Zone UBzone urbaine dense en ordre continu

Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes : - les constructions destinées à l’industrie ; - les constructions destinées à la fonction d’entrepôt ; - les constructions destinées à l’exploitation agricole et forestière ; - les dépôts de toute nature (ferraille, véhicules accidentés ou usagés, etc.) ; - les installations classées au titre de la protection de l’environnement, autres que celles visées à l’article UA2 ; - l’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du sous-sol ; - les occupations et utilisations du sol mentionnées aux articles R111-37 (Habitations légères de loisirs), R111-41 (Résidences Mobiles de loisirs) et R111-32 (Camping) du Code de l’Urbanisme ; - les parcs d’attraction ; - les carrières.

Sont autorisées sous conditions - les occupations et utilisations du sol soumises à autorisation, enregistrement ou déclaration dans le cadre du régime des installations classées dès lors : o qu’elles sont compatibles avec le caractère de la zone (absence de risques et de nuisances pour le voisinage) ; o que leurs exigences de fonctionnement sont compatibles avec les infrastructures et les équipements existants à proximité ; o qu’elles répondent aux besoins des usagers et habitants, sous réserve des dispositions de l’article R111-2 du Code de l’Urbanisme. - les affouillements et les exhaussements de sol, à condition de respecter les dispositions de l’article 3 du chapitre II du titre I du présent règlement.

Desserte Les unités foncières doivent être desservies par des voies publiques ou privées, répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées - dans le cas de voies existantes : les terrains doivent être desservis par des voies dont les caractéristiques techniques sont suffisantes au regard de l’importance et de la nature du projet. - dans le cas de voies nouvelles créées à l’occasion de la réalisation d’un projet : ces voies doivent être dimensionnées et recevoir un traitement en fonction de l’importance et de la destination des constructions qu’elles desservent sans pouvoir être inférieures à 5 m. La sécurité des piétons et l’accessibilité des personnes à mobilité réduite doivent être assurées par des aménagements adéquats.

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Accès Pour être constructible, une unité foncière doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins éventuellement obtenu en application de l'article 682 du Code Civil. Tout accès doit permettre d’assurer la sécurité de ses utilisateurs ainsi que celle des usagers des voies. Cette sécurité est appréciée compte tenu, notamment, de la position de l’accès, de sa configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, l’accès doit être établi sur la voie où la gêne pour la circulation est moindre.

Tout nouvel accès sur une route départementale est interdit en deçà des opérations d’aménagement de moins de 10 logements. Aucun nouvel accès sur l’avenue Ritondale (RD98) n’est autorisé.

Eau Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau public d’eau potable de caractéristiques suffisantes conformément aux dispositions du règlement du service des eaux.

Assainissement Eaux usées Dans les zones où le mode d’assainissement collectif est la règle, toute construction ou installation susceptible d’évacuer des eaux résiduaires urbaines (vannes et usées), doit être raccordée au réseau public d’assainissement conformément au règlement du service d'assainissement. Les eaux usées non domestiques ne peuvent être rejetées dans le réseau public d’assainissement qu’après avoir fait l’objet d’un prétraitement. Les conditions du prétraitement sont définies dans le cadre d’une convention de rejet (ou d’une autorisation de déversement) et doivent être conformes à la réglementation en vigueur. Dans les zones où le mode d’assainissement non collectif est la règle, toute construction ou installation susceptible de produire des eaux résiduaires urbaines (vannes et usées) doit être pourvue d’un dispositif d’assainissement autonome conforme à la réglementation en vigueur. Tout rejet d’effluents domestiques ou non domestiques dans le réseau d’eaux pluviales est interdit.

Pour les bâtiments nouveaux à destination d’habitat, les aménagements nécessaires au captage, à la rétention temporisée et au libre écoulement des eaux pluviales sont à la charge du pétitionnaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération (bassins de rétentions hermétiques à l'entrée des moustiques, noues, tranchées drainantes…) et au terrain sans porter préjudice à son voisin et comprendre les dispositifs de sécurité adéquats lorsque l’eau est stockée en surface. Ces dispositifs seront dimensionnés selon la méthodologie suivante :

• application de l’instruction 77 décennale dès lors que le nombre de bâtiments nouveaux est inférieur ou égal à 2 logements ;
• application de l’instruction 77 centennale dès lors que le nombre de bâtiments nouveaux est compris entre 3 et 10 logements ;
• application des règles de la MISEN au-delà de 10 logements selon la formule suivante : Volume V = 100 L x nombre de m² imperméabilisés.

Pour les constructions nouvelles à destination autre que l’habitat, les aménagements nécessaires au captage, à la rétention temporisée et au libre écoulement des eaux pluviales sont à la charge du pétitionnaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain sans porter préjudice à son voisin et comprendre les dispositifs de sécurité adéquats lorsque l’eau est stockée en surface. Ces dispositifs seront dimensionnés selon la formule suivante, établie au titre de la MISEN :

Volume V = 100 L x nombre de m² imperméabilisés.

Les surfaces imperméabilisées soumises au ruissellement et susceptibles de recevoir des matières polluantes (aires de stockage ou de stationnement des véhicules), peuvent se voir imposer de comporter un dispositif de recueil des matières polluantes avant évacuation dans le réseau ou le milieu naturel.

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Réseaux divers Pour toute construction ou installation nouvelle, les branchements aux lignes de distribution d’énergie ainsi qu’aux câbles téléphoniques doivent être réalisés en souterrain. En cas d’impossibilité technique, les installations doivent être réalisées de manière à permettre la meilleure dissimulation possible du réseau de câbles. Dans le cadre d’opération d’aménagement d’ensemble, la distance entre deux poteaux incendie sera au maximum de 200 m. La construction la plus éloignée devra être desservie par un poteau incendie situé à moins de 150 m. Par ailleurs, au titre de l’article R111-13 du Code de l’Urbanisme, le projet pourra être refusé si, par sa situation ou son importance, il impose, soit la réalisation par la Commune d’équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcroît important des dépenses de fonctionnement de la Commune.

Sans objet

Sauf marge de recul portée au plan se substituant à l’alignement, les constructions doivent s’implanter : - avec un recul de 15 mètres de l'alignement de l’avenue Ritondale (RD 98) ; - avec un recul de 2 mètres des alignements Nord des rues Clotis et de Belgique ; - avec un recul de 6 mètres de l'axe des voies de moins de 12 mètres de large, non visées ci-dessus ; - à l'alignement des autres voies et emprises publiques, existantes, à modifier ou à créer dans les autres cas.

Des implantations différentes peuvent être autorisées : - pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; - lorsque la construction projetée réalise une continuité avec les immeubles voisins situés avec un retrait différent de l'alignement ; - dans le cas de restauration ou d'aménagement de bâtiments existants, dans les limites des volumes existants ; - dans le cas d’une surélévation d’un bâtiment existant légalement autorisé à condition que celle-ci s’effectue en continuité du nu de la façade existante. - pour les piscines qui peuvent s’implanter avec un recul minimum de 1 m à condition qu’elles soient au niveau du sol.

Le dernier étage en attique est autorisé.

Dans la bande de 15 m à partir de l’alignement ou de la limite qui s’y substitue (espace situé depuis la limite avec la voie ou emprise publique avec une profondeur de 15 m), les constructions bordant une voie ou une emprise publique doivent être édifiées en ordre continu, d’une limite latérale à l’autre.

Au-delà de cette bande de 15 m, la construction en limite séparative est possible sous réserve de ne pas excéder une hauteur maximale de 3,60 mètres ;

Si la construction ne joint pas la limite séparative, les façades doivent être écartées en tout point d’une distance au moins égale à la moitié de sa hauteur avec un minimum de 4 mètres.

Des implantations différentes peuvent être autorisées : - pour les piscines et terrasses ; - pour les constructions concernées par des marges de recul discontinues portées au plan ; - pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; - lorsque le bâtiment nouveau est édifié en continuité d’un bâtiment existant implanté en limite séparative sur le fond voisin ;

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• dans le cas d’une surélévation d’un bâtiment existant légalement autorisé à condition que celle-ci s’effectue en continuité du nu de la façade existante donnant sur la limite séparative ;
• pour les constructions nouvelles, dès lors qu’un immeuble voisin est implanté en retrait de la limite séparative et dont la façade donnant sur cette limite présente des baies. Dans ce cas, les nouvelles constructions doivent être implantées à une distance au moins égale à la moitié de leur hauteur avec un minimum de 4 mètres et la façade donnant sur cette limite doit comporter des baies.

Les bâtiments non contigus doivent être édifiés de telle manière que la distance horizontale de tout point d'un bâtiment au point le plus proche d'un autre bâtiment (balcons compris) soit au moins égale à la demi hauteur à l’égout du bâtiment le plus élevé (L=1/2H), sans pouvoir être inférieure à 4 mètres.

Des implantations différentes peuvent être autorisées : - pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; - dans le cas de restauration ou d'aménagement de bâtiments existants, dans les limites des volumes existants ; - dans le cas d’une surélévation d’un bâtiment existant légalement autorisé.

Non règlementé

Sauf dispositions contraires portées au document graphique, la hauteur maximale des constructions ne peut excéder : - 18 m dans la zone UB ; - 15 m dans le secteur UBa.

Des hauteurs différentes peuvent être autorisées : - pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ; - dans le cas de la réhabilitation, restauration, extension ou reconstruction à l’identique d’un bâtiment existant et légalement autorisé dont la hauteur est supérieure à la hauteur maximale fixée. Dans ces cas, la hauteur maximale existante ne peut être dépassée.

Dispositions générales Les constructions à édifier ou à modifier ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Elles doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux compatible avec la bonne économie de la construction et la tenue générale de l'agglomération. Le permis de construire peut être refusé si les travaux projetés sont de nature à rompre l'harmonie de l'ensemble. Dès lors qu’une construction existante présente un intérêt architectural au regard notamment de sa composition, de son ordonnancement et des matériaux constructifs employés, tous les travaux réalisés, y compris les ravalements, doivent mettre en valeur les caractéristiques de la dite construction. Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d’extensions de conception architecturale contemporaine, dès lors que sont mis en valeur les éléments d’intérêt de la construction initiale. Les constructions et aménagements extérieurs (clôtures, murs de soutènement, rampes d’accès, …) doivent être conçus de manière à épouser au maximum le terrain naturel.

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Aspect des façades et revêtements Toutes les façades des constructions doivent présenter une unité de traitement. Toutes les façades principales, latérales et postérieures des constructions doivent être traitées en harmonie entre elles, avec le même soin et en lien avec les constructions avoisinantes. Les constructions d’aspect architectural contemporain sont autorisées, dans la mesure où elles participent à la mise en valeur du lieu dans lequel elles s’inscrivent. L’emploi à nu de parement de matériaux tels que carreaux de plâtre agglomérés ou briques creuses, non revêtus ou enduits sont interdits. Sont proscrits s’ils sont visibles depuis le domaine public : les sorties de chaudières à ventouse en façade et les éléments de climatisation. Les groupes extérieurs de climatisation devront être dissimulés par un système occultant type volet voire un barreaudage dense, un panneau perforé… Les coffrets de compteurs d’électricité, de gaz et d’eau, ainsi que les boîtes aux lettres doivent être encastrés dans les clôtures ou dans les façades et être composés en harmonie avec celles-ci. Les antennes paraboliques doivent être implantées sur les toitures et être aussi peu visibles que possible depuis le domaine public, à l’exception d’impossibilité technique avérée. Les climatiseurs doivent être aussi peu visibles que possible depuis le domaine public

Le dernier étage en attique est autorisé.

Couvertures Les toitures à pente et les toitures terrasses sont autorisées. Les toitures à une pente peuvent être autorisées, à condition qu’elles ne constituent pas la toiture principale de la construction et qu’elles s’adossent à une façade, ou qu’elles constituent la toiture d’une annexe. La pente de la toiture doit être sensiblement égale à celle des toitures des constructions avoisinantes, et être comprise entre 25 et 35 %. Les toitures-terrasses prises à l'intérieur des couvertures en tuiles sont autorisées dès lors que celles-ci ne représentent pas plus de 40 % de la superficie du pan de toiture. Les toitures, justifiées au plan architectural, seront appréciées au cas par cas. Les locaux techniques ou tout autre appendice prenant place en toiture doivent faire l’objet d’une intégration dans la composition d’ensemble de la construction.

a) Tuiles : les couvertures doivent être de type "canal" ou rondes, tuiles romanes. Le ton de ces tuiles doit s’harmoniser avec la couleur des vieilles tuiles présentes sur le secteur. Les tuiles plates « marseillaises » sont autorisées dans le cadre de réhabilitation de toitures de ce type.

b) Débords avals de la couverture : Dans le cas de toiture en tuiles, ils doivent être constitués soit par une corniche en pierres, soit par une génoise à plusieurs rangs, ou par tout autre traitement présentant un intérêt architectural. Dans le cas de génoises, seule la tuile "canal" peut être utilisée pour sa réalisation. Les gouttières sont autorisées ;

c) Souches : Elles doivent être simples, sans couronnement et sans ornementation. Elles doivent être enduites de la même manière que les façades. Elles doivent être implantées judicieusement de manière à éviter des hauteurs de souches trop importantes ;

d) Sauf raisons techniques majeures, toute émergence en toiture (cheminée de ventilation, machineries d'ascenseurs, ventilateurs, groupe de réfrigération, etc.) doit être intégrée aux volumes et à l'architecture. Les émergences ne doivent pas dépasser de plus de 0,80m par rapport à la côte altimétrique du faîtage ;

e) Pour les équipements, bâtiments et services publics, une dispense peut être accordée, dès lors que la couverture projetée n'est pas de nature à rompre l'harmonie du site.

Clôtures Les aménagements extérieurs, tels que clôtures, murs de soutènement, rampes d’accès doivent être conçus de manière à épouser au maximum la forme du terrain naturel. Les murs anciens en pierre de pays doivent être conservés ou reconstruits à l’identique (hauteurs, matériaux, etc.).

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Les clôtures ne doivent pas dépasser 1,80 m de hauteur et doivent être composées : - soit d’un mur bahut sur une hauteur maximale de 0,60 m et d’un dispositif à clairevoie (grille, grillage, etc.), éventuellement doublé par une haie vive. La partie visible du mur bahut depuis le domaine public doit obligatoirement être enduite, constituée ou revêtue au choix par un parement de pierre. - soit par des haies vives, des grilles métalliques ou tout autre dispositif à claire-voie (matériaux opaques interdits).

Sont proscrits les panneaux et tout élément (bâche plastique, canisses, tôle, PVC, etc.) qui ont pour effet de « doubler » la clôture et de la rendre opaque (exception faite d’une haie végétale à l’intérieur de la parcelle concernée). Les portails et leurs piliers ne peuvent excéder 2,00 mètres de hauteur maximale.

Ces dispositions ne s’appliquent pas : - aux établissements et aux infrastructures dont l'activité nécessite des clôtures spécifiques dont les caractéristiques sont définies par la réglementation en vigueur qui leur est applicable ; - aux équipements nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif, dès lors qu’ils nécessitent une mise en sécurité.

Les clôtures localisées en bordure des voies ouvertes à la circulation doivent être réalisées de manière à ne pas créer de gêne, notamment en diminuant la visibilité aux abords des carrefours, ou dans les virages.

Concernant les haies végétales, il est recommandé d’éviter les haies mono-spécifiques (une seule essence), de planter des haies d’essences arbustives en mélange adaptées au milieu (viorne tin, filaire, buis, pistachier térébinthe, pistachier lentisque, arbousier, troène, laurier sauce, pittosporum, cornouiller, arbre de Judée, lilas, etc.) et d’éviter les végétaux allergènes et sans rapport avec la flore locale (cyprès bleu, thuyas, pyracanthas, lauriers cerise, etc.).

Le stationnement des véhicules correspondant aux normes imposées pour les constructions et installations doit être assuré en dehors des voies et des aires de retournement, sauf indications contraires.

1. Habitat#

2. Hébergement hôtelier 3. Bureaux 4. Commerces#

5. Artisanat#

Norme imposée

Dispositions particulières#

Pour les constructions de

2 places par logement.

logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’Etat, il n’est exigé

En outre, il doit être aménagé, pour les opérations comportant plus de 5 logements, 1 place supplémentaire par tranche de 5 logements.

qu’une place de stationnement par logement. Pour l’amélioration de logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’Etat, aucune place de

stationnement n’est exigée.

Pour les foyers, résidences de 1 place pour 1 chambre ou logement personnes âgées, résidences

étudiantes

1 place pour 3 chambres#

1 place / 30 m² de surface de plancher Commerce inférieur ou égal à 100m² inclus de surface de plancher : 1 place/30m² de surface de plancher Commerce de plus de 100 m² de surface de plancher : 1 place/20m² de surface de plancher

1 place/50m² de surface de plancher#

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Le nombre de places de stationnement à réaliser

6. Constructions et est déterminé en tenant compte de leur nature, du installations taux et du rythme de leur fréquentation, de leur nécessaires aux situation géographique au regard des parkings services publics ou publics existant à proximité et de leur d’intérêt collectif regroupement et du taux de foisonnement envisageable

Lorsque le pétitionnaire ne peut satisfaire lui-même aux obligations imposées ci-avant en matière de réalisation d'aires de stationnement, il sera fait application des dispositions prévues à l’article L151-33 du Code de l’Urbanisme.

Stationnement des deux roues Pour toute construction nouvelle, un local ou une aire doit être aménagé pour stationner les deux roues, selon les modalités suivantes : - pour les constructions à destination d’habitation comportant au moins cinq logements, une place par logement ; - pour les constructions à destination autre que l’habitation et ayant une surface de plancher au moins égale à 400 m², une place par tranche de 100 m² de surface de plancher créée. La surface minimale d’un emplacement est de 1,5 m².

Dispositions générales Les espaces libres doivent être traités en espaces verts de pleine terre. Ils doivent comporter au minimum un arbre de haute tige par 100 m². Les zones laissées libres de toutes constructions et aménagements (aires de stationnements, etc.) seront aménagées en espaces paysagers ou jardins non étanchés non revêtus (arbres de haute tige et arbustes) et pourront intégrer des noues paysagères ou des bassins de rétention pour la gestion des eaux de ruissellement. Les noues et bassins de rétention (qui y sont admis) doivent être végétalisés de façon naturelle (pas de végétation synthétique). Les espaces dégagés par le retrait en plan des bâtiments par rapport à la limite des espaces publics, devront, quand ils ne sont pas clôturés, être traités en continuité et dans le même esprit que l'espace public, et être considérés comme une extension de celui-ci. Tout arbre de haute tige abattu doit être remplacé par la plantation d’arbre d’essence équivalente.

Aires de stationnement Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre à haute tige d’essence méditerranéenne pour quatre places de stationnement. Pour des raisons écologiques et paysagères, un regroupement de ces sujets sous forme d’Ilots boisés au sein des aires de stationnement, avec un choix d’essences effectué en fonction de leurs capacités de captation et de rétention des polluants, pourra être prescrit.

Sans objet.

Non réglementé.

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Chapitre 3 : dispositions applicables a la zone UD#

La zone UD correspond aux zones à dominante d'habitat et de services situées en périphérie des zones les plus denses et dans laquelle un renouvellement urbain est envisageable.

La zone UD comprend :

• un secteur UDa de plus faible hauteur ;
• un sous-secteur UDb spécifique à la requalification globale de la gare ;
• un sous-secteur UDc spécifique aux CINASPIC.

Cette zone fait l’objet de deux Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sur le secteur des Salins et sur le sous-secteur UDb spécifique à la requalification globale de la gare, qui déterminent les conditions d’aménagement et les destinations des constructions envisageables. Les règles définies ci-après dans le présent chapitre complètent et précisent le contenu de ces OAP.

Rappel : Les règles qui s’appliquent dans la zone UD sont celles édictées dans les seize articles suivants ainsi que celles édictées dans le Titre I relatif aux dispositions générales.