Zone UM

Intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES

SOLS ET NATURE D’ACTIVITE

PARAGRAPHE Um1 – DESTINATIONS ET SOUS DESTINATIONS

En secteur Um : • Habitation - Logement, - Hébergement et locaux accessoires,

• Commerce et activités de service - Artisanat et commerce de détail, - Restauration - Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle,

• Equipements d'intérêt collectif et services publics - Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés,

• Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire - Bureau

PARAGRAPHE Um2 – INTERDICTION ET LIMITATION DE CERTAINS USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITES

Toute occupation du sol ou installation au sein des zones soumises au risque d’inondation et identifiées sur le plan graphique doivent respecter les règles édictées par le Plan de Prévention des Risques d’Inondation de l’Eure (PPRI).

Pour tout projet de construction réalisé dans un secteur à risques de mouvements de terrain consécutifs à la présence de cavités et à la fragilité des coteaux (voir carte dans le rapport de présentation Annexe 2, page 107), il conviendra de s’assurer par des études spécifiques (géotechniques), des mesures nécessaires à mettre en œuvre.

Article 1 : Limitations

Dans l’ensemble de la zone Um : - Les installations classées pour la protection de l’environnement à condition que leur présence se

justifie dans la zone (liées à un service ou à un commerce de proximité), - Les dépôts d’hydrocarbure à condition qu’ils soient nécessaires à l’activité et à la vie de la zone, - Les constructions et infrastructures liées à la réalisation d’un réseau de chaleur urbain à condition

qu’aucune disposition ne vienne limiter ou entraver l’accès ou l’approvisionnement de l’unité de production, - Les constructions, installations, travaux ou ouvrages techniques liés ou nécessaires, soit à la réalisation d’infrastructures publiques, soit au fonctionnement des services publics collectifs ou d’intérêt général (réseaux, pylônes, transformateurs, antennes,…)

Article 2 : Interdictions

Dans l’ensemble de la zone Um : - Les occupations et utilisations du sol qui, par leur destination, leur nature, leurs dimensions sont

susceptibles de porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, et les constructions ne présentant pas toutes les garanties contre les risques de nuisances sonores, d’altération de la nappe, de nuisances olfactives, de pollution des sols et de l’air notamment par rejet de poussières ou d’éléments toxiques, - Les dépôts à l’air libre ou stockage de matériaux de toute nature pouvant générer des risques et des nuisances, - L’ouverture et l’exploitation de carrières ou gravière, - Les constructions à usage industriels, - Les constructions à usage d’entrepôt, - Les exploitations agricoles et forestières, ainsi que les bâtiments et aménagements liés à l’activité agricole et forestière, - Les terrains aménagés permanents ou saisonniers pour une activité de camping, l’installation et le stationnement individuel ou collectif de caravanes, - Les affouillements et exhaussements de sol non nécessaire à la mise en œuvre d’une destination ou sous-destination autorisée dans la zone.

Intitulé du document : Um1 – VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

Article 1 : Alignement des constructions par rapport à la voie

Dans l’ensemble de la zone Um : • Les nouvelles constructions doivent être implantées :

- Les nouvelles constructions pourront s’implanter à l’alignement ou avec un retrait égal ou supérieur à 5 mètres. Dans ce cas, une continuité visuelle sur rue devra être assurée sur toute la façade du terrain par les éléments suivants : portail, mur de clôture, locaux accessoires. Ces éléments pouvant éventuellement être employés conjointement.

- Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif peuvent être implantées à l’alignement des voies (ou à la limite d’emprise qui s’y substitue) ou en retrait d’une distance égale ou supérieure à 2 mètres.

Dispositions particulières

Des dispositions autres que celles énoncées ci-dessus peuvent être admises : - Pour prendre en considération la configuration de la parcelle. - Les extensions des constructions existantes. - Les locaux vélos et ordures ménagères fermés sous réserve d’une intégration architecturale et

paysagère. - Les adjonctions et adaptations de faible emprise aux constructions existantes répondant à des motifs

d’isolation thermique, acoustique, à l'accessibilité et protections diverses (marquises, auvents, …). - Par ailleurs, pour les constructions existantes, dans le cas de l'utilisation de procédés d'isolation par

l'extérieur, en vue d'améliorer les performances énergétiques, acoustiques du bâtiment, un débord sur les voies et emprises publiques est autorisé, si la largeur du trottoir permet le déplacement de personne à mobilité réduite et sous réserve de ne pas porter atteinte à la sécurité publique.

Article 2 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Dans l’ensemble de la zone Um : Les nouvelles constructions pourront s’implanter sur une ou plusieurs limites séparatives ou en retrait d’une distance au moins égale à la moitié de la hauteur hors-tout de la construction à édifier, avec un minimum de 3.00 mètres.

Intitulé du document : Hauteur des constructions

La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout remaniement (travaux de terrassement ou d’exhaussement nécessaire à la réalisation du projet), jusqu’au sommet du bâtiment (faîtage) ou de l’acrotère. Les ouvrages techniques, dispositifs nécessaires à l'utilisation des énergies renouvelables, dispositifs nécessaires à la végétalisation des toitures terrasses, cheminées et autres superstructures sont exclues.

Dans l’ensemble de la zone Um : - Les équipements publics, les constructions et installations à caractère d'intérêt général sont

exemptés des règles précédentes lorsque leurs caractéristiques techniques l'imposent et sous réserve qu'ils ne portent pas atteinte au voisinage et à l’environnement urbain et paysager. - A l’intérieur des cônes de vue sur la cathédrale de Chartres reportés au plan des contraintes, la hauteur des constructions sera limitée pour ne pas porter atteinte à la protection des vues lointaines sur le monument : les constructions ne pourront pas dépasser la cote 170 m Ngf. - Dans le cas d’une construction contemporaine, celle-ci peut avoir un nombre de niveaux non uniforme sous réserve d’une bonne intégration paysagère au sein de son environnement proche. - La hauteur maximale des locaux accessoires ne doit pas excéder 4.00 mètres au sommet de l’acrotère ou au faîtage. - Les constructions existantes dont les hauteurs sont supérieures aux hauteurs fixées ci-dessus peuvent faire l’objet de travaux d’amélioration ou de transformation dans leurs gabarits.

- La hauteur des constructions est fixée à 6 mètres à l’acrotère ou 9 mètres au sommet du faîtage. - Une tolérance d’un ½ niveau par rapport à la hauteur maximum est admise pour les nouvelles

constructions. - Les toitures terrasses sont autorisées pour les extensions des constructions existantes et pour les

locaux accessoires sous condition que la toiture terrasse ne dépasse la hauteur de la construction à laquelle elle se rapporte. Dans le cas d’une extension de la couverture existante principale, elle ne devra pas dépasser 40 % de l’emprise totale de la couverture après extension.

PARAGRAPHE Um2 – QUALITE ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

URBAINE,

ARCHITECTURALE,

Article 1 : Insertion de la construction dans le contexte

- Les constructions seront implantées de manière à optimiser les apports solaires passifs. - Les vues directes depuis l’espace public sur les aires de stockage et de dépôt doivent être filtrées par

la disposition des bâtiments, par l’implantation des haies et des plantations.

Article 2 : Organisation des volumes constructifs

- Lors de la construction de locaux accessoires, la construction principale à laquelle ils se rapportent devra représenter un gabarit supérieur au local accessoire.

Article 3 : Caractéristiques architecturales des constructions

• Aspect général des constructions - Les constructions et installations nouvelles, les aménagements et les extensions doivent par leur

situation, leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur respecter le caractère et l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages naturels et urbains locaux. - Des matériaux dits « écomatériaux » peuvent être utilisés pour les constructions nouvelles et les extensions, puis les rénovations de constructions existantes dans la mesure où ils ne portent pas atteinte à l’aspect patrimonial des lieux et à la composition architecturale d’origine.

• Ouvertures - En cas de remplacement des menuiseries (volets, ouvrants), des prescriptions pourront être édictées

afin d’atténuer l’impact sur la construction (dissimulation des coffres, choix d’une couleur en adéquation avec la construction). - Les blancs nuancés sont recommandés.

• Locaux accessoires - Les bâtiments annexes seront traités avec un matériau présentant une homogénéité de teinte et de

matière avec la construction principale.

• Toitures - Les toitures doivent être considérées comme la cinquième façade du bâtiment et traitées avec soin.

Elles doivent s'harmoniser avec le bâti existant. - Les ouvrages techniques propres à la construction, et les dispositifs nécessaires à l'utilisation des

énergies renouvelables, doivent constituer un élément de la composition architecturale. - Les châssis de toit doivent être encastrés à la composition architecturale d’ensemble. - Les lucarnes et châssis de toiture ne doivent pas, par leur proportion, leur nombre et leur

nature, déséquilibrer l’ordonnancement de la toiture.

• Façades - L’isolation par l’extérieur en saillie des façades des constructions existantes est limitée à 0,20 mètre

sur l’alignement de la voie publique ou la limite qui en tient lieu. Cette saillie peut toutefois être augmentée pour des motifs liés à la nature de la façade à isoler, à la solution technique environnementale mise en œuvre ou à la nécessité de reconstituer les reliefs existants. Toutefois, elle ne devra présenter aucune incidence sur la sécurité publique. - Dans le cas d’utilisation de bardage pour une extension ou des locaux accessoires, le bois sera privilégié et devra permettre au projet de s'intégrer parfaitement au bâti existant et au site. - Ne sont pas autorisées :

§ l’emploi sans parement ou enduit extérieur de matériaux fabriqués en vue d’en être recouverts,

§ la mise en peinture de matériaux destinés à être apparents (pierre de taille, brique, …) § La teinte « blanc pure » est interdite.

• Clôtures

• Pour les bâtiments d’activités : - Les clôtures et les éléments entrant dans leur composition (murs, portillons, portails, grilles, piliers)

doivent présenter une cohérence d’aspect : § avec les éléments constitutifs de la construction principale (portes, volets, encadrements, ouvrants.) § par rapport au contexte urbain et aux clôtures environnantes (hauteur, matériaux, implantation)

- Les portails, portillons et piliers de clôture doivent être d’une hauteur en rapport avec celle de la clôture.

- En cas de réhabilitation ou de prolongement d’un mur existant, la règle de la hauteur maximale pourra ne pas s’appliquer afin de préserver la cohérence d’ensemble.

- Les murs et murets en pierre naturelle devront obligatoirement être conservés ou reconstruits à l’identique (hauteur, chapeau de mur, aspect).

- Les panneaux en bois ou composite (claustra, brise-vues, treillis...) sont autorisés uniquement en limite séparative à condition qu’ils soient fixés dans le sol et soient accompagnés d’un traitement végétalisé. Leur hauteur ne devra pas dépasser 1,80 mètre.

- Ne sont pas autorisées : § l’emploi sans enduit de matériaux fabriqués en vue d’en être recouverts, § l’emploi de matériaux d’aspect ondulé, les matériaux non destinés à la mise en œuvre d’une clôture (ex : simili-haies en plastique, bâches plastiques...), § les plaques pleines préfabriquées (ex : plaque en ciment), § les parements en matériaux hétéroclites (fausses pierres, fausses briques...), § la démolition des murs de clôture traditionnels, § la teinte « blanc pure » est interdite.

- Sont autorisés uniquement : § les murs bahuts surmontés d’une lisse ou d’un barreaudage. La hauteur totale (mur bahut + lisse ou barreaudage) maximum sera de 2 mètres, § les grillages doublés d’une haie vive d’une hauteur maximale de 2 mètres.

• Pour les autres bâtiments - Sont autorisés :

§ les murs pleins d’une hauteur maximum 1.6 mètre, § les murs bahuts surmontés d’une lisse ou d’un barreaudage. La hauteur totale (mur bahut

+ lisse ou barreaudage) maximum sera de 1.6 mètre, § les haies d’une hauteur maximale de 1,6 mètre.

Intitulé du document : Espace libre et de pleine terre

- Les surfaces de stationnements seront recouvertes d’un revêtement perméable. - Les aires de stationnement groupé de plus de 10 véhicules doivent faire l’objet d’un traitement

paysager (plantations d’arbres de hautes tiges…). Il est prescrit un arbre de haute tige pour 50 m² d'aire de stationnement à répartir sur celle-ci ou à proximité.

Intitulé du document : Um4 : STATIONNEMENT

Article 1 : Obligations en matière d’aires de stationnement les véhicules motorisés et les vélos

• Stationnements des véhicules - Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions nouvelles ou

installations autorisées dans la zone, il doit être assuré en dehors des voies ouvertes à la circulation publique.

- La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule dans le cas d'un garage collectif ou d'une aire de stationnement est de 12.5 m²/place de stationnement et 21 m2 pour une place pour personne à mobilité réduite, dégagement non compris.

- En fonction du volume de place généré par l’opération, un aménagement spécifique visant à l’intégration des places doit être réalisé (préau, pergolas paysagées, …).

- Dans le cas de stationnements aériens, leur mutualisation et/ou regroupement pourra être imposé. - Pour les stationnements aériens, non couverts, les sols devront être traités avec des matériaux

drainants.

• Pour les constructions à usage d’habitat individuel, il sera prévu : - Il est exigé sur la parcelle 2 places par logement. - Ces dispositions s’appliquent également au changement de destination pour de l’habitation, sauf

impossibilité technique dûment justifiée.

• Pour les constructions à destination d’habitat collectif, il sera prévu : - Une place par tranche de 30 m² de surface de plancher avec un minimum de 1 place par logement.

• Pour les constructions à usage de bureaux, il sera prévu : - Une place par tranche de 50 m² de surface de plancher avec un minimum de 1 place visiteur.

• Pour les constructions liées à des activités : - Le nombre de place de stationnement devra être adapté aux besoins et à la nature de l’activité.

• Stationnement des vélos - En cas de constructions à destination d’habitat collectif et de bureaux, il sera prévu :

§ Un local ou un emplacement clos et couvert sécurisé, directement accessible depuis l’espace public, de 1.5 m² par tranche de 50 m² de surface de plancher.

Intitulé du document : Um1 – DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES

Article 1 : Accès

- Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l'incendie, protection civile, brancardage, stationnement, collecte des ordures ménagères et ne pas présenter de risques pour la sécurité des usagers.

- Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès, sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation, peut être interdit.

- Toute opération doit prendre le minimum d'accès sur les voies publiques. Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

- Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.

- Toute voie d’accès devra présenter une largeur libre d’au moins 4.00 mètres.

Article 2 : Voirie

- Les constructions doivent être desservies par des voies carrossables et praticables par tous les temps dont les caractéristiques correspondent aux normes de sécurité publique, prévoyant l’utilisation des voies par tous les usagers (y compris piéton, personne à mobilité réduite et cycliste).

- Le permis de construire peut-être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.

- Il peut être également refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Intitulé du document : Um2 – DESSERTE PAR LES RESEAUX

Article 1 : Eau potable

- Toute construction à usage d'habitat ou d'activités, qui requiert une alimentation en eau, doit être raccordée au réseau public d'eau potable.

- Les constructions doivent privilégier les installations de système économe en eau potable.

Article 2 : Électricité - téléphone - télédistribution

- Toute construction à usage d'habitat ou d'activités doit être raccordée au réseau d'électricité ; les branchements privés seront obligatoirement enterrés. Les raccordements téléphoniques privés seront obligatoirement enterrés.

Article 3 : Assainissement

• 3.1. Eaux usées - Toute construction ou installation nouvelle, qui requiert un dispositif d’assainissement, doit être

raccordée au réseau collectif d'assainissement. En cas d'impossibilité technique justifiée, un dispositif autonome d'assainissement doit être mis en place et permettant le branchement sur le réseau collectif dès sa réalisation, conformément à la réglementation en vigueur. - Le déversement des eaux usées, autres que domestiques, dans le réseau public d'assainissement doit faire l'objet d'une autorisation préalable.

• 3.2. Eaux pluviales - Pour chaque construction, le recueil des eaux pluviales à la source devra être privilégié pour limiter

les débits évacués. En cas d’impossibilité, lorsqu’il existe un réseau collectif apte à recueillir les eaux pluviales, les aménagements sur le terrain devront garantir leur évacuation dans ledit réseau. En l’absence d’un tel réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et éventuellement à la limitation des débits provenant de la propriété, sont à la charge du constructeur cela quelle que soit la superficie du terrain. - Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle à l’écoulement naturel des eaux pluviales.

- Le débit maximum raccordable des eaux pluviales au réseau public d’assainissement pluvial lorsqu’il existe au droit de la parcelle, est défini comme suit : § constructions sur des unités foncières dont la superficie est inférieure ou égale à 3000 m2, aucune limitation de débit n’est applicable à l’exception des réserves ci-dessus ; § constructions sur des unités foncières nues dont la superficie est supérieure à 3 000 m2 et inférieure ou égale à 10 000 m2, le débit est calculé en fonction de la capacité des réseaux mais ne peut excéder 50 litres par seconde par hectare ; § constructions sur des unités foncières nues dont la superficie est supérieure à 10 000 m2, le débit est calculé en fonction de la capacité des réseaux mais ne peut excéder 15 litres par seconde par hectare ; § constructions sur des unités foncières déjà bâties dont la superficie est supérieure à 3 000 m2, le débit maximum raccordable est celui généré par l’imperméabilisation actuelle dès lors que la superficie de l’aménagement projeté n’excède pas 20 % de la superficie de l’unité foncière. Lorsque la superficie de l’aménagement projeté est supérieure à 20 % de la superficie de l’unité foncière, les règles relatives aux unités foncières nues sont applicables sur la totalité de la superficie de l’unité foncière.

Article 4 : Défense incendie

- Les prescriptions en vigueur de lutte et moyens de défense contre l'incendie sont applicables.

Article 5 : Réseau de communications électroniques

- Pour favoriser le déploiement du très haut débit en facilitant les conditions de raccordement, prévoir les infrastructures d’accueil du futur réseau, soit : § un fourreau de réserve depuis le bâtiment jusqu’à la limite du domaine public, § et en cas de bâtiment à usage collectif, une gaine dans la colonne montante.

PREMIÈRE MODIFICATION DU PLU APPROUVÉE LE :

12/12/2022

DEUXIÈME MODIFICATION

DU PLU APPROUVÉE LE :

10/02/2025

Gilson et associés 4 bis rue Saint-Barthélémy – 28000 Chartres - contact@gilsonpaysage

Sommaire

Titre I Dispositions applicables aux zones et secteurs

04

• Zone U

05

• Zone Ue

18

• Zone Um

25

• Zone Ux

34

• Zone AU

41

• Zone 1AUe

45

• Zone A

49

• Zone N

57

• Titre II - Emplacements réservés

65

Titre III - Dispositions applicables aux éléments du bâti et du paysage 67 protégés au titre de l’article L. 151-19 et L. 151-23 du code de l’urbanisme

Annexe I - Définitions au sens du présent règlement d’urbanisme

135

Annexe II - Fiche conseil Retrait-gonflement des sols argileux

TITRE I Dispositions applicables aux zones et

secteurs