Zone UA

Interdiction et limitation des usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations

Dans la zone UA, d’une manière générale, sont interdites toutes les constructions, installations, nature d’activités, usage et affectation des sols incompatibles avec le caractère de la zone et qui apporteraient des nuisances particulières à l’environnement et aux habitants. En référence aux articles R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme, les usages et affectations des sols, constructions et activités, destinations et sous-destinations sont règlementées conformément au tableau ci-dessous :

- X : interdiction - V* : autorisation suivant les conditions définies par le

règlement - V : autorisation sans condition spécifique

sous réserve, dans les secteurs soumis à une orientation d’aménagement et de programmation, de respecter les règles mentionnées à l’article 12 du chapitre 3 du présent règlement.

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HABITATION

Logement

V

Hébergement

V

COMMERCE ET ACTIVITES DE SERVICES

Artisanat et commerce de détail

V*

Conditions :

- L’activité ne génère pas de nuisances

incompatibles avec la proximité

d’habitations

Restauration

V

Commerce de gros

V*

Conditions :

- L’activité ne génère pas de nuisances

incompatibles avec la proximité

d’habitations

Activités de services où s’effectue l’accueil

V

d’une clientèle

Hébergement hôtelier ou touristique

V

Cinéma

V

EQUIPEMENT D’INTERET COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS

Locaux et bureaux accueillant du public

V

des

administrations publiques et assimilés

Locaux techniques et industriels des

V

administrations

publiques et assimilés

Etablissements d’enseignement, de santé

V

et d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

V

Equipements sportifs

V

Autres équipements recevant du public

V

EXPLOITATION AGRICOLE ET FORESTIERE

Exploitation agricole

X

Exploitation forestière

X

AUTRES ACTIVITES DES SECTEURS SECONDAIRE ET

TERTIAIRE

Industrie

V*

Conditions :

- L’activité ne génère pas de nuisances

incompatibles avec la proximité

d’habitations

Entrepôt

X

Bureau

V

Centre de congrès et d’exposition

V

AUTRES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL

Affouillements et exhaussements du sol

V*

Conditions :

- Ils sont directement liés aux travaux de

constructions autorisées ou ils sont

nécessaires pour la recherche

archéologique

Terrain de camping

X

Installation d’une caravane en-dehors d’un

V*

terrain de camping ou d’un parc résidentiel

de loisirs

Conditions :

- La caravane est située dans les bâtiments et remises et sur le terrain où est implantée la construction

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constituant la résidence principale de

l’utilisateur de la caravane.

Aires de stationnement ouvertes au public

V

Aire de dépôt de véhicules

X

Garages collectifs de caravanes ou de

X

résidences mobiles de loisirs

Installation d’une résidence mobile

X

constituant l’habitat

permanent des gens du voyage

Aire d’accueil des gens du voyage

X

Activités soumises à la réglementation des

V*

installations classées

Conditions :

- Leur implantation en milieu urbain doit être compatible avec l’habitat environnant

- Elles ne doivent pas présenter de risques ou être susceptibles de générer des nuisances pour la population riveraine

Prescriptions particulières applicables dans les ensembles bâtis et paysagers protégés au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme Dans les ensembles protégés, nonobstant les dispositions ciavant, l’ensemble des constructions sont interdites à l’exception des extensions et des annexes à l’habitation dès lors qu’elles ne sont pas susceptibles de remettre en cause la nature du parc et la qualité du paysage.

Mixité fonctionnelle et sociale

La zone UA est concernée par : • des obligations en matière mixité sociale (article 6 du chapitre 3 du présent règlement - Dispositions communes à l’ensemble des zones), • des périmètres de protection de la diversité commerciale (article 7 du chapitre 3 du présent règlement - Dispositions communes à l’ensemble des zones).

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Volumétrie et implantation des constructions

1- Implantation des constructions • Par rapport aux voies et emprises publiques

Les nouvelles constructions et l’aménagement des constructions existantes devront contribuer à préserver ou renforcer le front bâti caractérisant le cœur de bourg par l’implantation en limite des voies ou emprises ouvertes à la circulation automobile :

- soit d’une construction (principale ou annexe)

- soit d’un portail, - soit d’une clôture respectant les règles

d’aspect et de hauteur mentionnées à l’article 4. Des ruptures dans le front bâti pourront être admises uniquement dans le cas de la création d’un accès à la parcelle, de la création d’espaces publics (stationnements ouverts au public, etc.) ou de la création d’ouvrages techniques d’infrastructure (poste de transformation, poste de relevage, etc.).

Schéma d’illustration de la règle d’implantation en bord de voie

Lorsque le front bâti est assuré en bordure de voie ou d’emprise ouvertes à la circulation automobile, l’implantation des constructions sur la parcelle est libre.

• Par rapport aux limites séparatives Les nouvelles constructions principales devront être implantées sur au moins une limite séparative. Dans le cas d’un retrait par rapport aux autres limites séparatives, la construction devra respecter un retrait minimal d’1,9m par rapport à cette limite, réductible à 1,4m en l’absence d’ouverture sur la ou les façades orientées vers la limite séparative. Les constructions annexes d’une emprise au sol inférieure à 20m² peuvent s’implanter soit sur une limite séparative soit en respectant un retrait minimal d’1 mètre par rapport à ces limites.

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2- Hauteur des constructions Les constructions doivent respecter les hauteurs définies sur le « plan des hauteurs maximales », conformément aux dispositions de l’article 1 du chapitre 3 du présent règlement – Dispositions communes à l’ensemble des zones.

Insertion architecturale, urbaine, paysagère et environnementale

La zone UA est concernée par des prescriptions règlementaires relatives à la protection du patrimoine bâti, paysager et naturel (article 3 du chapitre 3 du présent règlement - Dispositions communes à l’ensemble des zones). Les projets devront par ailleurs, le cas échéant, respecter les principes définis dans l’orientation d’aménagement et de programmation thématique « Patrimoine ».

Les dispositions de l’article L.111-16 du code de l’urbanisme s’appliquent nonobstant les dispositions règlementaires définis ci-après. Les nouvelles constructions, les extensions et l’aménagement des constructions existantes doivent par leur aspect, leur teinte, leurs dimensions, leur volumétrie et leur architecture contribuer à la préservation de l’harmonie des lieux et des paysages urbains identitaires du Bélinois.

L’emploi brut de matériaux destinés à être enduits et de plaques préfabriquées présentant l’aspect du béton brut est dans tous les cas interdit (constructions et clôtures).

1- Façades (teintes, ouvertures, menuiseries, etc.) Les façades seront de teintes beiges à ocrées voire brunes. Les gris (ciment à anthracite), le noir et le blanc pur sont interdits. Les éléments de modénature caractéristiques de l’architecture traditionnelle locale (corniches, encadrement d’ouvertures, types de lucarnes, etc.) seront préservés et mis en valeur. Le rythme et les proportions des ouvertures du bâti traditionnel seront respectés. Ainsi les ouvertures visibles depuis l’espace public seront en proportion environ une fois et-demi plus hautes que larges, à deux ventaux ou en vitre pleine. Cette disposition ne s’applique pas aux vitrines commerciales, aux équipements publics ou aux portes de garage. Dans le cas de réhabilitations, les ouvertures du rez-dechaussée et des étages seront alignées pour respecter les travées et les linteaux seront horizontaux et alignés entre eux. La réalisation d’un bandeau d’encadrement des ouvertures est obligatoire. Celui-ci sera d’une teinte plus claire que celle de la façade. Les volets roulants avec coffre visible depuis le domaine public sont interdits.

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2- Toitures (pente, matériaux, ouvertures, etc.) Afin de préserver l’unité architecturale des centres historiques, les toitures des constructions principales à usage d’habitation doivent présenter une pente d’au moins 40°. La couverture des constructions à usage d’habitation sera exécutée soit :

- En ardoises de taille maximum 40 x 32 cm, - En tuiles plates de couleur terre cuite, ocre orangé voire

brun, de 65 à 70 unités au m². Les tuiles de teinte noire ou en béton sont interdites. - En matériaux similaires par leur aspect (taille, teinte, …) Afin de respecter les époques de constructions dans le cas de réhabilitations, les matériaux de couvertures seront maintenus à l’identique. Les toitures-terrasses seront autorisées pour les extensions des constructions à usage d’habitation de moins de 30% de l’emprise au sol totale de la construction et pour les annexes de moins de 20m². Les châssis de toit seront encastrés dans la toiture et ne feront pas saillie. Ils seront munis d’un verre anti-réfléchissant.

3- Clôtures En limite de voie ou d’emprise publique ouvertes à la circulation automobile, les clôtures seront constituées :

- soit d’un mur plein d’une hauteur minimale d’1,50 mètre, - soit d’un mur-bahut d’une hauteur minimale de 0,80

mètre surmonté d’une grille, doublée ou non d’une haie d’essences locales, l’ensemble devant faire au moins 1,50 mètre.

Les murs et murs-bahut seront enduits, de teinte beige/crème à ocrée, identitaire du Bélinois.

En limite séparative, l’aspect des clôtures n’est pas règlementé.

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et des abords des constructions

La zone UA est concernée par des prescriptions règlementaires relatives à la protection du patrimoine bâti, paysager et naturel (article 3 du chapitre 3 du présent règlement - Dispositions communes à l’ensemble des zones).

Les espaces libres de toute construction (espace du terrain non occupé par des constructions) doivent faire l’objet d’un traitement paysager afin de participer à l’amélioration du cadre de vie, à la gestion des eaux pluviales et/ou au maintien de la biodiversité en milieu urbain. Dans le cadre de plantations, les essences locales sont à privilégier.

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Stationnement

Les obligations en matière de stationnement sont définies à l’article 2 du chapitre 3 du présent règlement – Dispositions communes à l’ensemble des zones.

Desserte par les voies publiques ou privées

1- Accès Tout terrain enclavé est inconstructible. L'accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment de la position des accès, de leur configuration, de la nature et de l'intensité du trafic ainsi que de la nature du projet. Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre. La création d’accès sur le réseau routier départemental est régie par les dispositions mentionnées à l’article 10 des dispositions communes à l’ensemble des zones du présent règlement.

2- Voies Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies de desserte doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir. Les voies nouvelles en impasse ouvertes à la circulation automobile doivent être aménagées de façon à permettre aux véhicules de faire demi-tour (lutte contre l’incendie, ramassage des ordures ménagères…) Lorsque la voie nouvelle dessert moins de six logements et/ou a une longueur inférieure à 50 m, cet aménagement n’est pas exigé. Lorsqu’aucun aménagement destiné à faciliter le retournement des véhicules notamment pour le ramassage des ordures ménagères n’est réalisé, un espace suffisant pour permettre le dépôt temporaire des containers (ordures ménagères/tri sélectif) devra être créé en entrée de zone.

Desserte par les réseaux

1- Eau potable Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l’eau potable doit être raccordée au réseau public de distribution.

2- Eaux usées Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l’assainissement doit être raccordée au réseau public d’eaux usées.

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3- Eaux pluviales La gestion des eaux pluviales sera assurée au maximum sur la parcelle et la pétitionnaire assure à sa charge :

- les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales,

- les mesures prises pour limiter l’imperméabilisation des sols et pour assurer la maîtrise du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement.

- les installations nécessaires pour assurer la collecte, le stockage et la récupération des eaux pluviales. L’usage des eaux pluviales à l’intérieur ou à l’extérieur des constructions devra se faire conformément à la réglementation en vigueur. Dans le cadre d’un usage des eaux pluviales, une séparation physique complète entre le réseau public d’alimentation en eau potable et le réseau relié à la citerne contenant les eaux pluviales devra être mise en place.

Lorsque ces aménagements ne sont pas réalisables en raison de la configuration, de la topographie ou de la surface de la parcelle, en raison de la nature du sol ou dans le cadre de surverse des systèmes de récupération des eaux pluviales, le constructeur pourra rejeter les eaux pluviales au réseau public d’eaux pluviales dès lors que ce dernier dessert le terrain et que le raccordement est techniquement possible.

4- Electricité et communications numériques Pour toute construction ou installation nouvelle, les branchements doivent être réalisés en souterrain. Pour les lotissements et opérations groupées, les branchements et les

réseaux de distribution doivent être réalisés en souterrain. Dans le cadre de la création de nouvelles opérations d’urbanisme avec réalisation de voiries, des fourreaux devront être mis en place pour permettre la desserte à terme de l’opération par les réseaux de communications électroniques.

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V – Dispositions applicables à la zone UB

Généralités Caractère de la zone

La zone UB est une zone urbanisée couvrant les secteurs d’extension récente des agglomérations, caractérisés par une certaine mixité fonctionnelle (habitat, équipements, activités). Elle est partiellement desservie par les réseaux (eau potable, électricité, eaux usées) nécessaire à son urbanisation. Elle se caractérise par une discontinuité du bâti liée à des formes et architectures urbaines plus variées.

La zone UB comprend plusieurs sous-secteurs : • la zone UBa couvrant les secteurs de la zone UB non desservis par le réseau d’assainissement collectif, • la zone UBgv couvrant les secteurs destinés à l’accueil d’un habitat adapté aux besoins des gens du voyage (habitat-caravane, terrains familiaux, etc.) • la zone UBt couvrant le site touristique de la Roche à Teloché et destinée à permettre son développement.

Pour rappel, la zone est concernée par certaines prescriptions ou informations figurant sur les documents graphiques et règlementées au sein du chapitre 3 du présent règlement « Dispositions communes à l’ensemble des zones ».

Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) Communauté de communes de l’Orée de Bercé – Bélinois

Vu pour être annexé aux délibérations du conseil communautaire en date du 16 décembre 2025 approuvant les révisions allégées n°3 et n°4 du PLUi

Nathalie Leroy Duprey, Présidente

5

Règlement

Version après révisions allégées n°3 et n°4 Approbation

Ecommoy – Laigné en Belin – Marigné-Laillé – Moncé en Belin – St-Biez en Belin – St-Gervais en Belin – St-Ouen en Belin – Teloché

Sommaire

Sommaire

Sommaire ___________________________________________________________________________________________________________ 2

I - Lexique et définitions ______________________________________________________________________________________________ 4 Lexique national d’urbanisme ______________________________________________________________________________________________ 4 Précisions utiles pour l’emploi des définitions ________________________________________________________________________________ 5 Destinations et sous-destinations___________________________________________________________________________________________ 10

II - Dispositions générales____________________________________________________________________________________________13 Champ d’application territorial ____________________________________________________________________________________________ 13 Portée du règlement ______________________________________________________________________________________________________ 13 Règlement national d’urbanisme __________________________________________________________________________________________ 14 Servitudes d’utilité publique _______________________________________________________________________________________________ 16

III - Dispositions communes à l’ensemble des zones___________________________________________________________________17 Article 1 - Règles relatives aux hauteurs des constructions __________________________________________________________________ 17 Article 2 - Règles relatives aux obligations en matière de stationnement _____________________________________________________ 18 Article 3 - Règles relatives à la protection du patrimoine bâti, paysager et naturel ____________________________________________ 24 Article 4 - Règles relatives à la prise en compte du patrimoine archéologique _______________________________________________ 28 Article 5 - Emplacements réservés pour ouvrages publics et installations d’intérêt général ____________________________________ 28 Article 6 - Obligations en matière de mixité sociale _________________________________________________________________________ 28

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Article 7 - Protection de la diversité commerciale __________________________________________________________________________ 29 Article 8 - Zone de nuisances sonores ______________________________________________________________________________________ 29 Article 9 - Règles de recul par rapport aux voies départementales __________________________________________________________ 29 Article 10 - Création d’accès sur le réseau départemental __________________________________________________________________ 30 Article 11 - Prise en compte du risque d’inondation _________________________________________________________________________ 30 Article 12 - Secteur soumis à une orientation d’aménagement et de programmation _________________________________________ 30 IV – Dispositions applicables à la zone UA ____________________________________________________________________________ 32 V – Dispositions applicables à la zone UB _____________________________________________________________________________ 40 VI – Dispositions applicables à la zone UZ ____________________________________________________________________________ 48 VII – Dispositions applicables à la zone UE ____________________________________________________________________________ 60 VIII – Dispositions applicables à la zone 1AUh_________________________________________________________________________69 IX – Dispositions applicables à la zone 1AUz __________________________________________________________________________ 75 X – Dispositions applicables à la zone 2AU ___________________________________________________________________________ 82 XI – Dispositions applicables à la zone A _____________________________________________________________________________ 85 XII – Dispositions applicables à la zone N _____________________________________________________________________________ 99

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I - Lexique et définitions

Lexique national d’urbanisme

Le présent lexique a pour objectif de définir un certain nombre de termes utilisés ou susceptibles d’être utilisés dans le présent règlement.

• Annexe Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.

• Bâtiment Un bâtiment est une construction couverte et close.

• Construction Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.

• Construction existante à la date d’approbation du PLUi Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la

majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

• Emprise au sol L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

• Extension L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.

• Façade Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation

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extérieure et les éléments de modénature.

• Gabarit Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.

• Voies ou emprises publiques La voie publique, qu’elle soit intégrée dans le domaine public ou dans un domaine privé, s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.

• Limites séparatives Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.

• Local accessoire Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale et a la même destination que cette construction principale.

Précisions utiles pour l’emploi des définitions

Les éléments ci-après permettent de préciser la finalité des définitions du lexique ci-avant pour en faciliter l’application.

• Annexe La présente définition permet de distinguer les extensions, des annexes à une construction principale, notamment dans les zones agricoles, naturelles ou forestières. Afin de concilier la possibilité de construire des annexes, avec les objectifs d’une utilisation économe des espaces naturels, et de préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières d’une part (article L.101-2 du code de l’urbanisme), et de maintien du caractère naturel, agricole ou forestier des zones A et N d’autre part, un principe « d’éloignement restreint » entre la construction principale et l’annexe est inscrit dans cette définition.

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Les auteurs de PLU(i), pourront déterminer la zone d'implantation de ces annexes au regard de la configuration locale. Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement et peut être accolée ou non. Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d‘extension et aux règles qui s’y attachent, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.

• Bâtiment Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale. Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison : - soit de l’absence totale ou partielle de façades closes; - soit de l’absence de toiture; - soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.

• Construction Le lexique vise à clarifier la définition de la construction au regard des autres types d’édifices (installation, ouvrage, bâtiment). La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment. Le caractère pérenne de la construction est notamment issu de la jurisprudence civile (JCP 1947. II. 3444, concl. Dupin ; V. P. le TOURNEAU, Droit de la responsabilité et des contrats, 2008/2009, Dalloz Action, no 8028) et pénale (Crim. 14 oct. 1980: Bull. crim. no 257; RDI 1981. 141, note Roujou de Boubée). La notion d'espace utilisable par l'Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l'Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’Homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations …), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme. La définition du lexique ne remet pas en cause le régime d’installation des constructions précaires et démontables, et notamment ceux relatifs aux

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habitations légères de loisirs, et aux résidences mobiles de loisirs.

• Construction existante Cette définition comporte un critère physique permettant de la différencier d’une ruine (conformément à la jurisprudence). Elle retient en outre la condition d’existence administrative : seule une construction autorisée est considérée existante. Ainsi une construction, édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet, est considérée comme légalement construite (CE. 15 mars 2006, Ministre de l’équipement, req. N°266.238).

• Emprise au sol Cette définition reprend les termes de l’article R.420-1 du code de l’urbanisme qui s’appliquait uniquement au livre IV dudit code. On notera que les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont donc à comptabiliser dans leur emprise.

• Extension L’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contiguïté avec la construction principale existante.

Sont considérées comme contiguës les constructions accolées l’une avec l’autre. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal). La présente définition permettra notamment aux auteurs de PLU(i) d’édicter des règles distinctes entre les constructions principales, les extensions et les annexes. Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d‘extension et aux règles qui s’y attachent, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.

• Façade Cette définition vise à intégrer les dimensions fonctionnelles, et esthétique d’une façade, le règlement du PLU(i) permettant d’encadrer les dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions, ainsi qu’aux ouvertures pratiquées en façade et aux ouvrages en saillie (balcons, oriels, gardecorps, cheminées, canalisations extérieures …). Les éléments de modénatures tels que les acrotères, les bandeaux, les corniches, les moulures décoratives ou fonctionnelles, les bordures, les chambranles ou marquises sont constitutifs de la façade.

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L’application de cette définition ne remet pas en cause les dispositions des articles L111-16 et L111-17 du code de l’urbanisme qui permettent aux PLU(i) de s’opposer à l'utilisation de l’isolation extérieure (réalisée par des matériaux renouvelables ou par des matériaux ou procédés de construction) dans les sites patrimoniaux remarquables, en sites inscrits ou classés, à l'intérieur du cœur d'un parc national, sur les monuments historiques et dans leurs abords, et dans les périmètres dans lesquels les dispositions de l'article L. 111-16 s’appliquent.

• Gabarit La notion de gabarit s’entend comme la totalité de l’enveloppe d’un bâtiment, comprenant sa hauteur et son emprise au sol. Le gabarit permet d’exprimer la densité en termes volumétriques, en définissant des formes bâties conformes aux limites de dimensions que doivent respecter les édifices dans une zone donnée. Il peut ainsi être utilisé pour octroyer des bonus de constructibilité.

• Hauteur La présente définition vise à simplifier l’application des règles relatives à la hauteur des constructions en précisant et uniformisant les points de référence servant à la mesurer. Elle permet également de sécuriser la mise en œuvre des dérogations aux règles de hauteur des PLU(i) qui sont autorisées, sous certaines conditions, par

l’article L152-6 du code de l’urbanisme pour construire davantage de logements en zone tendue. Il doit être précisé que la demande relative à l’application du droit des sols doit faire apparaître le niveau du sol avant tous travaux d’exhaussement ou d’excavation exécutés en vue de la réalisation d’un projet de construction. Toutefois, il est de jurisprudence constante que, le niveau du sol précité, peut intégrer les modifications du niveau du terrain intervenues avant le dépôt de la demande, et sans lien avec les travaux envisagés, sauf si ces aménagements ont été réalisés dans un objectif frauduleux visant à fausser l’appréciation de l’administration sur la conformité de la construction projetée à la réglementation d’urbanisme applicable. Sont notamment exclues du calcul de la hauteur au sens du présent lexique, les antennes, les installations techniques telles que les cheminées ou les dispositifs relatifs aux cabines d’ascenseurs, aux chaufferies et à la climatisation, ou à la sécurité (garde-corps). Le PLU(i) pourra réglementer au cas par cas, soit la hauteur d’une construction dans sa totalité, soit façade par façade. Enfin, il est rappelé que les auteurs des PLU(i) conservent la faculté de préciser les définitions du lexique national sans en changer le sens, et peuvent donc préciser les modalités d’appréciation de la hauteur dans le cas de terrains en pentes.

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• Limites séparatives Cette définition permet de définir le terrain d’assiette sur lequel s’applique les règles d’urbanisme et introduit les notions de limites latérales et de fond de parcelle, qui peuvent être déclinées dans les PLU(i) pour préciser les règles d’implantation de la construction.

• Local accessoire Les locaux accessoires dépendent, ou font partie intégrante, d’une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce, laverie d’une résidence étudiante … De plus, conformément à l’article R151-29 du code de l’urbanisme, les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.

• Voies ou emprises publiques Cette définition a pour objectif de faciliter l’application des règles d’emprise au sol, de hauteur et d’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies qui jouxtent les constructions.

Ces voies doivent être ouvertes à la circulation, et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées) et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins …). Les emprises publiques correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées, et tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques…

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Destinations et sous-destinations

En référence aux articles R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme, l’article 1 du règlement de chaque zone fait mention des destinations et sous-destinations autorisées avec ou sans condition et interdites au sein de chaque zone. Ces destinations et sous-destinations sont définies par l’arrêté du 10 novembre 2016 :

• Exploitation agricole et forestière La destination de construction « exploitation agricole et forestière » comprend les deux sous-destinations suivantes : exploitation agricole, exploitation forestière. La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes. La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.

• Habitation La destination de construction « habitation » comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement. La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion

des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sousdestination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

• Commerce et activité de service La destination de construction « commerce et activité de service » comprend les six sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma. La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services. La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale. La sous-destination « commerce de gros » recouvre les constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.

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La sous-destination « activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens. La sous-destination « hébergement hôtelier et touristique » recouvre les constructions destinées à l'hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial. La sous-destination « cinéma » recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.

• Equipements d’intérêt collectif et services publics La destination de construction « équipements d'intérêt collectif et services publics » comprend les six sousdestinations suivantes : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public. La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent

être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public. La sous-destination « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie. La sous-destination « établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires. La sous-destination « salles d'art et de spectacles » recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif. La sous-destination « équipements sportifs » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinées à l'exercice

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d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public. La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Equipement d'intérêt collectif et services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage.

• Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire La destination de construction « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » comprend les quatre sous-destinations suivantes : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition. La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l'activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances. La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la

logistique. La sous-destination « bureau » recouvre les constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires. La sous-destination « centre de congrès et d'exposition » recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.

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II - Dispositions générales

Champ d’application territorial

Le présent règlement s'applique au territoire de la Communauté de communes de l’Orée de Bercé – Belinois. Il s’accompagne de documents graphiques présentant :

• Le zonage et les prescriptions règlementaires applicables à l’échelle du territoire (échelle : 1/5000)

• Le zonage et les prescriptions règlementaires applicables à l’échelle des entités urbaines des bourgs (échelle : 1/2500)

• Le plan des hauteurs maximales des constructions.

Le règlement peut comprendre tout ou partie des règles énoncées conformément aux articles L151-8 à L151-42 du Code de l’urbanisme.

Portée du règlement

Conformément à l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme, l'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan doivent être conformes au règlement et à ses documents graphiques. Les règles ainsi définies ne peuvent souffrir aucune dérogation à l’exception de celles prévues par la loi et mentionnées aux articles L.152-3 à L.152-6 du code de l’urbanisme.

Conformément à l’article L151-11 du Code de l’urbanisme, il est précisé que les schémas et illustrations graphiques insérés dans le présent règlement constituent des illustrations dépourvues de caractère contraignant.

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Règlement national d’urbanisme

Conformément à l'article R 111-1 du Code de l'urbanisme, les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 11128 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.

Restent donc applicables : • Article R111-4 : Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.

• Article R111-20 : Les avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévus à l'article L. 111-5 sont réputés favorables s’ils ne sont pas intervenus dans un délai d'un mois à compter de sa saisine par le préfet de département.

• Article R111-21 : La densité de construction est définie par le rapport entre la surface de plancher de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée. La superficie des terrains cédés gratuitement en application de l'article R. 332-16 est prise en compte pour la définition de la densité de

construction.

• Article R111-22 : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

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8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

• Article R111-23 : Pour l'application de l'article L. 111-16, les dispositifs, matériaux ou procédés sont : 1° Les bois, végétaux et matériaux biosourcés utilisés en façade ou en toiture ; 2° Les systèmes de production d'énergie à partir de sources renouvelables, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée. Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme précise les critères d'appréciation des besoins de consommation précités ; 3° Les équipements de récupération des eaux de pluie, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée ; 4° Les pompes à chaleur ; 5° Les brise-soleils.

• Article R111-24 : La délibération par laquelle, en application du 2° de l'article L. 111-17, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent délimite un périmètre dans lequel les dispositions de l'article L. 111-16 ne s'appliquent pas fait

l'objet des procédures d'association du public et de publicités prévues aux articles L. 153-47 et R. 153-20. L'avis de l'architecte des Bâtiments de France mentionné au 2° de l'article L. 111-17 est réputé favorable s'il n'est pas rendu par écrit dans un délai de deux mois après la transmission du projet de périmètre par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent matière de plan local d'urbanisme.

• Article R111-25 : Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer la réalisation d'installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet. Il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat.

L'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, y compris dans le cas où ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d'un plafond de 50 % de la surface de plancher existant avant le commencement des travaux.

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• Article R111-26 : Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du Code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.

d’émission et de réception de l’Etat • PT3 – Réseaux de télécommunications • T1 – Voisinage des voies ferrées • T5 – Dégagement aéronautique

Servitudes d’utilité publique

Le présent règlement s’applique dans le respect des dispositions spécifiques éventuellement mises en place dans le cadre des servitudes d’utilité publique telles que reportées dans la partie « Annexes » du PLUi. Pour rappel, le territoire intercommunal est concerné par les servitudes suivantes :

• AC1 – Protection des monuments historiques, • AC2 – Protection des sites • A5 – Canalisations d’assainissement • AS1 – Périmètres de protection des eaux potables et

minérales • EL7 – Servitudes d’alignement • I1bis - Oléoduc • I3 – Canalisation de transport de gaz naturel • I4 – Canalisations électriques • INT1 – Voisinage des cimetières • PT2 – Protection contre les obstacles des centres

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III - Dispositions communes à l’ensemble des zones

Les dispositions règlementaires mentionnées ci-après s’appliquent à l’ensemble des zones concernées.

Article 1 Règles relatives aux hauteurs des constructions

La hauteur d’une construction s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Dans les zones U et 1AU, la hauteur maximale des constructions est règlementée sur un document spécifique nommé « plan des hauteurs maximales ».

Le plan des hauteurs maximales définit 2 hauteurs : • La hauteur maximale en façade

Elle correspond à la dimension verticale du nu de la façade prise depuis le terrain naturel.

• La hauteur maximale totale Elle correspond à la différence de niveau entre le terrain naturel et le point le plus élevé de la construction. Pour le calcul de la hauteur maximale totale, ne sont pas comptabilisés les éléments techniques de faible emprise tels que cheminées, éoliennes, machineries, etc.

A titre d’illustration, il est possible de s’appuyer sur les schémas suivants pour l’application des règles de hauteur : • Pour une construction avec toiture en pente

Hauteur maximale en

façade calculée jusqu’à

l’égout de toiture

Comble

s

1er étage

RDC

Hauteur maximale totale

calculée jusqu’au faîtage

• Pour une construction avec toiture-terrasse

Hauteur maximale en

façade calculée jusqu’à l’acrotère s’il est traité comme la

façade

Attique 1er étage

RDC

Hauteur maximale totale calculée jusqu’au sommet de l’attique (s’il existe)

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Dans l’ensemble des zones UZ (et ses sous-secteurs) et 1AUz (et ses sous-secteurs), le dépassement des règles de hauteur définies sur le plan des hauteurs maximales pourra être autorisé pour une ou des constructions sous réserve :

- que l’emprise au sol des constructions ou portions de construction dépassant la hauteur maximale autorisée n’excède pas 20% de l’emprise au sol globale des constructions existantes et/ou projetées sur l’unité foncière, - que le dépassement de la hauteur soit justifié par la nature ou les besoins de l’activité (process industriel, impossibilité technique de respecter la hauteur maximale, etc.) Dans ce cadre, la hauteur maximale n’est pas règlementée.

En outre et pour l’ensemble des zones délimitées sur les documents graphiques du règlement, il est précisé que : • Dans le cas d’un terrain naturel en pente, la hauteur doit

s’apprécier depuis le milieu de la façade de la construction.

Milieu de la façade

Hauteur maximale en façade

Hauteur maximale totale

• Les règles de hauteur définies sur le plan des hauteurs maximales ou dans le règlement écrit ne s’appliquent pas :

o aux bâtiments publics ou assurant une mission de service public ou d’intérêt général,

o aux ouvrages spécifiques et aux installations techniques de grande hauteur (éoliennes, château d’eau, silos, pylônes, etc.),

o à la reconstruction ou à l’extension d’une construction existante dont la hauteur est supérieure à celle définie par le règlement dès lors qu’elle ne conduise pas à dépasser la hauteur initiale de la construction.

Pour ces constructions et installations, la hauteur maximale n’est pas règlementée. • La hauteur des annexes aux habitations non accolées est limitée à 4 mètres à l’égout du toit.

Article 2 Règles relatives aux obligations en matière de stationnement

Les règles mentionnées ci-après s’appliquent indistinctement à l’ensemble des zones délimitées sur les documents graphiques suivant la destination ou sous-destination des constructions à réaliser. Dans le cas où une construction concerne plusieurs destinations ou sous-destinations, le calcul des obligations en matière de stationnement est réalisé au prorata de la surface de plancher de chaque destination ou sous-destination. Sauf dans le cadre d’un habitat collectif, les garages éventuels

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ne sont pas pris en compte pour l’application des normes définies par le règlement.

En application de l’article L.151-35 du code de l’urbanisme, certaines obligations spécifiques en matière de stationnement s’appliquent dans les périmètres de proximité des gares (périmètre de 500 mètres autour des gares existantes) tels que délimitées sur les cartographies présentées sur les pages suivantes, qui ont valeur règlementaire. Ces obligations spécifiques s’appliquent dès lors que tout ou partie du terrain d’assiette du projet est situé dans le périmètre.

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Règlement – Version après révisions allégées n°3 et n°4

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Règlement – Version après révisions allégées n°3 et n°4

• Stationnement des véhicules motorisés Pour le stationnement des véhicules motorisés, les obligations en matière de stationnement doivent respecter les normes suivantes :

Destination Logement

Localisation

Dans le périmètre de proximité des gares

Hors périmètre de proximité des gares

Nombre minimal de places requises

- Logement locatif financé avec un prêt aidé de l’Etat : 0,5 place par logement - Logement de droit commun : 1 place par logement - Logement locatif financé avec un prêt aidé de l’Etat : 1 place par logement - Logement de droit commun de moins de 70m² SDP1 : au moins 1 place par logement - Logement de droit commun de plus de 70m² SDP1 : au moins 2 places par

1 Surface de plancher

Hébergement et immeuble de logements collectifs des personnes âgées

Hébergement des étudiants et jeunes travailleurs

Destination

Artisanat et commerce de détail

logement

-

Dans le

0,5 place pour 3

périmètre de places

proximité des d’hébergement ou 3

gares

logements

Hors périmètre 1 place pour 3 places

de proximité

d’hébergement ou 3

des gares

logements

Dans le périmètre de proximité des gares

0,5 place pour 3 places d’hébergement

Hors périmètre 1 place pour 3

de proximité places

des gares

d’hébergement

Nombre minimal de places requises

- Moins de 200m² SDP1 : pas

d’obligation

- Entre 200 et 800m² SDP1 : 1 place par

tranche de 30m² consommée de

surface de plancher (comptabilisée à

partir de 200m² SDP)

- Au-delà de 800m² SDP1 : 1 place par

tranche de 20m² consommée de

surface de plancher (comptabilis