(En cas de divergence, les dispositions littérales priment sur les schémas explicatifs)
- Accès : L'accès est un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l'emprise de la propriété ou aménagé sur fonds voisin reliant la construction à la voie de desserte. Il correspond donc selon le cas à un linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche) ou portion de terrain (bande d'accès ou servitude de passage), par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain de l'opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation publique.
- Adaptations mineures : Les règles définies par un Plan Local d'Urbanisme peuvent faire l'objet d'assouplissements rendus nécessaires uniquement par la nature du sol, la configuration des propriétés foncières ou le caractère des constructions avoisinantes, lorsque l'écart par rapport aux normes est faible.
- Affouillement et exhaussement : Tous travaux de remblai ou de déblai dont la superficie excède 100 m2 et dont la profondeur ou la hauteur dépasse 2m. Ceux agricoles concernent les affouillements et exhaussements supérieur à 10 m2.
- Alignement : limite entre le domaine public et les propriétés riveraines. Cet alignement sert de référence pour déterminer par rapport aux voies, l'implantation des constructions qui seront donc édifiées soit « à l'alignement » soit « en retrait par rapport à l'alignement. »
- Aménagement d'une construction : Tous travaux intérieurs n'ayant pas pour effet de modifier le volume existant.
- Annexe : Construction détachée de la construction principale (abri de jardin, piscine et local technique de piscine, garage, remise... ), complémentaire et liée à l'occupation de cette dernière. Les conditions de leur implantation s'apprécient sur l'ensemble d'une même propriété et non pas pour chaque parcelle considérée isolement.
- Bâtiments sinistrés : Lorsque les dispositions d'urbanisme du présent règlement rendraient impossible la reconstruction d'un bâtiment détruit ou démoli, dès lors qu'il a été régulièrement édifié, la reconstruction sera admise à l'identique (même volume et même emprise), à condition que l'autorisation intervienne dans un délai de 10 ans après la destruction. Le présent règlement peut fixer d'autres conditions à l'article 2 de chaque zone, comme par exemple le respect de l'article 11.
- Changement de destination : Affecter à un bâtiment existant une destination différente de celle qu'il avait au moment où les travaux sont envisagés. Par exemple, transformer un bâtiment agricole en logement.
- Destination : ce pour quoi une construction avait été conçue, réalisée ou transformée ou encore son utilisation effective. 9 destinations sont prévues par le Code de l'Urbanisme :
- Habitation: construction à usage de logement principal ou secondaire.
- Hébergement hôtelier : hébergement à caractère temporaire, comportant un minimum d'espaces communs propres aux hôtels (accueil, restaurant, blanchisserie.) et dont les services sont gérés par du personnel propre à l'établissement.
- Bureaux : activités de direction, gestion, études, ingénierie, informatique. Ils se distinguent de la destination « commerce » par le fait qu'ils ne sont pas destinés à accueillir une clientèle avec une activité de présentation et de vente directe au public.
- Commerce : activités économiques d'achat et de vente de biens ou de services. La vente directe au public, sur place, doit constituer une activité dominante pour être rattachés à cette destination.
- Industrie : ensemble des activités collectives de production de biens à partir de matières brutes, à l'aide de travail ou capital.
- Artisanat : ensemble des activités de fabrication et de commercialisation exercées par des travailleurs plus ou moins manuels, seuls ou avec l'aide des membres de leur famille ou de quelques employés. La distinction entre industrie et artisanat tient dans la nature des équipements et méthodes de fabrication utilisés et aux nuisances que ces activités entraînent pour le voisinage.
- Fonction d'entrepôts : il convient de distinguer les entrepôts des locaux accessoires qui ont la même destination que la construction principale à laquelle ils se rattachent.
Les entrepôts liés à un commerce, une industrie ou un établissement d'artisanat relève de ces destinations et non de la destination « entrepôt » lorsqu'ils représentent moins du tiers de la surface plancher totale.
Les locaux d'artiste utilisés par des artistes exerçant sur leur lieu d'habitation sont rattachés à la destination « habitation », à condition que la surface d'habitation soit au moins égale à 50% de la surface plancher totale.
- Exploitation agricole et forestière : Cela regroupe les constructions et installations nécessaires à :
- toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle.
- les activités exercées par un exploitant agricole ou forestier et qui sont dans le prolongement de l'acte de production. Sont notamment visées les activités ayant pour but de transformer les produits agricoles ou forestiers en vue de leur vente.
- les activités qui ont pour support l'exploitation. Sont visées toutes les activités d'accueil à la ferme mais également la commercialisation des produits de la ferme.
- Services publics ou d'intérêt collectif : il s'agit de l'ensemble des installations, des réseaux et des bâtiments, qui permettent d'assurer à la population résidante et aux entreprises, les services collectifs dont elles ont besoin. Il s'agit :
- des équipements d'infrastructures (réseaux et aménagements au sol et en sous-sol),
- des équipements de superstructures (bâtiments à usage collectif, d'intérêt général), dans les domaines hospitalier, sanitaire, social, enseignement et services annexes, culturel, sportif, défense et sécurité, ainsi que les services publics administratifs et techniques locaux, départementaux, régionaux et nationaux. Un équipement collectif d'intérêt général peut avoir une gestion privée ou publique.
- ouvrages techniques d'utilité publique Définition : sont considérés comme ouvrage technique d'utilité publiques : les équipements d'infrastructure, les châteaux d'eau, les pylônes électriques, les stations de traitement des eaux, les postes de refoulement, les déchetteries ou unités de traitement des ordures ménagères, les postes de transformation électrique d'une superficie inférieure à 20 m2, etc.
Quelque soit la zone sur laquelle ils sont implantés, ils sont autorisés et ne sont pas soumis aux règles des articles 3 (accès et voirie), 4 (desserte par les réseaux), 9 (emprise au sol), 10 (hauteur maximum des constructions), 12 (stationnement), 13 (espaces libres et plantations, espaces boisés classés), 14 (coefficient d'occupation du sol) et 15 (dépassement du coefficient d'emprise au sol).
- Emprise publique : Espace public qui ne peut être considéré comme une voie (publique ou privée). Constituent ainsi des emprises publiques : les voies ferrées, les cours d'eau domaniaux, les jardins et parcs publics, les enceintes pénitentiaires.
- Emprise au sol : L'emprise au sol, définition utilisée aux articles 9 des règlements de zone, correspond à la projection verticale du volume de toute construction soumise à autorisation d'urbanisme (permis de construction ou déclaration préalable), tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Les bassins de piscines sont également compris dans l'emprise au sol. Elle se réglemente aux articles 9 en définissant un pourcentage par rapport à la surface de la parcelle à ne pas dépasser.
- Espace libre : Les espaces libres sont les surfaces sur lesquelles ne s'exerce pas l'emprise au sol des constructions.
- Extension : Construction destinée à faire partie intégrante d'un bâtiment préexistant notamment par une communauté d'accès ou une contiguïté de volume. Les surélévations et dépendances constituent des extensions.
- Façade : Désigne chacune des faces verticales en élévation d'un bâtiment : façade avant, arrière, ouest et est.
- Hauteur maximale La hauteur maximale fixée aux articles 10 des règlements de zone est la différence d'altitude maximale entre le sol naturel avant terrassement et le point le plus haut de la construction (faîtage ou acrotère). Sur terrain plat, elle est mesurée le long de chaque façade de la construction. Lorsque le terrain naturel est en pente, la hauteur est mesurée à la partie médiane de la façade le long de laquelle la pente est la plus accentuée.
Toutefois, dans le cas de plans d'aménagements approuvés (lotissements ), d'autres points singuliers de nivellement pourront servir de référence tel que le fil d'eau de la voie desservant l'immeuble par exemple.
La hauteur maximale ne prend pas en compte les éléments de superstructure indispensables et de faibles superficies telles que les souches de cheminée et de ventilation, les antennes et paratonnerres.
- I.C.P.E. (Installation classée pour la protection de l'Environnement.) Une installation est classée pour la protection de l'environnement (ICPE), en raison des nuisances éventuelles ou des risques importants de pollution des sols ou d'accident qu'elle présente (impact sur la commodité des riverains, la santé, la sécurité, la salubrité publique, l'agriculture, la protection de la nature et de l'environnement, la conservation des sites et des monuments). Elle est soumise à de nombreuses réglementations de prévention des risques environnementaux, notamment en terme d'autorisations. Le droit des ICPE est principalement régi par le code de l'environnement.
- Limite séparative : Limite d'un terrain qui n'est pas riveraine d'une voie ou d'une emprise publique (entre deux propriétés privées). Elle correspond à une limite latérale ou à une limite de fond de parcelle.
- Ouvrage technique d'utilité publique : Sont considérés comme ouvrages techniques d'utilité publiques : les équipements d'infrastructures, les châteaux d'eau, les pylônes électriques, les stations de traitement des eaux, les postes de refoulement, les déchetteries ou unités de traitement des ordures ménagères, les postes de transformation électrique d'un superficie inférieure à 20m2, etc. Quelques soit la zone sur laquelle ils sont implantés, ils autorisés et ne sont pas soumis aux règles des articles 3, 4, 9, 12 et 13.
- Parcelle / terrain ou propriété foncière :
- Une parcelle est une pièce de terrain qui constitue l'unité cadastrale.
- Un terrain ou une propriété foncière correspond à l'ensemble des parcelles cadastrales contiguës qui appartiennent au même propriétaire.
Extrait de plan cadastral
Ex : les parcelles 81, 82 et 90 qui appartiennent au même propriétaire constituent 2 propriétés foncières au sens du droit des sols.
- Place de stationnement : A titre indicatif, l'emprise d'une place de stationnement pour les voitures est évaluée à environ 15m2 dans le cas de maisons individuelles et à environ 25 m2 (accès compris) dans le cas de parkings collectifs à plusieurs usagers. Pour les vélo, l'emprise est estimée à 1,5m2/vélo. Cette surface intègre le stationnement et l'aire de dégagement.
- Surface de plancher : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
- Voies et emprises publiques (article 6 de chaque zone) :
- Voies : Il s'agit des voies ouvertes à la circulation quel que soit leur statut (publiques ou privées), donc y compris les voies des lotissements privés ainsi que les chemins ruraux et quelle que soit leur fonction (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins.)
S'il est prévu un emplacement réservé pour élargissement d'une voie, il convient d'en tenir compte pour les implantations de bâtiments.
Les chemins d'exploitation, n'étant pas ouverts à la circulation publique ne sont pas des voies au sens du Code de l'Urbanisme. Ce sont les dispositions des articles 7 qui s'appliquent pour les constructions et installations à implanter le long de ces chemins.
- Voie publique : Il s'agit d'une voie ouverte à la circulation terrestre publique (hors voie ferrée) et appartenant au domaine public de la collectivité (Etat, commune, département) qui en est le propriétaire. L'emprise d'une voie publique est délimitée par le ou les alignement(s). Elle se compose de la plateforme (partie utilisée pour la circulation et le stationnement des véhicules automobiles) et de ses annexes (accotements, trottoirs, fossés, talus).
- Voie privée : Une voie privée se distingue de la voie publique par la personne qui en est propriétaire. Une voie privée est donc en générale une voie appartenant à une personne privée, mais il peut s'agir également du domaine privé communal, tels les chemins ruraux.
Pour être considérée comme voie privée de desserte, elle doit être utilisable par plusieurs propriétés et donc être ouvertes au public ; ce qui suppose l'accord exprès ou tacite du ou des propriétaires. Cela concerne notamment les voies internes au terrain d'assiette des constructions autorisées.
- Voie en impasse : Elle ne comporte qu'un seul accès à partir d'une autre voie et dessert au moins 2 habitations. Leur partie terminale, ne débouchant sur aucune autre voie, peut être aménagée pour permettre de faire demi-tour aisément. Cela est rendu obligatoire pour des raisons de sécurité routière par le présent règlement pour les zones Urbaines (UA, UB, UC et UX) et à Urbaniser (AU).
LIMITES SEPARATIVES : Ce sont les limites d'une propriété
MARGE DE RECUL : Retrait minimum imposé à toute nouvelle construction par rapport à l'alignement de la voie
Voie 1er étage S1 · Trottoir Chaussée Trottoir s S · L · Rez-de-chaussée
MARGE D'ISOLEMENT (L) : Distance qui sépare toute construction des limites séparatives de la propriété
LARGEUR DE FACADE : Largeur d'un terrain au droit d'une construction existante ou projetée
EMPRISE AU SOL (E) :
Surface au sol (projection verticale) qu'occupe une construction.
Elle s'exprime en pourcentage : E = s/S x 100
ALIGNEMENT : L'alignement d'une voie constitue la limite entre le domaine public et le domaine privé.
s : surface au sol occupée par la construction S : surface du terrain
Titre II : dispositions applicables aux zones urbaines#
« La zone U correspond à des secteurs déjà urbanisés et à des secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Il s'agit d'une zone où il est possible de construire tout en respectant les dispositions du règlement. 4 zones urbaines à vocation différentes sont délimitées sur le territoire communal :
- UA : il s'agit d'une zone urbaine à vocation principale d'habitat à densifier. Elle correspond au bourg ancien. Elle se caractérise par un tissu urbain dense avec l'implantation des constructions à l'alignement et de manière assez continue. Les activités compatibles avec l'habitat (service, commerce, artisanat, équipements, ...) seront autorisées afin de développer la mixité fonctionnelle.
- UB : il s'agit d'une zone urbaine à vocation principale d'habitat à densifier. Elle correspond aux extensions urbaines récentes du bourg, de Trignac/La Valade et de Chez Mouchet. Ces extensions urbaines de type pavillonnaire présentent un tissu urbain plus lâche. Les activités compatibles avec l'habitat (service, commerce, artisanat, équipements, ...) seront autorisées afin de développer la mixité fonctionnelle.
- UC : il s'agit d'une zone urbaine à vocation principale d'habitat correspondant aux hameaux disséminés dans le milieu rural. Le tissu urbain est en majorité dense et le bâti ancien.Seule l'adaptation de l'existant sera autorisée. Les activités compatibles avec l'habitat (service, artisanat, ...) seront autorisées afin de développer la mixité fonctionnelle.
- UX : il s'agit d'une zone urbaine à vocation d'activités ainsi que des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif. 3 zones UX sont délimitées : - UX a : ZAE du Pré Chardon et dans le bourg en bordure de la RD 730 - Ux b : au niveau du silo à La Valade »*
Les règles de la zone UA sont écrites dans le chapitre I. Les règles de la zone UB sont écrites dans le chapitre II. Les règles de la zone UC sont écrites dans le chapitre III. Les règles de la zone UX sont écrites dans le chapitre IV.
- Extrait du rapport de présentation du P.L.U. de Semussac.
CHAPITRE I - Dispositions applicables à la zone UA CARACTERE DE LA ZONE#
- UA : «il s'agit d'une zone urbaine à vocation principale d'habitat à densifier. Elle correspond au bourg ancien. Elle se caractérise par un tissu urbain dense avec l'implantation des constructions à l'alignement et de manière assez continue. Les activités compatibles avec l'habitat (service, commerce, artisanat, équipements, ...) seront autorisées afin de développer la mixité fonctionnelle. »*
- Extrait du rapport de présentation du P.L.U. de Semussac