(art. L152-3 à L152-6 du code de l’urbanisme par Ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015)
Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme :
1° Peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ;
2° Peuvent faire l'objet d'une dérogation (sur une ou plusieurs règles), par décision motivée, notamment pour permettre :
a. La reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d'assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles ;
b. La restauration ou la reconstruction d'immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques, lorsque les contraintes architecturales propres à ces immeubles sont contraires à ces règles ;
c. Des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant ;
d. La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes ;
e. La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ;
f. La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades ;
g. Sous conditions spécifiques, la réalisation de programme de logements locatifs sociaux.
Sous-titre II - definitions de base#
Affouillement - Exhaussement des sols :
Les affouillements et exhaussements de sols sont soumis à autorisation à condition que leur superficie soit supérieure à 100 m² et que leur hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou leur profondeur, s’il s’agit d’un affouillement, excède 2 mètres. Ce peut être notamment le cas d’un bassin, d’un étang, d’un réservoir creusé sans mur de soutènement, d’un travail de remblaiement ou déblaiement à la réalisation de voie privée.
Coupe et abattage d'arbres
Les termes de coupe et abattage n'ont pas de définition absolue. La coupe est l'opération présentant un caractère régulier dans le cadre d'opérations de sylviculture. L'abattage présente un caractère accidentel et plus limité.
Ce qui caractérise les actions de coupe et abattage, et ce qui les distingue des opérations de défrichement, c'est que ces opérations ne modifient pas la destination de l'espace considéré qui conserve sa vocation forestière. C'est le cas des :
- coupes rases suivies de régénération,
- substitution d'essences forestières.
Défrichement
Selon une définition du Conseil d'Etat "sont des défrichements les opérations qui ont pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain et de mettre fin à sa destination forestière" sans qu'il y ait lieu de prendre en considération les fins en vue desquelles ces opérations sont entreprises ou les motifs qui inspirent celui qui en prend l'initiative.
Le défrichement se distingue du seul abattage des arbres en ce qu'il comporte également le débroussaillage et l'arrachage des souches et autres racines dans le but de changer définitivement la destination du terrain.
Emplacement Réservé
- Article L 152-2 du Code de l'Urbanisme Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un Plan Local d’Urbanisme pour un ouvrage public, une voie publique, une installation d'intérêt général ou un espace vert, peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, même si à cette date une décision de sursis lui ayant été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais fixés au L 230.1 et suivants.
Lorsqu'une des servitudes mentionnées à l'article L. 151-41 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants.
Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ; 2° Des emplacements réservés aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ; 3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ; 4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ; 5° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d'une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. Ces servitudes ne peuvent avoir pour effet d'interdire les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes.
- Article L 230.1 du Code de l'Urbanisme Les droits de délaissements prévus par les articles L. 152-2, L. 311-2 ou L. 424-1 s’exercent dans les conditions prévues par le présent titre.
- Article L 230.3 du Code de l'Urbanisme La collectivité ou le service public au bénéfice duquel le terrain est réservé doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en Mairie de la demande du propriétaire. En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard 2 ans à compter de la réception en Mairie de cette demande. Le propriétaire d'un terrain partiellement réservé par un Plan Local d’Urbanisme peut en requérir l'emprise totale dans les cas prévus aux articles L 13.10 et L 13.11 du Code de l'Expropriation pour cause d'utilité publique.
Alignement
L'alignement est la limite séparative d'une voie publique et des propriétés riveraines quelque soit la régularité de son tracé.
Les prescriptions d'alignement visent à déterminer à travers le P.L.U. ou un plan d'alignement la limite séparative future du Domaine Public Routier. Le domaine public routier comprend l'ensemble des biens du domaine public de l'Etat, des Départements et des Communes, affectés aux besoins de la circulation terrestre, à l'exception des voies ferrées (article L 111.1 du Code de la Voirie Routière).
Coefficient d'Emprise au Sol (C.E.S.)
Le coefficient d'emprise au sol est le quotient de la surface construite au sol par la surface du terrain d'assiette.
L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Ne sont toutefois pas pris en compte les éléments de modénature tels que bandeaux et corniches, simples débords de toiture sans encorbellement ni poteaux de soutien, ainsi que les terrasses de plain-pied ou sans surélévation significative par rapport au terrain (inférieure à 0,60 mètre) et les piscines.
Surface de plancher (article R 111-22 du code de l’urbanisme créé par décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015)
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Annexes à l’habitation#
Piscine
Une piscine est une construction définie comme une annexe à la construction principale, c’est à dire dont le fonctionnement est lié à l’habitation ; elle suit donc toutes les règles édictées spécifiquement pour ces dernières.
Clôture
Les clôtures sont soumises à autorisation (sauf lorsqu’elles sont nécessaires à l’activité agricole ou forestière). Se clore est un droit, mais la commune peut imposer des prescriptions pour des motifs d’urbanisme.
Bâti existant
Un bâtiment est considéré comme existant, lorsque le clos et le couvert sont assurés ; une ruine ne peut rentrer dans cette définition.
Les constructions et installations nécessaires à l’activité des exploitations agricoles
Il s’agit des constructions et installations ainsi que les occupations et utilisations du sol directement liées et nécessaires à l’exercice de l’activité des exploitations agricoles professionnelles ; l’implantation des constructions dans la zone A doit être reconnue nécessaire à l’activité agricole et justifiée par les impératifs de fonctionnement de l’exploitation :
- bâtiments nécessaires à l’activité agricole (bâtiments d’élevage, hangars, granges…) ; - constructions à caractère fonctionnel nécessaires aux exploitations (serres, silos, locaux de transformation, de conditionnement ou de vente des produits provenant de l’exploitation…) ; - constructions, installations, aménagements liés à des activités de diversification comme le tourisme à la ferme, le camping à la ferme, l’aménagement des bâtiments existants (dont le clos et le couvert sont assurés) en gîtes, chambres d’hôtes, fermesauberges ; - bâtiments d’habitations (logement de l’exploitant nécessitant une présence permanente sur l’exploitation et logements des personnes travaillant sur l’exploitation) et annexes suivant définition ci-dessus ; - exhaussements et affouillements du sol liés à l’activité agricole.
La règle de réciprocité
La distance à respecter entre les exploitations agricoles et les tiers est précisée par l’article L 111.3 du Code Rural et de la pêche maritime.
La reconstruction à l’identique (article L 111.15 du Code de l’Urbanisme)
Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
La restauration d’une ruine (article L 111.23 du Code de l’Urbanisme)
La restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 111-11, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.
Titre II - dispositions applicables aux zones urbaines#
Chapitre I - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX SECTEURS Ua - Ub - Uc#
La zone U, à vocation principale d’habitation, correspond aux parties agglomérées de la commune dans lesquelles les capacités des équipements permettent la réalisation de constructions nouvelles.
Elle comprend les secteurs :
- Ua correspondant aux parties agglomérées les plus denses, dont un secteur Uaa concerné par une opération de renouvellement urbain.
- Ub correspondant à l’extension de l’urbanisation. - Uc correspondant aux hameaux excentrés, de plus faible densité.
Ainsi que les secteurs exposés à des risques naturels :
- les secteurs soumis à des prescriptions spéciales :
- Bi1 et Bi2 liés à des risques d’inondations de plaine,
- Bi’1 liés à des risques d’inondations de pied de versant,
- Bv liés à des risques de ravinement ou ruissellement sur versant,
- Bg liés à des risques de glissements de terrain,
- Bf liés à d’effondrements – suffosion,
- les secteurs inconstructibles sauf exceptions :
- RC liés à des risques de crues rapides des rivières,
- RI’ liés à des risques d’inondations de pied de versant,
- RM liés des risques de zones marécageuses,
- RV liés à des risques de ravinement ou ruissellement sur versant,
- RG liés à des risques de glissements de terrain.
SECTION I - Nature de l'occupation et de l'utilisation du sol#