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Edifiable

PLU de Saint-Denis

Quelle zone pour votre terrain ?

Le nom de la rue suffit : la zone se lit au plan de zonage au droit de la voie, et ses règles s'affichent avec la phrase du règlement qui les porte.

Vous avez votre référence cadastrale ? Chercher la parcelle — elle lit le contour du terrain, et dit les deux zones quand il est à cheval.

Le document en vigueur
Document
97411_PLU_20260805, déposé au Géoportail de l'urbanisme
Approuvé le
05/08/2026
Lecture
154 pages, 17 zones, 222 articles découpés
Plan de zonageAUh : Zone rurale des « hauts », d'aspect verdoyant, comprenant de l'habitation essentiellement individuelle et diffuseUh : Zone urbaine de densité très modérée des écarts de Domenjod, la Bretagne, Moufia, Saint-François, Bellepierre, Brûlé et la MontagneUicm : secteur qui concerne le secteur Canne Mapou, situé en piémont dans l'Est du territoire communalUu : Zone urbaine du littoral et du piémont, à vocation mixte, avec une prédominance de services publics et de grands équipementsAUm : Zone à urbaniser de moyenne densité des pentesUm : Zone urbaine d'habitat dominant, couvre l'ensemble des pentes, cernant notamment les centres de bourgs. Son caractère verdoyant permet une bonne insertion dans le siteUma : Zone située à Domenjod concerne la Maison d'ArrêtUavap : (Urbaine AVAP) concerne le centre-ville y compris le Bas de la Rivière et la Petite-Ile. Il s'agit des contours de la ville urbanisée du début du XX° siècleUvl : Secteur couvrant l'espace de loisirs littoral de la ravine du Chaudron à la rivière Saint-DenisUa : Secteur correspondant à la zone d'activités du ChaudronUdp : Zone urbaine dense de la bande littorale rattachée au Projet de Renouvellement Urbain Nord Est LittoralUdop : Secteur rattachée au Projet de Renouvellement Urbain Nord Est Littoral correspondant aux sites des opérations, projets majeurs de la Ville pour lesquels des prescriptions particulières s'imposent eu égard à la proximité de la zone patrimoniaUip : Zone urbaine de densité intermédiaire de la plaine littorale rattachée au Projet de Renouvellement Urbain Nord Est LittoralNtn : Secteur naturel intégrant une vocation touristique et de loisirs pouvant recevoir des équipements légers de loisirsN : Zone naturelle et forestièreNtc : Secteur à constructibilité limitée ayant une vocation première de développement touristique développement touristiqueUdo : Secteur correspondant aux sites des opérations Océan et Butor, projets majeurs de la Ville pour lesquels des prescriptions particulières s'imposent eu égard à la proximité de la zone patrimonialNpf : Secteur pour le coeur du Parc National et les ZNIEFF de type 1A : Zone correspond à l'espace agricole avec un objectif de protection forteUi : Zone urbaine de densité intermédiaire de la plaine littorale et du piémontAUa : Zone, non équipée, est située chemin Neuf à la Montagne ; elle est destinée à recevoir après aménagement une zone d'activitésAc : Secteur de taille et de capacité d'accueil limitée, qui correspond à une stricte délimitation des constructions existantes stricte délimitation des constructions existantesUj : Zone urbaine « jardin » de centre de bourgsUva : Secteur comprenant la coulée verte s'étendant du Chaudron à Moufia - Bois de Nèfles, la Jamaïque, le Parc Urbain, Champ Fleuri, la Providence et le stade de la RedouteUd : Zone urbaine dense de la bande littoraleUpi : Secteur correspondant au domaine Maureau situé au Chaudron, classé à l'Inventaire des Monuments Historiques, à proximité d'une zone d'activitéUac : secteurs pour la TechnopoleUad : secteurs pour la TechnopoleUat : Secteur recouvrant la ZAC TriangleAUx : Zone à urbaniser « stricte » dont L'ouverture à urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanismeAUj : Zone à urbaniser jardin centre de bourgUvac : Secteur comprenant la coulée verte sur le secteur du MoufiaUpr : Secteur correspondant au secteur des hauts du quartier du Bas de la Rivière, caractérisé par les remparts qui l'encadrent
  • U, urbaine
  • AU, à urbaniser
  • A, agricole
  • N, naturelle

Zonage lu au Géoportail de l'urbanisme. Survolez une zone pour la nommer, cliquez pour lire ses règles.

Une procédure est en cours sur le document d'urbanisme

État des lieux SuDocUH au 31 décembre 2024

Prescrite le 27 septembre 2024. Le document en vigueur reste opposable jusqu'à l'approbation du nouveau. Une demande déposée aujourd'hui s'instruit sur le document actuel, mais un projet à deux ans se heurtera peut-être au plan local d'urbanisme qui le remplacera.

PLU approuvé - révision de PLU - Compétence commune

Source : enquête SuDocUH du ministère, renseignée par les directions départementales des territoires, arrêtée au 31 décembre 2024. Une procédure engagée depuis cette date n'y figure pas encore ; la mairie, elle, la connaît.

Les 17 zones du règlement

Chaque zone porte ses articles, cités mot pour mot.

Zones urbaines

10

Zones à urbaniser

5

Zones agricoles

1

Zones naturelles

1

À quelle distance du voisin ?, zone par zone

Article 7 du règlement, comparé d'une zone à l'autre.

Voir aussi : À quelle distance de la rue ?, Quelle surface au sol ?, Jusqu'à quelle hauteur ?, Quel aspect extérieur ?, Combien de places de stationnement ?, Combien d'espaces verts ?

Ce que vous voulez faire

Le règlement ne se lit pas par article quand on a un projet en tête. Chaque page reprend les seules règles que ces travaux mettent en jeu, zone par zone, et dit d'abord s'il faut une déclaration préalable ou un permis.

Permis de construire à Saint-Denis

9 pièces pour une maison individuelle, dont 1 que le terrain déclenche.

  • PCMI1 à 8Les huit pièces de tous les dossiers : plan de situation, plan de masse, coupe, notice, façades et toitures, insertion, deux photographies
  • PCMI13L'attestation de respect des règles de construction parasismiqueZone de sismicité 2 ou plus

Zone de sismicité 2.

Le détail des pièces, et ce qui déclenche les 30 conditionnelles

Chercher une parcelle par sa référence cadastrale

Les risques recensés

10 risques recensés par Géorisques au centre de la commune. Un risque présent sur la commune ne l'est pas forcément sur une parcelle. Relevé le 5 septembre 2026.

  • Inondation
  • Séisme
  • Mouvements de terrain
  • Recul du trait de cote
  • Feu de foret
  • Volcan
  • Vent violent
  • Radon
  • Installations industrielles classées (ICPE)
  • Pollution des sols

Un plan de prévention des risques

Un plan de prévention est annexé au PLU et s'impose en plus de lui. Il découpe la commune : certaines de ses zones imposent des prescriptions, d'autres interdisent de construire.

21 arrêtés de catastrophe naturelle publiés au Journal officiel pour cette commune : 12 inondations et/ou coulées de boue, 4 mouvement de terrain, 3 chocs mécaniques liés à l'action des vagues, 2 vents cycloniques.

Source : base Gaspar du ministère de la transition écologique. Un plan couvre une partie de la commune ; savoir si un terrain est dedans se lit sur son plan de zonage.

Ce que se vendent les terrains à bâtir

Médiane de 20 ventes de terrain à bâtir nu à Saint-Denis en 2024, d'après les demandes de valeurs foncières publiées par la direction générale des finances publiques.

Seules les ventes de terrain nu sont comptées : un terrain vendu avec du bâti mélangerait deux prix. Les cessions à l'euro symbolique sont écartées.

3 888 autorisations délivrées depuis 2013

Base Sitadel du ministère, relevée le 5 septembre 2026. Une autorisation délivrée n'est pas une règle.

Les 3 888 dossiers, avec leur adresse, leur parcelle et leur état

Chercher dans le règlement

Lire le texte intégral, 222 articles

Les mots du règlement : « hauteur » plutôt que « étage », « clôture » plutôt que « mur ».

Les questions qu'on se pose sur ce document

Où consulter le PLU de Saint-Denis ?

Le document opposable est 97411_PLU_20260805, tel qu'il est déposé au Géoportail de l'urbanisme. Il a été approuvé le Invalid Date. Son règlement écrit se lit ici article par article, et son PDF se télécharge sans compte. L'archive déposée porte 9 planches de plan de zonage.

Le règlement entier, article par article

Quelles sont les zones du PLU de Saint-Denis ?

Le règlement ouvre 17 chapitres de zone : A, AUA, AUH, AUJ, AUM, AUX, N, UA, UD, UH, UI, UJ et 5 autres. Ils portent 222 articles au total.

Les zones et ce que chacune autorise

Comment savoir dans quelle zone se trouve un terrain à Saint-Denis ?

En cherchant la rue du terrain : la page de rue lit le plan de zonage au point de la voie, nomme les zones qu'elle longe et affiche les règles qui répondent. Le plan de zonage de Saint-Denis est aussi dessiné sur cette page, zone par zone.

Chercher une rue

Combien de permis de construire ont été délivrés à Saint-Denis ?

3 888 autorisations d'urbanisme depuis 2013, dont 3 346 permis de construire et 222 déclarations préalables, pour 13 180 logements créés. 293 d'entre elles ont été annulées et n'en sont donc pas. Source : la base Sitadel du ministère.

Les dossiers, un par un

Quels risques naturels et technologiques à Saint-Denis ?

Géorisques en recense 10 au centre de la commune : Inondation, Séisme, Mouvements de terrain, Recul du trait de cote, Feu de foret, Volcan, Vent violent, Radon, Installations industrielles classées (ICPE), Pollution des sols. La commune est en zone de sismicité 2. Un risque présent sur la commune ne l'est pas forcément sur une parcelle.

Le détail des risques

Quelles pièces faut-il pour un permis de construire à Saint-Denis ?

Huit pièces sont exigées dans tous les dossiers de maison individuelle par le formulaire Cerfa 13406*15. 1 pièces supplémentaires sont déclenchées par ce que les sources publiques disent du terrain.

Les pièces, et ce qui les déclenche

Les 3 communes limitrophes

Celles qui touchent le territoire de Saint-Denis, calculées sur les contours de l'IGN.

La commune

Population
155 634 habitants
Code postal
97400
Code INSEE
97411
Département
La Réunion, La Réunion
Locaux raccordables à la fibre
90 592 sur 93 119 (97,3 %)ARCEP, 2026T1, zone d'initiative privée, opérateur d'immeuble Orange. Éligible au raccordement n'est pas raccordé.

Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.