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Commune de Petite-Île
Département de La Réunion
Plan Local d’Urbanisme
4 — Règlement
P.L.U. approuvé par Délibération du Conseil Municipal en date du 23 février 2017, modifié le 1er septembre 2017 PLU approuvé le 09 Juin 2023 après modification simplifiée, révision avec examen conjoint et mise en compatibilité par déclaration de projet.
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Petite-Île
Règlement
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Plan Local d’Urbanisme de la commune de Petite-Île
Règlement - DEFINITIONS
DÉFINITIONS
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Règlement - DEFINITIONS
ACCÈS
L’accès est un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l’emprise de la propriété ou aménagé sur fonds voisin reliant la construction à la voie de desserte. Il correspond donc selon le cas à un linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche) ou portion de terrain (bande d’accès ou servitude de passage), par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain de l’opération depuis la voie de desserte ouverte à la circulation publique.
ACROTÈRE Élément de façade situé au-dessus de l’égout du toit. C’est un muret situé en bordure de toituresterrasses pour permettre le relevé d’étanchéité.
ALIGNEMENT L’alignement est la limite constituée par un plan vertical entre ce qui est fonds privé et ce qui est ou sera du domaine public. L’alignement sert de référence pour déterminer, par rapport aux voies, l’implantation des constructions qui seront donc édifiées soit « à l’alignement », soit en « retrait par rapport à l’alignement ».
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Règlement - DEFINITIONS
ANNEXES Sont considérées comme annexes les constructions secondaires, non contiguës à la construction principale et d’une hauteur inférieure ou égale à 3 mètres tels que : dépendances, réserves, celliers, remises, abris de jardins, garages, locaux pour ordures ménagères, ateliers non professionnels...
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Règlement - DEFINITIONS
ARTISANAT
Cette destination regroupe l’ensemble des activités de fabrication et de commercialisation exercées par des travailleurs manuels. Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas représenter plus de 1/3 de la surface de plancher totale.
BUREAU
Cette destination comprend les locaux et annexes dépendant d’organismes publics ou privés ou de personnes physiques et où sont exercées principalement des fonctions telles que direction, gestion, études, conception, informatique, recherche et développement, professions libérales ainsi que tous locaux ne relevant pas des autres destinations citées dans la présente rubrique. C’est principalement la notion d’accessibilité à la clientèle qui distingue la destination « bureau » de la destination « commerce ».
CLÔTURE
Une clôture est une enceinte — constituée par un mur, une haie, un grillage ou encore une palissade — qui ferme l’accès d’un terrain. L’édification d’une clôture est soumise à déclaration préalable auprès du Maire de la commune. L’édification de clôtures, à l’exception de celles habituellement nécessaire à l’exploitation agricole ou forestière et à la protection des chantiers, est soumise à autorisation en application de l’article R. 421-12 du Code de l’Urbanisme.
COMBLES
Partie de l’espace intérieur d’un bâtiment comprise sous les versants du toit et séparée des parties inférieures par un plancher ou une voûte.
COMMERCE
Cette destination comprend les locaux affectés à la vente de produits ou de services et directement accessibles à la clientèle, et leurs annexes (à l’exception des locaux relevant de la destination artisanat). Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas représenter plus de 1/3 de la surface de plancher totale.
CONSTRUCTIONS ET INSTALLATIONS NÉCESSAIRES AUX SERVICES PUBLICS OU D’INTÉRÊT COLLECTIF
Elles recouvrent les destinations correspondant aux catégories suivantes :
- les locaux affectés aux services publics municipaux, départementaux, régionaux ou nationaux destinés principalement à l’accueil du public ;
- les constructions et installations techniques nécessaires au fonctionnement des services de secours, de lutte contre l’incendie et de police (sécurité, circulation...) ;
- les crèches et haltes-garderies ;
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Règlement - DEFINITIONS
- les établissements d’enseignement maternel, primaire, secondaire, technique ou professionnel ; - les établissements universitaires, y compris les locaux affectés à la recherche, et les
établissements d’enseignement supérieur ;
- les établissements judiciaires ;
- les établissements de santé : hôpitaux (y compris les locaux affectés à la recherche), cliniques, dispensaires, centres de court et moyen séjour, résidences médicalisées ;
- les établissements d’action sociale ;
- les résidences sociales ;
- les résidences étudiantes avec services ;
- les établissements culturels et les salles de spectacle spécialement aménagées de façon permanente pour y donner des concerts, des spectacles de variétés ou des représentations d’art dramatique, lyrique ou chorégraphique ;
- les établissements sportifs ;
- les lieux de culte ;
- les parcs d’exposition.
DÉCLARATION D’UTILITÉ PUBLIQUE
C’est un acte administratif qui déclare utile pour l’intérêt général la réalisation d’un projet. Cet acte est pris après que le projet ait été soumis à une enquête publique. Il permet à la collectivité publique d’acquérir les terrains nécessaires à la réalisation de l’opération soit par accord amiable, soit à défaut par voie d’expropriation.
EAUX USÉES DOMESTIQUES
Les eaux usées domestiques comprennent les eaux ménagères (rejet des cuisines, salle de bain, lessive) et les eaux-vannes (urines et matières fécales).
EAUX PLUVIALES
Les eaux pluviales sont celles qui proviennent des précipitations atmosphériques, des eaux d’arrosage des voies publiques et privées, des jardins, des cours d’immeubles sans ajout de produit lessiviel.
ÉGOUT DU TOIT Limite basse d’un pan de couverture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie.
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Règlement - DEFINITIONS
EMPLACEMENT RÉSERVE
Il s’agit d’un terrain désigné par le P.L.U. comme devant faire l’objet dans l’avenir d’une acquisition par une collectivité publique dans le but d’y implanter un équipement public ou d’intérêt général (hôpital, école, voie…). Le terrain devient alors inconstructible pour toute autre opération.
Article L. 152-2 du Code de l’Urbanisme :
« Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.
Lorsqu’une servitude mentionnée à l’article L. 151-41 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants. »
EMPRISE AU SOL
Il s’agit de la surface au sol totale occupée par une ou plusieurs constructions sur un même terrain. Dans l’emprise au sol ne sont pas comptés les ouvrages dont la hauteur est inférieure ou égale à 0,60 mètre, les fenêtres faisant saillie, les balcons, les oriels, les éléments de modénatures, les profils des moulures et les auvents.
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Règlement - DEFINITIONS
ENTREPÔT
Cette destination comprend les locaux d’entreposage et de reconditionnement de produits ou de matériaux. Sont assimilés à cette destination tout locaux d’entreposage lié à une activité industrielle, commerciale ou artisanale lorsque leur taille représente plus de 1/3 de la S.H.O.N. totale, et de façon plus générale tout locaux recevant de la marchandise ou des matériaux non destinés à la vente aux particuliers dans lesdits locaux.
ÉQUIPEMENT D’INTÉRÊT COLLECTIF
Établissement public dont la vocation est d’assurer une mission de service public et d’accueillir le public dans des conditions de sécurité, de desserte, d’accessibilité et d’hygiène conformes aux réglementations en vigueur et adaptées au type d’activités exercées.
ESPACES BOISES CLASSES
Article L. 113-1 du Code de l’Urbanisme :
« Les plans locaux d’urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s’appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d’alignements.
Le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement prévue aux chapitres Ier et II du titre Ier livre III du Code Forestier.
Il est fait exception à ces interdictions pour l’exploitation des produits minéraux importants pour l’économie nationale ou régionale, et dont les gisements ont fait l’objet d’une reconnaissance par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé avant le 10 juillet 1973 ou par le document d’urbanisme en tenant lieu approuvé avant la même date. Dans ce cas, l’autorisation ne peut être accordée que si le pétitionnaire s’engage préalablement à réaménager le site exploité et si les conséquences de l’exploitation, au vu de l’étude d’impact, ne sont pas dommageables pour l’environnement. Un décret en conseil d’État détermine les conditions d’application du présent alinéa. »
EXTENSION
Il s’agit d’une augmentation de la surface et/ou du volume d’une construction. Elle peut intervenir horizontalement dans la continuité de la construction principale, ou verticalement, par une surélévation de la construction.
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Règlement - DEFINITIONS
FAITAGE
Éléments composant la partie supérieure de la toiture. Il s’agit du point le plus haut de la construction constitué par la ligne de jonction supérieure de deux pans de toiture inclinés suivant des pentes opposées.
HAUTEUR
La hauteur est mesurée en fonction du terrain naturel avant travaux.
La hauteur à l’égout du toit des constructions est définie par la différence d’altitude entre le niveau du sol existant avant travaux en un point et le bas de la pente du toit, où se situe en général la gouttière. En cas de toiture-terrasse où à pente bordée par un acrotère, la hauteur se mesure au sommet de l’acrotère.
La hauteur totale est définie par la différence d’altitude entre la partie la plus élevée de la construction ou de l’ouvrage (le faîtage ou le sommet de l’acrotère) et le terrain avant travaux.
Ne sont pas pris en compte pour définir cette hauteur : - les balustrades et garde-corps à claire voie ; - la partie ajourée des acrotères ; - les pergolas ; - les souches de cheminée ; - les locaux techniques de machinerie d’ascenseur ; - les accès aux toitures-terrasses.
Hauteur des constructions
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Règlement - DEFINITIONS
INDUSTRIE
Cette destination comprend les locaux principalement affectés à la fabrication industrielle de produits. Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas représenter plus de 1/3 de la S.H.O.N. totale.
INSTALLATIONS CLASSÉES POUR LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT
Les installations classées sont, d’une manière générale, les installations qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publique, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature et de l’environnement, soit pour la conservation des sites et des monuments.
Suivant son importance, l’ouverture d’une installation classée peut être soumise à une déclaration, un enregistrement ou à autorisation préfectorale. Une installation est classée si son activité est inscrite à la nomenclature, liste dressée par décret en Conseil d’État.
LIMITE SEPARATIVE LATERALE / LIMITE DE FOND DE PARCELLE
Les limites séparatives correspondent aux limites entre propriétés privées. Elles sont de deux types :
- les limites latérales qui séparent deux propriétés et qui donnent sur les voies ou emprises publiques ;
- les limites de fond de parcelles qui séparent deux propriétés sans avoir de contact avec les voies ou emprises publiques.
Dans tous les cas, les projets de constructions nouvelles doivent tenir compte de l’implantation et de l’orientation des constructions voisines, afin de s’intégrer d’une manière ordonnée aux volumes existants. Dans ce but, il est souhaitable que toute demande d’autorisation de construire soit accompagnée de renseignements précis concernant l’implantation et le volume des constructions voisines.
MARGE DE RECUL
La marge de recul est la distance séparant toute construction de l’alignement, des limites séparatives ou d’une autre construction. Fixée par le règlement de la zone, cette distance constitue un minimum absolu. Elle se calcule par rapport soit au mur de façade, soit à l’aplomb des saillies. Pour les bâtiments ne comportant pas de parois (hangars, abris sur poteaux…), la marge de recul se calcule par rapport à l’aplomb de la toiture. La distance minimale est applicable à toute construction ou ouvrage soumis à autorisation d’utilisation du sol (piscine, socle de pylône en maçonnerie, etc.), à l’exception des ouvrages unidimensionnels ou à claire voie (poteaux, pylônes, antennes, etc.). Ne sont pas compris dans la marge de recul les éléments de construction tels que les rampes d’accès, les perrons non clos, les débords de toiture, les corniches, les balcons et les oriels ainsi que les parties enterrées de constructions non visibles.
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Règlement - DEFINITIONS
OCCUPATION DU SOL Aujourd’hui, l’article R. 123-9 du Code de l’Urbanisme définit neuf domaines d’activités pouvant être autorisés ou interdits quant à l’occupation du sol. Ces domaines d’activités sont repris dans les articles 1 et 2 du présent règlement. Il s’agit : 1- des constructions à usage d’habitation ; 2- des constructions à usage d’hébergement hôtelier ; 3- des constructions à usage de bureaux ; 4- des constructions à usage de commerces ; 5- des constructions liées à l’artisanat ; 6- des constructions liées à l’industrie ; 7- des constructions liées à l’exploitation agricole ou forestière 8- des constructions liées ou à la fonction d’entrepôt ; 9- des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
SURFACE DE PLANCHER
Article L. 111-14 du Code de l’Urbanisme :
L’article L. 111-14 du Code de l’Urbanisme précise que « sous réserve des dispositions de l’article L. 33110, la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Un décret en Conseil d’État précise notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation. »
TERRAIN OU UNITÉ FONCIÈRE
Un terrain ou une unité foncière est une parcelle ou un ensemble de parcelles se jouxtant et appartenant à un même propriétaire. Dès lors qu’une unité foncière est traversée par une voie ou un cours d’eau n’appartenant pas au propriétaire, elle est constituée de plusieurs unités foncières ou terrains.
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Règlement - DEFINITIONS
VOIRIE
La voirie constitue la desserte du terrain sur lequel est projetée l’opération ou la construction. Il s’agit de voies de statut privé ou public, ou de l’emprise d’une servitude de passage.
VOIE PUBLIQUE
L’emprise d’une voie publique est délimitée par l’alignement. L’alignement d’une voie constitue la limite entre le domaine public et le domaine privé. On dit que l’on construit « à l’alignement » lorsqu’une construction est édifiée en bordure du domaine public. Lorsqu’il existe un plan d’alignement, ou si le P. L.U. prévoit l’élargissement d’une voie, l’alignement constitue la limite entre le domaine public futur et le domaine privé.
VOIE PRIVÉE
Une voie privée correspond à tout passage desservant au moins deux terrains et disposant des aménagements nécessaires à la circulation tant des personnes que des véhicules, sans distinction de son régime de propriété (indivision, servitude de passage, etc.).
VOIE EN IMPASSE
Les voies en impasse ne comportent qu’un seul accès à partir d’une autre voie, que leur partie terminale soit ou non aménagée pour permettre les demi-tours. La longueur des voies en impasse et des accès particuliers peut être limitée dans le souci de ne pas favoriser l’urbanisation en profondeur sur des terrains de grande longueur, et de ne pas alourdir le fonctionnement des services publics (collecte des ordures ménagères, etc.). L’accès particulier est la partie de terrain possédant les caractéristiques d’une voie, mais ne desservant qu’une seule propriété.
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TITRE 1 — DISPOSITIONS GÉNÉRALES
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