Dispositions générales#
Tous les projets de constructions nouvelles ou de restaurations de bâtiments anciens devront s’inspirer des guides édités par le PNR du Perche (la charte de qualité pour la restauration du patrimoine bâti percheron, les couleurs du bâti percheron, le cahier de recommandations architecturales et urbaines, conseils pour les constructions neuves) et le CAUE (fiches architecturales et paysagères - valoriser le patrimoine). Les références sont rappelées en annexe 5.
Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Lorsque des constructions existantes le long d’une voie ou au sein d’un ensemble bâti traditionnel (îlot, hameau) présentent des caractéristiques communes qualitatives (couleur de façade, forme ou couleur de toiture, clôture), elles seront a priori à reprendre par la nouvelle construction ou le nouvel aménagement et pourront être imposées pour préserver l’harmonie de l’ensemble.
Est interdit en façade, clôture, toiture, etc. :
- L’emploi à nu des matériaux destinés à être enduits (type briques creuses, carreaux de plâtre, parpaing, etc.)
- L’emploi de matériaux constituant une imitation d’un autre (type PVC imitant le bois, fausses pierres, toutes formes de pastiche, etc.)
- Le PVC est interdit (dérogation admise pour les façades non visibles de l’espace public des immeubles secondaires - hors ensemble bâti remarquable)
- L’emploi de matériaux à caractère provisoire (type fibrociment, tôle ondulée, carton ou feutre asphalté, etc.)
- L’isolation thermique par l’extérieur, hormis celles accompagnées de bardages naturels (ex. bois, ardoises), pour le bâti identifié au plan de zonage « Ensemble bâti remarquable » et pour les façades visibles depuis l’espace public.
En raison de leur caractère particulier, les équipements publics et les installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ne sont tenus de respecter que les dispositions générales du présent article.
Volet roulant : pour le bâti ancien (datant d’avant 1950) : le volet roulant devra être encastré à l’intérieur de la construction et ne devra pas être visible depuis l’espace public.
PLUi du Pays de Mortagne-au-Perche approuvé le 15 décembre 2016 (3ème modification simplifiée – 16 octobre 2025) 9
PLUI CCPM Le règlement porte sur les points suivants :
Envoyé en préfecture le 22/10/2025
Publié le 23/10/2025 Règlement
ID : 061-200036069-20251016-25_10_16_02-De#
- A. La restauration des constructions existantes - B. La réalisation de constructions neuves - C. Les devantures de magasins - D. Les clôtures - E. L'aspect architectural des constructions annexes ou dépendances
A. La restauration des constructions existantes
Les matériaux de façades
Les dispositions d'origine, pierre de taille laissée apparente ou moellon enduit ou non, doivent être conservées ou restituées. L'ensemble des façades sera traité avec le même soin et de façon homogène.
L’utilisation des sables locaux sera recherchée.
Un grand nombre de façades du centre ancien est réalisé en calcaire taillé et travaillé pour être laissé apparent. Ces façades seront conservées en l'état et simplement lavées. Elles pourront être passées au lait de chaux.
Les façades enduites sont majoritaires à Mortagne-au-Perche. Leur restauration nécessite un soin particulier quant à la composition du mortier à employer, en fonction du support. L'utilisation de mortier à base de chaux naturelle pure, coloré par les sables locaux est préconisée.
Le bardage des pignons et des souches de cheminées est interdit, sauf si la construction a été conçue à l'origine pour recevoir ce type d'habillage.
Les percements
Le traitement des menuiseries pour les ouvertures visibles depuis l’espace public sera d’aspect bois ou type bois.
Les baies d'origine seront maintenues. Des modifications sont envisageables si elles ont été altérées, afin de les restituer dans leurs proportions initiales ou de reconstituer la modénature. Il en est de même si certaines ne sont pas visibles depuis l’espace public et qu’elles contribuent à la qualité de vie des occupants tout en respectant la qualité des bâtiments et de la façade.
Les baies percées ultérieurement et nuisant à l'équilibre de la façade seront rebouchées à l'occasion d'un ravalement, de façon à ne plus apparaître en façade.
Les percements nouveaux pourront être autorisés, sur les bâtiments autres que « l’Ensemble remarquable », s'ils respectent la taille, les proportions et le rythme des percements existants, ainsi que les principes et les proportions de leurs motifs décoratifs (type d'encadrement de baie, appui, linteau...) et de leur mise en œuvre.
Sur les bâtiments majeurs identifiés en tant qu’ « Ensemble bâti remarquable », des percements nouveaux pourront être autorisés s’ils ne sont pas visibles depuis l’espace public et qu’ils respectent ou reconstituent l’harmonie de la façade.
Les percements en pignon sont envisageables, s'ils sont de dimensions réduites et verticaux.
Les toitures
Pour les bâtiments traditionnels de qualité repérés sur le règlement graphique au titre de l’article L151-19 (anciennement L123-1-5 III 2°) "ensemble bâti remarquable" du centre de Mortagne-au-Perche, le volume originel sera maintenu ou restitué.
Pour les autres constructions, on respectera la morphologie du bâtiment.
PLUi du Pays de Mortagne-au-Perche approuvé le 15 décembre 2016 (3ème modification simplifiée – 16 octobre 2025) 10
Envoyé en préfecture le 22/10/2025
PLUI Ccpm#
Publié le 23/10/2025 Règlement
ID : 061-200036069-20251016-25_10_16_02-De#
Pour l'ensemble des couvertures perceptibles de l'espace public, les matériaux traditionnels : tuile plate de petit format ou ardoise, seront obligatoirement employés.
Pour « l’Ensemble bâti remarquable », les couvertures seront :
- Soit en tuiles en terre cuite d’une densité de 60 tuiles/m² (ton brun nuancé d’ocre), - Soit en ardoise naturelle (prioritairement pour les constructions édifiées à partir du XIXème siècle).
Les souches de cheminées anciennes en brique ou pierre, participant à la structure du bâtiment, seront conservées et restaurées.
Les souches nouvelles reprendront, dans la mesure du possible, les proportions des anciennes, elles seront réalisées dans des matériaux identiques ou seront enduites. Leurs couronnements s'inspireront de ceux des souches anciennes voisines.
Les ventilations seront réalisées dans les conduits et souches de cheminées existants ou reconstitués ou encore seront traitées par des tabatières de la couverture.
Les lucarnes traditionnelles seront maintenues ou restituées au gabarit d'origine.
Des lucarnes nouvelles pourront être éventuellement autorisées, sur les bâtiments non repérés sur le règlement graphique du PLUi au titre de l’article L151-19 (anciennement L123-1-5 III 2°) du code de l’urbanisme. Pour les bâtiments repérés, la création de lucarne nouvelle pourra être autorisée uniquement si le projet est qualitatif, respecte l’harmonie de la façade et le rythme des ouvertures.
Un ou plusieurs châssis de toiture peuvent être autorisés d'une dimension maximum de 0,60 m sur 0,80 m posés verticalement en encastrement, au nu exact de la couverture. Leur nombre sera limité en fonction de leur impact visuel par rapport à l'espace public.
Cette proportion pourra être portée à 0,80 m sur 1m pour les châssis de toiture non visibles depuis l’espace public.
En fonction de la configuration et de l’implantation des constructions, des proportions plus importantes pourront être autorisées sur les bâtiments non repérés au plan de zonage ou pour les projets non visibles depuis l’espace public.
L'évacuation des gaz brulés des chaudières à ventouses
Les chaudières seront raccordées à une cheminée existante ou à créer.
Pour des raisons esthétiques ou techniques, on pourra imposer la création d'un conduit en pignon ou sur l'un des versants.
Cependant, en cas d'impossibilité technique ou esthétique, on pourra admettre le principe de chaudières à ventouses.
La sortie sera positionnée sur un pignon ou une façade arrière ou secondaire. En cas d'impossibilité totale, sur la façade principale, la sortie horizontale sera en inox.
Pour les chaudières situées au rez-de-chaussée des bâtiments, la sortie sera implantée au minimum à la hauteur du linteau des percements du rez-de chaussée. Dans le cas d'absence de percement à rez-de-chaussée servant de référence, la sortie sera positionnée à 3 m minimum au-dessus du sol.
A tous les niveaux, la sortie s'intégrera dans la composition de la façade et en dehors des éléments de modénature.
Le raccord sera réalisé avec le matériau de la façade, strictement reproduit, et sera invisible.
Les modalités d'évacuation des produits de combustion des chaudières devront satisfaire aux prescriptions de l'arrêté du 2 août 1977 modifié relatif aux règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustibles et d'hydrocarbures liquéfiés situés à l'intérieur des bâtiments d'habitation ou de leurs dépendances.
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Envoyé en préfecture le 22/10/2025
PLUI CCPM En particulier, les orifices d'évacuation des appareils à circuit étanche :
Publié le 23/10/2025 Règlement
ID : 061-200036069-20251016-25_10_16_02-De#
- Doivent être situés à 0,40 m. au moins de toute baie ouvrante et à 0,60 m. de tout orifice d'entrée d'air de ventilation (positionnés au-dessus du débouché selon l’arrêté du 23.02.2018 sur le même thème),
- Qui débouchent à moins de 1,80 m. au-dessus du sol doivent être protégés efficacement contre toute intervention extérieure susceptible de nuire à leur fonctionnement normal,
- Qui débouchent sur une circulation extérieure (notamment voie publique ou privée) à moins de 1 ,80 m. audessus du sol doivent, hormis pour les appareils à condensation, comporter un déflecteur inamovible donnant aux gaz évacués une direction sensiblement parallèle au mur.
B. Les constructions neuves
Par leurs échelles, leurs compositions, leurs volumétries et leurs motifs décoratifs (l'ensemble des éléments de structure et de décors agrémentant la façade : corniches, bandeaux, encadrements de baies, chaînes d'angle ...), les constructions neuves doivent faire référence à la typologie architecturale des constructions traditionnelles de Mortagne, tout en pouvant revêtir un caractère contemporain de niveau qualitatif équivalent au bâti existant.
Par un souci d'intégration au tissu et au site existant, elles devront rester modestes et éviteront de prendre pour référence des exemples très particuliers, voire uniques dans le tissu.
C. Les devantures de magasins#
Le projet devra faire apparaître clairement les enseignes, les stores et dispositifs de fermeture envisagés.
Le projet devra tenir compte de la façade du bâtiment, afin d'assurer une cohérence entre les différents éléments. On s'attachera en particulier, à laisser visibles tous les éléments de modénature jouxtant la nouvelle devanture.
Qu'elles soient traitées en applique ou en feuillure, les devantures seront dans la continuité des étages, assurant visuellement la descente de charge de l'immeuble.
La réalisation d'une devanture unitaire sur plusieurs bâtiments mitoyens est interdite.
Les devantures anciennes, visibles ou cachées sous des habillages, présentant un intérêt patrimonial seront restaurées, dans le respect de leurs structures et de leurs matériaux.
Les devantures en feuillure
Ce type de disposition sera obligatoire, dans le cas où la façade du bâtiment devant recevoir une devanture comporte des percements traditionnels de qualité.
Pour une façade qui a été modifiée, il sera envisageable de recréer des percements.
Les devantures en applique
La devanture en applique sera utilisée si le rez-de-chaussée du bâtiment possède déjà une ouverture large ou si le gros œuvre a été réalisé pour être masqué.
Les dispositifs de fermetures
Dans le cas où un dispositif de fermeture est indispensable, on emploiera un rideau à mailles ou plein posé à l'intérieur de la devanture. Dans le cas d'un rideau plein, il sera obligatoirement positionné derrière le linteau de la façade.
Les stores bannes
Les stores seront mobiles, sans joues, à lambrequin (retombée verticale) droit. Les mécanismes des stores seront le plus discret possible, et la pose adaptée au type de devanture (en applique ou en feuillure). Les stores seront réalisés en toile de teintes unies (ou avec des rayures et bandes limitant les contrastes / deux couleurs maximum), et harmonisées avec celles de l'architecture et de l'environnement. L'emploi de toiles plastique brillantes est interdit.
PLUi du Pays de Mortagne-au-Perche approuvé le 15 décembre 2016 (3ème modification simplifiée – 16 octobre 2025) 12
D. Les clôtures
Envoyé en préfecture le 22/10/2025
Publié le 23/10/2025 Règlement
ID : 061-200036069-20251016-25_10_16_02-De#
Par délibération du conseil communautaire, les clôtures (y compris les portails et portillons) sont soumises à déclaration préalable. L’implantation des clôtures à l’alignement est la norme (sauf cas particuliers dont stationnement sur les zones nouvelles ou discontinuité du bâti sur les secteurs anciens). En dehors des règles définies ou de la réfection / prolongation d’une clôture existante, la hauteur maximale des clôtures sera de deux mètres. De façon dérogatoire, les restaurations partielles et à l’identique de l’existant, sont admissibles.
Les clôtures anciennes
Les murs anciens constitués de moellons apparents ou enduits d'une hauteur supérieure à 2 mètres et les murs bahuts surmontés d'une grille seront conservés ou restaurés ; il en sera de même pour les portails et portillons.
Les ajouts de matériaux « type bâche » sont interdits.
Les clôtures neuves
Ne sont autorisés que les types de clôtures suivants :
- des clôtures maçonnées pleines, d'une hauteur de 2 mètres minimum,
- des clôtures constituées d'un mur bahut surmonté d'une grille traditionnelle.
Dans les deux cas, elles seront réalisées soit en moellons apparents jointoyés au mortier de chaux, soit en pierre de taille régionale, soit en parpaings enduits au mortier de chaux, présentant les mêmes textures et couleur qu'un enduit ancien.
Les portails, portillons et couronnements de murs respecteront les formes traditionnelles des clôtures anciennes existantes dans l’environnement du projet (forme, positionnement, matériaux, couleurs).
Des clôtures plus légères - grillage accompagné d’une haie taillée constituée d’essences locales - compatibles avec la vocation résidentielle de la zone pourront être admises en dehors des limites sur voies et emprises publiques.
Les ajouts de matériaux « type bâche » sont interdits.
Les boites aux lettres
Les boîtes sont encastrées dans le mur de clôture ou de façade et non saillantes sur la voie publique.
Les percements dans les clôtures
Les entrées de garages ou de jardins se référeront aux porches ou passages cochers existants.
E. L'aspect architectural des constructions annexes ou dépendances
Les constructions annexes ou dépendances de type garage, tonnelle, abri de jardin, "salon d'hiver" répondront aux critères suivants :
- Elles composeront avec les bâtiments existants et l'environnement tant par leur dessin, leur écriture architecturale, que la nature, la texture et la couleur des matériaux, la mise en œuvre et les finitions proposées.
- La couverture sera réalisée soit en tuiles plates ou en ardoise, soit en bardeaux de bois, soit en métal de type cuivre ou zinc pré-patiné.
- Pour les constructions annexes jouxtant l'enceinte de ville, la structure sera désolidarisée de cette dernière, la ligne d'égout sera positionnée en dessous du couronnement du mur.
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