Les marges de recul figurant au document graphique du règlement constituent une servitude d’urbanisme qui vise, indépendamment des règles du zonage, à imposer un retrait minimum, et par conséquent, au sens strict du terme et sauf exception, à interdire l’implantation de toute construction dans ce périmètre, qu’il s’agisse d’une construction nouvelle ou d’une extension.
Cette volonté d’implantation répond à plusieurs objectifs : d’une part, il s’agit d’un outil ayant une finalité paysagère et urbanistique, au service de la morphologie urbaine, qui permet d’imposer des gabarits et des formes urbaines tout en préservant des continuités (visuelles, urbaines et/ou paysagères). D’autre part, le retrait peut être au service d’exigence en termes d’hygiène, de salubrité, de sécurité, de confort acoustique.
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Plusieurs types de marge de recul existent :
10.1 Marge de recul par rapport à l’axe de la voie#
Nota Bene : Les dispositions relatives aux marges de recul sont cumulatives avec les retraits précisés aux articles
2.1.3 du règlement.
Sur les plans de zonage du PLUm, les « marges de recul par rapport à l’axe de la voie » sont représentées par un trait « tireté » vert, et indiquent une distance de recul identifiée dans une « bulle légende ».
La valeur indiquée dans la « bulle » indique la distance à considérer perpendiculairement à partir de l’axe de la voie de circulation, à l’intérieur de laquelle s’applique la réglementation en matière de constructibilité des marges.
Dans les « marges de recul par rapport à l’axe de la voie », un retrait minimum le long des voies publiques ou privées est imposé : c’est la distance indiquée dans la « bulle ».
Dans ce périmètre, toute construction et aménagement y sont interdits, sous-sol compris. Les constructions et aménagements sont donc à édifier hors des marges de recul telles que portées au document graphique du règlement du PLU.
A titre d’exception, dans ces espaces, sont autorisés :
- Les voies d’accès avec un profil en long maximum de +/- 5% à partir du niveau actuel de la chaussée, sauf condition topographique spécifique,
- Les aires de rassemblement des conteneurs d’ordures ménagères,
- Les clôtures constituées d’un mur bahut d’une hauteur maximale de 50 cm surmonté d’un grillage simple,
- Les ouvrages de maintien des terres uniquement pour la réalisation de l’accès au niveau de la voie desservant la parcelle existante (les murs de soutènement doivent être inférieurs à 2m de hauteur,
- Les aires de boîtes aux lettres.
Toutefois, ces aménagements et constructions autorisés devront respecter la dominante d’espace vert en pleine terre imposée en article 2.4 du règlement.
Le tracé de ces marges s’appuie sur les limites cadastrales séparant l’emprise des voies et les parcelles privées :
cette représentation indicative permet d'identifier les parcelles privées concernées par la marge de recul.
Sur le plan de zonage, ce tracé n’est donc pas situé à la distance de recul par rapport à l’axe de la voie indiquée dans les « bulles » : du fait de l’imprécision des données cadastrales, la distance réelle de recul doit être mesurée directement sur le terrain et indiquée sur plan pour l’instruction des autorisations d’urbanisme. Par ailleurs, la distance de recul de part et d’autre de la voie peut être différente. Dans ce cas, la distance de recul indiquée dans les « bulles » est également différente de part et d’autre de la voie sur le plan de zonage du projet de PLUm.
10.2 La marge de recul en bordure de voie#
Il s’agit du recul graphique minimum imposé le long des voies publiques ou privées, des emprises publiques ou des projections au sol d’ouvrages d’arts (ponts, viaducs, …).
Dans cette marge de recul, matérialisée sur les plans par un trait pointillé fin de couleur verte, sont autorisés, sous réserve de recevoir un traitement soigné et de favoriser l’infiltration naturelle de l’eau de pluie, dans le respect des normes qualitatives en vigueur :
- accès et infrastructures techniques liées à la voirie (voies d’accès avec un profil en long maximum de +/- 5% à partir du niveau actuel de la chaussée, sauf condition topographique spécifique), s’ils sont limités au strict minimum et s’ils ne remettent pas en cause la dominante d’espace vert des marges de recul, ainsi que les installations, équipements et locaux techniques liés à l’entretien, la mise en sécurité et le fonctionnement des infrastructures existantes (notamment les stations d’extraction d’air, grilles de transparence aérauliques, issues de secours, ouvrages de séparation) ;
- les rampes ;
- les équipements publics d’infrastructure, les poteaux et pylônes, les transformateurs ;
- les équipements ferroviaires ou portuaires ;
- les constructions et installations liées ou nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, ainsi que leurs aires de dépose minute, uniquement si elles ne remettent pas en cause la dominante d’espaces verts ;
- le stationnement de surface sans ouvrage particulier ;
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- les aires de rassemblement des conteneurs d’ordures ménagères qui devront être agrémentées de végétation et les dispositifs enterrés permettant la collecte et l’évacuation des déchets ménagers, ainsi que leur système de levage au-dessus du terrain naturel ;
- les réseaux d’aspiration et ouvrages connexes permettant la collecte pneumatique des déchets ;
- les escaliers de secours et ascenseurs rajoutés à un bâtiment existant ;
- les antennes de téléphonie mobile ;
- les éoliennes ;
- les ouvrages de maintien des terres uniquement pour la réalisation de l’accès au niveau de la voie desservant la parcelle existante, (les murs de soutènement doivent être inférieurs à 2m de hauteur),
- les bassins d’eaux pluviales, à conditions qu’ils soient enterrés ;
- les dispositifs démontables ;
- les clôtures grillagées uniquement ;
- les éléments de modénatures, balcons, oriels, si leur saillie ne dépasse pas 1.20m, les bacs pour les plantations ;
- les débords de toiture si leur saillie ne dépasse 1m ;
- les corniches si leur saillie ne dépasse pas 0.5 m ;
- les marquises, si leur saillie ne dépasse pas 3.5 m ;
- les emmarchements ;
- les auvents légers et ouverts ;
- les façades des constructions mettant en œuvre des dispositifs d’isolation thermique extérieure, en empiéter de 20 cm maximum ;
- les travaux relatifs à la protection et à la mise en valeur des bâtiments à conserver et protégés ;
- la restauration des constructions existantes sans augmentation de leur volume et de leur surface de plancher ;
- les piscines ;
- les serres, lorsque leur hauteur est inférieure ou égale à 5 m.
10.3 Alignement directionnel#
Les façades des constructions peuvent être implantées, en tout ou partie, le long des alignements directionnels figurant sur le plan de zonage.
Des retraits par rapport à ces alignements directionnels peuvent être admis à condition que la direction des implantations soit sensiblement parallèle à la direction générale de ces alignements ou qu’ils soient destinés à réaliser des pans coupés à 45° à l’angle des bâtiments.
10.4 Implantation obligatoire des constructions#
Alignement en bordure duquel les constructions doivent impérativement s’implanter.
10.5 Limite d’implantation des constructions#
Limite à partir de laquelle les constructions peuvent être implantées. Les bâtiments, y compris les parties en sous-sol, doivent être implantés au droit ou en retrait des limites d’implantations graphiques.
Dans ces espaces sont néanmoins autorisés les équipements publics ou d'intérêt collectif tels que :
- les réseaux d'infrastructures,
- les voiries,
- les constructions et/ou aires de stationnements,
- les aménagements de sécurité,
- les murs de soutènement rendus nécessaires par les réseaux d'infrastructures, les infrastructures de transports et leurs équipements connexes, les voiries ou les aménagements de sécurité.
10.6 Limites d’implantation des constructions au-dessus du sol#
Dans ce cas, la marge consiste en un recul par rapport à l’alignement de la limite parcellaire, en vue de dessiner un tissu urbain et plus particulièrement d’harmoniser l’implantation des constructions d’une séquence le long d’une voie. L’objectif est alors de préserver à la fois l’ordonnancement architectural du secteur ainsi que l’équilibre de la composition entre le bâti et l’espace végétalisé du terrain.
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Il est à noter que le trait graphique matérialise le retrait.
Dans ces espaces sont autorisés :
- Les constructions en dessous du sol,
- Les aménagements ne dépassant pas 20 cm au-dessus du sol,
- Les équipements publics ou d’intérêt collectif dont la nature ou le fonctionnement nécessite qu’ils y soient implantés, notamment les équipements techniques liés à la sécurité, aux différents réseaux, à la voirie, aux voies ferrées de transport public et au stationnement.
10.7 Localisation d’accès à créer#
Le nouvel accès privé à créer est positionné de manière indicative sur le plan de zonage. Il identifie le point de desserte le plus sûr en matière de sécurité routière. Sa localisation peut évoluer si le demandeur de l’autorisation d’urbanisme argumente un meilleur positionnement en accord avec le gestionnaire de la voie.
10.8 Marge de recul en bordure de limite séparative#
Les bâtiments et les constructions doivent être implantés au droit ou en retrait de cette marge de recul.
10.9 Marge de recul en entrée de ville#
Il s’agit du traitement d’une zone de recul de 6 mètres de profondeur.
10.10 Marge de recul paysagère#
Cette marge de recul paysagère est représentée sur le plan directeur de zonage par un trait épais continu vert.
Les dispositions applicables sont précisées en article 2.1.3.1. du règlement.
Sur la commune de Nice, les dispositions applicables dans les marges de recul paysagères en place le long de la
Promenade des Anglais, du Boulevard Victor Hugo, du Boulevard Carabacel et du Boulevard Dubouchage sont les suivantes :
- Sont autorisés, sous réserve de recevoir un traitement soigné et de favoriser l’infiltration naturelle de l’eau de pluie, dans le respect des normes qualitatives en vigueur :
- Les accès et infrastructures techniques liées à la voirie (voies d’accès avec un profil en long maximum de +/-5% à partir du niveau actuel de la chaussée, sauf condition topographique spécifique), s’ils sont limités au strict minimum et s’ils ne remettent pas en cause la dominante d’espace vert des marges de recul, ainsi que les installations, équipements et locaux techniques liés à l’entretien, la mise en sécurité et le fonctionnement des infrastructures existantes (notamment les stations d’extraction d’air, grilles de transparence aérauliques, issues de secours, ouvrages de séparation) ;
- les rampes ;
- les équipements publics d’infrastructure, les poteaux et pylônes, les transformateurs ;
- les équipements ferroviaires ou portuaires ;
- les constructions et installations liées ou nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, ainsi que leurs aires de dépose minute, uniquement si elles ne remettent pas en cause la dominante d’espaces verts ;
- le stationnement de surface sans ouvrage particulier ;
- les aires de rassemblement des conteneurs d’ordures ménagères qui devront être agrémentées de végétation et les dispositifs enterrés permettant la collecte et l’évacuation des déchets ménagers, ainsi que leur système de levage au-dessus du terrain naturel ;
- les réseaux d’aspiration et ouvrages connexes permettant la collecte pneumatique des déchets ;
- les escaliers de secours et ascenseurs rajoutés à un bâtiment existant ;
- les antennes de téléphonie mobile ;
- les éoliennes ;
- ouvrages de maintien des terres uniquement pour la réalisation de l’accès au niveau de la voie desservant la parcelle existante, (les murs de soutènement doivent être inférieurs à 2m de hauteur) ;
- les bassins d’eaux pluviales, à conditions qu’ils soient enterrés ;
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- les dispositifs démontables ;
- les clôtures grillagées uniquement ;
- les éléments de modénatures, balcons, oriels, si leur saillie ne dépasse pas 1.20m, les bacs pour les plantations ;
- les débords de toiture si leur saillie ne dépasse 1m ;
- les corniches si leur saillie ne dépasse pas 0.5 m ;
- les marquises, si leur saillie ne dépasse pas 3.5 m ;
- les emmarchements ;
- les auvents légers et ouverts ;
- les façades des constructions mettant en œuvre des dispositifs d’isolation thermique extérieure, en empiéter de 20 cm maximum ;
- les travaux relatifs à la protection et à la mise en valeur des bâtiments à conserver et protégés ;
- la restauration des constructions existantes sans augmentation de leur volume et de leur surface de plancher ;
- les piscines ;
- les serres, lorsque leur hauteur est inférieure ou égale à 5 m.
- Dans le secteur UBb2, les marges de recul en bordure de la Promenade des Anglais peuvent recevoir, au-delà de la bande de 4 m en bordure de la voie, des locaux en sous-sol ainsi que des vérandas. Cette bande de 4m devra être traitée en espace vert de pleine terre et plantée majoritairement de palmiers.
10.11 Sens préférentiel des faitages#
L'implantation des constructions doit correspondre au sens préférentiel des faîtages porté au document graphique.
10.12 Transparences visuelles à dégager#
Les transparences visuelles imposent des discontinuités bâties significatives dans le polygone d'implantation concerné.