Plan local d’urbanisme métropolitain règlement emplacements réservés secteurs de constructibilité limitée#
Pièce n°5.1.0#
- PLUM prescrit par délibération du conseil métropolitain du 11 juillet 2017
- PLUM approuvé par délibération du conseil métropolitain du 07 avril 2022 et par délibération du conseil métropolitain du 10 juillet 2025
- PLUM mis à jour par arrêtés des 10 juillet 2022, 19 janvier, 10 octobre 2023, 11 mars 2024 et 18 novembre 2024
- PLUM modifié par délibérations des conseils métropolitains des 22 juin et 16 novembre
2023, du 20 juin 2024 et du 10 juillet 2025
Dispositions générales#
DISPOSITIONS COMMUNES Combinaison des dispositions communes, des règlements des zones et des autres prescriptions..28
Règlements particuliers de zone#
Préambule#
Le Plan Local d’Urbanisme de la Métropole « Orléans Métropole » désigné « PLUM » est composé des pièces suivantes :
Le règlement est l’une des cinq pièces obligatoires du PLUM. Doté d’un volet écrit et un volet graphique, il se compose de :
- Un rapport de présentation, qui explique les choix effectués pour établir le PLUM, à partir d’un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces et développement agricole et forestier, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’équilibre social de l’habitat, de transport, de commerce, d’équipement et de service. Il évalue enfin les incidences du document d’urbanisme sur l’environnement ;
- Le projet d’aménagement et de dévelop-pement durables, qui définit la stratégie globale de développement du territoire et fixe le cap que le dispositif réglementaire doit atteindre ;
- planches graphiques (plans de zonages, plan des hauteurs et des emprises) qui déterminent spatialement le champ d’application des règles édictées par la partie écrite ;
- dispositions générales qui définissent son champ d’application, les différentes zones du territoire, les termes et les concepts fréquemment utilisés et les destinations des sols au regard desquelles son application peut être différenciée ;
- dispositions communes à toutes les zones, qui fixent les règles écrites et graphiques que les 23 zones du PLUM se partagent sauf indication contraire ;
- Le dispositif réglementaire (pièces écrites et
- règlements de zones (UC1, UC2, UC3, UC4, UB, graphiques) qui détermine les règles d’affecta-UF1, UF2, UF3, UR1, UR2, UR3, UR4, UR5, UP,
tion et d’utilisation des sols à partir desquelles
UAE1, UAE2, UAE3, UAE4, UE, 1AU, 2AU, A et sont instruits les décla-rations et permis de
N) qui complètent, précisent ou le cas échéant construire ;
se substituent aux dispositions communes à
- Les orientations d’aménagement et de pro-toutes les zones ;
grammation qui fixent les orientations d’aménagement applicables soit sur l’ensemble du territoire métropolitain (OAP dites thématiques) soit sur certains secteurs particuliers (OAP sectorielles) ;
- listes recensant les objets et bénéficiaires des emplacements réservés (ER) liés aux projets ou aux secteurs de mixité sociale et les secteurs de constructibilité limitée ;
- Les annexes qui regroupent différents documents d’information à destination des utilisateurs du PLUM et notamment la liste des servitudes d’utilité publique ainsi que des textes et plans issus de législations spécifiques pouvant affecter l’occupation et l’utilisation du sol.
Ainsi, les règles d’affectation et d’utilisation des sols, fixées par le présent règlement, sont la traduction directe des orientations énoncées par le projet d’aménagement et de développement durables. Elles ont été définies en cohérence avec le contenu des orientations d’aménagement et justifiées par le rapport de présentation. Elles sont soumises au respect des servitudes d’utilité publique figurant dans les annexes.
- cahiers communaux, qui déterminent les règles architecturales, environnementales, patrimoniales, etc. perpétuant la diversité des identités paysagères d’un territoire de val situé entre Sologne et Beauce, et inscrit dans les caractères pittoresques diversifiés des communes ;
Pour se repérer dans le règlement écrit, sa structure est identifiée par un jeu de couleurs et d’onglets indiqué ci-après. Un mode d’emploi précise l’ordre dans lequel il est préférable de prendre connaissance du règlement et un lexique définit les termes soulignés.
Dispositions Générales et champ d’application du règlement#
Dispositions Communes#
à toutes les zones
Zone Urbaine de Centralité 1
Le centre métropolitain
Zone Urbaine de Centralité 2
Les centres-villes
Zone Urbaine de Centralité 3
Les centres-bourgs
Zone Urbaine de Centralité 4
Les centralités de quartiers
Zone Urbaine de Boulevard
Les grands boulevards
Zone Urbaine de Faubourg 1
Les faubourgs urbains
Zone Urbaine de Faubourg 2
Les faubourgs résidentiels
Zone Urbaine de Faubourg 3
Les faubourgs diffus
Zone Urbaine Résidentielle 1
Les secteurs résidentiels urbains
Zone Urbaine Résidentielle 2
Les secteurs d’ensembles résidentiels
Zone Urbaine Résidentielle 3
Les secteurs pavillonnaires
Zone Urbaine Résidentielle 4
Les secteurs d’habitat diffus
Zone Urbaine Résidentielle 5
Les hameaux
Zone Urbaine de Projet
Les secteurs de projet et de revitalisation urbaine
Zone Urbaine d’Activités Économique 1
Les secteurs d’activés mixtes
Zone Urbaine d’Activités Économique 2
Les secteurs d’activités commerciales
Zone Urbaine d’Activités Économique 3
Les secteurs d’activités industrielles
Zone Urbaine d’Activités Économique 4
Les secteurs de bureaux et d’activités médicales
Zone Urbaine d’Équipements
Les secteurs d’équipements vocation collective
Zone À Urbaniser dans un 1er temps
Les secteurs à urbaniser à court-moyen terme
Zone À Urbaniser dans un 2e temps
Les secteurs à urbaniser à moyen-long terme
Zone Agricole
Les secteurs agricoles
Zone Naturelle
Les secteurs naturels et sensibles
Mode d’emploi mode d’emploi du règlement#
Afin d’identifier les règles applicables à une parcelle, de concevoir un projet, d’évaluer les droits à bâtir d’un terrain, etc. il est fortement recommandé de prendre connaissance du règlement du PLUM dans l’ordre suivant :
1. Repérer sur les planches graphiques la parcelle concernée et déterminer :
- la zone dans laquelle est classée la parcelle
- le cas échéant, les prescriptions graphiques qui l’affectent ainsi que leur désignation indiquée par la légende de la planche
- le cas échéant, la présence ou non d’une orientation d’aménagement et de programmation
2. Repérer la parcelle sur les planches des hauteurs et déterminer :
- la valeur de hauteur maximale des constructions, fixée au faîtage, soit au point le plus élevé
- le cas échéant, la valeur de hauteur maximale fixée à l’égout du toit, soit le point le plus élevé de la façade
- en l’absence de valeur, la hauteur maximale n’est pas réglementée par le plan des hauteurs1
3. Repérer la parcelle sur les planches des emprises et déterminer :
- la valeur minimale d’emprise de pleine-terre
- si celle-ci est modulée par un coefficient de biotope par surface
- le cas échéant, la valeur d’emprise au sol maximale autorisée des constructions
- en l’absence de valeur, les emprises au sol et de pleine terre ne sont pas réglementées par le plan des emprises1
1 les hauteurs et emprises peuvent être réglementées par d’autres documents spécifiques#
4. Prendre connaissance du règlement écrit en débutant par les dispositions communes à toutes les zones, qui précisent notamment :
- les règles partagées, comme les prescriptions graphiques
- leurs modalités d’application
En tant que de besoin, les termes employés par le règlement font l’objet de définitions dans le lexique.
5. Prendre connaissance du règlement particulier de la zone, qui complète, ou se substitue aux règles communes, notamment en matière de :
- destinations des sols autorisées
- implantations du bâti
- normes de stationnement, etc.
Les principales règles font l’objet de sché-mas illustrant leur application.
6. Lorsque le volume constructible est défini ou lorsque le projet consiste à seulement modifier l’aspect extérieur d’une construction, prendre connaissance des cahiers communaux qui fixent les règles architecturales et paysagères, commune par commune.
7. A l’aide des annexes du PLUM, vérifier l’éventuelle présence de servitudes d’utilité publique qui sont également prescriptives de règles s’ajoutant à celles du PLUM.
8. Pour faciliter la prise en compte du Plan de Prévention du Risque d’Inondations (PPRI) et repérer les zones d’aléas, un extrait de son zonage est reporté sur chaque cartouche des plans des emprises du PLUM.
La compétence relative à l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme est devenue Métropolitaine à compter du 1er janvier 2017. Toutefois, son application au quotidien, à travers l’instruction des autorisations d’urbanisme, relève des 22 communes. Aussi, pour s’informer, mettre au point un projet, déterminer le régime de l’autorisation requise par le projet, les porteurs de projets sont invités à s’adresser aux services de la commune dans laquelle se situe le projet.
Opposabilite et articulation du règlement lexique destination des sols légende et illustrations#
V.20-14.12.2020
Opposabilité et articulation du règlement avec d’autres législations régissant le droit des sols#
- ARTICLE DG-1 / CHAMP D’APPLICATION
1.Le règlement du plan local d’urbanisme, métropolitain, également dénommé PLUM, s'applique sur l'ensemble du territoire des vingtdeux communes membres de la Métropole Orléans Métropole.
2.Les normes édictées par le règlement du PLUM s’appliquent à tous types de travaux, indépendamment de leur soumission ou non à un régime d’autorisation ou de déclaration.
l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques ;
- l’article R.111-26 selon lequel le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement ;
3.L’exécution par toute personne publique, morale ou privée, de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols doit être conforme aux dispositions du présent règlement, à l’exception des seules constructions temporaires.
- l’article R.111-27 selon lequel le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modi-
4.Le contrôle de la conformité des travaux au fier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux règlement du PLUM s’apprécie lors de sites, aux paysages naturels ou urbains et à la l’instruction de demandes d’autorisation
conservation des perspectives monumentales.
d’urbanisme et de contrôles opérés dans le cadre
du droit de visiter les lieux et de recollement.
2.Les dispositions du PLUM s’appliquent sans préjudice des autres législations concernant notamment les espaces naturels sensibles des
- ARTICLE DG-2 / PORTÉE DU RÈGLEMENT
départements, le droit de préemption urbain, les servitudes d’utilité publique affectant
1.Le PLUM se substitue aux dispositions du règlement national d’urbanisme, codifié aux articles L.111-1 à 25 et R.111-1 à 53 du code de l’urbanisme, à l’exception des règles d’ordre public, qui s’appliquent cumulativement :
l’utilisation ou l’occupation du sol, les secteurs concernés par des périmètres d’études et de veille foncière, les périmètres de déclaration d’utilité publique, ainsi que les servitudes de droit privé en application du code civil (chapitre II, titre IV, livre II).
- l’article R.111-2 selon lequel le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ;
- l’article R.111-4 selon lequel le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de
Les servitudes d’utilité publique figurent en annexe du PLUM : les sites patrimoniaux remarquables, les abords des monuments historiques, le plan de prévention du risque inondations de la Vallée de la Loire, les périmètres de captage d’eau potable, etc.
3.Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement demeurent applicables dans les conditions de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme :
« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
à l'article L.141-19. Toutefois, le plan local d'urbanisme peut fixer des règles d'implantation différentes lorsqu'il comporte une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages.
5.En application de l’article L.112-1 et suivant du code de la voirie routière, la publication d'un plan d'alignement attribue de plein droit à la collectivité propriétaire de la voie publique le sol des propriétés non bâties dans les limites qu'il détermine. Le sol des propriétés bâties à la date de publication du plan d'alignement est attribué à la collectivité propriétaire de la voie dès la destruction du bâtiment. Aucun travail confortatif ne peut être entrepris sur un bâtiment frappé d'alignement, sauf s'il s'agit d'un immeuble classé parmi les monuments historiques.
Opposabilité
Les dispositions du présent article ne remettent 6.Les constructions à destination d’habitation, pas en cause les droits et obligations régissant les comprises dans les périmètres des secteurs
rapports entre colotis définis dans le cahier des
situés au voisinage des infrastructures de charges du lotissement, ni le mode de gestion transport terrestre, sont soumises à des des parties communes.
conditions d’isolation contre le bruit, en application de l’article 13 de la loi du 31
Les dispositions du présent article ne sont pas décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit
applicables aux terrains lotis en vue de la créa-et de l’arrêté préfectoral du 2 mars 2017.
tion de jardins mentionnés à l'article L. 115-6. »
7.Le Préfet de Région doit être saisi de toute demande de permis de construire ou de démolir
Dans les zones d’aménagement concerté, les ces-et travaux divers sur et aux abords des sites et sions ou concessions d'usage de terrains font l'ob-