Zone UWZone urbaine à Biot

a) Sont précisés dans le tableau suivant et, le cas échéant, selon les zones :

• les destinations et sous-destinations interdites, autorisées ou autorisées sous conditions dans le cadre de constructions nouvelles ou de changements de destination ou sous-destination de constructions existantes.

Destination Sousdestinations Destination

Sousdestinations Destination

Sousdestinations

Destination

Sousdestinations

Destination

Sousdestinations

Exploitation agricole ou forestière Exploitation agricole Exploitation forestière Habitation Logement Hébergement Commerce et activités de service Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle Hôtels

UWa

Interdites

Autorisées Autorisées

Autorisées Autorisées Interdites Autorisées Interdites

UWl

Interdites

Autorisées Autorisées

Interdites Interdites Interdites Autorisées Interdites

Autres hébergements touristiques

Interdites

Interdites

Cinéma

Interdites

Interdites

Équipements d'intérêt collectif et services publics Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilées Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilées Établissements d'enseignement, de santé et action sociale

Salles d'art et de spectacles

Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Équipements sportifs

Interdites

Lieux de culte

Interdites

Autres équipements recevant du public

Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire

Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Interdites

Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Interdites Autorisées sous conditions cf. article 1.d

Industrie Entrepôt

Interdites Interdites

Interdites Interdites

Bureau

Autorisées

Interdites

Centre de congrès et d'exposition

Interdites

Interdites

Cuisine dédiée à la vente en ligne

Interdites

Interdites

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 141/199

• les autres constructions, usages et affectations des sols interdits, autorisés ou autorisés sous conditions.

Autres constructions, activités, usages et affectations des sols

UWa · UWl · Dépôts de véhicules · Interdits

Stationnement de caravanes isolées, les garages collectifs de caravanes, la création d’aires d’accueil des gens du voyage

Interdits

Remblais, dépôts de matériaux et autres dépôts de toute nature en plein air

Interdits

Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE)

Autorisés sous conditions cf. article 1.e

Interdits

Affouillements et exhaussements du sol

Autorisés sous conditions cf. article 1.f

b) En outre, sont autorisés les constructions, activités, usages et affectations des sols qui ne sont ni interdits, ni admis sous condition par l’article 1.a.

Sont également autorisés les travaux de protection, mise en valeur ou requalification des éléments de patrimoine ou de paysage identifiés dans le règlement graphique au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme.

c) Dans toute la sous-zone UWa, il est défini que tout local, situé en rez-de-chaussée, actuellement dédié à du commerce ou des services ne pourra pas faire l’objet d'un changement de destination, sauf vers les sousdestinations suivantes : artisanat, commerce de détail et restauration, conformément à l’article L.151-16 du Code de l’urbanisme : « Le règlement peut identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels est préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif. ».

Conditions relatives aux constructions, activités, usages et affectations des sols admis

d) Sont admises les constructions et installations destinées à des équipements d’intérêt collectif et de services publics à condition que leur implantation ne présente pas de risque pour la sécurité des personnes et des biens environnants et qu’elles n’entraînent pas pour leur voisinage de nuisances inacceptables, soit en raison de leur caractère peu nuisant, soit du fait de mesures prises pour l’élimination de ces nuisances.

e) Sont admises les installations classées pour la protection de l'environnement soumises à déclaration ou à autorisation, satisfaisant à l’ensemble des conditions suivantes :

• qu’elles constituent l’annexe d’une activité autorisée sur le même fond de propriété et qu’elles soient indispensables au fonctionnement de l’établissement,
• que leur implantation ne présente pas de risque pour la sécurité des personnes et des biens environnants, - qu’elles n’entraînent pas pour leur voisinage de nuisances inacceptables, soit en raison de leur caractère peu nuisant, soit du fait de mesures prises pour l’élimination de ces nuisances, - que leur volume et leur aspect soient traités en cohérence avec la construction principale, ou qu’elles soient intégrées à cette dernière.

La modernisation des installations classées existantes est autorisée sous réserve que les nuisances émises en qualité et en quantité soient diminuées.

f) Sont admis les affouillements et exhaussements de sol à condition qu’ils soient directement liés aux travaux de construction autorisés dans la zone, aux travaux de voirie ou aux aménagements paysagers des espaces libres.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 142/199

Dans les emplacements réservés établis au titre de l’article L.151-41 4° du Code de l’urbanisme identifiés sur le document graphique, les programmes de logements en construction neuve ou en changement de destination devront satisfaire les objectifs fixés dans la liste des emplacements réservés pour mixité sociale (cf. pièce 6 du présent PLU). En application de l’article L.151-15 du Code de l’urbanisme, tout programme de 10 logements collectifs ou plus comprend au moins 30 % de logements locatifs sociaux (tels que définis par la réglementation en vigueur). Ce pourcentage est réparti à l’échelle de l’opération de construction ou d’aménagement d’ensemble.

SECTION 2 – CARACTERISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES,

Environnementales et paysageres#

Implantation et volumétrie des constructions

UWa Non réglementé. UWl1 L’emprise au sol maximale de la totalité des constructions est inférieure ou égale à 50%. UWl2 L’emprise au sol maximale de la totalité des constructions est inférieure ou égale à 35%. UWl3 L’emprise au sol maximale de la totalité des constructions est inférieure ou égale à 40%. UWl4 L’emprise au sol maximale de la totalité des constructions est inférieure ou égale à 30%.

UWa La hauteur maximale des constructions ne peut pas excéder 10 mètres à l’égout du toit et R+2 ou celle du plus haut des bâtiments mitoyens les plus élevés en cas de continuité d'immeubles existants. Toutefois, pour des raisons architecturales, la hauteur pourra être dépassée sur 20% de l’emprise bâtie, sans dépasser la côte NGF 132.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 143/199

UWl1

La hauteur maximale des constructions ne peut pas excéder 10 mètres à l’égout du toit et R+2 ou celle du plus haut des bâtiments mitoyens les plus élevés en cas de continuité d'immeubles existants.

UWl2

La hauteur maximale des constructions ne peut pas excéder 13 mètres à l’égout du toit et R+3 ou celle du plus haut des bâtiments mitoyens les plus élevés en cas de continuité d'immeubles existants.

UWl3

La hauteur maximale des constructions ne peut pas excéder 7 mètres à l’égout du toit et R+1 ou celle du plus haut des bâtiments mitoyens les plus élevés en cas de continuité d'immeubles existants, avec une tolérance de 3 mètres sur 20% de l'emprise bâtie, sans dépasser la cote NGF 150.

Une possibilité de surélévation à 9 mètres et R+2 de la hauteur absolue est autorisée à condition d’être partielle (50% maximum de l'emprise du dernier niveau de la construction) et en retrait par rapport à la façade (principe de logements en attique). Dans ce cas la hauteur frontale ne pourra excéder 12 mètres sans dépasser la cote NGF 150.

UWl4

La hauteur maximale des constructions ne peut pas excéder 7 mètres à l’égout du toit et R+1 ou celle du plus haut des bâtiments mitoyens les plus élevés en cas de continuité d'immeubles existants.

Une possibilité de surélévation à 9 mètres et R+2 de la hauteur absolue est autorisée à condition d’être partielle (50% maximum de l'emprise du dernier niveau de la construction) et en retrait par rapport à la façade (principe de logements en attique). Dans ce cas la hauteur frontale ne pourra excéder 12 mètres.

Talus et murets de soutènement La hauteur totale en élévation des murets de soutènement successifs ne pourra excéder 10 mètres en remblai ou en déblai.

Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage.

Par rapport aux voies et emprises publiques existantes (ou futures s’il est prévu un emplacement réservé), les constructions et infrastructures nouvelles seront implantées à une distance :

• d’au moins 5 mètres de l’alignement actuel ou projeté en UWa, - d’au moins 6 mètres de l’alignement actuel ou projeté dans toutes les zones UWl, - d’au moins 10 mètres de l'axe de l’avenue de Roumanille, - d’au moins 15 mètres de l’axe des routes départementales.

Toutefois, cette implantation pourra être différente dans le cas ci-après :

• pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, si elles contribuent à une amélioration architecturale ou de composition du projet,
• lorsque la configuration des lieux (topographie, végétation existante,…) l’impose et en cas de constructions existantes, pour des motifs d’intégration au site naturel ou urbain,

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 144/199

• dans le cas d’opérations groupées à usage d’activité et d’équipements liés à la recherche et la formation (bureaux, centre de recherche et de formation, etc.) afin d'améliorer l'intégration dans le site de ces opérations et leur composition générale.

Dans tous les cas, des retraits particuliers peuvent être imposés pour tout motif de sécurité ou d’aménagement urbain.

En UWa Les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à la moitié de leur hauteur et au minimum à 5 mètres des limites séparatives.

Dans les sous-secteurs UWl1, UWl2, UWl3 Les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à la moitié de leur hauteur et au minimum à 8 mètres des limites séparatives.

En UWl4 Les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à la moitié de leur hauteur et au minimum à 5 mètres des limites séparatives.

Pour tous les sous-secteurs :

Toutefois, l’implantation des constructions pourra être différente dans les cas suivants :

• dans le cas d’opérations groupées à usage d’activité et d’équipements liés à la recherche et la formation (bureaux, centre de recherche et de formation, etc.) afin d'améliorer l'intégration dans le site de ces opérations et leur composition générale,
• dans le cas de l’adossement d’un bâtiment nouveau en extension d’un bâtiment existant, - lorsque la configuration des lieux (topographie, végétation existante,…) l’impose, pour des motifs d’intégration au site naturel ou urbain.

Cet article ne s’applique pas aux équipements d'intérêt collectif et services publics à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la préservation du site et du paysage.

Non réglementé.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 145/199

Qualité urbaine, architecturale, paysagère et environnementale

Dispositions générales#

Il est rappelé que le permis de construire peut-être refusé si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les enrochements cyclopéens pour les soutènements sont interdits, à l'exception de ceux nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

• Implantation des constructions

Le choix de l’implantation et de la distribution des volumes est étudié de façon à ne pas être la cause de terrassements importants bouleversant le terrain naturel et détruisant les plantations existantes.

Les constructions doivent s’adapter à la topographie existante des terrains. En particulier, elles doivent s’implanter de telle manière à préserver au maximum les restanques quand elles existent.

Les bâtiments sont implantés de préférence selon un axe parallèle aux voies de circulation, soit par alignement de façades, soit par un alignement de pignons.

• Volumétrie

Les constructions présentent une unité de volume et de composition. Les éventuelles annexes seront traitées en harmonie avec la construction principale.

La volumétrie doit exprimer clairement les fonctions de la construction (bureaux, espace de recherche, centre de formation, habitat, etc.). La linéarité des volumes de grande dimension devra être rompue par un traitement végétal d’arbres de hautes tiges.

• Toitures et couvertures

Les toitures peuvent être en terrasse ou à plusieurs pentes et dans tous les cas répondre de la même qualité de recherche architecturale que les façades.

Dans le cas de toitures-terrasses :

• Elles doivent être traitées avec des matériaux de qualité, - Elles doivent faire l'objet d'un traitement végétalisé ou d'un traitement de type accessible pour 30% de leur surface de préférence en prolongement de locaux tels que bureaux, salles de réunion, salles de formation, etc.

Dans le cas des toitures en pente, elles doivent être recouvertes soit de tuiles rondes, soit de matériaux justifiés par la forme et la qualité de la recherche architecturale. Dans tous les cas la pente ne doit pas dépasser 35%.

Constructions en superstructure au-dessus de la couverture des bâtiments :

Elles sont regroupées en un seul volume bâti par tranche fonctionnelle de bâtiment.

A l’exception d’une tolérance de 1 mètre maximum admise dans le cas de contraintes techniques dûment justifiées, ces constructions sont totalement comprises dans la hauteur et doivent :

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 146/199

• soit être intégrées dans le volume dans le cas des toitures à pente, - soit, dans le cas de toitures-terrasses être placées en retrait minimum de 3 mètres par rapport aux façades sur espace public et être traitées en harmonie avec l’architecture du bâtiment.
• Façades et ouvertures

Les couleurs vives sont interdites.

Les façades doivent s’harmoniser et permettre une insertion harmonieuse dans le paysage.

Une étude de coloration et de gamme chromatique des différents éléments du projet sera présentée lors de la demande de permis de construire.

Les façades donnant sur les voies principales ne sont pas des façades aveugles et les ouvertures créées feront l’objet d’un traitement architectural assurant l’harmonie des proportions du bâtiment.

Les façades secondaires ou aveugles doivent être traitées avec soin.

• Matériaux

Le choix des matériaux doit être en harmonie avec le bâti et le paysage environnant.

Les annexes sont obligatoirement traitées avec les mêmes matériaux que ceux utilisés pour la construction principale.

• Clôtures

Voir les règles de l’article DG-1.18 des Dispositions Générales.

• Signalétique

La signalétique devra être conforme aux dispositions du Règlement Local de Publicité en vigueur.

• Performances énergétiques et environnementales

Est notamment admise l’utilisation de matériaux ou de techniques innovantes découlant de la mise en œuvre des principes liés au développement durable (bâtiments de type HQE, BBC, bioclimatique, passif, utilisation d’énergies renouvelables…).

Tout projet de construction faisant appel à des matériaux ou techniques relatives aux énergies renouvelables ou à la réalisation d’économies d’énergies est autorisée sous réserve d’une bonne intégration dans le site et que les équipements liés aux énergies renouvelables (capteurs solaires, photovoltaïques et autres éléments d’architecture bioclimatique) soient intégrés et adaptés à la logique architecturale des constructions et à leur environnement patrimonial et paysager. Ils doivent être intégrés à l’enveloppe des constructions en évitant l’effet de superstructures surajoutées et de mitage.

Pour les constructions neuves, ces équipements feront partie du projet architectural global du bâtiment qui sera apprécié en tant que tel.

Pour le bâti ancien, ces équipements ne devront pas apparaître comme des éléments rapportés ou en contradiction avec l’harmonie générale du bâti et plus particulièrement des toitures. Il sera recherché une implantation non perceptible depuis l’espace public.

Pour toutes les constructions neuves, les groupes de climatisation et les pompes à chaleur seront implantés dans le corps du bâtiment ou en pied de façade et dissimulés dans un coffret adapté afin de réduire les nuisances visuelles et sonores.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 147/199

• Divers dont installations techniques
• Les lignes électriques et téléphoniques seront obligatoirement enterrées.

Coefficient de jardin

UWa

40% au moins de la superficie totale du terrain doit être non-imperméabilisée et végétalisée.

UWl1

30% au moins de la superficie totale du terrain doit être non-imperméabilisée et végétalisée.

En UWl2

45% au moins de la superficie totale du terrain doit être non-imperméabilisée et végétalisée.

En UWl3

40% au moins de la superficie totale du terrain doit être non-imperméabilisée et végétalisée.

UWl4

50% au moins de la superficie totale du terrain doivent être non-imperméabilisés et végétalisés.

• Aménagement des espaces extérieurs
• Les espaces laissés libres de toute construction à l'exclusion des surfaces affectées aux accès, desserte et stationnement, doivent être aménagés en espaces verts, et comporter au moins un arbre pour 50 m² de terrain,
• Les plantations existantes seront dans la mesure du possible conservées, - La création de surface imperméable doit être limitée aux stricts besoins de l’opération et de ses usagers ; - Les essences végétales à privilégier sont les essences locales et/ou adaptées aux conditions édaphoclimatiques ainsi que les espèces caduques. Les espèces particulièrement allergènes doivent être évitées (cf. annexe n°3 – « Palettes végétales » de la CASA), - Tout arbre de haute tige abattu doit être remplacé par la plantation d’arbres d’essences adaptées à la nature du sol, - Le choix des végétaux plantés à proximité des façades sud des bâtiments privilégiera les espèces à feuilles caduques, - Les arbres devront être regroupés en bosquet quand leur espèce le permet, - Les aires de stationnement à l’air libre doivent être plantées d’un arbre pour deux aires de stationnement ;
• Les éléments paysagers à préserver au titre de l'article L.151-19 du Code de l'urbanisme et identifiés sur le plan de zonage

Voir les règles de l’article DG-3.2 des Dispositions Générales.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 148/199

Stationnement

Voir les règles de l’article DG-1.19 des Dispositions Générales → Dispositions particulières - 70% des nouvelles places de stationnement doivent être réalisées sous emprise, sous dalle ou en silo, - Toutes les nouvelles places de stationnement à l'air libre doivent être perméables.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 149/199

Section 3 - equipements et reseaux#

Voir les règles de l’article DG-1.21 des dispositions générales.

Eau potable Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.

• Eaux usées Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.
• Eaux pluviales Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.
• Réseaux câblés Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.
• Communications électroniques Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.
• Défense incendie Voir les règles de l’article DG-1.22 des Dispositions Générales.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 150/199

Zone UX#

Partie intégrante de la technopole de Sophia Antipolis, la zone UX est principalement destinée à l'accueil d'activités tertiaires, d'enseignement et de formation, d'hébergement lié aux activités de formation et d'enseignement, ainsi que les équipements de sport et de loisirs, des hôtels et hébergement liés aux activités de sport et loisirs, des équipements collectifs (éducatifs, socio-culturels, sportifs). Le logement y est autorisé sous conditions.

Elle est composée de deux sous-zones en fonction des destinations.

Division en sous-zones#

La zone UX comporte deux sous-zones : - UXa : principalement destinée à l’accueil d'activités tertiaires, d'enseignement et de formation, d’équipements de sport et de loisirs, d’hôtels et d'hébergement touristique liés aux activités de sport et loisirs, et d’équipements collectifs. Le logement y est autorisé sous conditions. - UXb : principalement destinée à l'accueil d'activités tertiaires, de bureaux, d'enseignement et de formation, et d’équipements collectifs (collège).

Orientations d’amenagement et de programmation (OAP)#

• OAP « Qualité des aménagements et constructions », - OAP « Trame verte et bleue ».

Cf. pièce « OAP » du PLU.

Articulation du reglement ecrit avec le reglement graphique#

En complément du règlement écrit, le règlement graphique du PLU identifie :

• des emplacements réservés établis au titre de l’article L.151-41 4° du Code de l’urbanisme en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements,
• des espaces boisés classés soumis aux dispositions de l’article L.130-1 du Code de l’urbanisme, - des éléments de patrimoine ou de paysage à préserver au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme, - des éléments à préserver au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme.

Risques#

Voir les règles du Chapitre 2 des dispositions générales.

Dans les secteurs concernés par des Plans de Prévention des Risques approuvés, les règlements des PPR annexés s’imposent.

En tout état de cause, ce sont les dispositions les plus restrictives qui s’appliquent.

PLAN LOCAL D’URBANISME– BIOT – Règlement écrit page 151/199

Section 1 - destination des constructions, usages des sols et nature d’activites#