Zone UEZone urbaine à Biot

a) Sont précisés dans le tableau suivant et, le cas échéant, selon les zones :

• les destinations et sous-destinations interdites, autorisées ou autorisées sous conditions dans le cadre de constructions nouvelles ou de changements de destination ou sous-destination de constructions existantes.

Destination Sousdestinations Destination

Sousdestinations Destination · Sousdestinations · Destination · Sousdestinations · Destination · Sousdestinations · UEa · UEb

Exploitation agricole ou forestière

Exploitation agricole Exploitation forestière

Interdites

Habitation

Logement

Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Hébergement

Interdites

Commerce et activités de service

Artisanat et commerce de détail

Autorisées sous conditions cf. article 1.e

Restauration

Autorisées

Commerce de gros Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle Hôtels

Interdites

Autorisées

Autorisées

Interdites

Autres hébergements touristiques

Interdites

Cinéma

Interdites

Équipements d'intérêt collectif et services publics

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilées Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilées Établissements d'enseignement, de santé et action sociale

Salles d'art et de spectacles

Autorisées

Autorisées

Autorisées

Interdites

Interdites

Équipements sportifs

Interdites

Lieux de culte

Interdites

Autres équipements recevant du public

Autorisées

Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

Industrie

Entrepôt Bureau Centre de congrès et d'exposition

Autorisés sous conditions cf. article 1.f

Autorisés sous conditions cf. article 1.f

Autorisées

Autorisées Autorisées

Interdites

Cuisine dédiée à la vente en ligne

Autorisées

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 77/199

• les autres constructions, usages et affectations des sols interdits, autorisés ou autorisés sous conditions.

Autres constructions, activités, usages et affectations des sols

Dépôts de véhicules

Stationnement de caravanes isolées, les garages collectifs de caravanes, la création d’aires d’accueil des gens du voyage Remblais, dépôts de matériaux et autres dépôts de toute nature en plein air Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE) Affouillements et exhaussements du sol

UEa

Interdits

UEb

Autorisés sous conditions cf. article 1.g

Interdits

Interdits

Autorisés sous conditions cf. article 1.h Autorisés sous conditions cf. article 1.i

b) En outre, sont autorisés les constructions, activités, usages et affectations des sols qui ne sont ni interdits, ni admis sous condition par l’article 1.a.

Sont également autorisés les travaux de protection, mise en valeur ou requalification des éléments de patrimoine ou de paysage identifiés dans le règlement graphique au titre de l’article du L.151-19 du Code de l’urbanisme.

c) Conformément à l’article L.151-16 du Code de l’urbanisme : « Le règlement peut identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif. ». Il est défini que tout local, situé en rez-de-chaussée, sur le Centre Commercial Biot 3000, sis route de la Mer, ne pourra pas faire l’objet d'un changement de destination, sauf vers les sous-destinations suivantes : artisanat, commerce de détail et restauration.

Conditions relatives aux constructions, activités, usages et affectations des sols admis

d) Sont admises les constructions à usage d’habitation, si elles sont directement liées et nécessaires au fonctionnement, à la gestion, à la surveillance des occupations, installations et constructions autorisées dans la zone. Ces constructions à usage d'habitation devront être intégrées dans un bâtiment artisanal industriel ou commercial et être inférieures à 80 m².

e) Sont admises les constructions et installations à usage d'entrepôts commerciaux et leurs extensions, si elles sont directement liées et nécessaires à une activité autorisée dans la zone.

f) Sont admises les constructions et installations destinées à des activités industrielles et d’entrepôt à condition :

• qu’elles soient directement liées à une activité existante, - que leur implantation ne présente pas de risque pour la sécurité des personnes et des biens environnants, - qu’elles n’entraînent pas pour leur voisinage de nuisances inacceptables, soit en raison de leur caractère peu nuisant, soit du fait de mesures prises pour l’élimination de ces nuisances.

g) Sont admis les dépôts de véhicules et installations de stockage à condition :

• qu’ils soient directement liés aux nécessités de fonctionnement d’une activité autorisée et implantée sur le même terrain que ladite activité,
• qu’ils n’entraînent pas pour leur voisinage de nuisances inacceptables, soit en raison de leur caractère peu nuisant, soit du fait de mesures prises pour l’élimination de ces nuisances.

h) Sont admises les installations classées pour la protection de l'environnement soumises à déclaration ou à autorisation, satisfaisant à l’ensemble des conditions suivantes :

• qu’elles constituent l’annexe d’une activité autorisée sur le même fond de propriété et qu’elles soient indispensables au fonctionnement de l’établissement,

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 78/199

• que leur implantation ne présente pas de risque pour la sécurité des personnes et des biens environnants, - qu’elles n’entraînent pas pour leur voisinage de nuisances inacceptables, soit en raison de leur caractère peu nuisant, soit du fait de mesures prises pour l’élimination de ces nuisances, - que leur volume et leur aspect soient traités en cohérence avec la construction principale, ou qu’elles soient intégrées à cette dernière.

Sont admis les dépôts d'hydrocarbures, s'ils sont liés :

• à une utilisation de chauffage, - aux besoins techniques impératifs d’une activité autorisée.

La modernisation des installations classées existantes est autorisée sous réserve que les nuisances émises en qualité et en quantité soient diminuées.

i) Sont admis les affouillements et exhaussements de sol à condition qu’ils soient directement liés aux travaux de construction autorisés dans la zone, aux travaux de voirie ou aux aménagements paysagers des espaces libres.

Non règlementé

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 79/199

SECTION 2 – CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES,

Environnementales et paysageres#

Implantation et volumétrie des constructions

En UEa L’emprise au sol maximale de la totalité des constructions est inférieure ou égale à 30%. En UEb L’emprise au sol maximale de la totalité des constructions est inférieure ou égale à 55 %. Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage.

En UEa

La hauteur maximale des constructions ne peut pas excéder 7 mètres à l’égout du toit et R+1 avec une possibilité de surélévation à 9 mètres et R+2 sur 50% de l'emprise du dernier niveau de la construction.

En UEb

La hauteur maximale des constructions ne peut pas excéder 9 mètres à l’égout du toit.

Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage.

Par rapport aux voies et emprises publiques existantes (ou futures si des emplacements réservés sont prévus), les constructions et infrastructures nouvelles sont implantées à une distance :

• d’au moins 5 mètres de l’alignement actuel ou projeté. - d’au moins 15 mètres de l’axe de la RD 4.

Toutefois, cette implantation pourra être différente dans le cas ci-après :

• pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, si elles contribuent à une amélioration architecturale ou de composition du projet,
• lorsque la configuration des lieux (topographie, végétation existante,…) l’impose et en cas de constructions existantes, pour des motifs d’intégration au site naturel ou urbain,
• le long des voies intérieures d’opérations groupées et de lotissements à usage d’activité (bureaux, commerce, artisanat, industrie), afin d’améliorer l’intégration dans le site de ces opérations et leur composition générale, ou encore lors de travaux mesurés de restauration ou de rénovation de constructions existantes.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 80/199

Dans tous les cas, des retraits particuliers peuvent être imposés pour tout motif de sécurité ou d’aménagement urbain.

En UEa Les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à la moitié de leur hauteur et au minimum à 5 mètres, des limites séparatives.

En UEb Les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à la moitié de leur hauteur et au minimum à 4 mètres des limites séparatives. Cette distance minimale est portée à 10 mètres lorsque la parcelle voisine n’est pas située en zone UE.

Toutefois, l’implantation des constructions pourra être réalisée en limite séparative dans les cas suivants :

• dans le cas d’opérations groupées et de lotissements à usage d’activité (bureaux, commerce, artisanat, industrie) afin d'améliorer l'intégration dans le site de ces opérations et leur composition générale,
• lorsque des bâtiments jointifs sont de hauteur sensiblement égale. Alors, ils peuvent s'implanter sur les limites séparatives aboutissant aux voies,
• dans le cas de l’adossement d’un bâtiment nouveau à un bâtiment existant sur un fonds voisin.

Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage.

Non réglementé.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 81/199

Qualité urbaine, architecturale, paysagère et environnementale

Dispositions générales#

Il est rappelé que le permis de construire peut-être refusé si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les enrochements cyclopéens pour les soutènements sont interdits, à l'exception de ceux mis en œuvre dans les vallons et cours d’eau, ou dans les ouvrages hydrauliques de protection contre les crues nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

• Implantation des constructions

Le choix de l’implantation et de la distribution des volumes sont étudiés de façon à ne pas être la cause de terrassements importants bouleversant le terrain naturel et détruisant les plantations existantes.

Les bâtiments sont implantés de préférence selon un axe parallèle aux voies de circulation, soit par alignement de façades, soit par un alignement de pignons.

• Volumétrie

L'architecture est simple, sans artifice inutile. Les constructions présentent une unité de volume et de composition. Les éventuelles annexes sont traitées en harmonie avec la construction principale.

La volumétrie doit exprimer clairement les fonctions de la construction (bureaux, ateliers, espace de stockage, etc.). La linéarité des volumes de grande dimension doit être rompue par un traitement végétal d’arbres de hautes tiges.

• Toitures et couvertures

Les toitures peuvent être en terrasse ou à plusieurs pentes et dans tous les cas répondre de la même qualité de recherche architecturale que les façades.

Dans le cas de toiture terrasse :

• Elles doivent être traitées avec des matériaux de qualité.

Dans le cas des toitures en pente :

• Elles doivent être recouvertes soit de tuiles rondes, soit de matériaux justifiés par la forme et la qualité de la recherche architecturale.

Constructions en superstructure au-dessus de la couverture des bâtiments :

A l’exception d’une tolérance de 1 mètre maximum admise dans le cas de contraintes techniques dûment justifiées, ces constructions sont totalement comprises dans la hauteur et doivent :

• être regroupées en un seul volume bâti par tranche fonctionnelle de bâtiment, - soit être intégrées dans le volume des toitures à pente, - soit, dans le cas de toitures-terrasses, être placées en retrait minimum de 3 mètres par rapport aux façades sur espace public et être traitées en harmonie avec l’architecture du bâtiment.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 82/199

• Façades et ouvertures

Les couleurs vives sont interdites.

Les façades admises : - en maçonnerie plus enduit, finition grattée ou frotassée à l’exclusion de toute finition grossière ou dite rustique, - le choix des couleurs et des matériaux doit permettre une insertion harmonieuse dans le paysage, - une étude de coloration doit être présentée lors du permis de construire.

Les façades donnant sur les voies principales de la zone d’activités ne sont pas des façades aveugles et les baies créées font l’objet d’un traitement architectural assurant l’harmonie des proportions du bâtiment.

Les façades secondaires ou aveugles doivent être traitées avec le même soin que les façades principales.

• Matériaux

Le choix des matériaux entre les différents lots, le bâti et le paysage environnant doit être en harmonie.

Les annexes sont obligatoirement traitées avec les mêmes matériaux que ceux utilisés pour la construction principale.

• Clôtures et entrées des lots

Elles doivent être constituées : - dans les zones hors risque rouge du PPRi : d’un mur bahut de 60 cm enduit dans le même ton que la construction principale ou en pierre naturelle. Ce mur pourra être surmonté d’un grillage rigide et si possible doublé d’une haie végétale, - pour les clôtures fermées (grillage, muret…) des ouvertures devront être prévues au niveau du sol de 15cm x 15cm minimum, idéalement 20cm x 20cm, tous les 20 mètres, sur l’ensemble du linéaire de la clôture, notamment en limite séparative, - Dans les zones concernées par le risque rouge du PPRi : d’un grillage permettant d’assurer la transparence hydraulique.

De plus : - La hauteur totale de l’ensemble n’excède pas 2 mètres, - Les portails et portillons ne doivent pas excéder une hauteur de 2 mètres, - Il est strictement interdit de doubler les clôtures de canisses ou de toiles occultantes de couleur, - En cas de gêne apportée à la visibilité du croisement de voies, des restrictions supplémentaires peuvent être imposées, - Les entrées doivent faire l'objet d'une étude d'ensemble (matériaux, couleurs, enseignes, hauteurs…), - L’ouverture des portails d’entrée doit se faire uniquement vers l’intérieur de la propriété.

• Performances énergétiques et environnementales

Est notamment admise l’utilisation de matériaux ou de techniques innovantes découlant de la mise en œuvre des principes liés au développement durable (bâtiments de type HQE, BBC, bioclimatique, passif, utilisation d’énergies renouvelables…).

Tout projet faisant appel à des matériaux ou techniques relatives aux énergies renouvelables ou à la réalisation d’économies d’énergies est autorisé sous réserve d’une bonne intégration dans le site et que les équipements liés aux énergies renouvelables (capteurs solaires, photovoltaïques et autres éléments d’architecture bioclimatique) soient intégrés et adaptés à la logique architecturale des constructions et à leur environnement patrimonial et paysager. Ils doivent être intégrés à l’enveloppe des constructions en évitant l’effet de superstructures surajoutées et de mitage.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 83/199

Pour les constructions neuves, ces équipements feront partie du projet architectural global du bâtiment qui sera apprécié en tant que tel.

Pour le bâti ancien, ces équipements ne devront pas apparaître comme des éléments rapportés ou en contradiction avec l’harmonie générale du bâti et plus particulièrement des toitures. Il sera recherché une implantation non perceptible depuis l’espace public (par exemple toiture donnant sur cour, masqué par le bâti ou des masses végétales proches, capteurs posés au sol, etc… ).

Pour les constructions neuves et les constructions existantes, les groupes de climatisation et les pompes à chaleur seront implantés dans le corps du bâtiment ou en pied de façade et dissimulés dans un coffret adapté afin de réduire les nuisances visuelles et sonores.

• Dépôts et autres espaces extérieurs
• Tout dépôt de matériaux, équipements, fournitures ou marchandises doit être entreposé dans des bâtiments couverts qui devront être composés en harmonie avec le bâtiment principal tant au plan du volume que du traitement extérieur,
• Sauf impossibilité technique dûment justifiée, les plans de masse des installations sont étudiés de manière à disposer les dépôts de matériaux, équipements, fournitures ou marchandises sur la façade opposée à celle donnant sur la voie ou l’espace public principal.
• Divers dont installations techniques
• Un espace d’accueil pour les containers à poubelles accessible par les services de ramassage collectif est intégré dans les murs du portail. Les murs de cet espace ne doivent pas dépasser la hauteur de 1,50 m et préserver une visibilité suffisante aux automobilistes pour effectuer la sortie dans de bonne condition sur la voie publique,
• Les appareils d’éclairage extérieur sont équipés de dispositifs (abat-jour ou réflecteur) permettant de faire converger les faisceaux lumineux vers le sol en évitant, de la sorte, toute diffusion de la lumière vers le ciel et les mitoyens (cf. dispositions générales article DG-1.12),
• Les climatisations et autres groupes à moteur (ventilation, groupe électrogène,…) doivent être intégrés dans des caissons en maçonnerie ou en serrurerie. Ils sont imbriqués ou accolés au volume principal et leur implantation doit tenir compte, de préférence, de l’environnement du projet de construction (zone résidentielle,…),
• Les lignes électriques et téléphoniques sont obligatoirement enterrées, - Les annexes sont obligatoirement traitées avec les mêmes matériaux que ceux utilisés pour la construction principale.

Coefficient de jardin (espaces de pleine terre non imperméabilisés)

En UEa

40% au moins de la superficie totale du terrain doit être non-imperméabilisée et végétalisée.

En UEb

25% au moins de la superficie totale du terrain doit être non-imperméabilisée et végétalisée.

• Aménagement des espaces extérieurs

Les dépôts, aires de parking ou de déchargement sont de préférence implantés à l’arrière des parcelles de façon à ne pas être visibles depuis la voie.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 84/199

• Les espaces laissés libres de toute construction à l'exclusion des surfaces affectées aux accès, desserte et stationnement, doivent être aménagés en espaces verts, et comporter au moins un arbre pour 80 m2 de terrain,
• Les plantations existantes seront dans la mesure du possible conservées, - La création de surface imperméable doit être limitée aux stricts besoins de l’opération et de ses usagers, - Les essences végétales à privilégier sont les essences locales et/ou adaptées aux conditions édaphoclimatiques ainsi que les espèces caduques. Les espèces particulièrement allergènes doivent être évitées (cf. annexe n°3 – « Palettes végétales » de la CASA), - Les essences utilisées doivent être diversifiées, - Tout arbre de haute tige abattu doit être remplacé par la plantation d’arbres d’essences adaptées à la nature du sol, - Le choix des végétaux plantés à proximité des façades sud des bâtiments privilégiera les espèces à feuilles caduques, - Les arbres doivent être regroupés en bosquet quand leur espèce le permet, - Les aires de stationnement à l’air libre doivent être plantées d’un arbre pour deux aires de stationnement.
• Dépôts extérieurs non couverts
• En cas d’impossibilité technique de construction d’un bâtiment couvert pour l’entreposage dûment justifiée, le dépôt doit être masqué à la vue depuis les espaces publics par des écrans végétaux.

Stationnement

Voir les règles de l’article DG-1.19 des Dispositions Générales

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 85/199

Section 3 - equipements et reseaux#

Voir les règles de l’article DG-1.21 des Dispositions Générales. Aucune voie nouvelle ouverte à la circulation des véhicules automobiles ne peut avoir une largeur inférieure à 5 mètres de plate-forme. Les voies nouvelles, en impasse, doivent être aménagées dans leur partie terminale par une voie en T ou une aire de retournement d’un diamètre de 15 mètres minimum à la bordure du trottoir.

Eau potable Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.

• Eaux usées Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.
• Eaux pluviales Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.
• Réseaux câblés Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.
• Communications électroniques Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.
• Défense incendie Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 86/199

Zone UG#

La zone UG correspond à un secteur spécifique d'accueil des équipements, services, commerces et hébergement hôtelier et touristique liés à l’activité golfique. La zone UG comprend des secteurs soumis à des risques naturels dans lesquels s'imposent les règles d'urbanisme du PPRI, du PPRIF et de la carte d’aléas, annexés au PLU.

Division en sous-zones#

• Sans objet.

Orientations d’amenagement et de programmation (OAP)#

• OAP « Qualité des aménagements et constructions », - OAP « Trame verte et bleue ». Cf. pièce « OAP » du PLU.

Articulation du reglement ecrit avec le reglement graphique#

En complément du règlement écrit, le règlement graphique du PLU identifie : - des emplacements réservés.

Cf. Dispositions Générales du présent règlement (articles DG-3.2 et DG-3.3). Cf. pièce « prescriptions spéciales » du PLU.

Risques#

Voir les règles du Chapitre 2 des Dispositions Générales. Dans les secteurs concernés par des Plans de Prévention des Risques approuvés, les règlements des PPR annexés s’imposent. En tout état de cause, ce sont les dispositions les plus restrictives qui s’appliquent.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 87/199

Section 1 - destination des constructions, usages des sols et nature d’activites#