Article 7Desserte par les reseaux ............................................................................................. 2
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2.2 Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et voies
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1AU Article 4 : traitement environnemental et espaces non batis et abords des
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Mode d’emploi du reglement
Un projet de construction : comment faire ?
- Je localise ma parcelle sur le règlement graphique (ou plan de zonage) ;
- Je regarde le nom de la zone ;
- Je me reporte aux dispositions générales et communes du règlement écrit ;
- Je me reporte aux dispositions applicables à ma zone ;
- Je consulte les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) ;
- Je consulte les Annexes.
Le présent règlement est divisé en 6 titres :
TITRE I _ Dispositions générales
TITRE II _ Dispositions communes à toutes les zones
TITRE III _ Dispositions applicables aux zones urbaines
TITRE IV _ Dispositions applicables aux zones à urbaniser
TITRE V _ Dispositions applicables aux zones agricoles
TITRE VI _ Dispositions applicables aux zones naturelles et forestières
Conformément à l’article R151-11 du Code de l’Urbanisme, tout élément graphique ou figuratif compris dans la partie écrite du présent document est réputé constituer une illustration dépourvue de caractère contraignant. Ils n’ont vocation qu’à faciliter la compréhension de l’application de la règle.
Conformément à l’article R151-15 du Code de l’Urbanisme, les termes figurant dans les règles écrites et dans les mentions accompagnant les règles et documents graphiques sont définis par le lexique national d'urbanisme. Ils sont utilisés conformément aux définitions qui en sont données par ce lexique, figurant au chapitre suivant du présent règlement.
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) comprennent des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports et les déplacements. Elles se déclinent en OAP thématiques et en
OAP sectorielles. Tous travaux ou opérations doivent être compatibles avec les OAP lorsqu’elles existent, conformément à l’article L152-1 du Code de l’Urbanisme.
Les Annexes, complémentaires de la lecture du règlement comprennent notamment :
- Les Servitudes d’Utilité Publique (document écrit et graphique)
- Les contraintes
- Les annexes sanitaires
Lexique
Le décret du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l'urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d'urbanisme a prévu la publication d’un lexique national de l’ur-banisme visant notamment à poser les définitions des principaux termes utilisés dans le livre 1er du code de l’urbanisme.
Le présent lexique est issu du lexique national de l’urbanisme, étoffé de définitions supplémentaires, et précisant les définitions nationales sans en changer le sens, notamment pour les adapter au contexte local.
En cas d’évolution du lexique national de l’urbanisme, le lexique du présent règlement prévaut.
Abri de jardin
Petite construction destinée à protéger des intempéries le matériel de jardinage, outils, machines, mobilier de jardin, bicyclette, etc. Il peut être démontable ou non, avec ou sans fondations. Il est inhabitable et ne peut constituer une dépendance dotée de pièces à vivre. Il est considéré comme une annexe
Accès
L’accès est un des éléments de la desserte d’une unité foncière formant jonction avec une voie ouverte à la circulation publique, que cette voie soit publique ou privée.
L’accès doit permettre notamment aux véhicules et aux piétons de pénétrer sur le terrain et d’en sortir en toute sécurité ; de fait, l’accès doit se faire le plus perpendiculairement possible à la voie.
La largeur de l’accès se mesure hors-tout à la jonction avec la voie ouverte à la circulation publique ; lorsque l’accès est prolongé par une portion de terrain (bande d’accès ou servitude de passage) permettant l’accès en profondeur, la largeur de l’accès doit être observée sur la totalité de la bande d’accès.
Pour être constructible, toute unité foncière ou parcelle doit disposer d’un accès à au moins une voie.
Activité accessoire
Est considérée comme accessoire une activité exercée sur le même lieu d’exploitation que l’activité principale, de manière complémentaire et en lien direct avec l’activité principale sans qu’elle soit indispensable à celle-ci.
Acrotère
L’acrotère est le prolongement vertical d’une façade au niveau d’une toiture terrasse.
L’acrotère (en rouge) est souvent constitué d’un muret situé en bordure de toiture terrasse pour permettre le relevé d’étanchéité (en jaune) et se situe le plus souvent au dernier niveau de la construction.
Activité de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle
Voir « Destinations et sous-destinations »
Affouillement et exhaussement du sol
Modification du niveau du sol par déblai ou remblai.
Aire de stationnement
Au sens du présent règlement, l’aire de stationnement est constituée des places de stationnement et des accès et circulations liées.
Alignement
Limite entre le domaine public et la propriété privée. La limite entre la parcelle privative et l’espace viaire (voie, trottoir, liaison douce piétonne ou cyclable, stationnement non individualisé, aménagements paysagers connexes, etc.) ou la limite entre la parcelle privative et l’emprise publique est assimilée à la notion d’alignement.
Alignement d’arbres
Groupe d’arbres de même espèce plantés de manière alignée en respectant un rythme, accompagnant le plus souvent un cheminement ou une voie.
Annexe
Construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. Exemple : réserves, remises, garages, piscines, abris de jardin, etc.
Annexe accolée Annexe séparée ARTISANAT ET COMMERCE DE DÉTAIL
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Autres activités des secteurs secondaires et tertiaires
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Autres équipements recevant du public
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Attique
Le (ou les) dernier(s) niveau(x) placé(s) au sommet d’une construction et situé(s) en retrait d’1,80 mètre au moins des façades.
Bâtiment
Construction couverte et close.
Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.
Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :
- Soit de l’absence totale ou partielle de façades closes ;
- Soit de l’absence de toiture ;
- Soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.
Bureau
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Bioclimatique
Les projets de constructions, d’installations et d’aménagements bioclimatiques ont pour objectif de tirer parti des effets bénéfiques du climat et des caractéristiques d’un site d’implantation pour la réalisation de projets durables et cohérents avec leur environnement (implantations et orientations optimales, sobriété et performance énergétique, préservation des composantes végétales, amélioration du confort de vie...).
Il convient par exemple de privilégier l’exposition de la façade principale et les ouvertures sur l’orientation offrant le meilleur apport solaire (généralement Sud).
Centre des congrès et d’exposition
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Cinéma
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Commerces et activités de services
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Commerce de gros
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Construction
Ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.
Construction contigüe
Des constructions sont contiguës lorsqu’une façade ou un pignon sont directement en contact l’un avec l’autre. Des constructions seulement reliées par un élément architectural tel qu’un portique, un porche, un auvent, un angle de construction, etc. ne constituent pas des constructions contiguës.
Continuité visuelle bâtie
Permet d’assurer une perception visuelle du front urbain, appuyée sur des implantations à l’alignement, d’une limite latérale à l’autre. La continuité visuelle bâtie doit être constituée par un ou plusieurs éléments bâtis tels que murs de clôture, bâtiments principaux ou bâtiments annexes, murs ou murets, grilles en ouvrage, portail ou portillon, etc.
Lorsque la réalisation d‘une continuité visuelle est imposée ou autorisée, celle-ci est considérée comme réalisée dès lors que 2 / 3 au moins de l’alignement est marqué par celle-ci.
Les clôtures à dominante végétale n’entrent pas dans la définition de continuité visuelle bâtie. Les compositions végétales peuvent cependant avantageusement venir doubler la partie interne de la limite (mur, grilles, etc.), afin de faire émerger ou apparaître une frondaison végétale arborée ou arbustive visible depuis l’espace public.
Construction existante
Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante. Une construction est considérée comme légalement construite si elle a été édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet.
Date d’approbation du PLU
Cette référence correspond à la date d’approbation initiale du PLU de la commune, soit le 17 décembre
2024.
Démolition
Travaux consistant à détruire ou déconstruire volontairement une construction dans sa totalité ou en partie.
Destinations et sous-destinations
Les destinations et sous-destinations des constructions sont les suivantes :
- Exploitation agricole et forestière : la destination de construction « exploitation agricole et fores-tière » comprend les deux sous-destinations suivantes : exploitation agricole, exploitation fores-tière :
- La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l’exer-cice d’une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes. La sous-destination exploitation agricole recouvre l’ensemble des constructions concourant à l’exercice d’une activité agricole au sens de l’article L.311-1 du code rural et la pêche ma-ritime
Dans l’hypothèse où le logement de l’agriculteur est nécessaire à l’exploitation agricole et dans le cas où ce logement est accessoire à l’exploitation agricole, il sera alors considéré comme relevant de la sous- destination « exploitation agricole ».
La circonstance que des constructions et installations à usage agricole puissent servir à d’autres activités, notamment de production d’énergie (par exemple : méthaniseurs), n’est pas de nature à leur retirer le caractère de constructions ou installations nécessaires à l’exploitation agricole, dès lors que ces activités ne remettent pas en cause la destination agricole avérée des constructions et installations en cause.
- La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts permettant l’exploitation forestière dont les constructions destinées au logement du ma-tériel, des animaux et des récoltes, les maisons forestières et les scieries.
- Habitation : la destination de construction « habitation » comprend les deux sous-destinations suivantes :
- Logement, hébergement :
- La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au loge-ment principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des héber-gements couverts par la sous-destination « hébergement ».
La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.
Relèvent de cette sous-destination mais ne créé pas de logement supplémentaire au sens du présent règlement :
- les chambres d’hôtes au sens de l’article D.324-13 du code du tourisme, c’est à dire limitées à cinq chambres pour une capacité maximale de 15 personnes ;
- les meublés de tourisme dès lors qu’ils ne proposent pas de prestations hôtelières au sens du b) du 4° de l’article 261-D du code général des im-pôts, c’est à dire au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle.
- La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l’hé-bergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination re-couvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.
Hébergement étudiant et hébergement pour personnes âgées : voir compléments de définitions ci-après.
- Commerce et activité de service : la destination de construction « commerce et activité de service
» comprend les six sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hô-telier et touristique, cinéma :
- La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions com-merciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.
- La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.
- La sous-destination « commerce de gros » recouvre les constructions destinées à la pré-sentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.
- La sous-destination « activité de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle » recouvre les constructions destinées à l’accueil d’une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.
- La sous-destination « hébergement hôtelier et touristique » recouvre les constructions destinées à l’hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial.
- La sous-destination « cinéma » recouvre toute construction répondant à la définition d’établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l’article L.212-1 du code du cinéma et de l’image animée accueillant une clientèle commerciale.
- Équipements d’intérêt collectif et services publics : la destination de construction « équipements d’intérêt collectif et services publics » comprend les six sous-destinations suivantes : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et in-dustriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public :
- La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations pu-bliques et assimilés » recouvre les constructions destinées à assurer une mission de ser-vice public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu’un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l’État, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d’une mission de service public.
- La sous-destination « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d’énergie.
- La sous-destination « établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale » re-couvre les équipements d’intérêts collectifs destinés à l’enseignement ainsi que les éta-blissements destinés à la petite enfance, les équipements d’intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d’assistance, d’orientation et autres services similaires.
- La sous-destination « salles d’art et de spectacles » recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d’intérêt collectif.
- La sous-destination « équipements sportifs » recouvre les équipements d’intérêt collectif destinées à l’exercice d’une activité sportive. Cette sous-destination comprend notam-ment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.
- La sous-destination « lieux de culte » recouvre les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux.
- La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Équipement d’intérêt collectif et services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment les salles poly-valentes, les aires d’accueil des gens du voyage.
- AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE OU TERTIAIRE : la destination de cons-truction « AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE, SECONDAIRE OU TERTIAIRE » comprend les cinq sous-destinations suivantes : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposi-tion, cuisine dédiée à la vente en ligne :
- La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l’activité extrac-tive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l’activité indus-trielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la cons-truction ou de l’industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de pro-duction, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.
- La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique.
- La sous-destination « bureau » recouvre les constructions destinées aux activités de direc-tion et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires.
- La sous-destination « centre de congrès et d’exposition » recouvre les constructions des-tinées à l’événementiel polyvalent, l’organisation de salons et forums à titre payant.
- La sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » recouvre les constructions des-tinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place
Équipements d’intérêt collectif et services publics
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Équipements sportifs
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Emprise au sol
Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Sont également exclus les dalles, terrasses, bassins de piscines, sous-sol semi-enterrés, dont la hauteur n’excède pas 0,60 m, ainsi que les constructions funéraires (monuments funéraires, équipements cinéraires, colombariums, etc.).
Emprise publique
Espace extérieur ouvert au public qui ne répond pas à la notion de voie publique (exemples : voies ferrées, cours d’eaux domaniaux, canaux, jardins et parcs publics, places publiques, etc.) ni d’équipement public.
Entrepôt
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Espace libre
Superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions. Les surfaces de pleine terre sont incluses dans les surfaces d’espaces libres.
Espace de pleine terre
Espace libre ayant des propriétés perméables (permettant la libre infiltration des eaux pluviales) et pouvant être aménagé en espace vert ou espace naturel (potager, pelouse, plantations…). Sont pris en compte pour la quantification des espaces de pleine terre, les aménagements respectant les conditions cumulatives ci-dessous :
- Les espaces végétalisés ou pouvant l’être ;
- Les espaces libres non couverts, non bâtis ni en surface ni en sous-sol.
Les espaces situés au-dessus des canalisations sont également pris en compte pour la quantification des espaces de pleine terre.
Les surfaces de pleine terre sont incluses dans les surfaces d’espaces libres.
Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Exploitation agricole
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Exploitation forestière
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Extension
Agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci.
L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
L’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contiguïté avec la construction principale existante.
Sont considérées comme contiguës les constructions accolées l’une avec l’autre. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal).
Extension mesurée
Toute extension qui, par sa nature, son architecture, ses dimensions ou son aspect extérieur, n’entraîne pas de profonde modification de l’existant susceptible d’être assimilée à une nouvelle construction. La création d’emprise au sol nouvelle doit rester subsidiaire par rapport à l’existant et doit présenter des proportions moins importantes que celles de la construction existante.
L’extension mesurée « à répétition » entraînant une profonde modification de l’existant ne saura être considérée comme une extension mesurée.
Façade
Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.
Cette définition vise à intégrer les dimensions fonctionnelles, et esthétique d’une façade, le règlement du
PLU permettant d’encadrer les dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions, ainsi qu’aux ouvertures pratiquées en façade et aux ouvrages en saillie (balcons, oriels, garde-corps, cheminées, canalisations extérieures …).
Les éléments de modénatures tels que les acrotères, les bandeaux, les corniches, les moulures décoratives ou fonctionnelles, les bordures, les chambranles ou marquises sont constitutifs de la façade.
L’application de cette définition ne remet pas en cause les dispositions des articles L111-16 et L111- 17 du code de l’urbanisme qui permettent aux PLU de s’opposer à l'utilisation de l’isolation extérieure (réalisée par des matériaux renouvelables ou par des matériaux ou procédés de construction) dans les sites patrimoniaux remarquables, en sites inscrits ou classés, à l'intérieur du cœur d'un parc national, sur les monuments historiques et dans leurs abords, et dans les périmètres dans lesquels les dispositions de l'article L. 111-16 s’appliquent.
Foisonnement du stationnement
La mutualisation du stationnement consiste en la réalisation d’un seul parc de stationnement, commun à plusieurs opérations immobilières et/ou à plusieurs destinations de constructions. Les places répondant aux besoins de plusieurs opérations immobilières et/ou d’usages différents (logements, bureaux, commerces, etc.) sont ainsi regroupées, mutualisées, dans un seul parc de stationnement (parking non cloisonné avec accès commun) avec une gestion unique.
La mutualisation peut s’accompagner d’un foisonnement du stationnement. Lorsque l’ensemble des usagers (résidents, employés, visiteurs, clients, spectateurs, etc.) d’un parc de stationnement ne sont pas présents simultanément (sur une journée, une semaine ou autre), les places laissées libres à un moment donné par les uns peuvent être occupées par les autres. Pour chaque catégorie d’usagers, une part de foisonnement peut être calculée afin de définir les réels besoins et de dimensionner le parc de stationnement.
Gabarit
Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.
Gardiennage
Construction à usage exclusif de gardiennage : local ou logement destiné à la personne ou aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance et/ou le fonctionnement des constructions, installations et aménagements autorisés dans la zone.
Habitation
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Haie
Ensemble d’arbres et arbustes plantés de manière linéaire et resserrée afin de constituer un écran végétal.
Hauteur
La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande.
Hauteur à l’égout de
toit
La hauteur à l’égout du
toit est la mesure
verticale, prise au nu
de la façade entre le
sol naturel et le niveau
le plus élevé de la
façade.
- égout du toit
Hauteur au faitage
La hauteur au faitage
correspond au point le
plus haut à prendre
comme référence ou
au sommet de
l’acrotère, dans le cas
de toitures-terrasses
ou de terrasses en
attique. Les
installations
techniques sont
exclues du calcul de la
hauteur.
- Faitage
Hébergement
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Hébergement hôtelier et touristique
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Hébergement pour personnes âgées
Au sens du présent règlement, l’hébergement pour personnes âgées recouvre, en référence à l’article
L.312-1 I. 6° du code de la construction et de l’habitation, les établissements et les services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale. Il s’agit des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), des résidences autonomie, des résidences personnes âgées, etc.
Houpier
Ensemble des parties
aériennes d’un arbre
(branches, rameaux,
feuillage), à
l’exception de la base
du tronc.
Impasse
Voir « voie en impasse ».
Implantation des constructions
Les façades sont les éléments à considérer pour définir l’implantation de la construction. Les débords et surplombs par rapport au nu de la façade (ex : balcons, ...) ne sont pas comptabilisés.
Dans le cas d’une façade inclinée, l’élément pris en compte pour déterminer l’implantation de la construction est le nu de la façade au point le plus saillant.
Lorsque l’implantation des constructions sur l’alignement est imposée ou autorisée, celle-ci est considérée comme réalisée dès lors que 2 / 3 au moins de la construction sont implantés sur cette limite.
Industrie
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE)
Installations susceptibles de présenter des dangers et inconvénients qui justifient leur interdiction ou l’encadrement de leur implantation au sein des différentes zones du PLU. Leur régime juridique est encadré par le Code de l’Environnement.
Limites séparatives
Limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
Local accessoire
Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.
Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Logement
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Marge de recul
Espace minimal imposé à respecter pour l’implantation des constructions par rapport à l’alignement, dont la distance est fixée par les règles de l’article 2. Elle est définie par la ligne de recul minimum à partir de laquelle les constructions doivent ou peuvent s’implanter.
Marge de retrait
Espace minimal imposé à respecter pour l’implantation des constructions par rapport à la limite séparative, dont la distance est fixée par les règles de l’article 2.
Muret
Petit mur bas maçonné.
Mur pignon
Mur extérieur qui porte les pannes d’un comble et dont les contours épousent la forme des pentes de ce comble, par opposition aux murs situés sous les égouts des pans de toiture. Le mur pignon est reconnaissable par sa forme supérieure qui se termine souvent en triangle appelée pointe de pignon.
Opération d’aménagement d’ensemble
Opération ayant pour objet ou pour effet de réaliser plusieurs terrains à bâtir ou plusieurs constructions implantées selon un aménagement global et cohérent.
Parc de stationnement mutualisé
Au sein d’une même opération d’aménagement d’ensemble, l’offre en stationnement associée aux différents projets est réduite, tout en répondant aux besoins complémentaires de chaque projet. L’ensemble des places est regroupé dans un ou plusieurs parcs de stationnement, situé dans le périmètre de l’opération. La mutualisation peut s’accompagner d’un foisonnement du stationnement.
Parcelle desservie
Parcelle bordant le domaine public ; ledit domaine public étant lui-même équipé d’un réseau collecteur public, ou d’un réseau mis en place par un aménageur public ou privé, susceptible d’être pris en gestion par la collectivité.
Parcelle raccordée
Certaines constructions peuvent être raccordées au réseau public (à titre privé : raccordement via fonds privatif, servitude sur fonds voisin, etc.), bien que la parcelle ne soit pas directement desservie.
Pleine terre
Voir « espace de pleine terre ».
Recul
Le recul est la distance séparant la construction de l’emprise publique existante ou à créer, ou de la voie.
Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite d’emprise publique ou de voie, en tout point de la façade de la construction.
Retrait
Le retrait est la distance séparant la construction d’une limite séparative. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite séparative en tout point de la construction. Dans les retraits réglementés (distance minimale obligatoire), les saillies peuvent être autorisées dans les conditions précisées au règlement.
Restauration
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Revêtement perméable pour le stationnement
Notion utilisée uniquement pour l’application des règles de stationnement : revêtement perméable pour l’air et pour l’eau.
À titre d’illustration, les matériaux perméables peuvent être de différents types :
- Enherbé : mélange de terre pierre, pavés ou dalles avec joints enherbés, etc.
- Sable stabilisé, grave compactée, graviers retenus dans un système alvéolaire résistant à la circu-lation, etc.
- Pavage réalisé sur lit de sable.
- Etc.
Saillies
Le terme saillie désigne dans le présent règlement une avance au-delà du « nu » des murs telle que les balcons, terrasses et loggias. Les modénatures, ornements ou moulures, tels que pilastres, chambranles, plinthes, archivoltes, corniches ou appuis ne sont pas considérés comme des saillies.
Salles d’art et de spectacles
Voir « Destinations et sous-destinations ».
Surface de plancher
Somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déductions prévues par le Code de l’Urbanisme.
- Surface à
prendre en compte.
- Surface à ne pas prendre en compte.
Terrain naturel
Point de référence constitué par le sol naturel existant du terrain d’assiette du projet avant les travaux de terrassement et d’exhaussement nécessaires pour la réalisation du projet. Dans le cas de terrain naturel en pente, c’est le point moyen de la face (de la construction) concernée par la pente qui sert de point de référence pour le calcul de la hauteur. Afin d’insérer le projet dans la topographie et afin de permettre une harmonie des volumes, la ou les faces (de la construction) concernées par la pente pourront être subdivisées en sections ; dans ce cas, le point moyen de chaque section constitue un point de référence pour le calcul de la hauteur.
Terrain d’assiette du projet
Le terrain d’assiette du projet est constitué par la ou les unités foncières composées d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles cadastrales délimité par les emprises publiques et voies et les autres unités foncières contiguës.
Unité foncière
Une unité foncière est une propriété foncière d’un seul tenant, composée d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire.
Véranda
Galerie ouverte en construction légère rapportée en saillie le long d’une façade. Elle est fermée et peut ainsi servir de serre, de jardin d’hiver, etc.
Voie en impasse
Voie sans issue dont l’entrée et la sortie se font par le même point. La longueur de la voie en impasse se calcule à partir de l’axe de la voie de desserte au niveau du point d’entrée jusqu’au point qui a la distance la plus longue à parcourir. Le retournement aisé des véhicules dans la partie terminale peut prendre la forme d’une impasse en boucle ou d’une impasse avec aire de retournement. L’aire de retournement n’est pas incluse dans le calcul de la longueur de l’impasse. L’aire de retournement s’entend comme un espace ouvert permettant les manœuvres de retournement des véhicules ; outre ces espaces dédiés aux circulations, elle peut comprendre également des espaces complémentaires (stationnement, espaces verts, etc.) ne gênant pas les manœuvres des véhicules, en particulier les véhicules de service (pompiers, collecte des déchets, etc.). L’aire de retournement n’est pas nécessaire lorsqu’il est aménagé une autre voie de sortie accessible aux véhicules de service (lutte contre l’incendie, collecte de déchets ménagers, etc.).
Voie publique
La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, quel que soit son statut (public ou privé) ou sa fonction (voie piétonne, voie cycliste, route, chemin, etc.), qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant.
Elle peut être en impasse.
Cas spécifiques :
- Constituent des voies publiques : Les voies à circulation automobile réglementée, telles les voies piétonnes ouvertes à la circulation réglementée des seuls riverains ou personnes autorisées (par exemple plateau piétonnier) ;
Ne constituent pas des voies publiques :
- Les voies destinées à l’accès des véhicules de secours / pompiers / services et livraisons, sans cir-culation automobile du public ;
- Les voies privées, destinées à ne desservir qu’une seule propriété.
Titre I - dispositions generales
1. Champ d’application territorial du plan local d’urbanisme
Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la commune de Fontenay-sur-Eure.
Le règlement comprend tout ou partie des règles énoncées conformément aux articles L151-8 à L151-42 du Code de l’Urbanisme.
2. Dispositions imperatives du reglement national d’urbanisme
Conformément à l'article R111-1 du Code de l'Urbanisme, les dispositions des articles R111-3, R111-5 à
R111- 19 et R111-28 à R111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.
Restent donc applicables :
Article R111-2 : Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.
Article R111-4 : Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.
Article R111-20 : Les avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévus à l'article L. 111-5 sont réputés favorables s’ils ne sont pas intervenus dans un délai d'un mois à compter de sa saisine par le préfet de département.
Article R111-21 : La densité de construction est définie par le rapport entre la surface de plancher de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée. La superficie des terrains cédés gratuitement en application de l'article R332-16 du Code de l’Urbanisme est prise en compte pour la définition de la densité de construction.
Article R111-22 : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L231-1 du Code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Article R111-23 : Pour l'application de l'article L111-16 du Code de l’Urbanisme, les dispositifs, matériaux ou procédés sont :
1° Les bois, végétaux et matériaux biosourcés utilisés en façade ou en toiture ;
2° Les systèmes de production d'énergie à partir de sources renouvelables, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée. Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme précise les critères d'appréciation des besoins de consommation précités ;
3° Les équipements de récupération des eaux de pluie, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée ;
4° Les pompes à chaleur ;
5° Les brise-soleils.
Article R111-24 : La délibération par laquelle, en application du 2° de l'article L111-17 du Code de l’Urbanisme, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent délimite un périmètre dans lequel les dispositions de l'article L111-16 ne s'appliquent pas fait l'objet des procédures d'association du public et de publicités prévues aux articles L153-47 et R153-20.
L'avis de l'architecte des Bâtiments de France mentionné au 2° de l'article L111-17 du Code de l’Urbanisme est réputé favorable s'il n'est pas rendu par écrit dans un délai de deux mois après la transmission du projet de périmètre par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent matière de plan local d'urbanisme.
Article R111-25 : Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer la réalisation d'installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet.
Il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État.
L'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État, y compris dans le cas où ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d'un plafond de 50 % de la surface de plancher existant avant le commencement des travaux.
Article R111-26 : Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L110-1 et L110-2 du Code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.
Article R111-27 : Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Articles R111-31 à R.111-50 : Dispositions relatives aux camping, aménagement des parcs résidentiels de loisirs, implantation des habitations légères de loisirs et installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes.
Article R111-51 : Dispositions relatives aux résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs.
Article L111-15
Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
Article L111-23
La restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 111-11, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.
3. Adaptations et derogations
Les servitudes d’utilite publique
Aux règles du présent Plan Local d’Urbanisme s’ajoutent les prescriptions relevant des servitudes d’utilité publique qui sont annexées au Plan Local d’Urbanisme. Elles constituent des limitations administratives au droit de propriété qui s’imposent directement aux demandes d’occupation et d’utilisation du sol quel que soit le contenu du Plan Local d’Urbanisme. À ce titre, ces servitudes d’urbanisme sont susceptibles, selon le cas, de modifier ou de se substituer aux règles définies par le Plan Local d’Urbanisme.
Les prescriptions au titre de legislations et de reglementations specifiques
S’appliquent également les prescriptions relatives à l’occupation et à l’utilisation des sols relevant d’autres législations et notamment du Code Civil, du Code de l’Environnement, du Code Forestier, du Code Minier, du Code Rural, du Code de la Santé Publique, du Code du Patrimoine et du Règlement Sanitaire
Départemental.
Les adaptations mineures
En application des dispositions de l'article L. 152-3 du Code de l'urbanisme, les règles et servitudes définies par le présent Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l'objet que d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
L’accessibilité des personnes handicapées
En application des dispositions de l’article L152-4 du Code de l’urbanisme, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, dans des conditions définies par décret en Conseil d'État, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du Plan Local d'Urbanisme pour autoriser des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. Il est également rappelé que pour tout logement construit pour autrui, les règles d’accessibilité doivent être conformes aux dispositions du Code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux décrets du 24 décembre 2015 et du 21 août 2019 modifiant les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles.
Les caravanes
Conformément à l’article R111-47 du Code de l’urbanisme, sont regardés comme des caravanes les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le Code de la route n'interdit pas de faire circuler.
Conformément à l’article R111-48 du Code de l’urbanisme, l'installation des caravanes, quelle qu'en soit la durée, est interdite :
- Dans les secteurs où le camping pratiqué isolément et la création de terrains de camping sont interdits en vertu de l'article R. 111-33 ;
- Dans les bois, forêts et parcs classés par un plan local d'urbanisme comme espaces boisés à con-server, sous réserve de l'application éventuelle des articles L. 113-1 à L. 113-5, ainsi que dans les forêts de protection classées en application de l'article L. 141-1 du Code forestier.
Nonobstant les dispositions des articles R. 111-48 et R. 111-49, les caravanes peuvent être entreposées, en vue de leur prochaine utilisation :
- Sur les terrains affectés au garage collectif des caravanes et résidences mobiles de loisirs, les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules mentionnés au j de l'article R. 421-
19 et au e de l'article R. 421-23 ;
- Dans les bâtiments et remises et sur le terrain où est implantée la construction constituant la résidence de l'utilisateur.
Les derogations
Les règles et servitudes définies par le présent Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune autre dérogation que celles prévues par les articles L. 152-4 à L. 152-6 du Code de l’urbanisme.
4. Division du territoire en zones
Le règlement divise le territoire communal en quatre grands types de zones et fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune d’elles.
Les zones urbaines dites « zones u »
- Article R151-18 du Code de l’urbanisme
Les zones urbaines correspondent à des « secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ».
Les zones urbaines sont les suivantes :
- La zone Ua correspond au centre du village et aux hameaux de Pont-Tranchefêtu et de
Maindreville caractérisé par un tissu urbain ancien dense et des implantations généralement le long de la voie cadrant l’espace rue avec une continuité bâtie irrégulière mais identifiable. Elle définit des secteurs destinés à préserver le caractère traditionnel des groupements anciens, à recevoir principalement de l’habitat et dans lequel s’intègre des équipements, commerces, activités et/ou services compatibles avec cette destination.
- La zone Ub correspond aux extensions de tissu pavillonnaire récent du village et couvre des secteurs destinés à recevoir principalement de l’habitat et dans lequel peuvent s’intégrer des équipements, activités, commerces et/ou services compatibles avec cette destination.
- La zone Ux définit les zones d’activités de la commune (ZA Jean Monnet et Euroval) mais également les activités situées le long des RD910 et RD921, ainsi que la déchetterie communautaire de Chaunay.
Les zones à urbaniser dites « zones au »
- Article R151-20 du Code de l’urbanisme
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone.
Sont classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation :
- La zone 1AU correspond aux secteurs d’extension à dominante habitat à court terme.
- La zone 1AUx définit le secteur destiné à l’extension de la zone d’activités Jean Monnet.
Les zones agricole dites « zones a »
- Article R151-22 du Code de l’Urbanisme
La zone agricole correspond à des « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ».
- La zone A, correspond à la zone agricole. Elle comprend également un secteur spécifique :
- Le secteur A*, correspond aux terrains sis à Chaunay ayant fait l’objet d’un découpage foncier.
Les zones naturelles et forestières dites « zones n »
- Article R151-24 du Code de l’urbanisme
La zone naturelle et forestière correspond à des « secteurs, équipés ou non, à protéger en raison :
- 1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue de l’esthétique, historique ou écologique ;
- 2° Soit de l’existence d’une exploitation forestière ;
- 3° Soit de leur caractère d’espaces naturels ;
- 4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ;
- 5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues ».
- La zone N, correspond à la zone naturelle
- La zone Ng, correspond aux terrains liés au golf et à son extension
- La zone Nj, à la zone naturelle de jardins d’intérêt dans le village.
5. Contenu et organisation du reglement
Chaque zone du PLU doit :
- Respecter les dispositions générales s’appliquant à l’ensemble du territoire communal.
- Respecter le règlement qui lui est propre et qui est construit sur le modèle suivant :