Aller au contenu
Edifiable

Zone 2AUEzone à urbaniser fermée 2AUE

Réserve d'urbanisation future à vocation économique, fermée : seules la réfection et l'extension de l'existant et les ouvrages publics ponctuels.

  • Zone

Les règles de la zone 2AUE

  • Usage

    Tout ce qui n'est pas autorisé sous conditions est interdit

    les constructions interdites

    1 cas particulier
    Réfection et extension des constructions existantes
    La phrase du règlement

    « • La réfection et l'extension des constructions existantes sous réserve de leur intégration dans l'environnement ; »

    Article 2AUE 1 « 2. DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS »

  • Hauteur

    Extensions : même hauteur maximale que la construction principale

    la hauteur à ne pas dépasser

    Article 2AUE 4 « 3.1.5. Hauteur maximale des constructions »

  • Emprise au sol

    40 m² d'extension au maximum

    construction existante de 120 m² d'emprise au sol ou moins

    la surface au sol que l'on peut bâtir

    1 cas particulier
    Extension limitée au tiers de l'emprise de la construction principaleconstruction existante de plus de 120 m² d'emprise au sol
    La phrase du règlement

    « 3.1.1.1. Emprise au sol des constructions L'emprise au sol totale des extensions des constructions existantes dont l'emprise au sol est : [...] • supérieure à 120 m² à la date d'approbation du PLUi, est limitée à 1/3 de l'emprise au sol de la construction principale. »

    L'article ne règle que l'extension des constructions existantes ; l'emprise n'est pas réglementée pour les équipements d'intérêt collectif et services publics.

    Article 2AUE 5 « 3.1.1. Emprise au sol et volumétrie des constructions »

  • Recul sur la rue

    Aucune limite fixée

    la distance à garder avec la rue

    Article 2AUE 9 « 4.1. Conditions de desserte par les voies publiques ou privées »

  • Limites

    Aucune limite fixée

    la distance à garder avec les voisins

    Article 2AUE 3 « 3.1. Volumétrie et implantation des constructions »

  • Espaces verts

    Abords traités en accompagnement des constructions

    Précisions du règlement

    Le traitement des abords est écrit avant l'intertitre « Espaces libres végétalisés » de l'article ; la part de pleine terre se lit dans la suite de l'article.

    Article 2AUE 7 « 3.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions »

Signaler une erreur

Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone 2AUE, 9 rubriques
Sommaire

Le règlement de la zone 2AUE, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 497 rubriques

Rubrique 2AUE 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : 2. DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITÉS

2.1. Destinations, usages et affectations des sols, constructions et activités interdits 2.2. Destinations, usages et affectations des sols, constructions et activités autorisés sous conditions

. Destination des constructions, usages des sols et natures d’activités

2.1. Destinations, usages et affectations des sols, constructions et activités interdits

Sont interdits les destinations, usages et affectations des sols non autorisés sous conditions à l’article 2.2.

  • Les exhaussements et affouillements du sol tendant à modifier le relief général du terrain et non autorisés sous conditions à l'article 2.2
2.2. Destinations, usages et affectations des sols, constructions et activités autorisés sous conditions

Sont autorisés les destinations, usages et affectations des sols suivants dès lors qu'ils ne sont pas, par leur destination, leur nature, leur importance ou leur aspect, incompatibles avec la vocation économique de la zone :

  • Les constructions destinées aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu'elles soient liées à la réalisation d’infrastructures et de réseaux et/ou qu’il s’agisse d’ouvrages ponctuels ;
  • La réfection et l'extension des constructions existantes sous réserve de leur intégration dans l'environnement ;
  • Les aménagements légers liés à la protection et à la découverte de la flore et de la faune ou liés aux sentiers de randonnée sous réserve de leur bonne intégration à l’environnement ;
  • Les affouillements et exhaussements du sol à condition qu'ils soient :

nécessaires aux destinations, usages et affectations des sols admis ou existants dans la zone, nécessaires aux travaux liés à la protection contre les inondations, les risques et les nuisances, destinés aux fouilles archéologiques.

Rubrique 2AUE 3Implantation des constructions

Intitulé du document : 3.1. Volumétrie et implantation des constructions

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

3.1.3.1. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales

Non réglementé.

3.1.3.2. Implantation des constructions par rapport aux limites de fond de parcelle

Non réglementé.

3.1.4. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière

Non réglementé.

Rubrique 2AUE 4Hauteur et volumétrie des constructions

Intitulé du document : 3.1.5. Hauteur maximale des constructions

Les extensions doivent être réalisées en respectant la même hauteur maximale (H2) que la construction principale.

Rubrique 2AUE 5Emprise au sol et pleine terre

Intitulé du document : 3.1.1. Emprise au sol et volumétrie des constructions

3.1.1.1. Emprise au sol des constructions

L'emprise au sol totale des extensions des constructions existantes dont l'emprise au sol est :

  • inférieure ou égale à 120 m² à la date d'approbation du PLUi, est limitée à 40 m² maximum ;
  • supérieure à 120 m² à la date d'approbation du PLUi, est limitée à 1/3 de l'emprise au sol de la construction principale. L'emprise au sol n'est pas réglementée pour les constructions destinées aux équipements d'intérêt collectif et services publics.
3.1.1.2. Volumétrie des constructions

Non réglementé.

Rubrique 2AUE 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Intitulé du document : 3. CARACTÉRISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE

3.1. Volumétrie et implantation des constructions 3.1.1. EMPRISE AU SOL ET VOLUMÉTRIE DES CONSTRUCTIONS 3.1.2. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES ET AUX EMPRISES PUBLIQUES 3.1.3. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SÉPARATIVES 3.1.4. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME UNITÉ FONCIÈRE 3.1.5. HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

3.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère 3.2.1. PRINCIPES GÉNÉRAUX RELATIFS AUX CONSTRUCTIONS ET AUX CLÔTURES 3.2.2. CARACTÉRISTIQUES ARCHITECTURALES DES CONSTRUCTIONS 3.2.3. TRAITEMENT DES CLÔTURES

3.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions 3.3.1. AMÉNAGEMENT DES ABORDS ET VÉGÉTALISATION DES ESPACES LIBRES 3.3.2. SURFACES NON IMPERMÉABILISÉES OU ÉCO-AMÉNAGEABLES

. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

3.2.1. Principes généraux relatifs aux constructions et aux clôtures

Les constructions et les clôtures doivent s’intégrer à leur environnement par leur aspect extérieur (implantation, toitures, orientation, échelle, composition, couleurs…). Les bâtiments, clôtures, et installations diverses ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’aux perspectives monumentales. L’édification d’une nouvelle construction de composition contemporaine doit être réalisée dans le respect des caractéristiques architecturales et patrimoniales du secteur concerné. Les annexes, extensions, travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE), bardages et volumes secondaires doivent être composés en harmonie avec la construction principale et faire l’objet d’une intégration paysagère. Les interventions sur les façades ne doivent pas dénaturer les caractéristiques originelles du bâtiment.

Les constructions et les clôtures doivent s’intégrer parfaitement à leur environnement par :

  • la simplicité et les proportions de leurs volumes,
  • le caractère pérenne et la qualité des matériaux utilisés,
  • l’harmonie des couleurs.

Rubrique 2AUE 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : 3.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

3.3.1. Aménagement des abords et végétalisation des espaces libres

Traitement des abords

Les abords de la construction doivent être traités avec un soin particulier afin de participer à son insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion de l’eau pluviale. Selon leur nature ou leur vocation (espaces de circulation, jardins, terrasses, aires de stationnement…), leur traitement paysager doit être approprié à leur fonction en tenant compte de :

  • l’organisation du bâti sur le terrain afin qu’ils ne soient pas uniquement le négatif de l’emprise des constructions mais qu’ils soient conçus comme un accompagnement ou un prolongement des constructions ;
  • la composition des espaces libres voisins, afin de participer à une mise en valeur globale ;
  • la topographie, la géologie et de la configuration du terrain afin que leur conception soit adaptée à la nature du terrain, notamment pour répondre à des problématiques de ruissellement ;
  • l’ensoleillement, lorsqu’il s’agit d’aménagements paysagers végétalisés.

Eléments de paysage

Les éléments de paysage repérés au plan de zonage doivent répondre aux dispositions spécifiques les concernant contenues dans les dispositions générales du règlement.

Espaces libres végétalisés

Rubrique 2AUE 8Stationnement

. Stationnement Non réglementé.

Rubrique 2AUE 9Desserte par les voies publiques ou privées

Intitulé du document : 4.1. Conditions de desserte par les voies publiques ou privées

4.1.1. CONDITIONS DE DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVÉES DES TERRAINS SUSCEPTIBLES DE RECEVOIR DES CONSTRUCTIONS OU DE FAIRE L’OBJET D’AMÉNAGEMENTS 4.1.2. CONDITIONS PERMETTANT UNE BONNE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES SERVICES PUBLICS DE COLLECTE DES DÉCHETS

. Implantation des constructions par rapport aux voies publiques ou privées et aux emprises publiques

Non réglementé.

. Conditions de desserte par les voies publiques ou privées

4.1.1. Conditions de desserte par les voies publiques ou privées des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l’objet d’aménagements

Les caractéristiques des accès et des voiries doivent permettre de satisfaire aux exigences de desserte, en ce qui concerne la défense contre l'incendie, la protection civile, la collecte des ordures ménagères, la commodité de circulation et l’accessibilité des personnes à mobilité réduite.

Accès

Pour être constructible, tout terrain doit disposer d’un accès sur une voie publique ou privée dont les caractéristiques permettent de satisfaire aux exigences de desserte.

L'autorisation de construire peut être refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies ouvertes à la circulation ou pour celle des personnes utilisant ces accès. La sécurité des accès est appréciée selon leur positionnement, leur configuration et en fonction de la nature et de l’intensité du trafic.

Toute autorisation peut être refusée sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées permettant la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité.

Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Voirie

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir et présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile.

Les voies nouvelles créées à l’occasion de la réalisation d’un projet doivent être dimensionnées et recevoir un traitement en fonction de l’importance et de la destination des constructions qu’elles desservent.

La réalisation de nouvelles voies devra prévoir l’installation d’infrastructures de communications électroniques suffisamment dimensionnées (fourreau, chambre etc.) pour permettre le développement des réseaux numériques.

Les voies doivent si possible s’intégrer au maillage viaire environnant et participer à une bonne desserte du quartier, en compatibilité, le cas échéant, avec les orientations d’aménagement définies par secteur.

Si une palette de retournement n’est pas envisagée en bout d’impasse et/ou si l’accès ne peut se faire dans la voie, une aire de présentation des bacs en extrémité de la voie en limite de la voie circulante devra être créée.

Pour les dimensions nécessaires à la circulation et aux manœuvres des bennes à déchets ménagers, se reporter au règlement de collecte en annexe du présent règlement (annexe n°5).

4.1.2. Conditions permettant une bonne desserte des terrains par les services publics de collecte des déchets

Les occupations et utilisations du sol doivent prévoir les aménagements nécessaires à la collecte des déchets urbains conformément à la réglementation en vigueur des services de Saint-Nazaire Agglomération avec pour objectifs :

  • d’assurer la collecte des déchets dans les conditions optimales d’hygiène et de sécurité,
  • de maintenir l’espace public propre et dénué d’obstacle.

La desserte d’une zone d’activités par le service public de ramassage des déchets ne doit pas engendrer de sujétions techniques particulières (cf. règlement de collecte en annexe n°5 du présent règlement). Hors lesdites sujétions, la collecte peut être assurée par le service public à condition que les déchets soient assimilables à des déchets ménagers.

Rubrique 2AUE 10Desserte par les réseaux

Intitulé du document : 4.2. Conditions de desserte par les réseaux

4.2.1. CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RÉSEAUX PUBLICS D’EAU, D’ÉNERGIE ET NOTAMMENT D’ÉLECTRICITÉ ET D’ASSAINISSEMENT 4.2.2. CONDITIONS POUR LIMITER L’IMPERMÉABILISATION DES SOLS, POUR ASSURER LA MAÎTRISE DU DÉBIT ET DE L’ÉCOULEMENT DES EAUX PLUVIALES ET DE RUISSELLEMENT 4.2.3. OBLIGATIONS IMPOSÉES AUX CONSTRUCTIONS, TRAVAUX, INSTALLATIONS ET AMÉNAGEMENTS, EN MATIÈRE D’INFRASTRUCTURES ET RÉSEAUX DE COMMUNICATIONS ÉLECTRONIQUES

. Conditions de desserte par les réseaux

4.2.1. Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’énergie et notamment d’électricité et d’assainissement

Les dispositions concernant l’eau potable, les eaux usées et les eaux pluviales sont détaillées au sein du schéma de distribution en eau potable et des zonages d’assainissement des eaux usées et des eaux pluviales.

Tous les raccordements, déversements ou projets listés ci-après seront soumis à l’application du règlement du service public de la collectivité gestionnaire du réseau et devront respecter ses prescriptions techniques :

  • tout raccordement au réseau d’alimentation en eau potable
  • tout déversement au réseau d’assainissement public des eaux usées
  • tout déversement au réseau des eaux pluviales,
  • tout projet de rétrocession des réseaux aux domaines publics

Alimentation en eau potable

Tout aménagement ou toute construction qui requiert une alimentation en eau potable et qui est desservi au travers du schéma de distribution en eau potable pourra s’y raccorder.

En l’absence de desserte par le réseau public d’eau potable, l’alimentation par puits ou forage est autorisée sous réserve du respect des contraintes règlementaires et sanitaires en vigueur.

En cas d’usage d’eau d’une autre origine (puits, eaux de pluie..), les réseaux devront être séparés physiquement (déconnexion totale du réseau public d’eau potable) et clairement identifiés. Les divers usages de l’eau à l’intérieur d’un bâtiment (notamment pour les activités industrielles, ou artisanales) doivent être identifiés ; une protection adaptée aux risques de retour d’eau doit être mise en place au plus près de la source de risque.

Assainissement des eaux usées

L’évacuation directe des eaux usées non traitées dans le milieu naturel (mer, fleuve, cours d’eau, fossés ou égouts pluviaux) est interdite.

Toute construction ou installation nouvelle générant des eaux usées domestiques doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau public d’assainissement des eaux usées.

Lorsque le réseau collectif d’assainissement des eaux usées existe, le raccordement des terrains est obligatoire immédiatement.

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Dispositions générales

3.1 - Règlement écrit

PLUi

Plan Local d’Urbanisme intercommunal

> BESNÉ > DONGES > LA CHAPELLE-DES-MARAIS > MONTOIR-DE-BRETAGNE > PORNICHET > SAINT-ANDRÉ-DES-EAUX > SAINT-JOACHIM > SAINT-MALO-DE-GUERSAC > SAINT-NAZAIRE > TRIGNAC

avec la participation de

Habitat

Mobilités

Économie

Environnement

Patrimoine

Énergie & Climat

Document approuvé le 16 décembre 2025

Dispositions générales

1 Preambule

1.1 - Champ d’application territorial et portée juridique du règlement du PLUi 1.2 - Structure du règlement écrit du PLUi 1.3 - Les différentes zones du PLUi

2 Dispositions communes a toutes les zones

2.1 - Articulation du règlement avec d’autres dispositions relatives à l’occupation ou l’utilisation du sol 2.1.1- Les dispositions d’odre public du règlement national d’urbanisme 2.1.2- Les servitudes d’urbanisme 2.1.3- Urbanisation interdite dans la bande littorale 2.1.4- Recul par rapport aux routes départementales 2.1.5- Les autres législations applicables

2.2 - Dispositions réglementaires complémentaires reportées sur le plan de zonage 2.2.1- Dispositions relatives à la loi littorale 2.1.2- Patrimoine naturel et paysager 2.1.3- Patrimoine urbain et architectural 2.1.4- Dispositions relatives aux secteurs de patrimoine de chaumières 2.1.5- Epannelage et implantation des constructions 2.1.6- Mixité sociale et fonctionnelle 2.1.7- Obligations en matière de prévention des risques d’inondation 2.1.8- Périmètres particuliers

2.3 - Dispositions réglementaires complémentaires écrites communes à l’ensemble des zones 2.3.1- Application de l’article L.111-6 du code de l’urbanisme relatif à l’interdiction de construire le long des grands axes routiers ou loi «barnier» 2.3.2- Dispositions relarives aux lotissements 2.3.3- Dispositions applicables aux zones AU 2.3.4- Dispositions relatives à l’utilisation de la charte coloration 2.3.5- Réalisation de balcon en surplomb du domaine public 2.3.6- Dispositions relatives aux clôtures 2.3.7- Dispsotions relatives aux pêcheries 2.3.8- Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales 2.3.9- Dispositions relatives au risque de mouvement de terrain par retrait-gonflement des sols argileux 2.3.10- Dispositions relatives à l’affichage publicitaire sur les territoires communaux 2.3.11- Dispositions relativesaux voies publiques et privées 2.3.12- Dispositions relatives aux zones traversées par la ligne ferroviaire 2.3.13- Cas particuliers

3 - Lexique

Règlement de zones

Zones Urbaines

Les 55 autres zones de Saint-André-des-Eaux

Fichiers à télécharger et sources

PLUi de Saint-André-des-Eaux, approuvé le 16/12/2025, 9 rubriques pour la zone 2AUE.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.