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Edifiable

Zone UPzone urbaine portuaire UP

Les espaces portuaires : 12 m au port de commerce (UPc), 9 m au port de plaisance (UPt), 3 m au Vieux-Port (UPvp), sans emprise au sol fixée, 5 m de recul des limites.

  • Zone urbaine

Les règles de la zone UP

  • Usage

    Commerce de détail admis, 300 m² de surface de vente au plus

    les constructions interdites

    5 cas particuliers
    Exploitation agricole admise si elle est liée à la pêche, la conchyliculture ou l'algoculture
    La phrase du règlement

    « 1.2 Types d'activités et constructions soumises à des conditions particulières (1) « Exploitation agricole », à condition : • d'être liée à des activités liées à la pêche, à la conchyliculture ou à l'algoculture. (2) « Logement », à condition : • qu'elles soient strictement nécessaires au fonctionnement ou au gardiennage des activités autorisées dans la zone, • qu'elles soient intégrées dans le volume des constructions destinées aux activités, et ... »

    Logement de gardiennage intégré au bâtiment d'activité, 100 m² de surface de plancher au plussecteurs UPc et UPt
    La phrase du règlement

    « • que la Surface de Plancher n'excède pas 100 m² de surface de plancher »

    Hôtels admissecteur UPt
    La phrase du règlement

    « • qu'il s'agisse de produits de la mer dans les secteurs UPt et UPvp (5) « Hôtels » , à condition : • d'être localisé dans le secteur UPt uniquement (6) « Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés », à condition: • d'être localisé dans les secteurs UPt et UPc uniquement »

    Industrie admise si elle est liée aux activités de la mer, sans nuisance excessivesecteur UPt
    La phrase du règlement

    « ... d'équipement promouvant la fréquentation touristique tels que l'office du tourisme par exemple, les métiers de la mer ou les activités nautiques (10) « Industrie » , à condition : • d'être localisé le secteur UPt, de ne pas générer de nuisance excessive pour la zone urbaine résidentielle limitrophe, et d'être en lien avec les activités liées à la mer »

    Bureaux admis s'ils sont nécessaires aux ports, hors rez-de-chaussée en UPtsecteurs UPc et UPt
    La phrase du règlement

    « • dans le secteur UPvp : non autorisé (12) « Bureaux », à condition : • d'être localisé dans les secteurs UPc et UPt uniquement »

    Le tableau de l'alinéa 1.1 dit, pour chaque sous-destination, si elle est autorisée, soumise à condition ou interdite ; les conditions de l'alinéa 1.2 changent selon les secteurs UPc, UPt et UPvp.

    Article UP 1 « UP- INTERDICTION ET LIMITATION DE CERTAINS USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITES »

  • Hauteur

    12 m au plus, 15 m pour un impératif technique

    secteur UPc

    la hauteur à ne pas dépasser

    2 cas particuliers
    9 m au plussecteur UPt
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UPt : - la hauteur ne doit pas excéder 9 m. »

    Un rez-de-chaussée sous AOT, 3 m pour les autres occupationssecteur UPvp
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UPvp : - la hauteur ne doit pas excéder : • celle d'un rez-de-chaussée les projets faisant l'objet d'AOT. • 3 m pour les autres occupations du sol autorisées. »

    Article UP 4 « Hauteur des constructions »

  • Emprise au sol

    Non réglementée

    la surface au sol que l'on peut bâtir

    Article UP 5 « Emprise au sol des constructions »

  • Recul sur la rue

    Non réglementée, retraits possibles pour la sécurité ou le fonctionnement portuaire

    la distance à garder avec la rue

    Article UP 3 « Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques »

  • Limites

    5 m au moins

    la distance à garder avec les voisins

    Article UP 3 « Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques »

  • Stationnement

    Non réglementé ; places créées dans l'enceinte portuaire

    secteur UPc

    les places de voiture à prévoir

    3 cas particuliers
    Fréquentation compatible avec les parcs publics proches et les transports en communsecteur UPt
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UPt : - La fréquentation des destinations et sous-destinations autorisées devra être compatible avec la capacité des parcs de stationnement publics existants à proximité et la desserte en transport en commun. »

    Sans objetsecteur UPvp
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UPvp : - Sans objet. »

    1 arbre de haute tige pour 3 placessecteur UPt, aires de stationnement
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UPt : - Les aires de stationnement doivent être accompagnées d'arbres de haute tige à raison d'un arbre pour 3 places de stationnement. »

    L'article 6.2 impose aussi 1 place pour les deux-roues motorisés par tranche de 10 places automobiles créées.

    Article UP 8 « Plantation des parcs de stationnement »

  • Espaces verts

    Non réglementé

    secteurs UPc et UPvp

    1 cas particulier
    Espaces libres à l'ouest des bâtiments, côté ville, gardés végétaliséssecteur UPt
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UPt : - Les espaces libres à l'Ouest des bâtiments (côté ville) doivent conserver un caractère végétalisé, qui peut être enforcé, notamment au niveau des aires de stationnement. »

    Article UP 7 « UP- TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON-BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone UP, 10 rubriques
Sommaire

Le règlement de la zone UP, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 140 rubriques

Rubrique UP 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : UP- INTERDICTION ET LIMITATION DE CERTAINS USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITES

1.1 Destinations et sous-destinations autorisées, autorisées sous condition, interdites

Autorisé Autorisé sous condition Interdit

Destination Exploitation agricole et forestière

Sous-destinations Exploitation agricole (1)

Exploitation forestière

Destination Habitation

Sous-destinations Logement (2)

Hébergement

Destination Commerce et activités de services

Artisanat et commerce de détails (3)

Restauration

Sous-destinations Commerce de gros (4)

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

Hôtels (5)

Autres hébergements touristiques

Cinéma

Destination Equipement d’intérêt collectif et services publics

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés (6)

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés (7)

Sous-destinations Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

Equipements sportifs (8)

Lieu de culte

Autres équipements recevant du public (9)

Destination Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

Industrie (10)

Entrepôt (11)

Sous-destinations Bureau (12)

Centre de congrès et d’exposition (13)

Les résidences démontables ou mobiles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs

Les activités qui, du fait des risques et nuisances qu’elles engendrent, ne sont pas compatibles avec les autres activités déjà présentes à proximité ou fonction résidentielle des zones urbaines mitoyennes

Les Installations Classées pour l’Environnement (ICPE) (14)

Tout aménagement, construction, installation ne correspondant pas aux destinations ou sous-destinations (15) prévues au code de l’urbanisme

1.2 Types d’activités et constructions soumises à des conditions particulières

(1) « Exploitation agricole », à condition :

  • d’être liée à des activités liées à la pêche, à la conchyliculture ou à l’algoculture.

(2) « Logement », à condition :

  • qu’elles soient strictement nécessaires au fonctionnement ou au gardiennage des activités autorisées dans la zone,
  • qu’elles soient intégrées dans le volume des constructions destinées aux activités, et sauf impératif technique à l’exclusion du rez-de-chaussée,
  • que l’activité et l’habitation disposent d’un seul accès et que celui-ci soit commun,
  • qu’un seul logement par unité foncière soit réalisé,
  • que la Surface de Plancher n’excède pas 100 m² de surface de plancher
  • d’être situé dans les secteurs UPc et UPt uniquement

(3) « Artisanat et commerce de détails », à condition :

  • que les commerces proposent une offre d’achats répondant à un service de proximité, prioritairement axé sur les biens nécessaires aux plaisanciers, pêcheurs, et à l’entretien des navires dans le secteur UPt
  • que les surfaces de vente n’excèdent pas 300 m² de surface de plancher
  • qu’en cas de changement de destination ou sous de destination de surfaces situées en rez-de-chaussée et sur rue pour ces catégories d’activités, celles-ci s’inscrivent dans le gabarit du rez-de-chaussée du bâtiment existant, si la surface de vente est supérieure à 300 m², sauf pour les coopératives d’achat ou tout autre commerce en lien avec les activités liées à la mer, pour lesquelles la surface de plancher n’est par réglementée dans le secteur UPt
  • sous réserve d’une AOT dans le secteur UPvp
  • sous réserve de la mise en œuvre des prescriptions architecturales liées aux devantures, inscrites au SPR, dans les secteurs concernés

(4) « Commerce de gros », à condition :

  • qu’il s’agisse de produits de la mer dans les secteurs UPt et UPvp

(5) « Hôtels » , à condition :

  • d’être localisé dans le secteur UPt uniquement

(6) « Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés », à condition:

  • d’être localisé dans les secteurs UPt et UPc uniquement
  • et que ces derniers soient en lien direct avec l’activité du port de commerce, les activités liées à la pêche, à la conchyliculture et l’algoculture, ou les activités nautiques.

(7) « Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés », à condition :

  • d’un traitement architectural qualitatif, en adéquation avec le caractère des lieux, et que les installations ne procurent pas de gêne pour le voisinage.
  • d’être localisé dans le secteur UPc uniquement

(8) « Equipements sportifs », à condition :

  • d’être en lien avec les activités nautiques
  • d’être localisé dans le secteur UPt uniquement

(9) « Autres équipements recevant du public » , à condition :

  • dans le secteur UPt : qu’il s’agisse de salles polyvalente uniquement.
  • dans le secteur UPc : qu’il s’agisse d’équipements liées et nécessaires aux activités du port de commerce
  • dans le secteur UPvp : qu’il s’agisse d’équipement promouvant la fréquentation touristique tels que l’office du tourisme par exemple, les métiers de la mer ou les activités nautiques

(10) « Industrie » , à condition :

  • d’être localisé le secteur UPt, de ne pas générer de nuisance excessive pour la zone urbaine résidentielle limitrophe, et d’être en lien avec les activités liées à la mer
  • d’être localisé le secteur UPc, et d’être en lien avec activités du port de commerce
  • dans le secteur UPvp : non autorisé.

(11) « Entrepôt » , à condition :

  • d’être localisé le secteur UPt, de ne pas générer un flux de transit excessif, et d’être en lien avec les activités liées à la mer
  • d’être localisé le secteur UPc, et d’être en lien avec activités du port de commerce
  • dans le secteur UPvp : non autorisé

(12) « Bureaux », à condition :

  • d’être localisé dans les secteurs UPc et UPt uniquement
  • que les surfaces destinées à cette sous-destination ne soient pas situés au rez-de-chaussée des bâtiments dans le secteur UPt.
  • qu’ils soient nécessaires au fonctionnement des ports ou aux activités implantées dans l’enceinte du Port de commerce

(13) « Centre de congrès et d’exposition » , à condition :

  • d’être localisé dans les secteurs UPt uniquement

(14) Les Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE), à condition :

  • de correspondre aux besoins des activités autorisées,
  • que leur implantation ne présente pas de risque pour la sécurité des personnes et des biens environnants,
  • que leur volume et leur aspect soient traités en cohérence avec la typologie des constructions édifiées dans le quartier dans lequel elles s’inscrivent.

(15) « Tout aménagement, construction, installation ne correspondant pas aux destinations ou sous-destinations prévues au code de l’urbanisme », à condition :

  • d’être autorisé ou de ne pas être interdit dans les actes de concession.

Rubrique UP 2Mixité fonctionnelle et sociale

Intitulé du document : UP- MIXITE FONCTIONNELLE ET SOCIALE

2.1 Mixité fonctionnelle

Sans objet.

2.2 Mixité sociale

Sans objet.

Rubrique UP 3Implantation des constructions

Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques

Non réglementé.

Toutefois, des retraits particuliers peuvent être imposés pour tout motif de sécurité, d’aménagement urbain, ou encore, en fonction des nécessités de fonctionnement des activités portuaires.

3.4 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

La distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à 5 m.

3.5 Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Non réglementé.

Toutefois, des retraits particuliers peuvent être imposés pour tout motif de sécurité, d’aménagement urbain, ou encore, en fonction des nécessités de fonctionnement des activités portuaires.

Rubrique UP 4Hauteur et volumétrie des constructions

Intitulé du document : Hauteur des constructions

Dans le secteur UPc :

  • la hauteur ne doit pas excéder 12 m, sauf impératif technique lié au fonctionnement ou à la sécurité sans dépasser un maximum de 15 m.

Dans le secteur UPt :

  • la hauteur ne doit pas excéder 9 m.

Dans le secteur UPvp :

  • la hauteur ne doit pas excéder :
  • celle d’un rez-de-chaussée les projets faisant l’objet d’AOT.
  • 3 m pour les autres occupations du sol autorisées.

Rubrique UP 5Emprise au sol et pleine terre

Intitulé du document : Emprise au sol des constructions

Non réglementé.

Rubrique UP 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Intitulé du document : UP- QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

4.1 - Qualité architecturale des façades

Dans chaque port, les constructions et bâtiments doivent présenter une unité d’aspect, ou être en harmonie entre eux, en fonction de la spécificité et de l’identité propre à chaque port.

L’aménagement des façades commerciales situées en rez-de-chaussée devra respecter et mettre en valeur la structure et l’architecture du bâtiment.

Les vitrines devront être disposées en retrait de 0,15 m au moins du nu extérieur de la façade et s’intégrer dans l’ordonnancement du bâtiment. Toutefois des aménagements sensiblement différents pourront être admis en fonction de l’ordonnancement général des lieux.

Dans le secteur UPvp :

  • les projets soumis à AOT doivent respecter les prescriptions inscrites au SPR pour les devantures.
4.2 Qualité architecturale des clôtures

Les clôtures devront s’adapter à la typologie du lieu d’implantation et laisser ouvertes les perspectives sur la mer.

Elles seront de forme simple, constituées de barreaudages droit, comprenant les cas échéant un muret de soubassement d‘une hauteur maximale de 0,20 m. Des percées dans le muret devront être prévues de façon à permettre aux eaux pluviales de circuler librement.

Les hauteurs seront limitées afin de préserver les perspectives sur la mer.

Rubrique UP 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : UP- TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON-BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

5.1 Obligations en matière de préservation de surfaces non imperméabilisées

Non réglementé.

5.2. Préservation/confortement des ripisylves

Sans objet.

5.3 Prise en compte de la végétation existante

Non réglementé.

5.4 Traitement des marges de recul par rapport aux voies et espaces publics

Non réglementé.

5.5 Traitement des marges de recul par rapport aux limites séparatives

Non réglementé.

5.6 Traitement des espaces verts

Dans les secteurs UPc et UPvp :

  • Non réglementé.

Dans le secteur UPt :

  • Les espaces libres à l’Ouest des bâtiments (côté ville) doivent conserver un caractère végétalisé, qui peut être enforcé, notamment au niveau des aires de stationnement.

Rubrique UP 8Stationnement

Intitulé du document : Plantation des parcs de stationnement

Dans les secteurs UPc et UPvp :

  • Non réglementé.

Dans le secteur UPt :

  • Les aires de stationnement doivent être accompagnées d’arbres de haute tige à raison d’un arbre pour 3 places de stationnement.
5.8 Aires de jeu et de loisirs

Sans objet.

5.9 Matériaux

Dans les secteurs UPc :

  • Non réglementé.

Dans le secteur UPt et UPvp :

  • Se référer au SPR.
5.10 Installations nécessaires à la gestion des eaux pluviales et du ruissellement

Les cuves de récupération d’eau de pluie ne doivent pas être visibles depuis les espaces publics. Si elles ne sont pas enterrées, elles seront masquées par un ouvrage maçonné en harmonie avec les constructions, ou bien masquées par un traitement végétal adapté.

Les volumes de rétention imposées par le règlement du zonage pluvial sont préférentiellement réalisés en stockage sous chaussée et/ou aires de stationnement.

Article 6 -UP- stationnement

6.1 Obligation en matière de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules

Dans le secteur UPc :

  • Non réglementé.
  • Toutefois, en cas de création de places de stationnements pour toute activité autorisée dans le secteur, devront être réalisées dans l’enceinte portuaire.

Dans le secteur UPt :

  • La fréquentation des destinations et sous-destinations autorisées devra être compatible avec la capacité des parcs de stationnement publics existants à proximité et la desserte en transport en commun.

Dans le secteur UPvp :

  • Sans objet.
6.2 Obligation en matière de réalisation d’aires de stationnement pour les deux roues motorisées

Lorsque des places de stationnement pour les véhicules sont créées, il doit être créé une aire de stationnement pour les deux roues motorisés, à raison de 1 place pour 10 places automobiles créées. Elle peut être réalisée à l’air libre.

6.3 Obligation en matière de réalisation d’aires de stationnement pour les vélos

Les projets doivent respecter, à raison de 1,5 fois, les obligations édictées par le code de la construction et de l’habitation - se référer à l’ « Article 9.2 -DG- stationnement des vélos » du Titre I.

Equipements et reseaux

Rubrique UP 9Desserte par les voies publiques ou privées

Intitulé du document : UE- DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES

Se référer à l’article 10.1-DG- DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES

Rubrique UP 10Desserte par les réseaux

Intitulé du document : UE- DESSERTE PAR LES RESEAUX

Titre III DISPOSITIONS PARTICULERES APPLICABLES AUX ZONES À URBANISER

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Les 14 autres zones de Bastia

Fichiers à télécharger et sources

PLU de Bastia, approuvé le 22/05/2025, 10 rubriques pour la zone UP.

Secteurs du plan : UPc, UPt, UPvp.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.