Zone 1AUZone 1AU

Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :

• Toute construction engendrant des nuisances incompatibles avec l’environnement urbain existant ou projeté ;
• Les constructions destinées à l’industrie ;
• Les constructions destinées à la fonction d’entrepôt ;
• Les constructions destinées à l’exploitation agricole ou forestière ;
• Les constructions destinées à l’artisanat ;
• Les carrières, installations et constructions nécessaires à cette exploitation ;
• Les dépôts de véhicules usagers, de déchets de toute nature, le stockage de ferrailles et matériaux de démolition ou de récupération ;
• Les affouillements et exhaussements de sol autres que ceux autorisés à l’article 1AU 2 ;
• La création de terrain de campings ;
• Le stationnement isolé de caravanes et les habitations légères de loisirs.

Dans les secteurs soumis à des risques repérés sur le plan de zonage, sont également interdites les occupations et utilisations du sol incompatibles avec le risque, notamment celles citées au chapitre 1 du titre V du présent règlement.

Dans les secteurs repérés sur le document graphique comme comportant des orientations d’aménagement et de programmation, les constructions et aménagements sont autorisés sous réserve d’être compatibles avec les orientations définies dans la pièce 3 du PLUi.

Sont autorisés :

• Sous réserve de ne pas porter atteinte au milieu environnant, ainsi qu’aux paysages naturels, les affouillements et exhaussements de sol s’ils sont directement liés aux travaux des constructions autorisées ou à l’aménagement paysager des espaces non construits accompagnant la construction, ou nécessaire pour la recherche archéologique ;

PLUi du Pays de Mortagne-au-Perche approuvé le 15 décembre 2016 (3ème modification simplifiée – 16 octobre 2025) 76

Envoyé en préfecture le 22/10/2025

PLUI Ccpm#

Publié le 23/10/2025 Règlement

ID : 061-200036069-20251016-25_10_16_02-De#

Section II : conditions de l’occupation du sol#

Accès Pour être constructible un terrain doit avoir un accès direct à une voie publique ou privée.

Toutes dispositions permettant une bonne visibilité et assurant la sécurité des usagers des voies publiques et celle des personnes utilisant les accès créés doivent être prises en compte pour le débouché des véhicules sur voie publique ou privée : position, configuration, nombre, etc.

Le nombre des accès sur les voies publiques pourra notamment être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

3.2 - Voie de circulation Les terrains doivent être desservis par des voies répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiés et dont l'édification est demandée. A ce titre, les caractéristiques des voies créées doivent répondre aux critères d’accessibilité de la défense incendie et protection civile. Elles devront permettre le cas échéant l’accès des véhicules de collecte aux lieux de dépôts d’ordures ménagères liés aux constructions.

Les nouvelles voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent aisément faire demi-tour, notamment le cas échéant les véhicules de lutte contre l’incendie et d’enlèvement des ordures ménagères.

Il est recommandé l’utilisation des énergies renouvelables pour l’approvisionnement énergétique des constructions neuves, en fonction des caractéristiques de ces constructions, et sous réserve de la protection des sites et des paysages.

4.1 - Alimentation en eau potable Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'eau potable, doit obligatoirement être alimentée par branchement à un réseau collectif sous pression présentant des caractéristiques suffisantes. Le raccordement est également obligatoire en cas d’aménagement, de changement d’affectation ou d’extension d’une construction existante de nature à augmenter les besoins en eau potable.

4.2 - Assainissement - Eaux usées Toute construction et installation doit être raccordée au réseau public d'assainissement sauf impossibilité technique. En l’absence d’un tel réseau, toutes les eaux usées doivent être dirigées sur des dispositifs autonomes de traitement et d’évacuation conformes aux normes en vigueur. De plus, ces dispositifs autonomes de traitement et d'évacuation doivent être conçus de manière à pouvoir être branchés sur le réseau collectif si celui-ci venait à être réalisé.

L’évacuation des eaux ménagères et des effluents non traités dans les fossés et les égouts pluviaux est interdite.

4.3 - Assainissement - Eaux pluviales Les techniques destinées à favoriser la gestion des eaux de pluie à la parcelle, telles que le stockage, l’infiltration, ou la réutilisation pour des usages domestiques doivent être systématiquement mises en place, sauf en cas d’impossibilité technique. L’excès de ruissellement doit alors être rejeté dans un réseau collectif spécifique apte à recueillir les eaux pluviales lorsqu'il existe.

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Envoyé en préfecture le 22/10/2025

PLUI Ccpm#

Publié le 23/10/2025 Règlement

ID : 061-200036069-20251016-25_10_16_02-De#

En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain. L’évacuation des eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées est interdite.

4.4 - Autres réseaux (électricité, téléphone, fibre optique)#

Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l'utilisation d'électricité sera obligatoirement raccordée au réseau public. Les réseaux électriques de distribution seront réalisés en souterrain, dans la mesure du possible, ou de telle façon qu'on ne puisse les voir. Lorsque les lignes publiques sont enterrées, les branchements privés seront obligatoirement enterrés.

4.5 - Collecte des déchets ménagers#

Les locaux et emplacements destinés au stockage des déchets devront être dimensionnés pour permettre le tri et faciliter la collecte des déchets. Leur intégration paysagère et architecturale devra être soignée.

Non règlementé.

Les constructions nouvelles et les extensions doivent s’implanter :

• soit à l’alignement des voies publiques existantes, à modifier ou à créer
• soit en retrait d’au moins 1 mètre.

L’implantation des nouvelles constructions doit se faire dans le respect du rythme des constructions de l’ensemble bâti environnant.

L’implantation avec un retrait différent est néanmoins autorisée dans les cas suivants :

• Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ;
• Pour toute extension ou adjonction aux constructions existantes ;
• A l’intérieur des secteurs faisant l’objet d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation, dans le respect des prescriptions de l’OAP ;
• Lorsque la partie de la parcelle à proximité de l’alignement fait l’objet d’une protection au titre des jardins et espaces ouverts à préserver)

Les constructions nouvelles et les extensions peuvent s’implanter en limite séparative ou en retrait.

En cas d’implantation en retrait :

• La marge de recul observée sera d’au moins 2 mètres ;
• Cette distance est portée à 4 mètres si le mur créant une vue directe sur la propriété voisine comporte des ouvertures à l’étage (niveau supérieur de l’allège à plus de 3 mètres du sol naturel ou remanié). Dans le cas d’un châssis de toit, la distance de recul de 4 mètres est calculée à partir de la base du vitrage du châssis de toit.

La distance est comptée horizontalement en tout point du bâtiment et de la limite.

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Publié le 23/10/2025 Règlement

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Les équipements publics et les installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif peuvent s’implanter sans restriction en limite séparative ou en retrait.

Non réglementé.

Non règlementé.

Définition de la hauteur

La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel initial de la propriété, avant les éventuels travaux de terrassement et d'exhaussement nécessaires à la réalisation des travaux, jusqu'au point le plus haut de la construction. Les ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures ne sont pas pris en compte.

Hauteur maximale des constructions

La hauteur maximale des constructions ne pourra pas excéder 9 mètres.

La règle précédente ne s’applique pas :

• pour les constructions, installations, ouvrages et équipements, dits « techniques », liés ou nécessaires au fonctionnement des services et équipements publics, collectifs ou d’intérêt général (transformateurs, relais, stations de pompage, de refoulement ou de traitement d’eaux usées, …) ;
• pour les équipements collectifs publics ou d’intérêt collectif nécessitant par leur fonction une hauteur plus importante.

Adaptation au relief du terrain et aux constructions existantes

Dans le cas d’un terrain d’assiette en pente, il sera permis un dépassement pour une partie de la construction à condition que la hauteur maximale soit respectée au niveau de la partie médiane de la construction (moitié de la panne faîtière pour la plupart des constructions).

La hauteur maximale de la construction par rapport à la rue (mesurée au point le plus haut de la ou des limites sur rue) ne pourra excéder de plus de 2 mètres les hauteurs maximales par rapport au terrain naturel définies ci-dessus.

Tous les projets de constructions nouvelles devront s’inspirer des guides édités par le PNR du Perche (la charte de qualité pour la restauration du patrimoine bâti percheron, les couleurs du bâti percheron, le cahier de recommandations architecturales et urbaines, conseils pour les constructions neuves) et le CAUE (fiches architecturales et paysagères – valoriser le patrimoine). Les références sont rappelées en annexe 5.

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

PLUi du Pays de Mortagne-au-Perche approuvé le 15 décembre 2016 (3ème modification simplifiée – 16 octobre 2025) 79

PLUI CCPM Est interdit en façade, clôture, toiture, etc. :

Envoyé en préfecture le 22/10/2025

Publié le 23/10/2025 Règlement

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• L’emploi à nu des matériaux destinés à être enduits (type briques creuses, carreaux de plâtre, parpaing, etc.).
• L’emploi de matériaux à caractère provisoire (type fibrociment, tôle ondulée, carton ou feutre asphalté, etc.).

En raison de leur caractère particulier, les équipements publics et les installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ne sont tenus de respecter que les dispositions générales du présent article.

Implantations, volumes, façades et toitures des constructions nouvelles#

Les constructions doivent s’adapter au relief du terrain. Tout bouleversement important du relief naturel est interdit.

Les constructions annexes doivent former, avec le bâtiment principal, une unité d’aspect architectural. Les volumes sont simples, adaptés à la parcelle et respectent l’échelle des constructions environnantes.

Tout pastiche d’une architecture traditionnelle étrangère à cette partie du Perche est interdit.

Le choix de l’aspect et des teintes employés en façade doivent s’harmoniser avec les enduits et couleurs des constructions alentours. Ce choix s’appuiera sur le cahier de recommandations architecturales et urbaines édité par le PNR du Perche à la date d’approbation du PLUi (annexe 5).

Les formes de toitures seront simples et adaptées à leur contexte (toitures des bâtiments mitoyens, perception depuis l’espace public, insertion dans le paysage, etc.).

La couverture des constructions des habitations et des bâtiments annexes doit respecter l’aspect dominant des couvertures existant dans l’environnement immédiat (matériaux similaires par leur taille, leur aspect et leur teinte aux couvertures d’ardoises naturelles ou tuiles plates en règle générale, plus ponctuellement de tuiles mécaniques). Les volumes et bâtiments annexes pourront recevoir d’autres types de couverture (aspect zinc, vitrages pour les vérandas, etc.).

Est autorisée a minima la tuile plate, sans nez, d’une densité minimale de 18 tuiles au m² de coloris allant du rouge foncé au brun ou de teinte ardoisée.

Les châssis de toit doivent être intégrés verticalement dans le rampant de la toiture.

Ouvertures et percements#

La composition des portes, des surfaces vitrées, la partition des carreaux, doivent respecter l’unité et la composition de la façade. Les dessins des menuiseries et des volets doivent présenter une cohérence sur l’ensemble du bâtiment, et obligatoirement une unité sur une même façade (harmonie de dessins, type et couleurs). Les finitions de type brillantes sont interdites pour les volets et les portes d’entrées et de garages pleines.

ELEMENTS TECHNIQUES ET DISPOSITIFS LIES AUX NOUVELLES TECHNOLOGIES ET A L’EXPLOITATION DES ENERGIES RENOUVELABLES

Les constructions basse ou très basse énergie, à hautes performances énergétiques, bioclimatiques, faisant appel à des énergies renouvelables : toutes les règles ci-dessus, à l’exception des prescriptions générales, pourront ne pas s’appliquer sous réserve d’une bonne intégration paysagère et d’une composition architecturale.

PLUi du Pays de Mortagne-au-Perche approuvé le 15 décembre 2016 (3ème modification simplifiée – 16 octobre 2025) 80

Envoyé en préfecture le 22/10/2025

PLUI Ccpm#

Publié le 23/10/2025 Règlement

ID : 061-200036069-20251016-25_10_16_02-De#

En toiture, les systèmes domestiques solaires thermiques ou photovoltaïques sont autorisés, y compris sur les constructions existantes, sous réserve : - que leur teinte soit homogène, foncée et mate y compris les ossatures, - qu’ils soient intégrés à la couverture, les panneaux n’étant pas disposés en saillie, - qu’ils soient composés avec les ouvertures en toiture et façade, - que la nappe de panneaux reste d’une forme simple, non crénelée, - qu’ils soient regroupés ou dans le prolongement des ouvertures en façade. Dans le cas de bâtiments neufs ou présentant un intérêt architectural significatif, ils devront être intégrés dans le rampant de la toiture.

Les capteurs solaires, les éoliennes domestiques, les antennes paraboliques et autres dispositifs similaires devront être implantés le plus discrètement possible, de préférence à l’arrière des bâtiments et localisés de la manière la plus harmonieuse possible. Leurs styles et leurs couleurs devront être choisis pour s’intégrer au mieux dans leur contexte.

Les containers à déchets et les citernes de récupération des eaux pluviales ne devront pas être perceptibles depuis l’espace public.

CLOTURES :

Par délibération du conseil communautaire, les clôtures (y compris les portails et portillons) sont soumises à déclaration préalable. L’implantation des clôtures à l’alignement est la norme (sauf cas particuliers dont stationnement sur les zones nouvelles ou discontinuité du bâti sur les secteurs anciens). En dehors des règles définies ou de la réfection / prolongation d’une clôture existante, la hauteur maximale des clôtures sera de deux mètres. De façon dérogatoire, les restaurations partielles et à l’identique de l’existant, sont admissibles.

Dans tous les cas, sont interdits : - l’emploi en clôture de matériaux hétéroclites ou disparates - l’emploi de plaques de béton - les finitions blanches brillantes. La conservation des clôtures et murs anciens existants sera recherchée. Les accès créés dans les clôtures et murs anciens existants devront avoir un traitement architectural de qualité et cohérent avec leurs caractéristiques.

En limite sur la voie publique, les types de traitements suivants sont autorisés uniquement :

• les murs de 0,80 m surmontés de grille d’aspect métallique ou de lisse d’aspect bois dont l’ensemble ne pourra excéder 1,80m et devront être compatibles avec l’aspect résidentiel de la zone ; cette hauteur maximale pouvant être dépassée en cas de réfection ou de prolongement de murs existants. Ces murs seront traités soit en maçonnerie à pierres vues d’aspect et de couleur identique aux matériaux locaux, soit en briques d’aspect traditionnel, soit en enduits teintés tons ocrés, pierre du pays ou sable, soit en une combinaison de ces différents matériaux. - les grilles d’aspect métallique ou lisses d’aspect bois compatibles avec le caractère résidentiel de la zone. - les haies vives ou taillées composées des essences locales décrites à l’article 13 doublées éventuellement de grillage dont les soubassements en plaques de béton ne pourront excéder 0,25 m hors sol, - aucune clôture.

En limite séparative avec une autre propriété bâtie et en limite avec une voie privée, les types de traitements suivants sont uniquement autorisés :

• les murs de 0,80 m surmontés de grille d’aspect métallique ou de lisse d’aspect bois dont l’ensemble ne pourra excéder 1,80m ; cette hauteur maximale pouvant être dépassée en cas de réfection ou de prolongement de mur existant. Ces murs seront traités soit en maçonnerie à pierres vues d’aspect et de couleur identique aux matériaux locaux, soit en briques d’aspect traditionnel, soit en enduits teintés tons ocrés, pierre du pays ou sable, soit en une combinaison de ces différents matériaux.

PLUi du Pays de Mortagne-au-Perche approuvé le 15 décembre 2016 (3ème modification simplifiée – 16 octobre 2025) 81

Envoyé en préfecture le 22/10/2025

Publié le 23/10/2025 Règlement

ID : 061-200036069-20251016-25_10_16_02-De#

• les murs pleins d’une hauteur de 2m maximum. Ces murs seront traités soit en maçonnerie à pierres vues d’aspect et de couleur identique aux matériaux locaux, soit en briques d’aspect traditionnel, soit en enduits teintés tons ocrés, pierre du pays ou sable, soit en une combinaison de ces différents matériaux. - les grilles d’aspect métallique ou lisses d’aspect bois compatibles avec le caractère résidentiel de la zone. - palissades, panneaux en bois tressés, lisse, clôture « vivante » : végétaux tressés ou palissés, etc. - les haies vives ou taillées composées des essences locales décrites à l’article 13 doublées éventuellement de grillage dont les soubassements en plaques de béton ne pourront excéder 0,25 m hors sol,
• aucune clôture.

Le stationnement des véhicules de toute nature, correspondant aux besoins des installations et constructions autorisées dans la zone, doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées, par la réalisation d'aires de stationnement sur le terrain propre à l'opération.

Cependant, la recherche d’une mutualisation des stationnements à l’échelle de l’opération pourra être admise tout en restant compatible aux orientations d’aménagement et de programmation (pièce 3 du PLUi).

Le titre V, chapitre V détaille les règles applicables en matière de stationnement.

Lors de toute construction ou aménagement, le projet s’efforcera de préserver les éléments et espaces végétaux les plus remarquables et les plus perceptibles depuis l’espace public proche ou lointain.

La conservation de certains éléments, notamment les haies bordant la parcelle et les arbres les plus importants, pourra être imposée si ces éléments sont structurants pour le cadre bâti et paysager dans lequel s’inscrit la construction, ou si ces éléments concourent à la qualité écologique d’un espace structurant pour la trame verte et bleue.

Les nouvelles plantations seront choisies préférentiellement parmi la liste d’essences locales mentionnées à l’annexe 3 du présent règlement. Une liste d’essence interdite figure à l’annexe 3.

SECTION III : OBLIGATIONS DES CONSTRUCTIONS EN MATIÈRE DE PERFORMANCES ÉNERGÉTIQUES ET ENVIRONNEMENTALES ET D'INFRASTRUCTURES ET RÉSEAUX DE COMMUNICATIONS ÉLECTRONIQUES

Les constructions nouvelles, extensions, réhabilitations prendront en compte dans la mesure du possible les objectifs du développement durable et de préservation de l'environnement.

Les constructions, travaux, installations et aménagements réalisés dans la zone devront permettre aux futures constructions qui y sont liées de bénéficier d’un raccordement aux infrastructures et réseaux de communications électroniques existants ou à créer à proximité.

Lorsque qu’une nouvelle voie est créée, il sera laissé en attente des fourreaux permettant un raccordement ultérieur aux infrastructures et réseaux de communications électroniques dont le déploiement est prévu ou envisagé à l’horizon de 15 ans à compter de la date de création de la voie.

PLUi du Pays de Mortagne-au-Perche approuvé le 15 décembre 2016 (3ème modification simplifiée – 16 octobre 2025) 82

PLUI Ccpm#

Envoyé en préfecture le 22/10/2025

Publié le 23/10/2025 Règlement

ID : 061-200036069-20251016-25_10_16_02-De#

Chapitre 2 : zone 1AUC caractère du secteur#

Le secteur 1AUC correspond à un secteur naturel ou faiblement urbanisé destiné à l’accueil de nouvelles constructions visant à s’intégrer dans un contexte bâti majoritairement constitué d’extensions urbaines relativement récentes à dominante pavillonnaire. Le secteur 1AUC est destiné prioritairement à l’habitat ainsi qu’aux activités et services compatibles avec cette dominante résidentielle. La zone présente un sous-secteur 1AUCa qui correspond aux extensions des villages. L’ouverture à l’urbanisation des zones devra être compatible au phasage des orientations d’aménagement et de programmation et pourra se faire au fur et à mesure de l’équipement de la zone.

Section I : nature de l’occupation et de l’utilisation du sol#