Zone AUC

Conditions et utilisation du sol admises : sont autorisés,

- En secteur AUc 1 : les constructions à usage d’habitation permanente et une résidence séniors ; - En secteur AUc2 : des constructions à vocation touristique : des petites unités monolithiques dont les tailles ou assemblages varieront en fonction des besoins du programme afin de créer une unité architecturale ; des constructions à usage d’équipement collectif, de stationnement. - En secteur AUc 3 : la réhabilitation des bâtiments existants. Le caractère architectural originel de ces bâtiments sera conservé. Une extension de 20% est autorisée. Seront également autorisés dans ce soussecteur : l’édification d’un hôtel, de restaurants, d’un centre de vinothérapie ; des commerces, services, activités, bureaux, équipements publics et collectifs, le stationnement

Sont admises dans tous les secteurs les occupations ou utilisations du sol suivantes:

o Les installations et constructions liées aux équipements d’infrastructure. o Les murs de soutènement et toute superstructure liée aux réseaux (transformateur,

chambre technique, poste de refoulement, etc...) à condition que leur aspect extérieur soit intégré à leur milieu environnant. Les antennes d’émission ou de réception des signaux radioélectriques dont les dimensions sont inférieures à 5 m, supports inclus, dans le cadre de la réglementation en vigueur.

Conditions et utilisation du sol interdites : Sont interdites toutes les occupations ou utilisations du sol qui ne sont pas expressément visées à l’article I précédent.

Accès et voirie :

I - Dans tous les secteurs: a) Accès: Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.

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Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, ordures ménagères. b) Voiries privées: Les voies privées ouvertes à la circulation publique, existantes ou à créer, ne devront pas avoir une emprise inférieure à 4 mètres et à 6 mètres lorsqu’elles desservent un groupe d’habitations ou des établissements, existants ou à créer, dont les besoins en stationnement correspondent à plus de 10 véhicules. Les voies privées non ouvertes à la circulation publique, ne devront pas avoir une emprise inférieure à 4 mètres et devront, dans tous les cas, satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, ordures ménagères.

Desserte par les réseaux :

a) Eau potable: Toute construction nouvelle doit être raccordée au réseau public de distribution existant.

b) Eaux usées: Toute construction ou installation nouvelle devra être raccordée au réseau public d’assainissement existant par des canalisations souterraines, en respectant ses caractéristiques (réseau séparatif), conformément aux dispositions de l’article L.33 du code de la santé publique.

c) Eaux pluviales: Lorsque le réseau public recueillant les eaux pluviales existe, les aménagements réalisés doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales dans ce réseau. En l’absence d’un réseau d’eaux pluviales, le constructeur doit réaliser sur son terrain et à sa charge des dispositifs appropriés et proportionnels permettant l’évacuation directe et sans stagnation des eaux pluviales vers un déversoir désigné à cet effet. Ces aménagements ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement conformément aux dispositions du Code Civil. Des chaussées drainantes seront réalisées et délimitées par des bordures afin d’éviter la dégradation des espaces libres et plantés.

d) Electricité, téléphone, vidéo-communication: Les branchements privés en électricité, téléphone, vidéo-communication doivent être réalisés par un réseau en souterrain.

e) Ordures ménagères: Les locaux rendus nécessaires par le stockage et la collecte des ordures ménagères devront être définis dans l’opération et intégrés à leur milieu environnant .

Caractéristiques des terrains :

En sous-secteur AUc 1a : Seuls les terrains présentant une superficie minimale de 2000 m² sont constructibles. En sous-secteur AUc 1b : Seuls les terrains présentant une superficie minimale de 1000 m² sont constructibles.

(cf étude d’impact dossier de création de la ZAC Castelfort et référence à l’article R123-9 du Code de l’Urbanisme .

Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques :

AFIN D’ASSURER UNE UNITE ARCHITECTURALE DES REGLES SPECIFIQUES POURRONT ETRE AUTORISEES.

Le recul minimal est de 5 mètres par rapport aux voies et emprises publiques. Seuls les garages pourront être construits en limite des voies et emprises publiques. Toutefois, des implantations différentes peuvent être autorisées:

o Pour des opérations d’intérêt collectif ou social. o Lorsque le projet jouxte une construction existante de valeur ou en bon état et sous réserve qu’elle

présente une unité architecturale avec celle-ci.

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o Lorsqu’il s’agit d’opérations d’ensemble et de lotissements afin de permettre notamment la réalisation de constructions groupées.

A l’intersection de deux ou plusieurs voies, la zone non aedificandi située entre deux voies adjacentes, est déterminée par un pan coupé constitué par la base du triangle isocèle dont les deux côtés égaux construits sur les deux limites de zone non aedificandi adjacentes mesurent 5 mètres.

Chemin des Poissonniers: Les constructions seront implantées à 55 m au minimum de l’axe de ce chemin.

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :

AFIN D’ASSURER UNE UNITE ARCHITECTURALE DES REGLES SPECIFIQUES POURRONT ETRE AUTORISEES.

Les constructions pourront être implantées en limites séparatives. Pour les parties des constructions non implantées en limites séparatives, la distance comptée horizontalement de tout point du bâtiment projeté au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à 5 mètres. Lorsque la parcelle mitoyenne est une noue ou un espace vert non constructible, la distance ci-avant définie est ramenée à 4 mètres.

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ou plusieurs propriétés liées par un acte authentique :

AFIN D’ASSURER UNE UNITE ARCHITECTURALE DES REGLES SPECIFIQUES POURRONT ETRE AUTORISEES.

La distance entre tout point de deux bâtiments situés sur une même propriété ne peut-être ni inférieure à 4m.

Emprise au sol : Sans objet

Hauteur des constructions :

La hauteur d’une construction est mesurée à partir du sol existant avant travaux défini par un plan altimétrique détaillé, jusqu’au sommet du bâtiment, superstructures comprises, à l’exception des cheminées, des antennes.

L’insertion des futurs bâtiments dans leur site d’accueil s’attachera à respecter au mieux à la topographie actuelle. L’insertion paysagère se traduira par une recherche de volumétries adaptées, affirmant l’identité du lieu tout en respectant le panorama. Le projet proposé permettra de dégager le maximum d’espace extérieur tout en conservant une hauteur des bâtiments à l’échelle du bâti existant et du paysage.

- Les constructions, seront en rez-de-chaussée sur les parties les plus éloignées des corps de bâtiments existants : en AUc1, en AUc1a, en AUc1b. (hauteur maximale 5m). - Elles viendront se rattacher aux ouvrages existants en R+1 ou R+2 : . En R+1 : en AUc2 (partie Sud-Ouest), en AUc3 et en A2. (hauteur maximale 9m) . En R+2 : en AUc2, en AUc3. (hauteur maximale 12m)

L’ensemble formera alors un projet architectural parfaitement intégré au site.

Aspect extérieur : Aux dispositions de l’article R 111-21 du Code de l’Urbanisme qui demeurent applicables sur l’ensemble de la zone, une série de mesures particulières sont prévues pour une parfaite insertion des nouvelles constructions dans le contexte urbain et naturel de la zone. En tout secteur : l’utilisation de matériaux naturels (bois, pierres,… .) pourra être privilégiée. De plus, une homogénéité et une identité architecturale seront recherchées dans tout macro lot.

a) Volumes:

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Les constructions nouvelles auront des volumes simples avec des protections solaires éventuelles adaptées en fonction des façades. Les balcons en saillie ne sont autorisés qu’à partir du 1er étage et ne devront pas dépasser 1,5 m du nu de la façade. Tous les éléments types VMC et climatisations en toitures seront interdits . Ils devront être parfaitement intégrés dans le volume de la construction, en aucun cas solitaire, ou en émergence.

b) Toitures: les toitures végétalisées sont autorisées. La rétention des eaux de pluies en toiture sera favorisée. Les égouts et chenaux de toiture en PVC sont interdits.

o Les toitures-terrasses sont admises dans tous les secteurs. Elles ne comporteront aucun matériau réfléchissant visible. Les acrotères des bâtiments à toiture plate devront être réalisés à une hauteur suffisante pour masquer les superstructures en toiture. Les équipements disposés en toiture-terrasse (gaines - appareils de ventilation mécanique et de climatisation - machineries d’ascenseurs) devront être entièrement masqués par un habillage en maçonnerie ou en métal non réfléchissant.

o Les toitures avec faîtage sont admises dans tous les secteurs. Le faîtage devra être parallèle aux courbes de niveau du terrain d’assiette.

o c) Couleurs : Les façades des bâtiments pourront recevoir des revêtements de couleurs de type « pierre locale » ou « sol naturel » Les couleurs vives ne sont pas autorisées.

d) Clôtures : Les clôtures en limite séparative, privé/privé, pourront être réalisées à l’aide d’un grillage sur un muret bahut enduit au mortier de chaux. Ces clôtures ne dépasseront pas 1.50m de haut, haie comprise. Les clôtures seront doublées d’une haie vive et de plantations, côté voie publique. . La haie vive devra être plantée de végétaux d’origine locale, spontanés et être constituée au 2/3 d’arbustes. Proscrire le choix d’essences ornementales, exotiques.

e) Energie solaire : En cas d’utilisation d’éléments de production d’énergie solaire (principe actif ou passif) ils devront figurer sur les plans, élévations annexées à la demande du permis de construire, ainsi que dans le volet paysager et être parfaitement intégrés dans une construction neuve On privilégiera les implantations au sol, et surtout pas en toiture.

Concernant le pôle tourisme : . Le pôle viticole et le centre équestre : La modénature des façades pourra rappeler, sans les plagier les caractéristiques des constructions traditionnelles ; la vigne, le paysage environnant méditerranéen… ou opter pour une architecture contemporaine en harmonie avec l’ensemble du projet. Leurs matériaux de constructions permettront de les fondre dans le paysage environnant.

. Le centre de vie : administration, hôtellerie, vinothérapie, équipements, commerces de proximité, en R+1 ou R+2, se développera à l’intérieur et en périphérie des bâtiments existant. La modénature des façades pourra rappeler sans les plagier les constructions existantes, … Leurs matériaux de constructions permettront de les fondre dans le paysage environnant. Les bâtiments réhabilités privilégieront une approche plutôt contemporaine.

. Les résidences de tourisme : La modénature des façades de facture contemporaine, et leurs matériaux de constructions permettront de les fondre dans le paysage environnant. Le concepteur s’attachera à créer des bâtiments en liaisons avec les circulations piétonnes structurant le plan de masse. Les aménagements paysagers respecteront le site, ne porteront pas atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants au site naturel avoisinant, au paysage environnant et aux perspectives paysagères : Le projet reprendra les principes paysagers caractérisant le site naturel, les typologies végétales locales, le choix d’essences présentes spontanément sur le site.

. La résidence de tourisme en partie Sud Ouest de la ZAC : Elle sera constituée de petites unités en R+1 pouvant être prolongées de cours d’entrées coté circulation extérieure. Le concepteur s’attachera à créer des bâtiments en liaisons avec les circulations piétons structurant le plan de masse. Les aménagements paysagers respecteront le site, ne porteront pas

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atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants au site naturel avoisinant, au paysage environnant et aux perspectives paysagères : Le projet reprendra les principes paysagers caractérisant le site naturel, les typologies végétales locales, le choix d’essences présentes spontanément sur le site.

Concernant le pôle habitat permanent :

Les villas en rez de chaussée seront adaptées à la topographie.

. La résidence seniors : Elle pourra être constituée de petites unités en rez de chaussée prolongées de cours d’entrées. La végétalisation des périphéries et abords des bâtiments sera particulièrement soignée et agrémentée de végétaux méditerranéens.

Stationnement :

a) Principe général : En application de l’article R.1 11-4 du code de l’urbanisme, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et des installations doit être assuré en dehors des voies publiques.. Les dimensions à prendre en compte dans le cas de garages ou aires de stationnement sont au minimum de 5 mètres pour la longueur et de 2,50 mètres pour la largeur. Cette dernière dimension sera portée à 3,30 mètres pour un parking « handicapés ». Les places de stationnement longitudinal auront une largeur minimale de 2,50 m.

b) Règles particulières: Les quotas applicables définis ci-dessous sont les normes minimales imposées aux constructions. Pour les constructions non répertoriées ci-dessous (notamment les équipements publics), seul le principe général s’applique R 111-4 du Code de l’Urbanisme).

En sous secteur AUC1, seront autorisés : o Constructions à usage d’habitation collective, 1 place pour 50 m2 de SHON. o Constructions à usage d’habitation individuelle, groupées ou non 2 places par logement. o Les parkings communs. o Les parkings en rez-de-chaussée.

En sous secteur AUC2 et AUC3, seront autorisés: o Constructions à usage d’activité économique et de bureaux 1 place pour 50 m2 de SHON. o Commerces courants et services assimilables à des commerces y compris les restaurants 1 place pour 50 m2 de SHON. o Constructions à usage hôtelier et assimilables (para-hôtelier) 1 place pour 1 chambre. o Unités monolithiques à usage touristique : 1 place pour 50m² de SHON. o Les parkings semi enterrés ou enterrés seront autorisés pour l’hôtel.

Le nombre des places de stationnement nécessaires à l’opération sera arrondi à l’unité inférieure en dessous de 0,5 et à l’unité supérieure pour 0,5 et au dessus.

o Les aires de parking de plus de 300 m² seront obligatoirement fractionnées. Le revêtement de la chaussée de toute place de stationnement devra être absorbant à base de végétation, type ever green ou matériau similaire, ou d’une couleur permettant son intégration dans le paysage. .

o La création de locaux à vélo ou de celliers devra être incorporée dans les logements collectifs.

Espaces libres et plantations :

Les espaces libres correspondent aux espaces non construits.

Les arbres de hautes tiges existants, les lignes végétales remarquables et significatives et les masses végétales significatives, doivent être maintenus.. Seules les essences locales seront autorisées. Les haies de cupressacées (cyprès, tuyas,…) allergènes sont interdites.

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Tout terrassement , compactage et construction à une distance équivalente au report de l’houppier de l’arbre/conifère reporté au sol est interdit . Les aires de stationnement en surface seront obligatoirement plantées à raison d’un arbre de haute tige pour 3 places de stationnement minimum Le choix des arbres à planter doit respecter le paysage environnant : choix d’essences locales, hauteur de végétation proche de la végétation environnante…. Ces plantations pourront être regroupées en bosquet. Les espaces libres devront être plantés et représenter 20% de la surface de la parcelle dont 15% au moins devront constituer une unité paysagère. Une profondeur de 50 m sera respectée concernant le débroussaillement et son maintien obligatoire, aux abords de constructions, chantiers, travaux et installation de toute nature. Article AUc – 14. Coefficient d’occupation du sol : La surface constructible nette sur la zone est de 75 000m².

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TITRE IV – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES

ASSISTANCE À MAITRISE D’OUVRAGE

Département de l’Hérault – Commune de Montblanc

1ère modification simplifiée du PLU Règlement écrit de la zone A après modification simplifiée du PLU

Version 1

Date Juin 2025

Objet

Rédaction VL

Validation JA

ASSISTANCE À MAITRISE D’OUVRAGE Département de l’Hérault – Commune de Montblanc

1ère modification simplifiée du PLU Règlement écrit de la zone A après modification simplifiée du PLU

TABLE DES MATIERES