Zone 1AU-BAzone à urbaniser 1AU-Ba

Affectations des sols, constructions et activites#

1.1 Destinations et sous-destinations autorisées, autorisées sous condition, interdites#

Autorisé Autorisé sous condition Interdit

• Se référer à l’article 1.2

Destination Exploitation agricole et forestière

Sous-destinations Exploitation agricole

Exploitation forestière

Destination Habitation

Sous-destinations Logement

Hébergement

Destination Commerce et activités de services

Artisanat et commerce de détails (1)

Restauration

Commerce de gros

Sous-destinations Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

Hôtels

Autres hébergements touristiques

Cinéma

Destination Equipement d’intérêt collectif et services publics

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés (2)

Sous-destinations Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

Equipements sportifs

Lieu de culte

Autres équipements recevant du public (3)

Destination Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

Industrie

Entrepôt

Sous-destinations Bureau (4)

Centre de congrès et d’exposition

Les dépôts de toute nature en plein air

Les résidences démontables ou mobiles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs

Les activités qui, du fait des risques et nuisances qu’elles engendrent, ne sont pas compatibles avec la fonction résidentielle

Les Installations Classées pour l’Environnement (ICPE) (5)

1.2 Destinations et sous destinations soumises à des conditions particulières#

Tout projet autorisé doit respecter les principes fixés par l’OAP ; s’y référer.

Sont admises, sous condition, les constructions des sous-destinations suivantes :

(1) « Artisanat et commerce de détails », à condition :

• que les surfaces de vente n’excèdent pas 500 m² de surface de plancher,
• qu’elles soient situées au rez-de-chaussée des bâtiments
• qu’en cas de changement de destination ou de sous-destination de surfaces situées en rez-de-chaussée et sur rue pour ces catégories d’activités, celles-ci s’inscrivent dans le gabarit du rez-de-chaussée du bâtiment existant, si la surface de vente est supérieure à

500 m²,

• Les changements de sous-destination visant à augmenter la surface affectée à l’ « Artisanat et commerce de détails » par agrandissement et regroupement de locaux au-delà de 500 m² ne sont pas autorisés
• que les constructions, aménagements ou équipements destinés à être utilisés pour le retrait par la clientèle d’achats au détail commandés par voie électronique soient inclus dans un commerce recevant du public et que la surface de plancher dédiée à cet usage ne dépasse pas 1/4 de la surface commerciale.
• de ne pas installer de surfaces d’exposition, de stockage ou de vente en extérieur, sauf pour les étalages alimentaires de fruits et légumes

(2) « Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » , à condition :

• d’un traitement architectural qualitatif, en adéquation avec le caractère des lieux, et que les installations ne procurent pas de gêne pour le voisinage,
• qu’il ne s’agisse pas de projet d’installation de panneaux photovoltaïques au sol, les dispositifs implantés sous forme d’ombrières sur les aires de stationnement n’étant pas considérés comme des installations au sol.
• que, pour les antennes relais des opérateurs de téléphonie mobile, l’établissement un plan d’aménagement d’ensemble sur le territoire de la Commune préalable soit validé par la

Ville en accord avec les opérateurs, de façon à assurer la préservation de la typologie dominante des toitures de la Ville en répartissant de manière harmonieuse dans le respect des contraintes techniques les installations de ce type par îlot, et de préserver les perspectives singulières notamment celles identifiées au SPR.

(3) « Autres équipements recevant du public », à condition :

• qu’il ne s’agisse pas d’aire d’accueil des gens du voyage.

(4) « Bureau », à condition :

• d’être implantés en rez-de chaussée des bâtiments uniquement.

Sont également admises, sous condition, parmi les « Autres occupations du sol » :

(5) Les Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE), à condition :

• de correspondre aux besoins de la vie et de la commodité des habitants,
• de ne pas produire de nuisances pour le voisinage,
• que leur implantation ne présente pas de risque pour la sécurité des personnes et des biens environnants,
• que leur volume et leur aspect soient traités en cohérence avec la typologie des constructions édifiées dans le quartier dans lequel elles s’inscrivent.

2.1 Mixité fonctionnelle#

Tout ou partie des rez-de-chaussée des bâtiments qui seront édifiés le long de la voie existante, située entre l’école F. Amadei et la rue F.Barbisinu, comprendront des locaux destinés aux commerces, services, activités artisanales compatibles avec l’habitat et, le cas échéant, des bureaux.

Sans être obligatoire, des commerces, activités artisanales, services de proximité ou bureaux peuvent également être implantées au rez-de-chaussée des îlots à bâtir donnant sur l’avenue du Macchione

Le porteur de projet devra mobiliser au maximum les potentialités offertes à travers le règlement, dont notamment l’emprise au sol et la hauteur minimale/maximale précisée à l’ « Article 3 -1AU-Ba -»

Les entrées permettant d’accéder aux étages devront être indépendantes de celles dédiées aux activités ou équipements publics développés au rez-de-chaussée, s’il n’existe pas de lien fonctionnels avec ces derniers.

2.2 Mixité sociale#

Des obligations sont à respecter ; se référer aux dispositions et à la cartographie de l’ « Article 6.1 - DG- Obligations à respecter par les constructeurs en termes de création de logements locatifs sociaux et de logements à prix maîtrisés ».

3.3.1 Le long de l’avenue du Macchione, de la Route Royale, du chemin de Falconaja et de la rue#

F. Barbisino

Les constructions doivent être implantées à une distance de 15 m minimum de la limite d’emprise de ces voies.

Des marges de recul supérieures pourront être imposées pour prendre en compte le projet d’aménagement de l’avenue et de son raccordement au niveau de la Route Royale.

3.3.2 Le long des autres voies#

Les constructions doivent être implantées à une distance de 4 m minimum par rapport à la limite d’emprise des voies internes aux opérations.

Les éléments tels que les pergolas végétalisées ou les brise-soleils procurant ombrage intégrés aux bâtiments ne sont pas soumis à cette règle et peuvent être implantés jusqu’à la limite d’emprise des voies et espaces publics.

Les constructions seront implantées préférentiellement de manière à favoriser l’encadrement bâti des espaces publics et des espaces privatifs existants ou futurs. Ainsi une partie significative de la façade donnant sur la voie sera parallèle à celle-ci.

3.4 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives#

Les constructions seront implantées tel que la distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus proche des limites séparatives sera au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points moins 2 mètres sans être inférieure à 4 mètres (soit tel que 4 m

≤ D ≥ (H/2)-2 m).

En cas de mur aveugle ou ne disposant pas d’ouverture éclairant les pièces principales des logements, la distance peut être réduite à 4 m.

3.5 Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété#

La distance entre deux bâtiments non contigus ne peut être inférieure à 8 m.

Toutefois, lorsque deux façades sont en vis-à-vis et que chacune d’elle ne comporte aucune baie éclairant les pièces principales (façade aveugle ou fenestrons par exemple), cette distance peut être à 4 m.

Cette disposition ne s’applique pas aux locaux techniques, pour lesquels la distance n’est pas réglementée.

Les bâtiments devront avoir une hauteur comprise majoritairement entre 21 m (équivalent R+6) et 24 m (équivalent R+7) avec possibilité d’une hauteur portée à 27 m (équivalent R+8) sur une partie du bâti si cette hauteur permet de faciliter la réalisation du stationnement dans le volume des constructions et la réalisation du nombre de lgts indiqué à l’OAP.

Les hauteurs maximales indiquées ci-avant en fonction du nombre d’étages ne font pas obstacle à l’aménagement des combles dès lors que la hauteur maximale est respectée.

Elles ne font pas non plus obstacle à ce que des parties de bâtiments soient de hauteur inférieure si le parti pris architectural permet une meilleure insertion des volumes bâtis.

L’emprise au sol des constructions est limitée à 50% de la superficie de l’unité foncière.

4.1 Typologie des constructions#

La zone 1AU-Ba est destinée à recevoir des habitations sous forme de bâtiments collectifs et des bâtiments mixtes de gabarits similaires.

Les villas individuelles, groupées ou non, n’y sont pas autorisées.

En partie Est et Sud de la zone, une composition sous forme d’îlot est à rechercher.

En partie Nord-Ouest de la zone, le projet devra créer une couture urbaine avec le quartier existant.

4.2 Qualité architecturale des façades#

La longueur maximale des nouveaux bâtiments est fixée à 40 m, sauf pour la destination « Equipement d’intérêt collectif et services publics » pour laquelle elle n’est pas réglementée.

Les façades donnant sur les voies publiques comprendront au minimum des balcons et les façades des bâtiments donnant sur les jardins et cours privatives comprendront des terrasses.

Les façades entièrement recouvertes de verre ou tout autre matériaux réfléchissant sont interdits.

Les murs aveugles donnant sur l’espace public sont interdits.

L’aménagement des façades commerciales situées en rez-de-chaussée devra respecter et mettre en valeur la structure et l’architecture du bâtiment. Les vitrines devront être disposées en retrait de 15cm au moins du nu extérieur de la façade et s’intégrer dans l’ordonnancement du bâtiment.

Les parkings silos doivent présenter une harmonie architecturale avec les bâtiments auxquels ils sont rattachés et présenter une qualité architecturale évidente. Une structure verticale ajourée placée en façade viendra masquer les véhicules. Les surfaces pleines doivent être limitées, le cas échant au soubassement.

4.3 Qualité architecturale des toitures#

Les éléments techniques ne devront pas être visibles depuis l’espace public.

En cas de copropriété, les antennes et paraboles seront, soit collectives, soit regroupées en un seul emplacement en cas d’impossibilité technique dûment justifiée.

Dans la mesure du possible, des panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques seront disposés en toiture.

4.4 Qualité architecturale des clôtures#

Il est rappelé que la réalisation de clôtures n’est pas obligatoire.

En cas de projet de clôture les disposition ci-après sont à respecter.

4.4.1 Clôtures donnant sur les voies et les espaces publics :

Le long des chemins historiques et voies en balcon sur la mer repérés aux documents graphiques : se référer à l’ « article 4.5 -DG- Eléments à conserver, à restaurer, à mettre en valeur ».

Pour les autres voies et emprises publiques, et lorsque l’ « article 4.5 -DG- Eléments à conserver, à restaurer, à mettre en valeur » ne donne pas de précision quant au traitement des clôtures :

En cas de réalisation, elles seront composées :

• soit d’un mur bahut surmonté d’un barreaudage vertical droit, le mur bahut et le barreaudage étant de hauteur fixe sur l’ensemble du linéaire et parallèles à la pente de la voie. La hauteur du mur bahut et celle du barreaudage seront établies sur la base d’un rapport de proportion de 1/3 et 2/3 (mur bahut de 0,60 m et barreaudage de 1,20 m, ou l’inverse) de sorte que la hauteur totale de la clôture (mur bahut + barreaudage) n’excède pas 1,80 m. Les murs bahut seront ajourés au niveau du terrain naturel avec une ou plusieurs ouvertures, aux dimensions minimales de 0,20 m de large et de 0,20 m de hauteur, afin de favoriser la circulation de la faune mais aussi de permettre l’écoulement des eaux pluviales.
• soit d’un barreaudage vertical droit de hauteur fixe sans mur bahut sur l’ensemble du linéaire et parallèle à la pente de la voie. La hauteur n’excèdera pas 1,80 m.
• soit d’un simple muret d’une hauteur maximale de 0,60 m

Les autres types de clôtures, ne sont pas autorisées.

En cas de réalisation nécessaire ou de présence d’un mur de soutènement, la clôture sera édifiée dans son prolongement. Celui-ci et le mur bahut seront de même facture. La hauteur de clôture fixée à 1,80 m se mesure dans ce cas en tous points à partir du haut du mur de soutènement.

4.4.2 Clôtures donnant sur les limites séparatives :

Les clôtures édifiées sur les limites séparatives seront réalisées dans les mêmes conditions que pour celles donnant sur les voies et espaces publics et nécessairement accompagnées d’une haie végétale ou de plantes grimpantes.

Espaces non-batis et abords des constructions#

5.1 Obligations en matière de préservation de surfaces non imperméabilisées#

Se référer à l’OAP.

5.2. Préservation/confortement des ripisylves#

Se référer à l’ « ARTICLE 4.6 -DG- ELEMENTS DE PAYSAGE, SITES ET SECTEURS A PROTEGER

POUR DES MOTIFS D'ORDRE ECOLOGIQUE (L151-23) ».

5.3 Prise en compte de la végétation existante#

Un recensement des arbres et bosquets sera effectué avant tout projet d’aménagement ou de de construction.

Le projet devra s’attacher à conserver au maximum les arbres de haute tige et les bosquets présents sur l’unité foncière support du projet. En phase travaux notamment, ils seront protégés.

Aucun matériau ni terre extraite ne devra être entreposé, même temporairement, dans l’espace vert à préserver/aménager, au cœur de la zone.

5.4 Traitement des marges de recul par rapport aux voies et espaces publics#

Les marges de recul par rapport aux voies et espaces publics réglementées à l’article « 3.3 Implantation des bâtiments par rapport aux voies et aux emprises publiques » seront aménagés :

• soit en espace vert
• soit en placette urbaine assurant une continuité topographique avec l’espace public sous réserve d’un traitement de sol qualitatif qui ne sera en aucun cas en enrobé ou autre matériau d’aspect similaire.

En cas de retrait important des bâtiments par rapport aux espaces publics (de l’ordre de 10 m ou plus) :

des arbres de haute tige ou une pergola végétalisée procurant ombrage doivent être plantés.

La création d’aires de stationnement pour les véhicules dans la marge de recul est interdite.

Seuls peuvent y être autorisées celles destinées aux vélos ou aux deux roues motorisés réalisés à l’air libre.

5.5 Traitement des marges de recul par rapport aux limites séparatives#

Les marges de recul par rapport aux voies et espaces publics réglementées à l’article « 3.4 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives » seront aménagés en espace vert. Les clôtures seront par ailleurs accompagnées de plantes grimpantes ou d’une haie libre.

5.6 Traitement des espaces verts#

Se référer à l’OAP.

Au cœur de la zone, une surface de l’ordre de 2 ha sera préservée en tant qu’espace naturel/espace vert ouvert au public, tel que prévu à l’OAP.

Les espaces verts et espaces libres rattachable à chaque projet devront être aménagés pour le piéton et suivant des dispositions qui les rendent inaccessibles aux véhicules automobiles, sauf, si nécessaire, aux véhicules d'urgence et d'entretien.

Les espaces verts devront être traités de manière à ce que la végétation soit structurante, au même titre que l'architecture, et non simplement décorative. Lorsque la végétalisation est pratiquée sous forme de massifs, ces derniers devront avoir une superficie minimale de 20 m² et une largeur minimale de 2

m.

Les espaces privés non bâtis et non affectés au stationnement seront plantés d’arbres de haute tige, au minimum à raison d’un sujet par tranche de 100 m².

Les traversées piétonnes entre chaque îlot, permettant l’accès à l’espace naturel au cœur de la zone, seront accompagnées de végétaux.

Les jardinières amovibles ne sont pas autorisées.

Lorsque le stationnement est réalisé à l’air libre et qu’il est organisé en plusieurs rangées, ces dernières seront :

• soit séparées par des plates-bandes végétalisées d’une largeur de 2,50 m minimum, constituées de terre végétale, respectant les principes suivant :
• Elles seront plantées à raison d’un arbre de haute tige procurant un ombrage, au minimum de force 20/25, tous les 5 m,
• Entre les arbres de haute tige, une haie vive sera également plantée,
• En cas de linéaire important des traversées piétonnes adaptées aux PMR seront réalisées,
• Les plates-bandes seront protégées par un « chasse-roue » d'une hauteur minimum de 0,20 m.
• soit recouvertes de pergolas végétalisées par des plantes grimpantes permettant à terme un ombrage
• soit recouvertes d’ombrières permettant le développement de l’énergie solaire, dans ce cas la plantation d’arbres de haute tige ne sera pas imposée au droit des ombrières, seule une haie vive sera plantée, permettant notamment de récupérer les eaux de ruissellement des dispositifs.

Lorsque le stationnement est réalisé à l’air libre et qu’il est organisé en une seule rangée ou en deux rangées de part et d’autre d’une voie interne, chaque rangée sera :

• soit accompagnées d’une haie végétale basse ou d’un massif fleuri dans lequel seront plantées des arbres de haute tige procurant un ombrage, au minimum de force 20/25, à raison d’un arbre tous les 5 m,
• soit recouvertes de pergolas végétalisées par des plantes grimpantes permettant à terme un ombrage
• soit recouvertes d’ombrières permettant le développement de l’énergie solaire, dans ce cas la plantation d’arbres de haute tige ne sera pas imposée au droit des ombrières, seule une haie vive sera plantée, permettant notamment de récupérer les eaux de ruissellement des dispositifs.

Quel que soit le nombre de places à réaliser ou la configuration des aires de stationnement, les places de stationnement seront composées de matériaux drainant et végétalisées.

Exemples d’aménagements attendus

Lorsque les places de stationnement sont réalisées au rez-de-chaussée d’un bâtiment et que le mur de soubassement est majoritairement plein, celui-ci sera :

• soit recouvert de plantes grimpantes,
• soit masqué par une haie végétale,
• soit accompagné d’une pergola végétalisée.

5.8 Aires de jeu et de loisirs#

Non réglementé au sein des îlots à bâtir illustrés sur l’OAP.

Des aménagements légers pourront être implantés dans l’espace vert à préserver/aménager, au cœur de la zone.

5.9 Matériaux#

Les revêtements de sols seront sélectionnés pour leur effet albédo, sans toutefois être éblouissant.

5.10 Installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et du ruissellement#

Les cuves de récupération d’eau de pluie ne doivent pas être visibles depuis les espaces publics.

Si elles ne sont pas enterrées, elles seront masquées par un ouvrage maçonné en harmonie avec les constructions, ou bien masquées par un traitement végétal adapté.

Les volumes de rétention imposées par le règlement du zonage pluvial sont préférentiellement réalisés en stockage sous chaussée et/ou aires de stationnement.

S’ils sont réalisés à l’air libre, ils seront constitués de noues ou de bassins paysagés, accessibles et intégrés aux jardins/espaces verts. Ils ne devront en aucun cas former de trouée dans le terrain naturel clôturée par des grilles, ces dispositifs étant peu valorisant.

ARTICLE 6 -1AU-Ba - STATIONNEMENT#

6.1 Obligation en matière de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules#

En complément des dispositions ci-après, se référer à l’ « Article 9.1 -DG- Stationnement automobile» du Titre I.

Hors secteurs présentant un risque lié à l’amiante environnementale ou inondation :

• Les aires de stationnement seront principalement réalisées :
• soit dans le volume du bâtiment, en sous-sol et/ou rez-de-chaussée, sans compromettre la réalisation de surfaces d’activités ou d’équipements en rez-de-chaussée des constructions édifiées en bordure des voies desquelles doit être préservée ou développée la diversité commerciale
• soit enterrés, indépendamment des bâtiments,
• soit sous forme de parking silo.
• Les aires de stationnement peuvent être réalisées en surface, à l’air libre, sous réserve de ne pas excéder 30 places, ou, au-delà, un quart du nombre total des places à réaliser.
• Les places de stationnement réalisées à l’air libre devront être implantées sur le côté ou à l’arrière du(des) bâtiment(s) donnant sur les voies et jardins publics ; en aucun cas entre la(les) bâtiment(s) et l’emprise publique.

Dans secteurs présentant un risque lié à l’amiante ou inondation où le règlement du PPRI interdit la création de sous-sols :

• Les aires de stationnement peuvent être réalisées à l’air libre si le nombre de places à réaliser est inférieur à 30, si le règlement du PPRi l’autorise.
• Au-delà de 30 places de stationnement, elles seront réalisées dans le volume de la construction à édifier.

Quelle que soit la situation du projet, les garages sous forme de plusieurs box privatifs alignés ne sont pas autorisés.

Lorsque les projets comportent plusieurs destinations ou sous-destinations permettant la mutualisation des aires de stationnement, le nombre total de place sera réduit sans qu’il ne soit inférieur aux ¾ de la somme des places à réaliser comptées indépendamment pour chaque sous-destination.

Pour les destinations « Equipement d’intérêt collectif et services publics » : les aires de stationnement doivent être ouvertes au public en dehors des heures de fonctionnement des établissements.

Destination Habitation

Sous-destinations Logement • Logements mentionnés aux 1° et 1°bis de l’article L.151-34 du

Hébergement CU : 1 place par logement créé

Destination • Autres catégories de logements : minimum 1,5 place par logement créé

Sous-destinations

Destination • Hébergements mentionnés aux 2° et 3° de l’article L.151-

34 du CU : 1 place pour 3 lits#

Sous-destinations • Autres catégories d’hébergement : 1 place pour 3 lits

Commerce et activités de services

Artisanat et commerce de détails minimum 1 place par tranche de 80 m² de surface de plancher entamée

• maximum 1 place par tranche de 40 m² de surface de plancher entamée

Restauration 1 place pour 4 personnes susceptibles d’être accueillies

Activités de services où s’effec- 1 place pour 4 personnes susceptibles d’être accueillies tue l’accueil d’une clientèle

Equipement d’intérêt collectif et services publics

Locaux et bureaux accueillant Minimum 1 place par tranche de 100 m² de surface de plancher entadu public des administrations mée – maximum 1 place par tranche de 50 m² de surface de plancher publiques et assimilés entamée.

Locaux techniques et industriels des administrations pu- Non réglementé bliques et assimilés

Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale Le nombre de places de stationnement doit être suffisant pour permettre le stationnement des véhicules hors des emprises publiques et voies, compte tenu de la nature des constructions, de leur fréquentation et de

Equipements sportifs leur situation géographique au regard de la desserte en transports collectifs et des capacités des parcs de stationnement publics existants à

Autres équipements recevant

du public proximité.

6.2 Obligation en matière de réalisation d’aires de stationnement pour les deux roues motorisées#

Lorsque l’article 6.1 ci-avant impose la création de places de stationnement pour les véhicules, il doit être créé une aire de stationnement pour les deux roues motorisés, à raison de 1 place pour 10 places automobiles créées. Elle peut être réalisée à l’air libre.

6.3 Obligation en matière de réalisation d’aires de stationnement pour les vélos#

Les projets doivent respecter, à raison de 1,5 fois, les obligations édictées par le code de la construction et de l’habitation - se référer à l’ « Article 9.2 -DG- stationnement des vélos » du Titre I.

Equipements et reseaux#

Se référer :

• à l’ article 10.1-DG- DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES
• à l’OAP.

Se référer à l’article 10.2-DG-DESSERTE PAR LES RESEAUX