Zone A

Champ d'application territorial

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Le présent règlement est applicable dans les zones agricoles A, Ai, Acu et Acor Le PLU de Saint-Benoît prévoit quatre types de zones A :

délimitées par le document graphique du PLU.

- les zones A correspondant aux zones à protéger en raison du potentiel

agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

- les zones Acu qui ont un caractère de coupure d’urbanisation, au sens de la loi Littoral, dans lesquelles toutes les constructions, même agricoles, sont interdites,

- les zones Acor, correspondant à des corridors écologiques protégés où la poursuite de l’activité agricole doit se conjuguer avec la protection de la biodiversité,

- une zone Ai, correspondant à un espace à caractère agricole inconstructible situé sur le secteur de Le Conardel. Cet espace ayant vocation à accueillir, à moyen/long terme, une zone d’activités économique de production, tous travaux, constructions et aménagements, même à vocation agricole y sont interdits afin de ne pas obérer la réalisation future de cette zone d’activités.

Conformément à l’article L. 181-12 du code rural et de la pêche maritime, les permis de construire, déclarations préalables, permis d’aménager, permis de démolir et changement de destination d’un bâtiment, devront être soumis à l’avis favorable de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers (CDPENAF), préalablement à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme par la municipalité.

De même, conformément à l’article L.121-8 du code de l’urbanisme, les constructions ou installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières ou aux cultures marines peuvent être autorisées en dehors des espaces situés en continuité des agglomérations et villages existants, avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS) et de la commission

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols

et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.

Tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et l’ouverture des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) doivent être conformes au règlement du PLU.

En outre, ils sont soumis aux dispositions du Plan de Prévention des Risques d’inondation et de mouvements de terrain et du Plan de Prévention des Risques littoraux en vigueur à la date du permis de construire, qui sont annexés au PLU.

De même, les prescriptions relatives à la protection des ressources en eau destinées à la consommation humaine s’appliquent et prévalent sur le règlement du PLU (article R. 111-2 du code de l’urbanisme). Voir à ce titre l’annexe n°6-1-1 du présent règlement.

Tout propriétaire, locataire, fermier ou titulaire d'un droit réel, riverain d'un cours d'eau ou d'un lac domanial est tenu de respecter la servitude dite « de marchepied » conformément aux articles L. 2131-2 et L. 2131-3 du code général de la propriété des personnes publiques.

Enfin, afin de garantir la sécurité de la navigation aérienne sur le territoire :

- tout obstacle temporaire (grue, mât de mesure…) à proximité d’un aérodrome ou d’une hélistation doit faire l’objet d’une autorisation préalable par les services de l’aviation civile ;

- l’implantation d’éoliennes est à proscrire à proximité d’une hélistation (rayon de 1500 m) ou d’une plate-forme ULM (rayon 2500 m) ;

- tout projet d’installations photovoltaïques d’une superficie supérieure à 500 m² et situé à moins de 3 km d’un aérodrome ou d’une hélistation doit être porté à la connaissance des services de la DGAC.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols

et aux ouvertures d'installations classées.

Section 1. - Usages des sols et destination des constructions

Occupations des sols et destinations des constructions interdites

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Sont interdites :

En zone A : toute construction nouvelle, à l’exception des constructions et installations Conforme à la législation (article L. 151-11 à L. 151-13 du code de l’urbanisme). nécessaires à l'exploitation agricole, dans les limites définies à l’article A-3 ;

En zone Acu et Acor : toute construction nouvelle, à l’exception des aménagements définis à l’article A-3.

En zone Ai : toute construction nouvelle, à l’exception des aménagements définis à l’article A-3.

Conforme à la législation (art. L. 121-22 du code de l’urbanisme). Afin de ne pas obérer la réalisation de la future zone d’activités économiques.

Occupations des sols et destinations des constructions soumises à conditions particulières

Sont autorisées, dans les conditions définies ci-après :

En zone A

1° Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics sont autorisées, à condition qu'elles ne soient pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

Conforme à la législation (article L. 151-11 à L. 151-13 du code de l’urbanisme).

2° Le logement de l’exploitant agricole est autorisé dès lors que la présence permanente de l’exploitant sur le site de son exploitation est nécessaire à son fonctionnement.

Conforme à la législation (article L. 151-11 à L. 151-13 du code de l’urbanisme).

La nécessité de la présence permanente de l’exploitant agricole sur le site de son exploitation sera appréciée au regard de la superficie de l’exploitation, de la nature de l’activité, du matériel utilisé et des bâtiments existants sur l’exploitation.

3°Les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement La loi « ELAN » du 23 novembre 2018 a assoupli les restrictions apportées aux et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le constructions en zone agricole en permettant, sous condition, la construction de prolongement de l'acte de production, à condition qu’elles ne soient pas incompatibles bâtiments affectés à la transformation, au conditionnement et à la

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols

et aux ouvertures d'installations classées.

avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

commercialisation des produits agricoles. Les permis de construire seront néanmoins soumis pour avis à la commission départementale de la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers.

4° Les bâtiments d'habitation existants à la date d’approbation du PLU peuvent faire l'objet d’annexes et d’extensions limitées, dès lors que ces annexes ou extensions ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. Ces extensions ou annexes sont autorisés sous réserve de la légalité du bâtiment d’habitation existant. La surface de plancher totale autorisée pour ces constructions (maison d’habitation, annexes et extensions comprises) ne peut pas excéder un total de 160 m².

Cette disposition, rendue possible par la loi « Macron » de 2015, permet aux propriétaires d’une maison d’habitation située à l’intérieur de la zone agricole, de construire une annexe (garage, piscine, etc.) ou d’agrandir leur maison.

5° Les annexes ou extensions des bâtiments d’habitation en zone agricole peuvent accueillir des activités agrotouristiques. Dans ce cas, la surface de plancher totale autorisée pour l’ensemble des constructions (maison d’habitation, annexes et extensions comprises) ne peut excéder 300 m².

Afin de permettre aux exploitants agricoles de valoriser les produits de leur exploitation et de percevoir un complément de revenu grâce à cela, ainsi que pour favoriser les circuits courts et le tourisme agricole, les constructions à usage agrotouristique sont autorisées.

Une activité est agrotouristique quand elle permet à un agriculteur de valoriser les produits de son exploitation, préexistante et viable, et de lui assurer un revenu complémentaire à celui de l’activité agricole prédominante.

6° Les constructions repérées au document graphique par les n°83 à 88, 112, 131 et de 168 à 220 et dont la liste figure en annexe peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.

La loi prévoit que la liste des bâtiments susceptibles de faire l’objet d’un changement de destination doit être établie par le plan local d’urbanisme. Cela peut permettre aux exploitants d’aménager un bâtiment qui n’est plus affecté à l’agriculture pour y faire un gîte rural, ou pour permettre aux anciens exploitants de rester chez eux.

Peuvent seules être autorisées les nouvelles destinations suivantes : exploitation agricole ou forestière, habitation, hébergement touristique, activités non polluantes.

Conformément à l’article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime, « lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes ».

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols

et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Conformément au 2° de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, chaque changement de destination doit faire l’objet d’une déclaration préalable et de l’accord de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers (CDPENAF).

Dans le cas où un bâtiment admis à changer de destination se situe en zone rouge inconstructible au sein des Plans de Prévention des Risques Naturels en vigueur et annexés au PLU, son changement de destination est soumis aux contraintes imposées par le PPR concerné, afin notamment, de ne pas aboutir à une aggravation des enjeux.

En zones A et Acu :

Dans les espaces identifiés par le Schéma Départemental des Carrières et reportés au document graphique du PLU, les constructions et installations nécessaires à l’extraction de matériaux de carrière et au concassage sont autorisés en dehors des périmètres d’irrigation actuels et futurs, sous réserve que les espaces en cause puissent recouvrer à terme leur vocation agricole.

Dans ces espaces, sont également autorisées les plateformes de tri de déchets verts.

Conforme à la prescription n°4 du Schéma d’Aménagement Régional (SAR) de La Réunion approuvé en 2011.

Afin de permettre la réalisation de cette activité comme étant connexe aux carrières.

En zones Acu et Acor :

1° Les constructions agricoles peuvent faire l’objet d’une extension limitée, si celle-ci est Ces dispositions visent à éviter que des constructions nouvelles compromettent la

nécessaire à la mise aux normes de l’exploitation.

biodiversité. Elles sont conformes à la législation.

2°Les constructions dont la liste figure en annexe peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.

3° En zone Acu, dans les espaces identifiés par le Schéma Départemental des Carrières et reportés au document graphique du PLU, les constructions et installations nécessaires à l’extraction de matériaux de carrière et au concassage sont autorisés en dehors des périmètres d’irrigation actuels et futurs, sous réserve que la remise en état du site restaure le caractère naturel ou agricole initial de la coupure.

Conforme à la prescription n°3 du Schéma d’Aménagement Régional (SAR) de La Réunion approuvé en 2011.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols

et aux ouvertures d'installations classées.

En zone Ai uniquement :

Les travaux d’aménagement et d’extension mineure pour mise aux normes dans la limite de 20 m² de surface de plancher réalisés sur des constructions existantes à la date d’approbation du PLU ou bénéficiant d’un permis de construire.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Afin de prendre en compte l’existence d’habitations sur la zone, en permettant leur mise aux normes sanitaires ou d’habitabilité, dans un souci de sécurité et de salubrité publique.

Nota :

Reconstruction d’un bâtiment détruit : L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme prévoit que, « lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

Le PLU ne limite pas la possibilité de reconstruire à l’identique un bâtiment détruit, même si celui-ci n’est pas conforme au règlement. Toutefois, les articles 5-2 du PPR (annexé au PLU) précisent les cas où cette reconstruction est autorisée et ceux où elle ne l’est pas, lorsque le bâtiment est situé dans une zone à risque. La reconstruction doit être précédée d’un permis de construire qui ne pourra être délivré que si la construction initiale avait elle-même bénéficié d’un tel permis.

Section 2. - Caractéristiques architecturale, environnementale et paysagère Article A – 4. Hauteur des constructions

1° La hauteur des constructions à usage agricole est limitée à 12 m à l’égout du toit.

Cette règle vise à préserver le caractère rural de la zone agricole.

2° La hauteur des autres constructions, la hauteur est limitée à 4,00 mètres à l’égout du Afin de protéger les paysages tout en permettant aux agriculteurs d’édifier les

toit et à 8,00 mètres au faitage.

bâtiments d’exploitation nécessaires pour accueillir les engins.

3° Pour les ouvrages de types antennes, pylônes nécessaires aux télécommunications, Cette règle vise à répondre aux exigences techniques particulières de ce type de des hauteurs supérieures peuvent être admises, à condition de ne pas compromettre la constructions. qualité paysagère du site.

4° Les extensions des bâtiments d'habitation prévues à l’article A-3 ne peuvent pas avoir Cette règle vise à garder une uniformité dans l’ensemble des constructions. pour effet d’augmenter la hauteur de ces bâtiments.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols

et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Implantation des constructions par rapport aux voies

Sauf dispositions réglementaires contraires inscrites au règlement graphique, Le PLU laisse une certaine liberté pour l’implantation des constructions. l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées (servitudes de passage comprises) n’est pas réglementée.

Toutefois, hors agglomération, les constructions doivent être implantées avec un recul minimum de 75 mètres par rapport à l’axe des routes nationales.

Cette règle de recul est fixée par l’article L. 111-6 du code de l’urbanisme.

Elle ne s’applique que dans les espaces non urbanisés de la commune. En pratique, elle ne s’applique donc plus à partir du panneau d’entrée d’agglomération :

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les bâtiments doivent être implantés en limites séparatives ou avec un recul d’au moins un mètre.

Le PLU laisse une certaine liberté pour l’implantation des constructions par rapport aux limites avec les terrains contigus. Toutefois, quand la construction n’est pas implantée en limite de terrain, elle doit être reculée d’au moins un mètre afin de permettre son entretien.

Implantation des constructions par rapport à l’unité foncière

Les annexes et extensions mentionnées à l’article A-3 ne pourront s’implanter à plus de 20 m du bâtiment d’habitation principal.

La loi Macron, qui a autorisé ces annexes et extensions, demande que le PLU comprenne des règles d’implantation préservant le caractère agricole ou naturel du secteur. C’est pour cette raison que cet article prévoit que les constructions soient situées à proximité du bâtiment d’habitation principal.

Implantation des constructions par rapport aux limites de zones

Les installations classées nécessitant un recul d’implantation par rapport aux habitations Cette règle vise à éviter que l’installation d’un bâtiment d’élevage à proximité

devront être implantées en recul d’au moins 100 mètres par rapport aux limites de d’une zone constructible mais non encore construite interdise l’implantation

zones U et AU du plan de zonage.

ultérieure de logements.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols

et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Qualité architecturale, environnementale et paysagère

1° Caractéristiques des façades :

L’emploi à nu de matériaux devant être recouverts est interdit.

Cette règle vise à préserver la qualité paysagère des espaces agricoles.

2° Caractéristiques des clôtures :

Les clôtures sous forme de mur ne pourront excéder une hauteur maximale de 2,00 mètres.

Cette règle vise à préserver la qualité paysagère des espaces agricoles.

Rappel important : Le Plan de Prévention des Risques (PPR) annexé au PLU, prévoit que les clôtures implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel (aléas d’inondation et/ou de submersion marine) et délimités aux documents graphiques du PPR doivent être ajourées de façon à assurer une transparence hydraulique.

4° Protection du patrimoine bâti :

Les éléments de patrimoine bâti à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier repérés au document graphique doivent faire l’objet d’une préservation et d’une mise en valeur dans le respect des prescriptions édictées dans la fiche annexée au règlement qui leur est consacrée.

Cette règle vise à assurer la protection du patrimoine bâti à protéger, au sens de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme. Le PLU protège ainsi les bâtis classés ou inscrits en tant que monuments historiques, des vestiges… Les motifs de la protection et les prescriptions figurent dans la fiche annexe du règlement n°7.

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et des abords des constructions.

Les éléments de patrimoine paysager à protéger, conserver, restaurer, mettre en valeur ou requalifier repérés au règlement graphique du PLU doivent faire l’objet d’une préservation et d’une mise en valeur dans le respect des interdictions et/ou prescriptions édictées dans la fiche annexée qui les identifie.

Cette règle vise à assurer la protection du patrimoine végétal à protéger, au sens de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme.

Le PLU protège ainsi sur le territoire de la commune, plusieurs éléments végétaux ou structures végétales, parmi lesquels ceux repérés par le CAUE (Commission Piédboi).

Raccordements aux réseaux publics

Les raccordements aux différents réseaux doivent être conformes à la règlementation Les règles applicables aux raccordements sont définies par des législations

en vigueur.

indépendantes du droit de l’urbanisme. Celles-ci font l’objet d’évolutions

fréquentes, c’est pourquoi le PLU se limite à exiger qu’elles soient respectées.

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ZONES N

Zones Naturelles

Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

PLAN LOCAL D’URBANISME

Philippe BAFFERT consultant.

PLUSAINT-BENOIT

CAPITALE DE L’EST

PIECE 3.1-REGLEMENT ECRIT

APPROUVE LE : ………………. Signature et cachet de la Mairie

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Sommaire

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ZONES U

Zones urbaines

Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables