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Edifiable

Zone AA

La hauteur maximale des constructions est fixée à 7 mètres.

  • Zone agricole
Zone A, règle générale1 carreau = 1 m
VUE EN PLANvoieemprise librealignementlimite séparativeCOUPEvoie7 m

Les règles de la zone A

  • Hauteur

    7 m

    la hauteur à ne pas dépasser

    Article A 4 « – Zone A : Hauteur maximale des constructions »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone A, 9 rubriques
Sommaire

Le règlement de la zone A, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 83 rubriques

Rubrique A 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : – Zone A : Occupations et utilisations du sol interdites

Dans la zone A, sont interdites toutes les occupations et utilisations du sol qui ne sont pas autorisées sous conditions particulières à l’article 2 ci-après.

Article 2 – Zone A : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

Sont admises :

  • Les serres agricoles et les locaux accessoires aux serres agricoles

Les constructions à destination de commerce exclusivement liées à l’activité agricole de l’exploitation

  • Les constructions et installations nécessaires aux équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu’elles sont compatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent atteinte ni à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, ni au caractère de la zone
  • les affouillements et exhaussements du sol liés et nécessaires aux occupations et utilisations du sol autorisées

Rubrique A 3Implantation des constructions

Intitulé du document : – Zone A : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

6.1 Champ d’application

Ces dispositions s’appliquent à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, par rapport aux berges de l’Orne, de l’Odon et aux limites du canal de Caen à la mer.

6.2 Règle générale

Les constructions doivent être implantées en recul par rapport à l’alignement.

Le recul doit être au moins égal à 3 mètres.

6.3 Dispositions particulières

Une implantation différente de celle fixée au paragraphe 6.2. peut être admise ou imposée dans les cas suivants :

  • lorsqu’il s’agit de constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, dont la nature ou le fonctionnement impose une implantation différente de celle prévue au paragraphe 6.2. Dans ce cas, les constructions et installations peuvent être implantées, soit à l’alignement, soit en observant un recul minimal d’un mètre.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

REGLEMENT – ZZone

One n

  • l’implantation des constructions doit être d’au moins dix mètres par rapport aux berges des cours d’eau

Article 7 – Zone A : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

7.1 Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives. Ce retrait doit être au moins égal à 3 mètres.

7.2 Dispositions particulières

Une implantation différente de celle fixée au paragraphe 7.1. peut être admise :

  • lorsqu’il s’agit de constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, dont la nature ou le fonctionnement impose une implantation différente de celle prévue au paragraphe 7.1. Dans ce cas, les constructions et installations peuvent être implantées, soit sur les limites séparatives, soit en observant un retrait minimal d’un mètre.

Article 8 – Zone A - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Non réglementé.

notamment lors de toute opération de constructions nouvelles. Ces installations peuvent être implantées dans les espaces verts ainsi que dans les espaces verts résidentiels tels qu’ils sont prévus à l’article 13.

Article 16 – Zone A : Les infrastructures et réseaux de communications électroniques

Tout nouvel aménagement de voirie doit prévoir les installations nécessaires à une desserte par le réseau de communications numériques.

Le raccordement des constructions neuves au réseau de communications numériques doit être prévu.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Rubrique A 4Hauteur et volumétrie des constructions

Intitulé du document : – Zone A : Hauteur maximale des constructions

La hauteur maximale des constructions est fixée à 7 mètres.

Rubrique A 5Emprise au sol et pleine terre

Intitulé du document : – Zone A : Emprise au sol des constructions

Le coefficient d’emprise au sol est limité à 40% de la superficie du terrain.

Rubrique A 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Intitulé du document : – Zone A : Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords –

Protection des éléments de paysage

11.1 Dispositions générales

La situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions, leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Le projet doit être conçu, tant dans sa volumétrie que dans son aspect extérieur, pour participer à la préservation et à la mise en valeur des caractéristiques paysagères dominantes du site dans lequel il doit s’intégrer, de manière à ce que toute construction conserve une place secondaire dans le paysage.

Le choix des matériaux doit s’effectuer au regard des composantes du site, afin de réduire l’impact visuel de la construction et de garantir son insertion harmonieuse dans le paysage.

Les pignons doivent être traités avec le même soin que les façades principales.

Les toitures peuvent être en terrasse ou présenter des pentes.

Le couronnement des constructions, qu’il soit traité en toiture à pente, en attique ou en toiture terrasse, doit être conçu en harmonie avec les caractéristiques de la construction.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

REGLEMENT – ZZone

One n

11.2 Clôtures
11.2.1 Clôture en limite de voie

Ces dispositions concernent les clôtures en limite de voie ainsi que les parties de clôture le long de la limite séparative joignant l’alignement entre l’alignement et la façade de la construction.

La hauteur des clôtures, exception faite des éléments de clôture constitutives d’un portail, doit être au plus égale à 2,00 mètres.

Les parties ajourées des clôtures doivent représenter au moins 50% de leur surface, exception faite des éléments de clôture constitutives d’un portail.

Dans le cas de murs de clôture de pierre, ces derniers doivent être, si possible, préservés et mis en valeur. Toutefois, ils peuvent être réduits en hauteur pour permettre d’offrir des vues vers des cœurs d’îlot ou sur des perspectives, ou partiellement démolis pour créer un accès.

11.2.2 Clôture en limite séparative

La conception des clôtures doit permettre le passage d’animaux terrestres de petite taille (hérisson, fouine…).

Les murs de pierres doivent être préservés.

Lors de plantation de haies situées en limite des zones naturelle et agricole, les clôtures végétales devront avoir les caractéristiques de haies bocagères composées uniquement d’essences locales mélangées pour une meilleure intégration paysagère et favoriser la biodiversité (les essences horticoles sont interdites)

Rubrique A 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : – Zone A : Obligations imposées en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations

Non réglementé

Article 14 – Zone A : Coefficient d’occupation des sols

Non réglementé

Article 15 – Zone A : Les performances énergétiques et environnementales

Pour toute construction, la recherche en matière d’énergies renouvelables ainsi qu’en matière de gestion de l’eau est nécessaire au regard, notamment, de trois caractéristiques :

  • une performance énergétique ;
  • un impact environnemental positif ;
  • une pérennité de la solution retenue.

Toutefois, l’installation de tout dispositif lié aux énergies renouvelables et à la gestion de l’eau doit faire l’objet d’une insertion paysagère et respecter les dispositions du présent règlement.

En cas de travaux d’isolation sur une construction existante, le choix des matériaux privilégie leur adaptation au système constructif d’origine, ainsi que leur esthétique.

Rubrique A 8Stationnement

Intitulé du document : – Zone A : Obligations en matière de réalisation d’aires de stationnement

12.1 Dispositions générales

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations de toute nature doit être assuré en dehors des voies publiques.

Le nombre de places de stationnement nécessaires est déterminé en fonction de la destination des constructions et installations, de leur groupement, de leur situation au regard des possibilités de desserte par les transports en commun, de la polyvalence éventuelle d'utilisation des aires de stationnement, ainsi que des places offertes dans les parcs publics de stationnement à proximité.

12.2 Normes de stationnement minimales pour les deux roues non motorisées, pour les constructions nouvelles
  • Pour les constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif :
  • Le nombre de places est déterminé en fonction de leur nature, de leur groupement, de leur situation au regard des possibilités de desserte par les transports en commun, ainsi que des places aménagées sur l’espace public.
12.3 Modalités de réalisation

La réalisation des aires de stationnement doit préférentiellement s’inscrire dans le volume d’une construction.

Les aires de stationnement réalisées en surface doivent être perméables et être conçues et aménagées pour demeurer peu visibles depuis l’espace public, et s’intégrer au paysage environnant, à la fois :

  • par leur choix de localisation ;
  • par le traitement paysager qui doit les accompagner, afin qu’elles ne portent pas atteinte au caractère naturel de la zone, ni à la préservation des milieux naturels.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

REGLEMENT – ZZone

Rubrique A 9Desserte par les voies publiques ou privées

Intitulé du document : – Zone A : Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d’accès aux voies ouvertes au public

a. Les accès

Les accès et leur configuration doivent :

  • répondre à l’importance et à la destination du projet ;
  • permettre d’assurer la sécurité des usagers des voies au regard de la nature et de l’intensité du trafic ;
  • permettre l’utilisation des moyens de secours et de lutte contre l’incendie.

b. Les voies

Les caractéristiques des voies existantes ou à créer doivent :

  • être adaptées à l'importance et à la destination des constructions et aménagements qu’elles doivent desservir ;
  • permettre l’utilisation des moyens de secours et de lutte contre l’incendie.

Pour les voies nouvelles

Elles doivent être conçues pour faciliter les circulations douces (piétons, vélos…) dans des conditions optimales, et s’intégrer au paysage naturel par des caractéristiques techniques telles que leur tracé, les matériaux utilisés, leur paysagement…

Article 4 – Zone A : Conditions de desserte des terrains par les réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de réalisation d’un assainissement individuel

4.1 Eau potable

Toute construction ou installation susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau de distribution d’eau potable.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

REGLEMENT – ZZone

One n

Rubrique A 10Desserte par les réseaux

Intitulé du document : Assainissement

4.2.1 Eaux usées

Tout aménagement nouveau, construction ou installation nouvelle, engendrant une production d’eaux usées, doit être raccordé par un branchement au réseau public d’assainissement, respectant les prescriptions et règles fixées par le règlement d’assainissement en vigueur (cf annexes du PLU pièce n°5).

Pour toute construction neuve et pour toute extension de construction existante, les eaux usées et les eaux pluviales doivent être collectées par un réseau intérieur séparatif réalisé conformément au règlement d’assainissement en vigueur.

Les eaux usées domestiques et assimilées

En l’absence de réseau public d’assainissement, les installations doivent respecter les prescriptions énoncées dans le règlement d’assainissement en vigueur.

Les eaux usées non domestiques

Des traitements particuliers et des prescriptions complémentaires peuvent être imposés en fonction des activités et de la spécificité éventuelle des projets, conformément aux prescriptions énoncées dans le règlement d’assainissement en vigueur, avant rejet dans le réseau public.

4.2.2 Eaux pluviales

La gestion des eaux pluviales est à la charge exclusive du propriétaire de l’unité foncière du projet qui doit concevoir et réaliser des dispositifs adaptés à l’opération et aux contraintes du site et de son environnement, et qui doit prendre toutes les mesures nécessaires pour garantir le bon fonctionnement, la surveillance et entretien des ouvrages. Il reste seul responsable et garant de la conformité de la gestion des eaux pluviales avec l’ensemble des prescriptions des zonages d’assainissement des eaux usées et pluviales ainsi que du règlement d’assainissement de la

Communauté urbaine Caen la Mer.

Article 5 – Zone A : Caractéristiques des terrains

Non réglementé.

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Dispositions générales

Plan Local d’Urbanisme

4.1 - Reglement

Modification n°10

Vu pour être annexé à la délibération du

Conseil Communautaire du 18 décembre 2025

Le Président

Monsieur Nicolas JOYAU

Plan local d’urbanisme

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Reglement

Plan local d’urbanisme

Titre 1 - dispositions et definitions communes a toutes

Les zones………………………………………………………

Page 5

Titre 2 - dispositions relatives aux zones urbaines……

Page 22 · Zone UA…………. · P.24 · Zone UB………… · P.44 · Zone UC………… · P.62 · Zone UD……….... · P.78 · Zone UE……… .... · P.94 · Zone UF…………. · P.108 · Zone UP ………… P.121

Titre 3 - dispositions relatives aux zones naturelles et

Agricoles………………………………………………………………

Page 136

Zone N……………..P.138

Zone A……………..P.147

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

Reglement - definitions et dispositions communes

Titre 1

Definitions et dispositions communes a toutes les zones

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

Reglement - definitions et dispositions communes

Le contenu du titre 1

Le présent titre regroupe :

  • des définitions de termes employés dans le règlement de chaque zone Ces définitions, à valeur réglementaire, s’appliquent sur l’intégralité du territoire couvert par le PLU.
  • des dispositions réglementaires applicables dans toutes les zones et qu’il n’y a pas lieu de reproduire dans le règlement de chaque zone.

Chaque terme ou disposition figurant dans le présent tire est repéré dans le règlement de chaque zone par un astérisque (*).

Les dispositions du présent titre, ainsi que l’ensemble des dispositions du règlement de la zone où se situe le terrain d’assiette du projet, s’appliquent de manière cumulative, sauf disposition contraire prévue dans le règlement de zone.

A l’exception de ceux relatifs à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, et notamment par rapport à l’alignement, les schémas qui figurent au présent titre ont vocation à illustrer les définitions pour leur meilleure compréhension. Toutefois, seul le contenu du texte écrit a valeur réglementaire et s’applique aux occupations et utilisations du sol.

Articulation du règlement des zones, secteurs et sous-secteur de zone

Lorsque la zone comprend des secteurs (UXy), la règle de la zone leur est applicable sauf dans le cas où des dispositions spécifiques à ces secteurs complètent ou se substituent, selon le cas, à la règle générale prévue pour la zone.

Lorsqu’un secteur comprend des sous-secteurs (UXyz), la règle du secteur leurs est applicable sauf dans le cas où des dispositions spécifiques à ces sous-secteurs complètent ou se substituent, selon le cas, à la règle générale prévue pour le secteur.

Accès

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 3 du règlement par zone.

L’accès correspond à l’entrée sur le terrain d’assiette du projet, par lequel les véhicules ou les piétons pénètrent depuis la voie de desserte.

Pour être constructible, tout terrain doit disposer d’un accès aux voies, publiques ou privées, ouvertes à la circulation publique.

Alignement

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 6 du règlement par zone.

Le terme « alignement » au sens et pour l’application du présent règlement désigne selon le cas :

  • la limite entre la propriété privée et le domaine public ;
  • la limite d’une future voie ou place ou l'élargissement d'une voie ou place existante, prévus dans le cadre d’un projet de construction et destinées à être ouvertes en permanence au public ;
  • la limite d'emprise d’une voie privée ;
  • la limite d'un emplacement réservé ou d’un tracé de voirie pour la création d'une voie, d’une place ou d'un élargissement de voie.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

Reglement - definitions et dispositions communes

Implantation des constructions à l’alignement

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 6 du règlement par zone.

Une implantation des constructions à l’alignement ne fait pas obstacle à la réalisation de décrochés ou de reculs partiels de façade dans la limite de :

  • 40% du linéaire total de la façade du terrain au niveau du rez-de-chaussée, à l’exception des rezde-chaussée sous forme d’arcades
  • ou 40% de la surface de la façade.

De plus, sont considérées comme respectant l'alignement les constructions ou parties de constructions dont les balcons, sur l'ensemble des niveaux, rejoignent l'alignement. En outre, lorsqu’il s’agit d’un terrain d’angle, un recul peut être admis pour la réalisation d’un pan coupé.

Schémas illustratifs de l’implantation d’une construction à l’alignement :

Annexe / locaux accessoires

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 8 du règlement par zone.

Les annexes constituent des locaux ou constructions accessoires, tels que garage, local de stockage des déchets, local à vélos, abris de jardin, …. Elles présentent de plus faibles dimensions que la construction principale, dont elles sont séparées, et sont réputées avoir la même destination que cette dernière.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

Reglement - definitions et dispositions communes

Attique, niveau en attique

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 6 du règlement par zone.

Un niveau en attique correspond au niveau ou aux niveaux supérieurs d’une construction dont une ou plusieurs façades sont implantées en recul par rapport à celles des niveaux inférieurs de la construction.

Baies principales et baies secondaires

Cette définition concerne essentiellement l’application des articles 7 et 8 du règlement par zone.

Ne constitue pas une baie :

  • une porte non vitrée ou en verre translucide par nature ;
  • les châssis fixes et à vitrage non transparent ou les pavés de verre ;
  • une ouverture en toiture située à plus de 1,90 mètre au-dessus du plancher de ce niveau de construction.
  • une terrasse accessible ou un balcon disposant d’un mur écran dont la hauteur est au moins égale à 1,90 mètre.

Constitue une baie secondaire :

  • soit, une ouverture en façade, située au rez-de-chaussée ou en étage, dont l’allège est située à plus de 1,90 mètre au-dessus du plancher de ce niveau ;
  • soit, une ouverture, en toiture ou en façade, ayant une surface inférieure ou égale à 0,30

m².

Constitue une baie principale toute autre ouverture pratiquée en façade ou en toiture.

Bande de constructibilité principale

Cette définition concerne essentiellement l’application des articles 7, 9, 10 et 13 du règlement par zone.

Les règles d’implantation, d’emprise au sol, de hauteur des constructions, celles relative aux espaces verts, peuvent être différentes selon leur localisation à l’intérieur du terrain :

  • dans la bande de constructibilité principale ;
  • au-delà de la bande de constructibilité principale, c'est-à-dire sur les terrains ou parties de terrain non compris dans la bande de constructibilité principale.

Les bandes de constructibilité principale sont applicables le long des voies, telles qu’elles sont définies dans le présent titre, et dès lors :

  • qu’elles ont une largeur supérieure ou égale à 3,50 mètres, pour les voies existantes et nouvelles ;
  • qu'elles atteignent une largeur supérieure ou égale à 3,50 mètres dans le cadre d'un projet et sur un linéaire continu jusqu'au moins une intersection avec une voie supérieure ou égale à 3,50 mètres à laquelle elle se raccorde;
  • et, en outre, pour les voies nouvelles qu’elles participent au maillage viaire de la ville, ce qui exclut les voies en impasse à l’exception de celles qui participent à la création de voie nouvelle par le biais :

▪

d’un emplacement réservé pour

création d’une voie nouvelle

  • d’une voie à modifier ou à créer définie au plan de zonage du PLU.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

Reglement - definitions et dispositions communes

La profondeur de la bande de constructibilité principale, qui est fixée dans le règlement de zone, est

mesurée

perpendiculairement

par

rapport :

  • soit à l’alignement, tel qu’il est défini dans le présent titre ;
  • soit au recul imposé par les dispositions écrites du règlement de zone ou graphiques.

Cœurs d'îlots verts

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 13 du règlement par zone.

Les cœurs d’îlots verts sont délimités au plan de zonage, au titre de l’article R.123-11,i) du code de l’urbanisme. Ils doivent être préservés et mis en valeur par leur végétalisation et leur maintien en pleine terre.

Les cœurs d'ilots verts tels que définis par le PLU constituent donc des surfaces non constructibles, hormis les constructions visées à l'article 13.3.1 des zones.

La superficie de ces cœurs d’îlots entre dans le décompte des espaces libres et espaces verts prévu par l'article 13.

Constructions existantes

Une construction existante, est une construction régulièrement édifiée, au sens de l’article L 111-12 du Code de l'urbanisme.

Distance entre deux constructions et modalités de calcul

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 8 du règlement par zone.

La distance entre deux constructions, non contiguës, implantées sur un même terrain, est fixée à l’article 8 du règlement de zone.

Cette distance est comptée perpendiculairement entre les deux façades ou parties de façade de construction situées en vis-à-vis :

  • non compris les saillies tels les éléments de modénature (bandeaux, corniches, encadrements de fenêtres, brises soleil etc.) et les débords de toiture ;
  • y compris les oriels et les balcons.

Dans le cas où la distance entre deux constructions ou parties de construction est relative à la hauteur des constructions, la distance est mesurée sur chaque partie concernée des constructions.

Exemple : la distance (D) entre deux constructions, dont une façade comporte des baies principales, est égale à la hauteur (H) de la construction la plus haute.

Egout du toit

Limite basse de la toiture d’une construction, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie, même pour les façades ne comportant pas de rabat du toit tels que les murs formant pignon.

Emprise au sol des constructions

Cette définition concerne l’application de l’article 9 du règlement par zone.

L'emprise au sol des constructions correspond à la superficie résultant de la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Toutefois, ne sont pas pris en compte dans le volume de la construction :

  • les niveaux semi enterrés des constructions dès lors que leur couverture est traitée en espace vert (cf. définition ci-après) et n’émerge pas de plus de 1,30 mètre par rapport au niveau du sol ;

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

Reglement - definitions et dispositions communes

  • les rampes d’accès extérieures aux stationnements en sous-sol ;
  • les piscines non couvertes ;
  • et en outre, pour les constructions existantes avant la date d’approbation du présent PLU :
  • les installations ou constructions nécessaires aux accès des personnes handicapées ;
  • en cas d'isolation par l'extérieur l'épaisseur des matériaux isolants, dans une limite de 50 cm.

Le coefficient d’emprise au sol des constructions, qui constitue un maximum, est le rapport entre la surface d’emprise au sol des constructions, telle qu’elle est définie ci-dessus, et la superficie du terrain. Dans le cas où le règlement de zone différencie le coefficient d’emprise au sol dans la bande de constructibilité principale et au-delà de la bande, le coefficient s’applique à chaque partie de terrain considérée.

Pour les constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU, le coefficient d’emprise au sol n’est pas applicable à :

  • la construction d'annexes à caractère fonctionnel, telles que cages d'ascenseur, local nécessaire au stockage des déchets, des poussettes ou vélos ;
  • l’extension d'une construction ayant une autre destination que l’habitat destinée à la mise en conformité, avec les règlements en vigueur.

Espaces libres

Cette définition concerne l’application de l’article 13 du règlement par zone.

Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions, telle qu’elle est définie par le présent titre.

Espaces verts

Cette définition concerne l’application de l’article 13 du règlement par zone.

Les espaces verts correspondent à la superficie plantée des espaces libres d’un terrain, tels qu’ils sont définis ci-avant.

Les aménagements de surface pour la circulation de véhicules motorisés, ainsi que les aires de stationnement en surface et leurs accès, même végétalisés, ne sont pas comptabilisés dans les espaces verts.

Les espaces verts sont généralement réalisés sur des espaces de pleine terre.

Toutefois, sont comptabilisés dans la superficie des espaces verts :

  • les espaces aménagés sur dalle, en toiture ou en terrasse avec un minimum de 50 centimètres de terre végétale,
  • les cheminements piétonniers, dès lors qu’ils sont conçus pour que leur emprise demeure perméable,
  • les aires de jeux.

Espaces verts de pleine terre

Cette définition concerne l’application de l’article 13 du règlement par zone.

Un espace vert de pleine terre est un espace vert à ciel ouvert ne comportant aucune construction, installation, ni aucun ouvrage, non recouverts et dont le sous-sol est libre de toute construction.

Il constitue un espace qui permet la libre et entière infiltration des eaux pluviales et ne dispose d’aucun traitement de sol autre que le passage éventuel de réseaux (électricité, réseaux de communication, eaux).

L’espace vert de pleine terre peut être composé de sol en place, de terre support ou de terre végétale.

N’entrent pas dans la définition de l’espace vert de pleine terre :

  • les espaces de terrasses
  • les espaces de circulation (sauf circulations piétonnes perméables), les espaces de stationnement des véhicules et les rampes d’accès aux sous-sols quel qu’en soit le traitement.
  • Les espaces couverts tels que les espaces situés sous les balcons, débords de toitures, non soutenus, les abris légers couverts etc.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Plan local d’urbanisme

Reglement - definitions et dispositions communes

Les ouvrages d'infrastructure profonds participant à l'équipement urbain (ouvrages ferroviaires, réseaux, canalisations…) ne sont pas de nature à déqualifier un espace vert de pleine terre. La surface située au-dessus des locaux souterrains attenants aux constructions en élévation quelle que soit la profondeur desdits locaux, ne peut pas être qualifiée de pleine terre.

Extension d’une construction dans le prolongement du volume bâti existant

1- Extension d’une construction

Cette définition concerne l’application de plusieurs articles du règlement par zone.

L’extension d’une construction existante vise tous les travaux ayant pour effet d’augmenter la volumétrie d’une construction préexistante par une surélévation et/ou une augmentation de son emprise au sol, à la condition que la surface de plancher initiale, avant ces travaux, ne soit pas augmentée de plus de 50 %. A défaut, s’appliquent les règles définies pour les constructions nouvelles.

2- Extension dans le prolongement du volume existant

Cette définition concerne le secteur UCh

Les dispositions particulières concernant les secteurs UCh et figurant à l’annexe du règlement

4.3.b, prévoient, dans certains ensembles, que les extensions des constructions doivent être réalisées dans le prolongement du volume bâti existant.

Les schémas ci-dessous illustrent des cas d’extension d’une construction dans le prolongement du volume bâti existant.

Front bâti

Un front bâti correspond d'abord à un alignement construit. Il peut, par ailleurs, correspondre à un ensemble bâti composé de plusieurs constructions principales et / ou de murs de pierre d’une hauteur supérieure à 2 mètres qui peut servir de référence pour l’implantation des constructions neuves.

Le front bâti s’apprécie du même côté de voie que le terrain d’assiette du projet.

Hauteur des constructions et modalités de calcul

Cette définition concerne l’application de l’article 10 du règlement par zone.

1 - La hauteur relative des constructions

La hauteur relative des constructions a pour finalité de permettre une bonne intégration des constructions dans leur environnement en contribuant à compléter et à conforter la silhouette du corps de rue dans lequel elles s’inscrivent.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

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Reglement - definitions et dispositions communes

A ce titre, la hauteur maximale de la construction est définie par la hauteur de la construction la plus haute édifiée sur le terrain d'assiette du projet ou sur l’un des terrains limitrophes. Seuls sont admis, au- delà de cette hauteur : les souches de cheminées et de ventilation, les lucarnes et les édicules techniques de faible emprise dans le respect des dispositions de l'article 11 des zones.

Dès lors que les constructions limitrophes ne permettent pas de définir la hauteur relative de la future construction :

  • soit parce que la hauteur de la ou des constructions édifiées sur les terrains limitrophes s’avère être [hors d’échelle]* avec celle des constructions constituant le segment de rue dans lequel la construction s’insère,
  • soit qu’aucune construction n’est édifiée sur les terrains limitrophes du terrain d’assiette du projet, la hauteur de référence est définie au regard des hauteurs des constructions environnantes, [non compris les constructions [hors d’échelle] localisées sur le même côté de la voie et sur un segment de voie correspondant à un linéaire d’environ cinquante mètres de part et d’autre du terrain d’assiette du projet.

2 - La hauteur maximale des constructions exprimée en mètres

  • le point bas de la mesure s’effectue :
  • au niveau du [sol existant avant travaux]*,
  • au niveau du [sol existant après travaux]*, dès lors que la différence d’altitude résultant d’un affouillement entre le niveau du sol avant et après travaux est supérieure à 2 mètres ;
  • au niveau de la voie, au droit de la construction, dès lors que cette dernière est implantée à l’alignement.
  • le point haut de la mesure s’effectue au sommet de la construction, c’est-à-dire le faitage pour une toiture en pente et le sommet de l’acrotère pour une toiture terrasse ou à faible pente

(≤ 10%).

Toutefois, ne sont pas pris en compte les édicules techniques de faible emprise, telles que les souches de cheminée et de ventilation, les gardes corps ajourés.

3 - La hauteur de façade des constructions

La façade d’une construction est constituée par l’une de ses faces verticales, située au-dessus du niveau du sol après travaux, qu’elle forme ou non mur pignon et qu’elle soit ou non dotée de baie(s)*.

Le point haut de la hauteur de façade est mesuré au niveau de :

  • l’égout du toit, c’est la ligne horizontale séparant la pente de toiture du plan vertical de façade, même dans le cas d’un mur pignon, pour les façades surmontées d’une toiture à pente ;
  • au sommet de l’acrotère, pour une toiture terrasse ou à faible pente (≤ 10%).

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

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Reglement - definitions et dispositions communes

4 - Le gabarit sur voie

Cette définition concerne l’application de l’article 10 du règlement de la zone UB, pour le secteur

UBa.

Le gabarit sur voie s’applique également à la façade de la construction opposée à la voie.

5 - La hauteur des constructions pour les terrains en pente

La hauteur maximale de la construction est déterminée à partir du point haut du terrain, au droit de la construction. L’altimétrie ainsi définie ne peut être dépassée en aucun point de la construction.

Pour tenir compte de la pente du terrain, la hauteur de la construction peut être

augmentée de 2 mètres maximum en aval du

terrain.

6 - les niveaux

Dans une construction, un niveau est un volume entre plancher et plafond.

Ne sont pas comptés comme niveaux :

  • les sous-sols qui sont les niveaux inférieurs des constructions situés au-dessous du niveau du [sol après travaux]* ou dont au plus 1/3 de la hauteur, mesurée du plancher au plafond, émerge au-dessus du niveau du [sol après travaux]* (cf. définition du paragraphe 2 cidessus).
  • les combles non aménageables,
  • les planchers intermédiaires (mezzanines) entre deux niveaux

Héberge

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 10 du règlement par zone.

L’héberge est une ligne définissant le contour du mur d’une construction implantée sur la limite séparative entre deux propriétés.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

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Reglement - definitions et dispositions communes

Hors d’échelle

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 10 du règlement par zone.

Une construction est considérée comme étant « hors d’échelle » dès lors qu’elle présente une hauteur significativement supérieure ou inférieure par rapport à la hauteur des constructions généralement observée sur le même coté et sur le segment de voie où est situé le terrain d’assiette du projet.

Installations classées

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 7 du règlement par zone.

Les installations classées pour la protection de l’environnement sont celles visées aux articles

L.511-1 et suivants, et R.511-9 et suivants du code de l’environnement.

Largeur de voie

Cette définition concerne essentiellement l’application des articles 6 et 7 du règlement par zone.

La largeur d’une voie est mesurée entre les deux alignements de la voie.

Limites séparatives

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 7 du règlement par zone.

Les limites séparatives concernent l’ensemble des limites du terrain avec un autre terrain ne constituant pas une voie. Elles incluent tant les limites latérales que les limites de fond de terrain.

Limite séparative de fond de terrain

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 7 du règlement par zone.

Limite entre deux terrains n’aboutissant pas à l’alignement.

Limite séparative latérale

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 7 du règlement par zone.

Limite entre deux terrains aboutissant à l’alignement.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

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Linéaire de rez-de-chaussée actif

Cette disposition concerne essentiellement l’application de l’article 2 du règlement par zone.

Les linéaires de rez-de-chaussée actif figurent au plan de zonage (plans n°4.2.3 et 4.2.4). Les constructions implantées sur un terrain dont la façade sur voie est longée par un linéaire de rez de chaussée actif doit respecter les dispositions suivantes, qui s’appliquent sur une profondeur de 8 mètres à compter de la façade des constructions donnant sur la voie :

  • pour les constructions existantes :

est interdit le changement de destination d’un local commercial, artisanal ou de bureaux, situé au rez-de-chaussée d’une construction, vers une destination d’habitation.

  • pour les constructions nouvelles :

le rez-de-chaussée des constructions doit être destiné au commerce, à l’artisanat, à des bureaux, à l’hébergement hôtelier, à un service public ou d’intérêt collectif, ou encore constituer les parties communes nécessaires au fonctionnement de la construction.

Marge de recul

Cette définition concerne essentiellement l’application des articles 6, 11,12 et 13 du règlement par zone (voir aussi définition de "recul")

La marge de recul est la partie de terrain située entre l’alignement et la façade de la construction.

Une marge de recul peut être graphiquement (plans de zonage).

imposée

Modénature

Traitement ornemental des certains éléments de construction tels que, par exemple, les corniches, bandeaux et moulures.

Module d’adaptation du volume de la construction en limite séparative

1 - Adossement à une construction limitrophe

Cette disposition concerne l’application de l’article 7, paragraphe 7.1, de la zone UA.

Les constructions édifiées en adossement à une construction existante, située sur le terrain limitrophe et implantée sur la limite séparative latérale, doivent s’inscrire dans la limite des héberges de cette dernière, sauf si elle s’avère être [hors d’échelle]*. Si cette construction limitrophe ne s’étend pas sur toute la profondeur de la bande de constructibilité principale (BCP), la partie du projet située au-delà de ses héberges ne peut dépasser 3,50m de hauteur en cas d’implantation en limite séparative ou doit

respecter le retrait fixé au paragraphe 7.3

en cas d’implantation en retrait.

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

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Plantes invasives

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 13 du règlement par zone.

La liste des plantes ci-dessous, sont des plantes invasives qu’il est déconseillé d’introduire dans la composition des espaces verts.

Plantes ligneuses invasives

Acer negundo

Ailanthus altissima

Baccharis halimifolia

Buddleja davidii

Cupressus macrocarpa

Euonymus japonicus

Lonicera japonica

Lycium barbarum

Parthenocissus inserta

Phytolacca americana

Prunus laurocerasus

Rhododendron ponticum

Robinia pseudo-acacia

Rosa rugosa

Erable à feuilles de frêne

Ailanthe glanduleux

Seneçon en arbre

Buddleia de David

Cyprès de Lambert

Fusain du Japon

Chevrefeuille du Japon

Lyciet commun

Fausse vigne vierge de Virginie

Raisin d'Amérique

Laurier cerise

Rhododendron pontique

Robinier faux-acacia

Rosier rugueux

Plantes herbacees invasives

Ambrosia artemisifolia

Aster novi-belgii

Azolla filicoïdes

Berteroa incana

Bidens frondosa

Bromus willdenowii

Conyza sumatrensis

Cortaderia selloana

Crassula helmsii

Elodea sp.

Epilobium adenocaulon

Fallopia japonica

Fallopia sachalinensis

Heracleum mantegazzianum

Impatiens glandulifera

Impatiens parviflora

Lagarosiphon major

Lemna minuta

Ludwigia sp.

Myriophyllum aquaticum

Paspalum dilatatum

Polygonum polystachium

Senecio inaequidens

Solidago canadensis

Solidago gigantea

Sporobolus indicus

Modification n°10 – Approbation 18 décembre 2025

Ambroisie à feuilles d’armoise

Aster de Nouvelle-Belgique

Fougère d'eau

Alysson blanchâtre

Bidents à fruits noir

Brome purgatif

Vergerette de Sumatra

Herbe de la Pampa

Crassule de Helms

Elodée

Epilobe cilié

Renouée du Japon

Renoué de Sakhaline

Berce du Caucase

Balsamine de l’Himalaya

Petite balsamine

Lagarosiphon

Lentille d’eau minuscule

Jussies

Myriophylle du Brésil

Paspale dilaté

Renouée à nombreux épis

Séneçon du cap

Solidage du Canada

Solidage glabre

Sporobole tenace

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Plantes ligneuses locales

Cette définition concerne essentiellement l’application de l’article 13 du règlement par zone.

La liste des plantes ci-dessous, sont des plantes locales qu’il est conseillé d’introduire dans la composition des espaces verts.

Erable champêtre · Acer campestre L. · Poirier sauvage · Peuplier tremble · Chêne sessile · Pyrus pyraster burgsd. · Quercus petraea · (Mattuschka) · Erable Plane · Acer platanoides L. · Erable Sycomore · Acer pseudoplatanus L. · Chêne pédonculé · Quercus robur L. · Marronnier d'Inde · Aesculus hippocastanum L. · Prunellier · Ribes nigrum L. · Ribes rubrum L. · Prunellier à gros fruits · Alnus glutinosa (L.) Gaertn. · Cassis · Groseillier rouge · Aulne glutineux · Aulne blanc · Amélanchier à feuilles ovales · Alnus incana (L.) Moench. · Rosier agreste · Rosa agrestis Savi · Populus tremula L. · Rosier des champs · Rosa arvensis Hudson · Rosier à fleurs en corymbe · Rosa corymbifera Borkh. · Prunus spinosa L. · Prunus x fruticans Weihe · Rosier à petites fleurs · Rosa deseglisei Boreau · Rosa gr. canina L. · Rosa micrantha Borrer. ex · Sm · Rosier à feuilles obtuses · Rosier pimprenelle · Rosa obtusifolia Desv. · Rosa pimpinellifolia L. · Cerisier de Sainte-Lucie · Rosier rouillé · Rosa rubiginosa L. · Prunus mahaleb L. · Amelanchier ovalis Med. · Merisier · Poirier à feuilles en cœur · Prunus avium L. · Epine-vinette commune · Berberis vulgaris L. · Bouleau blanc d'Europe · Betula pendula Roth. · Bouleau pubescent · Betula pubescens Ehrh. · Callune fausse-bruyère · Calluna vulgaris (L.) Hull · Charme commun · Carpinus betulus L. · Chataignier · Clématite des haies · Castanea sativa Mill. · Clematis vitalba L. · Cornouiller mâle · Cornus mas L. · Rosier tomenteux · Rosa tomentosa Sm. · Epicea commun · Cornouiller sanguin · Cornus sanguinea L. · Rosier d'Angers · Rosa x andegavensis Bastard · Peuplier blanc · Noisetier commun · Rosier luisant · Rosa x nitidula Besser · Picea abies (L.) Karst. · Aubépine à 2 styles · Corylus avellana L. · Crataegus laevigata (Poir.) · DC. · Framboisier · Rubus idaeus L. · Aubépine monogyne · Genêt à balais · Crataegus monogyna Jacq. · Cytisus scoparius (L.) Link. · Fragon · Ruscus aculeatus L. · Viorne obier · Saule blanc · Salix alba L. · Griottier · Laurier des bois · Daphne laureola L. · Saule roux · Salix atrocinerea Brot. · Viburnum opulus L. · Bois-gentil · Daphne mezereum L. · Saule à oreillettes · Salix aurita L. · Prunus cerasus L. · Bruyère ciliée · Saule marsault · Salix caprea L. · Bruyère cendrée · Erica ciliaris Loefl. ex L. · Erica cinerea L. · Saule cendré · Salix cinerea L. · Bruyère à 4 angles · Erica tetralix L. · Saule rampant · Salix repens L. · Bruyère vagabonde · Erica vagans L. · Saule des sables · Saule rampant à feuilles de romarin · Salix repens L. ssp. dunensis · Salix repens L. ssp. rosmarinifolia · Saule des vanniers · Salix viminalis L. · Fusain à larges feuilles · Euonymus europaeus L. · Euonymus latifolius (L.) Mill. · L. · Sureau noir · Sambucus nigra L. · Hêtre commun · Fagus sylvatica L. · Alisier blanc · Sorbus aria (L.) Crtz. · Figuier · Ficus carica L. · Sorbier des oiseleurs · Sorbus aucuparia L. · Bourdaine · Frangula alnus Mill. · Alisier de Fontainebleau · Sorbus latifolia (Lam.) Pers. · Frêne commun · Fraxinus excelsior L. · Alisier torminal · Sorbus torminalis (L.) Crtz. · Genêt d'Angleterre · Genista anglica L. · Genêt d'Espagne · Spartium junceum L. · Genêt poilu · Genista pilosa L. · Tamaris de France · Tamarix gallica L. · Genêt sagitté · Genêt des teinturiers · Genista sagittalis L. · Genista tinctoria L. · If · Taxus baccata L. · Lierre grimpant · Hedera helix L. · Thym précoce · Serpolet commun · Thymus praecox Opiz · Thymus pulegioides L. · Houx commun · Ilex aquifolium L. · Faux-thym · Thymus serpyllum L. · Noyer commun · Tilleul à petites feuilles · Tilia cordata Mill. · Genevrier commun · Juglans regia L. · Juniperus communis L. ssp. communis · Ajonc d'Europe · Ulex europaeus L. · Cytise faux-ébénier

Les 8 autres zones de Caen

Fichiers à télécharger et sources

PLU de Caen, approuvé le 28/08/2026, 9 rubriques pour la zone A.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.