Zone Nzone naturelle

Rappels

1. Les demandes de défrichements sont irrecevables dans les espaces boisés classés au titre de l’article L.113-1 du code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques. Dans les autres cas, la dérogation à l’interdiction générale de défricher doit être obtenue auprès des services de l’Etat compétents, avant le dépôt du permis de construire.

2. En application de l’article L111-3 du code rural, le principe de réciprocité s'applique à toute construction nouvelle et tout changement de destination à usage non agricole nécessitant un permis de construire à l'exception de l'extension des constructions existantes. Les nouvelles constructions à usage d’habitation ou professionnel ne doivent pas être implantées à une distance inférieure aux normes fixées par arrêté préfectoral par rapport aux bâtiments d’élevage et parcelles d’épandage de lisier existants, sauf dérogations prévues par la réglementation du code rural.

3. Dans les secteurs soumis aux aléas inondation et/ou mouvement de terrain et littoraux, délimités par le zonage règlementaire du Plan de Prévention des Risques approuvé par arrêté préfectoral ou porté à connaissance à la commune, le règlement de ces documents doit être appliqué.

4. Dans les secteurs compris dans un périmètre de protection lié à la présence d’un forage ou d'un ouvrage de captage, les prescriptions édictées par les arrêtés de déclaration d’utilité publique s’appliquent. Ces prescriptions prévalent sur le règlement et le cas échéant sur l'Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP).

1.2 - Sont interdits#

A l’exception de ceux visés à l’article N2.2., sont interdits toutes les constructions, ouvrages et travaux et les activités agricoles non compatibles avec la vocation naturelle de la zone.

Rappels

1. L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable, conformément à l’article R.421-12 du code de l’urbanisme et en application d’une délibération du conseil municipal.

2. Pour les patrimoines bâtis et paysagers à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier identifiés aux documents graphiques au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, les travaux non soumis à un permis de construire sont précédés d'une déclaration préalable et leur démolition est subordonnée à la délivrance d'un permis de démolir. Ces éléments doivent respecter les prescriptions fixées au titre I du présent règlement.

3. Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics admis sous conditions à l’article 2.2 ne peuvent être autorisées que si elles sont compatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

2.2 - Sont admis sous condition#

1. A l’exception des secteurs Npnr et Nco, les constructions existantes à usage d'habitation, sous réserve de la légalité du bâti, peuvent faire l'objet d'une adaptation, d'une réfection ou reconstruction, d'une extension limitée et d'annexes.

2. Les aménagements légers à vocation touristique et de loisirs ouverts au public, sans hébergement, et permettant la libre circulation des piétons ou des cycles (points d’arrêts, kiosques, mobilier urbain, terrains de jeux, etc.) dès lors qu’ils s’insèrent dans le milieu environnant.

3. En secteur Nli, seuls sont admis les aménagements légers prévus à l’article R.121-5 du code de l’urbanisme et dans les conditions prévues à l'article L.121-24, à condition que leur localisation et leur aspect ne dénaturent pas le caractère des sites, ne compromettent pas leur qualité architecturale et paysagère et ne portent pas atteinte à la préservation des milieux : - Lorsqu'ils sont nécessaires à la gestion ou à l'ouverture au public de ces espaces ou milieux, les cheminements piétonniers et cyclables et les sentes équestres ni cimentés, ni bitumés, les objets mobiliers destinés à l'accueil ou à l'information du public, les postes d'observation de la faune ainsi que les équipements démontables liés à l'hygiène et à la sécurité tels que les sanitaires et les postes de secours lorsque leur localisation dans ces espaces est rendue indispensable par l'importance de la fréquentation du public ;

• Les aires de stationnement indispensables à la maîtrise de la fréquentation automobile et à la prévention de la dégradation de ces espaces par la résorption du stationnement irrégulier, sans qu'il en résulte un accroissement des capacités effectives de stationnement, à condition que ces aires ne soient ni cimentées ni bitumées et qu'aucune autre implantation ne soit possible ;
• La réfection des bâtiments existants et l'extension limitée des bâtiments et installations nécessaires à l'exercice d'activités économiques ;
• A l'exclusion de toute forme d'hébergement et à condition qu'ils soient en harmonie avec le site et les constructions existantes : a) Les aménagements nécessaires à l'exercice des activités agricoles, pastorales et forestières dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol au sens de l'article R. 420-1 n'excèdent pas cinquante mètres carrés ; b) Dans les zones de pêche, de cultures marines ou lacustres, de conchyliculture, de saliculture et d'élevage d'ovins de prés salés, les constructions et aménagements exigeant la proximité immédiate de l'eau liés aux activités traditionnellement implantées dans ces zones, à la condition que leur localisation soit rendue indispensable par des nécessités techniques ;
• Les aménagements nécessaires à la gestion et à la remise en état d'éléments de patrimoine bâti reconnus par un classement au titre de la loi du 31 décembre 1913 ou localisés dans un site inscrit ou classé au titre des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement.
• Les aménagements mentionnés aux 1°, 2° et 4° du présent article doivent être conçus de manière à permettre un retour du site à l'état naturel.

4. Les travaux, ouvrages et aménagements destinés à réduire les conséquences des différents risques recensés (travaux de protection et d’endiguement des berges des ravines et rivières, protection des falaises etc.) ainsi les bassins de rétention, les noues et autres ouvrages liés à la rétention du ruissellement pluvial.

5. Les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement d’un service public ou d’intérêt collectif dont l’implantation dans la zone est rendue nécessaire pour des raisons techniques, économiques ou de sécurité, sous réserve de prendre les dispositions utiles pour éviter, réduire et, si possible, compenser les conséquences dommageables de la mise en œuvre du projet sur l'environnement.

6. Sous réserve de la légalité du bâti existant, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par un sinistre à l’exception des constructions implantées dans un secteur soumis à un risque naturel conformément au Plan de Prévention des Risques en vigueur.

7. Dans le secteur Nba, les constructions à usage d'habitation sont admises dans la limite totale de 120 m² de surface plancher ou d'emprise au sol par unité foncière dès lors qu’elles s’intègrent dans le milieu environnant sans le dénaturer et qu’elles ne portent pas atteinte à la préservation des sols naturels, agricoles et forestiers.

8. En secteur Nci, les constructions, ouvrages et travaux liés à la gestion des cimetières, comprenant notamment les crématoriums et funérariums.

9. En secteur Nma, sont admis les locaux et installations techniques liées aux prélèvements de matériaux et l'ouverture de carrières, ainsi qu’au traitement des matériaux (concassage, constructions liées à la fabrication de matériaux, à leur valorisation, etc.).

10. En secteur Npnr, correspondant aux espaces réglementés du cœur du Parc national de la Réunion, seuls, les activités, les travaux, les aménagements, les constructions et les installations ayant reçus une autorisation spéciale de l’établissement public du Parc national peuvent être admis.

11. En secteur Nco : - la réhabilitation des bâtiments d’habitation existants sous réserve qu’elle ne s’accompagne pas d’extension et que son impact environnemental et paysager soit réduit, - les travaux liés au renforcement végétal et à l’aménagement des corridors écologiques, les équipements et ouvrages d’infrastructure liés à la circulation, ainsi que l’extraction de matériaux couvrant le lit de la Rivière des Remparts en application des autorisations préfectorales.

12. En secteur Ntoh, peuvent être admis : - L'aménagement de terrains de camping et de glamping, les habitations légères de loisirs dont l’hébergement touristique insolite ainsi que les constructions nouvelles à destination d’hébergements touristiques, de petite capacité et leurs annexes dans la limite de l’emprise reprise à l’article N9 du présent règlement et ne constituant pas d’habitat permanent. - Les extensions des constructions existantes à destination de commerces et activités de loisirs dans la limite maximale de 20 m² d’emprise.

13 En secteur Ntol, peuvent être admis : - Les travaux, constructions, équipements, aménagements et ouvrages nécessaires à l’exercice des activités de plein air, à la pratique de sports et de loisirs et ceux qui sont liées et nécessaires à leur fonctionnement dès lors qu’ils s’insèrent harmonieusement dans le site et dans la mesure où les constructions par leur taille et leur nature n’altèrent la qualité paysagère du site. - Les constructions nécessaires à la gestion technique et administrative des parcs aménagés et ouverts au public ainsi que les commerces, activités artisanales de taille limitée et directement liée à la nature des installations de loisirs ou à la vocation du site.

14. En secteur Ntok, peuvent être admis - Les constructions à usage commerciales, artisanales, culturels, industriels et de services permettant la valorisation patrimoniale du site dans la mesure où celles-ci dans leur taille et leur nature n’altèrent pas la qualité paysagère du site, - Les constructions nécessaires à la gestion technique et administrative dans la mesure où celles-ci s’intègrent à l’environnement du site

3.1 - Rappel#

Toute unité foncière enclavée est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise un titre ou une autorisation justifiant d’une servitude de passage instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code Civil.

3.2 - Accès#

L’accès pour les véhicules motorisés est le linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche) ou l’espace (servitude de passage ou bande de terrain carrossable et ouverte à la circulation des véhicules motorisés) par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain sur lequel est projetée l’opération, depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale. La localisation des accès des véhicules doit être choisie en tenant compte du risque éventuel pour la circulation, des plantations ou espaces verts publics, des dispositifs de signalisation, d’éclairage public ou de tout autre mobilier urbain situés sur l’emprise de la voie. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie, la protection civile et de la collecte des ordures ménagères.

3.3 - Voirie#

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions et doivent notamment permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de collecte des ordures ménagères. Elles doivent avoir une emprise minimale de 3,5 mètres. En secteur Nba, les voies publiques ou privées de plus de 50 mètres de long se terminant en impasse doivent être aménagées avec des aires de retournement de telle sorte que les véhicules de lutte contre l’incendie puissent faire demi-tour.

En secteur Nba, le raccordement des constructions aux différents réseaux publics, lorsqu’ils existent, et les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité desdites constructions doivent satisfaire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation.

4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie#

Toute construction ou installation nouvelle susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau public d’alimentation en eau potable. En outre, les canalisations ou tout autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer une défense contre l’incendie selon les dispositions en vigueur.

4.2 - Eaux usées#

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d'assainissement. Toutefois, en l'absence ou l’insuffisance de ce réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel, conforme à la réglementation en vigueur, est autorisé.

4.3 - Eaux pluviales#

Les aménagements réalisés sur le terrain d’assiette doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales, vers l’exutoire naturel ou le réseau les collectant et sont à la charge exclusive du propriétaire. Pour limiter l’effet de l’imperméabilisation des sols, toutes les solutions susceptibles de favoriser l'infiltration et/ou le stockage des eaux pluviales doivent être mises en œuvre. L'excès de ruissellement pourra être canalisé et rejeté dans le réseau public, dès lors que le projet garantit l'infiltration et/ou le stockage sur le terrain d’assiette de 1,2 m3 d’eau pour 100 m² d’imperméabilisation.

4.4 - Réseaux divers#

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété, sauf en cas d’impossibilité technique relevée par le gestionnaire du réseau.

Non réglementée.

Champ d’application et définition

Les dispositions du présent article s'appliquent aux voies et emprises publiques ou privées ouvertes à la circulation générale (automobile, piéton, cycle), existantes ou projetées par un emplacement réservé inscrit au document graphique. L’alignement désigne la limite entre le domaine public et la propriété privée. Lorsqu’il existe un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de prendre en compte la limite extérieure de cet emplacement réservé.

6.2 - Règle générale#

Les constructions doivent être implantées en retrait à une distance au moins égale à 4 mètres de l’axe des voies.

6.3 - Exception#

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble du bâti.

Définition

Il existe deux types de limites séparatives : - les limites séparatives latérales sont celles qui aboutissent aux voies et emprises publiques ou privées ouvertes à la circulation générale (automobile, piéton, cycle), ainsi que les servitudes de passage qui desservent au minimum 5 logements. Par extension, toute limite de terrain aboutissant à la voie y compris les éventuels décrochements, coudes ou brisures, constituent une limite séparative latérale, - les limites de fond de terrain sont celles opposées à la voie ainsi que toute autre limite séparative non latérale et n’entrant pas dans le champ d’application de l’article 6. Dans le cas où le terrain d’assiette est longé par plusieurs voies, cette disposition ne s’applique pas.

7.2 - Règle générale#

Les constructions doivent être implantées en retrait des limites latérales et des limites de fond de propriété. Le retrait de la construction compté horizontalement de tout point de la façade de la construction au point le plus proche de la limite séparative, doit être au minimum de 5 mètres. Dans le secteur Nba, les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives (latérales et fonds de propriété), avec une distance minimale de 4 mètres. Toutefois, dans le cas d'une unité foncière ayant une façade sur voie d'une largeur inférieure à 18 mètres, les constructions peuvent être implantées sur une des limites séparatives latérales.

7.3 - Exception#

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées : - dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble du bâti, - pour les dépendances qui peuvent être édifiées en limite d’unité foncière regroupées en un seul point, si elles ne sont pas intégrées au corps principal du bâtiment.

En secteurs Ntoh et Ntol et Nba, l'implantation de plusieurs constructions principales sur une même unité foncière est autorisée à condition que la distance entre deux constructions soit au moins égale à 4 mètres. En outre, entre une construction principale et une annexe, la distance exigée est de 3 mètres. En secteur Ntok, l'implantation de plusieurs constructions principales sur une même unité foncière est autorisée à condition que la distance entre deux constructions soit au moins égale à 8 mètres, à l’exception des constructions nécessaires à la gestion technique et administrative

Dans le secteur Nba, l'emprise au sol des constructions à usage d’habitation ne doit pas excéder 120 m². Dans le secteur Ntoh, pour les constructions nouvelles, l’emprise est limitée à 10% de l’unité foncière strictement située dans la délimitation du STECAL reportée aux documents graphiques, et dans la limite de 90 m² par bâtiment. Pour les extensions des constructions existantes, l’emprise maximale de 20 m² est autorisée à raison d’une seule extension à partir de la date d’approbation du PLU. Dans le secteur Ntol, l'emprise au sol totale admise est de 180 m² dans la limite de 50 m² par bâtiment sur le périmètre du STECAL uniquement pour les constructions nécessaires à la gestion technique et administrative des parcs aménagés ainsi que les commerces, activités artisanales. Dans le secteur Ntok, l’emprise au sol ne doit pas excéder 5% de l’unité foncière strictement située dans la délimitation du STECAL reportée aux documents graphiques. Le seuil de 5%, s’applique aux droits de chacune des destinations prévues par l’OAP où les constructions sont autorisées.

La hauteur des constructions est mesurée verticalement par rapport au terrain aménagé à partir du point le plus bas.

10.1 - Règle générale#

La hauteur maximale des constructions est fixée à : - 4 mètres à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère, - 6 mètres au faîtage.

Pour les bâtiments annexes, la hauteur absolue est limitée à 3 mètres.

En secteur Ntok, la hauteur maximale des constructions nouvelles est fixée à : - 6 mètres à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère, - 9 mètres au faîtage.

10.2 - Exception#

Des hauteurs différentes sont admises dans les cas suivants : - pour les équipements publics ou d’intérêt collectif dont les caractéristiques fonctionnelles ou architecturales l'imposent, les ouvrages techniques (antennes, cheminées, pylônes, etc.) ainsi que les équipements liés à la production et à la distribution d’énergie, notamment les énergies renouvelables, - dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble de la construction.

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades, terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, antennes paraboliques, etc.), les appareils de captage de l'énergie solaire (chauffe-eau, panneaux photovoltaïques) ou les appareils de climatisation doivent faire l'objet d'un traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect des couvertures et terrasses.

11.1 - Façades#

Les matériaux et les couleurs employés pour les constructions doivent être choisis pour s'intégrer dans le paysage environnant. La conception de façades présentant des disparités manifestes entre elles (ouverture, rythme, profil, matériaux, etc.) est interdite.

11.2 - Toitures#

Les toitures-terrasses sont interdites. En outre, il convient de réaliser des toitures dont l’orientation et l’inclinaison permettent le fonctionnement optimal des panneaux solaires.

11.3 - Clôtures et murs#

L’édification des clôtures autres que celles nécessaires à l’activité agricole ou forestière, est soumise à déclaration préalable, conformément à l’article R.421-12 du code de l’urbanisme et en application d’une délibération du conseil municipal. Afin de créer une continuité d'aspect et de traitement sur la voie, l’aspect et les matériaux doivent être simples et choisis en fonction de la construction principale et des clôtures ou murs de soutènement voisins, et du caractère environnant. Il est nécessaire de maintenir les haies naturelles et les talus lorsqu'ils existent. Les clôtures sur voie sont limitées à 0,40 m avec des murets maçonnés en pierre surmonté d'un grillage de couleur vert ou de lames de bois ou tout autre matériau naturel sans pouvoir excéder 1,80 m. Les clôtures doivent être doublées de haies vives de type arbustif et de préférence implantées en retrait de 2 mètres par rapport aux voies afin de dégager et de traiter une bordure végétale. Dans le cas de murets en parpaings, ceux-ci doivent être enduits.

11.4 - Plus spécifiquement en secteur Ntoh et Ntol et Ntok#

Les constructions, les extensions et tous les aménagements ne doivent en aucun cas par leur volume, l’architecture ou l’aspect extérieur, venir altérer la qualité paysagère du site. Le traitement des volumes et des façades doit notamment tenir compte de la qualité du site, de la parcelle et du bâti pour une préservation et une valorisation optimale du site afin de conserver l’identité des lieux. Le recours à une architecture sobre et intégré au paysage naturel est recommandé avec la mise en évidence des façades par des matériaux naturels tels que le bois, le basalte et en limitant les décors inutiles. Les menuiseries sont en bois ou en aluminium ou tout autres matériaux répondant à une certaine pérennité. L’aménagement des abords extérieurs privilégiera le maintien des plantes indigènes et endémiques et si nécessaire, assurer des nouvelles plantations pour une meilleure valorisation du site.

Définition

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques avec une séparation effective de ces dernières (bordures, trottoirs, haies vives, talus, etc.). A titre indicatif, la superficie minimale d’une place de stationnement est de 25 m², y compris les dégagements (aire de manœuvre).

12.2 - Normes de stationnement#

Le nombre de places de stationnement à aménager doit être déterminé en tenant compte de la nature de la construction. Pour les constructions à destination d’habitation, il est imposé au minimum 2 places de stationnement par logement. Pour les autres types de constructions, le nombre de places de stationnement à aménager sera déterminé en prenant en compte la nature de la construction, de son mode de fonctionnement, du nombre et du type d’utilisateurs, et l’équivalent appliqué pour le même type de construction en zone urbaine.

13.1 - Espaces libres et perméables#

Au minimum 50% de la superficie totale de l’unité foncière doit être traité en espace vert et perméable comprenant des plantations et devant recevoir un traitement paysager.

13.2 - Plantations à préserver et à réaliser#

Les espaces paysagers à protéger et les arbres à préserver localisés aux documents graphiques au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, doivent faire l’objet d’une préservation et d’une mise en valeur. A ce titre, les constructions réalisées sur les unités foncières concernées par une telle protection doivent être conçues pour garantir la préservation de ces ensembles paysagers. Leur destruction partielle peut toutefois être autorisée dès lors qu’elle est compensée par des plantations de qualité et de quantité équivalentes. Les arbres remarquables et les spécimens de qualité existants doivent être maintenus ou remplacés par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité. Ils doivent être conservés dans la mesure où ils maintiennent des espaces perméables, retiennent les sols talutés et présentent un intérêt dans l’ambiance urbaine.

Environnementales#

L’implantation, la volumétrie et l’architecture des constructions doit permettre de limiter la consommation énergétique des bâtiments en privilégiant la conception bioclimatique et en limitant le recours à la climatisation, notamment grâce aux dispositifs de protection solaire et au recours à la ventilation naturelle.

Annexe glossaire#

Les définitions sont valables, sauf mention différente expressément citée dans le règlement. Accès L’accès est un des éléments de la desserte d’un terrain formant jonction avec une voie publique ou privée ouverte à la circulation générale, que celle-ci soit publique ou privée. L’accès doit permettre notamment aux véhicules de pénétrer sur le terrain et d’en sortir en toute sécurité.

Acrotère Désigne la partie supérieure d’une façade, masquant un toit plat ou une terrasse. L’acrotère est donc situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse et il en constitue un rebord ou un garde-corps pleins ou à claire-voie (exemple « A » cicontre). Affouillement- exhaussement L’affouillement est un creusement volontaire du sol naturel, au contraire de l’exhaussement qui est une élévation volontaire du sol. Alignement (bâtiment implanté à l’) Désigne la limite entre une parcelle privée et une voie ou une emprise publique. Il peut correspondre à l’alignement existant ou projeté (en cas d’emplacement réservé, de plan d’alignement, etc.).

Annexe L’annexe constitue une construction accessoire et non une extension de la construction principale. L’annexe est un complément fonctionnel détaché de la construction principale et sans communication avec cette dernière. L’annexe est affectée à une fonction complémentaire de l’habitation principale (par exemple : garage, appentis, serre, abri de jardin, piscine etc. lorsqu’ils ne sont pas contigus à une construction principale). Tous les locaux pouvant être occupés à titre d’habitation ou d’occupation permanente sont exclus de la notion d’annexe. La notion de dépendance est similaire à celle d’annexe.

Carrossable Se dit d’une voie ou d’un chemin qui peut techniquement être emprunté par tout véhicule particulier à moteur.

Clôture Elle constitue une “barrière” construite ou végétale, qui délimite une parcelle vis-à-vis d’une propriété mitoyenne ou de l’espace public, lorsque leur séparation n’est pas assurée par un bâtiment. Son édification ou sa construction est soumise à autorisation administrative, selon une délibération du Conseil municipal. Le droit de se clore est intégré dans l’article 647 du code civil.

Comble Il s’agit de l'espace situé sous la toiture d’une construction, pouvant constituer un volume délimité par les versants de toiture et le dernier plancher.

Construction Toute construction à destination d’habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, présentant ou non un espace intérieur utilisable. Constituent une construction les installations, appareillages et ouvrages qui impliquent une implantation au sol, une occupation en sous-sol ou en surplomb du sol. Sont exclus de la notion de construction pour le règlement du PLU : les murs de soutènement, les clôtures reposant ou non sur un muret, les aménagements au sol non couverts (dalle, terrasse, voie).

Egout de toit Il s’agit de la limite ou ligne basse d’un pan de couverture/toiture.

Espaces libres Ils correspondent à la superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions. Ils sont végétalisés (jardins, espaces verts) ou minéralisés (cheminements piétons, voies et accès automobiles, espaces de stationnement, etc…).

Faîtage Arête d’un toit, sommet de la toiture d’un bâtiment, ligne de jonction supérieure de pans de toitures inclinés suivant des pentes opposées.

Limite séparative Les limites séparatives sont les limites de terrain autres que celles situées en bordure des voies publiques et des emprises publiques. Ce sont les limites entre deux unités foncières contiguës. Ce sont aussi les limites entre un terrain et une voie privée desservant au moins deux unités foncières. Les limites séparatives latérales sont les limites du terrain qui s’inscrivent à la perpendiculaire (ou angle le plus proche) des limites de voies publiques ou privées et des emprises publiques. Elles aboutissent notamment à la rue. Les limites séparatives de fond sont les limites du terrain autres que l’alignement, les limites séparatives latérales et les limites de voies privées définies précédemment. Elles s’inscrivent en parallèle (ou angle le plus proche) des limites de voies publiques ou privées et des emprises publiques. Un décroché de moins de 2 m de profondeur est considéré comme la continuité de la limite séparative. Un terrain situé en angle d’un îlot ne comporte que des limites séparatives latérales.

Marge de recul Désigne la distance comprise entre la façade d’une construction et l’alignement. Sa largeur se mesure à partir de l’alignement actuel ou futur. Modénature Élément d’ornement constitué par les profils des moulures d’une corniche. Ce terme d’architecture désigne, par extension, l'ensemble des ornements moulurés présents sur une façade. Pente et adaptation des constructions Une construction doit s’adapter au terrain et non l’inverse ; une bonne implantation doit éviter toute déformation excessive du sol et doit éviter toute construction qui génère des exhaussements et surhaussements supérieurs à 2,5 mètres de haut. C’est un principe de respect de la topographie naturelle pour maintenir une certaine perméabilité, pour ne pas modifier l’écoulement des eaux pluviales, conserver la stabilité du terrain d’assiette, modérer l’impact d’une construction dans un paysage.

Plantations Elles sont constituées par l’ensemble des végétaux (arbres, arbustes, espaces gazonnées fleuris ou non) plantés en terre.

Réhabilitation/réfection Travaux d’amélioration générale, ou de mise en conformité d’une construction existante avec les normes techniques et d’habitabilité en vigueur. Contrairement à l’extension, la réhabilitation n’a pas pour effet d’augmenter la surface et /ou le volume de la construction existante.

Saillie Corps d’ouvrage ou élément architectural pouvant constituer un volume clos ou ouvert et qui dépasse du plan de la façade, y compris les éléments fixes, tels que balcons, bow-window, auvents, devantures de boutique, etc. Unité foncière Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles cadastrales appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. Toiture Saillie (de toiture) (1) : Débord d’un toit par rapport au mur de façade (avant-toit) ou par rapport au mur pignon (saillie de rive). Lucarne (2) : terme général, Ouvrage construit sur un toit et permettant d’éclairer et ventiler un comble. Il en existe une grande variété, celle représentée est une lucarne capucine. Outeau (3) : Petite lucarne triangulaire. Toiture-terrasse (4) : toit dont la pente est inférieure à 15%. Egout (5) : partie basse d’un toit vers laquelle ruissellent les eaux de pluies pour s’égoutter, souvent dans une gouttière ou un chéneau. Faîtage (6) : Partie supérieure d’un toit ; ligne de jonction supérieure des versants de toiture. Versant (7) : Ensemble de pans de toiture de même orientation. Croupe (8) : Pan de toiture réunissant deux versants à l’extrémité d’un comble. Arêtier (9) : Ligne saillante rampante à la jonction de versants de toiture. Acrotère (10) : Muret plein non ajouré construit sur une façade autour d’une toiture-terrasse Noue (11) : Arête rentrante formée par la rencontre de deux versants de toit. Auvent (12) : Petite toiture en surplomb, en général à un seul pan, couvrant une façade au-dessus d’ouvertures. Appentis (13) : Toit à un seul versant en appui sur ou contre un mur.

Toiture inclinée : terme général, toit à pente supérieure à 15%. A la Réunion, La toiture inclinée en tôle métallique est la manière la plus courante et la plus efficace pour, entre autres, mettre des locaux hors d’eau et évacuer la pluie vers le reste du terrain. Elle peut aisément servir de support aux capteurs solaires et son comble, si aménagé, est une extension facile des espaces intérieurs (grenier, chambres). Toiture à un versant (1) = toit mono pan Toiture à deux versants (2) Toiture à quatre versants (3) = toiture à croupes Toiture en pavillon (4) = toiture à croupe sans faîtage Toiture en shed (5) = toiture à redents : toiture à deux versants de pentes différentes et couvrant un bâtiment épais, comme un atelier ou un entrepôt ; le pan court est généralement vitré et orienté au sud pour éclairer indirectement. Toiture inversée (6) = toit à plusieurs versants ramenant les eaux vers l’intérieur, pour mieux les récupérer par exemple. Toiture retroussée (7) = variante possible toiture à croupes retroussées Toiture terrasse (8) = toit terrasse : terme général, toit à pente inférieure à 15%. La toiture terrasse est un moyen efficace de toit résistant aux vents forts mais techniquement plus difficile à mettre en œuvre pour assurer l’étanchéité notamment. Accessible, elle permet de créer des espaces de vie extérieurs supplémentaires (terrasse, séchoir, jardin, etc.). Technique, elle supporte des équipements de fonctionnement des bâtiments (capteurs solaires, machineries, réserves d’eau, etc.) Appentis (9) = Toit à un seul versant dont le faîtage s'appuie sur ou contre un mur.

Voie de desserte La voie de desserte est celle donnant accès au terrain sur lequel la construction est projetée. Elle peut être privée ou publique. Vide sanitaire Espace libre, continu et ventilé de 20 cm de hauteur au minimum entre le sol et les planchers bas du rez-dechaussée, dans des bâtiments ne comportant pas de sous-sol.

Servitude le long des rivières, bras, ravines et leurs affluents#

La coupe-type ci-après traduit à gauche une rive encaissée, à droite une rive peu encaissée. Les servitudes décrites sur ce schéma s’appliquent sur le terrain à l’état naturel et autour des rivières, bras, ravines et leurs affluents classés cours d’eau domaniaux et ceux déclassés dans le domaine privé de l’Etat au sens de l’arrêté préfectoral n°06-4709/SG/DRCTCV du 26 décembre 2006. Ces espaces particuliers forment le réseau hydrographique naturel drainant le territoire de Saint-Joseph. Des transformations (reculs de berge, atterrissements) s’y observent souvent et peuvent survenir lentement ou brusquement du fait de la jeunesse géologique de l’île et des quantités record de pluies qui s’y abattent. Ces transformations naturelles peuvent déplacer les limites matérialisées sur cette coupe, le cadastre ne traduit pas toujours correctement les domaines publics et privés au droit de ces espaces.

Elements à préserver au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme#

Liste des bâtiments à protéger

Maison villa neoclassique a tourelles adresse postale#

29, rue Maury

Référence cadastrale#

BV 8

Intérêt culturel :

Éléments architecturaux issus de l'archétype créole avec ses lambrequins, bardages bois, bardeaux, couleurs, formes et mise en scène

État du bâtiment : la villa est bien entretenue, elle est visuellement dégagée et mise en valeur. Elle est aujourd’hui reconvertie en centre de santé.

Description du bien : cette demeure fait partie du type d'habitat à empreinte française, à savoir maison de maître sous influence coloniale. Guidée par une volumétrie particulière du fait de ses deux tourelles, la toiture métallique en tôle ondulée et de forme pyramidale couronne le bâtiment.

Construite en bois elle s'habille d'un bardage du même matériau, tantôt vertical tantôt horizontal. Elle s'épanouit dans un grand jardin tout aussi symétrique, mettant en scène l'entrée principale ainsi que sa façade. Un fronton en bois avançant légèrement accentue la monumentalité du bâtiment.

Maison adresse postale référence cadastrale#

MAISON ASSINGUE 32, rue Leconte Delisle BV 17

Intérêt historique : Le bâtiment, construit dans les années 1955 – 1956 selon les plans de M. Marcel Colette, est issu du mouvement moderne. État du bâtiment : bon état général et excellent entretien, la maison est actuellement occupée. Description du bien : la construction est spacieuse et possède une varangue à forme spéciale (la rotonde) avec la présence d'un magnifique escalier aux lignes épurées.

Maison adresse postale#

VILLA CREOLE 57, rue Leconte Delisle

BV 30

Intérêt culturel :

Éléments architecturaux issus de l'archétype créole avec ses lambrequins, bardage bois, symétrie, stylisations ornementales, couleurs, forme et mise en scène.

État du bâtiment : le bâtiment est très bien entretenu, et reconverti en bureaux.

Description du bien : cette construction est une ancienne villa de style éclectique créole traduisant une surabondance décorative en conservant les éléments prédominant du style colonial.

Elle est revêtue d'une toiture en tôle ondulée à quatre pans qui est cachée à l'avant par un bandeau en bois avec des motifs décoratifs stylisés. Posé sur un soubassement en pierre, l'ossature du bâtiment est en bois et sur deux niveaux afin d'amplifier l'importance visuelle de la façade principale.

La villa possède un balcon stylisé, qui a été rajouté, à l'étage. L'usage de la symétrie en façade (ouvertures poteaux et décorations) témoignage d'une forte influence coloniale. Comme pour la majorité des villas créoles, ce bâtiment utilise un bardage bois horizontal comme revêtement de façade.

Maison adresse postale référence cadastrale#

FONTAINE PUBLIQUE SUR DOMAINE PRIVE 83, rue Bourgine BT 542

Intérêt historique : Les fontaines étaient un lieu de rencontre, de rassemblement, renforçant le lien social ente les familles. État du bâtiment : la fontaine est recouverte par la végétation. Elle est également encombrée.

MAISON MODERNE 417, rue Raphaël Babet

BW 1012

Intérêt historique : Une des premières villas issues du mouvement moderne. État du bâtiment : le bâtiment est bien entretenu. Description du bien : villa construite en 1962 sur les plans de Marcel Colette. Alliance de béton et de matériaux locaux avec un traitement thermique des façades par casquette débordante.

Maison adresse postale référence cadastrale#

FONTAINE PUBLIQUE DANS UN DOMAINE PRIVE 139, rue Leconte Delisle Bas de Jean-Petit

BS 263

Intérêt historique : La fontaine comporte une annotation visible gravée, à savoir « A Bourgine 1892 », ancien maire de la commune. Elle fait partie d'un réseau de fontaines publiques de forme pyramidale.

MAGASIN EN MADRIER EMPILES 74, rue Maréchal Leclerc

BP 64

Intérêt culturel :

Éléments architecturaux issus de l'archétype créole avec sa symétrie, procédés de construction et matériaux.

État du bâtiment : la construction est en mauvaise état et très peu mise en valeur. Elle est abandonnée.

Description du bien : bâtiment dont le procédé de construction est assez peu répandu à la Réunion. En effet, les bâtiments en madriers empilés se font rares du fait qu’il fallait une ressource en bois importante pour construire un tel bien.

Elle est de forme géométrique simple et possède une toiture à deux pans en tôle ondulée. Ses façades porteuses, posées sur un soubassement en pierre, sont réalisées en madriers empilés. La façade principale laisse apparaître son procédé de construction. Les ouvertures possèdent toutes un auvent en bois recouvert d'une tôle plane.

VILLA NEOCLASSIQUE EN BOIS 67, rue Marius et Ary Leblond

BL 125

Intérêt culturel :

Éléments architecturaux issus de l'archétype créole avec ses lambrequins, symétrie, bardeaux, couleurs, formes et mise en scène classique.

État du bâtiment : la villa est en très bon état et visuellement dégagée.

Description du bien : il s'agit là d'une maison de maître. Elle est composée de deux volumes accolés et réalisés en ossature bois, reposant sur un soubassement en pierre surélevé par rapport au jardin.

La façade principale est creusée au rez-de-chaussée afin de libérer une varangue à l'entrée. Celle-ci est entièrement recouverte d'un revêtement en bardeau de bois.

Un balcon, visible de la rue, s'avance au-dessus de la varangue accentuant ainsi la hauteur du bâtiment. Les lambrequins apparents sur les façades montrent l'importance de l'influence coloniale.

Les façades latérales sont recouvertes de bardeaux de bois.

Sur les côtés, comme à l'avant, chaque ouverture possède un petit auvent recouvert de tôle ondulée. Dans l'axe de l'entrée, il y a deux grands escaliers qui sont réalisés en pierre de basalte, augmentant ainsi la monumentalité du bâtiment.

La villa se situe dans un grand jardin arboré.

Elle a été la propriété du docteur de Lesseigues qui construit un hôpital à l'arrière, transformé depuis en logements. Le docteur de Lesseigues a été maire de Saint-Joseph.

VILLA NEOCLASSIQUE EN BOIS 35, rue Edmond Michel

BX 586

Intérêt culturel :

Éléments architecturaux issus de l'archétype créole avec ses lambrequins, symétrie, bardeaux, bardage bois, couleurs, volumétrie et mise en scène.

État du bâtiment : la maison est en mauvais état et peu mise en valeur.

Description du bien : il s'agit de la dernière villa néoclassique de la ville signalée dès 1984. Elle est sur deux étages, la toiture est à quatre pans et en tôle ondulée, ses extensions au rez-dechaussée sont en mono pente. Le bâtiment est en ossature bois et repose sur un soubassement en pierre.

La façade principale est en bardage bois horizontal. Il y a une varangue fermée à l'avant du bâtiment. Un fronton en bois et un auvent, décorés de lambrequins, couronnent le bâtiment. Les façades latérales sont en bardeaux et chaque ouverture possède un petit auvent individuel.

Le grand jardin est laissé à l'abandon. La mise en scène de la façade principale continue jusqu'au jardin, avec un escalier et une large allée positionnée dans l'axe de la maison. A l'arrière, une cuisine et un hangar à oignons sont restés dans leur état du XIXème siècle.

FONTAINE PUBLIQUE 521, rue Raphaël Babet

BX 347

Intérêt historique : Les fontaines étaient un lieu de rencontre, de rassemblement, renforçant le lien social ente les familles. État du bâtiment : la fontaine en pierre est visuellement dégagée.

MAISON A 4 PANS : Villa les Lières 51, rue Leconte Delisle

BT 584

Intérêt culturel :

Éléments architecturaux issus de l'archétype créole avec ses lambrequins, symétrie, bardage bois, bardeaux, couleurs, forme et mise en scène.

État du bâtiment : le bâtiment, bien entretenu, est visuellement dégagé. Il accueille aujourd’hui les locaux du Parc National de la Réunion.

Description du bien : cette construction du type maison de maître marque le début d'une architecture réunionnaise à fort caractère. Construite sur un seul niveau, elle repose sur un soubassement en pierre. La toiture est en tôle ondulée et à l'avant, il y a une varangue.

La façade est habillée d'un bardage bois vertical. Les façades latérales sont, elles, recouvertes de bardeaux.

Il y a une forte symétrie partant de la façade principale jusqu'au jardin extérieur, où deux grands escaliers en pierre de lave accompagnés d'un portillon en bois mettent en scène le bâtiment.

Les auvents sont décorés de lambrequins, la stylisation des poteaux et des gardes corps est bien mis en avant.

La maison est dans un grand jardin arboré et possède, à l'arrière, une dépendance (petite construction à deux pans).

ANCIENNE FORGE 185, rue Raphaël Babet

BO 17

Intérêt culturel et historique : Il s'agit probablement du bâtiment annexe du domaine des remparts. État du bâtiment : le bâtiment est en bon état, il a été rénové récemment. Description du bien : le bâtiment est en mur moellon et le toit à quatre pans est en tôle ondulée.

Maison adresse postale référence cadastrale#

FONTAINE PUBLIQUE DE LA VILLA LES LIERES 51, rue Leconte Delisle

BT 584

Intérêt historique :

Les fontaines étaient un lieu de rencontre, de rassemblement, renforçant le lien social ente les familles.

État du bâtiment : la fontaine en pierre est visuellement dégagée. Elle est intégrée au mur entourant la Villa des Lières

Maison adresse postale référence cadastrale#

FONTAINE PUBLIQUE DE LA VILLE 199, rue Raphaël Babet BT 210

Intérêt historique : Les fontaines étaient un lieu de rencontre, de rassemblement, renforçant le lien social ente les familles. État du bâtiment : la fontaine en pierre est visuellement dégagée.

Maison adresse postale référence cadastrale#

SITE DU FOUR A CHAUX Allée du four à chaux BK 277 - BK 278 - BK 279 – BK 280

Intérêt historique :

Lieu de production de chaux pour la construction ainsi que pour la clarification des jus de cannes à sucre.

État du bâtiment : restes et ruines des bâtiments associés au débarcadère construit en 1854 en même temps que le four à chaux. Il été en relation avec l'usine Caprice Orré située à proximité sur la rive droite de la ravine Manapany.

Maison adresse postale référence cadastrale#

FONTAINE PUBLIQUE 138, boulevard de l'Océan BI 105

Intérêt historique :

Les fontaines étaient un lieu de rencontre, de rassemblement, renforçant le lien social ente les familles.

État du bâtiment : la fontaine en pierre est visuellement dégagée. Elle porte une inscription : « H.P 1925 »

Maison adresse postale référence cadastrale#

FONTAINE PUBLIQUE 84, Boulevard de l'océan BK 223

Intérêt historique : Les fontaines étaient un lieu de rencontre, de rassemblement, renforçant le lien social ente les familles. État du bâtiment : la fontaine en pierre est visuellement dégagée.

Liste des bâtiments à signaler 154

Liste des arbres remarquables à protéger 179

Liste des arbres remarquables à signaler 181

Emplacements réserves#

Aux voies

aux ouvrages publics

Aux installations d'intérêt général

Aux espaces verts et nécessaires aux continuités écologique

Zone er - article 1#

Les emplacements réservés pour création ou extension de voies et ouvrages publics, d'installations d'intérêt général à créer ou à modifier, et d'espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques, dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ; en application du L.151-41 du Code de l'urbanisme, figurent au tableau de la liste des emplacements réservés annexés au PLU et répertoriés par un numéro de référence aux document graphiques.

La liste des emplacements réservés annexée au P.L.U. donne toutes précisions sur la destination de chacune des réserves ainsi que le bénéficiaire (Etat, Conseil départemental, Région, Commune, syndicat intercommunal) ou le service public qui en demande l'inscription au P.L.U.

Zone er - article 2#

Les réserves portées au plan sont soumises aux dispositions des articles L.123-17 et L.230-1 du Code de l'urbanisme. Une construction à titre précaire peut exceptionnellement être réalisée conformément à l'article L.433-1 du Code de l'Urbanisme. Le propriétaire d'un terrain inscrit en emplacement réservé par un P.L.U. peut : * Conserver et jouir de son bien tant que la collectivité ou le service public, bénéficiaire, n'aura pas l'intention de réaliser l'équipement prévu. * Vendre son bien à un tiers sans aucune procédure préalable (sauf DIA si le DPU s’applique), * Mettre en demeure le bénéficiaire de l'emplacement réservé d'acquérir son terrain en application des dispositions des articles L.123.17 du Code de l'urbanisme. Dans le cas où le propriétaire souhaite mettre en demeure le bénéficiaire de la réserve d'acquérir son terrain, il doit adresser sa demande sous pli recommandé avec accusé de réception au maire de la commune où se situe le terrain concerné et ce, quel que soit le bénéficiaire de la réserve. La collectivité ou le service public bénéficiaire dispose d'un délai d'un an à compter de la demande pour signer avec le propriétaire soit un accord amiable, soit une promesse de vente.

Un délai de deux ans à compter de la demande lui est accordé pour réaliser le paiement du bien. Dans le cas où un délai d'un an s'est écoulé à compter de la demande, et que l'accord amiable n'a pas pu être conclu, le propriétaire comme le bénéficiaire peut saisir le juge de l'expropriation. Ce dernier fixe alors le prix du bien et prononce le transfert de propriété. Si trois mois après l'expiration du délai d'un an ci-dessus cité, le juge d'expropriation n'a pas été saisi, le propriétaire peut demander la levée de la réserve sur son bien afin d'en retrouver la libre disposition. La demande de levée doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception postal au maire de la commune dans laquelle le terrain est situé. Un mois après la réception de la demande en mairie, l'emplacement réservé n'est plus opposable au propriétaire comme aux tiers.