Zone UDA

Intitulé du document : 2.1.2

. Implantation des constructions

A - Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les constructions doivent être implantées à :

- au moins 10 m de l’alignement des voies primaires. - au moins 5 m de l’alignement des autres voies Dispositions particulières : Certaines constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale : - Dans le cas de construction existante ne respectant pas la règle générale, des réhabilitations, des extensions ou surélévations pourront être autorisées dans le prolongement des façades existantes, sans pour autant se rapprocher davantage de l’alignement. - Les équipements publics, privés d’intérêt collectif et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion des eaux, à la distribution d’énergie tels que les transformateurs peuvent être implantés en retrait sans minimum.

B - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives En UDa, Les constructions pourront être implantées :

- en retrait d’au moins 5 m des limites séparatives en cas de façades aveugles - en retrait d’au moins 8 m des limites séparatives dans le cas contraire En UDb, Les constructions pourront être implantées : - soit en limites séparatives - soit en retrait d’au moins 5 m des limites séparatives

Dispositions particulières : Les constructions peuvent être implantées différemment des règles définies ci-dessus :

- Lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants, sans toutefois se rapprocher davantage des limites séparatives et dès lors que les façades ou pignons créés ne comportent pas d’ouvertures créant des vues directes.

- Les équipements publics, ou privés d’intérêt collectif et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la distribution d’énergie, tels que les transformateurs, peuvent être implantés en limite séparative ou en retrait sans minimum de recul.

- Dans le cas de l’existence d’une servitude de cour commune ou de vue établie par acte authentique, antérieurement à la date d’approbation du présent PLU, les constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale, en respectant les minima imposés.

C - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété En UDa : Les constructions non contiguës et édifiées sur un même terrain doivent être éloignées d’une distance au moins égale à:

- 8 mètres si au moins l’une des façades ou pignons comportent des ouvertures - 4 mètres dans le cas contraire En UDb : Les constructions non contiguës et édifiées sur un même terrain doivent être éloignées d’une distance au moins égale à H/2. Lorsque les hauteurs des bâtiments sont différentes, c’est la hauteur du plus haut des bâtiments considérés qui servira au calcul de cette distance.

Dispositions particulières Les constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale :

- lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci -dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants dès lors que les façades ou pignons créés dans le prolongement ne comportent pas d’ouvertures créant des vues directes ;

- lorsqu’il s’agit d’équipements publics, privés d’intérêt collectif et d’équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la distribution d’énergie tels que les transformateurs.

Intitulé du document : 2.1.3

. Hauteur maximale

En UDa : La hauteur d’une construction ne doit pas excéder 12m (mesurée à l’acrotère pour les toits terrasses et au faîtage pour les toits à pentes.

En UDb : La hauteur plafond des constructions mesurée au plancher du RDC ne pourra excéder 13 mètres au point le plus haut de l’acrotère, hors équipements techniques spécifiques en toiture.

Dispositions particulières Les constructions peuvent déroger à la règle générale dans les conditions suivantes :

- lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont la hauteur ne respecte pas les règles ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’aménagement des volumes existants ou d’extension sont autorisés dans la limite des hauteurs existantes.

- lorsqu’il s’agit d’équipements publics, ou privés d’intérêt collectif - lorsqu’il s’agit d’ouvrages de transport et de distribution d’électricité

UDa /UDb 2.2 Insertion urbaine, architecturale et environnementale des constructions

2.2.1 Généralités :

Les constructions y compris les annexes doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages. Les bâtiments devront présenter une simplicité de volume et une unité de conception. Les constructions et leurs annexes seront étudiées de manière à assurer leur parfaite intégration dans la zone et respecter l’esprit architectural général défini pour les secteurs. Le plus grand soin sera apporté au traitement architectural et paysager des espaces extérieurs en liaison avec les constructions. Une attention particulière devra être portée sur l’insertion des bâtiments par rapport aux perspectives principales et à la topographie du terrain naturel. Les équipements annexes seront de préférence intégrés aux bâtiments. Dans tous les cas, ces bâtiments seront implantés de telle manière qu’ils ne soient pas visibles depuis les voies publiques.

2.2.2. Toitures :

Les toitures seront exclusivement traitées en toitures terrasses, à l’exception des équipements publics et des commerces ou bâtiments de services qui pourront recevoir des couvertures à pentes. Les matériaux de couverture devront être de teintes sombres sur toits terrasses. Les éventuels châssis de toiture seront situés de préférence sur des versants non visibles depuis l’espace public. Les édifices et matériels techniques situés sur les toitures terrasses devront faire l’objet d’un traitement spécifique.

Intitulé du document : 2.1.1

. Emprise au sol

Définition et application : C’est la projection verticale de volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le pourcentage se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière).

Sont constitutifs d’emprise au sol : - Toute construction principale, ses annexes - Toute surface dallée et couverte, même non fermée - Les terrasses imperméabilisées situées à plus de 20 cm du terrain naturel

Les sous-sols totalement enterrés débordant de l’emprise au sol de la construction en surfaces ne sont pas pris en compte. L’emprise au sol maximale est non réglementée. Dispositions particulières : Il peut être dérogé aux règles générales pour : ▪ les équipements d’intérêt collectifs ou services publics ; ▪ les constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU ne respectant pas les dispositions ci-dessus pour :

- les travaux de mise en œuvre d’une isolation par l’extérieur ou de protection contre les rayonnements solaires en saillie des façades pourront être autorisés.

- les travaux de surélévation dans la limite de la hauteur maximale énoncée à l’article 2.1.3.

Intitulé du document : 2.2.3

. Aspect extérieur :

Les bâtiments devront faire l’objet d’une attention particulière dans le choix de matériaux. Toutes les façades des constructions seront traitées en un nombre limité de matériaux ainsi qu’en un nombre limité de couleurs, en cohérence avec l’environnement général de la zone.

Les différents murs d’un bâtiment, qu’ils soient aveugles ou non, devront être construits en matériaux de même nature ou ayant entre eux un suffisante parenté d’aspect. Ils devront en tout état de cause présenter un aspect convenable et donner des garanties de bonne conservation.

En UDb, la coloration des bâtiments aura une valeur claire dominante ; et les façades latérales ou postérieures des constructions devront reprendre au moins une nature de matériaux utilisés sur les façades donnant sur la voie primaire. L’emploi à nu de matériaux ordinairement destinés à être recouverts est interdit. Les maçonneries enduites seront de finition « gratté » ou « lissé ». Les lieux de stockage, les bennes à ordures, etc., devront être protégées par des haies végétales ou des murs afin de les cacher depuis le domaine public. Les « ventouses » de ventilation ou d’évacuation des gaz brûlés sont interdites sur les façades visibles depuis le domaine public. L’utilisation de bardage métallique ne devra pas excéder 50% de la surface des façades principales, vues du domaine public. En UDb, les autres matériaux autorisés d’aspect béton traité ou verre. Les surfaces vitrées ne devront pas être inférieures à 10% des façades principales.

2.2.4. Clôtures :

Les clôtures ne sont pas obligatoires. Sur les limites séparatives des lots, la hauteur des clôtures est limitée à 2 mètres, sauf exigence fonctionnelle particulière. Elles ne pourront comporter de parties pleines sur plus du tiers de leur hauteur et devront favoriser la plantation de haies végétales. Les parties vides pourront recevoir un grillage de type rigide de couleur vert foncé. Sur les façades principales donnant sur les voies publiques, la hauteur des clôtures est également limitée à 2 m. Ces clôtures seront constituées d’u moins 1 grillage de type rigide de couleur vert foncé. Ces clôtures pourront en outre comporter des parties pleines sur toute hauteur, destinées à supporter les portails et portes d’entrées ou l’enseigne de l’entreprise. Les matériaux barbelés, les grillages non traités ou galvanisés, les éléments en béton préfabriqués sont interdites.

UDa /UDb 2.3 Insertion paysagère et aménagements des abords

Les parties de terrain non construites qui ne seraient ni nécessaires à la circulation ou au stationnement des véhicules, ni au stockage, notamment les marges de reculement ou d’isolement doivent être plantées et végétalisées. Il sera alors imposé au moins 1 arbre pour 100 m² dans le secteur UDb. L’aménagement de la zone doit s’appuyer sur les prescriptions rédigées dans la notice paysagère de la ZAC.

UDa /UDb 2.4 Stationnements

Lors de toute opération de construction ou de transformation de locaux, des aires de stationnement doivent être réalisées en dehors des voies publiques. Les places doivent être facilement accessibles et elles doivent permettre des manœuvres aisées. Les normes minimales d’une place de stationnement sont de 5 x 2,5 mètres.

Les possibilités de stationnement en sous-sol se confrontent au phénomène de nappe affleurante sur une grande partie du territoire. Ainsi, il convient de donner la priorité à l'évitement. Toutes dispositions devront être prises pour réserver sur chaque propriété les dégagements nécessaires au stationnement et aux manœuvres de façon à ce que les opérations de chargement / déchargement des véhicules s’effectuent à l’intérieur de la propriété en fonction de l’activité concernée. Il ne peut être exigé pour les logements aidés la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. Toutefois, lorsque ces logements sont situés à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. Pour les constructions destinées à l'habitation, hors logements aidés, situées à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et dès lors que la qualité de la desserte le permet, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement.

Normes de stationnement pour les véhicules individuels motorisés Constructions à usage de bureaux Conformément au PDUIF, une norme est instaurée pour les bureaux situés dans le périmètre de 500m de rayon autour des gares de Villabé et de Moulin Galant (RER D). Il ne pourra être construit plus d’une place pour 45m² de surface de plancher pour les immeubles neufs de bureaux (les zones UB et UD du PLU sont concernées). Au-delà d’un rayon de 500 mètres des gares, les différents documents d’urbanisme ne pourront exiger la construction de plus d’une place pour 55m² de surface de plancher.

Intitulé du document : 2.4.1

. Normes de stationnement des véhicules :

En UDa : • Pour les constructions à usage d’activités en dehors de celles cités ci-dessous : 1 place pour 100 m² de surface de plancher • Pour les constructions à usage de bureaux : 1 place pour 55 m² de surface de plancher • Pour les constructions à usage de commerces et services : 3 places pour 100 m² de surface de plancher

• Pour les constructions à usage hôtelier : 1 place par chambre jusqu’à 100 unités et 0,5 pl/chambre supplémentaire • Autres occupations du sol : le stationnement sera réglementé en fonction des besoins de la construction autorisée. Les

locaux et ouvrages d’intérêt collectif, tels que les portes de transformation ou postes de détente gaz ne sont pas réglementés En UDb : • Pour les constructions à usage d’activités sauf bureaux : 1 place pour 150 m² de surface de plancher • Pour les constructions à usage de bureaux : 1 place pour 50 m² de surface de plancher • Autres occupations du sol : le stationnement sera réglementé en fonction des besoins de la construction autorisée. Les locaux et ouvrages d’intérêt collectif, tels que les portes de transformation ou postes de détente gaz ne sont pas réglementés

2.4.2. Modalités de calcul et de réalisation des aires de stationnement

Dès lors que la norme de stationnement est exprimée par tranche, toute tranche commencée est due. En cas de changement de destination ou de nature d’activité, le nombre de places doit répondre aux besoins engendrés par la nouvelle destination ou le nouvel usage. Pour les extensions et les réhabilitations de bâtiment sans changement de destination : aucune place de stationnement n’est requise dès lors qu’il n’y a pas d’augmentation du nombre des logements ou de locaux d’activités supplémentaires. Dans le cas contraire, le nombre de places de stationnement prévues plus haut est requis pour chaque logement supplémentaire ou tranche d’activités supplémentaire. Lorsqu’une construction comporte plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des superficies qu’elles occupent respectivement. Lorsque le nombre de places de stationnement nécessaire est supérieur à 10, l’installation d’un séparateur d’hydrocarbures pour les évacuations des eaux pluviales avant rejet dans le réseau est exigée.

III. Desserte ; équipements et réseaux

UDa /UDb 3.1 Accès et desserte par les voies publiques et privées

Intitulé du document : 3.1.1

. Accès :

Dans les deux secteurs : Toute construction doit être desservie par une voie publique ou privée en bon état de viabilité. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation

3.1.2. Voirie :

En UDa uniquement : Deux types de voirie sont à prendre en compte : la voie primaire et les voies secondaires.

Les emprises minimales seront de : - 7 m pour les voies primaires en double sens et 4 m en sens unique - 6 m pour les voies secondaires en double sens et 3,5 m en sens unique

Dans les deux secteurs : Les voies et accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage ainsi que collecte des ordures. Ils doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation et à garantir un bon état de viabilité. Toute voie se terminant en impasse doit être aménagée pour permettre le demi-tour des véhicules. Toute voie destinée à devenir publique, devra comporter un dispositif d’éclairage public.

Les locaux et ouvrages d’intérêt collectif, tels que les postes de transformation et postes de détente gaz ne sont pas assujettis aux règles de cet article.

UDa /UDb 3.2 Desserte par les réseaux

3.2.1. Eau potable :

Toute construction ou installation nécessitant une alimentation en eau doit être raccordée au réseau public d'eau potable.

Intitulé du document : 3.2.2

. Assainissement :

Les constructions devront se conformer aux dispositions du règlement d’assainissement communautaire, annexé au présent règlement. • Eaux usées : Toute construction ou installation nécessitant une évacuation des eaux usées doit être raccordée au réseau public d'assainissement. • Eaux pluviales : Tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement. L’infiltration à la parcelle doit être réalisée, sauf impossibilité technique avérée et démontrée.

3.2.3. Réseaux divers, énergies et télécommunications :

PLAN LOCAL D’URBANISME DE VILLABÉ

3.2 Règlement modifié

Plan Local d’Urbanisme approuvé par délibération du Conseil municipal en date du 16 décembre 2021 Modification simplifiée n°1 du PLU approuvé par délibération du Conseil municipal en date du 10 novembre 2023

MODIFICATION SIMPLIFIÉE N°2 DU PLAN LOCAL D’URBANISME DE VILLABÉ approuvée par délibération du Conseil municipal en date du 16 avril 2026

SOMMAIRE

Titre 1 : Dispositions applicables à toutes les zones ..............................................................................3

Titre 2 : Dispositions applicables aux zones urbaines...........................................................................12 Zone UA.................................................................................................................................. 13 Zone UB / UBa / UBb / UBc / UBd / UBe................................................................................... 26 Zone UC ................................................................................................................................. 40 Zone UD ................................................................................................................................. 52 Zone UDa/UDb....................................................................................................................... 63 Zone UE / UEa......................................................................................................................... 73 Zone UV ................................................................................................................................. 85

Titre 3 : Dispositions applicables aux zones à urbaniser .......................................................................90 Zone AUB ............................................................................................................................... 91

Titre 4 : Dispositions applicables aux zones agricoles et naturelles ......................................................101 Zone A .................................................................................................................................. 102 Zone N / N* / N**...................................................................................................................109

Annexe : Lexique ......................................................................................................................... 120

Titre 1 : Dispositions applicables à toutes

les zones

Le présent règlement est établi conformément aux dispositions du Code de l’Urbanisme (CU) dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 1er janvier 2016, notamment ses articles L.151-1 et suivants et R.151-1 et suivants relatifs aux Plans Locaux d’Urbanisme. Toutes les règles, qu’elles soient écrites ou graphiques, sont opposables aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de conformité.

Article 1 : Champ d'application territorial

Le présent règlement s'applique sur la totalité du territoire de la commune de Villabé (Essonne).

Article 2 : Portée respective du règlement à l’égard des autres législations relatives à l’occupation des sols

1) Les règles du plan local d'urbanisme se substituent à celles des articles R.111-1 à R.111-51 du code de l'urbanisme à l'exception des articles R.111-2, R.111-4, R.111-15 et R.111-21 qui demeurent applicables. 2) S'ajoutent ou se substituent aux règles propres du plan local d'urbanisme, les prescriptions prises au titre de législations spécifiques ou de servitudes et réglementations de portée générale.

Article 3 : Division du territoire en zones

Le territoire couvert par le présent plan local d’urbanisme est divisé en quatre catégories de zones : - les zones urbaines désignées par l'indice U : il s'agit des zones suivantes : UA, UB (dont UBa, UBb, UBc, UBd et UBe), UC, UD (dont UDa et UDb), UE, UEa et UV ; - les zones à urbaniser désignées par l’indice AU : il s’agit des zones : 1AUB ; - la zone agricole désignée par l'indice A ; - la zone naturelle désignée par l'indice N (dont N, N* et N**).

Ces diverses zones et leurs secteurs figurent sur les documents graphiques joints au dossier.

Article 4 : Contenu du règlement écrit

Le présent règlement écrit comprend : Titre 1 : Dispositions générales Titre 2 : Dispositions particulières Titre 3 : Lexique au règlement

Pour le titre 2, les règles sont organisées en 3 grandes parties et 9 articles pour chacune des zones : I - Affectations des sols et destinations des constructions 1.1. Destinations et sous-destinations 1.2. Interdiction et limitation de certains usages et affectations des sols 1.3. Mixité fonctionnelle et sociale

II - Caractéristiques urbaines, architecturales, paysagères et environnementales 2.1. Volumes et implantations des constructions 2.2. Insertion urbaine, architecturale et environnementale des constructions 2.3. Insertion paysagère et aménagements des abords 2.4. Stationnements

III - Desserte, équipements et réseaux 3.1. Accès et desserte par les voies publiques et privées 3.2. Desserte par les réseaux

Article 5 : Préconisations pour le dépôt d’une demande d’urbanisme

En premier lieu, il convient de consulter les règlements écrits et graphiques pour vérifier la conformité d’un projet aux règles d’urbanisme fixées par le PLU. En deuxième lieu, les constructions, installations et aménagements doivent être compatibles avec les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP). En troisième lieu, il convient de consulter les autres pièces du PLU qui peuvent avoir une incidence sur l’occupation du sol et qui sont relatives à d’autres législations. Il s’agit, notamment :

- des servitudes d’utilité publique ; - des annexes sanitaires : desserte en réseaux, zonage d’assainissement, règlements sanitaires, etc.; - des périmètres particuliers et d’informations utiles : périmètres de ZAC, DUP, DPU, projets routiers, etc..

Article 6 : Orientations d’Aménagement et de Programmation

Les constructions, installations et aménagements projetés au sein des secteurs identifiés aux plans de zonages doivent être compatibles avec les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) applicables au secteur. Les dispositions du règlement sont également applicables au sein des périmètres soumis à OAP. Il doit être fait une application cumulative des OAP et du règlement (en cas de divergence, ce sont les règles les plus contraignantes qui seront appliquées).

Article 7 : Droit de Préemption Urbain

Le droit de préemption urbain (D.P.U.) porte sur l'ensemble des zones urbaines et des zones à urbaniser.

Article 8 : Emplacements réservés

Le PLU localise les emplacements réservés nécessaires : - aux voies et ouvrages publics, - aux installations d'intérêt général et aux espaces verts publics.

Chaque emplacement réservé est indiqué sur les plans de zonages, par une lettre ou par un numéro de référence. Ces lettres et numéros sont répertoriés dans le tableau figurant en légende desdits plans de zonage. Ce tableau indique la collectivité ou le service public au bénéfice duquel la réserve est inscrite.

Trame emplacement réservé En dehors de l’usage pour lequel il est réservé, la construction est interdite sur les terrains bâtis ou non, compris dans un emplacement réservé. Le propriétaire d’un terrain réservé peut, à compter du jour où le plan local d’urbanisme a été rendu public exiger de la collectivité ou du service public, au bénéfice duquel ce terrain a été réservé, qu’il soit procédé à son acquisition en application des dispositions du Code de l’Urbanisme. Si un propriétaire accepte de céder gratuitement la partie de son terrain comprise dans un emplacement réservé, il peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire, résultant de l’application des emprises au sol et hauteurs applicables sur son terrain.

Article 9 : Espaces Boisés Classés

Les terrains sont indiqués sur les plans du règlement graphique du dossier de PLU, par une légende EBC (comme indiqué ciaprès). Ils concernent des espaces boisés classés à conserver, à protéger ou à créer, en application des dispositions de l’article L 113.1 et L113.2 du Code de l’Urbanisme.

Trame EBC Ce classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement prévue par les articles L341.1 et suivants du Code Forestier. Sauf indication des dispositions du Code de l’Urbanisme, ces terrains sont inconstructibles à l’exception des bâtiments strictement nécessaires à l’exploitation des bois soumis au régime forestier. En revanche, les coupes et abattages d’arbres sont soumis à déclaration préalable dans les Espaces Boisés Classés figurant comme tel aux documents graphiques. Toutefois, aucune déclaration préalable n’est requise pour les coupes et abattages d’arbres lorsqu’ils sont :

- Dans des bois privés dotés d’un plan simple de gestion agréé ou d’un règlement type de gestion approuvé ; - Si la coupe est déjà autorisée par l’arrêté préfectoral sur les catégories de coupes ; - Ou en forêt publique soumise au régime forestier. Les défrichements sont soumis à autorisation dans les espaces boisés non classés conformément aux articles L341.1 et 2 du code forestier. Ne sont pas assujettis à autorisation de défrichement les espaces boisés suivants : • les bois de superficie inférieure à un seuil compris entre 0,5 et 4 hectares, fixé par département, • certaines forêts communales, • les parcs ou jardins clos, de moins de 10 hectares, attenants à une habitation,

• les zones dans lesquelles la reconstitution des boisements après coupe rase est interdite ou réglementée, ou ayant pour but une mise en valeur agricole,

• les bois de moins de 30 ans.

Article 10 : Lisières des forêts

Elles sont repérées aux documents graphiques lorsqu’il s’agit de massifs forestiers de plus de 100 hectares : une bande de 50 m de largeur est inconstructible. En bordure des massifs forestiers, la limite n’aura pas de clôture ou un grillage métallique ou une clôture en bois ajourée (échalas, palissade, barreaudage, etc.). Elle devra ménager suffisamment de perméabilités pour la petite faune. Une bande de 3m minimum à compter de la limite sera traitée en espace végétal de pleine terre. Elle sera plantée préférentiellement d’arbustes et de buissons formant un ourlet arbustif. L’installation de tas de bois, de murets de pierres non scellées et autres petits éléments favorables à la biodiversité sont encouragés à proximité de cette limite.