Zone UB1

Intitulé du document : 2

. UB1/UB2/UB3/UB4 - MIXITE FONCTIONNELLE ET SOCIALE

▪ Mixité fonctionnelle

Le changement de destination des constructions et installations correspondant aux sousdestinations hôtels et autres hébergements touristiques est interdit, sauf pour la création :

 De surfaces correspondant à la destination habitation à condition (non cumulative) :

o D’être des logements des travailleurs saisonniers dans la limite de 5 % de la surface de plancher correspondant à la sous-destination hôtels ou autres hébergements touristiques existante ou à créer ;

o D’être 1 logement de fonction maximum, de 80 m² de surface de plancher et d’emprise au sol maximum (y compris l’existant) ;

 De surfaces correspondant aux sous-destinations artisanat et commerce de détail, restauration, activité de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle, centre de congrès et d’exposition dans la limite de 25 % de la surface de plancher correspondant à la sous-destination hôtels ou autres hébergements touristiques existante ou à créer.

Les constructions et installations correspondant à la sous-destination « hôtels » ainsi que celle correspondant à la sous-destination « autres hébergements touristiques » peuvent changer de destination entre elles.

Ces règles sont applicables y compris en cas de démolition - reconstruction sur une unité foncière existante au moment de l’approbation du PLU, sur les extensions et annexes éventuellement créées, sur ses éventuelles futures divisions …

Pour les opérations comprenant plus de 500 m² de surface de plancher correspondant aux sous-destinations hôtels et autres hébergements touristiques, l’équivalent d’un minimum de 5% de cette surface de plancher devra être créée afin de réaliser des logements des travailleurs saisonniers (ces 5 % incluant les espaces communs dédiés aux saisonniers.

En cas d’extension et/ou d’annexe de plus de 500 m² de surface de plancher cumulée d’une construction existante (légalement édifiée) répondant à ces mêmes sous-destinations, la surface retenue sera celle de l’ensemble de la construction (construction existante + annexe(s) et/ou extension).

Nb : Ces logements des travailleurs saisonniers n’ont pas forcément à être réalisés dans le volume de la construction correspondant à la sous-destinations hôtels et autres hébergements touristiques.

▪ Mixité sociale Les dispositions prévues par l’article 3.7 des dispositions générales sont applicables sur les secteurs de mixité sociale (SMS). En dehors de ces servitudes de mixité sociale (SMS), pour toute opération de construction d’immeubles collectifs, dès 12 logements ou comprenant plus de 800 m² de surface de plancher, au moins 50% des logements familiaux devront correspondre aux typologies de logements définies au sens de l’article L.302-5 du CCH permettant de répondre aux objectifs de la loi SRU ou toute obligation légale ultérieure.

Intitulé du document : 3

. UB1/UB2/UB3/UB4 - VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

▪ Emprise au sol maximale des constructions En zone Ub1, l'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 30 %. En zones Ub2, Ub3 et Ub4, l'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 25 %.

▪ Hauteur maximale des constructions En zone Ub1, la hauteur maximale des constructions est fixée à 15.00 m. En zones Ub2 et Ub3, la hauteur maximale des constructions est fixée à 12.00 m. En zone Ub4, la hauteur maximale des constructions est fixée à 9.00 m.

▪ Implantation des constructions Par rapport aux voies publiques et privées et emprises publiques existantes ou à créer, les constructions doivent être implantées :

 A au moins 10.00 m en retrait de l’alignement de la route départementale 559 ;  A au moins 4.00 m par rapport à la limite légale du chemin de fer ;  A au moins 6.00 m en retrait de l’alignement des autres voies, sauf :

o En zone Ub2, où ce retrait minimal est porté à 3.00 m ; o Pour les piscines et leurs plages qui pourront être implantées à au moins 4.00

m en retrait uniquement en zone Ub4 ;

o Pour les annexes et aménagements dédiés à la collecte des ordures ménagères, qui devront être implantés à une distance maximale de 2.00 m de l’alignement de la voie dédiée au passage des véhicules de collecte, ou qui, uniquement en cas d’impossibilité technique dument justifiée (configuration du terrain, parcelle ne donnant pas directement sur une voie de desserte dédiée au passage des véhicules de collecte …), pourront présenter une implantation libre. Cette implantation devra néanmoins prendre en considération l’interdiction pour les véhicules de collecte de réaliser des marches arrière, notamment par la mise en place d’une aire de retournement suffisamment dimensionnée (la disposition générale 2.7 doit également être respectée) ;

o Pour les boîtes aux lettres (BAL) qui pourront s’implanter librement.

Par rapport aux limites séparatives, la distance (D) horizontale entre tout point de la construction et le point le plus proche et le plus bas de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points (D ≥ H/2) avec un minimum de 4.00 m, sauf pour les éléments suivants qui pourront s’implanter librement :

 Boîtes aux lettres (BAL) ;

 Annexes et aménagements dédiés à la collecte des ordures ménagères (dans le respect de la disposition générale 2.3), sauf pour les immeubles collectifs pour lesquels le retrait minimum est porté à 2.00 m.

Par rapport aux autres constructions située sur une même propriété, dès lors que les constructions ne sont pas mitoyennes ou accolées, les constructions principales doivent être distantes les unes des autres d’une distance au moins égale à la plus grande hauteur des deux constructions concernées, avec un minimum de 8.00 m.

Dans tous les cas, des implantations différentes peuvent être admises dans le cas de surélévations de constructions existantes (légalement édifiées), sans réduire le retrait.

Intitulé du document : 4

. UB1/UB2/UB3/UB4 - QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

Les règles suivantes peuvent être l’objet d’avis et règles spécifiques notamment en ce qui concerne le bâti et les espaces libres. Ceux-ci peuvent être notamment liés aux périmètres de monuments historiques, à un site patrimonial remarquable (et Plans de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) lorsqu’ils seront rendus opposables), au site classé ou aux sites inscrits.

L’ensemble des projets, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

▪ Complément concernant les caractéristiques des toitures

La pente des toitures doit être comprise entre 25 et 35 % sauf en cas de création d’une toiture terrasse (dont l’étanchéité ne devra pas être apparente).

Les toitures monopente sont interdites, sauf dans le cas de constructions existantes présentant une telle toiture, qui pourra être restaurée, rénovée, voire légèrement surélevée uniquement dans le cadre d’une isolation ; ou prolongée dans le cadre d’une extension, sans en augmenter la hauteur.

Le dernier niveau de toiture terrasse sera inaccessible sauf pour l’entretien du bâtiment. Ces toitures ne devront comporter que les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement de l’immeuble et les panneaux solaires qui devront être intégrés à la composition d’ensemble.

▪ Complément concernant les caractéristiques devantures commerciales

Les devantures commerciales devront :

 S’intégrer à la composition de la façade ;  Intégrer les ventilations dans la devanture ou dans un coffrage ;  Aligner les enseignes ; Être installées en feuillure (en retrait du nu de la façade) ; ou en applique (en saillie d'une quinzaine de centimètres par rapport au nu de la façade), uniquement si cette disposition ne supprime pas des éléments de décoration devant rester visible.

▪ Complément concernant la fermeture des balcons, terrasses, loggias …

Les fermetures des loggias, des balcons ou des terrasses sont autorisées sous réserve que le dispositif retenu soit cohérent à l’ensemble architectural concerné et ne dénature pas la composition architecturale originelle.

▪ Complément concernant les caractéristiques des clôtures

Les clôtures sont facultatives. Toutefois, lorsqu’elles existent, elles devront obligatoirement :

 Être d’une hauteur maximale de 1.90 m ;  Être composées :

o Soit d’un mur bahut (hauteur maximale de 0.80 m) surmonté d’un grillage à mailles larges, de grilles en fer forgé ou de claustras ajourés en terre cuite, pouvant être doublés d’une haie vive ;

o Soit d’un grillage à mailles larges, de grilles en fer forgé ou de claustras ajourés en terre cuite pouvant être doublés d’une haie vive ;

o Soit d’une haie vive.  Présenter, lorsque le dispositif n’est pas perméable, un système d’écoulement des

eaux pluviales (de type barbacane).

Dans tous les cas :

 Les plantations et les haies doivent être composées d’espèces mixtes et conserver un port libre ;

 Les bâches plastiques, filets brise vues, plaques métalliques, canisses, imitations de végétaux et autres dispositifs de ce type sont interdits ;

 Les portails devront être en harmonie avec la clôture ;  Dans le cas de la réalisation d’un portail coulissant, un mur plein pourra être édifié

dans le prolongement de celui-ci, sur une longueur correspondant à celle du portail, et d’une hauteur maximale de 1.90 m.

Intitulé du document : 5

. UB1/UB2/UB3/UB4 - TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

Mesures prises pour le verdissement et pour limiter l’imperméabilisation des sols

L’aménagement des surfaces imperméabilisées (hors constructions), aires de stationnement, des voiries, et des accès doit privilégier l’utilisation de matériaux poreux.

L’espace réservé obligatoirement aux espaces verts de pleine terre ne pourra être inférieur à :

• 40 % en zones Ub1, Ub2 et Ub3 ; • 50 % en zone Ub4. Il peut être admis, dans la limite de 10% de la surface réservée aux espaces verts de pleine terre, la construction de parkings enterrés, de bassins de rétention des eaux pluviales enterrés et ouvrages de défense extérieure contre l’incendie, à condition que la hauteur de terre qui les recouvre soit d’au minimum 0.70 m.

Ces espaces verts de pleine terre doivent comporter au moins 1 arbre par tranche de 50 m² (qui peuvent être plantés librement sur l’ensemble de cet espace), ce calcul comprenant les arbres existants. Les arbres plantés devront respecter la règle suivante :

 Au moins 2/3 des arbres présentant 30 cm de circonférence minimum à 1.00 m du sol (force de l’arbre), et d’essences permettant d’atteindre une hauteur minimum de l’ordre de 5.00 m à maturité (arbres de grand développement) ;

 Le 1/3 restant devant présenter 15 cm de circonférence minimum à 1.00 m du sol (force de l’arbre).

Le maintien de la végétation existante est à privilégier. Tout arbre abattu devra être remplacé par un arbre.

Afin de protéger les systèmes racinaires et la frondaison des arbres conservés, des mesures d’évitement de travaux au pied des arbres de grand développement devront être prises.

Pour les nouvelles plantations, la distance d’implantation entre deux arbres de grand développement devra permettre d’assurer leur développement à long terme. Elle ne pourra être inférieure à 5.00 m.

Les aires de stationnement non couvertes et correspondant à des immeubles collectifs ou à des aires de stationnements mutualisées doivent comporter un arbre par tranche de 3 places de stationnement réalisées. Ces arbres devront présenter 30 cm de circonférence minimum à 1.00 m du sol (force de l’arbre) au moment de la plantation ou du maintien sur le terrain (arbres de grand développement).

Les fosses de plantation réalisées sur des espaces artificialisés (parkings, terrasses …) devront être de type « fosse de Stockholm » pour collecter les eaux de ruissellement.

Les aires de stationnement et toitures terrasses végétalisées ne sont pas prises en compte dans le pourcentage d’espaces verts de pleine terre. Les haies ne seront pas comptabilisées au titre du nombre d’arbres imposé ci-dessus. La plantation d’essences fortement allergisantes (tels que cyprès, bouleau, aulne, frêne …) est fortement déconseillée. Les espèces invasives sont interdites. Les essences méditerranéennes et plus généralement les espaces végétalisés peu gourmands en eau sont à privilégier, y compris pour la composition des haies. Les règles ci-dessus, à l’exception du pourcentage d’espaces vert de pleine terre, peuvent ne pas être respectées afin de prendre en compte les contraintes liées aux risques naturels (voir dispositions générales) et notamment :

 Le respect du PPRif ;  Le respect des obligations légales de débroussaillement (OLD). L’impossibilité de concilier les obligations de cet article et les contraintes liées aux risques devra être dûment justifiée, et les solutions alternatives sur le terrain de projet devront avoir été étudiées (positionnement des constructions, densité moindre, dimension des constructions, nombre d’annexes …). Si cette impossibilité est avérée, le projet pourra être accordé à condition de se rapprocher le plus possible des règles édictées (densité d’arbre, éloignement, préservation des sujets …). Tout arbre dépassant 2.00 m de haut doit être planté à au moins 2.00 m des limites de l’unité foncière. Tout arbre ne dépassant pas 2.00 m de haut doit être planté à au moins 0.50 m des limites de l’unité foncière. Pour les unités foncières supportant des constructions existantes (légalement édifiées) et pour lesquelles le % d’espaces verts de pleine terre ne serait pas atteint et/ou la proportion d’arbres existants ne serait pas respectée, tout aménagement, agrandissement, surélévation pourra toutefois être autorisé dans la mesure où le pourcentage d’espaces réservés aux espaces verts de pleine terre et/ou la proportion d’arbres ne seraient pas réduits.

Intitulé du document : 6

. UB1/UB2/UB3/UB4 - STATIONNEMENT

▪ Stationnement des véhicules motorisés

Les besoins de stationnement des véhicules de livraison et de service d’une part, et des véhicules du personnel d’autre part, devra être pris en compte. Des places supplémentaires pourront ainsi être imposées pour répondre à ces besoins spécifiques. Le nombre de places de stationnement minimum imposé par destination ou sous-destination de construction est fixé ci-dessous. Les exigences de stationnement s’appliquent aux nouvelles constructions, aux extensions et surélévation de construction existante et aux changements de destination. Pour les destinations conservées, le stationnement existant devra à minima être maintenu. Les places de stationnement en enfilade sont interdites dans tous les cas, sauf pour les constructions individuelles à destination d’habitation pour lesquelles elles sont limitées à 2 par construction principale.

Destinations Exploitation agricole et

forestière

Habitation

Commerces et activités de services

Sous-destinations Exploitation agricole Exploitation forestière

Nombre de place(s) de stationnement minimum /

/

Règle générale : 2 places de stationnement par logement.

Logement

Places visiteurs :

 Pour

les

immeubles

collectifs (règles cumulatives) :

o Jusqu’à 20 logements : 1 place visiteur par

tranche de 5 logements

créés ;

o Au-delà

de

20

logements : 1 place

visiteur par tranche de

10 logements créés ;

 Pour les logements individuels : Dès 300 m² de surface de

plancher révolue, 1 place

supplémentaire par tranche de

100 m² de surface de plancher

entamée.

Logement locatif social :

1 place de stationnement par logement.

Logement des travailleurs saisonniers : 1 place de stationnement par logement.

Règle générale : 1 place par tranche de 3 unités d’hébergement créées.

Hébergement

Pour les résidences étudiantes et universitaires :

1 place de stationnement par tranche de 2 unités d’hébergement créées.

Artisanat et commerce de détail Restauration

Logement des travailleurs saisonniers : 1 place de stationnement par logement.

1 place de stationnement par tranche de 50 m² de surface de plancher entamée.

1 place de stationnement par tranche de 15 m² de surface de plancher de salle de restaurant entamée.

Sous-destinations

Commerce de gros

Activité de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle

Nombre de place(s) de stationnement minimum

/

1 place de stationnement par tranche de 50 m² de surface de plancher entamée.

Le nombre de place de stationnement devra répondre aux besoins des constructions et installations.

Cinéma

Hôtels Autres hébergements touristiques

Equipements d'intérêt collectif et services publics (toutes les sous-destinations prévues par l’article 6 des

dispositions applicables à toutes les zones)

Industrie Entrepôt

Bureau

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Cuisine dédiée à la vente en ligne

Leur situation géographique au regard des parkings publics existant à proximité, de leur regroupement et du taux de foisonnement envisageable sera notamment pris en compte.

1 place de stationnement par chambre.

1 place de stationnement par tranche de 45 m2 de surface de plancher entamée.

Le nombre de place de stationnement devra répondre aux besoins des constructions et installations.

Leur situation géographique au regard des parkings publics existant à proximité, de leur regroupement et du taux de foisonnement envisageable sera notamment pris en compte.

/

/

1 place de stationnement par tranche de 50 m2 de surface de plancher entamée.

1 place de stationnement par tranche de 50 m2 de surface de plancher entamée.

Le nombre de place de stationnement devra répondre aux

besoins des constructions et installations.

Centre de congrès et d’exposition

Leur situation géographique au regard des parkings publics existant à

proximité, de leur regroupement et du taux de foisonnement envisageable sera notamment pris en compte.

▪ Stationnement des vélos Voir dispositions générales 2.10.

Intitulé du document : 7

. UB1/UB2/UB3/UB4 - DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES

Voir notamment dispositions générales 2.8, 2.9 et 4.9.

Intitulé du document : 8

. UB1/UB2/UB3/UB4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX

Voir notamment disposition générale 2.7. Gestion raisonnée des ressources en eau : Pour toute création de surfaces imperméabilisées de plus de 50 m² (y compris lors d’opérations fractionnées), un dispositif de récupération d’eau de pluie (arrosage, piscine …) devra être réalisé, avec un volume de 1m3 minimum (lorsque d’un stockage de 1m3 minimum est déjà existant sur l’unité foncière, il n’y a pas à recréer de stockage à chaque nouvelle construction, sauf pour la création d’une nouvelle construction principale). Une capacité supérieure et proportionnée aux surfaces imperméabilisée et aux besoins, a minima, de l’entretien des espaces verts et du remplissage des piscines, est recommandée.

La commune de Saint-Raphaël, couverte par le présent PLU, est divisée en :

- Zones urbaines (U), - Zones agricoles (A) - et en zones naturelles (N).

Les délimitations de ces zones sont reportées sur le document graphique dit « plan de zonage ».