Dispositions générales
Dispositions générales
1. Champ d’application du plan
Le présent règlement s’applique sur la totalité du territoire de la commune de Montévrain.
2. Division du territoire en zones
Le territoire de Montévrain est divisé en :
Zones urbaines :
- La zone Uh : zone urbaine mixte du centre-bourg ;
- La zone Ue : zone urbaine péricentre ;
- La zone Um : zone urbaine mixte comprenant les sous-secteurs suivants :
- Uma : zone de transition entre le bourg et le pôle gare ;
- Umb : zone de transition entre Uma et Umg
- Umg : zone à proximité de la gare RER du Val d’Europe ;
- Umz : zone à l’articulation de l’Avenue de la Société des Nations et de l’Avenue de l’Europe ;
- Umu : zone à proximité de la gare RER Val d’Europe à densité renforcée
- La zone Ur : zone urbaine mixte à requalifier, à dominante pavillonnaire
- La zone Up : zone urbaine à dominante pavillonnaire ;
- La zone Uc : zone urbaine à dominante d’habitat pavillonnaire situé dans un cadre naturel à préserver ;
- La zone Ux : zone urbaine à dominante économique.
Zone agricole :
- La zone A : zone agricole
Zone naturelle ;
- La zone N : zone naturelle à préserver et comprenant les secteurs suivants :
- Nl : espaces naturels à vocation de loisirs dont le sous-secteur Nlc : espaces naturels à vocation de loisirs et de camping
- Ns : espaces naturels à vocation de Secteur de Taille et de Capacité d’Accueil Limité
(STECAL) pour des activités d’hébergement touristique et d’évènementiel ;
- Nsa : espaces naturels à vocation de Secteur de Taille et de Capacité d’Accueil Limité pour une Aire d’accueil des gens du voyage.
- Nzh : espaces naturels constituant des zones humides « avérées » au sens des enveloppes d’alerte de la DRIEAT.
Les documents graphiques comportent également :
- Des Espaces Boisés Classés à conserver, à protéger ou à créer soumis aux dispositions des articles L.113-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement prévue aux chapitres Ier et II du titre Ier Livre III du Code forestier.
Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à la déclaration préalable prévue par l’article
L.421-4.
- Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts, soumis aux dispositions des articles L.151-41 du Code de l’urbanisme. La destination des emplacements réservés ainsi que les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires sont également précisés. Les constructions sont interdites sur les terrains, bâtis ou non, compris dans les emplacements réservés, sauf exceptions prévues à l’article L.433-1 et R.433-1 du Code de l’urbanisme.
- La localisation des espaces et éléments architecturaux et paysagers soumis aux dispositions de l’article L.151-19 et L.151-23 du Code de l’urbanisme : les éléments et ensembles patrimoniaux protégés, les alignements d’arbres, les vues remarquables, les milieux humides, les secteurs de jardins, les secteurs paysagers et les cœurs d’îlots.
- La localisation des linéaires commerciaux où les changements de destination des rez-de-chaussée sont soumis aux dispositions des articles L.151-16 et R.151-37 du Code de l’urbanisme.
- La localisation de la bande de protection de la lisière des massifs boisés de plus de 100 hectares, en application des dispositions du Schéma Directeur de la Région Ile-de-France.
- La localisation des espaces protégés par la bande de protection des berges des cours d’eau et des plans d’eau, en application des dispositions de l’article L.113-29 du Code de l’urbanisme.
- La localisation du périmètre de bonne desserte en transport en commun, défini en application des dispositions du Code de l’urbanisme (articles L.151-35 et 36) et du PDUIF.
- La localisation des constructions pouvant faire l’objet d’un changement de destination, au sens de l’article L. 151-11 du Code de l’urbanisme.
- Les autres dispositions représentées sur le règlement graphique.
3. Dispositions particulieres
Adaptations mineures :
Les règles et servitudes d’urbanisme définies par ce PLU ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. Ces adaptations font l’objet d’une décision motivée de l’autorité compétente.
Bâtiments détruits ou démolis
La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans peut être autorisée dès lors qu’il a été régulièrement édifié, conformément aux dispositions de l’article L.111-15 du Code de l’urbanisme, sauf si le plan de prévention des risques naturels (PPRN) en dispose autrement.
En application des dispositions prévues par le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) d’inondation de la vallée de la Marne d’Isles-les-Villenoy à Saint-Thibault-des-Vignes, cette disposition ne s’applique pas aux constructions détruites par une inondation.
Constructions existantes à la date d’approbation du PLU
Pour les constructions existantes à la date d’approbation du PLU, régulièrement autorisées, qui ne respecteraient pas les règles du présent PLU et sauf mentions contraires ou précisions dans les règles applicables à chaque zone, sont néanmoins autorisées :
- Les extensions du bâti existant ;
- Les surélévations du bâti, dans la limite des murs existants.
L’autorisation ne peut être accordée que si :
- Les travaux ont pour objet de rendre la construction plus conforme aux règles méconnues ;
- Les travaux sont étrangers à ces règles.
Risques de mouvements de terrain liés à la sècheresse et à la réhydratation des sols
La majeure partie des zones de la ville de Montévrain présente un risque d’instabilité des sols lié au phénomène de retrait ou de gonflement des sols argileux. Il est rappelé que la carte retraçant l’état des connaissances relatives à l’instabilité des sols figure au Rapport de présentation du présent PLU.
Il revient aux maîtres d’ouvrage de faire réaliser les études obligatoires et de prendre les précautions nécessaires et adaptées pour garantir la pérennité et la stabilité des ouvrages et des constructions. On pourra notamment se référer au guide annexé au PLU : « Construire en terrain argileux, la réglementation et les bonnes pratiques ».
4. Autres dispositions applicables
Règlement National d’Urbanisme (dispositions d’ordre public)
Les règles du PLU se substituent au Règlement National d’Urbanisme à l’exception des articles suivants du Code de l’urbanisme qui demeurent applicables sur l’ensemble du territoire communal couvert par le PLU :
- Article R.111-2 relatif à la salubrité et à la sécurité publique ;
- Article R.111-4 relatif à la conservation ou à la mise en valeur d’un site ou d’un vestige archéologique ;
- Article R.111-20 relatif aux avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers ;
- Article R.111-21 relatif à la définition de la densité des constructions ;
- Article R.111-22 relatif à la définition de la surface de plancher ;
- Article R 111-23 relatif aux dispositifs, matériaux ou procédés favorables à la performance environnementale et énergétique ne pouvant être interdits ;
- Article R.111-24 relatif à la restriction dans certains secteurs du territoire des dispositifs, matériaux ou procédés favorables à la performance environnementale et énergétique ;
- Article R. 111-25 relatif aux normes de stationnement et notamment celles applicables pour les logements financés avec un prêt de l’Etat ;
- Article R.111-26 relatif au respect des préoccupations d’environnement ;
- Article R.111-27 relatif au respect des lieux, sites et paysages naturels ou urbains
- Articles R.111-31 à R.111-50 relatifs au camping, aménagement des parcs résidentiels de loisirs, implantation des habitations légères de loisirs et installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes.
- Article R.111-51 relatif aux résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.
D’autres articles au sein des dispositions du Code de l’urbanisme peuvent être applicables sur le territoire couvert par le PLU.
Application des règles au terrain après division
En application de l’article R.151-21 du Code de l’urbanisme, dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, toutes les règles édictées par le plan local d’urbanisme seront applicables à chaque terrain issu de la division.
Application des règles sur un terrain situé dans plusieurs zones
Lorsque qu’un terrain est situé dans plusieurs zones définies au plan de zonage, le projet de construction ou d’aménagement, les constructions ou parties de constructions situées dans chaque zone sont soumises aux règles propres aux zones où elles sont implantées.
Règlementation relative aux vestiges archéologiques
Sont applicables dans ce domaine les dispositions ci-après :
- L’article L531-1 du Code du patrimoine relatif aux autorisations de fouilles par l’Etat.
- L’article L531-14 du Code du patrimoine relatif aux découvertes fortuites.
- L’article 8 du décret n°2004-490 du 3 juin 2004, relatif aux procédures administratives et financières en matière d’archéologie préventive, qui précise les modalités de saisine du préfet de Région par les services instructeurs.
5. Perimetres et servitudes applicables sur le territoire
Périmètres visés aux articles R.151-52 et R.151-53 du Code de l’urbanisme
Le territoire de la commune de Montévrain est concerné par un certain nombre de périmètres visés à l’article R151-52 du Code de l'urbanisme qui sont reportés, à titre d'information, en annexe du présent
Plan Local d'Urbanisme :
- Les périmètres des Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) en application de l’article R.151-52-
8;
- Les zones de préemption correspondant aux Espaces Naturels Sensibles (ENS) des départements en application de l’article L.113-14 du Code de l’urbanisme de la loi n°85-729 du 18 juillet 1985 ;
- Les périmètres à l’intérieur desquels s’applique le droit de préemption urbain défini à l’article
L.211-1 et suivants du Code de l’urbanisme ;
- Les périmètres miniers définis en application des titres II, III et IV du livre Ier du code minier ;
- Les périmètres de zones spéciales de recherche et d'exploitation de carrières et des zones d'exploitation et d'aménagement coordonné de carrières, délimités en application des articles
L. 321-1, L. 333-1 et L. 334-1 du code minier ;
- Le périmètre des secteurs situés au voisinage des infrastructures de transports terrestres, dans lesquels des prescriptions d'isolement acoustique ont été édictées en application de l'article
L. 571-10 du code de l'environnement ;
- L’arrêté préfectoral relatif au risque d’exposition au plomb conformément aux dispositions de l’article R. 151-53-6 du Code de l’urbanisme ;
- Les périmètres d’intervention délimités en application de l’article L113-16 du Code de l’urbanisme pour la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains
(PPEANP).
- Les périmètres à l'intérieur desquels, en application du d de l'article R. 421-12, les clôtures sont soumises à déclaration préalable ;
- Les périmètres à l’intérieur desquels, en application de l’article R 421-17-1, les ravalements sont soumis à déclaration préalable ;
- Le périmètre des secteurs relatifs au taux de la taxe d'aménagement, en application du 2 du I de l'article 1635 quater L et de l'article 1635 quater N du Code général des impôts ;
Documents annexés au PLU en application des articles R.151-52 et R.151-53 du Code de l’urbanisme
Sont annexés au présent PLU les documents afférents aux diverses servitudes applicables sur toute ou partie du territoire communal, nonobstant les dispositions du PLU :
- Les servitudes d'utilité publique citées aux articles L.151-43 et R.151-51 du Code de l’urbanisme concernant le territoire communal ;
- Les schémas des réseaux d'eau et d'assainissement et des systèmes d'élimination des déchets, existants ou en cours de réalisation, en précisant les emplacements retenus pour le captage, le traitement et le stockage des eaux destinées à la consommation, les stations d'épuration des eaux usées et le stockage et le traitement des déchets ;
- D'une part, les prescriptions d'isolement acoustique édictées, en application des articles L571-
9 et L571-10 du Code de l'environnement, dans les secteurs qui, situés au voisinage des infrastructures de transports terrestres, sont affectés par le bruit et, d'autre part, la référence des arrêtés préfectoraux correspondants et l'indication des lieux où ils peuvent être consultés
- Le règlement de publicité approuvé le 27 février 2014 en application de l’article L581-14 du code de l’environnement ;
- Les dispositions du Plan de Prévention des Risques Naturels prévisibles rendues opposables en application de l'article L562-2 du Code de l'environnement (Plan de Prévention des Risques d'Inondation de la vallée de la Marne d’Isles-lès-Villenoy à Saint-Thibault-des-Vignes, PPRI).
6. Definitions pour l’application des regles
Abri de jardin
Sont considérés comme des abris de jardins les constructions légères d’une emprise au sol inférieure à 8m² et d’une hauteur inférieure à 3, 50 mètres de haut.
Accès
L’accès correspond à l’espace donnant sur la voie publique ou privée carrossable, par lequel les véhicules et les piétons pénètrent sur le terrain d’assiette du projet. Tout terrain enclavé, ne disposant pas d’accès sur une voie publique ou privée, est inconstructible sauf si le propriétaire produit une servitude de passage suffisante pour un accès véhicule, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code civil.
Alignement
Il s’agit, pour la voirie, de la limite entre le domaine privé et le domaine public. Lorsqu’il n’est pas prévu d’élargissement de la voie, il s’agit de l’alignement actuel. Lorsqu’il est prévu un élargissement de la voie, il s’agit de l’alignement futur. Dans ce cas, l’élargissement est figuré sur le plan de zonage et repris dans le tableau des emplacements réservés figurant lui-aussi sur le plan de zonage.
Annexe*
Sont considérées comme des annexes, les constructions secondaires, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apportent un complément aux fonctionnalités de la construction principale.
Les annexes doivent être implantées selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elles peuvent être accolées ou non à la construction principale avec qui elles entretiennent un lien fonctionnel, sans disposer d’un accès direct depuis la construction principale.
Arbre de haute tige
Arbre dressé sur un tronc mesurant au minimum 1,80m de hauteur à maturité.
Baie
L'implantation des constructions, quelle que soit leur destination, est différente selon que les façades ou parties de façade comportent ou non des baies :
Ne constitue pas une baie :
- Une ouverture, en toiture ou en façade, située à plus de 1,90 mètre au-dessus du plancher à compter de l’allège de la baie ;
- Une porte non vitrée ou en verre translucide ;
- Les ouvertures à châssis fixe et à vitrage non transparent ou en pavés de verre.
Balcon
Plate-forme accessible située à un niveau de plancher au-dessus du niveau du sol formant une saillie en surplomb de celui-ci, délimitée par une balustrade ou un garde-corps et permettant à une personne de se tenir debout à l’extérieur du bâtiment. Les balcons sont à prendre en compte dans le calcul de l’emprise au sol, ainsi que dans le calcul des retraits aux limites séparatives et dans le calcul du recul par rapport aux voies et emprises publiques.
Châssis de toit
Il s’agit d’un cadre rectangulaire mobile ou fixe, vitré ou non, qui compose le vantail d’une fenêtre de toit.
Chaussée
La chaussée est la partie d’une route qui est aménagée pour la circulation.
Coefficient de Biodiversité par Surface (CBS)*
Le Coefficient de Biodiversité par Surface ou CBS permet de déterminer la surface occupée par les espaces végétalisés sur le terrain de l’emprise du projet. Il se calcule de la manière suivante :
CBS = espaces végétalisés / surface du terrain
La surface des espaces végétalisés est calculée à partir des différents types de traitement du sol du terrain (espace de pleine terre, espaces verts sur dalle, toiture-terrasse végétalisée etc.). La formule suivante permet de calculer la surface des espaces végétalisés :
Espaces végétalisés = (surface de type A x coef. A) + (surface de type B x coef. B) + … + (surface de type N x coef. N).
Construction
Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface.
Construction existante *
Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Construction principale
Une construction est considérée comme principale si elle remplit, par sa destination, l’essentiel des fonctionnalités présentes et qu’elle représente, par son volume, la construction la plus importante sur le terrain considéré. Ainsi, une construction à vocation d’habitation constitue une construction principale par rapport à une annexe ou un abri de jardin.
Constructions de second rang
Ce sont les constructions situées à l’arrière d’une première construction ou rangée de constructions (hors annexe) sur le même terrain ou sur un autre terrain. Pour autant, elles peuvent être visibles depuis la rue.
Contigu
Des constructions ou terrains sont contigus lorsqu’une façade, un pignon ou une limite sont directement en contact l’un avec l’autre. Des constructions seulement reliées par un élément architectural tel qu’un portique, pergola, porche ou angle de construction, etc. ne constituent pas des constructions contigües.
Destinations
Destinations (article Sous-destinations (article R.151-28 du Code de
R.151-27 du Code de l’urbanisme) l’urbanisme)
Exploitation agricole : constructions destinées à l’exercice
Exploitations agricoles et d’une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination forestières recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes.
Exploitation forestière : constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.
Logement : constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages. La sous-destination
« logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.
Habitation Hébergement : constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.
Artisanat et commerce de détail : constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.
Restauration : recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.
Commerce et activités de Commerce service de gros : constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.
Activités de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle :
constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.
Cinéma : toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques
Destinations (article Sous-destinations (article R.151-28 du Code de
R.151-27 du Code de l’urbanisme) l’urbanisme) mentionnée à l'article L. 212-1 du code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.
Hôtels : constructions destinées à l'accueil de touristes dans des hôtels, c'est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n'y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu'un certain nombre de services.
Autres hébergements touristiques : constructions autres que les hôtels destinés à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.
Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés : constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public.
(Constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public…)
Equipements d’intérêt Locaux techniques et industriels des administrations collectif et services publiques et assimilés : constructions des équipements publics collectifs de nature technique ou industrielle (constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie…)
Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale : : équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires.
Salles d’art et de spectacles : constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.
Destinations (article Sous-destinations (article R.151-28 du Code de
R.151-27 du Code de l’urbanisme) l’urbanisme)
Equipements sportifs : équipements d'intérêts collectifs destinées à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.
Lieux de culte
Autres équipements recevant du public : équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination (lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage…)
Industrie : constructions destinées à l'activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. (Activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.)
Autres activités des Entrepôt : constructions destinées au stockage des biens ou à secteurs primaires la logistique.
secondaires ou tertiaire
Bureau : constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires.
Centre de congrès et d’exposition : constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.
Cuisine dédiée à la vente en ligne.
Division parcellaire
Constitution de nouvelles parcelles délimitées à l’intérieur d’une propriété dans le cadre d’une vente d’une ou plusieurs parties. Les terrains créés par division peuvent être à bâtir ou bien rester nus.
Domaine public
Ensemble des biens sur lesquels les personnes publiques ont un droit de propriété et qui sont affectés soit à l’usage du public, soit au service public. Ces biens sont classés de la façon suivante :
- Domaine public mobilier et domaine public immobilier, selon la nature des biens ;
- Domaine public de l’Etat, des communes... selon la personne publique propriétaire des biens ;
- Domaine public fluvial, aérien... selon la situation géographique ou physique des biens ;
- Domaine public naturel et domaine public artificiel.
Emprise au sol
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords, surplombs inclus. Les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Le coefficient d'emprise au sol est un coefficient fourni par la commune permettant de définir la surface au sol d’un terrain constructible. La surface au sol constructible d’un terrain est égale au CES multiplié par la surface du terrain.
Les balcons, piscines et rampes extérieures sont à prendre en compte dans le calcul de l’emprise au sol. Sont exclus du calcul de l’emprise au sol, les terrasses ayant une hauteur inférieure à 0.60 mètres à compter du sol avant travaux, les sous-sols totalement enterrés et les abris de jardins (dans la limite d’un abri de jardin par terrain).
Emprises publiques et voies
Les emprises publiques et les voies comprennent les espaces publics et privés dont l’usage n’est pas limité aux seuls habitants et visiteurs affectés aux déplacements quel que soit le mode d’utilisation (piéton, deux roues, véhicules automobiles particuliers, transports de voyageurs et de marchandises…), ainsi que les espaces végétalisés paysagers qui les accompagnent.
Espaces libres
Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions.
Espace vert
Les espaces verts sont constitués par des terrains aménagés sur terre végétale ou substrat d’une épaisseur minimale de 30 centimètres et par des abris de jardins ne reposant pas sur une dalle béton.
La surface de ces terrains doit recevoir des plantations herbacées, arbustives ou arborées.
Espace vert de pleine terre
Sont considérés comme espaces verts de pleine terre les espaces non construits ni en surface ni en sous-sol permettant la libre infiltration des eaux pluviales. Ils ne comportent que le passage éventuel des réseaux enterrés. La surface de ces espaces doit recevoir des plantations herbacées, arbustives ou arborées.
Extension – surélévation
Il s’agit d’une construction destinée à faire partie intégrante d’un bâtiment préexistant notamment par une communauté d’accès et de circulation intérieure ou une contiguïté de volume. Les surélévations et les vérandas constituent des extensions
Façade - pignon
Une façade est une face verticale en élévation d’un bâtiment délimitant l’enveloppe d’une construction à partir du sol naturel. Un mur-pignon est une façade. Le pignon est la partie supérieure d’un mur qui est en forme de triangle.
Front bâti
Ensemble constitué de bâtiments disposés en ordre continu (ou discontinu à faible distance les uns des autres) à l’alignement sur l’espace public ou suivant un léger recul dont la qualité est de former globalement une paroi qui encadre la rue ou la place. L’ordonnancement du front bâti par des immeubles sensiblement de même taille et d’architecture homogène caractérise le tissu urbain traditionnel jusqu’au milieu du XXème siècle
Haie vive
La haie vive est une haie large et touffue où les arbres ne sont pas taillés (à la différence de la « haie basse »). Elle est constituée d’arbustes de différentes essences et ne doit pas dépasser 2 mètres de hauteur.
Hauteur
La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale.
Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasse en attique.
Lorsque le terrain d’assiette du projet présente une pente, la hauteur totale de la construction est calculée à partir du point médian pris au milieu du linéaire de chacune des façades. Ainsi, il est fait une moyenne entre les côtes du terrain naturel avant travaux, prises aux deux extrémités de chaque façade du bâtiment, pour établir le niveau de référence du terrain en milieu de façade.
Dans tous les cas, la différence entre la plus petite et la plus haute des façades ne peut excéder plus de 3 mètres à l’égout.
Impasse
Une impasse est une voie ouverte à la circulation publique (y compris si la voie est une propriété privée) disposant d’un seul accès à partir d’une autre voie, que sa partie terminale soit ou non aménagée pour permettre les demi-tours. Elle doit être praticable par les services de ramassage des ordures ménagères ainsi que par les services de secours incendie.
Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE)
Ce sont des équipements ou installations qui par leur nature présentent, à un certain degré, un risque d’incommodité, d’insalubrité ou de danger. Ces établissements figurent dans la nomenclature établie en Conseil d’Etat en application de la loi du 19 juillet 1976.
Liaison douce
Une liaison douce est un cheminement dédié aux modes de transports "doux" comme le vélo, le roller, la trottinette, la marche à pied, etc. Elle est séparée des voies pour véhicules motorisés dans le but d'assurer la sécurité des usagers.
Limite séparative
Les limites séparatives désignent l’ensemble des limites d’une unité foncière séparant un domaine privé c’est-à-dire les limites latérales séparant deux unités foncières et les limites de fond de parcelle.
En se référant à un terrain présentant la configuration d’un quadrilatère régulier, les limites qui aboutissent à la voie constituent les limites séparatives, tout comme la limite opposée à la voie (limite séparative de fond). Dans l’acception courante, il faut assimiler toute forme parcellaire complexe à cette configuration en considérant comme limite séparative tout côté de terrain séparant deux unités foncières y compris les éventuels décrochements, coudes ou brisures. N’est pas regardée comme une limite séparative, la limite entre une unité foncière et l’emprise publique ou la voie.
Lucarne
Ouverture en toiture permettant l’éclairage ou l’accès aux combles. La lucarne est couverte par une toiture qui lui est propre et la baie de fenêtre ou d’accès est dans un plan vertical parallèle à celui de la façade.
Opération d’aménagement d’ensemble
Constituent des opérations d’aménagement d’ensemble les procédures ou dispositifs opérationnels suivants : les zones d’aménagement concerté (ZAC), les lotissements, les permis valant division, les permis groupés, etc.
Parcelle
Les parcelles figurent sur le cadastre, elles sont associées à un titre de propriété et sont identifiées par un numéro et une section.
Recul par rapport à l’alignement
Le recul est la distance séparant une construction des emprises publiques ou des voies publiques ou privées. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite d’emprise publique, de voie ou d’emplacement réservé. Il est constitué par l’espace compris entre la construction (balcons et débords exclus) et ces emprises publiques ou voies.
Retrait par rapport aux limites séparatives
Le retrait est la distance séparant le point du mur de façade * (y compris les balcons) le plus proche d’une limite séparative. Les escaliers peuvent s’implanter dans le retrait, dans le respect des règles de vues (directes et indirectes). Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite séparative.
Saillie
On appelle saillie toute partie ou élément de construction ponctuelle qui dépasse le plan d’une façade d’une construction et non constitutive d’une surface de plancher. Les saillies dépassant le plan d’une façade de plus de 20cm sont interdites en surplomb des emprises publiques. Des dérogations peuvent être prévues pour les Isolations Thermique par l’Extérieur dans la limite de 30 centimètres.
Sol naturel
Doit être regardé comme sol naturel celui qui existe à la date de l’autorisation de la construction avant travaux d’adaptations liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement.
Surface de vente
Espace couvert ou non couvert affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, espace affecté à l’exposition des marchandises proposées à la vente et à leur paiement, espace affecté à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente (hors réserves, laboratoires et surfaces de vente de carburants). Ne sont pas compris les réserves, les cours, les entrepôts, ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les parkings etc. Sont exclues les surfaces correspondant à des formes de vente non sédentaires en stand ou par correspondance.
Surface de plancher
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces des planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
- Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
- Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
- Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètres ;
- Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
- Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
- Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ;
- Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
- D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Terrain ou unité foncière
Un terrain (ou unité foncière) est une propriété foncière d’un seul tenant, composée d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou un même groupe de propriétaires.
Vues directes *
La vue directe est constituée par un rectangle qui doit être laissé libre de toute construction dont la largeur est parallèle à la façade où se trouve la baie, la fenêtre ou l’ouverture ; sa largeur ne peut être inférieure à celle de la baie, de la fenêtre ou l’ouverture, majorée de 0,60m de part et d’autre de ses montants. Sa longueur se mesure par rapport au nu de la baie, de la fenêtre ou de l’ouverture en tenant lieu.
Pour l’application des distances à respecter entre les constructions sur un même terrain, l’implantation des constructions est différente selon que les façades comportent des baies créant des vues directes ou indirectes.
Ne seront pas considérées comme générant des vues directes :
- Les ouvertures des pièces telles que cuisine à condition que sa surface n’excède pas 9m², WC, salle de bain, cage d’escalier, porte de garage ;
- Les ouvertures dont l’allège inférieure se situe à plus de 1,90m du plancher au-dessus duquel elles sont situées ;
- Les ouvertures des pièces dont la hauteur sous plafond n’excède pas 1,80m ;
- Les portes pleines, ou équipées de panneaux opaques ou translucides (sauf si elles sont entièrement vitrées) ;
- Les châssis fixes équipés de panneaux opaques ou translucides ;
La longueur de vues directes ainsi que la longueur des retraits ne seront pas applicables aux façades d’une même construction.
7. Dispositions applicables aux mares et plans d’eau, elements de
PATRIMOINE ET ENSEMBLES PATRIMONIAUX Dispositions applicables aux mares et plans d’eau
Les mares et plans d’eau (y compris les bassins de rétention d’eaux pluviales) repérés sur le règlement graphique au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme, doivent être préservés. Pour ce faire, en sus des dispositions applicables au sein de chacune des zones du présent PLU, les dispositions suivantes s’appliquent dans les secteurs concernés.
Outre les interdictions relatives à la zone en cause, sont interdits :
- La plantation d’espèces invasives ;
- Toute construction ou installation, autre que celle liée à la mise en valeur ou à l’entretien du milieu ;
- Le drainage, et plus généralement l’assèchement du sol de la zone ;
- L’exhaussement (remblaiement), l’affouillement (déblaiement), le dépôt ou l’extraction de matériaux, quelles qu’en soient l’épaisseur et la superficie, sauf travaux et ouvrages nécessaires au maintien en l’état ou à la régulation de l’alimentation en eau de la zone ;
- L'imperméabilisation du sol, en totalité ou en partie ;
- La plantation d’espèces invasives ;
- La plantation de haie mono spécifique ;
- La plantation d’espèces non locales ou horticoles.
L’aménagement de ces secteurs peut être soumis à déclaration ou autorisation au titre des articles L
214-1 et suivants du code de l’Environnement ;
Dispositions applicables à la bande inconstructible le long des cours d’eau
L’article L.113-29 du Code de l’urbanisme précise que « les plans locaux d’urbanisme peuvent classer en espaces de continuités écologiques des éléments des trames vertes et bleues (…), qui sont nécessaires à la préservation ou à la remise en bon état des continuités écologiques ».
Les berges de cours d’eau identifiés au plan de zonage doivent être préservées et remises en bon état :
- Dans une bande de 7 mètres de part et d’autre des berges du cours d’eau, toutes les constructions sont interdites, autres que celles liées à la mise en valeur ou à l’entretien du milieu ;
- L’objectif de ces espaces est la restauration des structures végétales humides qui bordent le cours d’eau et l’atteinte d’une bonne qualité des cours d’eau ;
- La plantation d’espèces invasives, de haies mono-spécifiques ou d’espèces non locales ou horticoles est prohibée dans ces espaces.
Y sont cependant autorisés les actions, aménagements ou travaux permettant la remise au jour et la renaturation des cours d’eau. Y sont également autorisés les travaux d’entretien des ouvrages de canalisation du cours d’eau.
Dispositions applicables aux vues remarquables
Les vues remarquables repérées sur le règlement graphique au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme doivent être préservées. Toute implantation de construction ou installation de nature à porter atteinte, intégralement ou en partie, à la qualité d’une vue remarquable repérée au document graphique est interdite.
La hauteur maximale des constructions fixée par le présent document pour chacune des zones pourra être minorée afin d’imposer le respect des prescriptions définies pour la préservation des vues remarquables.
Dispositions applicables au patrimoine
L’article L. 151-19 du Code de l’urbanisme précise que le règlement du PLU peut « identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordres culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation, leur conservation ou leur restauration ».
Conformément aux dispositions des articles R.151-41 et R.421-28 du Code de l’urbanisme :
Dispositions applicables aux ensembles patrimoniaux
- La démolition des éléments constituant un ensemble patrimonial identifié sur le règlement graphique doit faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable ;
- Les travaux d’aménagement, de rénovation, d’isolation thermique par l’extérieur (ITE), ou d’extension sur les constructions et les ensembles patrimoniaux à protéger tels qu’ils sont repérés sur le règlement graphique sont autorisés à condition qu’ils préservent les caractéristiques esthétiques, architecturales ou historiques desdites constructions.
Dispositions applicables aux éléments de patrimoine
- La démolition des éléments de patrimoine (villas, murs à protéger, fours à chaux …) identifiés sur le règlement graphique est interdite ;
- Les travaux d’aménagement, de rénovation, d’isolation thermique par l’extérieur (ITE), ou d’extension sur les éléments de patrimoine à protéger tels qu’ils sont repérés sur le règlement graphique sont autorisés à condition qu’ils préservent les caractéristiques esthétiques, architecturales ou historiques desdites constructions.
- Sur les murs à protéger identifiés au plan de zonage, la création de portails ou d’ouvertures est autorisée dans la mesure où ceux-ci s’insèrent de façon harmonieuse dans la construction et ne remettent pas en cause sa pérennité.
Liste des éléments de patrimoine (bâtiment ou ensemble de bâtiments) repérés sur le règlement graphique
Type de Localisation Photo construction Rue Bonne Mouche, Rue
N° Jules Hemet, Rue du 1 Bourg Pressoir, Rue Mauregard, historique Rue du Puits du Gué
1 Église Saint- Rue de
Rémy L’Église
2 Villa 9 rue
Mauregard
Type de Localisation Photo construction 9 rue du Puits du Gué
N°
3 Villa
4 Ferme 31 rue Bonne
Mouche
5 Ecole RD.934
d’Alembert
(ancienne
ferme de la
Folie)
Type de Localisation Photo construction Rue du Puits du Gué
N°
6 Ferme des
Corbins
7 Moulin de Ancien chemin de Meaux-QuincangrogneChemin de Quincangrogne
8 Villa Entre l’avenue de
Montévrain et le chemin du
Mollard (Bois de Chigny)
Type de
N° construction Localisation Photo
9 Château de la 24 bis Avenue Raymond
Grange au Bois Poincaré, Lagny-sur- Marne
10 Villa Avenue des Chalets (Bois de Chigny)
11 Villa Avenue des Chalets (Bois de Chigny)
Type de Localisation Photo construction Chemin du pont Jeanne
N° d’Arc
12 Pont Jeanne
d’Arc
13 Four à chaux Chemin des Fours à Chaux
8. Emplacements reserves
Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts, soumis aux dispositions des articles L.151-41 du Code de l’urbanisme sont identifiés sur le plan de zonage.
La destination des emplacements réservés ainsi que les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires sont également précisés dans le tableau ci-dessous. Les constructions sont interdites sur les terrains, bâtis ou non, compris dans les emplacements réservés, sauf exceptions prévues à l’article L.433-1 et R.433-1 du Code de l’urbanisme.
Numéro Destination Bénéficiaire Surface
1 Aménagement de voirie Commune 3 741m²
2 Mise en œuvre d’un chemin Communauté 1 198 m² d’exploitation pour l’entretien d’Agglomération
3 du réseau d’assainissement Marne-et-Gondoire 4 214 m²
Mise en œuvre d’un chemin Communauté
4 d’exploitation pour l’entretien d’Agglomération 6 310 m² du réseau d’assainissement Marne-et-Gondoire
Aménagement d’une liaison Communauté douce d’Agglomération
Marne-et-Gondoire
9. Polarites commerciales identifiees en application de l’article
L.151-16 Du code de l’urbanisme
Le plan de zonage comprend des secteurs de polarités commerciales dans lesquels des règles d’implantation préférentielle s’appliquent.
Ces secteurs, identifiés au plan de zonage, sont :
- Le secteur du Clos du Chêne qui est un pôle commercial d’importance de niveau structurant ;
- Le secteur du Fort Mardi qui est un pôle commercial d’importance de niveau intermédiaire.
Pour ces deux secteurs, les règles d’implantation préférentielle s’appliquent aux ensembles commerciaux, aux magasins de détail et aux drives. Ces dispositions ne concernent pas les magasins de gros, l’hôtellerie-restauration, les activités de loisirs, les concessionnaires automobiles et les sites de vente de production agricole liés à une exploitation locale.
Les aires de stationnement visiteurs des commerces de plus de 1 000m² de surface de vente, autorisés au sein des pôles commerciaux sur le règlement graphique, ne doivent pas être directement visibles depuis la voie d’accès principale.
Les aires de stationnement visiteurs des commerces compris entre 300 et 1 000m² de surface de vente doivent faire l’objet d’un traitement paysager qualitatif et s’intégrer dans le paysage urbain.
Dans le pôle commercial du Clos du Chêne identifié au plan de zonage :
Ce pôle a vocation à accueillir les commerces de fréquentation hebdomadaire, occasionnelle ou exceptionnelle pour des achats lourds ou dont l’implantation n’est pas possible dans les pôles de centralité urbaine compte-tenu de leur gabarit ou contraintes d’accessibilité et d’approvisionnement. Ce pôle accueille préférentiellement des commerces d’une surface de vente minimale de 300 m².
Dans le pôle commercial du Fort Mardi identifié au plan de zonage :
Ce pôle a vocation à accueillir les commerces de fréquentation hebdomadaire ou occasionnelle pour des achats lourds ou dont l’implantation n’est pas possible dans les pôles de centralités urbaines compte-tenu de leur gabarit ou contraintes d’accessibilité et d’approvisionnement. Ce pôle accueille préférentiellement des commerces d’une surface de vente minimale de 300 m².
Des dispositions complémentaires s’appliquent dans chaque zone pour l’implantation de constructions à destination de commerce. Le Bourg et l’Ecoquartier constituent des centralités qui ont vocation à accueillir tous types de commerces de proximité dont la surface de vente est inférieure à 300 m².