Zone USDU

Intitulé du document : Occupations et utilisations du sol interdites

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précité à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions de construction existantes…

2. Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit respecter les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

A l’exception de ceux visés à l’article 2.2, toute nouvelle construction et tout nouvel ouvrage ou travaux.

• 2.1 – Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007.

• 2.2 - Sont admis sous condition

Dès lors qu’elles ne sont pas de nature à porter atteinte à l'environnement naturel ou urbain et aux paysages :

1. Les constructions à destination d’habitation ; 2. Les constructions à destination d’hébergement hôtelier ; 3. Les constructions à destination de commerce ; 4. Les constructions et installations nécessaires au services publics ou d’intérêt collectif, 5. Les constructions, ouvrages et travaux liés aux différents réseaux et à la voirie 6. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans dès

lors qu’il a été régulièrement édifié, à l’exception des constructions implantées dans un secteur soumis à un risque naturel élevé délimité aux documents graphiques.

Article 3-

Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

• 3.1 - Rappel

• 1.1 - Rappels

1. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précité à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions de construction existantes…

2. Dans les secteurs soumis à un risque naturel ou technologique, toute construction doit respecter les prescriptions prévues par les Plans de Prévention des Risques (PPR).

• 1.2 - Sont interdits

A l’exception de ceux visés à l’article 2.2, toute nouvelle construction et tout nouvel ouvrage ou travaux.

Article 2-

Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

• 2.1 – Rappels

L’édification des clôtures est soumise au régime de déclaration préalable, conformément à la délibération du Conseil Municipal du 6 décembre 2007. PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition mars 2026 / Modifié par DCM du : 25/04/2013, 30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022, 08/09/2022, 27/06/2024, 21/11/2024 et du 27/03/2025.

Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ou d’usage public

• 6.1 - Champ d’application et définition

Les dispositions du présent article s'appliquent aux voies et emprises publiques ou d’usage public, ouvertes à la circulation générale, existantes ou projetées par un emplacement réservé inscrit au document graphique. On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable, ouverte à la circulation des véhicules motorisés.

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération réalisée sur une même unité foncière.

Lorsqu’il existe un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de prendre en compte la limite extérieure de cet emplacement réservé sachant que les emplacements réservés sont positionnés sur l’axe de la voie existante.

En cas d’implantation des constructions en retrait par rapport à la voie, une clôture sera édifiée sur l’alignement.

• 7.1 - Définition

Le recul des constructions par rapport aux limites séparatives est mesuré horizontalement et perpendiculairement de tout point du nu de la façade de la construction au point le plus proche de la

• 8.1 - Définition

La distance entre deux bâtiments est mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point du nu de la façade de la construction au point le plus proche de la construction en vis-à-vis. Ne sont pas pris en compte les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales, les éléments architecturaux (cf. glossaire) ni les parties enterrées de la construction.

• 8.2 - Règle générale

L’implantation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière est autorisée à condition que la distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à 3 m

• 8.3 - Exception

Les implantations suivantes ne sont pas réglementées :

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des ordures ménagères,

- pour la réalisation, l’extension de constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

- pour les constructions individuelles faisant l’objet d’une aide publique et celles situées à l’intérieur d’opérations faisant l’objet d’une procédure de résorption d’habitat insalubre

- pour les constructions annexes non habitables. - pour les piscines et leurs locaux techniques - dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une

construction existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble de la construction.

Article 9-

• 6.1 - Champ d’application et définition

Les dispositions du présent article s'appliquent aux voies et emprises publiques ou d’usage public, ouvertes à la circulation générale, existantes ou projetées par un emplacement réservé inscrit au document graphique. On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable, ouverte à la circulation des véhicules motorisés.

Ne sont pas concernées par cette disposition les voiries internes à usage privatif d’une opération réalisée sur une même unité foncière.

Lorsqu’il existe un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de prendre en compte la limite extérieure de cet emplacement réservé sachant que les emplacements réservés sont positionnés sur l’axe de la voie existante.

En cas d’implantation des constructions en retrait par rapport à la voie, une clôture sera édifiée sur l’alignement.

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé.

Les saillies sur le domaine public (balcons, coffrets électriques, descentes d'eaux pluviales et de raccordements de fluides, équipements techniques) ne sont pas autorisées.

• 7.1 - Définition

Le recul des constructions par rapport aux limites séparatives est mesuré horizontalement et perpendiculairement de tout point du nu de la façade de la construction au point le plus proche de la construction. Ne sont pas pris en compte les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales, les rampes d’accès PMR, les éléments architecturaux ni les parties enterrées de la construction.

Intitulé du document : Hauteur maximale des constructions

• 10.1 - Définition

La hauteur est calculée au droit de la façade et inclura la hauteur des déblais et remblais par rapport au terrain naturel (voir annexes).

La hauteur maximale des constructions est réglementée :

- par la hauteur maximale hf de la construction mesurée verticalement jusqu'au faîtage, ouvrages ou édicules techniques inclus.

- par la hauteur maximale hé de la construction mesurée verticalement jusqu’à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

En l’absence d’indication, la hauteur maximale est considérée comme la hauteur au faîtage (hf).

Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel, et délimités aux documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit respecter les prescriptions prévues par le PPR.

• 10.2 - Règle générale

La hauteur devra être fixée en fonction de l’insertion dans le site et des bâtis de référence, avec un maximum de 6 m à l’égout et 9 m au faîtage.

La hauteur maximale des annexes est limitée à 3,5 m au faîtage

• 10.3 - Exceptions

La hauteur des constructions suivantes est réglementée différemment :

- Pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie, la hauteur maximale est limitée à 15 mètres.

- Dans le cas de travaux d’extension, ou de surélévation réalisés sur une construction existante régulièrement édifiée qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble de la construction.

- Dans les secteurs soumis à un risque naturel fort ou moyen et délimités aux documents graphiques, toute construction nouvelle pourra être augmentée d’un mètre maximum

Intitulé du document : Emprise au sol des constructions

Dans la limite des surfaces perméables imposées :

1. Pour les constructions à destination d’habitation et commerce, l’emprise au sol ne doit pas dépasser 150 m²

2. L’emprise au sol des constructions annexe non habitable ne devra pas excéder 25 m² ; 3. Les constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif ne devront

pas excéder 200 m² ;

Dans la limite des surfaces perméables imposées :

5. Pour les constructions à destination d’habitation et commerce, l’emprise au sol ne doit pas dépasser 150 m²

6. L’emprise au sol des constructions annexe non habitable ne devra pas excéder 25 m² ; 7. Les constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif ne devront

pas excéder 200 m² ;

Dans la limite des surfaces perméables imposées :

9. Pour les constructions à destination d’habitation et commerce, l’emprise au sol ne doit pas dépasser 150 m²

10. L’emprise au sol des constructions annexe non habitable ne devra pas excéder 25 m² ; 11. Les constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif ne devront

pas excéder 200 m² ;

Dans la limite des surfaces perméables imposées :

13. Pour les constructions à destination d’habitation et commerce, l’emprise au sol ne doit pas dépasser 150 m²

14. L’emprise au sol des constructions annexe non habitable ne devra pas excéder 25 m² ; 15. Les constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif ne devront

pas excéder 200 m² ;

Intitulé du document : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

• 11.1 - Définition

L’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords sont indissociables; cela signifie que l’apparence des bâtiments, le traitement du terrain, les clôtures et le jardin définissent un ensemble cohérent.

C'est pourquoi toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures) ainsi que les plantations, les terrassements et les matériaux au sol feront ensemble l’objet d’une conception soignée et harmonieuse (voir également article 13) : ils devront être l’expression d’une architecture tropicalisée.

• 11.2 - Règle générale

Toute construction doit prendre en compte l’espace qui l’environne; cet espace est conditionné par le climat de l’Ouest réunionnais, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle, la culture locale, entre autres ; ils influent sur l'implantation des bâtiments, leur orientation, la composition de leurs façades, le choix des matériaux apparents et des couleurs.

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades, terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages naturels, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

• 11.3 - Volumétrie

La volumétrie générale de chaque construction devra être traitée par l’association de plusieurs volumes qui devront se distinguer les uns des autres par leur hauteur, leur matériau et leur forme (voir annexe). Cette disposition ne concerne pas les constructions de type villa individuelle en rez-dechaussée de plain-pied.

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural équivalent à celui de la construction.

Font partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, antennes paraboliques, etc.), les appareils de captage de l'énergie solaire (chauffe-eau, panneaux photovoltaïques), les appareils de climatisation, les cheminées et extracteurs d’air, les citernes d’accumulation d’eau. Ils apparaîtront sur les documents graphiques et feront l'objet d'un traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect des couvertures et terrasses. Des prescriptions particulières (mise en peinture, carénage, etc.) pourront être imposées.

• 11.1 - Définition

L’aspect extérieur des constructions et l’aménagement de leurs abords sont indissociables; cela signifie que l’apparence des bâtiments, le traitement du terrain, les clôtures et le jardin définissent un ensemble cohérent.

C'est pourquoi toutes les surfaces des bâtiments (façades et toitures) ainsi que les plantations, les terrassements et les matériaux au sol feront ensemble l’objet d’une conception soignée et harmonieuse (voir également article 13) : ils devront être l’expression d’une architecture tropicalisée.

• 11.2 - Règle générale

Toute construction doit prendre en compte l’espace qui l’environne; cet espace est conditionné par le climat de l’Ouest réunionnais, la topographie, la végétation existante, les constructions voisines, la forme de la parcelle, la culture locale, entre autres ; ils influent sur l'implantation des bâtiments, leur orientation, la composition de leurs façades, le choix des matériaux apparents et des couleurs.

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades, terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages naturels, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

• 11.3 - Volumétrie

La volumétrie générale de chaque construction devra être traitée par l’association de plusieurs volumes qui devront se distinguer les uns des autres par leur hauteur, leur matériau et leur forme (voir annexe). Cette disposition ne concerne pas les constructions de type villa individuelle en rez-dechaussée de plain-pied.

Les bâtiments annexes et les volumes techniques seront conçus dans un traitement architectural équivalent à celui de la construction.

Font partie de la construction : les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, antennes paraboliques, etc.), les appareils de captage de l'énergie solaire (chauffe-eau, panneaux photovoltaïques), les appareils de climatisation, les cheminées et extracteurs d’air, les citernes d’accumulation d’eau. Ils apparaîtront sur les documents graphiques et feront l'objet d'un traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect des couvertures et terrasses. Des prescriptions particulières (mise en peinture, carénage, etc.) pourront être imposées.

• 11.4 - Façades

Intitulé du document : Plantations et ensembles paysagers à préserver

La végétation existante doit être recensée

- Les arbres remarquables et les plantations de qualité existants devront être maintenus sinon remplaces par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité. Ils devront être conserves dans la mesure où ils maintiennent des espaces libres perméables, retiennent les sols talutes et présente un intérêt dans l’ambiance urbaine.

- Les arbres remarquables et les plantations de qualité existants dans les marges de reculs sur rue devront être conservés.

- Les projets de constructions devront respecter le système racinaire des arbres d’intérêt, des massifs forestiers ou des arbres isolés.

Article 14 -

Coefficient d’Occupation du Sol

Seront traitées en jardins d’agrément (c’est-à-dire plantés d’arbres de haute tige, d’arbustes, de palmiers et d’autres végétaux) :

• les aires de jeux, • les aires de stationnement, • les marges de recul, • et les autres espaces libres d’une parcelle.

Les nouvelles plantations seront composées d'au moins un arbre à haute tige, d’une hauteur de tronc minimale de 1,5 m et d’un arbuste pour :

Intitulé du document : Norme de stationnement

1 place par logement aidé 2 places / logement

Hébergement hôtelier et touristique

1 place de stationnement par tranche de 2 chambres / 1 place de stationnement pour 2 unités d’hébergement

1 place par logement aidé 2 places / logement

Hébergement hôtelier et touristique

Foyers et résidences (Résidences pour personnes âgées, pour étudiants, foyer de jeunes travailleurs…)

1 place de stationnement par tranche de 2 chambres / 1 place de stationnement pour 2 unités d’hébergement 1 place de stationnement par tranche de 3 chambres

1 place de stationnement par tranche de 3 logements

Intitulé du document : 1. On entend par voie d’accès, toute voie et servitude de passage, carrossable, ouverte à la circulation des véhicules m

2. Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant dispose d’une servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 – Condition d’accès aux voies

Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, l’accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent correspondre au gabarit des véhicules devant accéder au terrain et être conçues de façon à de limiter les manœuvres sur les voies. Elles doivent permettre de satisfaire les exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile

4. Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant dispose d’une servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 – Condition d’accès aux voies

Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, l’accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent correspondre au gabarit des véhicules devant accéder au terrain et être conçues de façon à de limiter les manœuvres sur les voies. Elles doivent permettre de satisfaire les exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile

Pour minimiser les accès directs sur la voie, les divisions parcellaires en vue de bâtir devront prévoir une voie d’accès commune aux parcelles à bâtir sur la voie de desserte publique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs, la conception des voies internes de l’opération devra :

- Conserver les usages piétons existants avant l’opération. - Privilégier le raccordement aux voies de desserte externes plutôt qu’une

terminaison en impasse. PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition mars 2026 / Modifié par DCM du : 25/04/2013, 30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022, 08/09/2022, 27/06/2024, 21/11/2024 et du 27/03/2025.

6. Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant dispose d’une servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 – Condition d’accès aux voies

Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, l’accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent correspondre au gabarit des véhicules devant accéder au terrain et être conçues de façon à de limiter les manœuvres sur les voies. Elles doivent permettre de satisfaire les exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile

Pour minimiser les accès directs sur la voie, les divisions parcellaires en vue de bâtir devront prévoir une voie d’accès commune aux parcelles à bâtir sur la voie de desserte publique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs, la conception des voies internes de l’opération devra :

- Conserver les usages piétons existants avant l’opération. - Privilégier le raccordement aux voies de desserte externes plutôt qu’une

terminaison en impasse. PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition mars 2026 / Modifié par DCM du : 25/04/2013, 30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022, 08/09/2022, 27/06/2024, 21/11/2024 et du 27/03/2025.

10. Toute unité foncière enclavée est inconstructible sauf si le demandeur ou le déclarant dispose d’une servitude de passage permettant de la désenclaver.

• 3.2 – Condition d’accès aux voies

Toute opération doit prendre le minimum d’accès sur les voies. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, l’accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

Les caractéristiques des accès doivent correspondre au gabarit des véhicules devant accéder au terrain et être conçues de façon à de limiter les manœuvres sur les voies. Elles doivent permettre de satisfaire les exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile

Pour minimiser les accès directs sur la voie, les divisions parcellaires en vue de bâtir devront prévoir une voie d’accès commune aux parcelles à bâtir sur la voie de desserte publique.

Dans les lotissements et opérations de logements collectifs, la conception des voies internes de l’opération devra :

- Conserver les usages piétons existants avant l’opération. - Privilégier le raccordement aux voies de desserte externes plutôt qu’une

terminaison en impasse. PLU approuvé le 27 septembre 2012 / Edition mars 2026 / Modifié par DCM du : 25/04/2013, 30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022, 08/09/2022, 27/06/2024, 21/11/2024 et du 27/03/2025.

COMMUNE DE SAINT-PAUL – DEPARTEMENT DE LA REUNION

APPROUVE LE 27 septembre 2012

Edition mars 2026

4 – Règlement

1 - SaintPaul centre

4 - La Plaine Bois De Nèfles

2 - SaintGilles les

Bains

3 - Plateau Caillou

6 - Le Guillaume

Mafate et la zone forestière

5 - La Saline

Modifié par DCM du 25/04/2013, 30/05/2013, 21/10/2015, 05/10/2017, 11/10/2018, 11/06/2021, 03/09/2021, 30/06/2022, du 08/09/2022, 27/06/2024, 21/11/2024 et du 27/03/2025

Pôle Ville Nouvelle et Transition Écologique – CS 51015 – 97864 Saint-Paul Cedex Tél : 02.62.45.43.45 Fax : 02.62.34.48.49 email : maire@mairie-saintpaul.fr

Règlement – Commune de Saint Paul Sommaire

SOMMAIRE

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES APPLICABLES A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE .............................................. 1 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUXZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE SAINT PAUL CENTRE............................................................................................................................................................. 8

ZONES U1a, U1b, U1c, U1d, U1f, U1g, U1pru, U1pso......................................................................................... 9 ZONES U1e, U1l ................................................................................................................................................ 33 ZONE AU1 ......................................................................................................................................................... 49 ZONE AU1e ....................................................................................................................................................... 51 ZONE AU1lec..................................................................................................................................................... 53 ZONES AU1 st et AU1e st .................................................................................................................................. 55 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE SAINTGILLES LES BAINS............................................................................................................................................ 60 ZONES U2a, U2b, U2c, U2d, U2h ...................................................................................................................... 61 ZONE U2e.......................................................................................................................................................... 84 ZONES AU2 ....................................................................................................................................................... 97 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE PLATEAU CAILLOU ....................................................................................................................................................... 100 ZONES U3a, U3b, U3c, U3h............................................................................................................................. 101 ZONES Usdu……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 123 ZONE U3e........................................................................................................................................................ 141 ZONES AU3 ..................................................................................................................................................... 154 ZONE AU3e ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….156 ZONE AU3st .................................................................................................................................................... 158 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE LA PLAINE BOIS DE NEFLES ............................................................................................................................................ 162 ZONES U4a, U4b, U4c ..................................................................................................................................... 163 ZONES Usdu ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 184 ZONE AU4 ....................................................................................................................................................... 202 ZONE AU4st .................................................................................................................................................... 204 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DE LA SALINE ..................................................................................................................................................................... 208 ZONES U5a, U5b, U5c ..................................................................................................................................... 209 ZONES Usdu ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 230 ZONE AU5 ....................................................................................................................................................... 248 ZONE AU5e ..................................................................................................................................................... 250 ZONE AU5st .................................................................................................................................................... 263

Règlement – Commune de Saint Paul Sommaire

TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE VIE DU GUILLAUME ..................................................................................................................................................................... 268

ZONES U6a, U6b, U6c ..................................................................................................................................... 269 ZONES Usdu ……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 290 ZONES AU6 ..................................................................................................................................................... 308 ZONE AU6st .................................................................................................................................................... 310 TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NATURELLE DE MAFATE ET LA ZONE FORESTIERE .............. 314 ZONES Ni et Ntol ............................................................................................................................................. 315 TITRE III DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES ET NATURELLES ............................................ 328 ZONE A ............................................................................................................................................................ 329 ZONE N............................................................................................................................................................ 338 TITRE IV GLOSSAIRE GENERALE APPLICABLE A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE ................................................ 348 TITRE V LISTE DES LOTISSEMENTS POSSEDANT UN REGLEMENT PROPRE AU-DELA DE DIX ANS ................... 387 TITRE VI PALETTE VEGETALE......................................................................................................................... 389

Titre 1

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES APPLICABLES

A L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE

Titre 1

Ce règlement est établi selon les articles R.123-9 et A.123-2 du Code de l’Urbanisme.

Article 1- Champ d’application territorial du plan

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal de Saint-Paul, conformément à l’article L.123-1 du code de l’urbanisme.

En vertu de l’Article L123-5 :

Le présent règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan.

Article 2- Portée respective du règlement à l’égard d’autres législations relatives à l’occupation des sols

Il existe parallèlement aux dispositions du PLU certaines législations qui ont des effets sur l’occupation et l’utilisation des sols et qui demeurent applicables sur le territoire communal.

Il s’agit notamment des dispositions suivantes.

• 1 - Les articles d’ordre public du Règlement National d’Urbanisme

Conformément à l’article R.111-1 du code de l’urbanisme, les articles suivants s’appliquent sur le territoire communal indépendamment des dispositions du PLU1:

L’article R.111-2 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.

L’article R.111-4 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.

1Dernière modification du 08 novembre 2009

Titre 1

L’article R.111-15 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.

L’article R.111-21 du code de l’urbanisme, en vertu duquel :

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

• 2 - Les prescriptions prises au titre des législations spécifiques

Les servitudes d’utilité publique soumises aux dispositions de l’article L.126-1 du code de l’urbanisme affectant l’utilisation ou l’occupation des sols sont reportées (liste et plan) dans une annexe spécifique du présent dossier.

Les servitudes forestières et hydrauliques de passage le long des rivières et des ravines de la Réunion sont régies par le décret n°48-633 du 31 mars 1948. Ainsi, conformément aux dispositions des articles L.363-12 et R.363-7 du code forestier, il est interdit d’implanter une construction dans la zone de 10 m prise à partir du bord des ravines.

• 3 - Les périmètres visés à l’article R.123-13 du code de l’urbanisme

Ces périmètres qui ont des effets sur l’occupation et l’utilisation des sols, sont reportés à titre d’information aux documents graphiques. Il s’agit notamment :

- des zones d’aménagement concerté ;

- des périmètres à l’intérieur desquels s’applique le droit de préemption urbain défini par les articles L.211-1 et suivants du code de l’urbanisme, ainsi que les périmètres provisoires ou définitifs des zones d’aménagement différé ;

- des périmètres à l’intérieur desquels l’autorité compétente peut surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation en application de l’article L.111-10 du code de l’urbanisme.

- Des périmètres des Zones d’Aménagement Différé

- Des secteurs concernés par la « clause de logement aidé »

• 4 - La réciprocité d’implantation des constructions

En application de l’article L.111-3 du code rural, il est rappelé que « lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments

Titre 1

agricoles vis à vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même

exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à

usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions des constructions

existantes.

Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent, une distance d’éloignement inférieure peut être autorisée par l’autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d’agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, notamment dans les zones urbaines limitées par les documents d’urbanisme opposables aux tiers (…). »

Article 3- Division du territoire communal

En application de l’article R.123-4 du code de l’urbanisme, le règlement du PLU délimite les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme.

• 1 – Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones urbaines

Conformément à l’article R.123-5 du code de l’urbanisme, les zones urbaines couvrent les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « U ».

• 2–Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones à urbaniser

Conformément à l’article R.123-6 du code de l’urbanisme, les zones à urbaniser couvrent les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « AU ».

• 3 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones agricoles

Conformément à l’article R.123-7 du code de l’urbanisme, les zones agricoles couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique, ou économique des terres agricoles. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « A ».

• 4 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones naturelles

Conformément à l’article R.123-8 du code de l’urbanisme, les zones naturelles et forestières couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt notamment du point de vue esthétique, historique, ou

Titre 1

écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels.

Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « N ».

• 5 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en six bassins de vie et un territoire spécifique

En concordance avec le Projet d’Aménagement et de Développement Durable, le territoire est divisé en six bassins de vie dans et un territoire spécifique. Les six bassins de vie disposent d’un règlement U et AU propre tandis que le territoire de Mafate et la zone forestière dispose d’un règlement N propre.

L’ensemble des 7 livrets constitue le Titre II du règlement.

• le bassin de vie « Saint-Paul centre » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 1 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « Saint-Gilles les Bains » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 2 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « Plateau Caillou » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 3 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « la Plaine - Bois de Nèfles » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 4 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie « la Saline » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 5 du dossier« Règlement »

• le bassin de vie «Guillaume » Les règles générales et particulières applicables dans ce bassin de vie font l’objet du Livret 6 du dossier« Règlement »

• Le territoire de Mafate et de la zone forestière Les règles générales et particulières applicables sur ce territoire font l’objet du Livret 7 du dossier« Règlement »

Le règlement des zones agricoles (A) et naturelles (N) constitue letitre III du règlement. Ce dernier s’applique sur l’ensemble du territoire communal, soit les six bassins de vie et le territoire de Mafate et la zone forestière.

• 6 - Le plan local d’urbanisme prévoit des emplacements réservés

Le plan local d’urbanisme réserve les emplacements nécessaires aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts. En outre, conformément au b de l’article L.123-2

Titre 1

du code de l’urbanisme, il est possible dans les zones urbaines de réserver les emplacements en vue

de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements. Les

emplacements réservés sont repérés aux documents graphiques et listés en annexe du dossier. Pour

déterminer l’emprise des emplacements réservés destinés à la réalisation ou à l’aménagement de

voirie, il convient de prendre en compte l’axe de la voirie existante comme point médian.

• 7 - Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés

Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés à conserver ou à créer. Les terrains inscrits en espaces boisés classés qui sont délimités aux documents graphiques, sont régis par les dispositions des articles L.130-1 et suivants et R.130-1 et suivants du code de l’urbanisme.

En application de l’article L 174-2 du Code Forestier, Le défrichement, l'exploitation et le pâturage sont interdits sur :

1° Les pentes d'encaissement des cirques et le sommet de ces mêmes pentes, ainsi que les pitons et les mornes ; 2° Les versants des rivières, bras ou ravines et de leurs affluents ; 3° Les abords des sources ou des captages d'eau et des réservoirs d'eau naturels ; 4° Les dunes littorales.

• 8 - Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa élevé, moyen et faible soumises à des risques naturels

Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa élevé, moyen et faible soumises à des risques naturels. Les parties de terrains concernées et identifiées aux documents graphiques sont soumises à des prescriptions particulières quelle que soit la zone (U, AU, A ou N) dans laquelle elles se trouvent. Les ouvrages permettant de réduire les risques naturels ainsi que les travaux légers et d’entretien sur des constructions existantes peuvent être admis.

Ainsi, à titre conservatoire, la commune se réserve le droit, en vertu de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme de s’opposer au permis de construire si elle estime, au vu des outils d’appréciation des risques qui sont en sa possession, que la sécurité publique peut être mise en jeu. Il s’agit d’une mesure qui s’applique indépendamment des règles établies par le PLU. Cette disposition peut s’appliquer dans tous les cas où l’on connaît l’existence d’un risque mais où l’on n’a pas eu le temps de mettre en œuvre d’autres outils de prévention.

Article 4- Adaptations mineures

Conformément à l’article L.123-1-9 du code de l’urbanisme :

Titre 1

Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune

dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la

configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Conformément aux articles R.421-15, R.421-18 et R.421-29 du code de l’urbanisme :

Des adaptations mineures aux règles 3 à 13 établies pour chaque zone, rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes, peuvent être accordées par décision motivée de l’autorité compétente.

Titre 2 – Livret 1 – Bassin de vie Saint Paul centre

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Livret1

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Bassin de vie «Saint Paul centre»

TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES

URBAINES ET A URBANISER DU BASSIN DE

VIE DE SAINT PAUL CENTRE