Zone U

Champ d'application territorial

Le présent règlement est applicable dans les zones urbaines Ua, Ub, Ue, Up et Ut délimitées Le PLU de Saint-Benoît prévoit cinq types de zones U :

par le document graphique du PLU.

 les zones Ua correspondant aux centres urbains ;

Il existe en zone U, des espaces hachurés en vert sur les documents graphiques, qui correspondent à des corridors écologiques protégés (secteur Beauvallon, de part et d’autre

 les zones Ub correspondant aux urbanisations périphériques ;

de la ravine La Sourdine).

 les zones Ue affectées aux activités économiques et industrielles ;

 une zone Up à Beauvallon, affectée aux activités économiques de production (artisanales, industrielles, logistiques, technologiques, portuaires et aéroportuaires, ainsi que les activités de recherche, de formation et d’enseignement qui valorisent le pôle économique), dans lesquelles les commerces et les services sont strictement limités, en application du schéma d’aménagement régional ;

 une zone Ut aux Orangers, affectée au tourisme.

Les 23 maisons créoles protégées au sein du secteur Uap sont identifiées au document Il existe un secteur Uap, situé le long de la RN de Saint-François à Petit-Saint-Pierre,

graphique du PLU par des étoiles numérotées de 60 à 82. Chaque bâti protégé fait l’objet correspondant au secteur patrimonial de Ste-Anne, où des maisons créoles sont

d’une fiche d’immeuble :

protégées.

 précisant les éléments protégés du bâtiment,

 comprenant les règles à respecter en complément du règlement de la zone U.

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Tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et l’ouverture des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) doivent être conformes au règlement du PLU.

Ils doivent également être compatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) du PLU s’ils sont situés dans une partie du territoire communal couverte par une OAP.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

En outre, ils sont soumis aux dispositions du Plan de Prévention des Risques d’inondation et de mouvements de terrain et du Plan de Prévention des Risques littoraux en vigueur à la date du permis de construire, qui sont annexés au PLU.

De même, les prescriptions relatives à la protection des ressources en eau destinées à la consommation humaine s’appliquent et prévalent sur le règlement du PLU (article R. 111-2 du code de l’urbanisme). Voir à ce titre l’annexe n°6-1-1 du PLU.

Tout propriétaire, locataire, fermier ou titulaire d'un droit réel, riverain d'un cours d'eau ou d'un lac domanial est tenu de respecter la servitude dite « de marchepied » conformément aux articles L. 2131-2 et L. 2131-3 du code général de la propriété des personnes publiques.

Enfin, afin de garantir la sécurité de la navigation aérienne sur le territoire :

- tout obstacle temporaire (grue, mât de mesure…) à proximité d’un aérodrome ou d’une hélistation doit faire l’objet d’une autorisation préalable par les services de l’aviation civile ;

- l’implantation d’éoliennes est à proscrire à proximité d’une hélistation (rayon de 1500 m) ou d’une plate-forme ULM (rayon 2500 m) ;

- tout projet d’installations photovoltaïques d’une superficie supérieure à 500 m² et situé à moins de 3 km d’un aérodrome ou d’une hélistation doit être porté à la connaissance des services de la DGAC.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Section 1. - Usages des sols et destination des constructions

Occupations des sols et destinations des constructions interdites

Sont interdites :

1° En zones Ua et Ub :

- Les occupations et utilisations du sol présentant des caractéristiques incompatibles avec la proximité de l’habitat.

Dans les zones où les habitations sont autorisées, le PLU interdit logiquement l’implantation de constructions ou d’activités qui ne sont pas compatibles avec la proximité de l’habitat, notamment à cause de la pollution qu’elles sont susceptibles de générer ou de nuisances, notamment sonores ou olfactives.

- Les constructions destinées aux exploitations agricoles ou forestières.

Dans les centres urbains de Saint-Benoit et Sainte-Anne, le PLU interdit les constructions destinées aux exploitations agricoles ou forestières dans la mesure où il s’agit de cœurs de ville, davantage destinés à accueillir des commerces, services et habitations. Cette règle vise à éviter la gêne pouvant être occasionnée par ces constructions (circulation des engins agricoles, notamment). Les constructions destinées aux exploitations agricoles ou forestières sont en revanche autorisées dans des secteurs spécifiques de la zone Ub.

- Les constructions à usage industriel, sous réserve, pour la zone Ub, de l’article U 3.

Le PLU interdit les industries dans les centres villes, qui sont destinés à accueillir des habitations, commerces et services. Cette règle vise à garantir la qualité des paysages urbains dans ces cœurs de ville. Les industries de petites tailles sont en revanche autorisées dans les secteurs périphériques (Ub) et dans la zone dédiée aux activités économiques (Ue).

2° En zone Ua, dans le secteur faisant l’objet d’une servitude de projet :

Dans le secteur identifié par un trait bleu au document graphique, dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, toute construction d’une superficie supérieure à 20m² est interdite pendant un maximum de cinq ans à compter de l’approbation du PLU, à l’exception des travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes.

Dans le secteur de l’ancienne maternité (parcelle cadastrée à la date d’approbation du PLU AK 810) un projet est cours d’élaboration et en discussion avec les services de l’Etat. Ce projet fera, si nécessaire, l’objet d’une disposition particulière intégrée dans le PLU. Dans l’attente, il est important limiter les constructions, pour ne pas risquer de compromettre ce futur projet.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

C’est pourquoi le PLU applique le 5° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme qui prévoit que le plan peut instituer « dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d'une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. Ces servitudes ne peuvent avoir pour effet d'interdire les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes ». Cette servitude sera supprimée dès que la commune aura pu modifier le PLU pour intégrer un projet de réaménagement du secteur. A défaut, elle prendra fin 5 ans après l’approbation du PLU, conformément à la loi qui limite sa durée de validité.

3° Dans la zone Ue située sur le périmètre de la distillerie Rivière du Mât à Beaufonds et identifiée sur le document graphique du PLU par la loupe L1, les constructions nouvelles sont interdites sur l’espace non aedificandi apparaissant dans l’annexe L1 du présent règlement. L’écran végétalisé composé d’essences de hautes tiges apparaissant dans cette annexe L1 doit également être respecté (cf. fiche annexe du règlement N°L1).

L’espace non aedificandi situé sur cette zone Ue constitue une marge de recul visà-vis des habitations les plus proches et sert d’espace tampon où toute construction nouvelle est interdite, hors aménagement de voirie et circulation. L’écran végétal au droit de la propriété de la distillerie favorise l’intégration paysagère des cuves avec leur environnement, dont le lotissement SEMAC.

4° Dans la zone Ue située à Petit Saint-Pierre et identifiée sur le document graphique du PLU par la loupe L2, les règles qui s’appliquent sont celles contenues dans l’annexe L2 du présent règlement (cf. fiche annexe du règlement N°L2).

La zone Ue de Petit Saint-Pierre étant située en bordure de coupure d’urbanisation, elle est concernée par des prescriptions et des orientations d’aménagement et de programmation spécifiques, afin de garantir l’insertion paysagère des constructions en encadrant les possibilités de construire.

5° En zone Ue et Up :

- Les constructions à usage d’habitation à l’exception :

1) des logements de gardiennage incorporés au bâtiment d'activité,

2) des logements étudiants de l’internat du CFPPA situé en zone Ue sur le secteur de la zone d’activités de Beaulieu.

Dans la zone d’activité, seuls les logements de gardiens sont acceptés. Ils doivent être incorporés au bâtiment principal, de façon à éviter des ventes ultérieures qui pourraient créer de l’habitation résidentielle dans une zone où sont autorisées les activités incompatibles avec la proximité de l’habitat.

Une exception est aussi faite pour le Centre de Formation Professionnelle et de Promotion Agricole (CFPPA), centre de formation existant pouvant accueillir des internes au sein de l’internat, sur la zone Ue de Beaulieu.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

6° En zone Ut :

- Toutes les constructions à l’exception des équipements et hébergements touristiques et des Afin de garantir la vocation touristique de la zone. constructions affectées au logement du personnel travaillant sur le site.

7° En zones Up et Ub, dans les espaces hachurés en vert sur le document graphique, qui correspondent à un corridor écologique protégé (de part et d’autre de la ravine la Sourdine), toute construction est interdite.

Afin d’éviter que des constructions nouvelles compromettent la biodiversité.

Occupations des sols et destinations des constructions soumises à conditions particulières

Sont autorisées, dans les conditions définies ci-après :

1° En zones Ua et Ub :

- Les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) sont autorisées sous Cette règle répond à des objectifs de sécurité en interdisant les installations

réserve qu’elles correspondent à des services de proximité nécessaires aux habitants.

classées à l’exception des installations qui sont des commerces et des services de

proximités comme une station-service, ou une blanchisserie, par exemple.

Nota : Tout riverain souhaitant réaliser une installation radioélectrique à proximité de celles situées sur les emprises de gendarmerie AK 481 et AI 268 (gendarmerie du centre-ville et gendarmerie de Beaulieu) devra en demander l’autorisation par un dossier de consultation interministérielle. Cette disposition vise à assurer la protection des stations radioélectriques inscrites sous les numéros de COMSIS 974009-0821 et 974-009-0130 appartenant à ces deux gendarmeries (code des Postes et des Communications Electroniques art. L34-9-1, L.43, R.20-44-10 et suivants).

2° En zone Ua :

- Les entrepôts, ne sont autorisés que s’ils sont l’annexe d’un commerce ou d’une activité artisanale.

Dans la zone centrale il n’est pas souhaitable d’autoriser la création d’entrepôts, notamment en raison des problèmes de circulation que ceux-ci sont susceptibles de générer. Toutefois, le PLU entend favoriser le développement des activités commerciales et artisanales dans cette zone, ce qui implique d’autoriser les entrepôts qui leurs sont annexés.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

3° En zone Ub :

- Les constructions à usage industriel, dès lors que leur emprise au sol n’excède pas 250 m² et Le PLU permet l’installation de petites industries en périphéries des centres

que leurs caractéristiques ne sont pas incompatibles avec la proximité de l’habitat.

urbains et dans les bourgs des Hauts à condition de ne pas créer de nuisances

sonores ou olfactives notamment.

4° En zone Up :

- les constructions et installations à destination de commerces et de services ne sont autorisées que dans la limite de 5% de la surface totale de la zone.

Application du schéma d’aménagement régional.

Nota :

Reconstruction d’un bâtiment détruit : L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme prévoit que, « lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

Le PLU ne limite pas la possibilité de reconstruire à l’identique un bâtiment détruit, même si celui-ci n’est pas conforme au règlement.

Toutefois, les articles 5-2 du PPR (annexé au PLU) précisent les cas où cette reconstruction est autorisée et ceux où elle ne l’est pas, lorsque le bâtiment est situé dans une zone à risque. La reconstruction doit être précédée d’un permis de construire qui ne pourra être délivré que si la construction initiale avait elle-même bénéficié d’un tel permis.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Section 2. - Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère Sous-section 1. - Volumétrie et implantation des constructions

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Hauteur des constructions

I-

Limite de la hauteur

1° La hauteur maximale autorisée des constructions est, selon les secteurs repérés sur le document graphique, de :  15 mètres (R+4+combles),  13 mètres (R+3+combles),  10 mètres (R+2+combles),

Ces règles visent à maintenir l’aspect général de la commune, dont les constructions respectent globalement ces hauteurs, tout en permettant une densification plus importante sur les secteurs centraux des rives gauche et droite de la rivière des Marsouins. Sur la rive gauche, les hauteurs sont étalonnées afin d’allier forme urbaine existante et souhait de densification. Dans la frange littorale, des hauteurs plus basses sont imposées dans le but de préserver la vue sur l’océan.

 7 mètres (R+1+combles),

 4 mètres (R+ combles).

Il s’agit de hauteurs maximales à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

2° Le long des rues G. Pompidou, Montfleury et L. Brunet, sur le tronçon figurant en rouge au document graphique et dans les zones U où la hauteur maximale des constructions est limitée à 4 m à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère, une hauteur maximale au faitage est également imposée.

Elle est de 3,50 mètres supplémentaires par rapport à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

3° Le long de la rue Georges Pompidou, sur le tronçon situé entre la rue de l’Eglise et le pont de la rivière des Marsouins figurant en vert au document graphique, la hauteur maximale autorisée des constructions est de 13 mètres (R+3) au faitage.

Un traitement architectural particulier des constructions est requis. En cas de réalisation d’une construction respectant la hauteur maximale autorisée, le rez-de-chaussée devra avoir une vocation de locaux commerciaux ou de services. Par ailleurs, le dernier étage devra être traité différemment, comme un couronnement.

Le PLU laisse une certaine liberté concernant la hauteur maximale au faitage en dehors des trois rues centrales de la rive gauche où l’objectif est de garantir l’harmonie du paysage urbain en empêchant la réalisation de toitures dont la hauteur des sommets serait disparate, dans le secteur patrimonial de Sainte Anne et Saint François, où l’objectif est conserver le cachet créole de ces quartier et dans les zones urbaines du front de mer où la vue sur l’océan doit être préservée.

Il s’agit de préserver les vues sur le bulbe de la mosquée et le clocher de l’église de Saint-Benoit, qui sont des signaux historiques et patrimoniaux marquants. Cette règle permet aussi de densifier le centre-ville tout en veillant à la qualité architecturale des immeubles construits sur cette portion de rue centrale.

Nota : Dans les abords des monuments historiques, les demandes d’autorisation d’urbanisme sont soumises à l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

II-

Calcul de la hauteur

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

La hauteur est calculée ainsi :

1° Le point bas est :

- le niveau de la rue au droit de la construction, le long des rues Pompidou, Montfleury et L. Brunet, sur les tronçons figurant en rouge et vert au document graphique, ainsi que dans le secteur Uap,

- le terrain naturel avant travaux dans les autres cas.

2° Le point haut est l’égout du toit ou le sommet de l’acrotère, à l’exception des cas où une hauteur maximale au faitage est imposée. Dans ce cas, le point haut est le sommet du faitage.

Emprise au sol des constructions

L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 80 % du terrain.

Cette règle vise à maintenir une certaine aération des bâtiments. Il faut également se reporter à l’article Ua 9 qui précise les règles applicables à l’aménagement de la partie des terrains qui restera libre de toute construction.

Implantation des constructions par rapport aux voies

L’implantation par rapport aux voies publiques ou privées n’est pas réglementée, sauf dans Le PLU laisse une certaine liberté pour l’implantation des constructions, sauf en ce

les cas suivants :

qui concerne l’hyper centre.

1° Les constructions nouvelles doivent être implantées avec un recul minimum de : - 7 mètres par rapport à l’axe de la rue George Pompidou ; - 5 mètres par rapport à l’axe des rues Monfleury et Louis Brunet.

L’objectif de cette règle est d’élargir les rues Pompidou, Montfleury et L. Brunet afin d’en faire de vraies rues commerçantes, capables d’accueillir des bâtiments de 3 étages. En imposant un recul aux constructions nouvelles le long de ces rues, le but est d’élargir à terme le trottoir. Les bâtiments existants ne sont pas sujets à ce recul. En cas de démolition, le nouveau bâtiment devra respecter ce recul.

Les constructions existantes qui ne respectent pas les règles de recul définies ci-dessus Cette disposition a pour objet de faciliter l’aménagement progressif des trois peuvent faire l’objet d’aménagements et d’évolution. En cas de démolition elles ne peuvent principales rues du centre, sans pour autant handicaper les commerces existants. pas être reconstruites à l’identique et le nouveau bâtiment doit respecter la règle de recul.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

2° Hors agglomération, les constructions doivent être implantées avec un recul minimum de 75 mètres par rapport à l’axe des routes nationales.

Cette règle de recul est fixée par l’article L. 111-6 du code de l’urbanisme.

Elle ne s’applique que dans les espaces non urbanisés de la commune. En pratique, elle ne s’applique donc plus à partir du panneau d’entrée d’agglomération :

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les bâtiments doivent être implantés : 1° Soit sur l’une ou sur les deux limites séparatives latérales, 2° Soit avec un recul d’un mètre au moins.

Seule l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives latérales est réglementée. L’implantation en fond de parcelle est libre.

Lorsqu’une construction n’est pas implantée sur une limite séparative latérale, elle doit être reculée d’au moins un mètre par rapport à cette limite. Ce recul et destiné à permettre le bon entretien de la bande de terrain comprise entre la construction et la limite de propriété.

Rappel important :

En application de l’article 678 du code civil, il est interdit de créer une vue droite (fenêtre, porte-fenêtre, baie vitrée, lucarne de toit...) donnant sur le terrain voisin à moins de 1,90 mètres de la limite de propriété. Il n’est possible de déroger à cette obligation légale qu’avec l’accord du voisin. Il faut alors établir une convention entre voisins, autorisant la création de l’ouverture à une distance inférieure à 1,90 mètres. Il est important que cette convention soit publiée à la conservation des hypothèques, sinon elle cessera de s’appliquer en cas de vente d’une des propriétés.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

1° Caractéristiques des façades :

L’emploi à nu de matériaux devant être recouverts est interdit.

L’objectif de cette règle est d’harmoniser l’aspect architectural du bâti, en imposant notamment d’achever les constructions conformément aux engagements pris lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme.

2° Caractéristiques des toitures : Dans le secteur Uap, les toitures doivent avoir une pente supérieure ou égale à 35°.

Afin de conserver le cachet créole de ce secteur patrimonial.

Les appareillages tels que les appareils de climatisation et de chauffage ainsi que les cuves de chauffe-eau solaire ne doivent pas être visibles depuis l’espace public. En cas d’impossibilité pour des raisons techniques ou fonctionnelles, la solution la moins inesthétique pourra être imposée.

L’objectif de cette règle est esthétique. Les dispositifs techniques cités ne doivent pas ternir l’aspect général de la commune. Pour cette raison, le PLU demande, sauf impossibilité technique, qu’ils soient placés de façon non visible de la rue. Lorsque cela s’avère impossible, le permis de construire pourra imposer la solution qui paraît la moins inesthétique.

3° Caractéristiques des clôtures :

Les clôtures sur voie ne peuvent pas excéder 2 mètres de haut.

Limiter la hauteur maximale des clôtures permet de garantir la qualité des paysages urbains.

Les clôtures doivent être composées d’un mur d’une hauteur de 1,50 mètres avec au-dessus, Il s’agit d’harmoniser l’aspect des clôtures dans les centres urbains afin de garantir

0,50 mètres de bardage ou de bois.

la qualité des paysages urbains et de contribuer ainsi au charme de ces secteurs.

L’emploi à nu de matériaux fabriqués en vue d’être recouverts d’un parement ou d’un enduit, Il s’agit d’interdire l’emploi de dispositifs susceptibles de dégrader la qualité des

tels que les briques creuses ou parpaings est interdit.

paysages perçus depuis l’espace public, dans le but de garantir la qualité des

paysages urbains.

Rappel important : Le Plan de Prévention des Risques (PPR), qui est annexé au PLU, prévoit que les clôtures implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel (aléas d’inondation et/ou de submersion marine) et délimités aux documents graphiques du PPR doivent être ajourées de façon à assurer une transparence hydraulique.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

4° Protection du patrimoine bâti :

Les éléments de patrimoine bâti à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ou à requalifier repérés au document graphique doivent faire l’objet d’une préservation et d’une mise en valeur dans le respect des prescriptions édictées dans les fiches annexées au règlement qui leurs sont consacrées.

Cette règle vise à assurer la protection du patrimoine bâti à protéger, au sens de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme.

Le PLU protège ainsi :

- En secteur Uap les bâtiments créoles à préserver sur le territoire de Sainte-Anne et Saint François ;

- Sur le reste de la commune, sont protégés les bâtis classés ou inscrits en tant que monuments historiques, des vestiges du chemin de fer réunionnais, des vestiges d’usines, des ouvrages d’art, ainsi que des édifices à caractère cultuel…

Les motifs de la protection et les prescriptions figurent dans la fiche annexe du règlement n°7.

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et des abords des constructions.

1° Espaces libres (non occupés par les constructions, aires de stationnement, aménagements de voiries ou d’accès) :

Le pourcentage d’espaces libres doit correspondre à un minimum de 20% de la superficie Maintenir un couvert végétal afin de permettre l’infiltration des eaux de pluies et

totale du terrain, qui doit être traités en surface perméable.

d’éviter le ruissèlement.

En cas de réalisation d’un programme immobilier de 20 logements ou plus, une aire de jeux et de loisirs devra être prévue sur une surface d’au moins 100 m², aménagée à l’air libre et plantée.

Dans le cadre de tout aménagement paysager et plantation, les espèces végétales indiquées dans l’annexe n°13 du présent règlement sont à proscrire.

Imposer la réalisation d’un espace extérieur de vie et de loisirs pour les opérations de logements denses, afin de garantir un cadre de vie de qualité aux occupants et de dynamiser la vie locale.

Afin de lutter contre les espèces végétales invasives.

2° Protection du patrimoine naturel :

Les éléments de patrimoine paysager à protéger, à conserver, à restaurer, à mettre en valeur Cette règle vise à assurer la protection du patrimoine naturel et paysager, au sens ou à requalifier repérés au règlement graphique du PLU doivent faire l’objet d’une de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme. Le PLU protège ainsi sur le territoire

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

préservation et d’une mise en valeur dans le respect des prescriptions édictées dans l’annexe de la commune, plusieurs éléments végétaux ou structures végétales, parmi

du règlement.

lesquels ceux repérés par le CAUE (Commission Piédboi).

Desserte des terrains par les voies publiques ou privées

1° Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, l’accès sur la ou les voies qui Dans de nombreux endroits, l’accès direct des constructions sur une voie où la

présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation devra être interdit.

circulation est importante peut poser des problèmes de sécurité. L’accès sur une

contre allée ou une autre voie peut alors être exigé.

2° Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès sur une voie publique, soit directement, soit par le biais d’une voie privée ou d’une servitude de passage.

La largeur utilisable de la voirie sera au minimum de :

Il s’agit de définir les caractéristiques minimales des voies privées ou servitudes de passages qui desservent les terrains constructibles, de façon à assurer le passage des véhicules de secours ou d’enlèvement des ordures ménagères.

-

3,50 mètres si la voirie fait moins de 25 mètres et dessert moins de 5 logements,

-

6,00 mètres si la voirie fait plus de 25 mètres et dessert 5 logements et plus.

La voirie devra être goudronnée ou bétonnée dès lors qu’elle dessert 2 lots ou plus.

3° En cas de voie en impasse, une placette de retournement devra être créée à son extrémité Cette règle a pour but d’éviter les reculs des véhicules, qui peuvent causer des permettant les manœuvres et retournement des véhicules et engins de lutte contre accidents. l’incendie et des véhicules de ramassage des ordures ménagères.

Desserte des terrains par les réseaux publics

Le raccordement aux différents réseaux doit être conforme à la règlementation en vigueur.

Les règles applicables aux raccordements sont définies par des législations indépendantes du droit de l’urbanisme. Celles-ci font l’objet d’évolutions fréquentes, c’est pourquoi le PLU se limite à exiger qu’elles soient respectées.

Lors d’opération nouvelle nécessitant de nouveaux réseaux, ceux-ci devront être ensevelis.

L’enfouissement des réseaux qui contribue à la qualité paysagère de la ville, n’est applicable que sur les opérations nouvelles du fait des réseaux déjà existants dans les secteurs bâtis.

1° Alimentation en eau potable

Toute construction ou installation nouvelle qui par sa destination, implique une alimentation Cette règle vise à imposer le raccordement des constructions au réseau public en eau potable doit être alimentée par branchement au réseau public d’eau potable. Le

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

raccordement est également obligatoire en cas d’aménagement, de changement de d’eau potable. destination ou d’extension d’une construction existante de nature à augmenter les besoins en eau potable.

Les extensions et branchements au réseau d'alimentation doivent être effectués conformément à la réglementation en vigueur.

2° Assainissement des eaux usées

Toute construction sera obligatoirement raccordée au réseau public lorsqu’il existe. Toutefois, en cas d’absence ou d'insuffisance du réseau collectif d'assainissement des eaux usées, les constructions nouvelles doivent comporter un assainissement individuel ou semicollectif, conforme au schéma directeur.

Cette règle vise à interdire l’assainissement autonome dans les secteurs desservis par le réseau collectif et à imposer le recours à des filières conformes aux normes en vigueur dans les secteurs non desservis par le réseau collectif.

L’évacuation des eaux usées non domestiques dans le réseau public d’assainissement est Voir article L. 1331-10 du code de la santé publique. subordonnée à un pré traitement conformément à la législation en vigueur.

L’évacuation directe des eaux et matières même traitées dans les fossés et réseaux pluviaux L’objectif de cette règle est d’interdire le rejet des eaux usées, traitées ou non,

est interdite. Tout déversement d'eaux usées autres que domestiques, dans le réseau public dans les exutoires et réseaux d’eaux pluviales, de manière à éviter la pollution des

doit être préalablement autorisé conformément au schéma directeur.

cours d’eau.

Elle vise aussi à contrôler le rejet d’eaux résiduaires industrielles dans le réseau public d’assainissement.

3° Eaux pluviales

Le raccordement des terrains supportant des constructions nouvelles au réseau collectif des Cette règle vise à imposer le raccordement au réseau public de collecte des eaux eaux pluviales, s’il existe, est obligatoire. Les branchements à ce réseau doivent être pluviales lorsque celui-ci existe, dans le respect des normes en vigueur. effectués conformément à la réglementation en vigueur.

En cas d’absence du réseau collectif des eaux pluviales, il est imposé la réalisation d'un puisard afin de réceptionner les eaux en provenance des toitures et des surfaces imperméabilisées du terrain. Ce dispositif doit être réalisé en fonction du terrain et des caractéristiques de l'opération, sur la propriété. Il doit être conçu de façon à pouvoir être mis hors circuit et la construction directement raccordée au réseau collectif de collecte des

En cas d’absence de réseau public de collecte des eaux pluviales, l’objectif de cette règle est de prévoir l’infiltration des eaux sur le site afin de limiter les phénomènes de ruissèlement.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

eaux pluviales une fois celui-ci réalisé.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Pour les débords de toitures alignés ou surplombant le domaine public, l'installation de Cette règle vise à interdire l’écoulement des eaux pluviales sur la voie publique, gouttières raccordées au réseau collectif ou individuel de collecte des eaux pluviales est lorsqu’un réseau collectif ou individuel de collecte des eaux pluviales existe. obligatoire.

Il est interdit de renvoyer les eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées quand il existe.

L’envoi des eaux pluviales dans le réseau d’assainissement compromet la station d’épuration et risque de provoquer des pollutions très graves.

4° Électricité

En cas de branchement sur le réseau public, la réglementation en vigueur devra être respectée.

Si la construction est branchée sur le réseau public d’électricité, le respect de la règlementation en vigueur s’impose. En revanche, en cas d’impossibilité technique de branchement relevé par le gestionnaire du réseau, une autre possibilité d’alimentation de la construction en électricité pourra être étudiée dans le cadre du permis de construire.

5° Communications numériques

Toute construction d’immeubles neufs regroupant plusieurs logements ou des locaux à Il s’agit d’assurer le raccordement au réseau de la fibre optique. usage professionnel devront comprendre les fourreaux pour l’installation de la fibre optique.

Stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie des places de stationnement doit respecter les normes en vigueur. Il est exigé :

Nature de l’opération ou de la construction

Nombre de place de stationnement minimum

1° Stationnement des véhicules automobiles :

Habitation :

Logements individuels, construction ou opération de 5 logements ou moins :

1 place par logement.

Cette règle vise à imposer un nombre de places de stationnement minimum en fonction des typologies de logements, afin de tenir compte de l’évolution des besoins des ménages en fonction de leur composition.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

Lotissements ou opérations de plus de 5 logements :

1 place par logement, plus une place visiteur par tranche 5 lots ou 5 logements.

Logements aidés :

1 place pour 2 logements.

Résidences universitaires et de personnes âgées :

1 place pour 3 logements ou 3 chambres.

Commerce, activités de service, bureaux

Hébergement hôtelier et touristique :

En zone Ua : non réglementé

En zones Ub, Ue, Up, Ut : Une surface affectée au stationnement au moins égale à 30% de la surface de plancher de la construction (non compris l’espace de stockage)

En zone Ua : non réglementé.

En zones Ub, Ue, Up, Ut : 1 place pour 2 chambres.

Dans l’hyper centre, le stationnement des commerces, services, bureaux, des hébergements hôteliers, touristiques ainsi que des restaurants n’est pas réglementé car le PLU souhaite laisser une plus grande liberté aux porteurs de projets qui souhaitent s’y installer. Cette règle répond au souhait de la collectivité de redynamiser le commerce le long de ses rues et de leur redonner de l’attractivité.

Restauration :

En zone Ua : non réglementé.

En zones Ub, Ue, Up, Ut : 1 place pour 10 m² de salle de restaurant.

Enseignement :

- Établissement du premier ou second degré

1,5 place par classe.

- Établissement supérieur ou pour adulte :

25 places pour 100 personnes.

Équipements sportifs et recevant du public :

1 place pour une capacité d’accueil de 10 personnes.

Santé (Hospitalier) :

1 place pour 65m² de surface de plancher.

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Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

2° Stationnement des deux roues :

- Lotissement ou opération comportant au moins 5 logements :

1 emplacement pour 5 logements.

- Artisanat et commerce au détail :

1 emplacement par tranche de 100m² de surface de plancher.

- Écoles maternelles ou primaires :

2 emplacements par classe.

- Collèges ou lycées :

5 emplacements par classe.

- Autres établissements d’enseignement :

7 emplacements par tranche de 100 m² de surface de plancher.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

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ZONES AU

Zones à urbaniser

Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables

PLAN LOCAL D’URBANISME

Philippe BAFFERT consultant.

PLUSAINT-BENOIT

CAPITALE DE L’EST

PIECE 3.1-REGLEMENT ECRIT

APPROUVE LE : ………………. Signature et cachet de la Mairie

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Sommaire

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ZONES U

Zones urbaines

Règles

Les dispositions figurant dans cette colonne sont opposables à tous les travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols et aux ouvertures d'installations classées.

Explication des règles

Les dispositions figurant dans cette colonne ont valeur de rapport de présentation. Elles expliquent les choix retenus pour établir le règlement et ne sont pas opposables