Zone UEZone urbaine à Guémar

Toutes constructions, installations et utilisations du sol autres que celles visées à l'article UE 2 et notamment : - Les activités, occupations et utilisation du sol de nature à porter atteinte à la qualité des eaux superficielles et souterraines. - Les parcs d'attraction ouverts au public. - Le stationnement de caravanes isolées. - Les terrains de camping et de caravanage. - Les terrains d'accueil d'habitations légères de loisirs. - L'ouverture et l'exploitation de carrières ainsi que la création d'étangs. - Les constructions à usage exclusif d’habitat et de commerce de détail. - Les constructions à moins de 6 mètres de la berge des cours d'eau ; - Les habitations légères de loisir. - Les dépôts de véhicules usagés. - Les défrichements au sein des espaces boisés classés à conserver au titre de l'article 130-1 du Code de l'Urbanisme et matérialisés au plan de zonage. - A l'intérieur du secteur UEa affecté par le risque d'inondation par débordement modéré et par le risque de remontées de nappe, sont interdites les occupations et utilisations définies par le Plan de Prévention des Risques Inondation de la Fecht approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 mars 2008, dont les dispositions sont rappelées en annexe au présent dossier.

Adauhr#

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UE 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières#

Dans la zone UE sont admis :

• les constructions, installations ou travaux nécessaires à la réalisation, à l'entretien ou à la maintenance d'ouvrages d'intérêt général ;
• l'édification et la transformation de clôtures sous réserve du respect des dispositions de l'article UE 11.3. ;
• les affouillements et les exhaussements de sol liés aux activités et constructions admises ;
• les installations classées à condition qu'il n'en résulte pas de nuisances incompatibles avec le bon fonctionnement des établissements situés à proximité et le caractère des zones d'habitations environnantes ;
• les constructions et installations nécessaires aux activités artisanales, de bureaux, industrielles et de services ;
• les aires de stationnement ouvertes au public ;
• sauf dans le secteur UEa, les logements de service dans la limite d'un logement par établissement implanté dans la zone, à condition :
• qu’ils soient incorporés dans les bâtiments d'activités, sauf si les règlements de sécurité s'y opposent ;
• que la surface par logement n'excède pas 100 m2.
• les extensions mesurées des constructions à usage d'habitation et des annexes existantes à la date d'approbation du présent P.L.U., dans la limite de 30 % de l'emprise initiale, s'il n'y a pas création de nouveau logement et de manière non cumulative ;
• la reconstruction des constructions existantes à la date d'approbation du présent P.L.U., liées à des maisons d'habitation, selon une emprise au sol maximale équivalente à l'emprise au sol initiale de la construction d'origine ;
• les annexes, dissociées ou non, du type remise, garage si elles sont étroitement liées à des bâtiments existants à usage d'habitation, à condition que leur emprise, hors bâtiment d'habitation, n'excède pas 50 m2 par unité foncière ;
• les piscines liées aux bâtiments existants à usage d'habitation.

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Dans la zone UE stricte, les occupations et utilisations du sol admises doivent être compatibles avec les principes figurant aux orientations d'aménagement et de programmation.

A l'intérieur du secteur UEa, soumis au risque d'inondation par débordement modéré et au risque par remontées de nappe, les occupations et utilisations du sol sont réglementées par le Plan de Prévention des Risques Inondation de la Fecht approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 mars 2008, rappelées en annexe au présent dossier.

UE 3 : Desserte des terrains par les voies publiques ou privées et accès aux voies ouvertes au public#

• toutes occupations et utilisations du sol soumises à autorisation ou déclaration préalable autres que celles visées à l'article AU 2 ;
• les constructions à moins de 6 mètres de la berge des cours d'eau ;
• à l'intérieur de la zone AU et des secteurs AUa et AUm, soumis au risque d'inondation par débordement modéré et au risque par remontées de nappe, sont interdites les occupations et utilisations définies par le Plan de Prévention des Risques Inondation de la Fecht approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 mars 2008, dont les dispositions sont rappelées en annexe au présent dossier ;
• à l'intérieur du secteur AUe soumis au risque par remontées de nappe, sont interdites les occupations et utilisations définies par le Plan de Prévention des Risques Inondation de la Fecht approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 mars 2008, dont les dispositions sont rappelées en annexe au présent dossier ;
• dans le secteur AUc, les activités à usage exclusif de stockage.

AU 2 : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières#

2.1. Dans l'ensemble de la zone AU et des secteurs AUa, AUe, AUc et AUm :

• les constructions, installations et travaux nécessaires à la réalisation, à l'entretien et au fonctionnement des réseaux et équipements d'intérêt général ;
• les travaux et aménagements nécessaires à la réalisation d'ouvrages hydraulique et de protection ;
• l'édification et la transformation de clôtures qui ne soient pas de nature à compromettre la réalisation des opérations visées aux articles AU 2.3., AU 2.4. et AU 2.5. ;

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• la reconstruction après sinistre et l’extension mesurée des constructions existantes, à condition :
• qu'il n'y ait pas création de logements ;
• que l'opération ne compromette pas l'aménagement futur de la zone.

2.2. A l'intérieur de la zone AU et des secteurs AUm et AUa, soumis au risque d'inondation par débordement modéré et au risque par remontées de nappe, les occupations et utilisations du sol sont également réglementées par le Plan de Prévention des Risques Inondation de la Fecht approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 mars 2008, dont les dispositions sont rappelées en annexe au présent dossier.

2.3. Dans les secteurs AUa et AUa1, les constructions et installations à usage d'habitation et leurs annexes, de services publics ou d'intérêt collectif, de commerce, de bureaux à condition qu'elles soient réalisées dans le cadre d'opérations d'ensemble et aux conditions supplémentaires suivantes :

• qu'elles permettent un développement harmonieux de l'agglomération, notamment par une bonne articulation avec les zones urbaines limitrophes et une insertion satisfaisante dans le paysage environnant et le site,
• que le terrain d'opération soit contigu à des équipements publics d’infrastructure existants ou financièrement programmés,
• que les équipements propres aux opérations soient réalisés de manière à permettre une desserte et un aménagement cohérents de l'ensemble du secteur,
• qu'une articulation satisfaisante entre les différentes tranches d'urbanisation soit respectée afin de ne pas entraver l'aménagement global du secteur,
• que chaque opération porte sur une superficie minimale de 50 ares ou sur les espaces résiduels d'une superficie inférieure à 50 ares,
• que l'aménagement du secteur soit compatible avec les principes figurant aux orientations d'aménagement et de programmation.

Dans ce cas, les articles AU 3 à AU 14 ci-après sont applicables.

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2.4. Dans le secteur AUc, réservé à l'extension de la zone d'activité intercommunale du Muehlbach, les constructions et installations à usage de services publics ou d'intérêt collectif, d'activités industrielles et artisanales non polluantes et de bureaux, ainsi qu’aux activités commerciales liées à ces activités, à condition qu'elles soient réalisées dans le cadre d'opérations d'ensemble et aux conditions supplémentaires suivantes :

• qu'elles ne compromettent pas la tranquillité, la sécurité et la salubrité des zones limitrophes, qu'elles justifient d'une bonne qualité architecturale et d'une bonne intégration dans le site et le paysage environnant, et qu'il n'en résulte pas de nuisances incompatibles avec le bon fonctionnement des établissements situés à proximité ;
• que le terrain d'opération soit contigu à des équipements publics existants ou dont la réalisation est financièrement programmée ;
• que les équipements propres à l'opération soient pris en charge par les constructeurs ou les aménageurs et réalisés selon un plan d'aménagement portant sur l'ensemble du secteur permettant une organisation et une desserte interne cohérentes.

Au sein du secteur AUc, les logements destinés aux personnes dont la présence constante est nécessaire pour assurer le gardiennage des établissements sont admis à condition :

• qu'ils soient limités à un logement par établissement ;
• qu'ils soient incorporés aux établissements ;
• que la surface de plancher soit limitée à 30 % de la surface de plancher des bâtiments destinés à l'activité, sans toutefois excéder 80 m2 par logement autorisé, extension éventuelle comprise ;

En outre, aucune extension des logements actuels et futurs n'est autorisée.

Dans ce cas, les articles AU 3 à AU 14 ci-après sont applicables.

Dans ce secteur AUc, les coupes et abattages d'arbres dans les espaces boisés classés à conserver au titre de l'article L.130-1 du Code de l'Urbanisme, figurant au plan de zonage le long du ruisseau du Muehlbach, sont soumis à autorisation.

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2.5. Dans le secteur AUe, les constructions, équipements et installations nécessaires aux services publics, d’intérêt collectif, aux activités artisanales et connexes à l'agriculture à condition :

• qu'elles ne compromettent pas la tranquillité, la sécurité et la salubrité les zones limitrophes, qu'elles justifient d'une bonne qualité architecturale et d'une bonne intégration dans le site et le paysage environnant, et qu'il n'en résulte pas de nuisances incompatibles avec le bon fonctionnement des établissements situés à proximité ;
• que le terrain d'opération soit contigu à des équipements publics existants ou dont la réalisation est financièrement programmée ;
• que les équipements propres à l'opération soient pris en charge par les constructeurs ou les aménageurs et réalisés selon un plan d'aménagement portant sur l'ensemble du secteur permettant une organisation et une desserte interne cohérentes ;
• que l'aménagement du secteur soit compatible avec les principes figurant aux orientations d'aménagement et de programmation.

Dans ce cas, les articles AU 3 à AU 14 ci-après sont applicables.

En outre, s'appliquent également au secteur AUe, soumis au risque par remontées de nappe, les dispositions du Plan de Prévention des Risques Inondation de la Fecht approuvé par arrêté préfectoral en date du 14 mars 2008, dont les dispositions sont rappelées en annexe au présent dossier.

AU 3 : Desserte des terrains par les voies publiques ou privées et accès aux voies ouvertes au public#

6.1. Les constructions doivent être implantées à une distance au moins égale à 6 mètres de l'alignement des voies et emprises publiques.

Cette distance est portée à 20 mètres, de part et d'autre le long de la ligne ferroviaire Strasbourg-Bâle, mesurée par rapport au rail extérieur de la voie principale côté Ouest et côté Est.

6.2. Les constructions et installations nécessaires et liées exclusivement au fonctionnement de services publics situées sur le domaine public ferroviaire ainsi que les ouvrages techniques nécessaires au maintien de la sécurité de la circulation ferroviaire, ne sont pas soumis aux dispositions prévues par le présent article.

6.3. Les postes de transformation électrique ne sont pas soumis aux dispositions du présent article.

UE 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives#

7.1. Par rapport aux propriétés limitrophes à la zone UE ou au secteur UEa, la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché (L) doit être au moins égale à la différence d'altitude (H) entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (d'où le prospect L ≥ H minimum 4 m).

7.2. Par rapport aux propriétés à l'intérieur de la zone UE ou du secteur UEa, la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché (L) doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude (H/2) entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (d'où le prospect L ≥ H/2 minimum 4 mètres).

7.3. D'autres implantations sont autorisées dans le cadre d'une servitude de cour commune liant deux propriétés.

Adauhr#

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7.4. Les postes de transformation électrique, les constructions et installations nécessaires et liées exclusivement au fonctionnement de services publics situées sur le domaine public ferroviaire ainsi que les ouvrages techniques nécessaires au maintien de la sécurité de la circulation ferroviaire, ne sont pas soumis aux dispositions prévues par le présent article.

UE 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété#

Pour des raisons de sécurité, la distance entre deux bâtiments non contigus doit être au moins égale à 4 mètres.

10.1. Hauteur maximum des constructions#

Au faîte du toit, la hauteur maximum des constructions de toute nature est fixée à 12 mètres, mesurée par rapport au niveau moyen du terrain naturel préexistant avant travaux.

Adauhr#

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10.2. Niveau du plancher inférieur#

Dans l'ensemble du secteur UEa, le niveau du plancher inférieur de toutes constructions et installations devra être défini conformément aux dispositions fixées par le P.P.R.I.

Toutes les demandes de constructions ou d'installations relatives au secteur susvisé devront donc comporter un plan topographique rattaché au système référentiel altimétrique N.G.F. Normal indiquant, d'une part, la cote d'implantation du niveau du plancher inférieur fini du bâtiment ou de l'installation à construire, quelque soit l'affectation ou la destination des locaux, à l'exclusion de vide-sanitaire d'une hauteur inférieure à 1,20 mètre, et d'autre part le niveau de l'axe de la voie.

10.3.

Les ouvrages techniques de faible emprise tels que cheminées, dépoussiéreurs, colonnes, tours et autres superstructures reconnus indispensables sont exemptés de la règle de hauteur, s'il n'en résulte pas une atteinte à l'harmonie et au caractère des lieux avoisinants.

9.1. Les extensions des constructions à usage d'habitation et des annexes existantes à la date d'approbation du présent P.L.U. sont limitées à 30 % de l'emprise initiale de la construction et ce, de manière non cumulative.

9.2. La reconstruction des constructions existantes à la date d'approbation du présent P.L.U. devra s'effectuer selon une emprise au sol maximale équivalente à l'emprise au sol initiale de la construction d'origine.

9.3. L'emprise au sol des annexes, dissociées ou non, liées à des habitations existantes, est limitée à 50 m2 par unité foncière.

9.4. Pour les autres types de construction, il n'est pas fixé de règles.

11.1. Bâtiments#

Les constructions devront présenter un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants, des sites et des paysages. Une cohésion architecturale et une cohérence chromatique à l'échelle de l'ensemble du site devront être recherchées.

Les matériaux ne présentant pas, par eux-mêmes, un aspect suffisant de finition doivent être enduits ou recouverts d'un revêtement approprié.

Les bâtiments quelle que soit leur destination et les terrains, même s'ils sont utilisés pour des dépôts, parking, aire de stockage, etc…, doivent être aménagés et entretenus de telle manière que la propreté et l'aspect de la zone n'en soient pas altérés.

Les façades latérales ou postérieures des constructions, les murs et pignons aveugles et les bâtiments secondaires doivent être traités avec le même soin que les façades principales et en harmonie avec elles.

L'usage de toiture terrasse avec des volumes simples, l'utilisation de couverture à faible pente ou à profil particulier sont autorisés à condition qu'elles participent à l'expression architecturale de la construction.

Adauhr#

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11.2. Dépôts et stockage#

Sauf nécessités découlant de la nature des activités, tout dépôt ou stockage à l'air libre doit être masqué par une paroi périphérique ou par un rideau végétal dense. Les matériaux susceptibles d'être entraînés par la pluie ou le vent doivent être entreposés dans des locaux clos et couverts.

11.3. Clôtures#

Les clôtures, à proximité immédiate des accès aux établissements et des carrefours des voies ouvertes à la circulation publique, doivent être établies de telle sorte qu'elles ne créent pas une gêne pour la circulation publique, notamment en diminuant la visibilité aux sorties d'établissements et aux carrefours.

Les clôtures sur rue doivent être constituées par des grilles, grillages de conception simple, d'aspect agréable surmontant ou non un mur bahut. La hauteur totale de la clôture ne doit pas dépasser 2 mètres.

La réalisation d'éléments architecturaux pleins de part et d'autre de l'entrée principale de l'entreprise est admise dans le cadre d'un traitement de qualité de cette entrée.

En outre, les clôtures sur limites séparatives doivent présenter les mêmes caractéristiques que les clôtures sur rue mais pourront en plus être doublées de plantations d'arbres et d'arbustes à base d'essences choisies préférentiellement parmi la liste figurant en annexe du présent règlement.

Elles pourront également être constituées exclusivement d'une haie vive à base d'essences locales (feuillues, fruitières,...) sous réserve de ne pas excéder une hauteur de 1,60 mètre et de ne pas dépasser les limites de la propriété.

UE 12 : Obligations en matière de réalisation d'aires de stationnement#

12.1.

Lors de toute opération de construction, d'extension ou de changement d'affectation de locaux, il devra être réalisé, en dehors des voies publiques, des aires de stationnement correspondant aux besoins de ces opérations et selon les normes minimales définies en annexe au présent règlement.

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Les besoins en stationnement étant essentiellement fonction du caractère de l'établissement, ces surfaces minimales pourront être adaptées compte tenu de la nature, de la situation de la construction ou d'une polyvalence éventuelle d'utilisation des aires.

12.3.

Toutes dispositions devront être prises pour réserver sur chaque propriété les dégagements nécessaires au stationnement et aux manœuvres, de façon à ce que les opérations de chargement et de déchargement des véhicules s'effectuent à l'intérieur de la propriété.

UE 13 : Obligations en matière d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs et de plantations#

13.1.

Les surfaces libres non destinées aux constructions, aux installations, au stockage, aux manœuvres et au stationnement des véhicules devront être traitées en espace vert agrémentés de plantations choisies parmi les essences, fruitières ou feuillues choisies parmi la liste figurant en annexe au présent règlement. Tout projet d'implantation sera accompagné d'un plan d'aménagement avec indication des essences plantées.

13.2.

Les marges d’isolement des installations et dépôts ainsi que les marges de reculement par rapport aux voies et limites séparatives devront être aménagées et plantées.

13.4.

Les espaces boisés ainsi que les plantations à réaliser, matérialisés au plan de zonage, sont classés à conserver et à protéger et soumis au régime de l'article L 130-1 du Code de l'Urbanisme, sauf ceux faisant obstacle au libre écoulement des eaux.

UE 14 : Coefficient d'occupation du sol Non réglementé.

UE 15 : Obligations en matière de performances énergétiques et environnementales#

Il n'est pas fixé de règles dans le cadre du présent P.L.U.

Adauhr#

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UE 16 : Obligations en matière d'infrastructures et de réseaux de communications électroniques#

Il n'est pas fixé de règles dans le cadre du présent P.L.U.

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Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées ou publiques doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir.

En outre, aucune voie nouvelle ouverte à la circulation automobile ne doit avoir une largeur de plate-forme inférieure à 10 mètres, sauf dans le secteur UEa où ce seuil est fixé à 8 mètres.

Les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre à tout véhicule de faire demi-tour.

3.2. Accès aux voies ouvertes au public#

Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins en application de l'article 682 du Code Civil dont le texte est reproduit en annexe au présent règlement.

Les entrées cochères des parcelles, bordant le domaine public, devront avoir un recul suffisant par rapport à l'alignement et à la clôture sur rue, afin de permettre aux véhicules lourds, même attelés de remorques, d'entrer et de sortir de la propriété en un seul virage continu quelle que soit la largeur de la chaussée carrossable.

Dans tous les cas, les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et garantir la sécurité des usagers.

Adauhr#

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Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées ou publiques doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent, aux opérations qu'elles doivent desservir et à l’approche du matériel de lutte contre l’incendie. Les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour aisément.

En outre, aucune voie nouvelle ouverte à la circulation automobile ne doit avoir une largeur de plate-forme inférieure à 8 mètres, sauf dans le secteur AUc où ce seuil est fixé à 10 mètres.

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3.2. Accès aux voies ouvertes au public#

Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins en application de l'article 682 du Code Civil.

Dans tous les cas, les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique et garantir la sécurité des usagers.

Dans les secteurs AUe et AUc, les entrées cochères des parcelles, bordant le domaine public, devront avoir un recul suffisant par rapport à l'alignement et à la clôture sur rue afin de permettre aux véhicules lourds, même attelés de remorques, d'entrer et de sortir de la propriété dans un seul virage continu quelle que soit la largeur de la chaussée carrossable.

Les accès donnant sur la RN 83 sont interdits.

4.1. Eau potable#

Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau potable.

4.2. Electricité et télécommunication#

A l'intérieur des lots, les réseaux d'électricité et de télécommunication seront réalisés en souterrain.

4.3. Assainissement#

4.3.1. Eaux usées#

Le rejet direct des eaux usées vers le milieu naturel est interdit. L'évacuation des eaux résiduaires industrielles doit être subordonnée à un prétraitement approprié. Les dispositions relatives à l'évacuation des eaux résiduaires industrielles sont fixées cas par cas en fonction de la réglementation existante et de la nature des rejets.

Lorsque l'évacuation des eaux industrielles dans le réseau public d'assainissement sera autorisée, le raccordement doit être effectué dès l'installation de l'établissement.

En l'absence de réseau collectif, l'assainissement devra être assuré par un système d'épuration autonome répondant aux normes en vigueur et destiné au traitement exclusif des effluents domestiques.

4.3.2. Eaux pluviales#

En cas d'existence d'un réseau collecteur des eaux pluviales, les aménagements réalisés sur un terrain doivent être tels qu'ils garantissent l'écoulement des eaux pluviales dans ce réseau.

Dans le cas contraire, l'évacuation des eaux pluviales devra être assurée par des dispositifs d'infiltration adaptés aux opérations et au terrain.

Les eaux des surfaces imperméabilisées des parkings et des aires de circulation doivent être évacuées après passage dans un ensemble débourbeur-séparateur à hydrocarbures aux caractéristiques appropriées.

Adauhr#

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UE 5 : Superficie minimale des terrains constructibles#

Non réglementé.

4.1. Eau potable#

Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute construction nouvelle qui requiert une alimentation en eau potable.

En cas d'impossibilité de raccordement au réseau public d'eau potable, les dispositions réglementaires relatives aux eaux destinées à la consommation humaine sont applicables.

4.2. Assainissement#

Eaux usées

Toutes les eaux et matières usées doivent être évacuées par canalisations raccordées au réseau public. Le rejet direct des eaux usées vers le milieu naturel est interdit. L'évacuation des eaux usées industrielles est subordonnée à un prétraitement approprié.

En cas d'impossibilité de raccordement au réseau collectif, l'assainissement devra être assuré par un système d'épuration individuel répondant aux normes en vigueur destiné au traitement exclusif des effluents domestiques.

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Eaux pluviales

Le rejet des eaux pluviales vers le réseau public n’est pas la règle. Selon la capacité de ce réseau, les eaux pluviales devront faire l’objet d’un traitement approprié -infiltration, stockage, réutilisation ou autrepermettant leur gestion sur le terrain même et compatible avec la géologie du lieu et la configuration des terrains. Si ce traitement s’avère impossible, alors le rejet des eaux pluviales devra se faire vers le réseau collecteur.

Dans le secteur AUe, en l'absence de réseau collecteur, les eaux pluviales devront être infiltrées sur place.

Les eaux des surfaces imperméabilisées des parkings et des aires de circulation doivent être évacuées après passage dans un ensemble débourbeur-séparateur à hydrocarbures aux caractéristiques appropriées.

4.3. Electricité et télécommunication#

A l'intérieur des lots, les réseaux d'électricité et de télécommunication seront réalisés en souterrain.

AU 5 : Superficie minimale des terrains constructibles#

Non réglementé.