Zone UFZone urbaine à Senlis

Dans toute la zone : − L’implantation et l’extension des constructions à usage industriel, agricole, hôtelier de commerce, d’artisanat ou d’entrepôts. − L’implantation et l’extension des constructions à usage d’habitation ou de stationnement, autres que celles qui sont admises sous condition à l’article 2. − Les dépôts et décharges de toute nature. − Les entreprises de cassage de voitures et de transformation des matériaux de récupération. − L’ouverture de carrière. − Les terrains de camping ou de caravanage ainsi que ceux affectés à l’implantation d’habitations légères de loisir. − Le stationnement des caravanes et des habitations légères de loisir à usage de résidence principale ou d’annexe à l’habitation et les mobil-home.

Toute utilisation du sol est autorisée, sous réserve des interdictions définies à l’article 1 et des conditions énoncées ci-dessous :

❑ Dans toute la zone − Les aménagements, ouvrages, constructions et installations lorsqu’ils présentent un caractère d’intérêt général ou lorsqu’ils contribuent au fonctionnement ou à l’exercice de services destinés au public, quel que soit le statut du gestionnaire ou de l’opérateur, ou lorsqu’ils sont nécessaires à l’implantation des différents réseaux de distribution (eau potable, électricité, gaz, téléphone, télédiffusion, assainissement, etc.), sous réserve qu’ils s’intègrent dans l’environnement urbain existant ou projeté de la zone. En cas de contraintes techniques spécifiques, certaines prescriptions édictées aux articles 3 à 13 du présent règlement peuvent toutefois ne pas leur être imposées. − Les affouillements et les exhaussements de sol, à condition qu’ils soient directement liés aux travaux de construction autorisés, de voirie ou aux aménagements paysagers des espaces libres, autorisés. − L’implantation et l’extension des constructions à usage d’habitation, de bureaux, et de stationnement, dans la mesure où elles sont liées et nécessaires à la surveillance, au gardiennage, à l’exploitation ou au bon fonctionnement des équipements et services d’intérêt collectifs autorisés sur la zone, et qu’elles sont jugées compatibles avec le voisinage des équipements du point de vue de l’environnement et des nuisances pouvant être générées lors de leur exploitation.

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Protection – risques et nuisances#

Archéologie

Cette zone est susceptible de contenir des vestiges archéologiques. Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur localisation, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.

Nuisances sonores des infrastructures terrestres

Dans le couloir de présomption de nuisances sonores repéré au document graphique du règlement et à l’annexe « classement sonore des infrastructures terrestres », les constructions doivent respecter les normes d’isolation acoustique conformes à la réglementation en vigueur.

Risque d’inondation pluviale

Pour maîtriser ou réduire l’impact des eaux pluviales dans le milieu naturel, les projets de construction doivent mettre en œuvre des mesures pour écrêter les volumes et débits d’eaux pluviales rejetés et permettre leur résorption à l’intérieur de la propriété, suivant les prescriptions de la collectivité.

Il est nécessaire de prévoir des installations pour assurer la collecte, le stockage éventuel et, en tant que de besoins, le traitement des eaux pluviales et de ruissellement lorsque la pollution qu’elles apportent au milieu aquatique risque de nuire gravement à l’efficacité des dispositifs d’assainissement.

Marnières et Carrières

Par référence aux risques liés à la stabilité de certains sols notamment dans les secteurs repérés à « l’Inventaire des vides et indices de vides sur le territoire communal » annexé au présent document, l’attention des pétitionnaires peut être attirée sur l’opportunité d’une étude de vérification préalable des caractéristiques géotechniques du sol au point de vue de la stabilité, faite à leur initiative et sous leur responsabilité : certains secteurs concernés par les marnières étant inconstructibles.

• Marnière dont la présence est certaine : à défaut de présentation d’une étude faite par un organisme qualifié, qui précisera si le projet envisagé présente ou non un risque pour les biens et les personnes, il sera refusé en application de l’article R 111-2 du Code de l’urbanisme. Cette prescription ne concernera pas les projets d’extensions mesurées et autres annexes.
• Présomption de cavités souterraines : dans les secteurs où la présence de cavités souterraines est suspectée et indiquée au plan de recensement des indices de ces cavités, il est rappelé que le pétitionnaire devra s’assurer que le terrain pourra supporter sans dommage les constructions et installations projetées.

Petit patrimoine Les éléments ou parties d’éléments bâtis ou naturels, recensés au titre de l’article L.123-15§7 du Code de l’urbanisme, repérés au document graphique du règlement et à l’annexe « Inventaire du patrimoine bâti et naturel », ne peuvent être transformés ou détruits sans autorisation (régime de la déclaration préalable)

Section II : conditions de l’occupation du sol#

Accès Pour être constructible, un terrain doit être accessible par une voie carrossable publique ou privée ouverte à la circulation publique, en bon état de viabilité, présentant des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile. Tout terrain enclavé est inconstructible sauf si son propriétaire obtient un passage aménagé sur des fonds voisins, dans les conditions définies par l’article 682 du Code Civil.

• Voirie Les dimensions, formes et caractéristiques des voies publiques ou privées existantes ou à créer doivent être adaptées aux opérations qu’elles doivent desservir. Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent y faire demi-tour, dès lors que l’importance du secteur ainsi desservi le justifie. Cette obligation s’applique en particulier pour les véhicules de collecte des déchets ménagers.

Eau potable L’alimentation en eau potable doit être assurée par le réseau public.

• Assainissement − Toute construction ou installation, compte-tenu de sa fonction, doit être raccordée au réseau d’assainissement collectif lorsqu’elle se trouve en zonage d’assainissement collectif. − En cas d’impossibilité technique de raccordement, d’insuffisance ou d’absence de réseau public d’assainissement, toutes les eaux usées doivent être dirigées vers des dispositifs de traitement non collectifs conformes aux prescriptions en vigueur sur la commune, contrôlées par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de la communauté de communes des trois forêts (CC3F). − Ces dispositifs doivent être conçus de telle sorte qu’ils puissent être raccordés ultérieurement au réseau public si sa mise en place est prévue par le zonage d’assainissement. − Le réseau interne à la parcelle est de type séparatif.
• Eaux usées − Pour tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau collectif, le raccordement doit faire l’objet d’une demande préalable auprès de la collectivité à laquelle appartiennent les ouvrages (convention de rejet). − L’évacuation des eaux usées provenant des installations autorisées est subordonnée à un pré-traitement approprié et au respect des normes de rejet qualitatives et quantitatives adaptées aux caractéristiques des réseaux.
• Eaux pluviales Pour tout projet de construction :

− Le raccordement au réseau collectif n’est pas obligatoire : l’infiltration des eaux à la parcelle ou leur réutilisation sont recommandées. En particulier :

• Les eaux de toiture doivent être gérées à l’intérieur de chaque parcelle par infiltration directe dans le sous-sol.
• Les stockages sont également autorisés (directement en toiture ou dans des citernes) à des fins de réutilisation de l’eau.

− Le pré-traitement des eaux souillées (lessivage des parkings et aires de manœuvre) :

• En fonction des activités et des usages, des pré-traitements adéquats doivent être assurés (séparateurs d’hydrocarbures, vannes de confinement).
• Les eaux issues des parkings de surface de plus de 10 places doivent subir un traitement de débourbage-déshuilage avant rejet.

− Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain. Le débit de fuite des ouvrages de régulation est limité à :

− 1 l/s/hectare imperméabilisé pour une pluie d’occurrence cinquantennale.

• Distribution électrique Les réseaux électriques sur le terrain doivent être enterrés, sauf impossibilité technique avérée, entre les constructions et jusqu’en un point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété.

Non réglementé.

Sauf prescriptions spécifiques imposées en raison du risque d’inondation pluviale ou d’instabilité des sols : Les constructions doivent être implantées : − soit en retrait de l’alignement, de trois mètres au moins. − soit à l’alignement en prolongement de constructions implantées à l’alignement sur des terrains voisins.

• Pour les constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques (ou à la limite d’emprise des voies privées ouvertes à la circulation publique), l’adaptation, la réfection ou l’extension de ces constructions sont autorisées à condition qu’elles se réalisent dans le prolongement de l’existant et qu’elles n’aient pas pour effet de réduire les marges de recul existantes.

Sauf prescriptions spécifiques imposées en raison du risque d’inondation pluviale ou d’instabilité des sols : Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives.

• Les constructions sont autorisées à s’implanter sur une ou plusieurs limites séparatives, dans les cas suivants : − soit la construction projetée s’adosse à une construction existante en bon état et de gabarit comparable, elle-même édifiée en limite séparatives, − soit sont édifiés simultanément des bâtiments jointifs de gabarits comparables, − soit leur hauteur totale n’excède pas 3,50 mètres et leur longueur édifiée en limite(s) séparative(s) n’excède pas 10 mètres.
• Pour les parties de constructions implantées en retrait de la limite séparative : la marge d’isolement doit être égale à 3 mètres au moins.
• Pour les constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives ou à la limite d’emprise des voies privées, l’adaptation, la réfection ou l’extension de ces constructions sont autorisées à condition qu’elles se réalisent dans le prolongement de l’existant et qu’elles n’aient pas pour effet de réduire la marge de recul.

Sauf prescriptions spécifiques imposées en raison du risque d’inondation pluviale ou d’instabilité des sols : l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété est non réglementée.

Sauf prescriptions spécifiques imposées en raison du risque d’inondation pluviale ou d’instabilité des sols, l’emprise au sol des constructions est non réglementée.

De manière générale, la hauteur au point le plus haut (ou hauteur totale), au sens du présent règlement est définie par la différence d’altitude entre la partie la plus élevée de la construction ou de l’ouvrage (en général le faîtage ou le sommet de l’acrotère) et le niveau du sol fini (après travaux d’exhaussement ou d’affouillement de sol). Des précisions sur les modalités de calcul des hauteurs sont données dans le Titre 6 « Annexe » du présent règlement

• La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 10 mètres à l’égout du toit, 12 mètres au total. − Des hauteurs inférieures pourront être imposées pour préserver les perspectives monumentales, l’unité architecturale ou les avoisinants. − Les installations dont la hauteur est imposée par destination : antenne, pylônes, mâts d’éclairage… ne sont pas soumises à ces dispositions.
• S’agissant des terrains en pente et de terrains situés en contre-haut ou contrebas des voies et sur une profondeur de 18 m à partir de l’alignement (actuel ou futur repéré au document graphique du règlement), la hauteur des constructions sera mesurée à partir d’une ligne théorique reliant le niveau du trottoir à l’alignement et le niveau du terrain naturel situé à 18 m, perpendiculairement à l’alignement à l’intérieur de la parcelle.

Pour les constructions à usage d’habitation existantes ou autorisées dans la zone : les dispositions de l’article UD 11 leur sont applicables.

• L’utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre, l’installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d’énergie renouvelable, peuvent être refusées pour les parties de la zone incluses dans un périmètre de protection de monument historique (ou adossé à un immeuble classé), dans un site inscrit ou classé ou sur un élément de patrimoine inventorié au titre de l’article L.123-1-5§7 du Code de l’urbanisme − Dans toute la zone, elles sont subordonnées au respect de prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant (article L.111-6-2 du Code de l’Urbanisme) ; en particulier, elles ne doivent pas être visibles depuis les rues et espaces publics. − Elles sont intégrées au site par tous les moyens adaptés de manière à en réduire l’impact dans les paysages de l’agglomération (en évitant les saillies, couleur et brillance identiques au support, ordonnancement en correspondance avec les éléments de façade ou de couverture…).
• Aspect des bâtiments, constructions et murs − Les bâtiments doivent être construits en matériaux durables et de qualité acceptée généralement dans les secteurs urbains. − Tout bâtiment, construction ou mur doit être revêtu d’un enduit de finition ou d’un ravalement, lorsque les matériaux utilisés ne sont pas conçus pour rester normalement apparents. En particulier, ne pourront demeurer apparents les parpaings, tôles galvanisées ordinaires, briques creuses, plaques préfabriquées, carreaux de plâtre, etc. − Les annexes ou ajouts techniques doivent être traités en harmonie architecturale avec le bâtiment principal. En cas d’impossibilité technique, ils sont dissimulés par un écran végétal de la vue depuis les voies publiques. − Le bardage métallique, le bardage bois, l’aluminium, le zinc, les produits verriers, les vêtures bois sont autorisables le cas échéant. − Les façades de bâtiments doivent être traitées avec minimalisme, sans décor superflu. − Les imitations de matériaux tels que faux bois, fausses pierres… ainsi que les incrustations ponctuelles de pierres apparentes dans les murs enduits, les décors de façades surabondants, les associations de matériaux hétéroclites sont interdits. − Les matériaux brillants ou réfléchissants sont interdits.
• Les clôtures, le cas échéant, sont simples et traitées en harmonie avec le bâtiment principal − Sauf impératifs de sécurité avérés, elles sont constituées d’un grillage de couleur sombre obligatoirement doublé d’une haie. − Les clôtures du type plaques / poteaux béton sont interdites.
• Réseaux − Gaz – Télécoms – Distribution radiodiffusion – Télévision– Multimédia :
• les réseaux téléphoniques sur le terrain doivent être enterrés ;
• Les coffrets de distribution d’électricité seront inclus dans le soubassement des grilles, murs bahuts ou coffret maçonné. − Collecte des déchets : Les constructions autorisées doivent disposer d’un espace adapté à la collecte sélective des ordures ménagères prévu sur le terrain.
• Citernes − Les citernes à eau, à gaz ou à mazout ainsi que les installations similaires doivent impérativement être enterrées ou dissimulées par des écrans végétaux.

Afin d’assurer, en dehors des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation publique, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations, il est exigé au moins :

Nature de la construction

Nombre de places requises

1. Constructions à usage#

d’habitation autorisées

2 places / logement + 1 place visiteur par tranche de 5 logements#

2. Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif#

Bâtiments publique d’administration 1 place par tranche de 50 m² de surface de plancher

Etablissements festif, cultuel, culturel ou sportif (salle des fêtes, de congrès, de réunions, de 1 place par tranche de 10m² de surface de plancher spectacles, de sport…)

Etablissement de (hôpitaux, cliniques…)

santé 1 place par tranche de 25 m² de surface de plancher

Etablissement d’enseignement Du 1er degré : 1 place par tranche de 50 m² de surface de (de formation…)

plancher

Du 2nd degré et du supérieur : 1 place par tranche de 25m² de surface de plancher

Résidence pour personnes âgées (maison médicalisée…)

1 place par tranche de 50 m² de surface de plancher#

Crèche, enfance

équipement petite 1 place par tranche de 20 m² de surface de plancher

• Toute tranche engagée est prise en compte pour le calcul du nombre de places dues.

− Les aires de stationnement et de manœuvre doivent être proportionnées aux trafics générés et permettre, en dehors des voies, le stockage et l’évolution de tous les types de véhicules concernés par l’activité envisagée.

− Les utilisations nouvelles, résultant de changements de destination, de création de surfaces de plancher supplémentaires sont soumises à ces prescriptions :

• Dans le cas de changements de destination : le nombre de places nécessaires est celui obtenu par différence entre le nombre de places exigibles dans la situation future, la situation actuelle (calcul théorique avec les règles du PLU en vigueur), que les places aient une existence réelle ou non).
• Dans le cas d’extensions : seules les surfaces nouvelles sont prises en compte pour le calcul des places exigibles.

− Une aire couverte et fermé pour le stationnement des bicyclettes, vélomoteurs et motocyclettes doit être prévue à l’intérieur de la parcelle : 3% de la surface de plancher avec un minimum de 15 m².

− Lorsqu’une construction comporte plusieurs affectations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées d’une manière additive.

Dans toute la zone : − Les plantations doivent être composées d’essences locales ou choisies parmi les espèces recommandées en annexe (Titre 6). − Les espaces libres de construction et de circulation doivent être traités en espaces paysagers et plantés d’arbres de haute tige, d’arbustes et de haies vives.

• Ils doivent représenter au moins 15% de la surface du terrain et sont localisés en priorité dans l’emprise des marges de recul imposées sur l’alignement, et/ou dans l’emprise des marges d’isolement par rapport aux limites séparatives. − Les aires de stationnement :
• Les aires de stationnement extérieures de plus de 5 places doivent faire l’objet d’une composition paysagère : plate bande engazonnée ou plantée d’arbustes, petites haies, massifs buissonnants destinés à les diviser et les masquer depuis les voies publiques. − Les annexes techniques, les citernes, les aires de stockage et de manœuvre doivent être masquées par des haies vives et des arbres pour constituer un écran visuel. − En cas d’extension des constructions existantes :
• La conception des projets doit prendre en compte la préservation des éléments végétaux et l’amélioration de la qualité paysagère d’ensemble ;
• Les projets doivent renforcer la végétalisation des limites séparatives et de l’espace se situant entre la rue et les bâtiments ;
• Le traitement paysager des aires de stationnement doit être conforté. − En limite de zone (avec une zone d’habitat), il est demandé un renforcement de la protection végétale sur une bande de 3 mètres au moins comptés depuis la limite séparative : densité des plantations, association de hautes tiges (un tiers des plantations), de strates arbustives et de haies, panachage pour moitié d’essences à feuilles caduques et de persistants. − Les éléments de patrimoine naturel identifiés au document graphique du règlement et à l’annexe « Inventaire du patrimoine bâti et naturel » doivent être préservés (art. L.123.1.5§7 du Code de l’urbanisme). − Les constructions doivent respecter une marge de recul non aedificandi de 15 mètres au moins par rapport aux espaces boisés classés.

Dispositions applicables a la zone UG#

C’est la zone urbaine, dite quartier Ordener, d’occupation historiquement militaire. Ce secteur est entouré par la rue du Faubourg Saint Martin, la rue des Jardiniers, la rue Saint Lazare et la rue des Fours à Chaux. Cette zone regroupe de nombreuses constructions de qualité patrimoniale diversifiée telles que :

• Des bâtiments militaires historiques (bâtiment de casernement, manège, anciennes écuries…) organisés autour de la place d’arme
• Des bâtiments de facture plus contemporaine accueillant essentiellement des logements ou des chambres
• Des bâtiments industriels utilisés pour du stockage et de la logistique. Ce site a vocation à accueillir notamment un quartier de développement économique accueillant des espaces d’accueil pour les entreprises concernées par la thématique du biomimétisme, laboratoires, bureaux, espaces de stockage, des services (espaces de formation, restauration, locaux d’association), des logements spécifiques, des équipements évènementiels… Il comprend également dans son périmètre trois bâtiments restant appartenant au Ministère de la Défense pour ses besoins propres (tertiaires et hébergements). Il pourra comprendre également des équipements publics et des logements. La nature et les conditions de l’occupation du sol font l’objet de prescriptions spécifiques à travers une Orientation Particulière d’Aménagement.

Section I : nature de l’occupation et de l’utilisation du sol#