Zone UFZone urbaine à Pithiviers

1.1 Usages et affectations des sols, types d’activités, destinations et sous-destinations interdits Sont interdits :

• les constructions destinées à l'exploitation agricole ou forestière, - les constructions destinées au commerce de gros les centres des congrès et d’exposition, - les garages mitoyens de véhicules légers de trois unités et plus sauf pour les opérations d’habitat collectif ; - l'ouverture et l’exploitation de carrières, - les dépôts à ciel ouvert de ferrailles, de matériaux, de déchets ainsi que des véhicules épaves (inertes et inaptes à la circulation) non liés à une activité existante. - l'ouverture de terrains de camping et de caravaning, ainsi que ceux affectés à l'implantation d'habitations légères de loisirs et le stationnement des caravanes isolées en application des articles R 111-38, R 111-39 et R 111-43 du Code de l’Urbanisme.

1.2 Types d’activités, destinations et sous-destinations autorisés sous conditions Sont autorisés sous conditions :

• Les constructions à destination d’artisanat et commerce de détail à condition que les nuisances prévisibles soient compatibles avec la proximité de l’habitat et que la surface de vente soit inférieure ou égale à 300m2.
• Les constructions à destination d’entrepôt, à condition d’être associées, sur la même unité foncière, à une construction ayant une destination principale autorisée dans la zone.
• Les constructions destinées à l’industrie, à condition qu’elles soient compatibles, par leur fonctionnement, avec la proximité d’habitation et que des dispositions soient prises afin d’éviter une aggravation des nuisances ou risques pour le voisinage.
• Les constructions destinées aux cuisines dédiées à la vente en ligne, à condition qu'il s'agisse d'une activité accessoire à une activité correspondant à l'une des sous-destinations "artisanat et commerce de détail" ou "restauration".
• Les installations classées soumises à déclaration sont autorisées dans la mesure où elles respectent de manière cumulative les dispositions suivantes : o elles n’entraînent aucune incommodité ou nuisance susceptible de provoquer une gêne pour les constructions à destination d’habitation ; o les nuisances ou dangers peuvent être prévenus de façon satisfaisante eu égard à l’environnement actuel ou prévu de la zone où elles s’implantent.
• Pour les installations classées existantes, soumises à déclaration ou à autorisation, les travaux, y compris les extensions, sont autorisés dans la mesure où ils sont de nature à réduire les nuisances et qu'ils respectent les obligations fixées ci-dessus.
• Les affouillements, exhaussements de sol, directement nécessaires :
• aux travaux de construction et aménagements autorisés ;
• ou à des aménagements paysagers ;
• ou à des aménagements de réseaux secs, humides ou encore liés aux énergies renouvelables ;
• ou à des travaux d’infrastructures routières, de circulation douce ou d’aménagement d’espace public ;
• ou à la mise en valeur du paysage, d’un site ou d’un vestige archéologique.
• Le stationnement isolé de caravanes/camping-cars/mobil-homes quelle qu’en soit la durée, à condition d’être limité à 3 unités de stationnement et stationné sur l’unité foncière ou dans les bâtiments et annexes où est implantée la construction constituant la résidence de l’utilisateur.

Tableau de synthèse :

Destination Sous-destination

Autorisée

Exploitatio n agricole et forestière

Exploitation agricole

Condition(s) : /

Exploitation forestière Logement

Condition(s) : / Oui sans conditions

Condition(s) : /

Interdite X

X

Habitation

Hébergement

Oui sans conditions Condition(s) : /

Commerces et activités de services

Artisanat et commerce de détail

Oui sous conditions

Condition(s) : à condition que les nuisances prévisibles soient compatibles avec la proximité de l’habitat et que la surface de vente soit inférieure ou égale à 300m2.

Restauration

Oui sans conditions Condition(s) : /

X

Commerce de gros

Condition(s) : /

Activités de service ou s’effectue l’accueil d’une clientèle

Oui sans conditions Condition(s) : /

Hôtels

Oui sans conditions Condition(s) : /

Autres hébergements touristiques

Oui sans conditions Condition(s) : /

Cinéma

Oui sans conditions Condition(s) : /

Bureaux et locaux accueillant du public des administrations publiques

Oui sans conditions Condition(s) : /

Locaux techniques et industriels des administration publiques

Oui sans conditions Condition(s) : /

Établissement d’enseignement, de santé et d’action sociale

Oui sans conditions Condition(s) : /

Équipement d’ intérêt collectifs et service public

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Salles d’art et de spectacle

Équipements sportifs

Lieux de culte Autres équipements recevant du public

Industrie

Entrepôt

Bureau Centre des congrès et

d’exposition

Cuisine dédiée à la vente en ligne

Oui sans conditions Condition(s) : /

Oui sans conditions Condition(s) : /

Oui sans conditions Condition(s) : /

Oui sans conditions Condition(s) : /

Oui sous conditions Condition(s) : à condition qu’elles soient compatibles, par leur fonctionnement, avec la proximité d’habitation et que des dispositions soient prises afin d’éviter une aggravation des nuisances ou risques pour le voisinage.

Oui sous conditions Condition(s) : à condition d’être associées, sur la même unité foncière, à une construction ayant une destination principale autorisée dans la zone.

Oui sans conditions Condition(s) : /

X Condition(s) : /

Oui sous conditions Condition(s) : à condition qu'il s'agisse d'une activité accessoire à une activité correspondant à l'une des sous-destinations "artisanat et commerce de détail" ou "restauration"

2.1 Mixité sociale Non réglementée.

Chapitre 2 – Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère#

3.1 L’emprise au sol* des constructions#

3.1.1 Règle générale L'emprise au sol ne devra pas excéder 60% de la surface du terrain.

3.1.2 Règles particulières : - Il n’est pas fixé de règles pour les constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics. - La reconstruction à l’identique d’un (ou de) bâtiment(s) ne respectant pas la règle ci-dessus est autorisée.

3.2 Hauteur maximale des constructions#

3.2.1 Définition - La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant travaux jusqu’au point le plus haut, superstructures compris, à l’exception des ouvrages techniques et souches de cheminées. - Le calcul de la hauteur s’effectue en tout point de la construction à l’égout du toit ou à l’acrotère en cas de toit terrasse. - Dans le cas d’un terrain en pente, la hauteur des constructions est mesurée par palier de 5 mètres (à partir de la partie la plus basse de la construction).

3.2.2 Règles générales#

• La hauteur des constructions ne peut excéder 9 mètres à l’égout du toit. Des dépassements ponctuels peuvent être autorisés pour les ouvrages tels que souches de cheminées
• Les combles lorsqu’ils sont aménagés sont limités à un niveau.
• La hauteur maximale des extensions est limitée à la hauteur de l’habitation à laquelle elles se rattachent.
• La hauteur des annexes ne peut excéder 5,00 mètres. Des dépassements ponctuels peuvent être autorisés pour les ouvrages tels que souches de cheminées.
• Les annexes de moins de 10m2 de surface de plancher, de type abri de jardin sont limitées à 3,00 mètres de hauteur.
• Dans les secteurs UFa et UFb, en application des règles de l'AVAP, la surélévation n’est pas autorisée pour les bâtiments repérés par l’AVAP en catégorie 1 & catégorie 2.

3.2.3 Règles particulières - Lorsqu’une construction existante à la date d’approbation du présent règlement ne respecte pas les dispositions fixées au 3.2.2, les travaux de rénovation, réhabilitation et extension sont autorisés à condition que les hauteurs de la construction après travaux ne dépassent pas les hauteurs de la construction existante à la date d’approbation du présent règlement.

3.3 Implantation des constructions par rapport aux voies* et emprises publiques#

3.3.1 Règle générale - Les constructions devront être implantées, à l’exception des abris de jardin : o soit à l'alignement des voies publiques et privées ouverte à la circulation automobile ; o soit en respectant un retrait d’au moins 5 mètres par rapport à l’alignement. - L’implantation devra privilégier le maintien d’une cohérence visuelle le long de la voie ; - Les abris de jardins doivent s’implanter à l’arrière de la construction principale par rapport à l’alignement.

3.3.2 Règles particulières - Dans le cas d’une construction existante à la date d’approbation du présent règlement ne respectant pas les dispositions figurant au 3.3.1, son extension latérale est admise à condition de ne pas réduire le retrait de l’existant et qu’il n’y ait pas de risque en matière de sécurité routière. - Dans le cas d’une implantation des constructions voisines (sur un même coté de voirie), dans une marge inférieure à 5 mètres, une implantation selon un retrait identique à celle des construction voisines est autorisée afin de prolonger la continuité visuelle de la rue. - Il n’est pas fixé de règles pour les constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics et aux locaux destinés au stockage des déchets ménagers. - Les ouvrages tels les éléments de modénature et oriels peuvent être édifiés en saillie au-dessus du domaine public, sous réserve de l’obtention préalable d’un titre d’occupation du domaine public. Par ailleurs, ces ouvrages ne devront pas dépasser de plus de 0,60 mètre au-dessus du domaine public.

3.3.3. Pour les terrains situés entre deux voies - Les règles précédentes doivent s’applique à l’ensemble des voies et emprises publiques jouxtant le terrain.

3.3.4. Pour les terrains situés à l’angle de deux rues - Les règles précédentes doivent s’applique à l’ensemble des voies et emprises publiques jouxtant le terrain.

3.4 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives*#

3.4.1 Règle générale - L’implantation par rapport au limites séparatives doit se faire : o Soit sur une limite latérale avec un retrait par rapport à l’autre limite latérale ; o Soit en retrait par rapport aux limites séparatives. Lorsqu’elles sont implantées en retrait d’une des limites séparatives, les constructions doivent respecter un recul minimal de D=H/2, ne pouvant être inférieur à 3 mètres (avec D : la distance par rapport à la limite séparative et H : la hauteur de la construction au faîtage ou à l’acrotère). Ce retrait est réduit à 1 mètre pour les abris de jardin de moins de 10 m2.

3.4.2 Règles particulières - Il n’est pas fixé de règles pour les constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics. - En complément des dispositions figurant au 3.4.1, s’il existe une construction sur le terrain, le long de la limite séparative, la nouvelle construction peut s’adosser à la construction préexistante, à condition de ne pas en dépasser le gabarit ni en hauteur ni en longueur. - Dans le cas d’une construction existante à la date d’approbation du présent règlement ne respectant pas les dispositions au 3.4.1, son extension latérale et sa surélévation sont admises dans le prolongement de l’existant ou sans réduire le retrait existant. - Lorsque la limite séparative correspond à la limite d’emprise d’une voie privée ouverte à la circulation automobile les dispositions applicables sont celles de l’article 3.3. - Les piscines non couvertes – exemptées de permis de construite au titre des articles R.421-2 et R.421-9 du Code de l’Urbanisme – doivent respecter une marge de recul telle que leur bassin soit situé à une distance au moins égale à 2,50 mètres de la limite séparative.

3.5 Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété*#

3.5.1 Règles générales - La construction de plusieurs bâtiments sur une même propriété est autorisée. - Lorsque deux constructions réalisées sur une même propriété ne sont pas contiguës, la distance en tout point séparant les façades en vis-à-vis doit être au moins égale à 5 mètres. Cette distance peut être réduite à un minimum de 3 mètres si les parties de construction en vis-à-vis qui ne comportent pas de baies.

3.5.2 Règles particulières - Par exception à l’article précédent, la distance minimale entre une construction et une piscine non couverte doit être au moins égale à 2,50 mètres. - Il n’est pas fixé de règle : o Pour les équipements d’intérêt collectif et services publics ;

• Pour les travaux (réhabilitation, modifications, transformations ou extensions) réalisés sur les façades de constructions existantes à condition qu'elles ne compromettent pas notablement l'éclairement et l'ensoleillement des pièces principales des bâtiments existants.

4.1 Dispositions générales Dans les secteurs UFa et UFb, l’ensemble des dispositions règlementaires relatives à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère sont régies par le règlement de l’AVAP. Les dispositions suivantes s’appliquent dans la zone UF, à l’exception du secteur UFa et UFb :

• Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
• Dès lors qu’une construction présente un intérêt architectural notamment de son ancienneté, des matériaux constructifs employés, de sa composition ou de son ordonnancement, tous travaux réalisés, y compris les ravalements, doivent mettre en valeur les caractéristiques de ladite construction. Cela ne fait pas obstacle à la réalisation d’extension modérées de conception architecturale contemporaine, dès lors que sont mis en valeur les éléments d’intérêt de la construction initiale.
• Les autres constructions doivent être conformes aux prescriptions présentées ci-dessous. Toutefois, de la même manière, en cas d'extension modérée ou de projet d'architecture contemporaine, d'autres dispositions peuvent être retenues si elles permettent une meilleure intégration au bâti existant, aux constructions avoisinantes et aux paysages naturels et urbains.
• Les constructions doivent présenter, par leurs dimensions, leur architecture et la nature des matériaux, un aspect compatible avec le caractère régional, le site et le paysage.
• Les volumes des constructions doivent être simples, homogènes, en harmonie avec le tissu urbain existant et présenter des éléments nécessaires et indispensables à l'unité et à l'intégration dans ce tissu. Sont interdits tous les matériaux d'imitation pour le bâti existant ancien.
• Les terrains non bâtis et les constructions de toute nature doivent être aménagés et entretenus de façon à ne porter atteinte ni à l'hygiène, ni à la bonne tenue du quartier, ni à l'harmonie des perceptions visuelles.

4.2 Les toitures*#

4.2.1 Règles générales#

• La forme - Les combles et toitures doivent présenter une simplicité de volume et une unité de conception. - Les débords de toiture en pignon sont interdits sauf en cas de réhabilitation d’une construction existante comprenant initialement un débord de toiture en pignon. - Les toitures terrasse sont autorisées pour un maximum de la moitié de la couverture des constructions principales, et pour les bâtiments annexes. Elles seront végétalisées à partir d’une surface de 50m2.
• L’aspect - Les matériaux de couverture doivent être choisis en tenant compte du contexte. Une couverture en tuile sans relief ou en ardoise naturelle devra être privilégiée. - Les bacs d'acier ou les bardeaux d'étanchéité seront dans les gammes de ton des matériaux autorisés (gris ardoise, brun ou brun rouge).

Sont interdits : - L’emploi de tuiles en béton ou en matériau de synthèse ; - L’emploi de tôles galvanisées ou plaques en fibres ciment non teintées dans la masse ; - L’emploi de la tôle ondulée (acier ou PVC) sur les habitations et leurs annexes de plus de 10m2 de surface de plancher. - L’emploi du shingle sur les extensions et les constructions de plus de 10 m2.

4.2.2. Les ouvertures de toiture Lucarnes#

• Les lucarnes doivent être axées sur les baies des étages inférieurs, et de proportion plus haute que large. - Leur largeur doit être inférieure à la largeur des fenêtres.
• Châssis de toit Les châssis de toit doivent observer les règles suivantes :
• pose encastrée dans la couverture sans volets roulants extérieurs ; - fenêtres de toit axées verticalement sur les baies ou sur les trumeaux des étages inférieurs ; - modèles de proportion plus haute que large ; - nombre de fenêtres de toit au maximum égal au nombre de trames de baies - disposition en un seul rang, avec les traverses hautes alignées sur une ligne horizontale unique ; - être placées le plus près possible de la rive basse de la toiture.
• Verrières - En présence d'un grand volume de combles éclairer, l'installation d'une verrière de toit est possible. Ses dimensions doivent être étudiées en proportion du pan de toiture. La pose doit être encastrée dans la couverture et sans volets roulants extérieurs.

4.2.3. Dispositions particulières - Il n’est pas fixé de règles pour les constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics. - Il n’est pas fixé de règles pour les constructions et installations à destination d’artisanat et commerce de détail ou autres activités du secteur secondaire et tertiaire il n’est pas fixé de règle concernant les pans et pentes de toiture. - Pour les piscines couvertes et les vérandas, les couvertures vitrées et / ou monopentes sont autorisées. Les couvertures en dôme ou en tunnel sont interdites. Les toitures des vérandas seront exclusivement constituées de produits verriers ou de synthèse transparentes ou translucides, montés sur une structure de même matériau que leur façade. - Dans le cas d'extension de bâtiments existants ne respectant pas les règles ci-dessus, les nouvelles toitures pourront être édifiées dans le prolongement des toitures existantes à condition qu’il n’y ait pas de risque en matière de sécurité routière.

4.3 Les façades - L'emploi sans enduit de matériaux destinés être recouverts (briques creuses, parpaings, etc) n'est pas autorisée. - Les couleurs des matériaux doivent être choisies dans le registre des couleurs pithivériennes (cf. annexe couleurs). - Les teintes vives, ainsi que le « blanc pur » (RAL 9010) sont interdits. - Les pignons aveugles doivent faire l’objet d’un traitement de modénature (corniches, bandeaux etc…)

et/ou d’enduits. - Pour les façades réalisées en enduit, l’emploi de baguettes d’angle en plastique ou métal est interdit ;

les angles doivent être réalisés de manière traditionnelle. - Les finitions du bois vernies ou lasurées sont interdites.

4.3.2 Les ouvertures en façade - Toute modification d’ouverture ou nouveau percement, sur un bâtiment existant, devra respecter l’ordonnancement des façades et l’équilibre structurel de celle-ci. Toute variation de forme ou dimension, dans un bâtiment existant, devra donc participer à un projet architectural proposant un nouvel ordonnancement, également cohérent. Le cas échéant, les ouvertures existantes seront conservées ou restituées dans leurs proportions d’origine. - Les menuiseries seront colorées (peintes ou teintes dans la masse) dans des tons s’harmonisant avec les enduits Pour les murs bahut surmontés d’une grille, un brise-vue formé d’une tôle d’acier accrochée sur la grille est toléré sur une hauteur maximum des 2/3 de celle-ci. Aucun autre matériau n’est autorisé. - de la façade ou du matériau de parement de la façade, tout en étant plus soutenus. En cas d’extension, rénovation et annexes, la même couleur de menuiserie que le bâtiment existant pourra être utilisée. - Les caissons de volets roulants ne doivent pas être visibles en façade. - Les garde-corps des fenêtres et portes fenêtres doivent être simples. Les gardes corps présentant l’aspect de la tôle perforée sont interdits. - Les balcons sont autorisés à condition que leur profondeur n’excède pas 80 cm.

4.3.3 Règles particulières - Il n’est pas fixé de règles pour les constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics.

4.4 Les éléments techniques#

4.4.1 Règles générales#

• Les descentes d’eaux pluviales

Les descentes d’eaux pluviales devront être intégrées dans la composition architecturale de la façade. Elles seront en zinc naturel (plastique et aluminium exclus).

• Les édicules et gaines techniques

Les édicules techniques en toiture tels que les machineries d'ascenseurs, gaines de ventilation, extracteurs, doivent être incorporés dans la construction ou dans un volume assimilé à la construction par son traitement (volume, matériau, etc.).

• Les éléments techniques liés aux réseaux

Les éléments techniques liés aux réseaux (coffrets, poste de transformation…) doivent être intégrés dans les parties maçonnées des clôtures, dans le corps des bâtiments ou à défaut présenter une intégration architecturale qualitative.

• Les dévoiements des conduits de cheminée

Pour toutes les toitures, les édicules et ouvrages techniques seules les cheminées à usage de conduit (aération, fumée, ventilation…) peuvent dépasser du volume de la toiture Les souches de cheminées existantes et appareillées (brique ou pierre) doivent être conservées et restaurées. Lorsqu’une construction nouvelle vient s’accoler à une ou des constructions existantes moins hautes et qu’un dévoiement des conduits de cheminée ou de ventilation est nécessaire, celui-ci doit faire l’objet d’un traitement architectural afin de ne pas être visible dans le paysage. Les cheminées doivent être traitées avec les matériaux et couleurs en harmonie avec ceux de la construction. L'utilisation d'un conduit de cheminée métallique non recouvert est interdit. Les nouvelles cheminées suivront le même aspect : souche de section rectangulaire, en briques ou pierre maçonnées, couronnement en saillie de trois rangs de briques ou d'une façon de bandeau de pierre.

• Les antennes Les antennes d’émission ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, paraboles, etc.) devront être installées obligatoirement en toiture de la façon la moins visible possible depuis l’espace public. Lorsqu’elles s’implantent en terrasse, elles doivent être le plus en retraitpossible de la façade. Elles doivent avoir une couleur qui s’intègre avec la partie de construction sur laquelle elles sont fixées.
• Accessoires tels que ventouses des chaudières, sorties de ventilation

Un conduit ventouse ne doit pas déboucher dans une façade l'alignement sur rue. Il doit être intégré soigneusement à l’architecture. La position de la chaudière à l’intérieur du bâtiment doit être prévue de façon à permettre l’intégration de cet élément technique, que la ventouse soit horizontale (sortie en façade) ou verticale (sortie en toiture).

• Les panneaux solaires ou photovoltaïques

Afin de préserver l’aspect du faîtage qui est la partie la plus visible du bâtiment et limiter l’impact visuel de l’installation, notamment depuis les vues lointaines, les panneaux solaires ou photovoltaïques doivent être intégrés dans la composition architecturale d’ensemble de la construction et notamment à la pente de la toiture dans le cas où ils sont posés en toiture. A ce titre, il doit être privilégié :

• soit une implantation au sol, soit sur un versant de toiture non visible depuis le domaine public, soit sur une construction annexe (garage, appentis, abri de jardin, etc…).
• une pose de manière groupée, en tenant compte de l’ordonnancement de la façade ; o une implantations en bandeaux en crête ou en bas de toiture (selon les cas) ; o une pose avec des montants d’une couleur similaire à celle de la toiture.
• Les pompes à chaleur, climatiseurs et autres appareils Les appareils et les éléments associés ne doivent pas être vus depuis l’espace public.

4.4.2 Règles particulières - Il n’est pas fixé de règles pour les constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics.

4.5 Les clôtures* et les portails#

4.5.1 Dispositions générales - Les clôtures participent fortement à la qualité des espaces urbains. A ce titre leur traitement, le choix des matériaux, les couleurs doivent faire l’objet d’une attention particulière en respectant une harmonie avec les clôtures existantes à proximité. - Les murs en pierre existants doivent être conservés. Leur démolition ponctuelle est toutefois autorisée pour permettre de réaliser un accès lorsqu’il est inexistant. - En cas de terrain en pente, la clôture devra respecter la déclivité du terrain naturel. - L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, plaques de béton, …) ou destinés à un autre usage (tôles ondulées, contreplaqué, etc…) est interdit. - La couleur des travées sera uniforme. L'utilisation de plus de deux couleurs est interdite. - Les portails et portillons d’accès seront de forme simple, sans excès de surcharges décoratives. La largeur maximale des portails et portillons est fixée à 4 mètres. - Si les conditions de sécurité l’exigent, un retrait de 5 mètres des portails sera demandé par rapport à l'alignement de façon à permettre le stationnement d'un véhicule en dehors de la voie publique

4.5.2 En bordure des voies (ouvertes à la circulation automobile) - La hauteur maximale des clôtures et portails est limitée à 1,80 mètres (hors poteaux attenants aux portails). Une hauteur supérieure pourra être admise s’il s’agit de la réfection ou du prolongement d’un mur existant d’une hauteur supérieure, à condition de respecter l’aspect de ce mur existant. - Les clôtures seront constituées des éléments suivants, seuls ou combinés : o un mur bahut maçonné ne dépassant pas 80 cm de hauteur, en pierre, en brique ou en maçonnerie enduite de mortier de chaux naturelle et de sable de pays, avec couronnement en brique rouge flammée posée sur chant ou en pierre de carrière, surmonté d'une grille en acier ou en ferronnerie et doublé d'une haie ; Les clôtures séparatives doivent intégrer des dispositifs permettant le passage de la petite faune.

• un mur enduit de mortier de chaux naturelle et de sable de pays avec couronnement dans le cas où l'installation d'une haie ne peut être réalisée (allée circulable contre la limite séparative par exemple).
• soit d’une haie doublée d’un grillage souple ; piles de portail / portillon en maçonnerie enduite ou brique apparente avec couronnement. o soit d’une clôture ajourée en lisses horizontales ou verticales (tubes d’acier, bois, béton peints).
• Sont interdites les utilisations : o de toile tissée ou déroulée ; o de plaques pleines entre poteaux.

4.5.3 En limites séparatives - La hauteur maximale des clôtures est limitée à 2 mètres ; toutefois, sur une profondeur de 5 mètres à compter de l’alignement des voies, cette hauteur n’excèdera pas la hauteur de la clôture en bordure de voie réglementée ci-dessus. - Les clôtures seront constituées des éléments suivants, seul ou combinés, à l’exclusion de tout autre dispositif : o une haie doublée d'un grillage souple ; o un barreaudage en acier peint (avec ou sans tôle peinte, mur bahut), doublé d'une haie ; - un mur bahut maçonné ne dépassant pas 80 cm de hauteur, en pierre, en brique ou en maçonnerie enduite de mortier de chaux naturelle et de sable de pays, avec couronnement en brique rouge flammée posée sur chant ou en pierre de carrière, surmonté d'une grille en acier ou en ferronnerie et doublé d'une haie ; Les clôtures séparatives doivent intégrer des dispositifs permettant le passage de la petite faune. - un mur enduit de mortier de chaux naturelle et de sable de pays avec couronnement dans le cas où l'installation d'une haie ne peut être réalisée (allée circulable contre la limite séparative par exemple). La clôture peut être doublée par une haie d’une seule essence ou d’une sélection limitée de plusieurs essences, ou de plantes grimpantes, choisies dans la liste des végétaux préconisés en annexe. La hauteur de la haie ne doit pas dépasser la hauteur de la clôture de plus de 1 mètre. - Les clôtures séparatives doivent intégrer des dispositifs permettant le passage de la petite faune. - La clôture peut être doublée par une haie d’une seule essence ou d’une sélection limitée de plusieurs essences, ou de plantes grimpantes, choisies dans la liste des végétaux préconisés en annexe. La hauteur de la haie ne doit pas dépasser la hauteur de la clôture de plus de 1 mètre.

4.5.4 Dispositions particulières - Les dispositions ci-avant ne s’imposent pas aux clôtures des terrains occupés par des équipements d’intérêt collectif et les services publics lorsque les modalités de fonctionnement l’imposent.

5.1 Traitement des espaces libres*#

• Les projets de constructions doivent être étudiés en tenant compte d’une analyse paysagère du site (le terrain et son environnement) en respectant le principe de la conservation au maximum des éléments paysagers et plantations d’intérêt, en particulier les arbres.
• Les arbres ne nécessitant pas d'être abattus pour la réalisation de la construction doivent être préservés sauf impossibilité technique ou si leur suppression est rendue nécessaire pour la sécurité des personnes et des biens.
• Les espaces libres doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du terrain et aux lieux environnants. Cette composition privilégiera les espaces verts d’un seul tenant et en contiguïté avec les espaces libres des terrains voisins.
• Lorsqu’ils existent, les jardins situés entre la construction et la clôture sur rue doivent comporter de la végétation sur au moins la moitié de leur superficie, tant au sol (surfaces enherbées ou couvre-sols) qu’en élévation (arbustes ou haies). Par exception pour les équipements publics et les établissements industriels et commerciaux, la végétalisation n'est exigée que sur un minimum de 3m en pleine terre le long de la clôture sur la voie publique (surfaces enherbées, couvre-sols, arbustes et haies en combinaison).

5.2 Part minimale de surfaces non imperméabilisées* ou éco-aménageables#

5.2.1 Les espaces libres de toute construction en élévation - Au moins 30% de la superficie du terrain seront traités en espaces perméables dont 50% en espaces vert de pleine terre. - Les espaces végétalisés sur dalle doivent comporter au moins 0,60 mètre d’épaisseur de terre végétale comportant tous les composants techniques nécessaires à la création et au maintien d’un espace vert de qualité.

5.2.2 Parcs de stationnement et leurs accès - Les aires de stationnement comportant plus de 10 emplacements doivent être paysagées et plantées à raison d’un arbre au moins pour 100 m² de terrain affecté au stationnement. Les délaissés doivent être engazonnés et/ou plantés. Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, il convient de privilégier les espaces minéraux sablés, ou une alternance des remplissages gazon et pavé sur stationnement drainant, aux espaces bitumés ou enrobés. - Des écrans boisés doivent être aménagés autour des parcs de stationnement de plus de 1 000m2. - Lorsque leur surface excède 2 000 m2, ils doivent être divisés par des rangées d'arbres ou de haies vives. - Les voies d'accès et parcs de stationnement, situés à proximité des limites parcellaires, doivent en être séparés par des haies vives à feuillage persistant suffisamment dense pour former un écran.

5.2.3 Essences végétales - Afin de préserver la biodiversité et les écosystèmes locaux, la plantation d’essences végétales locales ou indigènes devra être privilégiée au détriment d’espèces exotiques potentiellement invasives (cf. cahier de recommandations architecturales et paysagères).

5.2.4 Règle particulière#

• Il n’est pas fixé de règles pour les constructions et installations nécessaires aux équipements d’intérêt collectif et services publics.

6.1 Prescriptions en matière de stationnement pour les automobiles#

6.1.1 Modalités d’application des normes de stationnement#

• Les opérations de réhabilitation, restauration, aménagement et de changement de destination sont soumises aux obligations de réalisation des places de stationnement tels que définit au point 6.1.2 sauf dans le cas suivant :
• L’opération comprend au final au moins 35% de logements de type T3 ou plus ;
• Ou que le nombre de logements existants à la date d’approbation du présent PLU est maintenu.
• Les opérations de changement de destination vers un usage d’habitation peuvent également être exonéré des obligations de réalisation de places de stationnement dans le cas des mêmes conditions exprimées ci-dessus.
• La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’une voiture individuelle est de 2,5 mètres de large sur 5 mètres de long avec des espaces de manœuvre simples et réalistes.
• Il n’est pas autorisé places télécommandées (en enfilade).
• Lorsque le projet comporte plusieurs destinations ou sous-destinations, il doit satisfaire aux règles fixées pour chacune de ces destinations ou sous-destinations, au prorata, selon les cas, des surfaces de plancher ou du nombre de logements.
• Lorsque le nombre de places de stationnement exigé est calculé par tranche de m2 de surface de plancher, le calcul se fait par tranche entière entamée.
• Lors de l’application des ratios minimums fixés ci-dessous, lorsque la décimale est égale ou supérieure à 5, le nombre de place à réaliser est arrondi au nombre supérieur.

6.1.2 Exigences minimales de stationnement#

Destination des constructions

Nombre de place imposé

Habitation

1 place de stationnement par logement aidé#

1 place de stationnement par logement d’une surface de plancher* inférieure ou égale à 50 m²#

2 places de stationnement par logement d’une surface de plancher* strictement supérieure à 50 m²#

Bureaux

1 place de stationnement par 60 m² de surface de plancher* destinée aux bureaux#

Artisanat, commerces et activités Pour les constructions dont la surface de vente est strictement de services supérieure à 120m2 : 1 place de stationnement par 60 m² de vente. Au-delà, 1 place pour 20m2 supplémentaire.

Dans les autres cas : non règlementée

Entrepôt

1 place pour 50 m2 de surface de plancher affectés à l’activité d’entrepôt.

Industrie

1 place pour 50 m2 de surface de plancher affectés à l’activité industrielle.

Hébergement hôtelier et autre hébergement touristique

Installations nécessaires aux services publics

1 place de stationnement par chambre.

En sus, des surfaces suffisantes doivent être réservées pour le stationnement des véhicules du personnel.

Le nombre de places de stationnement à réaliser doit être adapté à : - la nature de l’équipement, - son mode de fonctionnement, - sa localisation sur le territoire communal (proximité des transports en commun, existence de parcs publics de stationnement à proximité, etc.), - sa fréquentation et au type d’utilisateurs concernés (personnels, inscrits, licensiés, effectif maximum pouvant être réunis lors de forte fréquentation du bâtiment).

6.2 Normes techniques#

6.2.1 Dimensions desserte et accessibilité des aires de stationnement#

• Chaque emplacement doit présenter une accessibilité satisfaisante.
• Les largeurs des accès sont mentionnées dans l’article 7.1 ci-après.
• Les rampes d’accès au sous-sol ou sur un terrain en surplomb ou en contrebas de la voie publique, ne doivent pas entraîner de modification du niveau du trottoir et leur pente dans les 5 premiers mètres à partir de l’alignement ne doit pas excéder 4 % sauf en cas d’impossibilité technique et à condition de ne pas constituer un risque pour la sécurité des usagers de l’espace public.
• Les rampes d’accès ne doivent pas avoir une pente supérieure à 15%, sauf en cas d’impossibilité technique et à condition de ne pas constituer un risque pour la sécurité des usagers de l’espace public. Est regardée comme impossibilité technique au sens du présent article, l’impossibilité de s’acquitter par un autre moyen des obligations de dimensions, desserte et accessibilité des aires de stationnement.

6.3 Obligations de réaliser des stationnements pour les deux roues et poussettes#

• Pour toutes les constructions il doit être réalisé un ou des espaces dédiés aux deux roues, poussettes adaptés aux besoins engendrés compte tenu de la nature de la construction, sa taille et son mode de fonctionnement.
• Les normes de stationnement sont applicables aux nouvelles constructions principales ou en cas de production d’un logement supplémentaire dans une construction existante.
• L’espace destiné au stationnement sécurisé des deux roues non motorisés possède, au minimum, les caractéristiques suivantes :

Destinations Habitation

Normes

Habitation comprenant plus de deux logements, l’espace de stationnement doit correspondre :

• à 0,75 m2 par logement pour les logements jusqu’à deux pièces, - à 1,5 m2 par logement dans les autres cas,
• dans tous les cas, l’espace de stationnement vélo doit disposer d’une superficie minimale de 3 m2.

Commerce et activité de service

Pour les constructions d’au moins 500 m2 de surface de plancher, l’espace de stationnement doit correspondre à 1 place pour 10 employés, avec un minimum de 1,5 m2 par place (avec comme base de calcul 1 emploi par 65 m2 de surface de plancher).

Equipements d’intérêt Pour les établissements scolaires, l’espace de stationnement doit correspondre à 1 collectif et services place pour 10 élèves. publics

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Industrie : Pour les constructions d’au moins 500 m2 de surface de plancher, l’espace de stationnement doit correspondre à 1 place pour 10 employés, avec un minimum de 1,5 m2 par place (avec comme base de calcul 1 emploi par 50 m2 de surface de plancher).

Entrepôt : Pour les constructions d’au moins 500 m2 de surface de plancher, l’espace de stationnement doit correspondre à 1 place pour 10 employés, avec un minimum de 1,5 m2 par place (avec comme base de calcul 1 emploi par 100 m2 de surface de plancher).

Bureau : L’espace de stationnement doit correspondre à 1,5 m2 pour 100 m2 de surface de plancher.

• L’espace de stationnement pour les deux roues non motorisés peut être constitué de plusieurs emplacements. Il doit être facilement accessible.
• Les surfaces prises en compte dans le calcul des aires de stationnement pour les deux roues non motorisés sont celles des planchers mais aussi des surfaces verticales (mezzanines, racks…) spécialement aménagées à cet effet.

Chapitre 3 – Équipements et réseaux#

7-1 Les accès

7.1.1Règle générale - Toute construction ou autre mode d’occupation du sol peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par une voie publique ou privée permettant la circulation des services de lutte contre l’incendie et de secours et de ramassage des ordures ménagères. - Il peut également être refusé si les accès sont insuffisamment dimensionnés compte tenu du nombre de logements ou du nombre de m² de surface de plancher projetés ou si les accès présentent un risque pour la sécurité des personnes. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la disposition des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. - Les accès sur la voie publique doivent être aménagés de façon à éviter toute perturbation et tout danger pour la circulation générale. Il est rappelé que ce ou ces accès doivent faire l’objet d’une autorisation spécifique du gestionnaire de voirie. - Les sorties particulières de voitures doivent disposer d’une plate-forme d’attente, garage éventuel compris ayant moins de 6% de pente sur une longueur minimum de 4 mètres comptés à partir de l’alignement ou de la limite avec la voie privée en tenant lieu. Cette disposition ne s’applique pas aux terrains ayant une pente supérieure ou égale à 10%.

7.1.2 Nombres d’accès autorisés - Les accès doivent être adaptés au type d’occupation ou d’utilisation du sol envisagés et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

7.1.3 Les voies nouvelles - L'emprise des voies nouvellement créées doit avoir une largeur de 7 mètres, avec une chaussée aménagée pour permettre le croisement des voitures. Toutefois, sa largeur minimale peut être de 4,50 mètres dans les cas suivants :

• lorsque la voie nouvelle est à sens unique,
• ou lorsque la voie n'excède pas 50 mètres de longueur, et qu'elle dessert au plus 5 logements. - Les voies doivent être conçues et aménagées de manière à garantir la sécurité des piétons et des cycles. - Ponctuellement, des passages plus étroits pourront être admis s'ils sont justifiés par le souci de conserver des éléments bâtis intéressants sur le plan de l'architecture ou de l’urbanisme : murs, porches, éléments de constructions anciennes (avant 1945). - En cas de création d'une ou plusieurs voies de desserte celles-ci doivent être aménagées, si elles se terminent en impasse, de telle sorte que les véhicules puissent tourner, notamment les véhicules d'enlèvement des ordures ménagères.

8.1 Eau potable#

Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'eau potable doit être alimentée par branchement à un réseau collectif de distribution sous pression présentant des caractéristiques suffisantes.

8.2 Assainissement#

Lors des pluies, le niveau d’eau dans le réseau public d’assainissement est susceptible de monter jusqu’au niveau de la chaussée.

• Toute précaution devra être prise pour que les installations d'eau potable ne soient en aucune manière immergées à l'occasion d'une mise en charge d'un égout, ni que puisse se produire une quelconque introduction d'eaux polluées dans ces réseaux.
• Les possibles mises en charge des réseaux publics jusqu'à la cote altimétrique de la voie publique devront être envisagées et les solutions techniques destinées à éviter le reflux d'eaux d'égouts dans les caves, sous-sols, et constructions situées en contrebas de la voirie publique devront être mises en œuvre. L'orifice d'évacuation des réseaux internes sera équipé d'un clapet anti-retour. Les regards situés à des niveaux inférieurs à cette cote, et qui n'auront pu être évités, devront être rendus étanches.
• La nappe phréatique est susceptible, particulièrement en saison pluvieuse, de monter à un niveau proche du terrain naturel. Conformément à l'article 22 du décret N°94-469 du 3 juin 1994, les rejets d’eaux souterraines aux réseaux publics d'eaux usées et unitaires sont interdits (même lorsque ces eaux ont été utilisées dans des installations de traitement thermique ou dans des installations de climatisation). Tout projet doit être prémuni des variations de niveau des eaux souterraines et prévoir, éventuellement, un cuvelage étanche. Cette disposition est destinée à éviter l’intrusion de ces eaux dans les sous-sols ainsi que leur drainage vers les réseaux publics.

8.2.1 Eaux Usées#

• Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d’assainissement d’eaux usées en respectant ses caractéristiques et conformément à la réglementation en vigueur sauf dispositions contraires prévues par le zonage d’eaux usées.
• A défaut de branchement possible sur un réseau collectif d’égouts, les eaux usées (eaux ménagères et eaux vannes) doivent être dirigées par des canalisations souterraines sur des dispositifs de traitement individuels : pour être épurées et évacuées conformément à la réglementation en vigueur.
• Le branchement au réseau d’assainissement des canalisations d’évacuation des liquides industriels résiduaires devra être soumis à la réglementation en vigueur et, particulièrement, en ce qui concerne le traitement préalable de ces liquides.
• Les eaux issues des parkings souterrains subiront un traitement de débourbage, déshuilage, avant rejet dans le réseau d’eaux usées.

8.2.2 Eaux pluviales#

• Les eaux pluviales seront gérées dans le périmètre de l’opération : les eaux pluviales issues du ruissellement sur les surfaces imperméabilisées (voiries, circulations, constructions) seront intégralement infiltrées dans l’emprise du secteur (sauf justification avérée en raison d’une nature du sol ne permettant pas une absorbation suffisante de l’eau). A défaut de prescriptions spécifiques imposées dans le cadre d’un dossier loi sur l’eau ou d’une autorisation environnementale unique, tout aménagement ou construction doit justifier d’une capacité de rétention d’un volume de 30 L / m² de surface imperméabilisée. Les dispositifs d’évacuation seront exclusivement gravitaires, à l’exclusion de toute pompe de relevage. Ces eaux pluviales pourront être réutilisées pour des besoins extérieurs (arrosage, nettoyage, …) sans autorisation particulière et/ou pour la desserte en eau d’appareils sanitaires, devant être conforme avec la réglementation sanitaire, le règlement de distribution, le règlement de distribution d’eau potable et déclarée en Mairie.
• Afin de respecter les critères d’admissibilité des eaux pluviales dans le réseau public, certaines eaux pluviales doivent subir un prétraitement avant rejet conformément à la loi sur l’eau.
• Les eaux issues des parkings à ciel ouvert subiront un traitement de type débourbage, déshuilage, avant rejet dans le réseau d’eaux pluviales.
• Quelle que soit l'opération d'aménagement, l'imperméabilisation et le ruissellement engendrés devront être quantifiés afin de mesurer les incidences sur les volumes d'eau à transiter dans les réseaux communaux et départementaux. Les rejets supplémentaires devront faire l'objet d'une technique de rétention alternative ou bien d'une technique de non - imperméabilisation, adaptable à chaque cas. Pour un souci de pérennité du dispositif, les rétentions seront réalisées, en priorité, à ciel ouvert en fonction des opportunités, et intégrées au parti architectural et paysager.
• Parce que l’espace est compté en milieu urbain, il convient d’attribuer à ces stockages une double fonction : fonction espace public urbain et fonction assainissement. Dans ce cas, il est nécessaire de mettre en place une approche non pas de bassin de rétention, mais plutôt une approche de modelé d’espaces où, grâce à de faibles décaissés, un événement pluvieux important pourra être géré sans qu’il ne provoque de dégâts sur une surface qui, la plupart du temps, est utilisée comme un espace urbain. Les techniques peuvent consister en des toitures terrasses réservoir, un parking inondable, des fossés drainant d’infiltration, une zone temporaire inondable intégrée et paysagère.
• Toute réalisation visant à utiliser l’eau de pluie pourra être mise en œuvre, en complément des stockages éventuels.

8.3. Autres réseaux (distribution électrique, gaz, câble, etc.)

• Quel que soit le réseau considéré, il doit être réalisé en souterrain (sous fourreau sauf pour le gaz).

8.4. Déchets ménagers et assimilés#

• Pour toutes les constructions, il doit être réalisé un ou des espaces dédiés au rangement des containers à ordures adaptés aux besoins engendrés compte tenu de la nature de la construction, sa taille et son mode de fonctionnement. Ces espaces devront être de préférence clos et couverts.

Zone UI#

Règlement de la zone UI

Le zone UI comprend trois secteurs spécifiques :

• UIa, reprenant le périmètre concerné par les dispositions de l’AVAP secteur 2 « faubourgs »
• UIb, reprenant le périmètre concerné par les dispositions de l’AVAP secteur 3 « vallons et coteaux »
• UIc, correspondant au secteur privilégier d’implantation de commerces de périphérie.

Les dispositions règlementaires applicables à la zone UI comprennent cumulativement :

• Les dispositions écrites précisées ci-après ;
• Les dispositions communes applicables à toutes les zones (Titre 1 « dispositions générales »), dont les dispositions règlementaires liées à des représentations graphiques spécifiques portées aux documents graphiques ;
• Les dispositions figurant aux Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) devant être respectées dans un lien de compatibilité.
• Les dispositions réglementaires de l’AVAP sur la commune de Pithiviers applicables au secteur UIa et au secteur UIb.

Chapitre 1 - Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activités#