Zone UBZone urbaine à Guémar

1.1. Les constructions et installations présentant un risque pour le voisinage ou une nuisance incompatible avec le voisinage.

1.2. Les travaux d'aménagement, l'agrandissement ou la transformation des établissements de toute nature s'il en résulte une aggravation des risques ou des nuisances pour l'environnement urbain ou une atteinte à la salubrité et à la sécurité publique.

1.3. L'ouverture et l'exploitation de carrières ainsi que la création d'étangs.

1.4. Les modes particuliers d'utilisation du sol suivants : - le stationnement de plus de 3 mois de caravanes isolées, - l'aménagement de nouveaux terrains de camping et de caravanage, - les terrains d'accueil d'habitations légères de loisirs, - les dépôts de déchets, - les dépôts de véhicules usagés, - les parcs d'attractions ouverts au public,

• les garages collectifs de caravanes,
• les affouillements et exhaussements du sol, à l'exception de ceux nécessaires aux constructions ou installations autorisées par le présent règlement de zone et aux fouilles archéologiques.

1.5. Les activités, occupations et utilisations du sol de nature à porter atteinte à la qualité des eaux superficielles et souterraines.

1.6. Les remblais, mouvements de terrain, terrassements qui portent atteinte au site et au paysage, à l'exception de ceux nécessaires aux constructions et ouvrages indispensables à la prévention des risques et aux aménagements hydrauliques.

1.7. La création de nouvelles exploitations agricoles d'élevage.

Adauhr#

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1.8. La démolition des immeubles et autres éléments architecturaux de patrimoine à protéger (murs de clôtures, porches, remparts), repérés au plan de zonage au titre de l'article L 123-1-5-III-2° du Code de l'Urbanisme, dont le volume et l'aspect général devront être préservés.

Toutefois, ces éléments de patrimoine pourront faire l'objet de travaux de rénovation, d'extension, de transformation, de réaménagement et de réhabilitation sous réserve de ne pas porter atteinte aux caractéristiques architecturales et patrimoniales de la construction d'origine.

Il est également précisé que le percement d'un mur de clôture à conserver pourra être autorisé dans les deux cas suivants :

• création d'un accès à la propriété, à raison d'un par unité foncière, si sa largeur n'excède pas 4 mètres et à condition qu'il n'existe aucun accès carrossable desservant la propriété ;
• édification d'un immeuble sur l'alignement architectural surbâti d'un mur-clôture à conserver ; dans ce cas, seule la portion de mur qui empêcherait le respect des règles d'alignement obligatoire pourra être démolie.

1.9. Les défrichements des arbres classés à conserver au titre de l'article L 130-1 du Code de l'Urbanisme.

1.10.

A l'intérieur du secteur UBm, à risque d'inondation par débordement modéré, du secteur UBi et du sous-secteur UBai, soumis au risque d'inondation par débordement élevé, sont interdites les occupations et utilisations définies par le Plan de Prévention des Risques Inondation de la Fecht approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 mars 2008, dont les dispositions sont rappelées en annexe au présent dossier.

1.11.

Au sein de la zone UB et des secteurs UBa, UBm, UBi, et du soussecteur UBai, soumis au risque de remontées de nappe, sont interdites les occupations et utilisations définies par le Plan de Prévention des Risques Inondation de la Fecht approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 mars 2008, dont les dispositions sont rappelées en annexe au présent dossier.

UB 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières#

2.1. Pour des motifs d'ordre esthétique ou sanitaire, l'autorisation de construire pourra être subordonnée à la démolition de tout ou partie de bâtiments existants sur le terrain où l'implantation de la construction est envisagée.

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2.2. L'aménagement, la transformation ou l'extension des locaux artisanaux et bâtiments agricoles existants dans la zone sont admis, s'il n'en résulte pas une aggravation des risques ou nuisances pour l'environnement urbain.

2.3. Dans le secteur UBa, ne seront admis que les constructions, installations et équipements nécessaires aux activités de sport et de loisirs.

2.4. A l'intérieur du secteur UBm, délimitant les terrains soumis au risque d'inondation par débordement modéré, du secteur UBi et du sous-secteur UBai, soumis au risque d'inondation par débordement élevé, les occupations et utilisations du sol sont soumises aux dispositions du Plan de Prévention des Risques Inondation de la Fecht approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 mars 2008, rappelées en annexe au présent dossier.

2.5. A l'intérieur de la zone UB et des secteurs UBa, UBm, UBi, et du soussecteur UBai, soumis au risque par remontées de nappe, les occupations et utilisations du sol sont soumises aux dispositions du Plan de Prévention des Risques Inondation de la Fecht approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 mars 2008, rappelées en annexe au présent dossier.

UB 3 : Desserte des terrains par les voies publiques ou privées et accès aux voies ouvertes au public#

6.1. Les constructions doivent être implantées à une distance au moins égale à 4 mètres de l'alignement des voies publiques et privées, ainsi que des emprises publiques.

Cette distance est portée à 6 mètres pour les bâtiments à usage d'habitation ou recevant du public situés le long de la Route Départementale 106.

Toutefois, les constructions existantes établies à moins de 4 mètres de l'alignement des voies publiques et privées, et à moins de 6 mètres de l'alignement de la RD 106, pourront faire l'objet de transformation, réaménagement et extension, en respectant la distance initiale par rapport à la voie. Par ailleurs, les éléments de faible emprise du type auvent, marquise, escalier, peuvent s'implanter à une distance inférieure à 4 et 6 mètres.

6.2. Le long de la Route Nationale 83, la distance minimale d'implantation mesurée par rapport au mur anti-bruit, est fixée à 10 mètres pour les constructions de toute nature sauf pour les piscines et abris de jardins qui devront respecter une distance de 4 mètres.

Le long des bretelles du carrefour dénivelé RN 83/RD 106, la distance d'implantation est fixée à 10 mètres mesurée par rapport à l'emprise publique.

6.3. Les équipements publics, les postes de transformation électriques, les aménagements et dispositifs de sécurité et d'accessibilité sont exemptés des règles d'implantation par rapport aux voies et emprises publiques.

6.4. Dans tous les cas, l'implantation des constructions par rapport à la voie doit tenir compte des impératifs de sécurité liés à circulation publique.

UB 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives#

7.1. A moins que la construction ne jouxte la limite séparative dans les conditions fixées au paragraphe 7.2. ci-dessous, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché (L) doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude (H/2) entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (d'où le prospect L ≥ H/2 minimum 4 mètres). Cette distance est portée à 8 mètres dans le secteur UBa.

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Dans le cas où le bâtiment à construire compte plus de deux niveaux habitables, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à 6 mètres.

7.2. Sauf dans le secteur UBa, en cas de construction sur limite séparative, la hauteur sur cette limite ne pourra dépasser 4 mètres. En outre, la longueur cumulée sur limite séparative ne pourra excéder 12 mètres sur un seul côté et 20 mètres sur deux côtés consécutifs. En aucun cas, les limites séparatives ne pourront au total être surbâties sur trois côtés ou plus.

7.3. Les dimensions indiquées ci-dessus en UB 7.2. pourront être dépassées si le bâtiment à édifier s'adosse à un bâtiment existant plus important, sans toutefois pouvoir en dépasser ni la hauteur, ni la longueur sur limite séparative.

7.4. D'autres implantations sont possibles par rapport à celles définies aux paragraphes UB 7.1. et UB 7.2. :

• lorsque les propriétés voisines sont liées par une servitude de cour commune ;
• en cas de reconstruction, transformation, réfection et réhabilitation de constructions existantes, non conformes aux règles définies en UB 7.1. et UB 7.2., les extensions en prolongement du plan de façade, ainsi que les agrandissements sont autorisées ;
• en cas de projet architectural commun à deux unités foncières.

7.5. Les bassins des piscines enterrées ou semi-enterrées non couvertes devront s'implanter à une distance minimum de 4 mètres des limites séparatives.

7.6. Les équipements publics, les aménagements et dispositifs de sécurité et d'accessibilité et les postes de transformation électriques sont exemptés des règles d'implantation par rapport aux limites séparatives.

UB 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété#

8.1. La distance entre deux bâtiments à usage d'habitation non contigus doit être au moins égale à 4 mètres.

8.2. Entre un bâtiment à usage d'habitation et une annexe, un garage, une piscine, il n'est pas fixé de règle.

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10.1.

La hauteur maximale des constructions est limitée à 8 mètres à l'égout principal du toit et à 12 mètres au faîtage, par rapport au niveau moyen du terrain naturel préexistant avant travaux.

10.2.

En cas de toiture-terrasse, ou autre toiture de forme contemporaine, la hauteur maximale mesurée au sommet de l’acrotère principal est de 8 mètres. Au-delà de cette hauteur, ne pourra être autorisé qu’un niveau habitable sous réserve que ce dernier présente une emprise n’excédant pas 70 % de l’emprise du niveau directement inférieur. Dans tous les cas, la hauteur maximale de 12 mètres par rapport au niveau moyen du terrain naturel préexistant avant travaux ne pourra être dépassée.

10.3.

En cas de bâtiment existant présentant une hauteur supérieure à 12 mètres, la reconstruction, les extensions et transformations sont autorisées sans dépassement de la hauteur du bâtiment d'origine.

10.4.

Les ouvrages techniques de faible emprise tels que cheminées et autres superstructures sont exemptés de la règle de hauteur s'il n'en résulte pas une atteinte à l'harmonie et au caractère des lieux avoisinants.

10.5. Dans le secteur UBa, quelle que soit la forme du bâtiment, au faîte du toit, la hauteur maximale est limitée à 12 mètres.

10.6. Niveau du plancher inférieur#

Le niveau du plancher inférieur de toutes constructions et installations devra être défini conformément aux dispositions fixées par le P.P.R.I.

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Toutes les demandes de constructions ou d'installations devront donc comporter un plan topographique rattaché au système référentiel altimétrique N.G.F. Normal indiquant, d'une part, la cote d'implantation du niveau du plancher inférieur fini du bâtiment ou de l'installation à construire quelque soit l'affectation ou la destination des locaux, à l'exclusion de vide-sanitaire d'une hauteur inférieure à 1,20 mètre, et d'autre part le niveau de l'axe de la voie.

10.7. En cas d'installation de panneaux solaires, la hauteur maximale de 12 mètres ne pourra être dépassée pour ce type de dispositifs.

9.1. L'emprise au sol des constructions de toute nature ne peut excéder la moitié de la superficie du terrain. Toutefois, pour les constructions existantes à la date d'approbation du présent P.L.U. dont l'emprise au sol est supérieure à la moitié de la superficie du terrain, la reconstruction ainsi que les travaux d'aménagement, réfection et transformation pourront s'effectuer en utilisant la totalité de l'emprise initiale du bâtiment.

9.2. Les piscines ne sont pas comptabilisées dans l'emprise des constructions.

11.1. Dispositions générales#

Toute autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les constructions par leur utilisation, leur architecture, leurs dimensions, l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte :

• au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, - aux sites, - aux paysages naturels ou urbains, - à la conservation des perspectives monumentales.

11.2. Bâtiments#

Les constructions devront présenter un aspect respectueux du caractère des lieux. Les constructions nouvelles devront, par leur volumétrie, architecture et proportions, s’insérer de manière harmonieuse dans le tissu bâti préexistant, le site et le paysage.

Les antennes paraboliques et autres dispositifs de réception des télécommunications devront être implantés de manière discrète et traités en harmonie avec les matériaux du bâtiment qui les supporte. En outre, ces ouvrages ne devront ni masquer les fenêtres, ni être installés à l'aplomb du domaine public.

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11.3. Façades#

Les revêtements de façade, les teintes des ravalements extérieurs seront choisis en harmonie avec le site et les constructions avoisinantes. Les couleurs criardes et agressives sont interdites.

11.4. Matériaux#

Les matériaux ne présentant pas, par eux-mêmes, un aspect suffisant de finition doivent être enduits ou recouverts d'un revêtement approprié.

11.5. Toitures#

La pente des toitures n’est pas réglementée et les toitures terrasses et végétalisées sont autorisées. Les dispositifs solaires photovoltaïques et thermiques sont autorisés sous réserve de ne pas porter atteinte à la qualité architecturale, urbaine ou paysagère des lieux.

11.6. Remblais#

Les remblais, terrassements et mouvements de terrain qui portent atteinte au site et au paysage sont interdits. La pente des remblais, notamment destinée à masquer les exhaussements du niveau inférieur d'une construction, ne pourra excéder 15 %.

11.7. Clôtures#

Le long des voies

Les clôtures seront constituées d'un mur-bahut surmonté d'une grille ou d'un dispositif à claire-voie de conception simple et d'aspect agréable. Leur hauteur totale ne devra pas excéder 1,60 mètre.

Dans tous les cas, la hauteur du mur-bahut ne pourra excéder la moitié de la hauteur totale de la clôture.

Toutefois, en bordure de la RD 106, ces clôtures pourront être constituées :

• soit par un mur plein ; - soit par un mur-bahut surmonté d'une grille ou d'un dispositif à clairevoie de conception simple et d'aspect agréable. Dans tous les cas, la hauteur totale de ces dispositifs ne devra pas excéder 1,60 mètre.

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En outre, les murs pleins sur rue d'une hauteur maximale de 1,60 mètre sont également autorisés pour être en harmonie avec les clôtures des propriétés adjacentes constituées de murs pleins.

Ces clôtures pourront également être constituées d'une haie vive, sous réserve de ne pas excéder une hauteur de 1,60 mètre et de ne pas dépasser les limites de la propriété.

Des dispositions spéciales peuvent être demandées pour des motifs de visibilité liés à la sécurité publique.

Le long des limites séparatives de propriétés

Les clôtures seront constituées d'un grillage à larges mailles tendu entre potelets monté ou non sur un mur-bahut, dont la hauteur totale ne devra pas excéder 1,6 mètre. La hauteur du mur-bahut est limitée à 0,50 mètre.

Ces clôtures pourront également être constituées d'une haie vive à base d'essences fruitières ou feuillues, sous réserve de ne pas excéder une hauteur de 1, 60 mètre et de ne pas dépasser les limites de la propriété.

Dans tous les cas, les clôtures devront être en harmonie avec les constructions principales et présenter une unité d'aspect avec les clôtures des propriétés avoisinantes.

UB 12 : Obligations en matière de réalisation d'aires de stationnement#

Lors de toute opération de construction, d'extension, de création de surfaces de plancher ou de changement d'affectation de locaux, il devra être réalisé en dehors des voies publiques des aires de stationnement correspondant aux besoins de ces opérations et selon les normes minimales définies en annexe au présent règlement.

La norme applicable aux constructions ou établissements non prévus en annexe est celle auxquels ces établissements sont le plus directement assimilables.

Les besoins en stationnement étant essentiellement fonction du caractère des établissements, ces normes minimales pourront être adaptées compte tenu de la nature, de la situation de la construction ou d'une polyvalence éventuelle d'utilisation des aires.

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UB 13 : Obligations en matière d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs et de plantations#

13. 1. Les espaces restant libres après réalisation des constructions, des accès et des aires de stationnement devront être traités en jardin d'agrément, verger, espace vert ou jardin potager.

13. 2.

Les nouvelles plantations, notamment destinées à la constitution de haies vives, devront être choisies préférentiellement et majoritairement parmi des essences fruitières ou feuillues choisies parmi la liste d'essences figurant en annexe au présent règlement. Dans tous les cas, les haies masquantes constituées exclusivement de résineux sont interdites.

13.3.

Dans le secteur UBa, l'ensemble des espaces libres devra être planté et aménagé, et les abords des constructions et installations devront être plantés d'essences locales (feuillus, fruitiers, ...) afin d'assurer une bonne insertion du bâti dans le site.

13.4.

Les arbres matérialisés sur le plan de zonage, sont classés à conserver et à protéger et soumis au régime de l'article L 130-1 du Code de l'Urbanisme, sauf ceux faisant obstacle au libre écoulement des eaux.

UB 14 : Coefficient d'occupation du sol Non réglementé.

UB 15 : Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales#

Il n'est pas fixé de règles dans le cadre du présent P.L.U.

UB 16 : Obligations en matière d'infrastructures et de réseaux de communications électroniques#

Il n'est pas fixé de règles dans le cadre du présent P.L.U.

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Les voies nouvelles publiques ou privées doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie, aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir.

La voirie est considérée comme suffisante avec une largeur de plateforme de :

• 4 mètres lorsqu'il s'agit de desservir 2 logements maximum ; - 6 mètres lorsqu'il s'agit de desservir 6 logements maximum.

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Au-delà de 6 logements à desservir, la voirie devra avoir une largeur de 8 mètres. Cependant, cette largeur pourra être adaptée en fonction de la situation et les caractéristiques des lieux et le nombre total de logements à desservir.

Les voies nouvelles en impasse ne doivent pas excéder 100 mètres et doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour.

Le cheminement présent, matérialisé au plan de zonage, est inscrit comme cheminement piétonnier existant à conserver.

3.2. Accès aux voies ouvertes au public#

Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins en application de l'article 682 du Code Civil dont le texte est reproduit en annexe au présent règlement.

Les accès donnant sur la RN 83 et sur les bretelles du carrefour dénivelé (RN 83/RD 106) sont interdits.

Dans tous les cas, les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et garantir la sécurité des usagers, notamment le long de la Route Départementale 106.

4.1. Eau potable#

Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute construction qui requiert une alimentation en eau.

4.2. Electricité et télécommunication#

A l'intérieur des îlots de propriété, si la configuration des lieux et la structure technique des réseaux d'électricité et de télécommunication le permettent, les raccordements seront réalisés en souterrain.

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4.3. Assainissement#

4.3.1. Eaux usées#

Le branchement sur le réseau collectif d'assainissement est obligatoire pour l'évacuation des eaux usées domestiques de toute construction. Le rejet direct des eaux usées vers le milieu naturel est interdit.

Si l'effluent est de nature à compromettre le bon fonctionnement des installations, l'évacuation des eaux résiduaires non domestiques est subordonnée à un prétraitement approprié.

En cas d'impossibilité de raccordement au réseau collectif, l'assainissement devra être assuré par un système d'épuration individuel répondant aux normes en vigueur.

4.3.2. Eaux pluviales#

Le rejet des eaux pluviales vers le réseau public n’est pas la règle. Selon la capacité de ce réseau, les eaux pluviales devront faire l’objet d’un traitement approprié -infiltration, stockage, réutilisation ou autre- par des ouvrages dimensionnés de façon suffisante, permettant leur gestion sur le terrain même et compatible avec la géologie du lieu et la configuration des terrains. Si ce traitement s’avère impossible, alors le rejet des eaux pluviales pourra se faire vers le réseau collecteur d'eaux pluviales.

Les eaux pluviales collectées en aval des toitures pourront être réutilisées dans le respect de la réglementation en vigueur.

UB 5 : Superficie minimale des terrains constructibles#

Non réglementé.

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