Zone UI

Le présent règlement s'applique à l'ensemble du territoire de la commune de SA

INT-LYPHARD.

1) Conformément à l’article R. 111-1 du Code de l’urbanisme, les articles R. 111-3, R. 111-5 à 111-14, R. 111-16 à R. 111-20 et R. 111-22 à R. 111-24-2 ne sont pas applicables sur le territoire couvert par le PLU.

2) S’ajoutent ou se substituent aux règles propres du PLU, les prescriptions prises au titre de législations spécifiques concernant notamment les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation ou l’occupation du sol et qui sont reportées sur le plan et la liste des servitudes annexés au présent PLU.

3) Demeurent applicables toutes les prescriptions du Règlement Sanitaire Départemental en vigueur.

4) Peuvent s’ajouter ou se substituer aux règles propres du PLU, les prescriptions architecturales et urbanistiques particulières définies à l’occasion d’opérations d’aménagement particulières (ZAC...).

5) La réglementation concernant la protection du patrimoine archéologique est applicable notamment le décret n°86-192 du 5 février 1986 qui stipule que le Préfet doit être saisi de toutes demandes de permis de construire, de permis de démolir et de travaux divers sur et aux abords des sites et zones archéologiques.

6) Le permis de démolir est obligatoire dans le site inscrit de la Brière.

7) Il n’est pas fixé de règles spécifiques en matière d’implantation de caractéristiques de terrain, de hauteur, d’aspect extérieur, de stationnement et de coefficient d’occupation des sols pour la réalisation des ouvrages techniques (transformateurs, supports de distribution et de transport d’énergie ou de télécommunications, château d’eau, éco stations, abri pour arrêt de transport collectif, postes de refoulement) nécessaires au fonctionnement des réseaux d’utilité publique et d’intérêt général.

8) Dans toutes les zones, l'accès direct des constructions sur les R.D. et les pistes cyclables est limité et réglementé suivant les dispositions définies dans les articles 3 du présent règlement.

9) Sont soumis à procédure d'autorisation ou de déclaration, notamment :

• Toutes constructions sous réserve de l'article L 422.1 du Code de l'urbanisme. - L'édification des clôtures. - Les installations et travaux divers (parcs d'attractions, aires de jeux, de sports ouvertes au public, aires de stationnement ouvertes au public et dépôts de véhicules, affouillements ou exhaussements du sol). - Les démolitions (permis de démolir). - Les coupes et abattages d'arbres dans les espaces boisés classés.

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en :

• Zones urbaines mixtes ou spécialisées (U)
• Zones à urbaniser (AU)
• Zones agricoles (A)
• Zones naturelles et forestières (N)

Les délimitations de ces zones sont reportées sur les documents de graphiques du règlement du PLU. Chaque zone est désignée par un indice en lettre majuscule (ex : UI). Les zones peuvent comprendre des secteurs qui sont désignés par l’indice de zone accompagné d’une lettre minuscule (ex : UIa). Le règlement fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune de ces zones et secteurs dans les conditions prévues à l'article R. 123-9 du Code de l’urbanisme.

Les zones urbaines, dites « zones U » Sont classés en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Les zones urbaines regroupent les zones urbaines mixtes (UA, UB et UG) et les zones urbaines spécialisées (Ui, UE, UT).

Les zones à urbaniser, dites « zones AU » Sont classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Une distinction est à effectuer entre les zones 1AU et 2AU :

• Zones 1AU : Les réseaux d’alimentation en eau potable et d’assainissement desservent ces zones, la capacité reste néanmoins à confirmer au regard de l’urbanisation et des activités à venir. Le règlement ainsi que, pour certaines de ces zones, des orientations d’aménagement et de programmation, définissent leurs conditions d’aménagement et d’équipement.
• Zones 2AU : Les réseaux d’alimentation en eau potable et d’assainissement ne desservent pas systématiquement ces zones, dans tous les cas, la capacité de ces réseaux reste néanmoins à confirmer au regard de l’urbanisation et des activités à venir. Son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du PLU.

Les zones agricoles, dites « zones A » Sont classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Seules peuvent être admises dans certains secteurs de ces zones les constructions et installations nécessaires à l’exercice de l’activité agricole et celles nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Ces zones distinguent les zones agricoles (A) des espaces bâtis sans enjeu agricole (Ah).

Les zones naturelles, dites « zones N » Sont classés en zone naturelle les secteurs de la commune à protéger en raison de l'existence de risques naturels, de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, de l’existence d’une exploitation forestière ou salicole, ou de leur caractère d’espaces naturels.

En plus du plan de zonage délimitant les zones urbaines, à urbaniser, agricoles et les zones naturelles et forestières, les documents graphiques comportent également :

Les Espaces Boisés Classés (EBC) Les documents graphiques comportent les terrains classés comme espaces boisés classés à conserver, à protéger ou à créer, auxquels s'appliquent les dispositions spéciales visées aux articles L.130.1 à L.130.6 et R.130.1 à R.130.16 du Code de l'urbanisme. Ce classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue au Code forestier. Dans tout espace boisé classé, les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation préalable (article L.130.1 du Code de l’urbanisme). Dans tout espace boisé, aucun particulier ne peut user du droit d'arracher ou de défricher ses bois sans en avoir préalablement obtenu une autorisation administrative.

Les défrichements des terrains boisés non classés dans le PLU sont soumis à autorisation dans les cas prévus par le Code forestier (notamment dans les massifs de plus de 4 hectares) et quelle qu’en soit leur superficie, dans les bois ayant fait l’objet d’une aide de l’Etat ou propriété d’une collectivité locale.

Les emplacements réservés

Les documents graphiques du PLU fixent les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts en précisant leur destination, ainsi que les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires (suivant indications portées sur le document graphique et en annexe au PLU).

Les éléments protégés au titre l’article L. 123-1-5 7° du Code de l’urbanisme

Sont identifiés et localisés aux documents graphiques du PLU au titre de l’article L 123-1-5-7 du Code de l’urbanisme, les éléments suivants, à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou écologique :

• Les haies. Les travaux ayant pour effet de détruire ou de porter atteinte à une haie repérée au plan de zonage doivent faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Cette dernière pourra être refusée ou soumise à des conditions particulières si les travaux sont de nature à leur porter atteinte de manière irrémédiable, les principaux critères de décision étant l’état sanitaire des arbres, la fonction précise de la haie, la sécurité, la fonctionnalité agricole et la fonctionnalité des accès. En cas d’arrachage, en tant que mesure compensatoire, une haie devra être plantée dans les mêmes proportions que celle détruite (linéaire supérieur ou équivalent). De plus, cette compensation devra, dans la mesure du possible, reproduire la fonctionnalité de la haie arrachée (orientation par rapport à la pente, aux vents dominants, productivité du bois, richesses écologiques et paysagères …) afin de garantir le maintien de la qualité du maillage bocager de la commune.
• Les ensembles boisés d’intérêt paysager identifiés au plan de zonage : Les ensembles boisés doivent être le plus possible préservés. Les travaux ayant pour effet de détruire ou de porter atteinte à une haie repérée au plan de zonage doivent faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Cette dernière pourra être refusée ou soumise à des conditions particulières si les travaux sont de nature à leur porter atteinte de manière irrémédiable.
• Le patrimoine bâti remarquable Les extensions, l’aménagement ou la démolition du patrimoine bâti remarquable, identifiés aux documents graphiques au titre de l’article L. 123-1-5-7 du Code de l’urbanisme (cf. annexe), sont autorisés dès lors qu’ils ne portent pas atteinte à la valeur de ce patrimoine ou qu’ils sont rendus nécessaires pour assurer la sécurité des usagers ou la salubrité des locaux. Doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux ayant pour objet de modifier tout ou partie de ce patrimoine bâti remarquable. Doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie de ce patrimoine bâti remarquable.

Les linéaires commerciaux et secteurs commerciaux à préserver

Au titre de l’article L.123-1-5 7° bis du Code de l’urbanisme, sont identifiés et localisés aux documents graphiques du PLU les voies dans lesquelles doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité. Le long des voies repérées comme « linéaire commerciaux » ou dans les secteurs commerciaux et de services, le changement de destination des commerces et services de proximité en habitation ou stationnement est interdit. Dans le cas des linéaires, cette disposition s’applique au rez-dechaussée des constructions ayant une façade sur la voie concernée par le linéaire. Elle ne s’applique pas aux parties communes des constructions nécessaires à leur fonctionnement telles que hall d’entrée, locaux techniques, locaux de gardiennage…

Les secteurs de mixité sociale

L’article L 123-1-5-16° du Code de l’urbanisme précise que le règlement peut « délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ». Un plan spécifique identifie ces secteurs de mixité sociale. Les règles sont différentes en fonction des secteurs :

• En zone urbaine (UA, UB et UG), les opérations d’aménagement et de construction réalisées sous forme de ZAC, soumis à permis d’aménager ou à permis groupés comporteront 30 % de logements locatifs sociaux au minimum ;
• En zone à urbaniser à vocation habitat, les opérations d’aménagement et de construction réalisées sous forme de ZAC, soumis à permis d’aménager ou à permis groupés comporteront 35% de logements locatifs sociaux au minimum.

Les zones humides

Toute occupation ou utilisation du sol, ainsi que tout aménagement susceptible de compromettre l’existence, la qualité, l’équilibre hydraulique et biologique des zones humides reportées au plan de zonage est strictement interdite, notamment pour les remblais, déblais, drainages, sauf mesures compensatoires appropriées dûment autorisées par le Préfet et en adéquation avec les dispositions du SAGE.

« Dès lors que la mise en œuvre d’un projet conduit, sans alternative avérée, à la disparition de zones humides, les mesures compensatoires proposées par le maître d’ouvrage doivent prévoir, dans le même bassin versant, la recréation ou la restauration de zones humides équivalentes sur le plan fonctionnel et de la qualité de la biodiversité. A défaut, la compensation porte sur une surface égale à au moins 200% de la surface supprimée. La gestion et l’entretien de ces zones humides doivent être garantis à long terme. » (SDAGE du bassin Loire-Bretagne 2010-2015)

Le cône de vue à préserver

Les éventuelles urbanisations situées dans le cône de vue identifié au plan de zonage devront préserver la percée visuelle en direction de l’église. Elles devront par ailleurs être réalisées dans le cadre d’une insertion paysagère forte intégrant plantations et morphologies bâties cohérentes avec les secteurs urbanisés qu’elles jouxtent

Les zones non aedificandi

Toutes nouvelles constructions, y compris les annexes, y sont interdites.

Les règles du Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions environnantes, conformément aux articles L.123.1, R.421.15 et R.442.5. du Code de l'urbanisme.

Article L 111-3 du Code rural :

Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes.

Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, une distance d'éloignement inférieure peut être autorisée par l'autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d'agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, notamment dans les zones urbaines délimitées par les documents d'urbanisme opposables aux tiers et dans les parties actuellement urbanisées de la commune en l'absence de documents d'urbanisme. Il appartient au pétitionnaire d’apporter les éléments d’appréciation dans le dossier de demande d’autorisation (relevé de géomètre).

Si la surface ou la configuration d’un terrain est de nature à compromettre soit l’aspect ou l’économie de la construction à y édifier, soit la bonne utilisation des parcelles voisines, le permis de construire peut être refusé ou subordonné à un remembrement préalable ou à une convention de cour commune passée par acte authentique. Les divisions de terrain doivent aboutir à créer des parcelles de forme simple, permettant l’édification de projet de construction de qualité.

En application de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme, la reconstruction des bâtiments existants détruits involontairement (sinistre, dommages de travaux…) est autorisée dans le respect des surfaces existantes avant la destruction, dès lors qu’ils ont été régulièrement édifiés, même si le projet ne respecte pas les articles 1 à 13 du règlement du PLU à l’exception des cas suivants :

• Le bâtiment est concerné par un emplacement réservé ou une servitude de retrait - Le projet est contraire aux dispositions des articles R.111-2 et R.111-21 du Code de l’urbanisme. - La destruction date de plus de deux ans par rapport au dépôt de la demande d’autorisation de droit du sol

Accès : L'accès correspond soit à la limite (telle que portail ou porte de garage), donnant directement sur la voie, soit à l’espace tel que porche ou portion de terrain (bande d’accès ou servitude de passage), par lesquels les véhicules pénètrent sur le terrain d’assiette du projet depuis la voie.

Annexe : Construction secondaire détachée de la construction principale (abri de jardin, garage, remise, piscine, petit éolien…).

Le petit éolien : Le « petit éolien » se rapporte aux éoliennes d’une hauteur inférieure à 12 mètres (pales non comprises). Le code de l’urbanisme ne soumet pas ces machines ni à la formalité du permis de construire, ni à la formalité de la déclaration de travaux. Toutefois, considéré comme annexe, le petit éolien devra répondre aux normes d’implantation au même titre que n’importe quelle autre annexe.

Chambre d’hôte et gîte rural : Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. Le nombre de chambres proposées à la location dans la même habitation ne peut excéder cinq. Le gîte rural est un meublé de tourisme situé dans un habitat de qualité, de préférence de caractère régional. Le gîte rural, dont le type demeure la maison individuelle ou le logement indépendant dans la maison du propriétaire, a également pour vocation l’accueil de touristes à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, à la semaine ou au mois, assorti ou non de prestations.

Clôture :

La clôture est une « barrière », construite ou végétale, qui délimite une parcelle vis-à-vis d’une propriété contiguë ou de l’espace public, lorsque leur séparation n’est pas assurée par un bâtiment. Elle permet d’enclore un espace et de séparer deux propriétés, voire de les isoler visuellement.

Contigu :

Est contiguë une construction qui touche, qui est accolée à une limite (construction contiguë à une limite) ou à une autre construction (constructions contiguës).

Corps principal de la construction à usage d’habitation :

Volume dominant de la construction comprenant les pièces à vivre (séjour, salon, bibliothèque, bureau, cuisine, etc.) ainsi que les pièces de nuit (chambre, dressing, etc.) d’un ou plusieurs logements.

Destination :

Les 9 destinations des constructions pouvant être réglementées :

• Habitation : Cette destination comprend tous les logements y compris les chambres d’hôtes et les gites.
• Hébergement hôtelier : Il comprend les hôtels et les résidences de tourisme. Une résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposés en unité collectives ou pavillonnaires, offert en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’élit pas domicile. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.
• Bureaux : Il s’agit de constructions où sont principalement exercées des fonctions de direction, gestion, études, conception, informatique recherche et développement, ou tout autre activité ne constituant ni du commerce, ni de l’artisanat, ni de l’entreposage.
• Commerce : Il s’agit de constructions où sont exercées des activités de vente de services ou de produits, y compris lorsque ceux-ci sont fabriqués ou transformés sur place (boulangeries, boucheries, charcuteries, etc…….) directement accessibles à la clientèle.
• Artisanat : Il s’agit de constructions où sont exercées principalement des activités de production, transformation, réparation ou prestations de services relevant de l’artisanat. S’ils peuvent recevoir de la clientèle, cette vocation doit rester marginale par rapport aux activités précitées.
• Industrie : Il s’agit des constructions principalement affectées à la fabrication industrielle de produits.
• Entrepôt : Cette destination comprend les locaux d'entreposage et de reconditionnement de produits ou de matériaux.
• Exploitation agricole ou forestière : Il s’agit de toutes les constructions directement nécessaires pour l’exercice d’une activité agricole : granges, hangars, écuries, stabulations, etc. Les activités accessoires (transformation, vente, logement de l’exploitant) peuvent être parfois être admises sous conditions mais ne constituent pas des « constructions destinées à l’exploitation agricole » à proprement parler.
• Constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif Il s’agit de toutes les constructions destinées à un services public, quelle que soit la personne publique qui l’exerce, ainsi que des constructions destinées à un service équivalent mais exercé par une personne privée (ex : clinique privée, école privée, etc.).

Emprise au sol : Surface au sol qu’occupent l’ensemble des bâtiments situés sur le terrain. Elle correspond à la projection verticale de la ou des constructions au sol, tout débord ou surplombs inclus.

Extension : L’extension d’un bâtiment existant à la date d’approbation du PLU peut s’effectuer horizontalement et/ou verticalement. La partie en extension est contiguë au bâtiment existant.

Hauteur : Pour l’ensemble des zones, les éléments de superstructure technique (cheminées et dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables comme les capteurs solaires) ne sont pas pris en compte pour le calcul de la hauteur de la construction. A contrario, les éléments tels que les climatisations, les VMC et autres locaux techniques sont pris en compte dans le calcul de la hauteur. La hauteur H d’une construction est la différence d’altitude mesurée verticalement entre le point haut de la construction d’une part et d’autre part le niveau du sol (niveau du trottoir le cas échéant, ou le niveau du sol existant avant travaux). La hauteur maximale d'une construction à l’égout est mesurée à la ligne de l’égout dans le cas d’un toit en pente et à l’acrotère dans le cas d’une toiture-terrasse. La hauteur des constructions est mesurée par rapport au sol naturel avant exécution des fouilles et remblais.

Limite de voie ou d’emprise publique : La limite de voie ou d’emprise publique, visée à l’article 6 des différentes zones, est la ligne de séparation entre le terrain d’assiette du projet et : le domaine public (exception faite des jardins, parcs publics, espaces verts, voies cyclables ou piétonnes, voies d’eau), une voie publique ou privée, un emplacement réservé pour une voie ou pour une place.

Limite séparative : La limite séparative est constituée par les limites du terrain d’assiette du projet avec un autre terrain ne constituant pas une voie ou une emprise publique. Une limite séparative latérale est une limite séparative dont l’une des extrémités est située sur la limite de voie ou d’emprise publique. La limite séparative arrière ou de fond de terrain n'aboutit à aucune limite de voie ou d’emprise publique.

Recul : Le recul est la distance séparant une construction de la limite de voie ou d’emprise publique. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite. Dans le cas d’un terrain bordé par plusieurs voies et emprises publiques, le recul s’applique sur au moins une des voies et emprises publiques. A l’intérieur des marges de recul sont exclusivement autorisés : les balcons, éléments de décor architecturaux, débords de toitures, les dispositifs d’isolation thermique extérieure et les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (tels que les capteurs d’énergie solaire), les clôtures, les terrasses et les emmarchements.

Les règles d’implantation par rapport aux voies publiques ou privées et aux emprises publiques ne s’appliquent pas au mobilier urbain, aux poteaux, pylônes, transformateurs, mobiliers enterrés et semi-enterrés de collecte des déchets ménagers, et autres installations techniques nécessaires aux réseaux.

Retrait : Le retrait est la distance mesurée horizontalement et perpendiculairement entre la construction et le point le plus proche de la limite séparative. A l’intérieur des marges de retrait par rapport à la voie sont exclusivement autorisés : les balcons, éléments de décor architecturaux, débords de toitures, les dispositifs d’isolation thermique extérieure et les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (tels que les capteurs d’énergie solaire), les clôtures, les terrasses et les emmarchements.

Surfaces végétalisées : Visées aux articles 13 des différentes zones, ces surfaces comprennent : les cheminements piétons et surfaces de circulation non imperméabilisées et aires de stationnement non imperméabilisées, les aires de jeux, les espaces plantés en pleine terre (pelouse, massif, arbres…), les toitures végétalisées et les dalles de couverture. En revanche, elles ne comprennent pas : les aires de stationnement imperméabilisées, les surfaces de circulation automobile imperméabilisées.

Terrain d'assiette du projet : Le terrain d'assiette d’un projet est constitué par la ou les unités foncières composées de parcelles contiguës, et délimitées par des voies, accès et/ou emprises publiques.

Voie : Est considérée comme voie, toute emprise, existante ou à créer dans le cadre d’un projet, quel que soit son statut, conçue ou ouverte à la circulation, y compris celle réservée spécifiquement aux piétons et cycles, ou disposant des aménagements nécessaires pour une telle circulation, assurant une desserte cohérente de l’îlot. Cette notion recouvre aussi tout espace à caractère structurant tel que place, placette, mail, cour urbaine… Cette définition s’applique à l’ensemble des voies publiques ou privées, y compris les emplacements réservés et les voies réservées spécifiquement aux piétons et cycles.

Titre 2.Dispositions applicables aux zones urbaines#

1. Dispositions applicables a la zone UA#

Caractère de la zone UA Zone à caractère central d'habitat, de services et d'activités.