Zone N

Champ d'application territorial

Le présent règlement est applicable dans les zones naturelles N, Npnr, Nerl, Np, Nci, Ns et Nt délimitées par le document graphique du PLU. Il existe des secteurs en zone N, hachurés en vert sur les documents graphiques, qui correspondent à des corridors écologiques protégés (secteurs de la Rivière des Marsouins et du Bassin Bleu à Sainte-Anne).

Chaque zone Ns, Nta et Ntb est repérée au document graphique :  Zones Ns : n°20 à 46  Zones Nta : n°47 à 54

Le PLU de Saint-Benoît prévoit huit types de zones N :

- les zones N correspondant aux zones naturelles et forestières à protéger. - la zone Npnr correspondant au cœur du Parc National de La Réunion, à protéger dans le respect des règlementations applicables, - les zones Nerl, correspondant aux espaces remarquables du littoral identifiés dans le Schéma d’Aménagement Régional (SAR), à protéger dans le respect des règlementations applicables, - les zones Np, correspondant à des sites naturels à forte valeur écologique et floristique à protéger de manière stricte (site inscrit de la Rivière des Roches, bordure de la forêt du Cratère, chaîne du Piton Papangue, ZNIEFF des Orangers, ainsi qu’une partie de la coupure d’urbanisation des Orangers). - les zones Nci correspondant aux cimetières, - les zones Ns, correspondant aux anciennes zones Nba pouvant accepter des constructions et qui ont été délimitées dans le PLU précédant, - les zones Nt, à vocation touristique.

 Zones Ntb : 55, 57 et 59 Elles font toutes l’objet d’une fiche annexe au règlement qui précise :

 les règles qui viennent compléter le règlement général de la zone N ;  les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) avec lesquelles les

travaux doivent être compatibles ;

Le PLU prévoit 2 types de zones Nt : - 8 zones Nta, correspondant à des zones touristiques qui figuraient dans l’ancien PLU et où une activité touristique réelle existe ; - 3 zones Ntb, correspondant à des hameaux nouveaux intégrés à l’environnement.

Dans les secteurs constructibles situés en périphéries des zones Ns et Nta, ainsi que dans les zones Ntb, les constructions ne pourront être autorisées qu’à condition que les demandes de permis de construire aient été déposées en mairie avant la date fixée par le V de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. Cette date est, au moment de l’approbation du PLU, fixée au 31 décembre 2021. Il convient de se référer aux fiches annexes du règlement n°20 à59.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Conformément à l’article L. 181-12 du code rural et de la pêche maritime, les permis de construire, déclarations préalables, permis d’aménager, permis de démolir et changement de destination d’un bâtiment, devront être soumis à l’avis favorable de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers (CDPENAF), préalablement à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme par la municipalité.

De même, conformément à l’article L.121-8 du code de l’urbanisme, les constructions ou installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières ou aux cultures marines peuvent être autorisées en dehors des espaces situés en continuité des agglomérations et villages existants, avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS) et de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.

Tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et l’ouverture des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) doivent être conformes au règlement du PLU.

En outre, ils sont soumis aux dispositions du Plan de Prévention des Risques d’inondation et de mouvements de terrain et du Plan de Prévention des Risques littoraux en vigueur à la date du permis de construire, qui sont annexés au PLU.

De même, les prescriptions relatives à la protection des ressources en eau destinées à la consommation humaine s’appliquent et prévalent sur le règlement du PLU (article R. 111-2 du code de l’urbanisme). Voir à ce titre l’annexe n°6-1-1 du PLU.

Tout propriétaire, locataire, fermier ou titulaire d'un droit réel, riverain d'un cours d'eau ou d'un lac domanial est tenu de respecter la servitude dite « de marchepied » conformément aux articles L. 2131-2 et L. 2131-3 du code général de la propriété des personnes publiques.

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Afin de garantir la sécurité de la navigation aérienne sur le territoire :

- tout obstacle temporaire (grue, mât de mesure…) à proximité d’un aérodrome ou d’une hélistation doit faire l’objet d’une autorisation préalable par les services de l’aviation civile ;

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

- l’implantation d’éoliennes est à proscrire à proximité d’une hélistation (rayon de 1500 m) ou d’une plate-forme ULM (rayon 2500 m) ;

- tout projet d’installations photovoltaïques d’une superficie supérieure à 500 m² et situé à moins de 3 km d’un aérodrome ou d’une hélistation doit être porté à la connaissance des services de la DGAC.

Section 1. - Usages des sols et destination des constructions Article N– 2. Occupations des sols et destinations des constructions interdites

Enfin, les coupes et abattages d’arbres sont soumis à déclaration préalable dans les espaces boisés classés au titre des articles L.130-1 et suivants du code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques.

Sont interdites :

En zone N : toute construction nouvelle, à l’exception des constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou forestière, dans les limites définies à l’article N-3.

En outre, dans les secteurs repérés sur les documents graphiques en tant que corridors écologiques protégés (hachures vertes), toute construction nouvelle est interdite.

En zone Npnr : tous travaux, constructions et installations, à l’exception de ceux ayant reçus une autorisation spéciale de l’établissement public du Parc.

Conforme à la législation (article L. 151-11 à L. 151-13 du code de l’urbanisme).

Afin d’éviter que des constructions nouvelles compromettent la biodiversité.

Afin de permettre une valorisation du cœur de Parc, dans le respect des réglementations en vigueur au sein de la Charte du Parc National de La Réunion (article L. 331-4 et R.331-18 du code de l’environnement).

En zone Nerl : tous travaux, constructions et installations, à l’exception des aménagements définis dans l’article N-3.

En zone Np : toute construction nouvelle.

En zone Nci : toute construction nouvelle, à l’exception des constructions, ouvrages et travaux liés à la gestion des cimetières, dans la limite de 300 m² de surface de plancher.

Compatible aux dispositions du Schéma d’Aménagement Régional de 2011. Afin d’éviter que des constructions nouvelles compromettent la biodiversité en zone N. Afin d’encadrer les possibilités de construire dans les cimetières.

Dans les zones Ns : toute construction nouvelle, à l’exception des constructions à usage d’habitation, des hébergements touristiques et des activités non polluantes, constituant un hameau intégré à l’environnement, dans le respect des prescriptions et orientations figurant dans la fiche annexe au règlement concernée.

Afin d’encadrer les possibilités de construire dans ces secteurs bâtis dont le caractère rural doit être préservé.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

En zone Nt : toute construction nouvelle, à l’exception des équipements et hébergements touristiques, ainsi que des constructions affectées au logement du personnel travaillant sur le site, constituant un hameau touristique intégré à l’environnement, dans le respect des prescriptions et orientations figurant dans la fiche annexe au règlement concernée.

Dans le secteur Nt n°53 uniquement, sont autorisés les parcs résidentiels de loisirs et les constructions, ouvrages et travaux à destination d’hébergement touristique et annexes pouvant y être admis, de type cabanes arboricoles entièrement démontables, constituant un hameau touristique nouveau intégré à l’environnement, dans le respect des prescriptions et orientations figurant dans la fiche annexe au règlement concernée.

Afin de garantir la vocation touristique de ces secteurs.

Ces règles spécifiques ont été mises en place afin de permettre la réalisation du projet insolite de cabanes dans les arbres.

Occupations des sols et destinations des constructions soumises à conditions particulières

Sont autorisées, dans les conditions définies ci-après :

En zone N :

1° Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics sont autorisées, à condition qu'elles soient incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ;

Conforme à la législation (article L. 151-11 à L. 151-13 du code de l’urbanisme).

2° Le logement de l’exploitant agricole est autorisé dès lors que la présence permanente de l’exploitant sur le site de son exploitation est nécessaire à son fonctionnement.

Conforme à la législation (article L. 151-11 à L. 151-13 du code de l’urbanisme). La nécessité de la présence permanente de l’exploitant agricole sur le site de son exploitation sera appréciée au regard de la superficie de l’exploitation, de la nature de l’activité, du matériel utilisé et des bâtiments existants sur l’exploitation.

3° Les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, à condition qu’elles ne soient pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

La loi « ELAN » du 23 novembre 2018 a assoupli les restrictions apportées aux constructions en zone agricole en permettant, sous condition, la construction de bâtiments affectés à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles. Les permis de construire seront néanmoins soumis pour avis à la commission départementale de la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF).

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

4° Les bâtiments d'habitation existants à la date d’approbation du plan local d’urbanisme peuvent faire l'objet d’annexes et d’extensions limitées, dès lors que ces annexes ou extensions ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. Ces extensions ou annexes sont sous réserve de la légalité du bâtiment d’habitation existant. La surface de plancher totale autorisée pour ces constructions (maison d’habitation, annexes et extensions comprises) ne peut pas excéder un total de 160 m².

Cette disposition, rendue possible par la loi « Macron » de 2015, permet aux propriétaires d’une maison d’habitation située à l’intérieur de la zone agricole, de construire une annexe (garage, piscine, etc.) ou d’agrandir leur maison.

Ces annexes et extensions autorisées peuvent être destinées à accueillir une activité agrotouristique.

Afin de permettre aux exploitants agricoles de valoriser les produits de leur exploitation et de percevoir un complément de revenu grâce à cela, ainsi que pour favoriser les circuits courts et le tourisme agricole, les constructions à usage agrotouristique sont autorisées.

Une activité est agrotouristique quand elle permet à un agriculteur de valoriser les produits de son exploitation, préexistante et viable, et de lui assurer un revenu complémentaire à celui de l’activité agricole prédominante.

5° Les constructions dont la liste figure en annexe peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Peuvent seules être autorisées les nouvelles destinations suivantes : exploitation agricole ou forestière, habitation, hébergement touristique, activités non polluantes.

La loi prévoit que la liste des bâtiments susceptibles de faire l’objet d’un changement de destination doit être établie par le plan local d’urbanisme. Cela peut permettre aux exploitants d’aménager un bâtiment qui n’est plus affecté à l’agriculture pour y faire un gîte rural, ou pour permettre aux anciens exploitants de rester chez eux.

Conformément à l’article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime, « lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes ».

Conformément au 2° de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, chaque changement de destination doit faire l’objet d’une déclaration préalable et de l’accord de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers (CDPENAF).

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Dans le cas où un bâtiment admis à changer de destination se situe en zone rouge inconstructible au sein des Plans de Prévention des Risques Naturels en vigueur et annexés au PLU, son changement de destination est soumis aux contraintes imposées par le PPR concerné, afin de ne pas aboutir à une aggravation des enjeux.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

En zone Nerl :

1° La réalisation de travaux ayant pour objet la conservation ou la protection des espaces remarquables du littoral et de leurs milieux est admise après enquête publique.

2° Des aménagements légers peuvent être implantés dans les espaces remarquables du littoral lorsqu’ils sont nécessaires à leur gestion, à leur mise en valeur notamment économique ou le cas échéant, à leur ouverture au public.

En zones Ns et Nt :

Conforme à la prescription n°3 du Schéma d’Aménagement Régional (SAR) de 2011 reprenant les dispositions des articles L. 146-6 et R.146-2 du code de l’urbanisme dont le but de veiller à la préservation des espaces remarquables du littoral.

Dans les secteurs constructibles situés en périphéries des zones Ns et Nt, ainsi que dans les zones Ns et Nt situées en espace proche du rivage selon le SAR de 2011, les constructions ne pourront être autorisées qu’à condition que les demandes de permis de construire aient été déposées en mairie avant la date fixée par le V de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (cf. fiches annexes du règlement concernées).

Cette date est, au moment de l’approbation du PLU, fixée au 31 décembre 2021. Nota :

Reconstruction d’un bâtiment détruit : L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme prévoit que, « lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

Le PLU ne limite pas la possibilité de reconstruire à l’identique un bâtiment détruit, même si celui-ci n’est pas conforme au règlement.

Toutefois, les articles 5-2 du PPR (annexé au PLU) précisent les cas où cette reconstruction est autorisée et ceux où elle ne l’est pas, lorsque le bâtiment est situé dans une zone à risque. La reconstruction doit être précédée d’un permis de construire qui ne pourra être délivré que si la construction initiale avait elle-même bénéficié d’un tel permis.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Section 2. - Caractéristiques architecturale, environnementale et paysagère

Hauteur des constructions

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

En zone N :

1° La hauteur des constructions à usage agricole est limitée à 12 mètres à l’égout du toit. Cette règle vise à préserver le caractère rural de la zone naturelle.

2° La hauteur des autres constructions est limitée à 4,00 mètres à l’égout du toit et à Cette règle est destinée à protéger les paysages tout en permettant aux agriculteurs

8,00 mètres au faitage.

d’édifier les bâtiments d’exploitation nécessaires pour accueillir les engins.

3° Pour les ouvrages de types antennes, pylônes nécessaires aux télécommunications, Cette règle vise à répondre aux exigences techniques particulières de ce type de des hauteurs supérieures peuvent être admises, à condition de ne pas compromettre la constructions. qualité paysagère du site.

4° Les extensions des bâtiments d'habitation prévues à l’article N-3 ne peuvent pas avoir Cette règle vise à garder une uniformité dans l’ensemble des constructions. pour effet d’augmenter la hauteur de ces bâtiments.

En zone Ns et Nta :

La hauteur maximale autorisée des constructions, calculée entre le terrain naturel avant travaux et l’égout du toit ou le sommet de l’acrotère est de 4 mètres (R+combles). Elle est de 8 mètres au faitage.

Le PLU interdit les constructions de gabarit très important dans ces secteurs naturels et ruraux.

En zone Ntb et Nta n°53 :

La hauteur maximale des constructions est définie par la fiche annexe de la zone.

Afin d’encadrer la réalisation d’un projet précis.

Emprise au sol des constructions En zone Ns et Nta : l’emprise au sol des constructions ne peut excéder 70% du terrain. En zone Ntb et Nta n°53 : l’emprise au sol est réglementée par la fiche annexe de la zone.

Afin de limiter la densité dans ces espaces bâtis au caractère rural prononcé. Afin d’encadrer la réalisation d’un projet précis.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Implantation des constructions par rapport aux voies

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Sauf dispositions réglementaires contraires inscrites au règlement graphique ou dans la Le PLU laisse une certaine liberté pour l’implantation des constructions. fiche de la zone, l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées (servitudes de passage comprises) n’est pas réglementée.

Toutefois, hors agglomération, les constructions doivent être implantées avec un recul Cette règle de recul est fixée par l’article L. 111-6 du code de l’urbanisme. minimum de 75 mètres par rapport à l’axe des routes nationales.

Elle ne s’applique que dans les espaces non urbanisés de la commune. En pratique, elle ne s’applique donc plus à partir du panneau d’entrée d’agglomération :

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les bâtiments doivent être implantés en limites séparatives ou avec un recul d’au moins Le PLU laisse une certaine liberté pour l’implantation des constructions par rapport aux

un mètre.

limites avec les terrains contigus. Toutefois, quand la construction n’est pas implantée en

limite de terrain, elle doit être reculée d’au moins un mètre afin de permettre son entretien.

Implantation des constructions par rapport à l’unité foncière

Les annexes et extensions mentionnées à l’article N-3 ne pourront s’implanter à plus de 20 m du bâtiment d’habitation principal.

La loi « Macron », qui a autorisé ces annexes et extensions, demande que le PLU comprenne des règles d’implantation préservant le caractère agricole ou naturel du secteur. C’est pour cette raison que cet article prévoit que les constructions soient situées à proximité du bâtiment d’habitation principal.

Implantation des constructions par rapport aux limites de zones

Les installations classées nécessitant un recul d’implantation par rapport aux habitations Cette règle vise à éviter que l’installation d’un bâtiment d’élevage à proximité d’une zone devront être implantées en recul d’au moins 100 mètres par rapport aux limites de constructible mais non encore construite interdise l’implantation ultérieure de logements. zones U et AU du plan de zonage.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Qualité architecturale, environnementale et paysagère

1° Caractéristiques des façades :

L’emploi à nu de matériaux devant être recouverts est interdit.

Cette règle vise à préserver la qualité paysagère des espaces naturels.

2° Caractéristiques des clôtures :

Les clôtures sous forme de mur ne pourront excéder une hauteur de 2,00 mètres.

Cette règle vise à préserver la qualité paysagère des espaces naturels.

Rappel important : Le Plan de Prévention des Risques (PPR), qui est annexé au PLU, prévoit que les clôtures implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel (aléas d’inondation et/ou de submersion marine) et délimités aux documents graphiques du PPR doivent être ajourées de façon à assurer une transparence hydraulique.

4° Protection du patrimoine bâti :

Les éléments de patrimoine bâti à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier repérés au document graphique doivent faire l’objet d’une préservation et d’une mise en valeur dans le respect des prescriptions édictées dans la fiche annexée au règlement qui leur est consacrée.

Cette règle vise à assurer la protection du patrimoine bâti à protéger, au sens de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme. Le PLU protège ainsi les bâtis classés ou inscrits en tant que monuments historiques, des vestiges du chemin de fer réunionnais, des vestiges d’usines, des ouvrages d’art, des édifices cultuel… Les motifs de la protection et les prescriptions figurent dans la fiche annexe du règlement n°7.

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et des abords des constructions.

Les éléments de patrimoine paysager à protéger, conserver, restaurer, mettre en valeur ou requalifier repérés au règlement graphique du PLU doivent faire l’objet d’une préservation et d’une mise en valeur dans le respect des interdictions et/ou prescriptions édictées dans la fiche annexée qui les identifie.

Cette règle vise à assurer la protection du patrimoine végétal à protéger, au sens de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme.

Le PLU protège ainsi sur le territoire de la commune, plusieurs éléments végétaux ou structures végétales, parmi lesquels ceux repérés par le CAUE (Commission Piédboi).

PLAN LOCAL D’URBANISME

Philippe BAFFERT consultant.

PLUSAINT-BENOIT

CAPITALE DE L’EST

PIECE 3.1-REGLEMENT ECRIT

APPROUVE LE : ………………. Signature et cachet de la Mairie

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Sommaire

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ZONES U

Zones urbaines

Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables