Zone ABF

Intitulé du document : II.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

Espaces libres et plantations Espaces libres de pleine terre et sols perméables (cf. Règles d’occupations du

sol édictées précédemment). Le pétitionnaire est invité à se reporter à l’OAP thématique « Nature et

résilience » (cf. Pièce n°5.B du dossier de PLU).

Plantations Les aménagements paysagers devront prendre en compte la liste des essences végétales locales émise par le Parc Naturel Régional de la Haute Vallée de Chevreuse (cf. Annexe n°8 du présent règlement). Se référer aux dispositions communes du présent règlement (cf. VII. Les prescriptions du Plan Local d’Urbanisme – 7.3. Protections spécifiques du cadre naturel) et à l’OAP Nature et Résilience.

UA HG • Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par

des plantations équivalentes d’espèces indigènes ; • Les espaces libres non bâtis et non occupés par des aires de

stationnement doivent faire l’objet d’un traitement paysager de qualité et répondre au maximum aux objectifs du coefficient de biotope (cf. OAP thématique « Nature et Résilience ») ; • Les aires de stationnement collectif en surface (plus de 6 emplacements) seront plantées à raison d’un arbre de haute tige pour 2 emplacements ou seront couvertes par des panneaux photovoltaïques.

Intitulé du document : II.4. Stationnement

Se reporter aux Dispositions communes du présent règlement (cf. XIII. Dispositions communes concernant le stationnement).

Rappel : Il est recommandé que les places de stationnement soient réalisées en espaces perméables permettant à l’eau de s’infiltrer dans le sol.

III. Equipements, réseaux

Pour l’ensemble de la partie « III. Equipements, réseaux », se reporter aux Dispositions communes du présent règlement : VIII. Equipements, réseaux.

UE HG

DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE URBAINE UE

UE HG Les dispositions réglementaires relatives à la zone UE et UEs

s’appliquent de façon complémentaire avec les dispositions communes

édictées dans le présent règlement.

Extrait plan de zonage

S

Plan Local d’Urbanisme de Jouars-Pontchartrain – Règlement – Version pour Approbation –

Plan Local d’Urbanisme de Jouars-Pontchartrain – Règlement – Version pour Approbation –

Septembre 2025

SOMMAIRE

SOMMAIRE ............................................................................... 3

Lexique...................................................................................... 9

Définitions et dispositions communes au règlement ........ 23

I. Champ d’application du présent règlement .................................... 25

II. Portée du règlement à l’égard des autres législations relatives à l’occupation des sols..........................................................................25

II.1. Ce qui demeure applicable sur le territoire communal ........................... 25

II.2. Prescriptions prises au titre des autres législations spécifiques concernant l’occupation ou l’utilisation des sols et qui s’ajoutent aux règles propres aux plans locaux d’urbanisme ......................................... 27

III. Division du territoire en zones .........................................................28

IV. Organisation du règlement ...............................................................29

V. Règles dérogatoires............................................................................ 30

VI. Droits de préemption ......................................................................... 32

VII. Les prescriptions du Plan Local d’Urbanisme................................. 33

VII.1.Dispositions pour la protection du cadre bâti, naturel et paysager ....... 34

VII.2.

Eléments patrimoniaux recensés au titre de l’article L.151-19 du

Code de l’urbanisme .................................................................................. 36

VII.3.

Protections spécifiques du cadre naturel et de ses ressources ... 38

VII.4.

Prise en compte des risques existants sur le territoire ...............44

VIII. Equipements, réseaux....................................................................... 46

VIII.1.

Desserte par les voies publiques ou privées .................................46

VIII.2.

Equipements ...................................................................................49

VIII.3.

Desserte par les réseaux................................................................. 50

IX. Lignes de transport électrique .......................................................... 55

.............................................................................................................. 55

X. Dispositions réglementaires applicables à l’ensemble des zones définies par le présent règlement.....................................................55

10.1. Ensoleillement des constructions adjacentes ......................................... 55

10.2. Terrasses – emprise au sol ....................................................................... 55

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10.3. Balcons........................................................................................................56

10.4. Les antennes classiques ou paraboliques.................................................56

10.5. Énergies renouvelables et performances énergétiques des constructions 56

10.6. Etat initial du site – sol pollué .................................................................. 58

XI. Dispositions communes concernant les toitures ...........................59

XI.1. Pente des toitures....................................................................................... 59

11. Formes des toitures acceptées : ................................................................ 59

12. Matériaux et aspect des toitures ............................................................... 59

XI.2. Les ouvertures ............................................................................................60

XII. Dispositions communes concernant les clôtures ........................... 61

XII.1.

En zones urbaines .......................................................................... 62

XII.2.

Clôtures implantées en limites de zones agricoles ou naturelles 68

XIII. Dispositions communes concernant le stationnement ................ 69

XIII.1.

Dimensions .....................................................................................69

XIII.2.

Normes à respecter......................................................................... 73

Dispositions applicables à la zone Urbaine UA ................... 77

I. Usage des sols et destination des constructions............................. 81 I.1. Interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations............... 82 I.2. Mixité fonctionnelle et sociale..................................................................84

II. Caractéristiques architecturales, urbaines et écologiques ............84 II.1. Volumétrie et implantation des constructions........................................84 II.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère .......... 91 II.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions .......................................................................... 95 II.4. Stationnement............................................................................................96

III. Equipements, réseaux....................................................................... 96

Dispositions applicables à la zone Urbaine UE ................... 97

I. Usage des sols et destination des constructions.............................99

I.1. Interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations.............. 101

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I.2. Mixité fonctionnelle et sociale................................................................ 102 II. Caractéristiques architecturales, urbaines et écologiques .......... 102

II.1. Volumétrie et implantation des constructions...................................... 102 II.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère .........103 II.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et

abords des constructions (UE5) .............................................................. 104 II.4. Stationnement.......................................................................................... 105 III. Equipements, réseaux...................................................................... 105

Dispositions applicables à la zone Urbaine UG ................. 107

Tableau récapitulatif des principales règles de la zone UG ............... 111 IV. Usage des sols et destination des constructions............................112

1.1 Interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations.............. 113

1.2 Mixité fonctionnelle et sociale................................................................. 115 I. Caractéristiques architecturales, urbaines et écologiques ...........116

2.1 Volumétrie et implantation des constructions.......................................116 2.2 Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ........ 124 2.3 Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et

abords des constructions ........................................................................ 128 2.4 Stationnement.......................................................................................... 129 II. Equipements, réseaux...................................................................... 130

Dispositions applicables à la zone Urbaine UH .................. 131

I. Usage des sols et destination des constructions........................... 136 I.1. Interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations..............137 I.2. Mixité fonctionnelle et sociale.................................................................138

II. Caractéristiques architecturales, urbaines et écologiques .......... 139 II.1. Volumétrie et implantation des constructions.......................................139 II.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ........ 148 II.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions .........................................................................152 II.4. Stationnement...........................................................................................152

III. Equipements, réseaux...................................................................... 153

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Dispositions applicables à la zone Urbaine UR ..................155

I. Usage des sols et destination des constructions........................... 158 1.1 Interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations............. 159 1.2 Mixité fonctionnelle et sociale................................................................ 160

II. Caractéristiques architecturales, urbaines et écologiques .......... 160 2.1 Volumétrie et implantation des constructions...................................... 160 II.1. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ........ 166 2.3 Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions ........................................................................ 169 II.4. Stationnement.......................................................................................... 170

III. Equipements, réseaux...................................................................... 170

Dispositions applicables aux zones Agricoles ................... 171

I. Usage des sols et destination des constructions........................... 175 Vocation de la Zone A : ......................................................................................175 I.1. Interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations............. 179 1.2 Mixité sociale :............................................................................................. 182

II. Caractéristiques architecturales, urbaines et écologiques .......... 183 II.1. Volumétrie et implantation des constructions.......................................183 13. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ........ 185 II.2. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions ........................................................................ 186 II.3. Stationnement.......................................................................................... 187

III. Equipements, réseaux...................................................................... 187

Dispositions applicables aux zones Naturelles................. 189

I. Usage des sols et destination des constructions........................... 194 Vocation de la Zone N : ..................................................................................... 194 Vocation de la Zone NGdv :............................................................................... 195 1.1. Interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations............. 196 1.2 Mixité sociale :............................................................................................. 198

II. Caractéristiques architecturales, urbaines et écologiques .......... 199

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II.1. Volumétrie et implantation des constructions...................................... 199 II.2. Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ........ 201 II.3. Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et

abords des constructions ........................................................................ 202 II.4. Stationnement.......................................................................................... 203 III. Equipements, réseaux......................................................................203

Annexes ................................................................................ 205

I. Annexe n°1 : Liste des emplacements réservés .............................207

II. Annexe n°2 : Destinations des constructions ...............................208

III. Annexe n°3 : Outils de calcul du coefficient de biotope................ 213

III.1. Instructions ...............................................................................................213

III.2. Zone UA ..................................................................................................... 214

III.3. Zone UE ......................................................................................................215

III.4. Zones UG et UGa ....................................................................................... 216

III.5. Zones UH et UHs........................................................................................217

III.6.Zone UR..................................................................................................... 218

IV. Annexe n°4 : Zones inondables ...................................................... 219

IV.1. Schéma de Gestion des Eaux Pluviales ................................................... 219

IV.2. Arrêté préfectoral du 2 novembre 1992 .................................................. 222

V. Annexe 5 : Règlement de voirie....................................................... 223

VI. Annexe n°6 : Patrimoine protégé au titre de l’article L. 151-19 Code de l’Urbanisme ................................................................................. 281

VI.1. Liste des éléments protégés .................................................................... 281

Patrimoine laïque...................................................................................... 281

Moulins – Fermes.......................................................................................282

Bâtiments ...................................................................................................282

VI.2. Annexe Patrimoniale ...............................................................................284

VII. Annexe n°7 : Liste du patrimoine paysager................................... 303

VII.1.Alignements d’arbres .............................................................................. 303

VII.2.

Jardins et parcs ............................................................................. 303

VII.3.

Zones naturelles ........................................................................... 303

VII.4.

Sentes remarquables .................................................................... 303

VII.5.

Rivières – Etangs – Pièces d’eau ................................................ 304

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VIII. Annexe n°8 : Liste des essences végétales locales ........................305

IX. Annexe n°9 : Inventaire des éléments du patrimoine naturel et paysager ............................................................................................ 315

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LEXIQUE

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Les définitions adoptées ci-dessous viennent compléter les définitions posées par le lexique national d’urbanisme, consultable via le lien : https://outil2amenagement.cerema.fr/sites/outils2am/files/fichiers/2024/02/fi che_technique_lexique_national_de_l_urba_-27_juin_2017_cle17f2cd.pdf

Accès : L’accès est un passage privé, non ouvert à la circulation publique, situé sur l’emprise de la propriété ou aménagé sur un fond voisin reliant la construction. Il doit être aménagé sur une voie ouverte à la circulation des véhicules et présentant des caractéristiques de desserte suffisantes. Faute de quoi, le terrain sera inconstructible. (Cf définition « desserte »)

L’accès, pour les véhicules motorisés, est le linéaire de façade du terrain (portail) dit « accès direct » ou l’espace (servitude de passage, bande de terrain), dit « accès indirect » par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain sur lequel est projetée l’opération, depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale.

Les caractéristiques de l'accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte des constructions : voirie, réseaux divers, défense contre l’incendie, accessibilité aux personnes à mobilité réduite, protection civile, brancardage, etc.

Acrotère : L’acrotère est défini comme un couronnement en bordure d’un toit plat ou toit-terrasse. Il pourra ainsi être une balustrade si la terrasse est aménagée.

Affouillement de sol (hors zones humides) : Extraction de terrain qui doit faire l’objet d’une autorisation si sa superficie est supérieure ou égale à 100 m² et si sa profondeur excède 2 m.

Alignement : Au cas où la voie ne fait pas l’objet d’un acte juridique définissant ses limites (voies publiques ou privées, ouvertes à la circulation publique), l’alignement est défini comme étant la limite matérielle d’emprise de la voie (la voie comporte la voirie plus les trottoirs lorsqu’ils existent).

Lorsqu’il est prévu un élargissement de la voie par servitude d’alignement ou emplacement réservé, ce sont ces futures limites qui s’imposent.

Annexe : Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. L’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale et doit être implantée selon un éloignement restreint avec celle-ci afin de marquer un lien d'usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale, avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d'accès direct depuis la construction principale.

Arbre de haute tige :

Un arbre de haute tige est, dans le cadre de ce règlement :

o Tout résineux qui a un périmètre de tronc d’au moins 18 cm et une hauteur de 1,50 m du sol ;

o Tout feuillu qui a un périmètre de tronc d’au moins 18 cm et une hauteur de 1,50 m du sol.

Aspect traditionnel : Terme qui concerne l’architecture et l’aspect extérieur des constructions et bâtiments présents sur la commune et qui arborent des tons, couleurs, formes et matériaux qui respectent les codes historiques des constructions anciennes caractéristiques de la Haute Vallée de Chevreuse. Lorsqu’il est employé par le règlement qui suit, le terme « d’aspect traditionnel » ou plus globalement celui de « traditionnel » fait référence au « Guide des couleurs et matériaux du bâti » établit par le PNR HVC et annexé au dossier de PLU (cf. Annexe 4L.). Il renvoie également aux caractéristiques décrites dans l’annexe Patrimoniale.

Balcon : Plate-forme à hauteur de plancher, formant saillie sur une façade, desservie par une ou plusieurs portes-fenêtres et fermée par une balustrade ou un garde-corps.

Bande constructible : La bande constructible délimite une largeur de terrain mesuré perpendiculairement depuis l'alignement dans laquelle les autorisés l'édification des constructions.

o Pour les parcelles bordées de part et d'autre par des voies de desserte, la bande de constructible sera calculée à partir d'une des voix des servants l'unité foncière.

o Pour les terrains situés à l'angle de 2 voies les constructions s'implanteront à l'intérieur des bandes constructibles. La profondeur du terrain sera calculée perpendiculairement à la voie de desserte et en tous point vis-à-vis de celle-ci, comme sur le schéma suivant :

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Bâtiment : Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale. Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :

- soit de l’absence totale ou partielle de façades closes ; - soit de l’absence de toiture ; - soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la

circulation (de type galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.

Bâtiment agricole : Un bâtiment agricole est une construction couverte et potentiellement close utilisée pour l’activité agricole (élevage, stockage divers, …). On distingue deux types de bâtiments agricoles : les bâtiments d’élevage et leurs annexes, et les constructions à usage agricole, comme les hangars de stockage (récoltes, produits et matériel), les bâtiments de conditionnement etc.

Changement de destination : Consiste à modifier l’affectation d’origine ou actuelle de l’immeuble pour une nouvelle destination, par exemple d’une habitation à un commerce.

Clôture : Tout ouvrage dont la finalité consiste à fermer l'accès à tout ou partie d'une propriété peut constituer une clôture. Une clôture peut être de différentes formes : en maçonnerie, en serrurerie (ferronnerie, ...) ou végétale. Un tel ouvrage n’a pas à être implanté en limite de propriété pour constituer une clôture. Il peut être édifié :

- sur les limites donnant sur les voies publiques ou privées, ou en recul de celles-ci ;

- sur les limites donnant sur les emprises publiques ; - sur les limites séparatives ;

Un mur de soutènement n’est pas considéré comme une clôture.

Clôture pleine : une clôture pleine est opaque et sans perméabilité, notamment pour laisser la libre circulation des eaux de pluie et de la faune.

Clôture à claire-voie : une clôture à claire-voie implique une proportion de vide et de plein, avec au maximum 75 % de plein. La claire-voie peut être réalisé à l’horizontal ou à la verticale.

Coefficient d’emprise au sol : Le coefficient d’emprise au sol (CES) est le rapport entre l’emprise au sol de la construction et la superficie du terrain d’assiette de la construction ou de la partie de terrain concernée.

Comble : Les combles sont une partie de la maison située entre le toit et le plafond du dernier étage qui surplombent le reste de la construction. Ils sont ainsi définis comme le sommet d’un bâtiment c’est-à-dire l’espace compris entre la charpente et la toiture. Ils peuvent être aménagés ou non et sont également partie prenante de l’espace intérieur de la construction.

Construction : La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment ; celles-ci ont un caractère pérenne. La notion d'espace utilisable par l'Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l'Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’Homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations…), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme.

Construction existante : Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Cette définition comporte un critère physique permettant de la différencier d’une ruine (conformément à la jurisprudence) qui ne peut pas être considérée comme une construction existante (Cf définition : « reconstruction à l’identique »). Elle retient en outre la condition d’existence administrative : seule une construction autorisée est considérée existante.

Desserte : la desserte est constituée par la voie publique ou la voie privée ouverte à la circulation du public qui arrive aux abords immédiats du projets.

Pour être constructible, une unité foncière doit être desservie par une voie publique ou privée et un accès ouvert à la circulation automobile, de caractéristiques proportionnées à l’importance de l’occupation ou de l’utilisation du sol envisagée et aux exigences de la sécurité et de la lutte contre l’incendie, et en bon état de viabilité notamment quand elle entraîne des manœuvres de véhicules lourds et encombrants.

Egout du toit : Limite basse d’un pan de couverture vers laquelle ruissellent les eaux de pluie et dont l’inclinaison sur le niveau est supérieure à 90°.

Emprise au sol : L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Pour plus de renseignements : https://www.servicepublic.fr/particuliers/vosdroits/F2868

Enduit : Revêtement que l’on étend sur les parois de maçonnerie brute d’un bâtiment, en général pour leur donner une surface uniforme et plane et pour les protéger des intempéries.

Entrepôt : Recouvre les constructions destinées à la logistique, au stockage ou à l’entreposage des biens sans surface de vente, les points permanents de livraison, ou de livraison et de retrait d’achat au détail commandés par voie télématique, ainsi que les centres hébergeant les centres de données.

Equipements collectifs : Ce sont des équipements publics ou privés qui assurent une fonction de service aux habitants en particulier dans les domaines administratif, sportif, culturel, médical, social, cultuel, sécuritaire et scolaire.

Exhaussement de sol : Action qui vise à rehausser la hauteur du niveau d’un terrain. Il doit fait l’objet d’une autorisation si sa superficie est supérieure ou égale à 100 m2 et si sa hauteur excède 2 m.

Extension : L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement). L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal).

Exploitation agricole : Une exploitation agricole est définie comme une unité fonctionnelle qui recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes. L’exploitation est dirigée par un chef d’exploitation mettant en valeur localement une surface équivalant à au moins la moitié de la surface minimale d’installation (SMI) définie par le Schéma Directeur Départemental des structures agricoles et par arrêté ministériel du 19 septembre 1985 fixant les coefficients d’équivalence applicables aux productions hors sol.

Façade : Correspond à l’ensemble des parois extérieures hors toiture. Elles intègrent les éléments structurels, tels que les vues, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

Une façade comporte ou non des vues directes. Un pignon est considéré comme étant une façade sans vue.

Sont considérées comme des façades sans vues directes, les façades comportant :

• des ouvertures placées à plus de 1,90 m ; • des portes d’entrée pleines ou avec châssis fixes et verre translucide ; • des châssis fixes et verre translucide ; • des pavés de verre.

Faîtage : Ligne de jonction supérieure de 2 pans de toiture, inclinés suivant des pentes opposées (voir : hauteur de construction).

Habitat individuel : L’habitat individuel se caractérise par la présence simultanée de trois critères : son architecture, sa faible superficie et l’indépendance des logements s’il en existe plusieurs dans le même bâtiment (pas de partie commune). La notion d’habitat individuel a été précisée par le Conseil d’Etat dans un arrêt du 22 Juillet 1992 « Comité de sauvegarde de Maurepas Village ».

Habitat collectif : Au titre de l’article L111-18 du Code de la Construction et de l’Habitation, est considéré comme un bâtiment d'habitation collectif tout

bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties.

Hauteur de construction : Altitude limite que doivent respecter les constructions neuves. La hauteur des constructions (H) est la moyenne des hauteurs suivantes :

• h1 : hauteur mesurée à partir de la cote altimétrique la plus élevée du sol naturel, mesurée sur le périmètre de l’emprise de la construction jusqu'à l'égout du toit ;

• h2 : hauteur mesurée à partir de la cote altimétrique la plus basse du sol naturel, mesurée sur le périmètre de l’emprise de la construction jusqu'à l'égout du toit.

Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur. (Cheminées, antennes, etc.)

La hauteur H définit ainsi la hauteur maximale autorisée à l’égout du toit.

Cas des constructions existantes : si le bâtiment présente des accès sur des niveaux de terrain naturel différents, le point 0 de référence sera celui du plancher du rez-de-chaussée dudit bâtiment.

En cas de construction avec plusieurs volumes :

H= (h +h )/2

H= (h1+h2)/2

H’ =

h2

h2

h1

H

h’

’

h1

’

Pour les façades avec pignons, le niveau le plus élevé est celui de l'égout du toit.

Pour les constructions avec toiture plate ou en terrasse, la hauteur de la façade est mesurée au sommet de l‘acrotère.

Limite séparative : Une limite séparative a pour rôle de délimiter la surface d’une propriété par rapport aux parcelles voisines (limites latérales et de fond de parcelle). Sont également considérées comme des limites séparatives, les limites d’une parcelle jouxtant une voie privée. Elles peuvent être distinguées en deux types : limites latérales (qui joignent l’alignement à la voie) et les limites de fond de terrain (qui ne joignent pas l’alignement. En sont exclus les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques qui constituent l’alignement.

Logement individuel : Un logement individuel est une construction qui ne comprend qu'un logement.

Matériaux qualitatifs : Les matériaux qualitatifs sont des matériaux d’origine traditionnelle (brique, pierre, moellon, fer forgé, bois …) utilisés localement.

Modénature : Traitement ornemental (proportions, forme, galbe) de certains éléments en relief ou en creux d’un bâtiment, et en particulier des moulures.

Mur bahut : Muret ou mur bas surmonté d’un ouvrage venant compléter le rôle de clôture de l’ensemble.

Perrés : Revêtement en pierre sèche ou liée au mortier aménagé au pied ou sur le flanc d’un talus sujet à des glissements.

Pleine terre : La pleine terre est un sol urbain en capacité d’exercer tout ou partie des fonctions associées à un sol naturel. Le sol de pleine terre n’a pas forcément d’équivalent en milieu naturel. L’application d’un minimum de surfaces de pleine terre à préserver doit servir à enrichir le cadre de vie, à améliorer la gestion des eaux pluviales, ou encore à maintenir la biodiversité en milieu urbanisé.

Les surfaces de pleine terre sont constituées des surfaces hors emprises bâties et sous-sols (emprise au sol des constructions, principales et annexes, piscines incluses). Ils comprennent les espaces plantés et/ou laissés en pleine terre (jardins, pelouses, haies, bosquets, etc.) autour des constructions.

Pignon : Partie haute et triangulaire d’un mur, entre les deux versants d’un toit.

Prospect : C’est la distance horizontale, mesurée perpendiculairement, en chaque point d’une façade avec une autre construction en vis-à-vis, une limite de terrain ou un alignement opposé d’une voie.

Reconstruction à l’identique : Conformément à l’article L 111-3 du Code de l’Urbanisme : « La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée malgré toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ». La reconstruction implique le respect des volumes, des règles de prospects (etc.), de la construction ou installation qui existait auparavant (même si les règles du PLU affectent, par exemple, au terrain concerné un coefficient inférieur). Les ruines ne sont pas concernées par cette disposition. (Cf définition : « Construction existante ».

Réhabilitation / Rénovation : Réhabilitation : remise aux normes du bâtiment existant Rénovation : restructuration, reconstruction dans les volumes existants.

Retrait (ou marge d’isolement, recul ou encore bande inconstructible) :

Il s’agit de l’éloignement d’une construction par rapport à une « ligne » fictive, par exemple, la ligne divisoire de deux fonds voisins. Le retrait d’un bâtiment par rapport à la limite est calculé « en tout point », c’est-à-dire en prenant en compte tous les éléments en saillie.

Saillie : Partie d’un bâtiment avançant sur la façade ou dépassant le plan d’un mur, comme le versant d’une toiture, une corniche, un balcon.

Surface commerciale : Surface d’accueil du public.

Sous-sol : Le sous-sol est l’étage souterrain ou partiellement souterrain d’un bâtiment.

Surface de plancher : La surface de plancher est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvre ;

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Surfaces perméables : Surfaces naturelles ou artificielles qui comprennent l'ensemble des zones dont la nature et la composition permettent l'infiltration des eaux pluviales (espaces cochés en vert dans les exemples ci-dessous). Elles sont ainsi constituées des surfaces hors emprises bâties (emprise au sol des constructions, principales et annexes, piscines incluses), sauf en cas de toiture végétalisée dont la surface est alors intégrée aux espaces perméables.

Celles-ci se composent des zones plantées et/ou laissées en pleine terre (jardins, pelouses, haies, bosquets, etc.) autour des constructions, des surfaces

gravillonnées, des noues d'infiltration, etc. Les accès aux constructions et les zones dédiées au stationnement des véhicules sont inclus dans les espaces perméables à condition de rendre possible l’infiltration des eaux pluviales.

Les photographies suivantes illustrent les occupations du sol et revêtements qui relèvent des espaces perméables (éléments cochés d’une pastille verte) et ceux qui constituent des espaces imperméables (éléments cochés d’une pastille rouge).

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Terrain : Le terrain est constitué par le terrain d'assiette du projet c'est-à-dire par une unité foncière d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles cadastrales délimitées par les emprises publiques et voix et les autres propriétés qui le cernent.

Terrain naturel : Il s'agit de l'état général de la surface d'un terrain avant tous travaux et affouillement ou exhaussement du sol de ce terrain.

Terrains situés en bordure ou en retrait des voies :

Notion de deuxième rideau et au-delà : cas des parcelles situées en arrière du premier rideau.

Toiture : Ensemble des éléments qui composent le toit, comprenant la charpente des combles et la couverture faite généralement d'un lattis recouvert de tuiles, d'ardoises ou d'autres matériaux.

Source : Lexique toiture : bien comprendre le schéma technique d’une toiture

Unité foncière : Parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.

Voie ou emprise publique : La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.

Voie ou voirie : Ensemble des voies de communication composées de la chaussée et des trottoirs lorsqu’ils existent.

DEFINITIONS ET DISPOSITIONS COMMUNES AU REGLEMENT

Plan Local d’Urbanisme de Jouars-Pontchartrain – Règlement – Version pour Approbation – Septembre 2025

I. Champ d’application du présent règlement

Le présent règlement, dont les dispositions s'imposent aux particuliers comme aux personnes morales de droit public ou privé, s'applique à l'ensemble du territoire de la commune de Jouars-Pontchartrain.

II. Portée du règlement à l’égard des autres législations

relatives à l’occupation des sols

Les dispositions du présent règlement se substituent à celles des articles R. 111-1 à R.111-30 du Code de l’Urbanisme, à l’exception des articles d’ordre public cidessous qui demeurent applicables sur le territoire communal.

II.1. Ce qui demeure applicable sur le territoire communal

Articles L. 111-1 à L. 111-25 à l’exception des articles L. 111-3 à L. 111-5 et L. 111-22

Article R. 111-2 relatif à la salubrité et à la sécurité publique

Article R. 111-4 relatif aux sites ou vestiges archéologiques

Article R. 111-5 relatif à la voirie, aux accès des terrains, au stationnement des véhicules

Articles R. 111-21 et R. 111-22 relatifs à la densité des constructions et à la surface de plancher des constructions

Articles R. 111-23 et R. 111-24 relatifs aux performances environnementales et énergétiques

Article R. 111-25 relatif à la réalisation d’aires de stationnement

Article R. 111-26 relatif au respect du Code de l’Environnement (Articles 110-1 et 110-2)

Article R. 111-27 relatif à l’intégration du projet dans son site

Articles R. 111-31 à R. 111-50 relatifs au camping, à l’aménagement des parcs résidentiels de loisirs, à l’implantation des habitations légères de loisirs et à l’installation des résidences mobiles de loisirs et de caravanes

Article R. 111-51 relatif aux résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs

S’appliquent malgré les disposit