Zone UL

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES 1.1

Rappel : Dans les espaces boisés classés figurant aux documents graphiques, tout défrichement est interdit et les coupes et abattages d‟arbres sont soumis à déclaration préalable.

1.2 : Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes :

 Tout type de construction ou installation qui n‟est pas directement liée ou nécessaire aux activités

autorisées dans la zone ;

 Toutes activités relevant du régime des installations classées pour la protection de

l‟environnement ;

 Les constructions à usage agricole, artisanal ou industriel ;  L‟ouverture et l‟exploitation de carrières ;  Les dépôts de véhicules ;  Les exhaussements et affouillements autres que ceux mentionnés à l‟article UL 2 ;

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS

De manière générale, la zone UL admet ce qui n’est pas expressément interdit à l’article précédent. Par ailleurs, les occupations et utilisations du sol suivantes sont admises sous conditions :

 Les constructions, installations ou équipements à vocation sportive, culturelle touristique et/ou de

loisirs ;

 Les aires de jeux et de sports ouvertes au public ;  Les aires de camping et de caravaning ;  Les aires et constructions à usage de stationnement ouvertes au public ;  Les constructions à usage d‟habitation destinées à la direction, la surveillance et le gardiennage

des établissements implantés dans la zone et intégrées au projet d‟équipement ;

 L‟aménagement, la réfection et l‟extension des constructions existantes, ainsi que leurs annexes ;  Les exhaussements et affouillements indispensables à l‟implantation des opérations et

constructions autorisées dans la zone ;

 Les installations et équipements nécessaires au fonctionnement des services publics ou d‟intérêt

collectif pour lesquels le présent règlement ne s‟applique pas.

 La reconstruction de bâtiments, détruits à la suite d‟un sinistre. Un alignement différent de celui

existant pourra être imposé pour assurer une meilleure insertion dans l‟environnement ;

SECTION 2 : CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL

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Intitulé du document : ACCES ET VOIRIE 3.1

Accès : Un terrain pour être constructible doit disposer d‟un accès sur une voie publique ou privée, ou bien le pétitionnaire doit produire une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du code civil.

Le projet peut être refusé ou subordonné au respect de prescriptions spéciales ou à la réalisation d‟aménagement particuliers, si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour les utilisateurs des accès. Il peut être notamment subordonné à la limitation du nombre d'accès lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies.

3.2. - Desserte en voirie : La réalisation d'un projet est subordonnée à la desserte du terrain par une voie dont les caractéristiques répondent à sa destination et à l'importance du trafic généré par le projet. Ces caractéristiques doivent permettre la circulation et l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.

Dans le cadre d‟opération d‟ensemble, de permis groupé valant division ou de lotissement, les aménagements devront être conçus de façon à garantir la circulation des piétons et des cycles en toute sécurité.

Afin de privilégier l‟infiltration des eaux de pluies, des solutions alternatives aux revêtements imperméables pour tout ou partie des voiries et des aires de stationnement, devront être privilégiées chaque fois que possible.

Intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX 4.1

Alimentation en eau potable : Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau doit obligatoirement être raccordée au réseau d'alimentation en eau potable de capacité suffisante.

4.2. - Assainissement : 4.2.1. - Eaux usées : Toute construction ou installation susceptible de générer des eaux usées ne pourra être autorisée que si elle est raccordée à un dispositif d'assainissement conforme aux règles sanitaires en vigueur.

En présence de réseau d‟assainissement collectif, le raccordement est obligatoire sauf impossibilité technique dûment justifiée. Si le réseau ne peut admettre la nature des effluents produits ou si la station d'épuration n'est pas adaptée à leur traitement, un pré-traitement conforme à la réglementation en vigueur sera exigé au pétitionnaire.

4.2.2. - Eaux pluviales : Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. Les aménagements réalisés sur un terrain doivent être réalisés de telle sorte qu‟ils garantissent l‟évacuation des eaux pluviales, en priorité par infiltration dans le sol ou par récupération. Dans l‟hypothèse d‟une impossibilité technique justifiée de procéder par infiltration, le rejet des eaux pluviales se fera vers la canalisation publique de collecte, à condition de limiter ou réduire les ruissellements et nuisances par rapport à la situation existante à la date de dépôt du projet. La mise en œuvre d‟un prétraitement des eaux pluviales pourra être exigé du pétitionnaire en fonction de la nature des activités exercées ou des enjeux de protection du milieu naturel environnant.

Les mesures de rétention devront être conçues, de préférence selon des méthodes alternatives (noues, tranchées et voies drainantes, puits d’infiltration …) à l‟utilisation systématique de bassins de rétention.

La réalisation de ces aménagements devra être conçue de façon à limiter l‟impact depuis les espaces publics.

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En l‟absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, des aménagements adaptés à l‟opération et au terrain doivent être réalisés pour permettre le libre écoulement des eaux et pour en limiter les débits.

4.3. - Autres réseaux : Les réseaux d'électricité et de téléphone, liés au projet de construction, ainsi que les branchements sur le domaine privé, devront être dissimulés à la charge du pétitionnaire, sauf impossibilité technique ou économique justifiée.

Intitulé du document : CARACTERISTIQUES DES TERRAINS 

Article non réglementé.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

Les constructions s‟implanteront à l’alignement des voies ou en retrait de 5 m minimum, à compter de cet alignement.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES DE PROPRIETE 7.1

Par rapport aux limites séparatives : Lorsque la construction n‟est pas implantée sur la limite séparative (sous réserve de la réalisation de murs coupe-feux, en cas de mitoyenneté avec un autre bâtiment), la distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à 3 m.

7.2. Les extensions des constructions existantes à la date d‟approbation du plan, et qui ne sont pas conformes aux dispositions ci-dessus, pourront être autorisées dans la continuité des limites d‟emprise existante.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIETE 

Article non réglementé.

Intitulé du document : EMPRISE AU SOL 

Article non réglementé.

Intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

Article non réglementé

Intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR  11.1

Généralités : L‟emploi d‟énergies renouvelables, économes et non polluantes devra être

privilégié.

L‟implantation des constructions devra privilégier l‟adaptation au terrain ainsi que favoriser l‟ensoleillement et l‟éclairage naturel.

Les constructions et les clôtures doivent s‟intégrer parfaitement à leur environnement par : - la qualité de l‟architecture et la simplicité et les proportions de leurs volumes, - la qualité des matériaux, - l‟harmonie des couleurs, - leur tenue générale : les annexes autorisées doivent s‟harmoniser avec l‟ensemble des constructions existantes.

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 11.3 - Clôtures : Leurs aspects, leurs dimensions et leurs matériaux tiennent compte en priorité

de l‟aspect et des dimensions des clôtures avoisinantes afin de s‟harmoniser avec celles-ci. L‟usage du béton est interdit. Dans un environnement peu bâti, les clôtures seront de préférence végétales, composées par des essences locales, de type bocager.

 11.4 - Extension de bâtiments existants et constructions annexes : Les extensions et les

constructions annexes devront être réalisées en harmonie avec les bâtiments existants ou principaux.

Intitulé du document : STATIONNEMENT 

Le stationnement des véhicules doit être assuré en dehors des voies de circulation générale,

dans des conditions répondant aux besoins des activités exercées dans les constructions projetées.

Intitulé du document : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS  13.1

Plantations : Les plantations existantes seront conservées dans la mesure du possible.

Tout projet de construction sur un espace boisé mais non classé comme tel au document graphique devra prendre en compte le boisement et s‟y adapter. Les aires de stationnement seront accompagnées d‟espaces verts et de haies bocagères.

 13.2- Espaces libres : Les espaces libres de toute construction ou de stationnement devront être

aménagés en espaces verts de qualité. Ils représenteront 20 % au moins de la surface du terrain d‟assiette de la construction ;

 13.3 - Lorsqu‟un dispositif de collecte des eaux pluviales est rendu nécessaire par la superficie

des terrains à aménager (bassins tampons) celui-ci ne devra pas constituer l‟unique espace vert du secteur même s‟il peut contribuer à l‟aménagement paysager.

SECTION 3 : POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL

Intitulé du document : COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS (C.O.S) 

Article non réglementé.

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CHAPITRE 5 - REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE UA

CARACTERISTIQUES GENERALES La zone UA est une zone d'activités qui regroupe notamment les établissements artisanaux, commerciaux, ... ainsi que toute installation privée ou publique incompatible avec l'habitat urbain, pouvant être admis immédiatement compte-tenu des capacités des équipements existants ou programmés à court terme.

SECTION 1 - NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

Le présent règlement s'applique sur l‟ensemble du territoire de la commune de IFFENDIC t

el que précisé sur les documents graphiques.

Le plan local d'urbanisme réglemente l'affectation des espaces et prévoit les

modalités de leur occupation. Il est opposable à toute opération, construction ou installation utilisant l'espace, quelle soit ou non assujettie à autorisation ou à déclaration, que cette autorisation ou cette déclaration soit exigée par les dispositions du code de l'urbanisme ou par les dispositions d'une autre réglementation (Code Minier, Code Forestier, Code Rural, installations classées, etc.)

Demeurent opposables aux autorisations d'occuper le sol, nonobstant les dispositio

ns du présent règlement :

1 - Les règles générales d'urbanisme :

- Les dispositions d’ordre public des règles générales de l’urbanisme, visées à l'article R.111-1 du Code de l'urbanisme : Il s‟agit des articles suivants, résumés :

 Article R.111- 2 : Le projet peut être refusé ou accepté sous conditions, s‟il peut porter atteinte à

la salubrité ou sécurité publique.

 Article R.111- 4 : Le projet peut être refusé ou accepté sous conditions, s‟il peut compromettre la

conservation ou la mise en valeur d‟un site ou de vestiges archéologiques.

 Article R.111- 15 : Le projet peut être refusé ou accepté sous conditions, s‟il est de nature à avoir

des conséquences dommageables pour l‟environnement.

 Article R.111- 21 (sauf dans les ZPPAUP et dans les territoires dotés d’un plan de sauvegarde et

de mise en valeur) : Le projet peut être refusé ou accepté sous conditions, s‟il peut compromettre le caractère ou l‟intérêt des lieux avoisinants, les sites et paysages naturels ou urbains ou la conservation des perspectives monumentales.

- Les articles du Code de l'urbanisme restant applicables en plus des dispositions de ce PLU ;

- Les règles d'urbanisme contenues dans les lotissements non devenus caducs ;

2 - Les servitudes d'utilité publique dont la liste est précisée en annexe au présent document.

3 - S'ajoutent aux règles du plan local d'urbanisme les prescriptions prises au titre de législations spécifiques : L'exercice de certaines activités, certaines constructions, opérations ou installations demeure subordonné à une ou plusieurs déclarations, autorisations ou modalités en application de lois et règlements spécifiques et indépendants du droit de l'urbanisme.

- Protection du patrimoine archéologique : Conformément aux termes des lois du 27 septembre 1941, modifiées par les lois n°2001-44 et 2003707, ainsi que le décret n°2004-490 du 3 juin 2004 : Toute découverte, mobilière ou immobilière intéressant la préhistoire, l'histoire, l'art, l'archéologie ou la numismatique doit être signalée immédiatement au Service Régional de l‟Archéologie, soit par l‟intermédiaire de la mairie ou de la préfecture du département.

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Les vestiges découverts ne doivent en aucun cas être aliénés ou détruits avant leur examen par un spécialiste mandaté par le Conservateur Régional. Tout contrevenant sera passible des peines prévues au nouveau code pénal. Lorsqu‟une opération, des travaux ou des installations soumis aux autorisations diverses prévus par le code de l‟urbanisme peuvent, en raison de leur localisation et de leur nature, compromettre la conservation ou la mise en valeur de vestiges ou d‟un site archéologique, ces autorisation ou ces permis sont délivrés après avis du Préfet qui consulte le Conservateur Régional de l‟Archéologie.

Le présent règlement comporte :

- des règles générales applicables sur tout le territoire de la commune, - des règles particulières à chaque zone précisant l'affectation prépondérante de ces zones et les modalités de leur occupation.

Le territoire couvert par le PLU est divisé en zones urbaines, en zones d’urbanisation future, en zones agricoles et en zones naturelles et/ou forestières.

 LES ZONES URBAINES DITES ZONES U : auxquelles s'appliquent les dispositions du titre II

sont des zones déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles peuvent être accompagnées d‟indices renvoyant à des dispositions spécifiques, notamment quant aux règles de prospect.

 LES ZONES A URBANISER, DITES ZONES AU : Sont classés en zone à urbaniser les

secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation.

1 - Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, le projet d'aménagement et de développement durable (PADD) et le règlement définissent les conditions d'aménagement et d'équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par le projet d'aménagement et de développement durable et le règlement. Ces zones sont intitulées 1 AU et sont dotées d‟indices renvoyant aux zones urbaines affectées de même indice car elles ont vocation à s‟urbaniser selon les mêmes dispositions réglementaires dès lors que les équipements en cours ou prévus seront suffisants

2 - Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme. Ces zones s‟intitulent 2 AU. Ce sont des réserves foncières, elles ne sont donc pas réglementées car sans objet.

 LES ZONES AGRICOLES DITES ZONES A : Sont classés en zone agricole les secteurs de la

commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole sont seules autorisées en zone A.

Art. L. 123-3-1 (L. n° 2003-590, 2 juill. 2003, 15) Dans les zones agricoles, le règlement peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'exploitation agricole.

 LES ZONES NATURELLES ET FORESTIERES DITES ZONES N : Peuvent être classés en

zone naturelle et forestière les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue

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esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels.

En zone N peuvent être délimités des périmètres à l'intérieur desquels s'effectuent les transferts des possibilités de construire prévus à l'article L.123-4. Les terrains présentant un intérêt pour le développement des exploitations agricoles et forestières sont exclus de la partie de ces périmètres qui bénéficie des transferts de coefficient d'occupation des sols.

En dehors des périmètres définis à l'alinéa précédent, des constructions peuvent être autorisées dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées, à la condition qu'elles ne portent atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysages. Dans ces secteurs, le règlement prévoit les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions permettant d'assurer l'insertion de ces constructions dans l'environnement et compatibles avec le maintien du caractère naturel de la zone.

Une zone Np est crée qui intègre les trois niveaux d‟aléas du PPRI avec trois secteurs :

Np1 : zone rouge Np2 : zone bleue Np3 : zone tramée rouge

Le plan indique par ailleurs :  Les terrains classés comme espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer (EBC)

Cf . annexe en fin de règlement

 Les emplacements réservés aux voies, aux ouvrages publics, aux installations d'intérêt

général et aux espaces verts. Cf . annexe en fin de règlement

 Les éléments du paysage : Tous travaux ayant pour effet de détruire un élément du paysage

identifié par le PLU au titre du 7° de l‟article L. 123-1-5 du Code de l‟urbanisme et non soumis à un régime d‟autorisation doivent faire l‟objet d‟une déclaration préalable en mairie.

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CHAPITRE II - REGLES APPLICABLES A L'ENSEMBLE DU TERRITOIRE COMMUNAL

Sont visés par cette disposition les ouvrages publics «techniques» en général (ch

âteau d’eau, station d’épuration, ...) qui, par nature, ne peuvent faire l'objet d'une planification ou qui, par leur faible importance, ne justifient pas la création d'un emplacement réservé et dont la construction n'a pas à faire l'objet d'une enquête publique.

Sont également visés les équipements indispensables à la sécurité, y compris les locaux dont la proximité immédiate est rendue nécessaire pour la gestion de ces équipements.

Les ouvrages et équipements remplissant les conditions ci-dessus peuvent être autorisés dans toutes les zones. Il pourra ne pas être tenu compte des règles d'implantation et de densité qui rendraient l'opération techniquement impossible.

La reconstruction à l‟identique d‟un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobs

tant toute disposition d‟urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d‟urbanisme en dispose autrement, dès lors qu‟il a été régulièrement édifié.

Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d‟urbanisme et sous réserve des dispositions de l‟article L.421-5, la restauration d‟un bâtiment dont il reste l‟essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

Il est rappelé qu'en cas de changement de destination d'une construction, les exig

ences du règlement du plan local d'urbanisme fondées sur la nature des activités exercées dans les constructions doivent être respectées dans les mêmes conditions que s'il s'agissait d'une création.

L‟article L123-1-9 du code de l'urbanisme, dispose que les règles et servitudes définies par un pla

n local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

L‟ensemble des constructions implantées sur le territoire communal est soumis à permis de démolir. La

démolition du bâti remarquable recensé est interdite. Cf Annexe 7.3.a et 7.3.b du PLU

Toute occupation ou utilisation du sol susceptible d‟aggraver le risque doit être

strictement limitée pour préserver le champ d'expansion des crues, conserver les capacités d'écoulement et éviter l'exposition des personnes et des biens.

A cette fin sont interdits :

 Tout ouvrage, remblaiement ou endiguement qui ne sera pas justifié par la protection des lieux

fortement urbanisés ou qui ne serait pas indispensable à la réalisation de travaux d'infrastructure publique

 Les constructions nouvelles et l'extension des constructions existantes.  L‟édification de clôtures susceptibles de constituer un obstacle au libre écoulement des crues

pourra faire l‟objet de prescriptions spéciales concernant la nature, la hauteur ou l‟aspect extérieur de la clôture.

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Les zones humides et les cours d’eau sont principalement localisées dans les zones naturelles protégées (z

ones N), elles sont représentées sur le règlement graphique (zonage) par une trame spécifique renvoyant aux dispositions réglementaires littérales afférentes, déclinées ci-après, en application de l'article L.123-1-5 du code de l'urbanisme, de l'article L. 212-3 du code de l'environnement ainsi que du S.D.A.G.E. Bretagne-Pays de Loire et du S.A.G.E. “Vilaine” approuvé par arrêté préfectoral en date du 1er avril 2003.

Toute occupation ou utilisation du sol, susceptible de compromettre l’existence, la qualité, l’équilibre hydraulique et biologique des zones humides et des cours d’eau ou entraîner leur dégradation est strictement interdit, notamment, les remblais et déblais, les drainages, etc.

Dans les zones U repérées graphiquement, au titre de l’article L.123-1-5 16° du Code de l’urbanisme, chaq

ue opération à vocation de logement devra comporter des logements locatifs à vocation sociale, dans le respect des objectifs de mixité sociale et dans les proportions suivantes :

 Programmes de 10 logements et plus : différenciation entre offre sociale classique et offre

intermédiaire :

 PLUS, PLAI (offre sociale) : 12%  PLS, PSLA (offre intermédiaire) : 13%  Privé sans finalité sociale : 75%

Les chiffres obtenus suite à l’application des pourcentages fixés précédemment, seront arrondis aux chiffres immédiatement supérieurs.

Dans les zones AU repérées graphiquement, au titre de l’article L.123-1-5 16° du Code de l’urbanisme, chaque opération à vocation de logement devra comporter des logements locatifs à vocation sociale, dans le respect des objectifs de mixité sociale et dans les proportions suivantes :

 Programmes de 5 à 10 logements :  PLUS, PLAI, PLS, PSLA (offre sociale globale) : 25%  Privé sans finalité sociale : 75%

 Programmes de 10 logements et plus : différenciation entre offre sociale classique et offre

intermédiaire :

 PLUS, PLAI (offre sociale) : 12%  PLS, PSLA (offre intermédiaire) : 13%  Privé sans finalité sociale : 75%

Les chiffres obtenus suite à l’application des pourcentages fixés précédemment, seront arrondis aux chiffres immédiatement supérieurs.

Les constructions se conformeront aux normes en vi

gueur en matière de règlementation thermique.

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TITRE II - DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES

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CHAPITRE 1 - REGLEMENT APPLICABLE A LA ZONE UC

CARACTERISTIQUES GENERALES D'une manière générale, la zone UC correspond au centre-bourg traditionnel de Iffendic.

Elle est caractérisée par une certaine densité urbaine. Elle a vocation à demeurer une zone urbaine de centralité et donc diversifiée. Elle peut accueillir outre les habitations et leurs dépendances, les activités, services et équipements participant à la dynamique d’un centreville, s'ils peuvent être admis immédiatement compte-tenu des capacités des équipements existants. Elle comporte un périmètre de servitudes attachées à l’article L 123.2.a du code de l’urbanisme, établi pour une période de cinq ans maximum à compter de la date d’approbation du PLU. Pour les projets concernant les devantures commerciales, les recommandations prévues dans la « charte de devantures commerciales » (voir annexe) pourront être imposées.

SECTION 1 - NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL