1 Dispositions generales#
Agence METAPHORE Architecture+Urbanisme+Paysage juin 2025
1 Champ d'application territorial du plan#
Le présent règlement est établi conformément aux dispositions des articles L.151-1 et suivants du Code de l'Urbanisme.
Le présent règlement s'applique à la totalité du territoire de la commune d’YVRAC située dans le Département de la Gironde.
2 Portee respective du reglement et des autres legislations#
Relatives a l'occupation des sols#
1. Règlement national d'urbanisme :
Conformément à l'article R 111-1 du Code de l'Urbanisme, les dispositions du présent Plan Local d'Urbanisme
(PLU) se substituent à celles des articles R 111-3, R 111-5 à R 111-19 et R 111-28 à R 111-30 du Code de l'Urbanisme.
2. Par ailleurs, sont et demeurent applicables sur le territoire communal :
- Les périmètres visés aux articles R 151-52 du Code de l'Urbanisme qui ont des effets sur l'occupation et l'utilisation des sols.
- L’article L 424-1 du Code de l'Urbanisme, sur les fondements desquels peut être opposé un sursis à statuer.
- Les articles L 111-6 à L 111-10 du Code de l'Urbanisme.
- Les prescriptions prises au titre des législations spécifiques, et notamment :
- les Servitudes d'Utilité Publique définies en annexe,
- le Code de l'Habitation et de la Construction,
- les droits des tiers en application du Code Civil,
- la protection des zones boisées en application du Code Forestier,
- les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).
3 Division du territoire en zones#
Le territoire communal est divisé en 6 zones délimitées sur les documents graphiques, auxquelles s'appliquent les dispositions du Titre II ci-après :
- la zone U, correspond aux espaces urbanisés du bourg et de certains quartiers en secteur diffus, à caractère principal d'habitat, d'activités commerciales et de services ; elle comprend des secteurs Ua, Ub, Uc, Ud, Ue de densité variable, et un secteur Ueic destiné aux équipements publics ou d’intérêt collectif.
- la zone UE, correspond à une zone à vocation Économique, destinées aux activités industrielles, commerciales et artisanales ; elle comprend un secteur UE1 et un secteur UE2 à vocation d’Économie résidentielle dans lesquels les catégories de constructions sont limitées (commerce et activité de service), et un secteur UEf de Friche à requalifier.
- la zone AU, est une zone A Urbaniser à vocation d'habitat, organisée dans le cadre d'une démarche d'aménagement globale ; elle comprend plusieurs secteurs a, b, c, d, affectés de dispositions variables.
- la zone AUE1, est une zone A Urbaniser à vocation d’Économie résidentielle, organisés dans le cadre d'une démarche d'aménagement global.
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- la zone A, couvre les espaces à protéger en raison de la valeur agricole des sols ; elle comprend les secteurs :
- Aa couvert par la zone de bruit de l’aérodrome,
- Aot destiné à des activités oenotouristiques.
- la zone N, correspond aux espaces naturels à protéger en raison, soit des risques naturels, soit de la qualité des sites et paysages ou de l'intérêt écologique des milieux ; elle comprend les secteurs :
- Nl destiné au pôle d’activités sportives et de loisirs de Mirefleurs, du Parc de la source et à l’aérodrome,
- Ntvb qui couvre des espaces naturels à préserver, qui assurent sur le grand territoire et au sein des espaces urbanisés, une fonctionnalité de Trame Verte et Bleue,
Le document graphique fait en outre apparaître :
- Les terrains classés comme espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer, auxquels s'appliquent les dispositions des articles L 113-1, L 113-2 et R 113-1, R 113-2 du Code de l'Urbanisme ;
- Les constructions existantes qui pourront faire l’objet d’un changement de destination au titre de l’article
L 151-11 du Code de l'Urbanisme.
- Les éléments de paysage identifiés au titre de l'article L 151-19 du Code de l'Urbanisme (Loi Paysage).
- Les emplacements réservés pour la réalisation d'équipements, d'ouvrages publics ou de programme de logement, auxquels s'appliquent notamment les dispositions des articles L. 151-41 et R 151-48 alinéa 2 du
Code de l'Urbanisme.
- Les plantations à réaliser et les points de passage obligés issus des études d'aménagement détaillées au document n°3 – Orientations d'Aménagement et de Programmation.
- Les zones soumises à un risque naturel (inondation, …).
4 Adaptations mineures#
1. Les dispositions du présent règlement ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation.
Seules les adaptations mineures aux seuls articles 3 à 16 du règlement de chaque zone peuvent être admises si elles sont rendues nécessaires et sont dûment justifiées par l'un des motifs prévus à l'article L 152-3 du
Code de l'Urbanisme, à savoir :
- la nature du sol (géologie, présence de vestiges archéologiques, …),
- la configuration des terrains (topographie, forme, terrains compris entre plusieurs voies et/ou emprises publiques...),
- le caractère des constructions avoisinantes (implantation, aspect, hauteur...).
Enfin, l'adaptation mineure doit rester strictement limitée.
2. Lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité - ou tout au moins de ne pas aggraver la non-conformité - de ces immeubles avec lesdites règles, ou qui sont sans effet à leur égard.
5 Destination des constructions#
Les destinations des constructions, décrites ci-après, sont définies en application du Code de l'urbanisme.
Tout projet de construction, d'aménagement ou d'installation se réfère à l'une de ces destinations.
Leurs définitions sont communes à l'ensemble des zones.
Pour connaître les destinations autorisées sur la zone, il faut se référer aux articles 1.1 et 1.2 du présent règlement :
- 1.1 "occupations et utilisations du sol interdites",
- 1.2 "occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières".
Important : Les destinations qui ne sont ni interdites, ni soumises à conditions particulières, sont autorisées.
Des règles différenciées pourront être établies entre ces 5 destinations ainsi que selon les 20 sousdestinations limitatives suivantes, (source : Fiche technique 6 : Réforme des destinations de constructions
Décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015) :
Exploitation agricole et forestière :
- Exploitation agricole
- Exploitation forestière
Habitation :
Commerce et activités de service :
- Artisanat et commerce de détail
- Restauration
- Commerce de gros
- Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle
- Hébergement hôtelier et touristique
- Cinéma
Équipements d’intérêt collectif et services publics :
- Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés
- Locaux techniques et industriels des administrations publiques ou et assimilés
- Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale
- Salles d’art et de spectacles
- Équipements sportifs
- Autres équipements recevant du public
Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire :
- Industrie
- Entrepôt
- Bureau
- Centre de congrès et d’exposition
Le contrôle des changements de destination prévu par l’article R.421-17 s’effectue sur la base des 5 destinations et de ces 20 sous-destinations.
Le contrôle des changements de destinations « sans travaux » prévu par le b) de l’article R421-17 du CU s’effectue sur la base des seules destinations.
Il n’y a pas d’autorisation en cas de changement de sous-destination à l’intérieur d’une même destination. En cas de travaux, le contrôle s’effectue sur la destination et la sous-destination.
Dans les autres cas et en application du c) de l’article R421-14 du CU, le contrôle porte sur les sousdestinations.
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DEFINITIONS :
Destination « exploitation agricole et forestière » :
- La sous-destination exploitation agricole recouvre l’ensemble des constructions concourant à l’exercice d’une activité agricole au sens de l’article L. 311-1 du code rural et la pêche maritime.
- La sous-destination exploitation forestière recouvre notamment les maisons forestières et les scieries.
Destination « Habitat » :
- La sous-destination logement comprend les logements utilisés à titre de résidence principale, secondaire ou logement occasionnel.
Cette sous-destination intègre, sans les distinguer, tous les statuts d’occupation : propriétaire, accédant, locataire, occupant à titre gratuit, et tous les logements quel que soit leur mode de financement.
Cette sous-destination recouvre également :
- les « résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs » (par exemple les yourtes) ;
- les chambres d’hôtes au sens de l’article D324-13 du code du tourisme, c’est-à-dire limitées à cinq chambres pour une capacité maximale de 15 personnes ;
- les meublés de tourisme dès lors qu’ils ne proposent pas de prestations hôtelières au sens du b) du
4° de l’article 261-D du code général des impôts, c'est-à-dire au moins trois des prestations suivantes#
: petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle. Pour l’application de l’arrêté, les gîtes sont considérés comme des meublés de tourisme.
- La sous-destination hébergement recouvre les constructions principalement à vocation sociale, destinées à héberger un public spécifique : des étudiants (gestion CROUS), des foyers de travailleurs,
EHPAD, des maisons de retraite, des résidences hôtelières à vocation sociale …
Cette sous-destination recouvre également les hébergements assurant les mêmes fonctions et visant le même public, mais à vocation commerciale (notamment les résidences étudiantes avec service para-hôtelier…). Ces structures peuvent proposer des hébergements en logement ou en chambres collectives ou individuelles.
Destination de construction « commerce et activité de service » :
- La sous-destination artisanat et commerce de détail recouvre tous les commerces de détail, notamment les épiceries, les supermarchés, les hypermarchés, les points permanents de retrait par la clientèle, d'achats au détail commandés par voie télématique, ou organisés pour l'accès en automobile.
Cette sous-destination inclut également l'artisanat avec une activité commerciale de vente de biens, tels que les boulangeries, les charcuteries, les poissonneries ainsi que l'artisanat avec une activité commerciale de vente de services : cordonnerie, salon de coiffure… L’activité artisanale peut se définir en application de l’article 19 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 modifié par l’article 45 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015.
- La sous-destination restauration recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe à une clientèle commerciale.
Cette sous-destination n’inclut pas la restauration collective qui constitue une prestation proposée aux salariés ou usagers d’une entreprise, d’une administration ou d’un équipement.
- La sous-destination commerce de gros s’applique à toutes les constructions destinées à la vente entre professionnels (Ex : enseigne METRO, grossistes en rez-de-chaussée en ville…).
- La sous-destination activités de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle s’applique à toutes les constructions où s’exercent une profession libérale (avocat, architecte, médecin…) ainsi que d’une manière générale à toutes les constructions permettant l’accomplissement de prestations de service qu’elles soient fournies à des professionnels ou des particuliers. Cette sous-destination inclut les assurances, les banques, les agences immobilières, les agences destinées à la location de véhicules, de matériel, les « showrooms »
... Les magasins de téléphonie mobile entrent également dans cette catégorie. Il est en effet considéré que la vente de forfait téléphonique constitue l’activité principale des opérateurs (et non la vente de téléphone qui est accessoire). On y trouve également les salles de sport privées, les spa…
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- La sous-destination hébergement hôtelier et touristique s’applique à tous les hôtels ainsi qu’à toutes les constructions démontables ou non destinées à délivrer des prestations hôtelières au sens du b) du 4° de l’article 261-D du code général des impôts, c'est-à-dire réunissant au moins trois des prestations suivantes :
petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Cette sous-destination recouvre notamment l’ensemble des constructions à vocations touristiques :
- les résidences de tourisme,
- les villages résidentiels de tourisme ;
- les villages et maisons familiales de vacances...
Cette sous-destination recouvre également les bâtiments nécessaires au fonctionnement des terrains de campings et, des parcs résidentiels de loisirs.
- La sous-destination cinéma s’applique à toute construction nécessitant d’obtenir une autorisation d’exploitation et l'homologation de la salle et de ses équipements de projection.
Destination de construction « équipements d'intérêt collectif et services publics » :
- La sous-destination locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés recouvre toutes les constructions des porteurs d’une mission de service public, que l’accueil du public soit une fonction principale du bâtiment (mairie, préfecture…) ou annexe (ministère, service déconcentrés de l’État), ainsi qu’à l’ensemble des constructions permettant d’assurer des missions régaliennes de l’État (commissariat, gendarmerie, caserne de pompiers, établissements pénitentiaires…). Elle s’applique également aux bureaux des organismes publics ou privés, délégataires d’un service public administratif (Ex : ACOSS, URSSAF…) ou d’un service public industriel et commercial (SNCF, régie de transports public, …). Cette sous-destination recouvre également les maisons de services publics.
- La sous-destination locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés recouvre les équipements d’intérêt collectif nécessaires à certains services publics, tels que les fourrières automobiles, les dépôts de transports en communs, les stations d’épuration… Elle recouvre également les constructions permettant la production d’énergie reversée dans les réseaux publics de distribution et de transport d’énergie, et les locaux techniques nécessaires comme les transformateurs électriques, les constructions permettant la transformation d’énergie produites par des installations d'éoliennes ou de panneaux photovoltaïques.
- La sous-destination établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale recouvre l’ensemble des établissements d’enseignement (maternelle, primaire, collège, lycée, …), les établissements d’enseignement professionnels et techniques, les établissements d’enseignement et de formation pour adultes, les hôpitaux, les cliniques, les maisons de convalescence, les maisons de santé privées ou publiques (art. L6323-3 du code de la santé publique) assurant le maintien de services médicaux dans les territoires sous-équipés, (lutte contre les « déserts médicaux »).
Les maisons de santé ne répondant pas à ces critères seront classées dans la sous-destination « Activités de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle ».
- La sous-destination salles d'art et de spectacles recouvre les salles de concert, les théâtres, les opéras… Cette sous-destination n’inclut pas les stades qui peuvent occasionnellement accueillir des concerts ou spectacles mais dont la vocation principale est d’être un équipement sportif.
- La sous-destination équipements sportifs recouvre les équipements d’intérêts collectifs destinés à l’exercice d’une activité sportive. Cette sous-destination recouvre les stades dont la vocation est d’accueillir du public pour des événements sportifs privés (stade de football…), mais également les équipements sportifs ouverts au public en tant qu’usagers comme les piscines municipales, les gymnases, …
- La sous-destination autres équipements recevant du public recouvre les autres équipements collectifs dont la fonction est l’accueil du public à titre temporaire, pour pratiquer un culte (églises, mosquées, temples …), pour tenir des réunions publiques, organiser des activités de loisirs ou de fête (salles polyvalentes, maisons de quartier …), assurer la permanence d’un parti politique, d’un syndicat, d’une association, pour accueillir des gens du voyage.
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Destination de construction « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » :
- La sous-destination industrie recouvre les constructions industrielles ou artisanales affiliées à l’industrie (construction automobile, construction aéronautique, ateliers métallurgique, maçonnerie, menuiserie, peinture…) Le caractère industriel d’une activité peut s’apprécier au regard de la nature des opérations de transformation ou de production qu’elle effectue et de l’importance des moyens techniques qu’elle met en œuvre pour les réaliser. L’activité artisanale peut se définir en application de l’article 19 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 modifié par l’article 45 de la loi n°2015-990 du 6 août 2015.
- La sous-destination entrepôt recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique. Cette sous-destination inclut notamment les locaux logistiques dédiés à la vente en ligne et les centres de données.
- La sous-destination bureau recouvre les constructions destinées au travail tertiaire, les sièges sociaux des entreprises privées et les différents établissements assurant des activités de gestion financière, administrative et commerciale.
- La sous-destination centre de congrès et d'exposition recouvre les constructions de grandes dimensions notamment les centres et les palais et parcs d’exposition, les parcs d’attraction, …
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2 Dispositions applicables aux zones#
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R.U. U#