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Edifiable

Zone 2AUzone d'urbanisation future

Une zone non équipée, fermée jusqu'à une modification ou une révision du PLU (Garouvin, la Gare, le sud du Lac, Baume de Vaquier, le Mourre Blanc).

  • Zone

Les règles de la zone 2AU

  • Usage

    Tout interdit, sauf ce qu'admet l'article 2AU2

    les constructions interdites

    Article 2AU 1 « Occupations et utilisations du sol interdites »

  • Hauteur

    Aucune limite fixée

    la hauteur à ne pas dépasser

    Article 2AU 10 « Hauteur maximum des constructions »

  • Emprise au sol

    Aucune limite fixée

    la surface au sol que l'on peut bâtir

    Article 2AU 9 « Emprise au sol »

  • Recul sur la rue

    Non réglementé

    par rapport aux voies et emprises publiques

    la distance à garder avec la rue

    2 cas particuliers
    4 m des berges au moinscanaux maîtres
    La phrase du règlement

    « 6.2 - Retrait par rapport aux ouvrages hydrauliques Retrait par rapport aux canaux maîtres : Toute construction doit se tenir à QUATRE mètres des berges du canal. »

    2 m de la berge au moinscanaux secondaires à ciel ouvert
    La phrase du règlement

    « Retrait par rapport aux canaux secondaires : Pour les canaux secondaires à ciel ouvert : toute construction doit se tenir à DEUX mètresde la berge du canal. »

    Article 2AU 6 « Implantation des constructions par rapport aux emprises »

  • Limites

    Aucune limite fixée

    la distance à garder avec les voisins

    Article 2AU 7 « Implantation des constructions par rapport aux limites »

  • Stationnement

    Aucune limite fixée

    les places de voiture à prévoir

    Article 2AU 12 « Stationnement »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le caractère de la zone 2AUTexte du document

La zone 2AU est une zone non équipée destinée à une urbanisation différée. Les conditions d’aménagement de cette zone seront fixées ultérieurement par modification ou révision du PLU. Cette zone concerne le secteur de Garouvin, de la Gare, du Sud du Lac, de Baume de Vaquier et du Mourre Blanc. Sur les terrains affectés par un risque identifié sur les planches graphiques, les dispositions qui s’appliquent sont celles de la zone augmentées de celles spécifiques au risque. En tout état de cause, ce sont les dispositions les plus restrictives qui s’appliquent sur ledit terrain.

Le texte du règlement de la zone 2AU, 16 articles
Sommaire

Le règlement de la zone 2AU, article par article

Le règlement entier, 239 articles

Article 2AU 1Occupations et utilisations du sol interdites

Le même sujet dans les 15 zones

Sont interdits :

  • toutes les constructions et installations autres que celles mentionnées à l’article 2AU2.

Article 2AU 2Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Intitulé du document : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions

Le même sujet dans les 15 zones

particulières

Sont autorisés sous condition :

  • les installations et ouvrages techniques à condition d’être nécessaires au fonctionnement des services publics ou répondant à un intérêt collectif.
  • au sein de la zone délimitée sur les documents graphiques au titre de l’art. L 123-1-5 II 4° du

Code de l’Urbanisme, en cas de réalisation d’un programme de logements, celui-ci comprendra au maximum 25% de logements locatifs sociaux.

  • dans les secteurs concernés par divers risques ou nuisances délimités aux documents graphiques ou en annexes du PLU, toutes les occupations et utilisations du sol autorisées doivent respecter les dispositions de l’article 3 du chapitre I (Dispositions Générales). En tout état de cause, ce sont les dispositions les plus restrictives qui s’appliquent.

Article 2AU 3Accès et voirie

Le même sujet dans les 15 zones

3.1 - Accès

Les accès doivent être adaptés à la nature et à l'importance des usages qu'ils supportent et des opérations qu'ils desservent et aménagés de façon à apporter la moindre gêne et le moindre risque pour la circulation publique automobile, cycliste, piétonnière et des personnes à mobilité réduite.

3.2 - Voirie

Les caractéristiques des voies publiques ou privées doivent répondre aux normes minimales en vigueur concernant l'approche des moyens de défense contre l'incendie et de protection civile ainsi que la circulation des véhicules des services publics.

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir.

Les voies publiques ou privées, sont soumises aux conditions minimales suivantes et à l’approbation des services techniques gestionnaires de ladite voie :

  • 4 mètres de chaussée pour les voies à un seul sens de circulation
  • 5,50 mètres de chaussée pour les voies à double sens de circulation

Les voies nouvelles en impasse doivent comporter un dispositif de retournement permettant aux véhicules lourds de sécurité, de propreté, assurant des missions de service public, de manœuvrer et de faire demi-tour.

Les profils des voies devront par ailleurs assurer la circulation sécurisée des piétons, personnes à mobilité réduite.

Modes doux

L’ouverture de cheminements piétons ou de pistes cyclables d’une largeur minimale de 3 mètres pourra être exigée pour assurer la desserte du quartier ou celle des équipements publics.

Pour la circulation des piétons, personnes à mobilité réduite et cycles les voies en impasse sont interdites.

Article 2AU 4Desserte par les réseaux

Le même sujet dans les 15 zones

4.1 - Eau potable

Toute construction ou installation qui requiert une alimentation en eau doit être raccordée au réseau public de distribution d'eau potable.

Toute construction et installation nouvelle doit répondre aux normes définies pour la lutte contre l’incendie.

4.2 - Eau d’irrigation

En cas de division foncière d’une parcelle desservie par le réseau d’irrigation, la desserte de chacune des parcelles issue de la division devra être assurée par la personne à l’initiative de la division.

4.3 - Assainissement des eaux usées

Toute construction doit être raccordée au réseau public d'assainissement.

L’évacuation des eaux usées autres que domestiques dans le réseau, si elle est autorisée, est subordonnée à un prétraitement approprié.

4.4 - Assainissement des eaux pluviales

Dispositions générales applicables sur l’ensemble de la zone

Les rejets des eaux pluviales dans le réseau public d’assainissement des eaux usées et dans le réseau d’irrigation sont interdits.

Les rejets des eaux pluviales doivent être dirigés vers un système de collecte des eaux et évacués soit dans les collecteurs publics soit par des techniques alternatives. Les réseaux ou ouvrages relatifs aux nouvelles constructions seront dimensionnés sans débordement surfacique pour une occurrence décennale minimale dès l’application d’un permis d’aménager ou d’un permis de construire (hors maison individuelle et ses annexes). Au-delà de l’occurrence décennale, les débordements surfaciques sur le projet sont autorisés sous réserve qu’il n’engendre aucune augmentation de la vulnérabilité.)

Les techniques alternatives à mettre en œuvre sont à choisir en fonction de l’échelle du projet :

  • à l’échelle de la construction : cuves de récupération d’eau de pluie, toitures terrasses
  • à l’échelle de la parcelle : puits et tranchées d’infiltration ou drainantes, noues,stockage des eaux dans des bassins à ciel ouvert ou enterrés à condition d’être visitables et curables;
  • à l’échelle d’une opération d’aménagement d’ensemble :
  • au niveau de la voirie : stockage sous voirie (les structures alvéolaires ultralégères ne sont autorisées que si le dispositif est visitable et curable), extensions latérales de la voirie (fossés, noues)
  • au niveau de l’ensemble de l’opération : stockage des eaux dans des bassins à ciel ouvert ou enterrés à condition d’être visitables et curables, puis évacuation vers un exutoire de surface ou infiltration dans le sol (bassins d’infiltration).

Dans le cas où les eaux pluviales de toitures, terrasses, balcons, etc., se déversent sur le domaine public, celles-ci doivent être récupérées et dirigées vers le système de collecte approprié sans qu’elles puissent apporter la moindre gêne aux passants (utilisation de gouttières, descentes de toit…).

Concernant les toitures terrasses et les noues, le temps de stagnation d’eau sera inférieur à 24h, l’écoulement sera gravitaire avec une vidange/infiltration constante.

Dans les cas de mise en place de cuves de récupération d’eau, il est préconisé unecouverture de cette cuve.

Enfin, pour les bassins de rétention, il pourra être imposé un temps de remplissage et un temps de vidange de ces bassins inférieur à 48h. De plus lorsqu’il y aura un volume « mort »dans ces bassins, il sera sous la forme de bassins type « sanitaire » avec la présence d’un filtre à sable pour que ce volume mort ne soit pas à ciel ouvert.

Secteurs soumis à des dispositions particulières

Dans l’ensemble de la zone 2AU

Ce sont les règles définies dans le schéma directeur d’assainissement des eaux pluviales pour la ZONE 2 « Unitaire », la ZONE 3 « Bardin » et la ZONE 4 « Reste du territoire » qui s’appliquent, selon les quartiers.

Dispositions particulières applicables en ZONE 2 « Unitaire »

La zone est représentée par une trame verte unie sur la carte de zonage d’assainissement des eaux pluviales (Tome 2 - pièce n° 5-4-3)

Cas d’une autorisation d’urbanisme pour maison individuelle et ses annexes :

Dans ce cas est prescrit la rétention des eaux de toiture de 30 l/m² de toiture nouvelle.

Pour exemple, une maison de 100 m² de toiture nouvelle doit réaliser 3 000 l de récupération des eaux pluviales

Cas des autres autorisations d’urbanisme :

Sur cette zone, pour toute opération de construction ou d’aménagement, des mesures de maîtrise des débits à hauteur d’un débit de fuite maximum Qf par hectare de bassin versant collecté par l’ensemble de l’opération, pour toute pluie de période de retour inférieure ou égale à 10 ans, doivent être mises en œuvre.

La compensation de l’imperméabilisation aura les caractéristiques suivantes :

  • Volume utile : 1 200 m3 par hectare de surface imperméabilisée.
  • Débit de fuite :
  • 5 l/s maximum par hectare de projet (surfaces imperméabilisées et surfaces naturelles) pour la première moitié du volume (orifice inférieur) ;

Dans le cas d’une vidange gravitaire du bassin de rétention, le débit de fuite global minimal admissible est de 10 l/s (notamment pour les opérations inférieures à 2 ha).

Surface inférieure ou égale à 2 ha

Surface supérieure à 2 ha

10 l/s

5 l/s X Surface projet

Dispositions particulières applicables en ZONE 3 « Bardin »

La zone est représentée par une trame rouge unie sur la carte de zonage d’assainissement des eaux pluviales (Tome 2 - pièce n° 5-4-3).

Cas d’une autorisation d’urbanisme pour maison individuelle et ses annexes :

Dans ce cas est prescrit la rétention des eaux de toiture de 25 l/m² de toiture nouvelle.

Pour exemple, une maison de 100 m² de toiture nouvelle doit réaliser 2 500 l de récupération des eaux pluviales

Cas des autres autorisations d’urbanisme :

Sur cette zone, pour toute opération de construction ou d’aménagement, des mesures de maîtrise des débits à hauteur d’un débit de fuite maximum Qf par hectare de bassin versant collecté par l’ensemble de l’opération, pour toute pluie de période de retour inférieure ou égale à 10 ans, doivent être mises en œuvre.

La compensation de l’imperméabilisation aura les caractéristiques suivantes :

  • Volume utile : 1 200 m3 par hectare de surface imperméabilisée.
  • Débit de fuite :
  • 15 l/s maximum par hectare de projet (surfaces imperméabilisées et surfaces naturelles) pour la première moitié du volume (orifice inférieur) ;

Dans le cas d’une vidange gravitaire du bassin de rétention, le débit de fuite global minimal admissible est de 10 l/s (notamment pour les opérations inférieures à 0,67 ha).

Surface inférieure ou égale à 0,67 ha

Surface supérieure à 0,67 ha

10 l/s

15 l/s X Surface projet

Dispositions particulières applicables en ZONE 4 « Reste du territoire »

La zone est représentée par une trame jaune unie sur la carte de zonage d’assainissement des eaux pluviales (Tome 2 - pièce n° 5-4-3).

Cas d’une autorisation d’urbanisme pour maison individuelle et ses annexes :

Dans ce cas est prescrit la rétention des eaux de toiture de 20 l/m² de toiture nouvelle.

Pour exemple, une maison de 100 m² de toiture nouvelle doit réaliser 2 000 l de récupération des eaux pluviales

Cas des autres autorisations d’urbanisme :

Pour cette zone, les techniques d’infiltration sont à privilégier aux rejets dans les galeries «

Unitaires » ou « Bardin ».

Sur cette zone, pour toute opération de construction ou d’aménagement, des mesures de maîtrise des débits à hauteur d’un débit de fuite maximum Qf par hectare de bassin versant collecté par l’ensemble de l’opération, pour toute pluie de période de retour inférieure ou égale à 10 ans, doivent être mises en œuvre.

La compensation de l’imperméabilisation aura les caractéristiques suivantes :

  • Volume utile : 1 200 m3 par hectare de surface imperméabilisée.

Débit de fuite :

  • 15 l/s maximum par hectare de projet (surfaces imperméabilisées et surfaces naturelles)

Dans le cas d’une vidange gravitaire du bassin de rétention, le débit de fuite global minimal admissible est de 10 l/s (notamment pour les opérations inférieures à 0,67 ha).

-

Surface inférieure ou égale à 0,67 ha

Surface supérieure à 0,67 ha

10 l/s

15 l/s X Surface projet

Dans tous les cas, le pétitionnaire doit se référer au schéma directeur pluvial joint en annexe du PLU.

4.5 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les branchements aux lignes de distribution d’énergie, ainsi qu’aux câbles de télécommunications doivent être réalisés en souterrain.

Les postes de transformation EDF doivent être intégrés aux volumes bâtis des constructions.

4.6 - Eclairage

Les points d’éclairage extérieurs devront concentrer les flux lumineux vers les zones à éclairer.

Article 2AU 5Superficie minimale des terrains

Intitulé du document : Caractéristiques des terrains

Le même sujet dans les 15 zones

Supprimé par la Loi ALUR du 24 mars 2014

Article 2AU 6Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux emprises

Le même sujet dans les 15 zones

publiques, aux voies et aux ouvrages hydrauliques

6.1 -Retrait par rapport aux emprises publiques et aux voies

Non réglementé.

6.2 - Retrait par rapport aux ouvrages hydrauliques

Retrait par rapport aux canaux maîtres :

Toute construction doit se tenir à QUATRE mètres des berges du canal.

Les clôtures en travers des canalisations enterrées devront prévoir une ouverture d'une largeur de UN mètre au droit des canalisations.

Les clôtures édifiées en limite de propriété de l’emprise des canaux seront de constitution légère et ne doivent pas avoir de partie maçonnée visible.

Retrait par rapport aux canaux secondaires :

Pour les canaux secondaires à ciel ouvert : toute construction doit se tenir à DEUX mètresde la berge du canal. Ces canaux pourront être détournés si le projet le nécessite, tout en maintenant le système d’arrosage existant (gravitaire, sous pression…article 644 du code civil).

Pour les canaux secondaires busés (existants ou futurs), les constructions doivent permettre un hydrocurage de ces canaux en créant des regards de visite en amont et en aval desdits canaux, tout en maintenant le système d’arrosage existant (gravitaire, sous pression…article 644 du code civil).

Article 2AU 7Implantation par rapport aux limites séparatives

Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux limites

Le même sujet dans les 15 zones

séparatives

Non réglementé.

Article 2AU 8Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Intitulé du document : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Le même sujet dans les 15 zones

Non réglementé.

Article 2AU 11Aspect extérieur

Le même sujet dans les 15 zones

Non réglementé.

Toutefois, dans les zones identifiées comme inondables aux documents graphiques, les clôtures doivent être transparentes à l’écoulement des eaux pluviales. Elles doivent donc respecter le règlement risque inondation ci-après annexé.

Article 2AU 13Espaces libres et plantations

Le même sujet dans les 15 zones

Les bassins d’orage ou de rétention à l’air libre, doivent recevoir un traitement végétal en accord avec les services techniques de la ville.

Pour les opérations d’aménagement d’ensemble, une aire de jeux pourra être demandée.

Article 2AU 14Coefficient d'occupation des sols

Intitulé du document : Coefficient d'occupation du sol

Le même sujet dans les 15 zones

Supprimé par la Loi ALUR du 24 mars 2014

Article 2AU 16Infrastructures et réseaux de communications électroniques

Intitulé du document : Réseaux de communications électroniques

Le même sujet dans les 15 zones

Non règlementé

Chapitre III - dispositions applicables aux zones agricoles

Zone A

Caractère de la zone

La zone A correspond aux espaces agricoles de la commune. Il s’agit d’une zone à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

La zone A est subdivisée en 4 secteurs :

Secteur Aa, pour les zones agricoles sans spécificité

Secteur Apr, pour les zones agricoles dans les espaces proches du rivage, à protéger pour des raisons de covisibilité, de respect des espaces proches de l’Etang de Berre.

Secteur Aj, pour les jardins familiaux

Secteur Atvb, pour les réservoirs de biodiversité agricole de la trame verte et bleue

Sur les terrains affectés par un risque identifié sur les planches graphiques, les dispositions qui s’appliquent sont celles de la zone augmentées de celles spécifiques au risque. En tout état de cause, ce sont les dispositions les plus restrictives qui s’appliquent sur ledit terrain.

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Les 14 autres zones de Miramas

Fichiers à télécharger et sources

PLU de Miramas, approuvé le 15/10/2026, 16 articles pour la zone 2AU.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.