Intitulé du document : Coefficient d’emprise au sol minimum et hauteur minimum au sein des périmètres
d’intensification urbaine
Les modalités d’application des règles figurant ci-dessous sont définies par l'article 4.5 des règles communes (dans les dispositions générales du règlement).
Dans le secteur F1 des périmètres d'intensification urbaine il est imposé :
En complément des règles figurant ci-dessous, il convient de se reporter aux dispositions de l’article 4.6 des règles communes (dans les dispositions générales).
1. Hauteur maximale#
Sauf indication contraire figurant sur le document graphique D2 « Plan des formes urbaines : hauteurs » :
la hauteur maximale des constructions neuves et principales est fixée à 12 m au faîtage ou au sommet du dernier acrotère et R+2 ou R+1+combles.
La hauteur des annexes est limitée à 4 m.
- Lorsqu’ils sont installés sur des bâtiments : la hauteur des ouvrages et accessoires de production d'électricité, des antennes relais, des antennes d’émission ou de réception (radios, télévisions, radiotéléphones) et des éoliennes, est limitée à 3,50 m au-dessus de la hauteur atteinte par la construction, avec possibilité éventuelle de dépasser la hauteur maximale.
Pour les antennes-relais, cette sur-hauteur de 3,50m peut être augmentée de la hauteur de l’acrotère à condition d’être justifiée notamment au regard de la diffusion des ondes.
- La hauteur des installations posées au sol n’est pas règlementée sauf celle des ouvrages et accessoires des lignes de distribution d'énergie électrique, des éoliennes, des antennes-relais de radiotéléphonie mobile et de leurs systèmes d'accroche, qui est limitée à 15m.
- Règles alternatives
Des dispositions autres que celles prévues par la règle ci-dessus peuvent être imposées :
- Pour les constructions destinées aux équipements d’intérêt général et aux services publics dans la limite de 15 m de hauteur
- Pour les toitures en pente :
. si la pente de toit est supérieure à 80%, la hauteur au faîtage peut être majorée d’un mètre ;
. si la pente de toit est supérieure à 100% la hauteur au faîtage peut être majorée de 2 m.
- Afin d’assurer la bonne insertion urbaine et paysagère du projet :
. lorsque le projet s’insère entre deux constructions existantes, avec une hauteur correspondant à la hauteur moyenne des deux constructions existantes.
. lorsqu'il s’adosse à une construction existante qui est implantée côté voie (dans le 1er tiers du terrain) et qui dépasse la hauteur maximum autorisée, le projet peut atteindre la hauteur de la construction à laquelle il s’adosse sur un linéaire de 12 m puis au-delà de ce linéaire, la hauteur maximum indiquée au point 1.
(schéma illustratif)
- Pour les extensions de constructions existantes, hors surélévation du bâti principal, dans la limite de la hauteur existante, à condition que ces extensions ne créent pas de surface de plancher supplémentaire.
2. Hauteur par rapport aux voies et emprises publiques#
Sauf dispositions contraires mentionnées sur le document graphique D2 « Atlas des formes urbaines : hauteurs », la hauteur sur voie ne doit pas excéder la hauteur définie au point 1.
Lorsque la construction est édifiée à l’angle de deux voies d’inégale largeur, la façade édifiée sur la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que la façade édifiée sur la voie la plus large sur un linéaire de 12 m comptés à partir de l’angle de la construction.
(schéma illustratif)
3. Hauteur par rapport aux limites séparatives#
Implantation sur limites séparatives :
La hauteur de la construction projetée peut atteindre en limite la hauteur maximum définie par la règle générale au point 1 :
- s’il existe sur l’unité foncière voisine une construction principale édifiée à plus de 4 m de la limite,
- s’il existe sur l’unité foncière voisine une construction principale qui présente une façade aveugle donnant sur la limite concernée,
- si l’unité foncière voisine n’est pas bâtie,
- en cas d’adossement à une construction voisine.
Dans tous les autres cas la hauteur de la construction implantée sur limite ne doit pas dépasser 4 m.
Implantation en recul par rapport aux limites séparatives :
Les constructions implantées avec un recul minimum de 4m par rapport aux limites séparatives peuvent atteindre la hauteur maximale définie par la règle générale au point 1.
4. Règles alternatives pour la prise en compte des toitures végétalisées#
Lorsqu’une construction est équipée d’une toiture végétalisée avec un substrat d’une épaisseur supérieure à 30cm, les hauteurs maximales, les hauteurs par rapport aux voies et les hauteurs par rapport aux limites séparatives mentionnées dans la règle générale, peuvent être augmentées de l’épaisseur du substrat plus 20cm, dans la limite de 70cm supplémentaires.
Cette disposition s’applique uniquement sur l’emprise de la construction ou partie de construction accueillant la toiture végétalisée avec un substrat supérieur à 30cm d’épaisseur.
Cette disposition ne s’applique pas aux bâtiments protégés au titre du patrimoine, en niveaux 2 et 3, repérés sur le document graphique F2 « Plan du patrimoine bâti, paysager et écologique ».
Evolution du bâti existant (extensions comprises) :
Les volumes simples doivent être privilégiés et les projets doivent être réalisés dans le respect de l’architecture d’origine dans le sens d’une préservation des caractéristiques architecturales ou historiques desdits bâtiments :
- respect de la volumétrie d'ensemble
- respect des modénatures
- cohérence avec l’architecture et l'échelle du bâtiment
- respect des proportions entre les pleins et les vides ainsi que du rythme des ouvertures et des travées
- respect de l’homogénéité de la composition urbaine ou paysagère dans laquelle le bâti s’insère
- respect de l’ordonnancement et de l’équilibre des éléments bâtis, à travers les principes de gabarit (recul, retrait, hauteur, emprise au sol) et d’aspect extérieur.
Ne sont pas admis :
- Les pastiches et l'adjonction de détails se référant à des architectures caractéristiques d'autres régions ou imitant l’architecture d’une autre époque.
- les volumes complexes ou à pans coupés, ainsi que les ajouts volumétriques multiples.
- Aspect des matériaux
Les règles concernant les matériaux s’appliquent à toutes les constructions ainsi qu’aux clôtures.
Sont interdits :
- Les matériaux fabriqués en vue d'être recouverts (type parpaings, briques creuses, agglomérés divers...), mais employés à nu, en extérieur, sans parements ou sans enduit.
- les imitations de matériaux tels que fausses briques, fausses pierres apparentes, faux pans de bois, etc...,
- les matériaux réfléchissants ou brillants employés en façade ou en toiture, sauf pour les typologies d’architecture présentant déjà ce dispositif, à la date d'approbation du PLUi (le 20/12/2019).
- Façades
Les façades sont traitées dans leur intégralité avec simplicité et cohérence de traitement (teinte, texture, décors).
Les façades latérales ou arrières doivent être traitées en cohérence et/ou en harmonie avec la façade principale.
Les pignons doivent être traités avec la même qualité de finition que les façades principales.
Le rajout de pierres dans les façades qui n’en comportent pas à l’origine ou qui sont destinées à être majoritairement enduites est interdit.
Les façades en pierre de taille conçues pour être laissées apparentes doivent être maintenues sans enduit.
La teinte des joints de mur doit être en harmonie avec celle des façades.
Ravalements
Les ravalements doivent être faits dans le respect de l’architecture, en veillant à la mise en valeur des façades et des décors d’origine.
La mise en valeur d’ouvrages ou parties d’ouvrages en pierre de taille (arcs, meneaux, linteaux,…) peut être exigée, même s’il s’agit d’éléments mis à jour après le décrépissage d’une façade précédemment enduite.
Dans le cas où des témoins archéologiques apparaissent, ils doivent être soit restitués dans le dessin d’origine, si la composition de la façade le permet, soit répertoriés puis recouverts d’un enduit.
Enduits
Les façades en moellons de pierre, enduites à l’origine, doivent être ré-enduites (aspect taloché, gratté fin ou frotté fin). Les enduits non teintés sont proscrits.
En cas de réhabilitation, les enduits à caractère isolant (de type chaux, chanvre / chaux, pouzzolane,…) sont admis s’ils permettent de maintenir le caractère du bâti (décor, modénature).
Dans tous les cas, la couleur de l’enduit ou de la pierre doit correspondre au nuancier communal lorsqu’il existe ;
les teintes vives ou sans rapport avec le contexte traditionnel sont interdites.
Les enduits doivent être appliqués au nu ou en retrait des encadrements de pierre.
- Ouvertures, menuiseries et occultations
L’ajout ou la suppression de percements sont autorisés à condition de préserver l'équilibre d'ensemble de la façade (rythmes, proportions) et son caractère architectural.
En cas de réhabilitation, les linteaux, jambages, encadrements de fenêtres, de portes et devantures doivent être maintenus ; ils peuvent toutefois être traités différemment et proposer une traduction contemporaine des ouvertures, à condition qu'ils renforcent les caractéristiques initiales du bâtiment.
La couleur des menuiseries doit correspondre au nuancier communal lorsqu’il existe ; les teintes vives ou sans rapport avec le contexte traditionnel sont interdites.
Les ouvertures en toiture doivent être intégrées de façon harmonieuse ; leurs dimensions doivent être adaptées à la superficie de la toiture et leur longueur totale ne doit pas dépasser le tiers de la longueur de la toiture. Elles doivent être implantées dans l’axe des ouvertures présentes en façade et ne pas être jointives.
Dans le cas de transformation de bâtiments anciens, les proportions des ouvertures existantes doivent être conservées, en particulier lorsqu’il s’agit de portes de granges, d’entrées cochères.
Le remplacement de fenêtres, de portes ou d’occultations doit être mis en œuvre dans le respect du style de la construction.
Les volets doivent être pleins ou comporter des persiennes et respecter le style de ceux existant sur la construction et / ou sur les bâtiments avoisinants.
Les portes de garage :
Leur aspect doit s’harmoniser avec le dessin, les matériaux et les couleurs qui composent les façades ou le mur de clôture.
Les rideaux métalliques des commerces, s’ils sont ajourés et les volets roulants des fenêtres sont autorisés à condition :
- de préserver l’unité architecturale de la façade,
- que les caissons soient intégrés à la façade sans présenter de saillie.
- Toitures
Les toitures doivent être conçues comme une "cinquième façade" et recevoir un traitement soigné, notamment en ce qui concerne les éléments constitutifs du couronnement du bâtiment.
Les matériaux de couverture doivent respecter l’aspect, les textures et les teintes des matériaux existants sur le bâtiment ou dominants dans l’environnement.
Ils sont choisis en référence aux nuanciers des communes lorsqu’ils existent.
Les toitures en bardeau d’asphalte, en matière plastique, en plaques de tôle ondulée sont interdites.
En cas de restauration ou d'extension, les matériaux employés doivent être adaptés à la pente du toit et présenter un aspect en harmonie avec les matériaux existants sur le bâtiment ou dans l’environnement proche.
Toitures à pans
Les caractéristiques des toitures à pans (matériaux, aspect, pente, passées) doivent être choisies en compatibilité avec les prescriptions de l'OAP Paysage et biodiversité.
Les toitures à pente inversée ou à une pente sont interdites sauf si la toiture prolonge celle d’un bâtiment existant, s’adosse au mur d’un bâtiment principal ou à un mur de clôture.
La pente de toit doit être de 35 % minimum.
Les passées de toiture sont obligatoires dans la mesure où elles préexistent ou participent à une cohérence d’ensemble.
Les décors (épis de faîtage bandeaux, génoises…) doivent être conservés ou restitués.
Sauf dans le cas de dispositions originelles, la création de lucarnes rampantes, de chiens assis, d'outeaux, de sky-dômes et de terrasses en dépassement, en surélévation ou dans la toiture, est interdite.
Toitures terrasses
Les toitures terrasses (accessibles ou non) sont autorisées à condition :
- que la totalité de la surface de la toiture soit végétalisée, en dehors :
- des installations techniques (souches de cheminée et de ventilation, cages d’ascenseurs, locaux techniques…),
- des parties de toitures terrasses ayant un usage type agriculture urbaine, loisirs, restauration ou d’agrément, et sous réserve de ne pas générer de nuisances pour le voisinage ;
- que les garde-corps des toitures terrasses soient intégrés au couronnement de la toiture.
- que leur conception permette d'éviter la stagnation des eaux pluviales.
Ces conditions sont cumulatives.
En cas d’installation en toiture d'équipements utilisant l'énergie solaire (panneaux photovoltaïques, capteurs pour production d'eau chaude sanitaire etc.), la partie de la toiture non couverte par ces équipements doit être végétalisée.
Dans les secteurs de performances énergétiques et environnementales renforcées de niveau 1 et 2 délimités au plan de zonage (plan A) :
La totalité de la surface de la toiture est végétalisée, même lorsque la toiture est couverte par tout ou partie d'équipements utilisant l'énergie solaire (panneaux photovoltaïques, capteurs pour production d'eau chaude sanitaire etc...), en dehors :
- des installations techniques (souches de cheminée et de ventilation, cages d’ascenseurs, locaux techniques, …)
- des parties de toitures terrasses ayant un usage de type agriculture urbaine, loisirs, restauration ou d’agrément, et sous réserve de ne pas générer de nuisances pour le voisinage.
L’ensemble des dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas en cas de contraintes architecturales et/ou patrimoniales liées à d’autres réglementations ou en cas d’incompatibilité avec les règles de construction ou de sécurité civile.
Schéma illustratif – Différentes possibilités d’occupation d’une toiture-terrasse d’une construction neuve (hors usage d’agriculture urbaine, de loisirs, de restauration ou d’agrément)
Règles alternatives :
Les dispositions concernant la pente des toits et la végétalisation des toitures terrasses ne s’appliquent pas :
- en cas de réhabilitation ou de changement de destination d’une construction existante dans le volume existant ;
- en cas d’extension ou de construction d’une annexe, inférieure ou égale à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol ;
- pour la réalisation d’un équipement ou d’une installation technique liés à la sécurité, à l’accessibilité d’un bâtiment (ascenseur, escaliers),
- en cas de travaux sur un bâtiment protégé et repéré au document graphique F2 « Plan du patrimoine bâti, paysager et écologique » ;
- en cas de travaux sur un bâtiment protégé au titre des sites inscrits ou classés ou au titre des monuments historiques ;
- en cas d’incompatibilité avec les règles de construction ou de sécurité civile.
- Eléments techniques, antennes, panneaux solaires...
Les ouvrages indispensables au fonctionnement de la construction avec émergence et de faible emprise, tels que les souches de cheminées et de ventilations, les climatiseurs, les installations et les locaux techniques liés à la sécurité, à l’accessibilité (escaliers, ascenseurs…) et aux différents réseaux (lignes haute tension, antennes) doivent être regroupés et faire l’objet de la meilleure intégration possible de façon à ce que leur impact visuel depuis l’espace public soit minimisé.
Les panneaux solaires (thermiques ou photovoltaïques) posés en toiture doivent s’intégrer harmonieusement à la toiture. Lorsqu’ils sont installés sur des toitures à pans, ceux-ci doivent être positionnés parallèlement à la pente du toit.
Les édicules et gaines sont interdits en saillie des façades donnant sur l’espace public.
Les systèmes de climatisation, de ventilation et de chauffage doivent être regroupés dans des édicules de faible volume.
L’installation des systèmes de climatisation et de ventilation dont la saillie est supérieure à 15 cm est proscrite sur les façades visibles depuis l’espace public.
L'implantation des antennes d’émission ou de réception, de leurs accessoires d'exploitation et de maintenance et de leurs équipements techniques doit être assurée en recherchant la meilleure intégration possible au regard de l’architecture du bâtiment et des vues depuis l’espace public.
Lorsqu'ils sont implantés en partie supérieure des bâtiments, ils doivent être situés en retrait des façades.
Pour les antennes-relais, ce retrait est d'au moins 1 mètre.
- Les loggias, pergolas et vérandas
Sur des constructions existantes, la fermeture de loggias et la construction de pergolas ou vérandas sur terrasse ou balcon, ne peut être autorisée que si les travaux sont en harmonie avec l'architecture du bâtiment et s'ils s'inscrivent dans un projet global de fermeture de loggias ou de construction de pergolas ou de vérandas conçu pour l’ensemble de la façade concernée.
- Traitement des rez-de-chaussée
Les devantures commerciales présentant un intérêt historique ou architectural doivent être préservées et mises en valeur (modénatures, panneaux en bois travaillés, appareillage en pierre, etc..).
Les coffrets nécessaires aux divers réseaux et les boîtes aux lettres doivent être dissimulés dans l’épaisseur des constructions ou des clôtures.
Cette disposition ne s’applique pas dans le cas de boîtes aux lettres groupées.
- Eléments de décor d'origine
En cas de travaux de réhabilitation ou de rénovation, sont privilégiées la conservation et la restitution des éléments d’origine tels que garde-corps, volets bois, persiennes, ferronneries, bandeaux, moulures, lambrequins, éléments d’angle, passées de toiture, ou tout autre élément de décoration, dès lors qu’ils participent à l’unité ou à l’identité du bâtiment. En cas d’impossibilité de réhabilitation ou de rénovation, ils doivent être remplacés par des éléments similaires sur l’ensemble de la façade afin d’assurer une harmonie d’ensemble.
L’isolation doit permettre de maintenir ou de restituer les éléments de décor, de relief et de modénature présents sur la façade.
5.3. Caractéristiques des clôtures#
Se reporter aux dispositions de l'article 5.3 des règles communes (dans les dispositions générales du règlement).