Zone AU2

Intitulé du document : Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 – Rappels Se reporter au règlement de la zone U2 ayant le même indice

• 1.2 - Sont interdits Se reporter au règlement de la zone U2 ayant le même indice

Article 2-

Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

• 2.1 - Rappels

Se reporter au règlement de la zone U2 ayant le même indice

• 2.2 - Sont admis sous condition

Les constructions peuvent être autorisées sous réserve de respecter les dispositions suivantes par ordre d’importance :

Intitulé du document : 1. Disposer des infrastructures suffisantes pour desservir le projet de construction (voirie, réseaux, sécurité incendie

2. Se reporter au règlement de la zone U2 ayant le même indice

COMMUNE DE SAINT-PAUL – DEPARTEMENT DE LA REUNION

APPROUVE LE 27 septembre 2012

Edition mars 2026

4 – Règlement

1 - SaintPaul centre

4 - La Plaine Bois De Nèfles

2 - SaintGilles les

Bains

3 - Plateau Caillou

6 - Le Guillaume

Mafate et la zone forestière

5 - La Saline

Modifié par DCM du 25/04/2013, 30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022, du 08/09/2022, 27/06/2024, 21/11/2024 et du 27/03/2025

Pôle Ville Nouvelle et Transition Écologique – CS 51015 – 97864 Saint-Paul Cedex Tél : 02.62.45.43.45 Fax : 02.62.34.48.49 email : maire@mairie-saintpaul.fr

Règlement – Commune de Saint Paul Sommaire

SOMMAIRE

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES APPLICABLES A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE .............................................. 1 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUXZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE SAINT PAUL CENTRE............................................................................................................................................................. 8

ZONES U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso......................................................................................... 9 ZONES U1e, U1l ................................................................................................................................................ 33 ZONE AU1 ......................................................................................................................................................... 49 ZONE AU1e ....................................................................................................................................................... 51 ZONE AU1lec..................................................................................................................................................... 53 ZONES AU1 st et AU1e st .................................................................................................................................. 55 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE SAINTGILLES LES BAINS............................................................................................................................................ 60 ZONES U2a, U2b, U2c, U2d, U2h ...................................................................................................................... 61 ZONE U2e.......................................................................................................................................................... 84 ZONES AU2 ....................................................................................................................................................... 97 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE PLATEAU CAILLOU ....................................................................................................................................................... 100 ZONES U3a, U3b, U3c, U3h............................................................................................................................. 101 ZONES Usdu……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 123 ZONE U3e........................................................................................................................................................ 141 ZONES AU3 ..................................................................................................................................................... 154 ZONE AU3e ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….156 ZONE AU3st .................................................................................................................................................... 158 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE LA PLAINE BOIS DE NEFLES ............................................................................................................................................ 162 ZONES U4a, U4b, U4c ..................................................................................................................................... 163 ZONES Usdu ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 184 ZONE AU4 ....................................................................................................................................................... 202 ZONE AU4st .................................................................................................................................................... 204 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE LA SALINE ..................................................................................................................................................................... 208 ZONES U5a, U5b, U5c ..................................................................................................................................... 209 ZONES Usdu ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 230 ZONE AU5 ....................................................................................................................................................... 248 ZONE AU5e ..................................................................................................................................................... 250 ZONE AU5st .................................................................................................................................................... 263

Règlement – Commune de Saint Paul Sommaire

TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DU GUILLAUME ..................................................................................................................................................................... 268

ZONES U6a, U6b, U6c ..................................................................................................................................... 269 ZONES Usdu ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 290 ZONES AU6 ..................................................................................................................................................... 308 ZONE AU6st .................................................................................................................................................... 310 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NATURELLE DE MAFATE ET LA ZONE FORESTIERE .............. 314 ZONES Ni et Ntol ............................................................................................................................................. 315 TITRE III DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES ET NATURELLES ............................................ 328 ZONE A ............................................................................................................................................................ 329 ZONE N............................................................................................................................................................ 338 TITRE IV GLOSSAIRE GENERALE APPLICABLE A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE ................................................ 348 TITRE V LISTE DES LOTISSEMENTS POSSEDANT UN REGLEMENT PROPRE AU-DELA DE DIX ANS ................... 387 TITRE VI PALETTE VEGETALE......................................................................................................................... 389

Titre 1

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES APPLICABLES

A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE

Titre 1

Ce règlement est établi selon les articles R.123-9 et A.123-2 du Code de l’Urbanisme.

Article 1- Champ d’application territorial du plan

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal de Saint-Paul, conformément à l’article L.123-1 du code de l’urbanisme.

En vertu de l’Article L123-5 :

Le présent règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan.

Article 2- Portée respective du règlement à l’égard d’autres législations relatives à l’occupation des sols

Il existe parallèlement aux dispositions du PLU certaines législations qui ont des effets sur l’occupation et l’utilisation des sols et qui demeurent applicables sur le territoire communal.

Il s’agit notamment des dispositions suivantes.

• 1 - Les articles d’ordre public du Règlement National d’Urbanisme

Conformément à l’article R.111-1 du code de l’urbanisme, les articles suivants s’appliquent sur le territoire communal indépendamment des dispositions du PLU1:

L’article R.111-2 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.

L’article R.111-4 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.

1Dernière modification du 08 novembre 2009

Titre 1

L’article R.111-15 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.

L’article R.111-21 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

• 2 - Les prescriptions prises au titre des législations spécifiques

Les servitudes d’utilité publique soumises aux dispositions de l’article L.126-1 du code de l’urbanisme affectant l’utilisation ou l’occupation des sols sont reportées (liste et plan) dans une annexe spécifique du présent dossier.

Les servitudes forestières et hydrauliques de passage le long des rivières et des ravines de la Réunion sont régies par le décret n°48-633 du 31 mars 1948. Ainsi, conformément aux dispositions des articles L.363-12 et R.363-7 du code forestier, il est interdit d’implanter une construction dans la zone de 10 m prise à partir du bord des ravines.

• 3 - Les périmètres visés à l’article R.123-13 du code de l’urbanisme

Ces périmètres qui ont des effets sur l’occupation et l’utilisation des sols, sont reportés à titre d’information aux documents graphiques. Il s’agit notamment :

- des zones d’aménagement concerté ;

- des périmètres à l’intérieur desquels s’applique le droit de préemption urbain défini par les articles L.211-1 et suivants du code de l’urbanisme, ainsi que les périmètres provisoires ou définitifs des zones d’aménagement différé ;

- des périmètres à l’intérieur desquels l’autorité compétente peut surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation en application de l’article L.111-10 du code de l’urbanisme.

- Des périmètres des Zones d’Aménagement Différé

- Des secteurs concernés par la « clause de logement aidé »

• 4 - La réciprocité d’implantation des constructions

En application de l’article L.111-3 du code rural, il est rappelé que « lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments

Titre 1

agricoles vis à vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même

exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à

usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions des constructions

existantes.

Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent, une distance d’éloignement inférieure peut être autorisée par l’autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d’agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, notamment dans les zones urbaines limitées par les documents d’urbanisme opposables aux tiers (…). »

Article 3- Division du territoire communal

En application de l’article R.123-4 du code de l’urbanisme, le règlement du PLU délimite les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme.

• 1 – Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones urbaines

Conformément à l’article R.123-5 du code de l’urbanisme, les zones urbaines couvrent les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « U ».

• 2–Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones à urbaniser

Conformément à l’article R.123-6 du code de l’urbanisme, les zones à urbaniser couvrent les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « AU ».

• 3 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones agricoles

Conformément à l’article R.123-7 du code de l’urbanisme, les zones agricoles couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique, ou économique des terres agricoles. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « A ».

• 4 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones naturelles

Conformément à l’article R.123-8 du code de l’urbanisme, les zones naturelles et forestières couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique, ou

Titre 1

écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels.

Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « N ».

• 5 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en six bassins de vie et un territoire spécifique

En concordance avec le Projet d’Aménagement et de Développement Durable, le territoire est divisé en six bassins de vie dans et un territoire spécifique. Les six bassins de vie disposent d’un règlement U et AU propre tandis que le territoire de Mafate et la zone forestière dispose d’un règlement N propre.

L’ensemble des 7 livrets constitue le Titre II du règlement.

• le bassin de vie « Saint-Paul centre » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 1 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « Saint-Gilles les Bains » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 2 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « Plateau Caillou » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 3 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « la Plaine - Bois de Nèfles » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 4 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « la Saline » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 5 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie «Guillaume » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 6 du dossier« Règlement »

• Le territoire de Mafate et de la zone forestière Les règles générales et particulières applicables sur ce territoire font l’objet du Livret 7 du dossier« Règlement »

Le règlement des zones agricoles (A) et naturelles (N) constitue letitre III du règlement. Ce dernier s’applique sur l’ensemble du territoire communal, soit les six bassins de vie et le territoire de Mafate et la zone forestière.

• 6 - Le plan local d’urbanisme prévoit des emplacements réservés

Le plan local d’urbanisme réserve les emplacements nécessaires aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts. En outre, conformément au b de l’article L.123-2

Titre 1

du code de l’urbanisme, il est possible dans les zones urbaines de réserver les emplacements en vue

de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements. Les

emplacements réservés sont repérés aux documents graphiques et listés en annexe du dossier. Pour

déterminer l’emprise des emplacements réservés destinés à la réalisation ou à l’aménagement de

voirie, il convient de prendre en compte l’axe de la voirie existante comme point médian.

• 7 - Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés

Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés à conserver ou à créer. Les terrains inscrits en espaces boisés classés qui sont délimités aux documents graphiques, sont régis par les dispositions des articles L.130-1 et suivants et R.130-1 et suivants du code de l’urbanisme.

En application de l’article L 174-2 du Code Forestier, Le défrichement, l'exploitation et le pâturage sont interdits sur :

1° Les pentes d'encaissement des cirques et le sommet de ces mêmes pentes, ainsi que les pitons et les mornes ; 2° Les versants des rivières, bras ou ravines et de leurs affluents ; 3° Les abords des sources ou des captages d'eau et des réservoirs d'eau naturels ; 4° Les dunes littorales.

• 8 - Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa élevé, moyen et faible soumises à des risques naturels

Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa élevé, moyen et faible soumises à des risques naturels. Les parties de terrains concernées et identifiées aux documents graphiques sont soumises à des prescriptions particulières quelle que soit la zone (U, AU, A ou N) dans laquelle elles se trouvent. Les ouvrages permettant de réduire les risques naturels ainsi que les travaux légers et d’entretien sur des constructions existantes peuvent être admis.

Ainsi, à titre conservatoire, la commune se réserve le droit, en vertu de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme de s’opposer au permis de construire si elle estime, au vu des outils d’appréciation des risques qui sont en sa possession, que la sécurité publique peut être mise en jeu. Il s’agit d’une mesure qui s’applique indépendamment des règles établies par le PLU. Cette disposition peut s’appliquer dans tous les cas où l’on connaît l’existence d’un risque mais où l’on n’a pas eu le temps de mettre en œuvre d’autres outils de prévention.

Article 4- Adaptations mineures

Conformément à l’article L.123-1-9 du code de l’urbanisme :

Titre 1

Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune

dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la

configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Conformément aux articles R.421-15, R.421-18 et R.421-29 du code de l’urbanisme :

Des adaptations mineures aux règles 3 à 13 établies pour chaque zone, rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes, peuvent être accordées par décision motivée de l’autorité compétente.

Titre 2 – Livret 1 – Bassin de vie Saint Paul centre

8

Livret1

________________________________________

Bassin de vie «Saint Paul centre»

TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES

URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE

VIE DE SAINT PAUL CENTRE