves de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

Article R.111-21 du code de l’urbanisme : Le projet peut-être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

2- LES PRINCIPES DIRECTEURS DES ARTICLES L.110 ET L.121.1 DU CODE DE L’URBANISME

Article L.110 du code l’urbanisme: Harmonisation par les collectivités publiques et dans le respect de leur autonomie, de leurs prévisions et décisions d’utilisation de l’espace, gestion du sol de façon économe, protection des milieux naturels et des paysages, rationalisation de la demande de déplacement…

L.121-1 du code de l’urbanisme : Principe d’équilibre, principe de diversité des fonctions urbaines et de mixité sociale et principe de respect de l’environnement.

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Règlement Dispositions générales

3- LES LOIS D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME, DEFINIES AUX ARTICLES SUIVANTS DE LA LOI DU 18 JUILLET 1985

La loi du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, a inséré dans le titre IV du livre I du Code de l’Urbanisme un chapitre VI intitulé « Dispositions particulières au littoral ».

Mtsamboro est soumise à la Loi Littoral en raison la présence de l’Océan Indien et du lagon de Mayotte.

Toutefois, des dispositions concernant la Loi Littoral sont spécifiques à Mayotte. Ainsi, l’ordonnance n° 2005-868 du 28 juillet 2005, prise sur le fondement de l'article 38 de la Constitution et de l'article 62 de la loi du 21 juillet 2003 dite loi de programme pour l'outre-mer, a pour objectif quant à elle, de protéger, d'aménager et de mettre en valeur la zone dite des cinquante pas géométriques.

4 -LES PERIMETRES VISES A L’ARTICLE R123-13, QUI ONT DES EFFETS SUR L’OCCUPATION ET L’UTILISATION DES SOLS, ET QUI PEUVENT ETRE REPORTES A TITRE D’INFORMATION,

SUR LES DOCUMENTS GRAPHIQUES

5- L’ARTICLE L 421-4 RELATIF AUX OPERATIONS DECLAREES D’UTILITE PUBLIQUE

6- LES SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE MENTIONNEES EN ANNEXE

7- LES REGLES SPECIFIQUES AUX LOTISSEMENTS

8- LES PERIMETRES SENSIBLES (L 142.1 ET SUIVANTS DU CODE DE L’URBANISME)

9- LA LOI N° 64-1246 DU 16.12.1964 RELATIVE A LA LUTTE CONTRE LES MOUSTIQUES

10- LA LOI N° 92-3 DU 3 JANVIER 1992 SUR L’EAU

11- RAPPORT DE COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS VISES A L’ARTICLE L.123-1 DU CODE DE L’URBANISME (SCOT ET DESORMAIS PDU ET PLH)

Selon l’article L710-6 du code de l’urbanisme, pour l'application de l'article L. 123-1, les mots : "du schéma de cohérence territoriale, du schéma de secteur" figurant à l'avant-dernier alinéa sont remplacés par les mots : "du Plan d'Aménagement et de Développement Durable de Mayotte".

• Rapport de compatibilité avec le PADD de Mayotte. • Prise en compte des projets d’intérêt général (R.121-3 et R.121-4) 12- ARTICLE L.110 DU CODE DE L’ENVIRONNEMENT ET ARTICLE L.200-1 DU CODE RURAL,

NOTAMMENT LE PRINCIPE DE PRECAUTION

13- DIRECTIVES DE PROTECTION ET DE MISE EN VALEUR DES PAYSAGES (LOI DU 8 JANVIER 1993, ART. 1ER)

14- PATRIMOINE ARCHEOLOGIQUE : LA LOI DU 27 SEPTEMBRE 1941, LA LOI DU 15 JUILLET 1980 ET LA LOI DU 17 JANVIER 2001 DOIVENT ETRE PRISES EN COMPTE

15- LA LOI DU 13 DECEMBRE 2000 (SRU), NOT. L’ART. 55 SUR LES LOGEMENTS SOCIAUX

16- LA LOI ENL DU 13 JUILLET 2006 PORTANT ENGAGEMENT NATIONAL POUR LE

LOGEMENT

17- LA LOI DU 5 JUILLET 2000 RELATIVE A L’ACCUEIL ET A L’HABITAT DES GENS DU VOYAGE

18- LA LOI URBANISME ET HABITAT DU 3 JUILLET 2003

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Règlement Dispositions générales

19 - DISPOSITIONS LEGISLATIVES PARTICULIERES AU LITTORAL (L.146-1 ET SUIVANTS DU CODE DE L’URBANISME)

Les dispositions de la Loi Littoral applicables à Mayotte sont précisées par l’Ordonnance n°2005-868 du 28 juillet 2005 relative à l’actualis ation et à l’adaptation du droit de l’urbanisme, entrée en vigueur au 01 janvier 2006 et qui abroge l’Ordonnance n° 90-571 du 25 juin 1990 portant extension et adaptation des dispositions du code de l’urbanisme à Mayotte.

La loi Littoral s’applique sur l’ensemble du territoire d’une commune littorale. A l’intérieur même du territoire communal, les dispositions de la Loi varient selon que l’on se situe dans :

• le territoire communal dans son ensemble • les espaces proches du rivage • la bande littorale • les espaces remarquables (espaces remarquables ou caractéristiques du patrimoine

naturel et culturel du littoral).

Comme définie à l’article L. 711- 5 du code de l’urbanisme : « Les terrains situés dans les parties actuellement urbanisées de la commune comprises dans la bande littorale définie au III de l'article L. 146-4 dans sa rédaction issue de l'article L. 711-3 sont préservés lorsqu'ils sont à l'usage de plages, d'espaces boisés, de parcs ou de jardins publics. Il en est de même des espaces restés naturels situés dans les parties actuellement urbanisées de la même bande littorale, sauf si un intérêt public exposé au plan local d'urbanisme justifie une autre affectation. Les secteurs de la zone dite "des cinquante pas géométriques" situés dans les parties actuellement urbanisées de la commune ou au droit de ces parties peuvent, lorsqu'ils sont déjà équipés ou occupés à la date de publication de l'ordonnance n° 2005-868 du 28 juillet 2005 relative à l'actualisation et à l'adaptation du droit de l'urbanisme à Mayotte et sous réserve de la préservation des plages, des espaces boisés, des parcs ou des jardins publics, être délimités par le plan local d'urbanisme pour être affectés à des services publics, des équipements collectifs, des opérations de réaménagement de quartier, de logement à caractère social et de résorption de l'habitat insalubre, des commerces, des structures artisanales, des équipements touristiques et hôteliers ainsi qu'à toute autre activité économique dont la localisation à proximité de la mer est justifiée par son usage ou par une nécessité économique de desserte par voie maritime. Des mesures compensatoires devront alors être mises en œuvre permettant le maintien de l'équilibre du milieu marin et terrestre. »

Le détail de la Loi Littoral applicable à Mayotte est présenté en annexe du ce présent règlement.

20 - S'AJOUTENT OU SE SUBSTITUENT AUX REGLES DE CE PLU, LES PRESCRIPTIONS PRISES AU TITRE DE LEGISLATIONS ET DE REGLEMENTATIONS SPECIFIQUES, DONT NOTAMMENT :

les prescriptions applicables aux installations classées pour la protection de l'environnement, issues de la loi du 19 juillet 1976 modifiée ; les prescriptions relatives à la sécurité incendie, afin de ne pas porter atteinte à la sécurité publique ; les prescriptions applicables aux installations, ouvrages, travaux et constructions soumises à la loi "Eau" du 3 janvier 1992, les prescriptions d'études d'impact applicables aux installations, ouvrages, travaux et constructions ; les prescriptions des PPRI en cours d’approbation

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Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en zones repérées au Plan par les indices suivants :

Zones urbaines : Les zones urbaines sont dites « zones U ». Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs ou les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Zones à urbaniser : Les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classées en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, le Projet d’Aménagement et de Développement Durable et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone. Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation peut-être subordonnée à une modification ou une révision du Plan Local d’Urbanisme.

- Les zones à urbaniser réservées à l’habitat et aux équipements et commerces de proximité : 1AU. Elles concernent les secteurs situés dans le prolongement des quartiers actuels, elles sont destinées à accueillir une urbanisation essentiellement résidentielle de densité comparable à celle des quartiers environnants.

- Des zones à urbaniser réservées à l’extension des équipements publics de type scolaires, sportifs, culturels, de grande envergure : AUS.

- Des zones à urbaniser dont la vocation principale est le développement du tourisme : AUT.

Zones agricoles : Les zones agricoles sont dites « zones A ». Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectifs à l’exploitation agricole sont seules autorisée en zone A.

Zones naturelles : Les zones naturelles et forestières sont dites « zones N ». Peuvent être classées en zones naturelles et forestières les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de leur caractère d’espaces naturels.

Le Plan comporte aussi :

1) Les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts en application de l’article L123-1 du Code de l’Urbanisme. L’existence de risques naturels ou assimilés conduit à distinguer, au sein des zones susvisées, des secteurs particuliers dans lesquels les règles de construction valables pour l’ensemble de la zone, sont complétées par les dispositions spécifiques ci-dessous :

Les zones inondables En l’absence de PPRI, une carte des aléas forts sera matérialisée sur le zonage

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2) Les documents graphiques du règlement du présent Plan Local d’Urbanisme délimitent:

- Les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, installations d’intérêt général et aux espaces verts sont délimités au document graphique par une trame déterminée dans la légende. Une liste précisant leur destination et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires est insérée en annexe n°1 du présent règlement.

- Les emplacements réservés de programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale;

Règles Générales :

1 - Carrières Les demandes d’ouverture et d’exploitation de carrières font l’objet d’une instruction de la part des services de la D.R.I.R.E. (Direction Régionale de l’Industrie de la Recherche et de l’Environnement). Elles devront être conformes aux orientations du SDAGE approuvé le 30.12.2009.

2 - Travaux en rivière Les installations, ouvrages, travaux et activités dans le lit des cours d’eau sont susceptibles d’être soumis à déclaration ou autorisation au titre de la loi sur l’eau. Pour tous travaux relatifs à la ripisylve, il convient de se référer aux orientations et préconisations du SDAGE.

3 - Maîtrise des eaux pluviales

Conformément aux dispositions de l’article 35 de la loi 92.3 sur l’eau, la commune doit, afin de se prémunir des risques d’inondation liés au ruissellement pluvial urbain en cas de pluie intense, définir :

- Les zones où des mesures doivent être prises pour limiter l’imperméabilisation des sols et pour assurer la maîtrise du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement.

- Les zones où il est nécessaire de prévoir des installations pour assurer la collecte, le stockage et le traitement éventuels des eaux pluviales et de ruissellement.

Les règles et servitudes définies par le Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

En application des articles L.311 et L.312 du Code Forestier, les défrichements sont soumis à autorisation préalable, quel que soit le zonage du PLU, cette autorisation de défrichement étant susceptible de se voir opposer une décision de refus lorsqu’il existe un risque d’incendie (article L 311-4 du Code Forestier)

En cas de sinistre intéressant des constructions existantes, la réhabilitation à l’identique est autorisée quelle que soit la zone ou le secteur du PLU où se situent ces constructions, sauf en zone inondable.

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