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Zone ULZone urbaine Ul

Zone d'activités touristiques, hôtelières, sportives et de loisirs : les autres activités n'y sont admises que liées à l'activité principale ; hauteur de 10 m au plus, annexes comprises ; recul d'au moins 3 m des voies et des limites séparatives ; emprise au sol et espaces verts fixés selon la commune.

  • Zone urbaine

Les règles de la zone UL

  • Usage

    Exploitation agricole et forestière, commerce de gros, cinéma, lieux de culte, industrie, entrepôt, centre de congrès et d'exposition et cuisine dédiée à la vente en ligne interdits

    les constructions interdites

    7 cas particuliers
    Aménagement de terrains pour les sports ou loisirs motorisés et pour des parcs d'attraction interdit
    La phrase du règlement

    « ... Entrepôt ; o Centre de congrès et d'exposition ; o Cuisine dédiée à la vente en ligne Sont interdits les usages et affectations des sols suivants : o L'aménagement de terrains pour la pratique de sports ou de loisirs motorisés ; o L'aménagement de terrains destinés à des parcs d'attraction ; o Le stationnement d'une caravane isolée pour une durée supérieure à trois mois consécutifs ou non, sauf dans les bâtiments et remises et sur les terrains où est ... »

    Stationnement d'une caravane isolée plus de trois mois interdit, sauf dans les bâtiments, remises et terrains de la résidence de l'utilisateur
    La phrase du règlement

    « ... loisirs motorisés ; o L'aménagement de terrains destinés à des parcs d'attraction ; o Le stationnement d'une caravane isolée pour une durée supérieure à trois mois consécutifs ou non, sauf dans les bâtiments et remises et sur les terrains où est implantée la construction constituant la résidence de l'utilisateur ; o L'aménagement de terrains destinés aux dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ; o Les ... »

    Aménagement de terrains destinés aux dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs interdits
    La phrase du règlement

    « ... ou non, sauf dans les bâtiments et remises et sur les terrains où est implantée la construction constituant la résidence de l'utilisateur ; o L'aménagement de terrains destinés aux dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ; o Les dépôts extérieurs de véhicules sauf s'ils sont associés à une destination et une activité autorisées dans la zone et seulement sur le terrain sur lequel l'activité est exercée ... »

    Dépôts de matériaux ou de déchets, ouverture et exploitation de carrière interdits
    La phrase du règlement

    « ... si elles sont associées à une destination et une activité autorisées dans la zone et seulement sur le terrain sur lequel l'activité est exercée o Les dépôts de matériaux ou de déchets ; o L'ouverture et l'exploitation de carrière ; o Les installations classées soumises à déclaration, à enregistrement et à autorisation ; Sont admises sous conditions : o La sous-destination « logement », à condition : • qu'il n'y ait pas plus d'un seul logement par unité ... »

    Installations classées soumises à déclaration, à enregistrement et à autorisation interdites
    La phrase du règlement

    « ... seulement sur le terrain sur lequel l'activité est exercée o Les dépôts de matériaux ou de déchets ; o L'ouverture et l'exploitation de carrière ; o Les installations classées soumises à déclaration, à enregistrement et à autorisation ; Sont admises sous conditions : o La sous-destination « logement », à condition : • qu'il n'y ait pas plus d'un seul logement par unité foncière ; • qu'il n'excède pas 80m² de surface de plancher ; • qu'il soit destiné à ... »

    Logement : pas plus d'un seul par unité foncière, et 80 m² de surface de plancher au pluslogement destiné aux personnes dont la présence permanente est nécessaire au fonctionnement, à la surveillance ou au gardiennage, intégré au volume d'une construction d'activité sauf si la sécurité ne le permet pas
    La phrase du règlement

    « • qu'il n'y ait pas plus d'un seul logement par unité foncière ; • qu'il n'excède pas 80m² de surface de plancher ; »

    Hébergement, artisanat et commerce de détail, restauration, activités de service, bureau, hôtels, autres hébergements touristiques et équipements d'intérêt collectif et services publics (hors lieux de culte) admis sous conditionsconstructions et installations compatibles avec l'activité touristique, hôtelière, sportive et de loisirs principale, directement liées à son fonctionnement en activité secondaire, intégrées au paysage et respectueuses des normes de sécurité et d'hygiène
    La phrase du règlement

    « • qu'il soit intégré dans le volume d'une construction destinée aux activités autorisées dans la zone à moins que les conditions de sécurité ne le permettent pas. o Les sous-destinations « hébergement », « artisanat et commerce de détail », « restauration », « activités de service avec l'accueil d'une clientèle », “bureau”, « hôtels », « autres hébergements touristiques” et la destination « équipements d'intérêt collectif et services publics » hors « lieux ... »

    L'article 1 classe aussi chaque destination dans un tableau ; les interdictions et conditions écrites en toutes lettres sont ci-dessus. Les règles d'usage sont aussi dans les dispositions communes du règlement.

    Article UL 1 « Destinations et sous-destinations des constructions »

  • Hauteur

    10 mètres, annexes comprises

    la hauteur à ne pas dépasser

    Précisions du règlement

    Les règles de hauteur sont aussi dans les dispositions communes du règlement.

    Article UL 4 « Hauteur »

  • Emprise au sol

    50 % de l'unité foncière au plus

    communes de Cély, Avon, La Chapelle-la-Reine et Samois-sur-Seine

    la surface au sol que l'on peut bâtir

    1 cas particulier
    25 % de l'unité foncière au pluscommune de Bois-le-Roi
    La phrase du règlement

    « ... particulières suivantes : Sur la commune de Bois-le-Roi, l'emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les annexes, ne peut excéder 25 % de l'unité foncière comprise dans la zone Ul. »

    Les règles d'emprise au sol sont aussi dans les dispositions communes du règlement. Le chapitre ne fixe d'emprise au sol que pour Bois-le-Roi, Cély, Avon, La Chapelle-la-Reine et Samois-sur-Seine ; ces emprises comptent les constructions de toute nature, annexes comprises.

    Article UL 5 « Emprise au sol »

  • Recul sur la rue

    Recul minimum de 3 m

    façade sur rue de la construction principale

    la distance à garder avec la rue

    Précisions du règlement

    Les règles d'implantation sont aussi dans les dispositions communes du règlement, et le règlement graphique peut fixer un recul ou une bande constructible. Un retrait différent est admis pour l'extension dans le prolongement d'une construction existante non conforme, pour les terrains en retrait de la voie qui n'y ont qu'un accès, et pour un bâtiment à l'arrière d'un bâtiment en première ligne sur la rue.

    Article UL 3 « Implantation par rapport aux voies et emprises publiques »

  • Limites

    En retrait, avec un recul minimum de 3 m

    construction principale

    la distance à garder avec les voisins

    Précisions du règlement

    Les règles d'implantation sont aussi dans les dispositions communes du règlement. L'implantation des constructions sur une même unité foncière n'est pas réglementée.

    Article UL 3 « Implantation par rapport aux voies et emprises publiques »

  • Stationnement

    Fixé dans l'article ci-dessous

    les places de voiture à prévoir

    Précisions du règlement

    Le stationnement renvoie aux dispositions communes du règlement : aucune norme n'est écrite dans le chapitre de la zone.

    Article UL 8 « Obligations en matière de stationnement »

  • Espaces verts

    20 % au moins en pleine terre végétalisée et 30 % en surface perméable

    communes de Cély et La Chapelle-la-Reine

    le terrain à laisser en pleine terre

    2 cas particuliers
    20 % au moins en pleine terre végétalisée et 10 % supplémentaires en surface éco-aménageablecommunes d'Avon et Samois-sur-Seine
    La phrase du règlement

    « ... au moins 20 % de la superficie de la partie de l'unité foncière située dans la zone UL doit être traitée en surface de pleine terre végétalisée et 10 % supplémentaire en surface éco-aménageable. »

    30 % au moins en pleine terre végétalisée et 20 % supplémentaires en surface éco-aménageablecommune de Bois-le-Roi
    La phrase du règlement

    « ... au moins 30% de la superficie de la partie de l'unité foncière située dans la zone Ul doit être traitée en surface de pleine terre végétalisée et 20 % supplémentaire en surface éco-aménageable. »

    Les règles d'espaces verts sont aussi dans les dispositions communes du règlement. Le chapitre ne fixe de surfaces que pour Cély, La Chapelle-la-Reine, Avon, Samois-sur-Seine et Bois-le-Roi.

    Article UL 7 « Surfaces minimales de pleine terre végétalisée/perméables/ éco-aménageables »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone UL, 10 rubriques
Sommaire

Le règlement de la zone UL, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 347 rubriques

Rubrique UL 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : Destinations et sous-destinations des constructions

Destinations

Sous-destinations

Exploitation agricole et forestière

Habitation

Exploitation agricole Exploitation forestière

Logement Hébergement

Commerce et activités de service

Artisanat et commerce de détail Restauration

Commerce de gros Activités de service avec l’accueil d’une clientèle

Hôtels Autres hébergements touristiques

Cinéma

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

Équipements d’intérêt collectif et services publics

Établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale

Salles d'art et de spectacles Équipements sportifs Lieux de culte

Autres équipements recevant du public

Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d'exposition Cuisine dédiée à la vente en ligne

Autorisé

Interdit

Admis sous conditions

Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes :

Sont interdites les destinations et sous-destinations suivantes :

  • Exploitation agricole et forestière ; o Commerce de gros ; o Cinéma ; o Lieux de culte ; o Industrie o Entrepôt ; o Centre de congrès et d’exposition ; o Cuisine dédiée à la vente en ligne

Sont interdits les usages et affectations des sols suivants : o L’aménagement de terrains pour la pratique de sports ou de loisirs motorisés ; o L’aménagement de terrains destinés à des parcs d’attraction ; o Le stationnement d’une caravane isolée pour une durée supérieure à trois mois consécutifs ou non, sauf dans les bâtiments et remises et sur les terrains où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur ; o L’aménagement de terrains destinés aux dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ; o Les dépôts extérieurs de véhicules sauf s’ils sont associés à une destination et une activité autorisées dans la zone et seulement sur le terrain sur lequel l’activité est exercée o Les aires de stationnement extérieures et/ou couvertes collectives de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs sauf si elles sont associées à une destination et une activité autorisées dans la zone et seulement sur le terrain sur lequel l’activité est exercée o Les dépôts de matériaux ou de déchets ; o L’ouverture et l’exploitation de carrière ; o Les installations classées soumises à déclaration, à enregistrement et à autorisation ;

Sont admises sous conditions : o La sous-destination « logement », à condition :

  • qu'il n'y ait pas plus d'un seul logement par unité foncière ;
  • qu'il n'excède pas 80m² de surface de plancher ;
  • qu’il soit destiné à des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer le fonctionnement, la surveillance ou le gardiennage ;
  • qu’il soit intégré dans le volume d’une construction destinée aux activités autorisées dans la zone à moins que les conditions de sécurité ne le permettent pas. o Les sous-destinations « hébergement », « artisanat et commerce de détail », « restauration », « activités de service avec l’accueil d’une clientèle », “bureau”, « hôtels », « autres hébergements touristiques” et la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics » hors « lieux de culte », à condition que les constructions et les installations soient :
  • compatibles avec l'exercice de l’activité touristique, hôtelière, sportive et de loisirs principale ;
  • directement liées au fonctionnement des activités principales et qu'elles constituent une activité secondaire dans son prolongement ;
  • intégrées harmonieusement dans le paysage et son environnement naturel ;
  • respectueuses des normes de sécurité et d'hygiène applicables.

Rubrique UL 2Mixité fonctionnelle et sociale

Intitulé du document : Mixité sociale et fonctionnelle

Voir les dispositions communes.

Rubrique UL 3Implantation des constructions

Intitulé du document : Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes : Sauf disposition particulière inscrite au règlement graphique (recul d’implantation du bâti et/ou bandes constructibles) liée à des secteurs ou rues où l'implantation par rapport aux voies et emprises publiques est différente, la façade sur rue de toute construction principale peut s’implanter en respectant un recul minimum de 3 mètres par rapport aux voies et emprises publiques. Un retrait différent est admis :

  • lorsque l'extension d'une construction non conforme aux règles actuelles, existante avant la date d’approbation du PLUi, est édifiée dans le prolongement de celle-ci ;
  • pour les terrains situés en retrait de la voie et qui n’ont qu’un accès à cette voie ;
  • pour un bâtiment édifié à l’arrière d’un bâtiment existant situé en première ligne sur la rue, ou qui, du fait de sa localisation, ne participe pas à la composition architecturale de la rue ou de l’espace public.

Implantation par rapport aux limites séparatives

Voir les dispositions communes. La construction principale doit s’implanter en retrait des limites séparatives en respectant un recul minimum de 3 mètres.

Implantation des constructions sur une même unité foncière

Dans la zone Ul, l’implantation des constructions sur une même unité foncière n’est pas réglementée.

Rubrique UL 4Hauteur et volumétrie des constructions

Intitulé du document : Hauteur

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes : Dans la zone Ul, la hauteur maximale des constructions des sous-destinations autorisées, y compris des annexes, est limitée à 10 mètres.

Rubrique UL 5Emprise au sol et pleine terre

Intitulé du document : Emprise au sol

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes : Sur la commune de Bois-le-Roi, l’emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les annexes, ne peut excéder 25 % de l’unité foncière comprise dans la zone Ul. Sur les communes de Cély, Avon, La Chapelle-la-Reine-et Samois-sur-Seine, l’emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les annexes, ne peut excéder 50% de l’unité foncière comprise dans la zone Ul.

Rubrique UL 6Caractéristiques architecturales des façades et toitures

Voir les dispositions communes.

Caractéristiques architecturales des clôtures

Voir les dispositions communes.

Patrimoine bâti et paysager à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier

Voir les dispositions communes.

Performances énergétiques et environnementales, éléments techniques

Voir les dispositions communes.

Rubrique UL 7Surfaces minimales de pleine terre végétalisée/perméables/ éco-aménageables

Voir les dispositions communes et les dispositions particulières suivantes : Dans les zones Ul des communes de Cély et La Chapelle-la-Reine, au moins 20 % de la superficie de la partie de l’unité foncière située dans la zone UL doit être traitée en surface de pleine terre végétalisée et 30 % en surface perméable.

Dans les zones Ul des communes d’Avon et Samois-sur-Seine, au moins 20 % de la superficie de la partie de l’unité foncière située dans la zone UL doit être traitée en surface de pleine terre végétalisée et 10 % supplémentaire en surface éco-aménageable.

Dans la zone Ul de Bois-le-Roi, au moins 30% de la superficie de la partie de l’unité foncière située dans la zone Ul doit être traitée en surface de pleine terre végétalisée et 20 % supplémentaire en surface éco-aménageable.

Eléments de paysage à protéger

Voir les dispositions communes.

Installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et du ruissellement

Voir les dispositions communes.

Caractéristiques des clôtures permettant de préserver ou remettre en état les continuités écologiques ou de faciliter l'écoulement des eaux

Voir les dispositions communes.

Rubrique UL 8Stationnement

Intitulé du document : Obligations en matière de stationnement

Voir les dispositions communes.

Rubrique UL 9Desserte par les voies publiques ou privées

Voir les dispositions communes.

Rubrique UL 10Desserte par les réseaux

Voir les dispositions communes.

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Les 34 autres zones de Cély

Fichiers à télécharger et sources

PLUi de Cély, approuvé le 16/10/2025, 10 rubriques pour la zone UL.

Secteur du plan : Ul.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.