Zone N

Intitulé du document : CONSTRUCTIONS, ACTIVITES, USAGES ET AFFECTATIONS DES SOLS

Dans l’ensemble des zones N sont interdits les constructions, activités, usages et affectations des sols qui ne sont ni autorisés, ni admis sous conditions par l’article 1.a., notamment :

- L’extraction de terres végétales, - Les dépôts de véhicules, - Le stationnement de caravanes isolées, les garages collectifs de caravanes, la création d’aires d’accueil des

gens du voyage, - Tout remblais, dépôts de matériaux et autres dépôts de toute nature en plein air, ainsi que les fumures

organiques dans un rayon de 50 mètres autour des captages et des sources, - Les centrales de production énergétique de type photovoltaïque au sol et les équipements nécessaires à

l’exploitation du site.

Destinations, sous-destinations et usages autorisés ou autorisés sous conditions :

a) Dans l’ensemble des zones N, et à condition qu’elles ne portent pas atteinte au potentiel agronomique, biologique ou économique, ou à la qualité paysagère du site sont autorisés : - Les travaux de protection, mise en valeur ou requalification des éléments de paysages, et des quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites identifiés dans le PLU, conformément aux articles L.151-19 et L.151-23 du Code de l’urbanisme, - Les ouvrages et infrastructures nécessaires à la mise en sécurité des espaces, des biens et des personnes face aux risques naturels et notamment de lutte contre les incendies, - Les installations, ouvrages, aménagements et infrastructures nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif, à condition qu’ils respectent le milieu naturel existant, et que leur localisation soit rendue indispensable par des nécessités techniques, - Les aménagements et les installations nécessaires à la mise en valeur des sites en milieu naturel, ainsi que les stationnements qui leur sont nécessaires, à condition que ces aménagements respectent le milieu naturel existant et ne dénaturent pas, de par leur localisation et leur aspect, le caractère des lieux. - Les aménagements, affouillements et les exhaussements de sol, à condition qu’ils soient nécessaires à l’activité agricole, forestière et pastorale ou directement liés aux travaux de construction autorisés, aux travaux de voirie ou aux aménagements paysagers des espaces libres. Ils ne devront pas compromettre pas la stabilité du sol et le libre écoulement des eaux. - Les installations classées pour la protection de l’environnement publiques, à condition de démontrer la nécessité technique de leur implantation en zone naturelle, et qu'elles ne portent pas atteinte au caractère de la zone.

b) En zone Nb, à condition qu’elles ne portent pas atteinte au potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles, ou à la qualité paysagère du site, sont autorisés l’entretien et la restauration des terrains et aménagements de sports et de loisirs, en milieu naturel, ainsi que les stationnements et les infrastructures et bâtiments annexes qui y sont liés.

c) En zone Nd, sont autorisés les constructions et équipements liés aux équipements d'assainissement : réseaux, station de relèvement, station de pompage, lagunage.

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d) En zone Ne et Np sont autorisés à condition qu’ils ne portent pas atteinte au potentiel agronomique, biologique ou économique des sites, ou à la qualité paysagère du site : - Les travaux d’entretien et de gestion courante des bâtiments existants, - Les ouvrages, installations et constructions annexes directement liés à l’entretien et à la valorisation des jardins existants.

e) En zone Ng sont autorisés : - Les installations liées aux aires de jeux de sports et loisirs à condition qu’elles soient entièrement démontables, et sans créations d’emprise au sol ou de surface de plancher, - L’adaptation, la réfection et l’extension mesurée des constructions existantes nécessaires et directement liées aux activités golfiques, - Les constructions légères, aménagements et installations directement liés et nécessaires aux activités golfiques, notamment les affouillements et exhaussements de sols, les infrastructures et stationnements qui y sont liés, à la condition que ces derniers concourent à rendre la pratique golfique plus vertueuse d’un point de vue environnemental.

f) En zone NI sont autorisés : - Le camping caravaning, - Les installations liées et nécessaires aux aires de jeux de sports et de loisirs, - Les travaux d’entretien et de gestion courante des bâtiments existants qui sont liés au camping caravaning, sans extension de ceux-ci et sans imperméabilisation.

g) En zone Nrn sont autorisés : - Les installations publiques liées aux aires de jeux de sports et loisirs à condition qu’elles soient entièrement démontables, et sans création d’emprise au sol ou de surface de plancher, - Les installations nécessaires aux exploitations agricoles existantes sans extension, sans extension ni création de constructions de toute nature, - Les travaux d’entretien et de gestion courante des bâtiments existants.

Intitulé du document : CONDITIONS D’EVOLUTION DES CONSTRUCTIONS EXISTANTES

Dans la zone N, sont admises à condition qu’ils ne portent pas atteinte au potentiel agronomique, biologique ou économique des sites, ou à la qualité paysagère du site :

- L’extension des constructions d’habitation existantes : pour une habitation régulière et existante légalement (supérieure à 50 m²) à la date d’approbation du PLU est autorisée dans la limite de 15% de surface de plancher supplémentaire et de 150 m² de surface de plancher totale (construction d’habitation existante et extensions comprises), à condition qu’il n’y ait pas changement de destination, ni augmentation du nombre de logements. L’extension doit être réalisée en 2 fois maximum et en contiguïté avec le bâtiment originel.

- Pour une habitation régulière et existante légalement (supérieure à 70 m²) à la date d’approbation du PLU sont autorisées les annexes : o sous réserve de démontrer qu'elles ne portent pas atteinte au caractère du site et de la zone ; o à condition que l’emprise au sol totale cumulée des annexes n’excède pas 15 m² et qu’elles soient situées dans leur intégralité dans un rayon de 20 mètres du bâtiment principal.

Au total, pour une habitation régulière et existante légalement, ce sont donc 165 m² maximum d’emprise au sol qui sont autorisés (construction d’habitation existante, extensions et annexes comprises).

En zones Np, sont admises à condition qu’ils ne portent pas atteinte au potentiel agronomique, biologique ou économique des sites, ou à la qualité paysagère du site :

- L’extension des constructions existantes : pour une construction régulière et existante légalement (supérieure à 50 m²) à la date d’approbation du PLU est autorisée son extension dans la limite de 20% de

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surface de plancher supplémentaire et de 180 m² de surface de plancher totale (construction d’habitation existante et extensions comprises). L’extension doit être réalisée en 2 fois maximum et en contiguïté avec le bâtiment originel. - Pour une habitation régulière et existante légalement (supérieure à 70 m²) à la date d’approbation du PLU sont autorisées les annexes :

o sous réserve de démontrer qu'elles ne portent pas atteinte au caractère du site et de la zone, o à condition que l’emprise au sol totale cumulée des annexes n’excède pas 20 m² et qu’elles soient

situées dans leur intégralité dans un rayon de 20 mètres du bâtiment principal.

Au total, pour une habitation régulière et existante légalement, ce sont donc 200 m² maximum de surface de plancher qui sont autorisés (construction d’habitation existante, extensions et annexes comprises).

En Ne et Np, sont autorisés les changements de destination des bâtiments identifiés au plan graphique conformément à l’article L151-11 du Code de l’Urbanisme pour les destinations suivantes :

- Logements, - Hôtels et autres hébergements touristiques - Équipements d'intérêt collectif et services publics.

En zone Ne, sont admis les changements de destination : - sous réserve qu’ils n’entraînent pas une fréquentation trop importante, induisant des nuisances pour le voisinage, - sous réserve de valorisation architecturale des bâtiments existants sur l’ensemble de la zone permettant d’assurer une unité architecturale et fonctionnelle d’ensemble,

En zone Ne, concernant la construction principale dénommée « le Château », ainsi que la « Maison Rose » et l’ensemble des annexes bâties, la restauration des bâtiments est autorisée sous réserve d’un accord avec l’Architecte des Bâtiments de France.

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SECTION 2 – CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES,

ENVIRONNEMENTALES ET PAYSAGERES

Intitulé du document : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

Non règlementé

Intitulé du document : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

a) Pour toutes les sous-zones la hauteur absolue maximale des constructions est inférieure ou égale à : - pour les constructions de la sous-destination « Logement » : 7 mètres à l’égout du toit, et la hauteur frontale ne pourra excéder 9 mètres, - toutefois cette disposition ne s’applique pas aux bâtiments dont la spécificité technique nécessite une hauteur différente.

b) Pour les constructions annexes la hauteur frontale maximale est inférieure ou égale à 3 mètres. Au dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme, un volet paysager devra comporter la représentation des constructions voisines afin d'apprécier l'impact de la hauteur du projet par rapport à l'environnement, de vérifier qu'elles ne portent pas atteinte au caractère de la zone et qu’elles ne présentent pas de risques, de nuisances pour le voisinage. Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services public, dont les ouvrages techniques, les pylônes et les antennes, à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

Les constructions à édifier sont distantes : - d’au moins 15 mètres de l'axe des routes départementales, - d’au moins 8 mètres de l’axe des autres voies existantes publiques ou privées, à modifier ou à créer.

Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage. Dans tous les cas, des retraits particuliers peuvent être imposés pour tout motif de sécurité ou d’aménagement urbain et paysager.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Les constructions devront être édifiées à une distance de la limite séparative au moins égale à 5 mètres. Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage.

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Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UN MEME TERRAIN

Les bâtiments fonctionnels autorisés devront, dans la mesure du possible, s’organiser en un volume compact. L’implantation des constructions se fera en extension ou au plus près des bâtiments techniques existants.

Intitulé du document : QUALITE DES CONSTRUCTIONS →

Dispositions générales

Il est rappelé que le permis de construire peut-être refusé si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Les extensions, modifications ou aménagements des constructions existantes doivent avoir pour effet de conserver, d'améliorer ou de rendre à chaque bâtiment son caractère d'origine.

L’ensemble des prescriptions mentionnées ci-dessus n’est pas applicable aux ouvrages techniques ponctuels d’intérêt public à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage.

→ Volume et intégration des constructions dans le paysage

Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux compatible avec le respect des perspectives, du paysage et de l’environnement en général.

Par leur implantation, leur gabarit (hauteur, largeur, profondeur), le traitement des façades ou encore leurs coloris, les constructions à édifier doivent s’insérer harmonieusement dans le paysage.

Les extensions des bâtiments existants, les constructions d’annexes et les éléments de superstructure doivent être traités avec le même soin que le bâtiment principal (matériaux et coloris).

La réhabilitation des logements existants est conçue soit en reprenant les caractères architecturaux propres à la région, soit sur la base d’une architecture de qualité. L’unité d’aspect de la construction est recherchée par un traitement harmonieux de toutes ses façades (matériaux et colorations, entourages des baies ou chaînages d’angle identiques et traités en harmonie avec l’enduit ou le matériau de façade, etc.).

Le bâti destiné à l’exploitation agricole doit être accompagné de végétation afin de favoriser son insertion dans le paysage.

Les travaux de terrassements, nécessaires à l’aménagement des terrains et à la construction des bâtiments sont limités au strict nécessaire. Chaque fois que cela sera possible, le terrain naturel sera conservé.

→ Matériaux, toitures et façades

Pour les constructions à usage d’habitation

- Les toitures sont simples, évitant tout décrochement inutile, généralement à deux pentes opposées. La pente doit se situer entre 27 et 35%. Le pan le plus long doit être implanté parallèlement à la topographie,

- Les toitures à une seule pente sont admises si elles existaient auparavant ou pour les annexes. Elles sont réalisées en tuiles rondes anciennes ou vieillies de teinte rouge simples.

Pour les constructions à usage agricole

- L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit,

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- Les couvertures métalliques ou fibrociment devront être recouvertes de tuiles canal anciennes ou vieillies ou traitées dans une couleur s’apparentant à la tuile,

- Les façades pourront être constituées de plusieurs types de matériaux, qui devront contribuer à la cohérence générale du bâtiment,

- Les matériaux de couverture et de bardage, les enduits, les menuiseries et les huisseries extérieures ne devront présenter aucune brillance.

D’une manière générale, les ensembles de matériaux devront présenter un aspect fini, ce qui n'exclut pas l'utilisation de matériaux bruts, sous réserve d'une mise en œuvre soignée. Les teintes blanches, vives, claires sont interdites.

Une modulation adaptée de la coloration est admise pour agrémenter l’aspect général.

→ Installations techniques

En façade

Les installations techniques :

- ne doivent pas être installées en saillie des façades, - peuvent être encastrées dans la façade, sans saillie par rapport au nu de la façade, à condition d’être

intégrées à la construction ou dissimulées, - les équipements et accessoires de raccordement et de distribution doivent être intégrés dans la

construction ou masqués.

En toiture

Les installations solaires photovoltaïques ou thermiques sont autorisées, sous réserve qu’elles soient intégrées ou posées sur les toitures des bâtiments techniques agricoles existants ou à construire. Le pétitionnaire devra démontrer que l'activité de production d'énergie photovoltaïque ne vient pas en concurrence des activités agricoles de l’exploitation.

Divers

Le petit éolien nécessaire aux besoins domestiques peut être autorisé sous réserve de l’insertion harmonieuse dans le paysage environnant et sous réserve de ne pas porter atteinte au caractère de la zone et de ne pas présenter de risques, de nuisances pour le voisinage.

Les dépôts existants et les citernes de combustible doivent être ceints d'une haie vive d’essences locales.

→ Clôtures

Voir les règles de l’article DG-1.18 des Dispositions Générales.

Intitulé du document : QUALITE DES ESPACES NON BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

L’intégration paysagère des projets sera particulièrement recherchée, notamment par la végétalisation des limites séparatives et des interfaces voie / opération.

→ Aménagement des espaces extérieurs

- Il convient de prévoir un accompagnement végétal du bâti sous diverses formes possibles : arbre isolé, alignement d’arbres, mail planté, haie agricole, etc.,

- Des plantations d’arbres de haute tige, la création d’écrans de verdure, pourront être demandées pour une meilleure insertion des bâtiments dans le paysage,

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- Les essences végétales à privilégier sont les essences locales et/ou adaptées aux conditions édaphoclimatiques ainsi que les espèces caduques. Les espèces particulièrement allergènes doivent être évitées (cf. annexe n°3 – « Palettes végétales » de la CASA),

- Les allées et les chemins seront préférentiellement plantés (par une strate arbustive et/ou arborée), - Les constructions, voies d’accès et toutes utilisations du sol doivent être implantées de manière à préserver

au maximum les plantations existantes, - Les aires de stationnement doivent être plantées d’un arbre pour deux aires de stationnement, - Dans la mesure où l’abattage d’arbres s’avérerait indispensable, ces derniers devront être, dans la mesure

du possible, soit transplantés, soit remplacés, - Des espaces “tampons”, tels que des haies ou clôtures végétalisées de type bocagères, pourront être

aménagés pour toute extension de l’habitation existante et toute création d’annexe et de nouveau bâtiment.

En complément dans la sous-zone Nl :

- Il doit être planté un arbre de haute tige pour deux emplacements de tente, caravane ou habitation légère, - Les parcs de stationnement au sol d'une superficie égale ou supérieure à 100 m² doivent être traités à raison

d'un arbre pour 2 emplacements de stationnement.

En complément dans la sous-zone Ne :

- Les dispositions géométriques conditionnant la composition des jardins ordonnancés du parc du domaine des Aspres, ainsi que les essences plantées devront être conservées ou remplacées à l'identique.

→ Les éléments paysagers à préserver au titre de l'article L.151-19 du Code de l'urbanisme et identifiés sur le plan de zonage

Voir les règles de l’article DG-3.2 des Dispositions Générales.

Intitulé du document : STATIONNEMENT

Voir les règles de l’article DG-1.19 des Dispositions Générales

→ Dispositions particulières

Le stationnement devra faire l’objet d’une insertion paysagère afin de limiter au maximum son impact sur le paysage. Il conviendra de soigner l’aménagement des stationnements, surtout en cas d’accueil du public, de vente directe ou autre (dessin des places, plantation d’arbres, sols perméables).

Dans le secteur Nl : il sera exigé une place de stationnement par emplacement ainsi que des places supplémentaires pour les visiteurs.

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SECTION 3 - EQUIPEMENTS ET RESEAUX

Intitulé du document : DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES

Voir les règles de l’article DG-1.21 des dispositions générales. Sur les routes départementales, l’accès direct est interdit s’il existe une possibilité d’accès indirect par une voie latérale. Si cette possibilité n’existe pas, l’accès est autorisé en un seul point.

Intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX →

Eau potable Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.

→ Eaux usées Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.

→ Eaux pluviales Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.

→ Réseaux câblés Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.

→ Communications électroniques Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.

→ Défense incendie Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.

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ANNEXE N°1

LEXIQUE

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DEFINITION DES DESTINATIONS ET DES SOUS-DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS Se référer aux articles R.151-27 et suivants du Code de l’urbanisme.

A

Accès Section de la limite de propriété par laquelle les véhicules motorisés pénètrent sur ladite propriété depuis une voie.

Acrotère Élément d’une façade situé au-dessus du niveau de la toiture ou d’un toit-terrasse, à la périphérie du bâtiment, et constituant un rebord ou garde-corps, maçonné ou non, plein ou à claire voie.

Agrivoltaïque (loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables) Une installation agrivoltaïque est une « installation de production d'électricité utilisant l'énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l'installation, au maintien ou au développement d'une production agricole ». Est considérée comme agrivoltaïque une installation qui apporte directement à la parcelle agricole au moins l'un des services suivants, en garantissant à un agriculteur actif une production agricole significative et un revenu durable en étant issu :

• L'amélioration du potentiel et de l'impact agronomiques ; • L'adaptation au changement climatique ; • La protection contre les aléas ; • L'amélioration du bien-être animal.

Aire de retournement Espace dédié à la circulation générale qui permet d’effectuer les manœuvres nécessaires pour faire demi-tour. Il doit être aménagé sous forme soit de place circulaire, soit de T ou de Y de retournement et comporter des tournants dont le rayon intérieur devra être d’au moins 9 mètres.

Annexe Voir Construction annexe.

Arbre de haute tige Arbre dont le tronc mesure au moins 40 cm de circonférence à 1,5 m du sol et qui atteint au moins 4 m de hauteur, par opposition aux arbres à basse tige ou arbustes. Avant-corps Tout élément de la construction en débordement ponctuel de la façade et avec appui au sol.

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B

Bâtiment Un bâtiment est une construction couverte et close. Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale. Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :

- soit de l’absence totale ou partielle de façades closes, - soit de l’absence de toiture, - soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et n’ayant

pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.

C

Cabanisation Occupation et/ou construction illicite à destination d’habitat permanent ou temporaire, de stockage ou de loisirs, sur une parcelle privée ou appartenant au domaine public ou privé d’une collectivité.

Construction Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable en sous-sol ou en surface. Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment.

La notion d'espace utilisable par l'Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l'Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’Homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations …), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme.

Construction existante Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

Construction annexe Construction ayant un caractère accessoire (garage, abris, piscine, pool house…) au regard de la construction principale.

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Les dimensions sont réduites et inférieures à la construction principale. Elle apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. Les constructions annexes ne peuvent avoir une sous-destination autre que celle de leur construction principale.

Construction légale Construction conforme à l’autorisation d’urbanisme délivrée ou ayant été réalisée avant le 15 juin 1943, date d’instauration du permis de construire.

E

Enrochement cyclopéen Assemblage de pierres formant un mur, qui sert à soutenir l'affaissement d'un terrain.

Égout du toit Ligne basse d’un pan de couverture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie.

Edaphoclimatique Relatif à l’influence du sol et du climat.

Espace vert pleine terre Surface totale des espaces libres constitués des espaces plantés, en pleine terre. Sont considérés comme espaces verts de pleine terre les espaces non bâtis ni en surface ni en sous-sol permettant la libre infiltration des eaux pluviales.

Espace vert protégé Les espaces verts protégés sont des espaces composés d'un ensemble paysager public ou privé existant sur un ou plusieurs terrains, composés d'éléments végétaux ayant un impact positif dans le tissu urbain : espaces arborés, plantés, terrains cultivés (vergers, oliveraies, etc.), groupes d'arbres, arbres isolés, haies, jardins, parcs, zone naturelle. Ils constituent une unité paysagère à protéger pour sa qualité végétale, paysagère et son rôle dans la biodiversité locale. Ils sont repérés au plan de zonage, au titre soit de l'article L. 151-19 soit de l’article L. 151-23 du Code de l'urbanisme.

Étage en attique Dernier niveau d’une construction d’un gabarit inférieur à ceux des étages courants.

Extension d’une construction Toute augmentation de la surface de plancher d’une construction à la date d’approbation du PLU jusqu’à concurrence de 100 % ou d’un seuil défini par le règlement. Au-delà de ces 100 % ou dudit seuil, le projet est considéré comme une construction nouvelle.

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Lorsqu’existe une construction qui, en vertu de l’article 1 de la zone dans laquelle elle est située, ne pourrait pas être autorisée, son extension n’est possible que si l’article 2 de la zone le prévoit explicitement.

F

Faîtage Sommet ou ligne sommitale d’une toiture.

H

Hauteur Voir les dispositions générales.

I

Installations techniques Il peut notamment s’agir d’antennes, de cheminées, de caissons de fermeture des baies, de machineries d’ascenseurs, d’appareils énergétiques (climatiseurs, pompes à chaleur, panneaux solaires), d’appareils de ventilation…

L

Limite séparative Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En se référant à des terrains présentant une configuration de quadrilatères réguliers, les limites qui séparent deux propriétés et qui aboutissent à une même voie ou une même emprise publique, constituent les limites latérales. Les autres limites séparatives constituent les limites arrière. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques

Local technique Construction nécessaire au fonctionnement des constructions principales. Il peut s’agir notamment de locaux à poubelles, de rampes d’accès, de transformateurs, de locaux de fibre optique…Les abris à vélos ne sont pas considérés comme des locaux techniques mais comme des constructions annexes.

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M

Marge de recul Distance minimale à la limite des voies ou emprise publique existante ou future ou aux limites séparatives, déterminée par le règlement écrit ou graphique ou par des OAP, au-delà de laquelle doivent être implantées les constructions.

Modénature Disposition et profils des moulures dans l’édifice définissant le style architectural.

Mur bahut Mur de faible hauteur servant de base à une clôture ou une balustrade.

Mur de plate-forme Structure ou ouvrage qui soutient le terrain fini (un remblai notamment) et dont la forme peut être celle d’un mur, d’un enrochement…

Mur de soutènement Structure ou ouvrage qui soutient le terrain naturel et dont la forme peut être celle d’un mur, d’un enrochement…

O

Objet mobilier Il s’agit notamment des bancs, poubelles, panneaux d’information, équipements démontables d’hygiène et de sécurité…

Opération d’aménagement d’ensemble Réalisation sur une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës :

- d’un ou plusieurs aménagements (tels que des chemins d’accès, des espaces verts…) dont au moins une partie de ces derniers sont dédiés à un usage collectif ;

- et de plusieurs bâtiments ou constructions.

P

Place commandée ou superposée Place de stationnement d’un véhicule nécessitant le déplacement d’un autre véhicule pour être accessible.

Pôle de vie Lieu concentrant des activités commerciales, de restauration et/ou de services nécessaires au fonctionnement quotidien d’un quartier, d’un site d’activités, universitaire, hospitalier…

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R

Ruine Toute construction ayant au moins perdu deux des éléments cités ci-après :

- sa toiture, - tout ou partie de ses menuiseries (fenêtres, portes…), - un mur porteur. Cependant, ne sont pas considérées comme « ruines » : - les constructions dont la perte des éléments précités a été causée par un sinistre (incendie par exemple)

ayant eu lieu lors des dix dernières années, - le patrimoine identifié par le présent PLU, - les constructions classées au titre des Monuments Historiques ou des Monuments Inscrits.

S

Saillie Tout élément de la construction en débordement ponctuel de la façade et sans appui au sol.

Sol

- Sol naturel : il se définit comme le niveau du sol avant tous travaux, - Sol excavé apparent : il se définit comme le niveau du sol après travaux de déblaiement, - Niveau du sol de référence (après travaux) : c’est le sol naturel conservé, le sol naturel sous remblais et le

sol excavé apparent.

T

Talweg Ligne d’écoulement des eaux de ruissellement ou lit d’un cours d’eau qui peut être pérenne ou temporaire.

Terrain ou unité foncière

Ensemble d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

Le terrain d’assiette d’un permis de construire ou d’aménager constitué de plusieurs parcelles contiguës mais appartenant à des propriétaires distincts doit néanmoins être considéré comme une seule et même unité foncière dès lors que le pétitionnaire dispose des droits (par une promesse de vente par exemple) sur chacune d’entre elles.

Terrain naturel

Niveau du sol dans son état antérieur aux travaux d’exhaussement et/ou d’affouillement entrepris pour la réalisation du projet de construction.

Toutefois, peut être considéré comme terrain naturel, un sol qui a fait l’objet de travaux d’exhaussement et/ou d’affouillement du sol :

- antérieurement à la réalisation du projet de construction si ces travaux n’ont pas été réalisés :

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• dans les 10 ans précédents la réalisation dudit projet, • et/ou en vue de la réalisation dudit projet, - et/ou dans l’optique de reconstituer le niveau du sol tel qu’il était avant la réalisation de travaux d’excavation.

Terrain fini Niveau du sol final, après les travaux d’exhaussement et/ou d’affouillement entrepris pour la réalisation du projet de construction.

Terrasse tropézienne Terrasse aménagée dans le rampant du toit permettant, par un élément de façade en retrait de l’aplomb de la façade principale, l’aménagement d’un niveau dans le volume de toiture. Ce principe ne doit pas remettre en cause l’unité de la toiture qui doit conserver ses rampants inférieurs (jusqu’à l’égout du toit), supérieurs (jusqu’au faîtage) et latéraux (jusqu’aux rives des pignons).

Toiture (schéma technique)

U

Unité foncière Voir Terrain.

V

Voie ou emprise publique → Voie

Infrastructure de déplacements, publique ou privée, existante ou future, qui dessert une ou plusieurs unités foncières au niveau de leur(s) accès.

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La notion de « voies futures » fait référence :

- aux voies à créer ou à élargir qui font l’objet d’emplacements réservés : dans ce cas, la limite des « voies futures » est celle des emplacements réservés qui sont portés sur le règlement graphique ;

- ou aux voies projetées dans le cadre d’un projet ou d’une opération d’aménagement.

→ Emprise publique

L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public. Il peut s’agir d’un espace public, existant ou futur, ouvert à la circulation générale (piétonne, automobile, cyclable…) comme des places ou d’aires de stationnement, mais également comme les jardins publics, les domaines universitaires, les cimetières, les canaux, les voies ferrées…

La notion « d’emprises publiques futures » fait référence : - aux emprises publiques à créer ou à élargir qui font l’objet d’emplacements réservés : dans ce cas, la limite des « emprises publiques futures » est celle des emplacements réservés qui sont portés sur le règlement graphique, - ou aux emprises publiques futures projetées dans le cadre d’un projet ou d’une opération d’aménagement.

Voie de desserte interne Infrastructure carrossable ou cheminement qui assure la desserte interne du terrain depuis l’accès.

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ANNEXE N°2 LISTE DES ESSENCES LOCALES

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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Nom latin

Sorbus aria

Sorbus torminalis Alnus glutinosa Castanea sativa Quercus ilex Sorbus domestica Acer campestre Acer monspessulanum Acer pseudoplatanus Fraxinus ornus) Celtis australis Olea europaea Ulmus minor Salix alba Salix caprea Tilia platyphyllos

Amelanchier ovalis Arbutus unedo Crataegus monogyna Erica arborea Calluna vulgaris Buxus semperviren Prunus mahaleb) Lonicera estrusca Lonicera implexa Lonicera xylosteum Cistus albidus Cistus monspeliensis Cistus salviifolius Cornus sanguinea Rosa spp. Laurier sauce (Laurus nobilis Lavandula angustifolia Hedera helix Myrtus communis Prunus spinosa Rosmarinus officinalis Salix cinerea Sambucus nigra Tamarix gallica Thymus vulgaris Ligustrum vulgare Viburnum tinus

Nom(s) vernaculaire(s)

Arbres de haute tige

Alisier blanc

Alisier torminal Aulne glutineux Châtaignier Chêne vert Cormier, Sorbier domestique Erable champêtre Erable de Montpellier Erable sycomore Frêne à fleurs Micocoulier Olivier Orme champêtre Saule blanc Saule marsault Tilleul à grandes feuilles

Arbustes et arbrisseaux

Amélanchier Arbousier Aubépine à un style Bruyère arborescente Bruyère commune Buis commun Cerisier de Sainte-Lucie Chèvrefeuille de Toscane Chèvrefeuille des Baléares Camérisier à Balais Ciste cotonneux Ciste de Montpellier Ciste à feuille de sauge Cornouiller sanguin Eglantier, rosier Laurier sauce Lavande officinale Lierre grimpant Myrte Prunellier – Epine noire Romarin Saule cendré Sureau noir Tamaris Thym Troène commun Viorne tin

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COMMUNE DE BIOT

DEPARTEMENT DES ALPES MARITIMES 06

Plan Local d’Urbanisme

Prescrite le : Arrêtée le : Approuvée le :

3

Règlement écrit

Révision générale 22 septembre 2022 23 janvier 2025 30 septembre 2025

Modifications / Révisions

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SOMMAIRE

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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DISPOSITIONS INTRODUCTIVES

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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ARTICLE DI-1 - CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL DU PLAN

Le présent règlement du plan local d’urbanisme s’applique à la totalité du territoire de la commune de BIOT.

ARTICLE DI-2 - PORTEE GENERALE DU REGLEMENT

D’un point de vue juridique, les occupations et utilisations du sol doivent être conformes aux dispositions du règlement (écrites et graphiques). De plus, pour la réalisation de tout projet, le règlement doit être entendu dans sa globalité, aussi bien en respectant les dispositions générales que les éléments contenus dans les règles de chaque zone et dans les annexes.

Le présent règlement se substitue aux dispositions contenues dans la partie règlementaire du Code de l’urbanisme constituant le « règlement national d’urbanisme » à l’exception des articles d’ordre public qui s’appliquent, en toute hypothèse. À cela s’ajoutent les dispositions issues des annexes, notamment les servitudes d’utilité publique affectant l’occupation et l’utilisation du sol.

Le présent règlement délimite les zones urbaines (U), les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N), il s’applique aux nouvelles constructions.

Le présent règlement, conformément aux dispositions de l’article R.151-21 alinéa 3 du Code de l’urbanisme, s’applique aux terrains existants ainsi qu’aux terrains issus de divisions constitutives de lotissements, et aux terrains issus de divisions effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme.

ARTICLE DI-3 - RAPPEL DES PROCEDURES

L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable sur tout le territoire communal conformément à l’article R. 421-12 du Code de l’urbanisme.

Les installations et travaux divers sont soumis à autorisation conformément aux articles R.421-23 du Code de l’urbanisme.

Les affouillements et exhaussements du sol, doivent être liés et strictement nécessaires à la réalisation des types d'occupation ou d'utilisation du sol autorisés dans la zone. De plus, ils ne doivent pas compromettre la stabilité des sols ou l'écoulement des eaux.

Les coupes et abattages d’arbres sont soumis à l’autorisation préalable instituée par l’article L.130-1 du Code de l’urbanisme dans les espaces boisés classés et figurant comme tels aux documents graphiques.

Les défrichements sont soumis à autorisation dans les espaces boisés non classés conformément à l’article L.311-1 et L.311-3 du Code forestier.

ARTICLE DI-4 - DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES

Le présent règlement comprend un document écrit.

Il fixe sous réserve du droit des tiers et du respect de toutes autres réglementations en vigueur, les conditions d’utilisation des sols. Il délimite les zones urbaines (U), les zones agricoles (A) et les zones naturelles et forestières (N).

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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Dénomination des zones

U

Dénomination des secteurs

Désignation

Zones urbaines

UA

Centre ancien de la ville et ses extensions - Partie médiévale du bourg

UB

Extension du centre ancien - Partie urbaine du XIXème et du XXème siècle

UC

Zone à vocation principale d’habitat mixte de moyenne densité

UCa

Secteur du Pré Catelan avec un enjeu de renouvellement urbain en entrée de ville et une densité existante élevée

UCb

Secteur en entrée de ville (route de la Mer), avec un enjeu de renouvellement urbain dans une zone soumise au risque inondation

Secteur discontinu d'habitat individuel de moyenne densité, ainsi

UD

que la zone proche du centre historique présentant un enjeu

paysager

UE

Zones d’activités économiques et commerciales

UEa

Accueil d'activités artisanales et commerciales

UEb

Pôle d’activités des Prés

Zone d’accueil des équipements, services, commerces et

UG

hébergement hôtelier et touristique liés à l’activité golfique, et

d’habitat (ERMS)

UJ

Quartiers jardins au regard de leurs qualités paysagères et de l’importance de la trame végétale présente

UJa

Quartier jardin avec trame bâtie peu à moyennement dense, enjeux paysagers

UJb

Quartier jardin avec trame bâtie peu dense, enjeux paysagers

UL

Zone d’Equipements

UP

Zone d’habitat diffus peu dense et présentant des accès insuffisants et des qualités paysagères à préserver

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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Technopole de Sophia-Antipolis

UR

Zone destinée à l'accueil d'activités liées à la recherche, d’activités

tertiaires, de bureaux, de services

UV

Technopole de Sophia Antipolis

Activités de recherche et tertiaires ainsi que l’habitat (dans les

UVa

emplacements réservés de mixité sociale prévus par les documents graphiques), l’hébergement et les installations nécessaires à l’accueil

des étudiants, chercheurs et enseignants

UVb

Accueil de constructions à usage d’activités de recherche et tertiaires ainsi que les activités horticoles

UW UWa

Technopole de Sophia-Antipolis Accueil de constructions à usage d’activités de recherche et d'activités tertiaires ainsi que les commerces, les services, les constructions à usage d'habitation des étudiants, chercheurs et enseignants et les installations qui leur sont nécessaires (résidence

services, ...)

U

Accueil de constructions à usage d'habitation et des équipements

UWl

collectifs. Il comprend quatre sous-zones en fonction de la forme

urbaine : UWl1, UWl2, UWl3 et UWl4

UX

Technopole de Sophia-Antipolis

Activités tertiaires, d'enseignement et de formation, d’équipements

de sport et de loisirs, d’hôtels et d'hébergement touristique liés aux

UXa activités de sport et loisirs, et d’équipements collectifs. Le logement y

est autorisé sous conditions

UXb

Activités tertiaires, de bureaux, d'enseignement et de formation et les équipements collectifs (collège)

UY

Technopole de Sophia-Antipolis

Accueil d'activités tertiaires, de services et de recherche,

UYa

d’enseignement, de formation et de séminaires, la zone accueille

également de l’hébergement directement lié aux activités autorisées

Accueil d'activités tertiaires, de services et de recherche,

UYb

d’enseignement, de formation et de séminaires, la zone accueille

également des constructions agricoles et horticoles

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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Zones agricoles

A

Zone agricole à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique du sol ou du sous-sol

Secteur correspondant à une zone agricole destinée à recevoir en

A

Ae complément des équipements publics liés à l’accueil du public

(espace pédagogique) sur le secteur de Saint-Eloi

Ap

Secteur des Aspres à protéger en raison de son caractère paysager et de son intérêt biologique

Zones naturelles

Zone naturelle à protéger en raison soit de la qualité des sites,

milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt,

N

notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique,

soit de leur caractère d'espaces naturels.

La zone N (non indicée) correspond aux espaces naturels de la DTA des Alpes-Maritimes.

Nb

Les terrains et aménagements de sports et de loisirs en milieu naturel, ainsi que les aménagements qui leurs sont liés

Secteur destiné aux constructions et équipements

Nd

d'assainissement : réseaux, station de relèvement, station de pompage, lagunage

N Espaces à dominante naturelle où existent déjà des constructions

Ne éparpillées et qui présentent un intérêt patrimonial et paysager

(Domaine des Aspres)

Ng

Terrains de golf

Nl

Espaces de loisirs et d’accueil touristique

Espaces naturels présentant ponctuellement des maisons avec une

Np

forte sensibilité paysagère et dans lesquels seules des extensions limitées des constructions existantes sont possibles

Espaces à renaturer au titre du plan d’action « Coeur de Nature » de

Nrn

la Brague

Représentation graphique sur le plan de zonage

Zonage PLU

Représentation graphique :

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ARTICLE DI-5 LES PRESCRIPTIONS GRAPHIQUES REGLEMENTAIRES

Des prescriptions réglementaires particulières peuvent affecter tout ou partie de ces zones :

- des emplacements réservés, - des éléments de patrimoine (sites et bâtis ponctuels) à préserver, - des corridors écologiques à préserver.

Ces prescriptions sont détaillées dans la pièce « prescriptions spéciales » du PLU.

Les prescriptions graphiques règlementaires du PLU :

Représentation graphique :

Emplacements Réservés

Espace boisé classé

Protection de terrains cultivés en zone urbaine au titre de l’article L.151-23 du Code de l'urbanisme

Eléments de patrimoine à préserver au titre de l’article L 151-19 du Code de l’urbanisme.

Linéaires commerciaux à préserver au titre de l’article L 151-16 du Code de l’urbanisme.

Eléments de paysage à préserver au titre de l’article L 151-19 du Code de l’urbanisme.

Eléments protégés pour des motifs écologiques au titre de l’article L 151-23 du Code de l’urbanisme.

Périmètre d’Orientation d’Aménagement et de Programmation sectorielle

Emplacements réservés pour favoriser la mixité sociale en application de l’article L.151-41 4° du Code de l’urbanisme.

Périmètres de mixité sociale en application de l’article L.151-15 du Code de l’urbanisme.

Bâtiments pouvant changer de destination en application de l’article L.151-11 du Code de l’urbanisme.

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DISPOSITIONS GENERALES

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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CHAPITRE 1 – REGLES D’URBANISME ET MODALITES D’APPLICATION COMMUNES A TOUTES LES ZONES

ARTICLE DG-1.1 - ADAPTATIONS MINEURES

Le règlement du PLU s’applique à toute personne publique ou privée sans dérogation. Seules les adaptations mineures peuvent être autorisées dans la limite définie au Code de l’urbanisme. Par "adaptation mineure", il faut entendre des assouplissements qui peuvent être apportés à certaines règles d'urbanisme sans aboutir à une modification des dispositions de protection ou à un changement du type d'urbanisation. Ces adaptations excluent tout écart important entre la règle et l'autorisation accordée.

Une adaptation est mineure dès lors qu’elle remplit 3 conditions :

- Elle doit être rendue nécessaire et justifiée par l’un des 3 motifs suivants : par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (article L.152-3, alinéa 1 du Code de l’urbanisme),

- Elle doit être limitée, - Elle doit faire l’objet d’une décision expresse et motivée.

ARTICLE DG-1.2 – LES SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE

Toutes constructions nouvelles (bâtiments, ouvrages...) et tous travaux sur constructions existantes, doivent respecter les dispositions définies dans les règlements des Servitudes d’Utilités Publiques annexés au document d’urbanisme.

ARTICLE DG-1.3 – DISPOSITIONS RELATIVES AUX VOIES ROUTIERES DEPARTEMENTALES ET NATIONALES

Des contraintes spécifiques sont à prendre en compte par rapport aux voies routières départementales et nationales sur la commune :

VOIES CLASSEES SUR LA COMMUNE A8

ROUTES DEPARTEMENTALES

RETRAIT D’IMPLANTATION DE TOUTE NOUVELLE CONSTRUCTION ET ACCES

Recul de 50 m de part et d’autre de l’axe de la voie pour les habitations Recul de 40 m de part et d’autre de l’axe de la voie pour les autres constructions

Recul de 15 m de part et d’autre de l’axe de la voie

Ces dispositions s’entendent hors agglomération au sens du Code de la route. En agglomération, l’avis du gestionnaire de voirie est requis. En cas d’emplacement réservé, les constructions devront respecter l’alignement délivré par le gestionnaire de voirie.

ARTICLE DG-1.4 - OUVRAGES NECESSAIRES AU FONCTIONNEMENT DES SERVICES PUBLICS OU D’INTERET COLLECTIF

Nonobstant les dispositions du présent règlement, les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou répondant à un intérêt collectif, ainsi que les équipements liés à l'utilisation des énergies renouvelables, sont autorisés dans toutes les zones, sous réserve de leur inscription correcte dans le site.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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Ils peuvent s’implanter dans les marges de recul prévues pour les constructions et ce, en fonction des impératifs liés à leur utilisation, à leur maintien et à la sécurité publique.

En conséquence, il appartiendra au pétitionnaire de justifier son choix d’implantation, et à l’autorité administrative de lui imposer toutes prescriptions de nature à sauvegarder au mieux la qualité du site environnant.

ARTICLE DG-1.5. TRAVAUX SUR LES CONSTRUCTIONS EXISTANTES

Lorsqu'une construction existante et ayant une existence légale, n’est pas conforme à une ou plusieurs règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui soit rendent plus conforme l’immeuble aux dispositions règlementaires méconnues, soit sont étrangers à ces dispositions.

ARTICLE DG-1.6 – RECONSTRUCTION DES BÂTIMENTS

En toutes zones est autorisée dans un délai de dix ans la reconstruction dans un volume identique, à l’identique des surfaces de plancher détruites, des bâtiments ayant été détruits par un sinistre à condition :

- que la destination et l'affectation du bâtiment ne génère pas une aggravation de sa vulnérabilité, - que les règlements applicables dans les zones au travers des plans de prévention des risques soient respectés, - que la construction soit licite, - que le plan de prévention des risques naturels prévisibles n’en dispose pas autrement.

Peut également être autorisée, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs, sauf dispositions contraires du document d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 111-15 du Code de l’urbanisme, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.

ARTICLE DG-1.7 – DIVISIONS FONCIERES

Contrairement à la règle tacite prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme, dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, la légalité du ou des projet(s) s’apprécie lot par lot ou à l’échelle des terrains issus de la division.

Par ailleurs, toute division foncière devra permettre le respect des règles du présent règlement tant pour les nouvelles parcelles créées que pour celles constituant le reliquat bâti conservé après division.

Dans les secteurs non desservis par les réseaux d’assainissement collectif, une installation d’assainissement non collectif conforme à la réglementation doit pouvoir être établie sur chaque nouvelle parcelle définie. A défaut, les demandes d’autorisation d’urbanisme recevront un avis défavorable du SPANC. Il est conseillé de réaliser les études de définition des systèmes d’ANC en amont de la demande de division.

Afin de permettre la préservation d’espaces verts communs plus importants et la compensation des lots destinés à de la voirie, cette disposition ne s’appliquera pas aux projets soumis à un permis d’aménager ou à un permis de construire valant division foncière.

ARTICLE DG-1.8. REGLEMENTS DES LOTISSEMENTS

Rappel aux pétitionnaires : - Conformément aux dispositions de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, « les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

- De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

- Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes (…). »

ARTICLE DG-1.9 – ARCHEOLOGIE

L’autorisation de construire peut-être refusée ou n’être accordée que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur localisation, à compromettre la conservation ou la mise en valeur de sites ou de vestiges archéologiques.

Dans cette perspective, dans les zones d’intérêt historique listées dans le rapport de présentation conformément aux données de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), les projets de construction sont soumis à la Direction des Antiquités. Dans les zones d'intérêt historique, la présence à peu près certaine de vestiges archéologiques provoquera au moment des terrassements des découvertes entraînant l'application de la loi validée du 27 Septembre 1941 portant réglementation des fouilles archéologiques.

Afin d'éviter les difficultés inhérentes à une intervention tardive du Service Régional de la Sous-Direction de l'Archéologie au moment où les chantiers de construction sont déjà en cours (risque d'arrêt de travaux, etc...), il est recommandé aux maîtres d'ouvrages de soumettre leurs projets d'urbanisme à la Direction Régionale des Affaires Culturelles de Provence-Alpes-Côte d'Azur dès que des esquisses de plans de construction sont arrêtées.

Une liste des zones sensibles est donnée dans le rapport de présentation. Elle ne peut être considérée comme exhaustive, elle ne fait mention que des vestiges actuellement repérés, des découvertes fortuites en cours de travaux sont possibles. En ce cas, prévenir immédiatement la DRAC, conformément aux dispositions de la loi validée du 27 septembre 1941 portant réglementation des fouilles archéologiques.

ARTICLE DG-1.10. - LOGEMENT SOCIAL

Dans les emplacements réservés établis au titre de l’article L.151-41 4° du Code de l’urbanisme identifiés sur le document graphique, les programmes de logements en construction neuve ou en changement de destination devront satisfaire les objectifs fixés dans la liste des emplacements réservés pour mixité sociale (cf. pièce 6 du présent PLU).

Des périmètres établis en application de l’article L.151-15 du Code de l’urbanisme sont également identifiés sur le document graphique : les programmes de logements en construction neuve ou en changement de destination devront satisfaire les objectifs fixés dans les articles 2 des zones concernées (cf. pièce 6 du présent PLU).

Dans l’hypothèse où un emplacement réservé au titre de l’article L.151-41 4° du Code de l’urbanisme se superposerait à un périmètre établi en application de l’article L.151-15 du Code de l’urbanisme, les prescriptions imposées par l’emplacement réservé prévalent sur celles du périmètre.

Les emplacements réservés établis au titre de l’article L.151-41 4° du Code de l’urbanisme sont listés en pièce 6b.

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ARTICLE DG-1.11- SERVITUDE DE COUR COMMUNE Dans toutes les zones Urbaines, il est autorisé l’usage des servitudes de cours communes.

ARTICLE DG-1.12 – DIVERS

Terres de déblais

Les terres de déblais issus des terrassements doivent être évacuées dans une décharge homologuée.

Palettes végétales

Les aménagements paysagers et plantations nouvelles devront prendre en compte les recommandations du guide «Palettes végétales » établi par la Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis (CASA), annexé au PLU.

Collecte des déchets

Les dispositifs de collecte des déchets devront être conformes aux prescriptions du règlement communautaire de collecte des déchets établi par la Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis (CASA), annexé au PLU.

Caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères

ARTICLE DG-1.13 – DEFINITION RETENUE POUR L’EMPRISE AU SOL

L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Pour les constructions existantes sauf en UA et UB : une isolation par l’extérieur, de maximum 30 cm, est autorisée au-delà des règles d’emprise.

Sont compris dans l’emprise au sol : - Les abris de jardins, abris de voitures / vélos, y compris non clos, - Les piscines, - Les terrasses, les constructions ou parties de constructions dépassant plus de 60 cm par rapport au terrain naturel, - Les balcons supportés par des poteaux, - Les rampes d’accès, - Les escaliers extérieurs (non clos et non couverts) et les accès au sous-sol, - Les cheminements ou voies de circulations remblayées si le remblai est supérieur à 30 cm.

Ne sont pas compris dans l’emprise au sol : - Les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises, - Les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements, - Les terrasses de plain-pied n’ayant ni surélévation significative (plus de 60 cm de hauteur par rapport au terrain naturel), ni fondation profonde, - Les dispositifs nécessaires à l’utilisation ou à la production d’énergies renouvelables, - Les murs de clôture et les murs de soutènement,

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- Les constructions enterrées ou parties de constructions enterrées : les éléments aériens d’une telle construction, en revanche, sont constitutifs d'emprise au sol, comme par exemple dans le cas où la partie supérieure de la construction est visible en surface.

Pour l’ensemble des zones, l’emprise au sol est réglementée : - Pour les zones U : en pourcentage de la surface du terrain après déduction le cas échéant des parties concernées par un emplacement réservé, destiné à être cédé, - Pour les zones UP : en pourcentage de la surface d’emprise au sol légale existante et en mètres carré (m²), - Pour les zones A et N : en pourcentage de la surface d’emprise au sol légale existante et en mètres carré (m²), des emprises au sol sont données et encadrées en fonction des destinations autorisées, compte tenu du caractère non constructible par principe de ces zones,

Pour l’ensemble des zones U, l’emprise maximale des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif n’est pas règlementée.

ARTICLE DG-1.14. VOLUMETRIE ET CALCUL DE LA HAUTEUR

Prise en compte du terrain naturel

Pour limiter les terrassements, la construction et son faitage devront s’implanter parallèlement aux courbes de niveau.

L’implantation doit s’adapter à la configuration du terrain naturel, afin de préserver au maximum le couvert végétal et limiter les exhaussements et affouillements.

Les terrassements seront les plus réduits possibles : la construction (y compris les annexes) devra s’adapter à la configuration topographique du terrain. Le pétitionnaire profitera des irrégularités et des dénivelés pour asseoir les niveaux du bâti.

Calcul de la hauteur

Terrain naturel (TN)

Dans les zones concernées par le risque inondation, la hauteur des constructions sera calculée à partir de la cote d’implantation telle que définie par le règlement du PPRI (cf. règlement du PPRI – document en annexes du PLU).

La hauteur est définie selon les modalités suivantes : - La hauteur absolue d’un bâtiment est la différence de hauteur mesurée verticalement en tout point des façades du sol naturel ou excavé jusqu’au niveau de l’égout ou gouttière du toit ou le point le plus haut de l’acrotère. - La hauteur frontale d’une construction édifiée en gradins sur pentes est la différence de hauteur mesurée verticalement entre le point le plus bas de l’ensemble de la construction et le point le plus haut de la construction (faîtage). - Le calcul de la hauteur frontale inclut les différents niveaux de la construction et les murs qui soutiennent le cas échéant une construction attenante au bâtiment principal. Si un mur de soutènement non destiné à soutenir une construction attenante au bâtiment principal est éloigné de moins de 7 mètres de la façade, sa hauteur sera alors comprise dans le calcul de la hauteur absolue et frontale.

Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur maximale les rampes d’accès dans la limite de 2 mètres de hauteur.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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Conditions spécifiques dans le cas de terrains en pente : - Le sol naturel doit être défini par un plan altimétrique détaillé, - La hauteur de remblai des espaces libres avec les terres provenant des fouilles ne pourra excéder 0,30 mètre et celle des excavations ne dépassera pas 3 mètres par rapport au sol naturel.

Les hauteurs maximales indiquées dans chaque zone s’appliquent aussi bien aux constructions neuves qu’aux extensions ou surélévations de constructions existantes.

Pour toute autorisation d’urbanisme un volet paysager est demandé : il devra comporter la représentation des constructions voisines afin d'apprécier l'impact de la hauteur du projet par rapport à l'environnement

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ARTICLE DG-1.15. ECLAIRAGE EXTERIEUR (DANS TOUTES LES ZONES)

L’éclairage extérieur est autorisé sous conditions (schéma indicatif donné ci-après) : - Privilégier les minuteries, les lampes basses-pressions, les réflecteurs de lumières, et les systèmes de déclenchement automatique (système plus écologique mais aussi plus économe), - L’orientation des réflecteurs doit se faire vers le sol, en aucun cas vers le haut, - Limiter au maximum l’utilisation des halogènes et des néons, - L’abat-jour doit être total, le verre protecteur plat et non éblouissant (des exemples de matériels adaptés sont cités dans les documentations de l’Association Nationale pour la Protection du Ciel Nocturne (ANPCN), - Prévoir dans la mesure du possible un éclairage de sécurité à déclencheur de mouvement ou Infra Rouge, - Utiliser de préférence des ampoules au sodium et prévoir une installation minimale de lampadaires, vérifier leur puissance, - Interdire les éclairages vers les zones naturelles et boisées, - Minimiser les éclairages inutiles, notamment en bordure d’espaces agricoles ou naturels afin de limiter l’impact sur les populations limitrophes à la zone, - Moins de 5% de l’émission lumineuse doit se trouver au-dessus de l’horizontale (voir schémas ci-après) ; - L’éclairage des façades est interdit, sauf pour la mise en valeur du patrimoine bâti et sous réserve de validation par l’Architecte des Bâtiments de France.

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Source : NOVACERT Groupe 2015. Label de la biodiversité – Effinature référentiel 2015

ARTICLE DG-1.16. MARGES DE RECUL

Définition des règles d'implantation par rapport aux voies publiques ou privées ouvertes à la circulation publique, aux emprises publiques, aux limites séparatives et aux implantations sur une même propriété :

Le retrait s'observe en tout point de la construction, débords de toiture, balcons, escaliers attenants au bâti inclus. La surélévation des constructions et bâtiments est interdite dans les marges de recul.

Toutefois, l’ensemble des aménagements de l’accès à la propriété, portail, muret et mur de soutènement, n'entrent pas dans l'application de cette règle.

Les locaux poubelles (d’une surface maximale de 4m²), boîtes aux lettres… peuvent s'implanter dans les marges de recul de l’entrée.

Implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques

L’article 5 dans les dispositions spécifiques à chaque zone concerne les limites qui séparent un terrain d’une voie (publique ou privée ouverte à la circulation publique) ou d’une emprise publique existante ou à créer.

Lorsqu’un emplacement réservé de voirie (à élargir ou à créer) est indiqué au document graphique, les conditions d’implantation s’appliquent par rapport à la limite extérieure de cet emplacement réservé (déterminant la future limite entre la voie et le terrain).

Les règles fixées dans ces articles 5 ne s’appliquent pas : - aux clôtures et murs de soutènement, - aux dispositifs d’isolation thermique par l’extérieur des bâtiments existants à la date d’entrée en vigueur du présent PLU, - aux panneaux photovoltaïques non intégrés sur le toit d’un bâtiment qui ne pourront toutefois être implantés à moins de 3 mètres de la limite.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit

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Cas particulier de l’implantation des portails et clôtures, excepté dans les zones UA et UB Pour des raisons de sécurité, il sera préconisé un recul du portail par rapport à la limite du domaine public, pour permettre un stockage de véhicules en dehors de la chaussée. Les manœuvres devront se faire sur l’unité foncière concernée de façon à ce que l’entrée et la sortie se fasse en marche avant, afin d’assurer une meilleure sécurité publique. Pour les nouvelles constructions, les portails doivent respecter un recul de 5 mètres minimum en tout point par rapport à la voie publique. De part et d'autre des entrées de propriété, la visibilité doit être assurée par des pans coupés à 45° avec une longueur minimum de 3,5 mètres.

Pour les terrains déjà construits, cette distance peut être réduite à 2,5 mètres si l’implantation du bâti existant à la date d’entrée en vigueur du présent règlement ne permet pas la réalisation du portail à 5 mètres.

Les ouvertures de portail vers l’extérieur sont interdites. Dans le cas de terrain en pente avec obligation d’ouverture à l’extérieur, la distance sera de 7 mètres. Pour les clôtures édifiées à l’angle de deux voies, il devra être aménagé pour la visibilité un pan coupé de 5 mètres de longueur tracé perpendiculairement à la bissectrice de l’angle ou une courbe inscrite dans le gabarit du pan coupé décrit ci-avant. Le délaissé ne devra pas comporter de végétation qui limite la visibilité.

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ARTICLE DG-1.17. COEFFICIENT DE JARDIN

Un coefficient de jardin est appliqué dans plusieurs zones du PLU.

Tout projet de construction nouvelle ou d’extension, situé dans une zone où s’applique un coefficient de jardin, doit comprendre une proportion de surfaces favorables à la biodiversité et à la nature en ville, appelée « coefficient de jardin» ou « espace vert de pleine terre ».

Il s’agit de la partie d’une unité foncière ou d’une parcelle qui ne peut en aucun cas être imperméabilisée soit par une dalle surmontée (ou non) par une construction, soit par un aménagement en sous-sol qui perturberait ou empêcherait l’absorption des eaux dans le sol, soit par un revêtement du sol non perméable.

Ce pourcentage d’espaces verts plantés n’est pas imposé aux constructions et installations nécessaires aux services publics et d’intérêt collectif.

Les espaces libres de toutes nouvelles constructions doivent ainsi être aménagés en espaces plantés non imperméabilisés permettant l’infiltration des eaux pluviales.

Ils peuvent être aménagés en jardins secs composés de plantes locales choisies pour leurs aptitudes à se maintenir dans un climat méditerranéen, comporter les bassins de rétention paysagers, les noues et autres systèmes de récupération des eaux pluviales, sous réserve de ne pas être bétonnés ou bâchés.

ARTICLE DG-1.18. CLOTURES

De manière générale, elles doivent être réalisées de telle sorte qu'elles ne créent pas de gêne pour le bon écoulement des eaux pluviales.

Dans les zones concernées par un risque inondation, seules les clôtures hydrauliquement transparentes seront tolérées.

Pour les clôtures fermées (grillage, muret…) des ouvertures devront être prévues au niveau du sol de 15cm x 15cm minimum, idéalement 20cm x 20cm, tous les 20 mètres, sur l’ensemble du linéaire de la clôture, notamment en limite séparative.

Dans toutes les zones U

Sont autorisés sous conditions les dispositifs suivants : - haie vive, - grille ou grillage doublée d’une haie vive, - mur bahut, surmonté d’une grille ou d’un grillage doublé d’une haie vive, - mur plein en bord de route départementale.

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Dans les zones N et A, ainsi que pour les terrains en U jouxtant une zone A ou N

Hormis les clôtures de type traditionnel qui sont au maximum conservées, l’absence de clôture est à privilégier afin de ne pas fragmenter l’espace agricole constitué.

Sont autorisés sous conditions les dispositifs suivants : - haie vive, - grille ou grillage doublée d’une haie vive.

Les clôtures de type mur bahut maçonné sont interdites, excepté en limite séparative si l’unité foncière est contigüe à une zone urbaine. Dans ce cas, elles devront respecter les règles du présent article.

→ Implantation Les clôtures doivent être implantées à la limite de l’alignement existant ou projeté (emplacement réservé). Dans tous les cas, les clôtures en bordure des voies publiques, doivent être réalisées de telle sorte qu'elles ne créent pas de gêne pour la circulation, notamment en diminuant la visibilité aux entrées et sorties des véhicules.

En cas d’interruption du bâti à l’alignement, la clôture est implantée dans le prolongement de la façade et matérialisera la limite entre l’espace privé et l’espace public. Dans le cas d'alignement des constructions en retrait et/ou en cas d'interruption du bâti, les clôtures sont toujours implantées en limite de l'emprise publique actuelle ou projetée (emplacement réservé).

→ Aspects :

Matériaux :

- les murs bahut seront de préférence en pierre, ou à défaut avec un parement pierre d’au moins 10cm d’épaisseur (placage pierre interdit, même à joints secs), ne pouvant excéder 0,60 mètre, surmontés d’une grille ou d’un grillage et doublés d’une haie vive réalisée avec des essences locales,

- en bordure de routes départementales, lorsque leur implantation est justifiée par une nuisance avérée (bruit, co-visibilité...), les murs pleins seront en pierre ou parement pierre d’au moins 10cm d’épaisseur (placage pierre interdit, même à joints secs), et à condition de leur intégration harmonieuse dans le paysage,

- les murs pleins existants seront enduits, sauf s’ils sont réalisés en pierre de pays, - les panneaux en béton moulé dits « décoratifs » sont interdits, - des dispositifs occultants peuvent être autorisés uniquement sur les limites latérales, à condition de ne pas

être visibles depuis l’espace public et de leur intégration harmonieuse dans le paysage.

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Dimensions :

- la hauteur totale des clôtures est limitée à 1,80 mètres, - la hauteur totale des portails ne pourra excéder 2,20 mètres. Un accompagnement maçonné sera autorisé sur

une longueur de 3,0 mètres pour atteindre le muret,

La hauteur des dispositifs de clôture se calcule à partir du niveau du terrain naturel. Dans le cas des murs de clôture pleins situés en contrehaut des routes départementales, la hauteur du mur se calcule à partir du niveau de la chaussée ou du trottoir, le cas échéant. Les murs de soutènement pourront toutefois être surmontés d’un grillage d’une hauteur maximale d’1,80 mètres. On encouragera la croissance de plantes locales grimpantes ou retombantes pour les végétaliser.

Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage.

ARTICLE DG-1.19 – STATIONNEMENT

1) Stationnement automobile

La délivrance du permis de construire pourra être subordonnée à la réalisation d’installations propres à assurer le stationnement, hors des voies et des aires de retournement, des véhicules correspondant aux besoins réels de l’immeuble à construire ou des aménagements à réaliser.

Les divisions de terrain, les transformations de bâti existant ou les changements de destination ne doivent pas aboutir à la suppression d’une place de stationnement sans qu’elle ne soit remplacée.

Pour tous les types de construction, il n’y a aucune obligation en matière de stationnement dans le cas de projets de rénovation/reconstruction sans extension de la surface de plancher et sans création de nouveau logement.

Dans le cas d’extension de constructions existantes, les normes définies pour chaque zone du PLU ne s’appliqueront qu’aux extensions projetées. En cas de changement de destination de tout ou partie d’une construction, le nombre de place de stationnement exigé doit correspondre à la destination future.

Le stationnement des véhicules y compris les deux roues correspondant aux fonctions des constructions est assuré hors des voies publiques, tant pour les besoins directs de l'habitat, que pour ceux des activités économiques (personnel, véhicules de livraison ou de service). Lorsqu’un terrain donne sur plusieurs voies, la localisation des accès au parc de stationnement (entrées et sorties) pourra être imposée en fonction de sa nature et de son importance, des caractéristiques techniques et urbaines des voies ainsi que de leur mode d’exploitation.

Les places de stationnement doivent être directement accessibles. Toutefois, dans les constructions à usage de maison individuelle uniquement, le stationnement double ou en enfilade pourra être autorisé sous réserve d’assurer des conditions de circulation et de manœuvre fonctionnelles.

Les places de stationnement doivent être réalisées conformément aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur.

Dans toutes les zones, les voies d’accès et les places de stationnement extérieures sont à réaliser avec des matériaux poreux et perméables pour limiter l’imperméabilisation des sols.

Conformément à l’article 101 de la loi Climat et Résilience (LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets), les parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m² associés aux bâtiments ou parties de bâtiment auxquels s'applique l'obligation prévue à l'article L. 1714 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que les nouveaux parcs de stationnement extérieurs ouverts au public de plus de 500 m² doivent intégrer sur au moins la moitié de leur surface des revêtements de surface, des

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aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation.

Ces mêmes parcs doivent également intégrer des dispositifs végétalisés ou des ombrières concourant à l'ombrage desdits parcs sur au moins la moitié de leur surface, dès lors que l'un ou l'autre de ces dispositifs n'est pas incompatible avec la nature du projet ou du secteur d'implantation et ne porte pas atteinte à la préservation du patrimoine architectural ou paysager.

Excepté dans le secteur UA :

Destination

Norme imposée

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole ou forestière

Le nombre de places de stationnement est à déterminer en tenant compte de la nature des constructions, et de leur fréquentation.

Habitation

Habitation

Logements : 2 places par logement + 1 place supplémentaire par tranche de 50 m² de surface de plancher au-delà de 80 m² de surface de plancher (SDP). Il est exigé en plus une place de stationnement visiteur par tranche de 150 m² de surface de plancher pour les opérations comprenant 5 logements ou plus.

Logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’État : 1 place par logement

Hébergements : 8 places pour 10 unités d’hébergement

Hébergement social : 1 place pour 3 unités d’hébergement.

Autres