Zone NTOL

Intitulé du document : Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Les demandes de défrichements sont irrecevables dans les espaces boisés classés au titre du code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques.

2. Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit respecter les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

Sont interdits les constructions, ouvrages et travaux non prévus à l’article 2.2, ainsi que ceux de nature à porter atteinte à la protection de la zone.

Article2-

Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

• 2.1 - Rappels

1. L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 1.1 - Rappels

1. En application des dispositions de l'article L.111-3 du Code rural, des distances d'éloignement entre bâtiments à usage d'habitation et bâtiments à usage agricole doivent être respectées. Le principe de réciprocité s'applique à toute construction nouvelle et tout changement de destination à usage non agricole nécessitant un permis de construire à l'exception de l'extension des constructions existantes.

2. Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit respecter les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

A l’exception de ceux visés à l’article 2.2, toute nouvelle construction et tout nouvel ouvrage ou travaux.

Article 2-

Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

• 2.1 - Rappels

1. L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

2. Est autorisée la réalisation des travaux d'amélioration foncière agricole, dont les travaux d'épierrage, et la valorisation des matériaux excédentaires issus de ces travaux.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Les bâtiments techniques agricoles et leurs annexes

1. A l’exception de la zone Acu, Les bâtiments techniques agricoles et leurs annexes ainsi que les ouvrages et travaux nécessaires aux besoins d'une exploitation agricole. Ils doivent être justifiés au regard de la superficie de l’exploitation, de la nature de l’activité et des bâtiments existants sur l’exploitation. De même, le choix de l’implantation sur l'exploitation de ces bâtiments techniques doit être adapté au site, notamment au regard de leur insertion paysagère.

2. A l’exception de la zone Acu, les constructions à usage d’activités nécessaires à l’activité agricole soumises au régime des installations classées pour la protection de l’environnement et celles soumises au règlement sanitaire départemental. Dans le cas de bâtiments d’élevage, un plan d’épandage doit être fourni dans le respect de la réglementation en vigueur.

Logement, extensions et annexes des habitations existantes :

3. Les travaux d’amélioration ou d’extension des bâtiments d’habitation existants est admise sous réserve de la régularité du bâti existant et de ne pas augmenter la surface de plancher existante à la date d’approbation du plan local d’urbanisme de plus de 30%, dans la limite de 30m² et sans que les constructions existantes et leur extension n‘excèdent une surface totale finale de 130m², dès lors que ces extensions ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site.

Les bâtiments accueillant une activité de diversification d'une exploitation agricole :

4. A l’exception des zones Acu et An, les constructions nécessaires à l'exercice de l'activité agritouristique sont autorisées sur le site d'une exploitation agricole existante et doivent viser à titre principal à faire connaître et à valoriser les produits issus de cette exploitation.

L'activité agri-touristique est une activité de diversification d'une exploitation agricole existante, exercée par un agriculteur et destinée à valoriser les produits issus d'une activité de production agricole pour assurer un revenu complémentaire à l'exploitant.

Ces constructions doivent être aménagées dans la limite de 200 m2 de surface de plancher par exploitation agricole, de préférence dans l’enveloppe des bâtiments existants ou accolés à ceux-ci. Les constructions vouées à l’accueil à la journée – sans hébergement – pour permettre la découverte de l’exploitation et les locaux destinés à la vente des produits de l’exploitation devront avoir une superficie adaptée à leur finalité, et ne pourront excéder une surface de 25 m² par exploitation agricole.

Les ouvrages d'intérêt général ou collectif :

5. Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs et à des services publics, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière dans l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

• 6.1 - Champ d’application et définition

Les dispositions du présent article s'appliquent aux voies et emprises publiques ou d’usage public, ouvertes à la circulation générale, existantes ou projetées par un emplacement réservé inscrit au document graphique. On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable, ouverte à la circulation des véhicules motorisés.

L’alignement désigne la limite entre le domaine public et la propriété privée. Lorsqu’il existe un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de prendre en compte la limite extérieure de cet emplacement réservé. Les emplacements réservés sont positionnés sur l’axe de la voie existante.

• 6.2 - Règle générale

• en zone Ntol

Les constructions doivent être implantées en retrait de la voie ou de l'emprise publique avec une distance de 6 m minimum.

• en zone Ni

Les constructions doivent être implantées en recul de la voie avec une distance au moins égale à 3 mètres.

• 7.1 - Règle générale

• en zone Ntol

Les constructions doivent être implantées en retrait de toutes les limites séparatives. Le recul mesuré horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction (exception faite des éléments de modénature, débords de toiture, descente d’eaux pluviales, des rampes d’accès PMR et autres aménagements de façade) au point le plus proche de la limite séparative est de 4 m minimum.

• en zone Ni

- Les constructions doivent être implantées en retrait de 3 mètres minimum des limites de concession.

- Les débords de toiture sont autorisés sur la marge de retrait, s’ils ne dépassent pas 1 mètre mesuré horizontalement.

• 8.1 - Définition

La distance entre deux constructions mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction au point le plus proche de la construction en vis-à-vis, ne comprend pas les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales, les éléments architecturaux ni les parties enterrées de la construction.

• 8.2 - Règle générale

• en zone Ntol

Deux constructions non contiguës, implantées sur une même unité foncière, doivent être distantes d'au moins 4m.

Toutefois, pour les constructions annexes et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou un bâtiment agricole, la distance minimale de retrait n’est pas réglementée.

• en zone Ni

Deux constructions principales non contiguës, implantées sur une même concession, doivent être distantes d'au moins 2 m.

• 6.1 - Champ d’application et définition

Les dispositions du présent article s'appliquent aux voies et emprises publiques ou d’usage public, ouvertes à la circulation générale, existantes ou projetées par un emplacement réservé inscrit au document graphique. On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable, ouverte à la circulation des véhicules motorisés.

L’alignement désigne la limite entre le domaine public et la propriété privée. Lorsqu’il existe un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de prendre en compte la limite extérieure de cet emplacement réservé. Les emplacements réservés sont positionnés sur l’axe de la voie existante.

• 6.2 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait de 6 m. minimum de la voie ou de l'emprise publique.

• 6.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- Dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante, pour respecter une harmonie d’ensemble de la construction,

- Pour la réalisation ou l’extension de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif,

- A l’alignement pour les murs de clôture.

Article 7-

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

• 7.1 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait de toutes les limites séparatives.

Le recul mesuré horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction (exception faite des éléments de modénature, débords de toiture, descente d’eaux pluviales, des rampes d’accès PMR et autres aménagements de façade) au point le plus proche de la limite séparative est de 4 m minimum.

Toute partie de bâtiment, toutes toitures et auvents de plus de 60 cm sont interdits dans la marge de recul quel que soit le niveau.

• 7.2 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante, pour respecter une harmonie d’ensemble de la construction,

- pour la réalisation ou l’extension de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Article 8-

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

La distance entre deux bâtiments est mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point du nu de la façade de la construction au point le plus proche de la construction en vis-à-vis. Ne sont pas pris en compte les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales, les éléments architecturaux (cf. glossaire) ni les parties enterrées de la construction.

L’implantation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière est autorisée à condition que la distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à 3 m.

Article 9-

Intitulé du document : Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.

- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel, et délimités aux documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit respecter les prescriptions prévues par le PPR.

• 10.2 - Règle générale

• en zone Ntol PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition mars 2026 / Modifié par DCM du : 25/04/2013, 30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022, 08/09/2022, 27/06/2024, 21/11/2024 et du 27/03/2025.

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.

- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel, et délimités aux documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit respecter les prescriptions prévues par le PPR.

• 10.2 - Règle générale

Pour les constructions à usage d’habitation et d’agri-tourisme:

- la hauteur maximale hé est fixée à 4 m - la hauteur maximale hf est fixée à 7 m Pour les constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, ainsi que pour les autres constructions à vocation agricole (hangar, silo…), il n’est pas fixé de règles.

Article 11-

Intitulé du document : Emprise au sol des constructions

• 9.1 - Règle générale

• En zone Ntol

L’emprise au sol des constructions n’est pas réglementée.

• en zone Ni

1. L'emprise au sol des habitations et de leurs annexes est limitée à 120 m², avec un maximum de 81 m² pour le module principal.

2. L'emprise au sol des constructions destination d’hébergement hôtelier est limitée à 280 m², avec un maximum de 81 m² par module.

3. L'emprise au sol des constructions à destination de commerces est limitée à 81 m². 4. Non réglementé. Les bâtiments à usage de service public ne devront pas présenter de modules

supérieurs à 81 m². 5. L’emprise au sol des constructions à destination d’exploitation agricole ou forestière est limitée

à 280 m² au total sur une même concession, avec un maximum de 81 m² d’emprise au sol par module.

Article 10-

Intitulé du document : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades, terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

L'implantation de la construction, son orientation, le choix des matériaux et des couleurs devront être définis en prenant en compte les éléments environnant dont notamment le climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle, etc. Il est donc nécessaire de prévoir :

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades, terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

L'implantation de la construction, son orientation, le choix des matériaux et des couleurs devront être définis en prenant en compte les éléments environnant dont notamment le climat, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle, etc. Il est donc nécessaire de prévoir :

- des traitements architecturaux communs, traditionnels et caractéristiques du l’habitat résidentiel créole,

- une intégration au tissu urbain et aux espaces naturels.

Toutes les surfaces, notamment de façade, de toiture et de terrasses, de clôtures doivent faire l’objet d’un traitement soigné de nature à garantir l’insertion de la construction sur le site.

Les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, antennes paraboliques, etc.), les appareils de captage de l'énergie solaire (chauffe-eau, panneaux photovoltaïques) ou les appareils de climatisation doivent faire l'objet d'un traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect des couvertures et terrasses.

Sont interdits :

- les assemblages hétéroclites de matériaux sans rapport avec une logique constructive ou architecturale,

- les matériaux ou procédés imitant un autre matériau (fausses briques, fausses pierres, faux bois, tôles profil tuile, etc.),

- l’emploi à nu de matériaux préfabriqués destinés à être recouvert (parpaings, fers à béton, tôles brut, etc.).

• 11.1 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les constructions doivent être choisis pour s'intégrer dans le paysage environnant. La conception de façades présentant des disparités manifestes entre elles (ouverture, rythme, profil, matériaux, etc.) est interdite.

Pour les bâtiments techniques agricoles, le traitement architectural des façades devra tenir compte de la destination et des impératifs de fonctionnement de la construction et ne comporter que des ouvertures réduites, au lieu et place des fenêtre, permettant une aération et un éclairage intérieur suffisants.

Concernant les élevages, les matériaux apparents, employés pour les parois extérieures, devront être mis en œuvre pour réguler le confort thermique des animaux.

• 11.2 - Toitures

Sauf pour les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et les bâtiments cultuels, les constructions à usage agricole devront avoir une architecture de toit à versants à deux pentes maximum, et celle-ci couvrira au moins 60% du volume bâti. Dans le cas d’une extension du bâti existant, les toitures existantes pourront-être prises en compte. Les toitures secondaires (auvent, retroussis, appentis, etc.) ne seront pas prises en compte dans le calcul de cette surface.

• 11.3 - Clôtures et murs de soutènement

Les clôtures sur voie ne peuvent excéder une hauteur de 2 m.

Toutefois, les éléments de portail, les piliers ainsi que les travaux de réhabilitation réalisés sur des clôtures anciennes peuvent dépasser cette limite.

Tout talus ou tout mur de soutènement retenant un déblai ou un remblai, ne pourra dépasser une hauteur apparente de 2,50 m.

Si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %, la hauteur maximale du mur de soutènement peut être portée à 3 m.

Lorsqu’un mur de soutènement bordera la voie publique, il pourra supporter une clôture telle que définie ci-dessus ; la hauteur totale apparente mur + clôture ne dépassera pas 3 m (3,50 m si la pente du terrain est supérieure ou égale à 20 %).

Toutes les clôtures implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel élevé ou moyen et délimités aux documents graphiques, doivent comporter des transparences pour permettre le libre écoulement des eaux pluviales de l’amont vers l’aval du terrain. Les murs bahuts y sont autorisés dès lors qu’ils sont discontinus pour permettre le libre écoulement des eaux, qu’ils ne dépassent pas 0,60 m de hauteur par rapport au terrain naturel et qu’ils permettent uniquement une assise d’éléments de clôture (grille, etc.).

Article 12-

Obligations en matière de réalisation d’aires de stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques avec une séparation effective de ces dernières (bordures, trottoirs, haies vives, talus, etc.).

Article 13-

Obligations en matière de réalisation d’espaces libres, d’aires de jeux et de loisirs et de plantations

Les arbres remarquables et les spécimens de qualité existants doivent être maintenus ou remplacés par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité. La frondaison des arbres doit être aménagée de façon à garantir son insertion dans l’environnement proche, notamment en ne causant pas de troubles ni de gênes (ensoleillement, débordement, etc.) pour le fond de propriété voisin.

Article 14 -

Coefficient d’Occupation du Sol

Intitulé du document : 6. Les constructions, ouvrages et travaux liés aux différents réseaux et à la voirie dès lors qu’ils s’insèrent dans le

La reconstruction d’un bâtiment après sinistre :

7. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.

• En zone Acu

1. Les travaux d’extraction de matériaux sous réserve que le projet d’extraction intègre la protection et la mise en valeur des paysages et en particulier celui du Piton Défaud.

2. La réhabilitation des bâtiments agricoles existants et leur extension dans le cas où celle-ci est nécessaire à leur mise aux normes et que son impact environnemental et paysager soit réduit.

3. Les aménagements nécessaires à la mise en culture et à l’exploitation agricole des terrains concernés, à l’aquaculture et à l’exploitation forestière, sous réserve de faire l’objet d’une intégration paysagère.

4. Les activités d’intérêt collectif à finalité agricole sous réserve qu’elles soient localisées dans des constructions préexistantes régulièrement édifiées sans possibilité de construction supplémentaire ni d’extension d’aucune sorte, et qu'elles aient fait l'objet de mesures permettant de réduire leurs impacts environnementaux et paysagers.

• En zone An

L'implantation des constructions et la réalisation des installations ne doivent pas porter atteinte à la biodiversité du site et s'intégrer au mieux dans le paysage naturel environnant.

Article 3-

Conditions de desserte des terrains par les voies ouvertes au public et condition d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 – Rappel

Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant dispose d’une servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 – Condition d’accès aux voies ouvertes au public

Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, l’accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit. Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies publiques.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile.

• 3.3 – Conditions de desserte par les voies ouvertes au public

Les dimensions, formes, caractéristiques techniques et urbaines des voies publiques ou privées doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions et doivent notamment permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de collecte des ordures ménagères.

Elles doivent avoir une largeur minimale de 3,5 m.

Article 4-

conditions de Desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement

• 4.1 - Alimentation en eau potable et sécurité incendie

Toute construction ou installation nouvelle susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau public d’alimentation en eau potable. En outre, les canalisations ou tout autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer une défense contre l’incendie selon les dispositions en vigueur.

En l’absence de desserte par le réseau public, l’alimentation en eau par captage, réservoir ou retenue collinaire est admise, sous réserve du respect des exigences réglementaires imposées par le décret 893 du 3 janvier 1989 et du 10 juillet 1989 relatifs aux procédures administratives concernant les eaux destinées à la consommation humaine, ainsi que celles liées au code de l’environnement pour ce qui concerne l’autorisation de prélèvement (décret n°93-742 du 29 mars 1993).

• 4.2 - Eaux usées

En l'absence ou l’insuffisance du réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel, conforme à la réglementation en vigueur, est autorisé. Ce dispositif doit être conçu de façon à pouvoir être mis hors circuit et la construction directement raccordée au réseau collectif d'assainissement, une fois celui-ci réalisé.

• 4.3 - Eaux pluviales

Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales et respecter les préconisations du Schéma Directeur des Eaux Pluviales (SDEP) en vigueur. Les aménagements réalisés sur un terrain doivent être tels qu’ils garantissent l’évacuation et l’écrêtement des débits de pointe des eaux pluviales, en priorité par infiltration dans le sol quand les caractéristiques hydrogéologiques et règlementaires du terrain le permettent. De nombreuses méthodes alternatives au raccordement au réseau collectif existent (noues, cuves de rétention, jardins stockants, …) et doivent permettre une maîtrise locale des eaux de ruissellement.

• 4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété, sauf problème technique.

Article 5-

Superficie minimale des terrains

Il n’est pas fixé de règle.

Article 6-

COMMUNE DE SAINT-PAUL – DEPARTEMENT DE LA REUNION

APPROUVE LE 27 septembre 2012

Edition mars 2026

4 – Règlement

1 - SaintPaul centre

4 - La Plaine Bois De Nèfles

2 - SaintGilles les

Bains

3 - Plateau Caillou

6 - Le Guillaume

Mafate et la zone forestière

5 - La Saline

Modifié par DCM du 25/04/2013, 30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022, du 08/09/2022, 27/06/2024, 21/11/2024 et du 27/03/2025

Pôle Ville Nouvelle et Transition Écologique – CS 51015 – 97864 Saint-Paul Cedex Tél : 02.62.45.43.45 Fax : 02.62.34.48.49 email : maire@mairie-saintpaul.fr

Règlement – Commune de Saint Paul Sommaire

SOMMAIRE

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES APPLICABLES A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE .............................................. 1 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUXZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE SAINT PAUL CENTRE............................................................................................................................................................. 8

ZONES U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso......................................................................................... 9 ZONES U1e, U1l ................................................................................................................................................ 33 ZONE AU1 ......................................................................................................................................................... 49 ZONE AU1e ....................................................................................................................................................... 51 ZONE AU1lec..................................................................................................................................................... 53 ZONES AU1 st et AU1e st .................................................................................................................................. 55 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE SAINTGILLES LES BAINS............................................................................................................................................ 60 ZONES U2a, U2b, U2c, U2d, U2h ...................................................................................................................... 61 ZONE U2e.......................................................................................................................................................... 84 ZONES AU2 ....................................................................................................................................................... 97 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE PLATEAU CAILLOU ....................................................................................................................................................... 100 ZONES U3a, U3b, U3c, U3h............................................................................................................................. 101 ZONES Usdu……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 123 ZONE U3e........................................................................................................................................................ 141 ZONES AU3 ..................................................................................................................................................... 154 ZONE AU3e ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….156 ZONE AU3st .................................................................................................................................................... 158 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE LA PLAINE BOIS DE NEFLES ............................................................................................................................................ 162 ZONES U4a, U4b, U4c ..................................................................................................................................... 163 ZONES Usdu ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 184 ZONE AU4 ....................................................................................................................................................... 202 ZONE AU4st .................................................................................................................................................... 204 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE LA SALINE ..................................................................................................................................................................... 208 ZONES U5a, U5b, U5c ..................................................................................................................................... 209 ZONES Usdu ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 230 ZONE AU5 ....................................................................................................................................................... 248 ZONE AU5e ..................................................................................................................................................... 250 ZONE AU5st .................................................................................................................................................... 263

Règlement – Commune de Saint Paul Sommaire

TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DU GUILLAUME ..................................................................................................................................................................... 268

ZONES U6a, U6b, U6c ..................................................................................................................................... 269 ZONES Usdu ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 290 ZONES AU6 ..................................................................................................................................................... 308 ZONE AU6st .................................................................................................................................................... 310 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NATURELLE DE MAFATE ET LA ZONE FORESTIERE .............. 314 ZONES Ni et Ntol ............................................................................................................................................. 315 TITRE III DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES ET NATURELLES ............................................ 328 ZONE A ............................................................................................................................................................ 329 ZONE N............................................................................................................................................................ 338 TITRE IV GLOSSAIRE GENERALE APPLICABLE A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE ................................................ 348 TITRE V LISTE DES LOTISSEMENTS POSSEDANT UN REGLEMENT PROPRE AU-DELA DE DIX ANS ................... 387 TITRE VI PALETTE VEGETALE......................................................................................................................... 389

Titre 1

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES APPLICABLES

A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE

Titre 1

Ce règlement est établi selon les articles R.123-9 et A.123-2 du Code de l’Urbanisme.

Article 1- Champ d’application territorial du plan

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal de Saint-Paul, conformément à l’article L.123-1 du code de l’urbanisme.

En vertu de l’Article L123-5 :

Le présent règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan.

Article 2- Portée respective du règlement à l’égard d’autres législations relatives à l’occupation des sols

Il existe parallèlement aux dispositions du PLU certaines législations qui ont des effets sur l’occupation et l’utilisation des sols et qui demeurent applicables sur le territoire communal.

Il s’agit notamment des dispositions suivantes.

• 1 - Les articles d’ordre public du Règlement National d’Urbanisme

Conformément à l’article R.111-1 du code de l’urbanisme, les articles suivants s’appliquent sur le territoire communal indépendamment des dispositions du PLU1:

L’article R.111-2 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.

L’article R.111-4 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.

1Dernière modification du 08 novembre 2009

Titre 1

L’article R.111-15 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.

L’article R.111-21 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

• 2 - Les prescriptions prises au titre des législations spécifiques

Les servitudes d’utilité publique soumises aux dispositions de l’article L.126-1 du code de l’urbanisme affectant l’utilisation ou l’occupation des sols sont reportées (liste et plan) dans une annexe spécifique du présent dossier.

Les servitudes forestières et hydrauliques de passage le long des rivières et des ravines de la Réunion sont régies par le décret n°48-633 du 31 mars 1948. Ainsi, conformément aux dispositions des articles L.363-12 et R.363-7 du code forestier, il est interdit d’implanter une construction dans la zone de 10 m prise à partir du bord des ravines.

• 3 - Les périmètres visés à l’article R.123-13 du code de l’urbanisme

Ces périmètres qui ont des effets sur l’occupation et l’utilisation des sols, sont reportés à titre d’information aux documents graphiques. Il s’agit notamment :

- des zones d’aménagement concerté ;

- des périmètres à l’intérieur desquels s’applique le droit de préemption urbain défini par les articles L.211-1 et suivants du code de l’urbanisme, ainsi que les périmètres provisoires ou définitifs des zones d’aménagement différé ;

- des périmètres à l’intérieur desquels l’autorité compétente peut surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation en application de l’article L.111-10 du code de l’urbanisme.

- Des périmètres des Zones d’Aménagement Différé

- Des secteurs concernés par la « clause de logement aidé »

• 4 - La réciprocité d’implantation des constructions

En application de l’article L.111-3 du code rural, il est rappelé que « lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments

Titre 1

agricoles vis à vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même

exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à

usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions des constructions

existantes.

Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent, une distance d’éloignement inférieure peut être autorisée par l’autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d’agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, notamment dans les zones urbaines limitées par les documents d’urbanisme opposables aux tiers (…). »

Article 3- Division du territoire communal

En application de l’article R.123-4 du code de l’urbanisme, le règlement du PLU délimite les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme.

• 1 – Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones urbaines

Conformément à l’article R.123-5 du code de l’urbanisme, les zones urbaines couvrent les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « U ».

• 2–Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones à urbaniser

Conformément à l’article R.123-6 du code de l’urbanisme, les zones à urbaniser couvrent les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « AU ».

• 3 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones agricoles

Conformément à l’article R.123-7 du code de l’urbanisme, les zones agricoles couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique, ou économique des terres agricoles. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « A ».

• 4 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones naturelles

Conformément à l’article R.123-8 du code de l’urbanisme, les zones naturelles et forestières couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique, ou

Titre 1

écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels.

Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « N ».

• 5 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en six bassins de vie et un territoire spécifique

En concordance avec le Projet d’Aménagement et de Développement Durable, le territoire est divisé en six bassins de vie dans et un territoire spécifique. Les six bassins de vie disposent d’un règlement U et AU propre tandis que le territoire de Mafate et la zone forestière dispose d’un règlement N propre.

L’ensemble des 7 livrets constitue le Titre II du règlement.

• le bassin de vie « Saint-Paul centre » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 1 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « Saint-Gilles les Bains » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 2 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « Plateau Caillou » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 3 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « la Plaine - Bois de Nèfles » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 4 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « la Saline » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 5 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie «Guillaume » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 6 du dossier« Règlement »

• Le territoire de Mafate et de la zone forestière Les règles générales et particulières applicables sur ce territoire font l’objet du Livret 7 du dossier« Règlement »

Le règlement des zones agricoles (A) et naturelles (N) constitue letitre III du règlement. Ce dernier s’applique sur l’ensemble du territoire communal, soit les six bassins de vie et le territoire de Mafate et la zone forestière.

• 6 - Le plan local d’urbanisme prévoit des emplacements réservés

Le plan local d’urbanisme réserve les emplacements nécessaires aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts. En outre, conformément au b de l’article L.123-2

Titre 1

du code de l’urbanisme, il est possible dans les zones urbaines de réserver les emplacements en vue

de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements. Les

emplacements réservés sont repérés aux documents graphiques et listés en annexe du dossier. Pour

déterminer l’emprise des emplacements réservés destinés à la réalisation ou à l’aménagement de

voirie, il convient de prendre en compte l’axe de la voirie existante comme point médian.

• 7 - Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés

Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés à conserver ou à créer. Les terrains inscrits en espaces boisés classés qui sont délimités aux documents graphiques, sont régis par les dispositions des articles L.130-1 et suivants et R.130-1 et suivants du code de l’urbanisme.

En application de l’article L 174-2 du Code Forestier, Le défrichement, l'exploitation et le pâturage sont interdits sur :

1° Les pentes d'encaissement des cirques et le sommet de ces mêmes pentes, ainsi que les pitons et les mornes ; 2° Les versants des rivières, bras ou ravines et de leurs affluents ; 3° Les abords des sources ou des captages d'eau et des réservoirs d'eau naturels ; 4° Les dunes littorales.

• 8 - Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa élevé, moyen et faible soumises à des risques naturels

Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa élevé, moyen et faible soumises à des risques naturels. Les parties de terrains concernées et identifiées aux documents graphiques sont soumises à des prescriptions particulières quelle que soit la zone (U, AU, A ou N) dans laquelle elles se trouvent. Les ouvrages permettant de réduire les risques naturels ainsi que les travaux légers et d’entretien sur des constructions existantes peuvent être admis.

Ainsi, à titre conservatoire, la commune se réserve le droit, en vertu de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme de s’opposer au permis de construire si elle estime, au vu des outils d’appréciation des risques qui sont en sa possession, que la sécurité publique peut être mise en jeu. Il s’agit d’une mesure qui s’applique indépendamment des règles établies par le PLU. Cette disposition peut s’appliquer dans tous les cas où l’on connaît l’existence d’un risque mais où l’on n’a pas eu le temps de mettre en œuvre d’autres outils de prévention.

Article 4- Adaptations mineures

Conformément à l’article L.123-1-9 du code de l’urbanisme :

Titre 1

Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune

dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la

configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Conformément aux articles R.421-15, R.421-18 et R.421-29 du code de l’urbanisme :

Des adaptations mineures aux règles 3 à 13 établies pour chaque zone, rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes, peuvent être accordées par décision motivée de l’autorité compétente.

Titre 2 – Livret 1 – Bassin de vie Saint Paul centre

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Livret1

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Bassin de vie «Saint Paul centre»

TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES

URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE

VIE DE SAINT PAUL CENTRE