Non réglementé.
Prescriptions architecturales#
Principe pour l’ensemble des zones du PLU
L’aspect esthétique des constructions nouvelles ainsi que des adjonctions ou modifications de constructions existantes doit être étudié de manière à assurer sa parfaite intégration dans le paysage naturel ou urbain. Pour tous travaux concernant les bâtiments anciens et des constructions neuves de facture traditionnelle, il conviendra de faire appel à des matériaux traditionnels. Les parties de constructions édifiées en superstructure, telles que cheminées, ventilation, réfrigération, sorties de secours, etc. doivent s’intégrer dans la composition architecturale de la construction.
Dispositions concernant l’architecture contemporaine#
Dans le cas d’un projet de modification de l’existant, des dérogations peuvent être admises si le projet présente une réelle qualité esthétique. Les constructions nouvelles présentant un style contemporain ne sont pas soumises aux règles précédentes mais elles devront par leur volume, leurs proportions, leurs teintes, s’harmoniser avec le bâti existant.
Dispositions incitatives pour les zones UX, UL, 1AUe, 1AU, 2AU, 2Aux, A, Nh, Ne#
Les projets participeront dans leur aménagement et leur construction à la mise en oeuvre des objectifs de qualité environnementale et de développement durable : l'économie de ressources (énergie, air, eau, sols…) la réduction des nuisances (bruit, déchets, pollution …), l'amélioration du confort et de la qualité de vie à l'intérieur du bâtiment, l'adaptation du bâtiment à son environnement extérieur (accessibilité/transports, préservation de la biodiversité et du paysage ...), l'intégration d'une réflexion sur les différentes phases de vie du bâtiment (conception, utilisation, réhabilitation, démolition).
Sont notamment recommandés : - les toitures végétalisées (gazon, plantations...) ; - les dispositifs de récupération des eaux pluviales (citernes pour arrosage des jardins, bassins ...) sous condition d'être intégrés à la construction et à l'aménagement de la parcelle ; - les réseaux de chaleur bois ; - les panneaux solaires thermiques pour les opérations non raccordées au chauffage urbain, sous réserve qu'ils soient intégrés à l'architecture des bâtiments. Les panneaux solaires photovoltaïques sont recommandés dans toutes les constructions.
Tous les appareils d'équipement intérieur ou extérieur (systèmes de ventilation, de climatisation, de réfrigération, de lavage, de production d’énergie ...) sont autorisés à condition qu'ils fassent l'objet d'une recherche d'intégration architecturale et qu'ils ne créent pas de nuisances pour le voisinage. Les antennes, notamment les antennes relais pour téléphonie mobile, devront faire l'objet d'une recherche d'intégration architecturale.
Definitions#
ACCES PARTICULIER Passage desservant, à partir d’une voie publique ou privée, une unité foncière unique dont il fait partie.
ALIGNEMENT L'alignement est la limite commune d'un fonds privé et du domaine public d'une voie de circulation. On peut dire aussi qu'il délimite l'emprise du domaine public. Il est soit conservé en l'état actuel, soit déplacé en vertu d'un plan d'alignement approuvé (général ou partiel selon qu'il concerne la totalité d'une voie ou seulement une section). L'alignement qui doit être respecté à l'occasion de toute opération de construction, réparation, clôture peut être porté à la connaissance du propriétaire concerné par un arrêté d'alignement délivré par l'autorité compétente. S'agissant d'une desserte privée, l'alignement sera conventionnellement la limite effective actuelle de l'emprise de cette desserte, en application de son statut juridique propre, par rapport aux propriétés riveraines. Les P.L.U. peuvent prévoir de nouvelles limites du domaine public des voies sous la forme d'emplacements réservés. Ils peuvent aussi supprimer des alignements approuvés devenus inadaptés ou inopportuns en ne les faisant pas figurer au tableau des servitudes " du P.L.U. ce qui, en application de l'article L.126.1 du Code de l'Urbanisme, leur enlève, à l'issue d'un délai d'un an à compter de l'approbation du P.L.U., toute valeur d'opposabilité.
COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (C.O.S.)
Article R.123.10 du Code de l’Urbanisme Le coefficient d’occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors œuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d’être construits par mètre carré de sol. Pour le calcul du coefficient d’occupation du sol, la superficie du ou des terrains faisant l’objet de la demande d’autorisation de construire ou de lotir comprend, le cas échéant, les terrains classés comme espace boisés en application de l’article L.130-1 et les terrains cédés gratuitement dans les conditions fixées par les articles R.332-15 et R.332-16. La surface hors œuvre nette ou, le cas échéant, le volume des bâtiments existants conservés sur le ou les terrains faisant l’objet de la demande est déduit des possibilités de construction. Les emplacements réservés mentionnés au 8° de l’article L.123-1 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire d’un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à tout ou partie du coefficient d’occupation du sol affectant la superficie du terrain qu’il cède gratuitement à la collectivité. Le règlement peut fixer un coefficient d’occupation des sols dans les zones U et AU. Dans ces zones ou parties de zone, il peut fixer des coefficients différents suivant les catégories de destination des constructions définies à l’avant dernier alinéa de l’article R.123-9. Lorsque dans la zone N a été délimité un périmètre pour effectuer les transferts des possibilités de construction prévus à l’article L.123-4, le règlement fixe deux coefficients d’occupation des sols, l’un applicable à l’ensemble des terrains inclus dans le périmètre délimité pour le calcul de transferts et l’autre définissant la densité maximale des constructions du secteur dans lequel celles-ci peuvent être implantées.
SURFACE HORS ŒUVRE NETTE (S.H.O.N.)
Article R.112.2 du Code de l’Urbanisme#
La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.
La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction :
a)
Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
b) Des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;
c)
Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ;
d) Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher de serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation ;
e) D'une surface égale à 5 pour cent des surfaces hors oeuvre affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des a, b et c ci-dessus.
Sont également déduites de la surface hors oeuvre dans le cas de réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de 5 mètres carrés par logement, les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.
Nota : les surfaces non aménageables s’apprécient en fonction d’un triple critère : hauteur (notamment inférieure à 1,80 mètre sous plafond ou toiture) ; accessibilité (limitée par l’encombrement de la charpente) et affectation des locaux considérés (locaux techniques tels que chaufferies, caves individuelles sans ouvertures extérieures…)
CONSTRUCTION A USAGE AGRICOLE Il s’agit des bâtiments nécessaires au logement du matériel, des animaux et des récoltes.
CONSTRUCTION A USAGE DE BUREAU Suivant la définition portée à l’article L 520-1 du Code de l’urbanisme, les locaux à usage de bureaux sont : Tous les locaux et leurs annexes tels que couloirs, dégagements, salles de réunion, d’exposition, d’archives, salles d’attente et de réception, où sont exercées des activités de direction, de service, de conseil, d’étude, d’ingénierie, de traitement mécanographique ou d’informatique de gestion Quelle que soit leur implantation les bureaux de la direction générale d’une entreprise industrielle, de ses services généraux, financiers, juridiques et commerciaux.
CONSTRUCTION A USAGE D’EQUIPEMENT PUBLIC Il s’agit d’un ouvrage immobilier relevant des compétences normales d’une collectivité publique et destinée à l’usage ou au bénéfice du public. Peuvent être compris dans cette catégorie, les installations, éventuellement privées lors de leur exploitation ultérieures, mais satisfaisant un besoin collectif. Il en est ainsi des infrastructures telles que voiries, réseaux et des superstructures telles que bâtiments administratifs, équipements sanitaires, éducatifs, sportifs ou culturels.
CONSTRUCTION A USAGE D’HABITATION Il s’agit de tous les types de logements quels que soient leur catégorie, leur financement, leur constructeur.
CONSTRUCTION A USAGE D’ACTIVITE INDUSTRIELLE Les industries regroupent l’ensemble des activités collectives de production de biens à partir de matières brutes, à l’aide de travail et de capital. L’article R 520-1-1 est réputé établissement industriel un ensemble de locaux et installations utilisés pour des activités concourant directement à la fabrication de produits commercialisables.
CONSTRUCTION A USAGE D’ACTIVITE ARTISANALE Il s’agit de constructions à usage d’activités de fabrication et de commercialisation exercées par des travailleurs manuels, seuls ou avec l’aide des membres de leur famille ou d’un nombre maximum de 10 salariés.
CONSTRUCTION A USAGE D’ACTIVITES TERTIAIRES Il s’agit des constructions à usage d’activités non directement productrices de biens de consommation comme le commerce, les services, l’administration, les professions libérales.
CONSTRUCTION A USAGE DE COMMERCE Les constructions à usage de commerce regroupent les activités économiques d’achat et de vente de bien ou de services.
CONSTRUCTION A USAGE DE SERVICE Il s’agit des constructions à usage d’activités ne conduisant pas à la production d’un bien matériel et pouvant correspondre à une fonction d’utilité commune, publique.
CONSTRUCTIONS CONTIGUES Constructions accolées ou reliées par un même élément de volume
EMPLACEMENTS RESERVES Article L.123.2 du Code de l’Urbanisme Dans les zones urbaines, le plan local d’urbanisme peut instituer des servitudes consistant : - A interdire, sous réserve d’une justification particulière, dans un périmètre qu’il délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global, les constructions ou installations d’une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement ; les travaux ayant pour objet l’adaptation, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes sont toutefois autorisés ; - A réserver des emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit ; - A indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements.
Article L.123.17 du Code de l’Urbanisme Le propriétaire d'un terrain bâti réservé par un plan local d’urbanisme pour un ouvrage public, une voie publique, une installation d'intérêt général ou un espace vert peut, dès que le plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer lui ayant été opposée qui lui a été opposé est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L.230-1 et suivants. Lorsqu’une des servitudes mentionnées à l’articles L.123-2 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L.230-1 et suivants.
EMPRISE AU SOL L'emprise au sol d'un bâtiment est la superficie de sol qu'occupe la base de ce bâtiment.
ESPACES BOISES CLASSES Article L.130.1 du Code de l’Urbanisme Les plans d'occupation des sols peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils soient soumis ou non au régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue à l'article 157 du Code forestier. Il est fait exception à ces interdictions pour l'exploitation des produits minéraux importants pour l'économie nationale ou régionale et dont les gisements ont fait l'objet d'une reconnaissance par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé avant le 10 juillet 1973 ou par le document d'urbanisme en tenant lieu approuvé avant la même date. Dans ce cas, l'autorisation ne peut être accordée que si le pétitionnaire s'engage préalablement à réaménager le site exploité et si les conséquences de l'exploitation, au vu de l'étude d'impact, ne sont pas dommageables pour l'environnement. Un décret en conseil d'État détermine les conditions d'application du présent alinéa. Dans les bois, forêts ou parcs situés sur le territoire de communes où l'établissement d'un plan d'occupation des sols a été prescrit, mais où ce plan n'a pas encore été rendu public, ainsi que dans tout espace boisé classé, les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation préalable, sauf dans les cas suivants :
- S'il est fait application des dispositions des livres I et II du Code forestier ; - S'il est fait application d'un plan simple de gestion approuvé, conformément à l’article L.222-1 du Code Forestier ; - Si les coupes entrent dans le cadre d'une autorisation par catégories définies par arrêté préfectoral, après avis du centre régional de la propriété forestière. La décision prescrivant l’élaboration d’un plan local d’urbanisme peut également soumettre à autorisation préalable prévue aux quatre alinéas précédents, sur tout ou partie du territoire concerné par ce plan, les coupes et abattages d’arbres isolés, de haies ou réseaux de haies et de plantations d’alignement. L'autorisation de coupe et d'abattage d'arbre est délivrée sous forme, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'État :
a) Dans les communes où un Plan d'Occupation des Sols a été approuvé, au nom de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale ou de l'établissement public de coopération intercommunale ou de l'État, selon les cas et modalités prévues aux articles L.421.2.1 à L.421.2.8. Toutefois, par dérogation aux dispositions de la loi n° 82.213 du 2 mars 1982 modifiée relative aux droits et libertés des communes, des départements et des régions et à l'article L.421.4, la décision ne devient exécutoire que quinze jours après qu'il ait été procédé à sa notification et à sa transmission au représentant de l'État. Les dispositions de l'article L.421.9 sont alors applicables.
b) Dans les autres communes, au nom de l'État.
DROIT DE PREEMPTION URBAIN Il s’agit d’un instrument de politique foncière institué au profit des communes leur permettant d’exercer un droit de préemption, en vue de la création d’espaces verts, la réalisation de logements sociaux et d’équipements collectifs, la restructuration de quartiers ou d’îlots et la création de réserve foncières.
HAUTEUR 1) La hauteur de façade mesure la dimension verticale du nu de la façade prise depuis le sol naturel jusqu’à son niveau le plus élevé. Pour les façades surmontées d’une toiture en pente, la hauteur est prise entre le sol naturel et la gouttière ou sablière Pour les façades surmontées d’une terrasse, le niveau le plus élevé est la rive supérieure de la façade. Dans le cas de toit à la mansard, la hauteur est calculée depuis le sol naturel jusqu’au brisis de la toiture. Si une toiture comporte des ouvertures verticales formant saillies, ces ouvertures sont considérées comme incorporées à la façade et la hauteur est calculée jusqu’au dessus de ces baies. 2) La hauteur totale d’un bâtiment mesure la différence d’altitude entre le sol naturel et le point le plus élevé du bâtiment y compris la toiture mais non compris les ouvrages techniques de faible emprise tels que souches de cheminées, paratonnerres, appareils d’ascenseur. 3) Lorsque le sol naturel est en pente, la hauteur prise en compte se mesure au milieu des façades des bâtiments de longueur inférieure à 30 mètres ou au milieu de sections égales entre elles et au plus égales à 30 mètres dont on aura divisé les façades de longueur supérieure à 30 mètres.
LIMITES SEPARATIVES Limites autres que l'alignement d'une voie et séparant une unité foncière de sa voisine.
PIECES PRINCIPALES Il s’agit de pièces dans lesquelles séjournent ou dorment habituellement les personnes (chambres, salle de séjour, cuisine) pour l’habitation. Les pièces principales doivent disposer d’ouvrants qui garantissent un ensoleillement minimal.
SAILLIE Avancé d’une pièce hors du plan du mur, comme un balcon ou une corniche, soit d’un toit, comme une lucarne.
SURFACE HORS OEUVRE NETTE DE PLANCHER Voir ci-dessus "coefficient d'occupation du sol ".
VOIE PRIVEE Voie ouverte à la circulation desservant, à partir d'une voie publique, une ou plusieurs propriétés dont elle fait juridiquement partie, généralement sous forme de copropriété. Une cour commune peut être assimilée à une voie privée.
UNITE FONCIERE Ensemble de parcelles adjacentes appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision. L’unité foncière est la seule notion retenue pour l’application du règlement de PLU.