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Edifiable

Zone UDzone urbaine pavillonnaire UD

Le pavillonnaire : neuf mètres à l'égout et 60 % d'emprise dans UD1, six mètres et 35 % dans UD2, six mètres et 15 % dans UD3a, avec un cinquième à la moitié du terrain à garder en pleine terre.

  • Zone urbaine

Les règles de la zone UD

  • Hauteur

    9 m à l'égout du toit

    dans les secteurs UD1, UD1a et UDi

    la hauteur à ne pas dépasser

    1 cas particulier
    6 m à l'égout du toitdans les secteurs UD2, UD2a et UD3a
    La phrase du règlement

    « Dans les secteurs UD2, UD2a et UD3a, la hauteur des constructions ne peut excéder 6 mètres à l'égout du toit. »

    Article UD 4 « VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES »

  • Emprise au sol

    60 % du terrain

    dans les secteurs UD1, UD1a et UDi

    la surface au sol que l'on peut bâtir

    2 cas particuliers
    35 % du terraindans les secteurs UD2 et UD2a
    La phrase du règlement

    « Dans les secteurs UD2, UD2a, l'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 35 % de la superficie totale du terrain d'assiette support de l'opération. »

    15 % du terraindans le secteur UD3a
    La phrase du règlement

    « Dans les secteurs UD3a, l'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 15 % de la superficie totale du terrain d'assiette support de l'opération. »

    Article UD 4 « VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES »

  • Recul sur la rue

    À l'alignement, ou à 3 m au moins de la voie

    dans les secteurs UD1, UD1a et UDi

    la distance à garder avec la rue

    2 cas particuliers
    Recul de 5 m au moins de l'alignementdans les secteurs UD2 et UD2a
    La phrase du règlement

    « Dans les secteurs UD2 et UD2a, les constructions devront s'implanter en respectant un recul minimal de 5 mètres par rapport à l'alignement des voies publiques ou privées ou de la limite d'emprise qui s'y substitue. »

    Recul de 3 m au moins de l'alignementdans le secteur UD3a
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UD3a, les constructions devront s'implanter en respectant un recul minimal de 3 mètres par rapport à l'alignement des voies publiques ou privées ou de la limite d'emprise qui s'y substitue. »

    Article UD 4 « VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES »

  • Limites

    En limite séparative, ou en retrait d'au moins 3 m

    la distance à garder avec les voisins

    1 cas particulier
    4 m au moins entre deux constructions d'une même propriété
    La phrase du règlement

    « ... SUR UNE MEME UNITE FONCIERE : Deux constructions non contiguës implantées sur une même propriété doivent être à une distance l'une de l'autre au moins égale à 4 mètres. »

    Article UD 4 « VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES »

  • Stationnement

    1,5 place par logement collectif

    les places de voiture à prévoir

    2 cas particuliers
    1 place visiteur par tranche de 4 logementsopération d'ensemble de plusieurs constructions
    La phrase du règlement

    « Dans le cadre d'opération d'ensemble comportant plusieurs constructions, il est exigé : - une place de stationnement visiteur pour véhicules par tranche de 4 logements. »

    2 places par logement individuel
    La phrase du règlement

    « Habitat Logement Véhicules Vélos 1.5 place par logement à usage d'habitation collective Voir dispositions communes 2 places par logement à usage d'habitation individuelle Hébergement Le nombre de places nécessaires sera déterminé en fonction des besoins de l'activité et du personnel Commerce et activité de Artisanat et commerce de service détail 60% de la surface de plancher 1 place / 100m² de surface de plancher Restauration 1 place / 20 m² de salle de ... »

    Le reste de l'article est un tableau par destination, qui se lit dans le règlement ; seules certaines de ses lignes figurent ci-dessus.

    Article UD 7 « OBLIGATIONS EN MATIERE DE STATIONNEMENT »

  • Espaces verts

    20 % du terrain en pleine terre plantée

    dans les secteurs UD1 et UD1a

    le terrain à laisser en pleine terre

    2 cas particuliers
    30 % du terrain en pleine terre plantéedans les secteurs UD2 et UD2a
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UD2, UD2a, au moins 30% de la superficie de la parcelle ou de l'unité foncière devra être préservé en pleine terre sans surplomb (hors stationnement) et plantés d'essences végétales locales. »

    50 % du terrain en pleine terre plantéedans les secteurs UD3a et UDi
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UD3a et UDi au moins 50% de la superficie de la parcelle ou de l'unité foncière devra être préservé en pleine terre sans surplomb (hors stationnement) et plantés d'essences végétales locales. »

    Article UD 6 « TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone UD, 7 articles
Sommaire

Le règlement de la zone UD, article par article

Le règlement entier, 121 articles

Article UD 1Occupations et utilisations du sol interdites

Intitulé du document : DESTINATION ET SOUS DESTINATION INTERDITES, ADMISES OU SOUMISES A CONDITIONS

Le même sujet dans les 17 zones

En secteur UD3a, seules sont admises les sous destinations suivantes :

  • Logement - Hébergement hôtelier et touristique - Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

En zone UD3a, une seule habitation est autorisée par unité foncière à la date d’approbation de la révision générale du PLU.

Pour les unités foncières ou parcelles déjà bâties, seules les extensions ou annexes sont autorisées.

Pour les autres secteurs, voir le tableau et limitations ci-dessous :

Destination

Sous-destination

Interdite

Admise avec limitations

Admise

Exploitation agricole et Exploitation agricole

x forestière · Exploitation forestière x · Habitation · Logement x · Hébergement x

Commerce et activités Artisanat et commerce de détail

x de service · Restauration x · Commerce de gros x

Activités de services avec accueil d’une clientèle

x · Hôtels x · Autres hébergements touristiques x · Cinéma x

Équipements d’intérêt collectif et services publics

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

x x

Établissements d’enseignement, de santé et

x d’action sociale · Salles d’art et de spectacles x · Équipements sportifs x · Lieux de culte x

Autres équipements recevant du public

x

Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

Industrie Entrepôt Bureau x x x · Centre de congrès et d’exposition x · Cuisine dédiée à la vente en ligne x

  • Conditions applicables aux sous-destinations « Hébergement» et « salle d’art et de spectacle » :

Ces sous-destinations ne sont pas autorisées en secteur UDi, UD2, UD2a et UD3a.

  • Conditions applicables aux sous-destinations « Artisanat et commerce de détail » et « restauration » :

Les constructions destinées à l'artisanat et au commerce de détail et à la restauration sont autorisées, à condition qu’elles ne produisent pas de nuisances sonores, olfactives ou visuelles incompatibles avec la proximité de l’habitat.

  • Pour l’artisanat et le commerce de détail, la surface de plancher est limitée à : - 300 m² pour l’artisanat. - 200 m² pour le commerce de détail.
  • Conditions applicables aux sous-destinations « Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés », « Autres équipements recevant du public » :

Les constructions nouvelles, les extensions et les changements de destination des constructions existantes pour ces sous-destinations sont admis à condition de ne pas générer ou accroitre un risque relatif à la sécurité ou la salubrité, ou des nuisances, pour leur environnement ou le voisinage.

  • Conditions applicables à la sous-destination « entrepôt » :

Les locaux à usage d'entrepôts commerciaux et artisanaux sont autorisés à condition qu'ils soient liés directement aux activités commerciales et artisanales autorisées dans la zone.

  • Conditions particulières applicables au secteur UDi :

Toute nouvelle construction autorisée dans la zone UD est autorisée dans le secteur UDi sous réserve d’être conforme avec le règlement du PPR en vigueur.

Article UD 2Usage, affectations des sols et activites

Le même sujet dans les 17 zones

Usage et affectation des sols, activité

Interdits

Admis avec limitations

Affouillements et exhaussements de sols Activités de carrières ou gravières Activités avec dépôts de matériaux destinés à être recyclés (terre, ferrailles…) Autres dépôts de matériaux ou matériels Installation de résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs Aménagement de parc d'attractions ou de golf Aménagement de terrain pour la pratique de sports ou de loisirs motorisés Aménagement de terrains de camping et de caravanage et d’habitation légère de loisirs Installation de panneaux solaires ou photovoltaïques au sol Stationnement de caravanes et résidences mobiles de loisirs

x x x x x x

x x

Uniquement UD1 x

  • Conditions applicables à l’occupation « Affouillements et exhaussements de sols »:

Est interdit tout affouillement et exhaussement de sol qui n'a pas de rapport direct avec la réalisation d'un projet admis dans la zone. Ces travaux d'affouillement et d’exhaussement devront être conformes au PPRN en vigueur.

  • Conditions applicables à l’occupation «Aménagement de terrain pour la pratique de sports ou de loisirs motorisés »:

Est uniquement autorisé l’aménagement de terrain pour la pratique de sports.

  • Conditions applicables à l’occupation « Installation de panneaux solaires ou photovoltaïques au sol», uniquement dans le secteur UD1 :

Ces installations sont admises uniquement dans les zones dédiées aux bassins de rétention.

Article UD 3Mixite sociale et fonctionnelle

Le même sujet dans les 17 zones

Type de secteur

Règles définies par le PLU

Mixité au sein d'une construction ou d'une unité foncière pour la réalisation de logements à caractère social

Voir l’article 3 des dispositions communes

Règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs des constructions

Sans objet

Quartiers, îlots et voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale

Sans objet

Majoration de volume constructible dans le d’exemplarité pour la performance énergétique cadre

Voir dispositions communes

Majoration de volume constructible pour les programmes de logements comportant des logements Sans objet locatifs sociaux Majoration de volume constructible pour les programmes de logements comportant des logements Sans objet intermédiaires

Secteurs de taille minimale des logements

Sans objet

Emplacement Réservé pour la réalisation de programme de logements

Secteurs d'affectation des programmes à des catégories de logements

Sans objet Sans objet

Caracteristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagere

Article UD 4Volumetrie et implantation des constructions implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Le même sujet dans les 17 zones

Au sein des secteurs UD1, UD1a et UDi, l’implantation des constructions se fera soit à l'alignement de la voie ou de l'emprise publique qui s'y substitue soit à un retrait minimale de 3 mètres de la voie ou de l'emprise publique qui s'y substitue. Des implantations autres que celles prévues ci-dessus peuvent être admises ou imposées dans les cas suivants : - lorsque le retrait permet d'aligner la nouvelle construction avec une construction existante, dans le but de former une unité architecturale avec celle-ci ; - lorsque la construction entre dans le cadre d'une opération d'ensemble ou d'un lotissement. - Lorsque l’environnement ou la sécurité des piétons et des personnes handicapées, ou l’expression d’une recherche architecturale le justifie ; - Dans le cas de l’extension d’un bâtiment existant qui ne respecte pas la règle. Dans la bande de 0 à 3 mètres par rapport à l’alignement ou à la limite susvisée peuvent être admis les saillies non fermées, les balcons, les escaliers extérieurs, les auvents sans appui ainsi que les débords de toiture sont autorisés dans la limite maximum de 1 mètre. Une distance par rapport à l'alignement de la voie peut être imposée pour des raisons de visibilité ou de sécurité publique.

Dans les secteurs UD2 et UD2a, les constructions devront s'implanter en respectant un recul minimal de 5 mètres par rapport à l'alignement des voies publiques ou privées ou de la limite d'emprise qui s'y substitue. Des implantations autres que celles prévues ci-dessus peuvent être admises ou imposées dans les cas suivants : - lorsque le retrait permet d'aligner la nouvelle construction avec une construction existante, dans le but de former une unité architecturale avec celle-ci ; - lorsque la construction entre dans le cadre d'une opération d'ensemble ou d'un lotissement - Dans le cas de l’extension d’un bâtiment existant qui ne respecte pas la règle.

Dans le secteur UD3a, les constructions devront s'implanter en respectant un recul minimal de 3 mètres par rapport à l'alignement des voies publiques ou privées ou de la limite d'emprise qui s'y substitue.

IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES :

L’implantation des constructions se fera : - soit en limite séparative. Un dispositif coupe-feu sera exigé pour toutes constructions à usage d’entrepôts ou d’artisanat. - soit en retrait de la limite séparative. Dans ce cas, la distance comptée horizontalement de tout point d'un bâtiment au point le plus proche des limites séparatives de la parcelle doit être au moins égale à 3 mètres et jamais inférieure à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points (D = H/2 > 3 m). Des dispositions particulières peuvent être autorisées : - si le projet intéresse la totalité d'un îlot ou une partie significative d'un îlot, - si le projet intéresse une unité foncière égale ou supérieure à 4 000 m². - si le projet nécessite de prendre en compte un élément naturel remarquable de l'environnement ou de dégager la vue sur un élément architectural ou paysager intéressant. - lorsque le projet concerne la transformation d’un toit terrasse en toit tuiles deux pants pour les maisons individuelles déjà existantes. Dans ce cas, seul un retrait de 3 m est imposé.

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME UNITE FONCIERE :

Deux constructions non contiguës implantées sur une même propriété doivent être à une distance l’une de l’autre au moins égale à 4 mètres. Cette disposition ne s'applique pas à l'édification en rez-de-chaussée de garages et de constructions annexes dans la limite de 4 mètres de hauteur totale.

EMPRISE AU SOL :

Dans le secteur UD1, UD1a et UDi, l'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 60 % de la superficie totale du terrain d'assiette support de l'opération. Dans les secteurs UD2, UD2a, l'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 35 % de la superficie totale du terrain d'assiette support de l'opération. Dans les secteurs UD3a, l'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 15 % de la superficie totale du terrain d'assiette support de l'opération.

HAUTEUR :

Dans le secteur UD1, UD1a et UDi, la hauteur des constructions ne peut excéder 9 mètres à l'égout du toit. Dans les secteurs UD2, UD2a et UD3a, la hauteur des constructions ne peut excéder 6 mètres à l'égout du toit. Toutefois, des hauteurs différentes pourront être autorisées pour les extensions des constructions dans le but de former une unité architecturale.

Article UD 5Qualite urbaine, architecturale, environnementale et paysagere dispositions generales

Le même sujet dans les 17 zones

Les constructions neuves présenteront une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux, ainsi que des couleurs en harmonie avec le site urbain.

Dans les secteurs présentant une unité architecturale, la volumétrie et la modénature des nouvelles constructions doivent établir la continuité des éléments ou ménager d'éventuelles transitions, sans remettre en cause le gabarit fixé.

Ainsi, les constructions nouvelles doivent s’intégrer à la séquence de voie dans laquelle elles s’insèrent en tenant compte des caractéristiques des constructions avoisinantes, et notamment : de la composition des façades limitrophes, des rythmes horizontaux (corniches, bandeaux soulignant les niveaux etc.), de la volumétrie des toitures...

Par ailleurs, dans le respect des dispositions du présent règlement, tout projet d’expression contemporaine est autorisé dès lors qu'il participe à la qualité du paysage urbain dans lequel il s’insère.

Prescriptions particulieres de nature a assurer la protection du patrimoine bati et paysager

Tous les travaux exécutés sur les constructions ou les éléments naturels faisant l’objet d’une protection au titre des articles L.151-19 et L.151-23 du Code de l’Urbanisme (éléments paysagers à préserver) doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques constituant leur intérêt. Les matériaux employés doivent être en harmonie avec le caractère architectural du bâti originel.

Clotures

La hauteur des clôtures est limitée à 2 mètres (mur de soutènement non compris). Dans le cas de clôtures maçonnées, elles devront être enduites sur les deux faces. Les clôtures donnant sur le domaine public devront faire l’objet d’un traitement qualitatif en cohérence avec l’environnement de la rue.

Article UD 6Traitement environnemental et paysager des espaces non batis et abords des constructions

Le même sujet dans les 17 zones

Dans les secteurs UD1, UD1a, au moins 20% de la superficie de la parcelle ou de l’unité foncière devra être préservé en pleine terre sans surplomb (hors stationnement) et plantés d’essences végétales locales.

Dans le secteur UD2, UD2a, au moins 30% de la superficie de la parcelle ou de l’unité foncière devra être préservé en pleine terre sans surplomb (hors stationnement) et plantés d’essences végétales locales.

Dans le secteur UD3a et UDi au moins 50% de la superficie de la parcelle ou de l’unité foncière devra être préservé en pleine terre sans surplomb (hors stationnement) et plantés d’essences végétales locales.

Dans le cadre d’opération d’ensemble, un espace vert devra être aménagé. A minima sa surface représentera 10% de la surface de l’unité foncière, support de l’opération.

Article UD 7Obligations en matiere de stationnement

Le même sujet dans les 17 zones

Dans le cadre d’opération d’ensemble comportant plusieurs constructions, il est exigé : - une place de stationnement visiteur pour véhicules par tranche de 4 logements.

Habitat

Logement

Véhicules

Vélos

1.5 place par logement à usage d’habitation collective

Voir dispositions communes

2 places par logement à

usage d’habitation

individuelle

Hébergement

Le nombre de places nécessaires sera déterminé en fonction des besoins de l'activité et du personnel

Commerce et activité de Artisanat et commerce de service

détail

60% de la surface de plancher

1 place / 100m² de surface de plancher

Restauration

1 place / 20 m² de salle de Sans objet restaurant

Activités de services avec accueil d'une clientèle

60% de la surface de plancher

1 place / 100m² de surface de plancher

Hôtels

1 place / 3 chambres

Sans objet

Autres hébergements

touristiques

Cinéma

Le nombre de places nécessaires sera déterminé en fonction des capacités d'accueil (nb de salles et nb de places)

Equipements

d'intérêt Locaux et bureaux collectif et services publics accueillant du public des administrations publiques et

assimilés

Locaux techniques et

industriels

des

administrations publiques et

assimilés

Etablissements

d'enseignement, de santé et

d'action sociale

Salles d'art et de spectacles

Le nombre de places nécessaires sera déterminé en fonction des besoins

Equipements sportifs

Lieux de culte

Autres équipements recevant du public

Autres activités des

secteurs secondaire ou

tertiaire

Entrepôt

Le nombre de places nécessaires sera déterminé en fonction des besoins de l'activité et du personnel

Bureau

Centre de d'exposition

congrès

60% de la surface de plancher

1 place / 100m² de surface de plancher et Le nombre de places nécessaires sera déterminé en fonction des capacités d'accueil

Équipement et reseaux

Cf. dispositions générales et communes applicables à l’ensemble des zones

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Les 16 autres zones de Béziers

Fichiers à télécharger et sources

PLU de Béziers, approuvé le 07/07/2026, 7 articles pour la zone UD.

Secteurs du plan : UD1, UD1a, UD2, UD2a, UD3a, UDi.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.