Zone UA

Types d’occupation ou d’utilisation du sol interdits

1. Toutes les constructions non liées à une activité industrielle, artisanale, commerce de gros, de bureau, d’entrepôt, ou d’activité de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle, à l'exception de celles visées à l'article UA 2.

2. L’extension des logements existants.

3. Les terrains de camping et de stationnement de caravanes.

4. Les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes.

5. Les affouillements et exhaussements du sol visés aux articles R. 421-19-k et R. 421-23-f du Code de l'Urbanisme s'ils ne sont pas liés à des travaux de construction, d'aménagement publics urbains ou de fouilles archéologiques.

6. Les exploitations agricoles et les exploitations forestières.

7. Les exploitations de mines et carrières.

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Titre II – Chapitre III - Zone UA

Types d’occupation ou d’utilisation du sol soumis à des conditions particulières

Sont admis, sous réserve qu’ils restent compatibles avec la vocation de la zone :

1. Les constructions à usage de logement, à condition qu'elles soient destinées aux logements des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction ou la surveillance des établissements ou des services généraux de la zone.

Sur une parcelle donnée, la construction des logements ne pourra être entreprise avant l'édification des locaux d'activités. En tout état de cause, les logements de fonction devront être intégrés dans le volume du bâtiment d'activités, sauf impossibilité technique dûment justifiée. La surface de plancher* du logement de fonction ne pourra dépasser 150 m².

Le parti architectural de ces logements devra prendre en compte les nuisances industrielles, afin d’en limiter les effets nocifs.

2. L'aménagement et la restauration des constructions existantes à usage de logement.

3. Les installations nécessaires au bon fonctionnement de la zone (foyers, restaurants, crèches d’entreprises, parcs de stationnement...).

4. Les installations classées sous réserve que soient mises en œuvre toutes dispositions utiles pour les rendre compatibles avec les milieux environnants et pour éviter les pollutions, des nuisances ou des dangers non maîtrisables après épuration ou traitement adapté

5. Les affouillements et exhaussements des sols s'ils sont indispensables pour la réalisation des types d'occupation ou d'utilisation des sols autorisés et si la topographie l'exige.

6. Les commerces de gros et services où s’effectue l’accueil d’une clientèle sont autorisés à condition qu’ils ne soient pas de nature à compromettre ou à délocaliser les activités du centreville.

Section II - Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées et emprises publiques

1. Voies publiques et privées et emprise publiques

Les constructions devront être implantées à 5 mètres au moins de l'alignement des voies publiques et privées et emprises publiques, sous réserve des cas particuliers ci-dessous et sauf indication contraire éventuelle portée au Plan de zonage du PLU qui s’y substitue.

2. Cas particuliers

Les extensions des constructions existantes ne respectant pas le recul imposé pourront être autorisées dans le prolongement de celles-ci, sans avancée (type décrochement) vers la voie.

Les constructions devront être implantées avec un recul minimum de 50 mètres par rapport à l’axe de la RN 12.

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Titre II – Chapitre III - Zone UA

Implantations des constructions par rapport aux limites séparatives

Par rapport aux limites séparatives

La distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la demi-hauteur du bâtiment, mesurée à l'égout du toit, sans toutefois être inférieure à 5 mètres (L  H/2  5m).

La construction peut toutefois être réalisée sur la limite séparative dans le cas de parcelles de faible largeur (inférieure ou égale à 20 mètres), sous réserve de la réalisation d'un mur coupe-feu.

L'extension de bâtiment ne respectant pas déjà ce recul pourra être réalisée dans le prolongement de l’existant sans se rapprocher de la limite, sous réserve de la réalisation d'un mur coupe-feu.

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Une distance minimum de 5 mètres devra être respectée entre deux bâtiments non contigus.

Sans objet.

Emprise au sol des constructions

Hauteur des constructions

1. Hauteur maximale

Le point le plus haut de toute construction ne pourra dépasser une hauteur de 15 mètres.

2. Cas particuliers

- Dans le cas d'extension de constructions existantes pour lesquelles la hauteur est supérieure au maximum autorisé, la hauteur de la nouvelle construction ne pourra excéder celle du bâtiment originel.

- Il n'est pas fixé de hauteur maximale pour les ouvrages techniques tels que silos, cuves, ponts roulants, grues..., ainsi que pour les poteaux, pylônes, antennes, cheminées...

- Pour toute nouvelle construction sur des unités foncières* bordant la RN 12, la hauteur des constructions ne dépassera pas 12 mètres.

Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords

1. Tout projet de construction devra présenter un volume, une implantation et un aspect satisfaisants, permettant une bonne intégration dans l'environnement, tout en tenant compte du site général dans lequel il s'inscrit, notamment de la végétation existante qui sera conservée dans toute la mesure du possible, et des constructions voisines. Il en sera de même pour les enseignes et logos qui sont réglementées par le règlement de voirie figurant en annexe du présent Règlement.

2. La qualité recherchée vise aussi bien les volumes, y compris la forme de la toiture que les percements, les couleurs, la nature des matériaux apparents et les détails architecturaux.

3. Les vitrines et panneaux de verre sont autorisés. L'usage des verres réfléchissants est interdit.

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Titre II – Chapitre III - Zone UA

4. Les clôtures

Les clôtures seront d'un style simple et constituées de matériaux de bonne qualité, en harmonie avec le paysage environnant. La végétation nouvelle qui peut être prévue au projet devra également s'intégrer au cadre végétal environnant.

Les clôtures seront :

- soit en grillage soudé à mailles rectangulaires vert foncé ou noir dont la hauteur sera limitée à 2 mètres,

- soit en plantations arbustives,

- soit en grillage soudé à mailles rectangulaires vert foncé ou noir, dont la hauteur sera limitée à 2 mètres doublé d’une haie vive.

Les clôtures ayant l’aspect d’éléments préfabriqués de béton et/ou de polychlorure de vinyle sont interdites. Les murs maçonnés seront obligatoirement recouverts d’un enduit.

Les haies de conifères (thuya, cyprès...) sont interdites. Les essences allergisantes seront évitées en groupe monospéfiques ; elles seront plantées en mélange avec d'autres essences non allergisantes.

La réalisation de maçonneries pour la pose de portails ou portillons d’entrée de lot est autorisée sous réserve que :

- sa hauteur maximale soit de 2 mètres,

- sa longueur maximale soit de 5 mètres de part et d’autre du portail ou du portillon,

- le matériau de construction soit en pierres ou en éléments agglomérés obligatoirement recouverts d’un enduit.

La couleur de recouvrement devra avoir une tonalité discrète, suivant une palette conforme aux tons en usage dans la construction traditionnelle de la région.

Les clôtures en limite latérale ne sont pas obligatoires.

5. Sauf dans le cas de projet intégrés dans des ensembles cohérents qui feront l'objet d'études particulières, les couleurs apparentes devront avoir une tonalité discrète, suivant une palette conforme aux tons en usage dans la construction traditionnelle de la région.

6. Conditions spécifiques aux projets en bordure de la RN 12

6.1 La couleur du volume général de la construction sera de teinte claire, et tendra vers le blanc, le gris coloré ou le beige, afin d’assurer la cohérence des traitements de façade avec les bâtiments existant le long de la RN 12.

6.2 Sauf dans le cas de projets d'ensemble cohérents ayant fait l'objet d'études particulières, l'utilisation de couleurs vives sera soumise à l'acceptation de la commune à partir de documents permettant d'en apprécier le réel impact (étude polychromique, montage photo, etc.).

Réalisation d’aires de stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations devra être assuré en dehors des voies publiques. Le nombre de places de stationnement doit être en rapport avec l'utilisation envisagée.

1. Il est exigé 1 place de stationnement automobile par 60 m² de la surface de plancher* de la construction.

2. Toutefois, le nombre d'emplacements pour le stationnement des véhicules peut être réduit, sans être inférieur à 1 place par 200 m² de la surface de plancher* si la densité d'occupation des locaux industriels à construire doit être inférieur à un emploi par 25 m² de surface de plancher*.

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Titre II – Chapitre III - Zone UA

3. A ces espaces à aménager pour le stationnement des véhicules de transport des personnes, s'ajoutent les espaces à réserver pour le stationnement des camions et divers véhicules utilitaires.

4. Toutes dispositions devront être prises pour réserver sur chaque propriété les dégagements nécessaires, de façon que les opérations de chargement ou de déchargement des véhicules soient assurées en dehors des voies publiques.

5. Pour les constructions à usage de bureaux (y compris les bâtiments publics), il sera exigé de plus la réalisation d’1 emplacement pour deux-roues par tranche complète de 100 m² de surface de plancher*.

6. Pour les logements nouveaux autorisés aux articles UA 1 et UA 2, il sera exigé de plus la réalisation d’1 emplacement pour deux-roues par logement.

7. Conditions spécifiques aux projets en bordure de la RN 12

- Les aires de stationnement ne pourront occuper plus de 70 % de la surface restante entre la limite de construction et la bande d’espaces verts de 15 mètres d’épaisseur. La surface restante sera obligatoirement traitée en espaces verts.

8. Modalités d'application

- Les dimensions minimales d'une place de stationnement automobile sont fixées à 5 m x 2,5 m, qu'elle soit réalisée à l'intérieur d'un bâtiment ou à l'extérieur.

- Une place de stationnement automobile adaptée aux personnes à mobilité réduite doit avoir pour dimensions minimales 5 m x 3,3 m.

- Dans le cas de projets importants ayant des caractéristiques spéciales en matière de besoins en stationnement, il sera exigé une étude justificative permettant d'apprécier les besoins en stationnement, qui pourront être plus élevés que ceux qui auraient été calculés avec les normes ci-dessus.

- Dans le cas de réhabilitation, de transformation, de changement de destination ou d’extension d'une construction existante, seules seront prises en compte pour le calcul des besoins en stationnement les places supplémentaires nécessitées par l’opération (sans résorption, le cas échéant, du déficit existant).

Espaces libres et plantations

1. Les constructeurs devront réaliser des espaces verts dont la surface minimale sera de 15 % par rapport à la surface de l'unité foncière*.

2. Les surfaces non construites seront plantées d'un arbre de haute tige par 200 m² de terrain.

3. Les espaces libres devront faire l'objet d'une étude paysagère.

4. Tout projet de construction devra faire l'objet, au moment du dépôt de la demande de permis de construire, d'une étude paysagère détaillée.

5. Toutefois, dans le cas de réalisation d'aménagements extérieurs obligatoires, affectés à la sécurité des biens et des personnes, la surface minimale des espaces verts pourra être inférieure à 15 %.

6. Conditions spécifiques aux projets en bordure de la RN 12

6.1 Une bande d’espaces verts d'une épaisseur de 15 mètres (par rapport à l'alignement le long de la RN 12) sera aménagée.

6.2 Depuis la RN 12, aucune aire de stockage de matériaux ou de déchets ne devra être perceptible. Pour ce faire, des écrans végétaux ou bâtis devront être mis en place (selon la hauteur de stockage autorisée).

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Titre II – Chapitre III - Zone UA

6.3 La hauteur maximale de stockage autorisée est fixée à 3 mètres au-dessus du terrain naturel.

Performances énergétiques et environnementales

Les constructions neuves et la réhabilitation des bâtiments existants devront respecter la RT en vigueur.

Dans la mesure du possible, les constructions, seront conçues selon l’approche bioclimatique, à savoir des constructions bien orientées - bénéficiant d’apports solaires gratuits en hiver et protégées du rayonnement solaire direct en été -, compactes, très isolées, mettant en œuvre des systèmes énergétiques efficaces et utilisant les énergies renouvelables.

Section III - Equipement et réseaux

Accès et voirie

1. Accès

1.1 Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins, ou éventuellement obtenu en application de l'article 682 du Code civil.

1.2 Dans tous les cas, les caractéristiques des accès doivent répondre à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles à desservir.

1.3 L'autorisation d'utilisation du sol peut être subordonnée à la réalisation d'aménagements particuliers concernant les accès et tenant compte de l'intensité de la circulation et de la sécurité publique.

1.4 Aucun accès individuel ne pourra être autorisé sur la RN 12 et rue de Rennes (RD 312) en dehors des voies internes existantes ou des accès futurs mentionnés aux documents graphiques du PLU.

2. Voirie

2.1 Les terrains devront être desservis par des voies publiques ou privées, carrossables et en bon état d'entretien, dans des conditions répondant à l'importance et à la destination des constructions qui doivent y être édifiées, notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation, des accès et des moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie.

2.2 Les voies nouvelles publiques ou privées en impasse d’une longueur supérieure à 50 mètres devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.

Desserte par les réseaux

1. Eau potable

Toute construction* ou installation nouvelle susceptible de requérir une alimentation en eau, doit être desservie par une conduite de distribution d'eau potable conforme aux règlements en vigueur.

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Titre II – Chapitre III - Zone UA

2. Assainissement

2.1 Eaux usées

Toutes les eaux et matières usées doivent être évacuées par des canalisations souterraines raccordées au réseau collectif d'assainissement.

Le rejet des eaux résiduaires autres que ménagères devra être subordonné à un traitement préalable.

2.2 Eaux pluviales

Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle à l'écoulement des eaux pluviales.

Lorsque le réseau correspondant existe et présente des caractéristiques suffisantes, les eaux pluviales recueillies sur le terrain doivent y être dirigées par des dispositifs appropriés.

En l'absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués par la propriété, doivent être réalisés par des dispositifs adaptés à l'opération et au terrain (bassins tampons, ouvrages de rétention...).

3. Dans tous les cas, les aménagements réalisés devront être compatibles avec les dispositions des annexes sanitaires du PLU.

4. Réseaux divers (électricité, gaz, éclairage public, télécommunications, fluides divers)

L'enterrement des lignes ou conduites de distribution est imposé chaque fois que les conditions techniques le permettent.

Infrastructures et réseaux de communications électroniques

Les infrastructures nouvelles ou la réfection des existantes (voiries…) devront favoriser le passage des gaines contenant les lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, desservant l’ensemble des constructions à usage professionnel ou d’habitat.

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Titre II – Chapitre IV - Zone UG

CHAPITRE IV DISPOSITIONS APPLICABLES A LA

AGENCE PODER

Route Pontorson / BP 19 50 240 Saint James cedex 02 33 48 91 77 caroline.poder@wanadoo.fr

AMETER

227 rue de Châteaugiron 35 000 Rennes 02.99.26.15.95 contact@ameter.fr http://www.geomaticsystemes.com/

PLAN LOCAL D’URBANISME

 Règlement  PRréovjeistiodn’A:maécncaogrdempoeunrt aept pdreoDbaétvioenlolpep4emdéecnetmDburreab2l0e17 par le Conseil

Municipal, et approbation le 14 décembre 2017 par le Conseil Communautaire

 Projet d’Aménagement et de Développement Durable  Projet d’Aménagement et de Développement Durable  Projet d’Aménagement et de Développement Durable  Projet d’Aménagement et de Développement Durable  Projet d’Aménagement et de Développement Durable Ville dePBroéjdeét ed’Aménagement et de Développement Durable

Plan Local d’Urbanisme

ARCHIPOLE URBANISME ET ARCHITECTURE

Lillion / Route de Sainte-Foix / BP 79 124 35 091 RENNES cedex 9 02 99 31 77 55 / urba@archipole.fr http://www.archipole.fr/

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SOMMAIRE

Sommaire

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Note liminaire

NOTE LIMINAIRE

Chaque zone du PLU est soumise à un règlement construit sur le modèle suivant :

Section I - Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité

Article 1 : Article 2 :

Types d'occupation ou d'utilisation du sol interdits. Types d'occupation ou d'utilisation du sol soumis à des conditions particulières.

Section II - Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Article 3 :

Article 4 : Article 5 : Article 6 : Article 7 : Article 8 : Article 9 : Article 10 : Article 11 :

Implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées et emprises publiques Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Emprise au sol des constructions Hauteur des constructions Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords Réalisation d’aires de stationnement Espaces libres et plantations Performances énergétiques et environnementales

Article 12 : Article 13 : Article 14 :

Section III - Equipement et réseaux

Accès et voirie Desserte par les réseaux Infrastructures et réseaux de communications électroniques

La section I définit ce qui est interdit ou soumis à conditions spéciales.

La section II définit les règles auxquelles doivent répondre les terrains constructibles et l’implantation des constructions.

La section III définit les accès et réseaux.

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Le contenu de chaque règlement de zone est fixé en fonction : - de la situation actuelle (site, milieu bâti, zone à protéger...). - des équipements existants. - des volontés d'aménagements.

Note liminaire

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Titre I – Dispositions générales

TITRE I DISPOSITIONS GENERALES

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Titre I – Dispositions générales

DISPOSITIONS GENERALES

La Commune a fait le choix d’un règlement modernisé dans sa délibération du 25 Avril 2016.

Ce Règlement est établi conformément à l’article R. 151 du Code de l’Urbanisme.

Note : sauf indication contraire, les articles faisant références à un code renvoient au Code de l’Urbanisme.

Article 1

Champ d’application

Le présent règlement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) s'applique à la totalité du territoire de la commune.

Article R. 151-9 « Le règlement contient exclusivement les règles générales et servitudes d'utilisation des sols destinées à la mise en œuvre du projet d'aménagement et de développement durables, dans le respect de l'article L. 151-8, ainsi que la délimitation graphique des zones prévues à l'article L. 151-9. »

Article R. 151-10 « Le règlement est constitué d'une partie écrite et d'une partie graphique, laquelle comporte un ou plusieurs documents. Seuls la partie écrite et le ou les documents composant la partie graphique du règlement peuvent être opposés au titre de l'obligation de conformité définie par l'article L. 152-1. »

Article R. 151-11 « Les règles peuvent être écrites et graphiques. Lorsqu'une règle fait exclusivement l'objet d'une représentation dans un document graphique, la partie écrite du règlement le mentionne expressément. Tout autre élément graphique ou figuratif compris dans la partie écrite du document est réputé constituer une illustration dépourvue de caractère contraignant, à moins qu'il en soit disposé autrement par une mention expresse. »

Article 2

Portée respective du présent Règlement et des autres législations relatives à l’occupation et à l’utilisation des sols

1. Les règles de ce Plan Local d’Urbanisme se substituent au règlement national d'urbanisme (articles R. 111-2 à R. 111-30 du Code de l'Urbanisme), à l'exception des articles suivants, qui restent applicables :

- L'article R. 111-2 qui prévoit que « le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »

- L'article R. 111-4 qui prévoit que « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa

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Titre I – Dispositions générales

localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques. »

- L'article R. 111-20 qui prévoit que « Les avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévus à l'article L. 111-5 sont réputés favorables s'il ne sont pas intervenus dans un délai d'un mois à compter de sa saisine par le préfet de département. »

- L'article R. 111-21 qui prévoit que « La densité de construction est définie par le rapport entre la surface de plancher de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée. La superficie des terrains cédés gratuitement en application de l'article R. 332-16 est prise en compte pour la définition de la densité de construction. »

- L'article R. 111-22 qui prévoit que « La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; 8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

- L'article R. 111-23 qui prévoit que « Pour l'application de l'article L. 111-16, les dispositifs, matériaux ou procédés sont : 1° Les bois, végétaux et matériaux biosourcés utilisés en façade ou en toiture ; 2° Les systèmes de production d'énergie à partir de sources renouvelables, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée. Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme précise les critères d'appréciation des besoins de consommation précités ; 3° Les équipements de récupération des eaux de pluie, lorsqu'ils correspondent aux besoins de la consommation domestique des occupants de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée ; 4° Les pompes à chaleur ; 5° Les brise-soleils. »

- L'article R. 111-24 qui prévoit que « La délibération par laquelle, en application du 2° de l'article L. 111-17, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent délimite un périmètre dans lequel les dispositions de l'article L. 111-16 ne s'appliquent pas fait l'objet des procédures d'association du public et de publicité prévues aux articles L. 153-47 et R. 153-20. L'avis de l'architecte des Bâtiments de France mentionné au 2° de l'article L. 111-17 est réputé favorable s'il n'est pas rendu par écrit dans un délai de deux mois après la transmission du projet de périmètre par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent matière de plan local d'urbanisme. »

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Titre I – Dispositions générales

- L'article R. 111-25 qui prévoit que « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer la réalisation d'installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet. Il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat. L'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, y compris dans le cas où ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d'un plafond de 50 % de la surface de plancher existant avant le commencement des travaux. »

- L'article R. 111-26 qui prévoit que « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. »

- L'article R. 111-27 qui prévoit que « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. »

2. Les articles législatifs suivants du Code de l'Urbanisme restent également applicables, nonobstant les dispositions de ce Plan Local d’Urbanisme :

- L’article L. 102-13 : Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d'une opération d'aménagement dans le périmètre des opérations d'intérêt national, le sursis à statuer peut être opposé, dans les conditions définies à l'article L. 424-1, dès lors que la mise à l'étude du projet d'aménagement a été prise en considération par l'autorité administrative compétente de l'Etat et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités.

La décision de prise en considération cesse de produire effet si, dans un délai de dix ans à compter de son entrée en vigueur, la réalisation de l'opération d'aménagement n'a pas été engagée.

- Les articles L. 153-11 et L. 313-2 : A compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan.

- L'article L. 424-1 : L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable.

Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus aux articles L. 102-13, L. 153-11, L. 311-2 et L. 313-2 du présent code et par l'article L. 331-6 du code de l'environnement.

Il peut également être sursis à statuer :

1° Dès la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération, sur les demandes d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations à réaliser sur des terrains devant être compris dans cette opération ;

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Titre I – Dispositions générales

2° Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics, dès lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux publics a été prise en considération par l'autorité compétente et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités ;

3° Lorsque des travaux, constructions ou installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation d'une opération d'aménagement, dès lors que le projet d'aménagement a été pris en considération par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités.

Le sursis à statuer ne peut être prononcé que si la décision de prise en considération prévue aux 2° et 3° du présent article et à l'article L. 102-13 a été publiée avant le dépôt de la demande d'autorisation. La décision de prise en considération cesse de produire effet si, dans un délai de dix ans à compter de son entrée en vigueur, l'exécution des travaux publics ou la réalisation de l'opération d'aménagement n'a pas été engagée.

Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. L'autorité compétente ne peut, à l'expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d'autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial. Si des motifs différents rendent possible l'intervention d'une décision de sursis à statuer par application d'une disposition législative autre que celle qui a servi de fondement au sursis initial, la durée totale des sursis ordonnés ne peut en aucun cas excéder trois ans. A l'expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l'intéressé de sa demande, être prise par l'autorité compétente chargée de la délivrance de l'autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l'expiration du délai de validité du sursis à statuer. Une décision définitive doit alors être prise par l'autorité compétente pour la délivrance de l'autorisation, dans un délai de deux mois suivant cette confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l'autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée.

Lorsqu'une décision de sursis à statuer est intervenue, les propriétaires des terrains auxquels a été opposé le refus d'autorisation de construire ou d'utiliser le sol peuvent mettre en demeure la collectivité ou le service public qui a pris l'initiative du projet de procéder à l'acquisition de leur terrain dans les conditions et délai mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.

- L'article L. 421-6 : Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique.

Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites.

- Les articles L. 111-6 à L. 111-10 : En dehors des espaces urbanisés des communes, les constructions ou installations sont interdites dans une bande de cent mètres de part et d'autre de l'axe des autoroutes, des routes express et des déviations au sens du code de la voirie routière et de soixante-quinze mètres de part et d'autre de l'axe des autres routes classées à grande circulation.

Cette interdiction s'applique également dans une bande de soixante-quinze mètres de part et d'autre des routes visées à l'article L. 141-19.

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Titre I – Dispositions générales

- L'interdiction mentionnée à l'article L. 111-6 ne s'applique pas :

1° Aux constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières ;

2° Aux services publics exigeant la proximité immédiate des infrastructures routières ;

3° Aux bâtiments d'exploitation agricole ;

4° Aux réseaux d'intérêt public.

- Le plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, peut fixer des règles d'implantation différentes de celles prévues par l'article L. 111-6 lorsqu'il comporte une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages.

- Dans les communes dotées d'une carte communale, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent peut, avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat et après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, fixer des règles d'implantation différentes de celles prévues par l'article L. 111-6 au vu d'une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages.

- Il peut être dérogé aux dispositions de l'article L. 111-6 avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat, lorsque les contraintes géographiques ne permettent pas d'implanter les installations ou les constructions au-delà de la marge de recul prévue à l'article L. 111-6, pour des motifs tenant à l'intérêt, pour la commune, de l'installation ou la construction projetée.

3. Les dispositions prévues au présent règlement s'appliquent sans préjudice des prescriptions prises au titre des autres législations.

3.1. Se superposent aux règles du PLU :

- Les Servitudes d'Utilité Publique (SUP) affectant l'utilisation du sol, créées en application de législations particulières qui sont reportées dans les Annexes du PLU (articles L.151-43 et R.151-51 du Code de l'Urbanisme).

- Les dispositions des articles L. 104-1 à L. 104-3 du Code de l'Urbanisme valant Loi d'Aménagement et d'Urbanisme au sens des articles L. 131-1 à L. 131-7 dudit Code.

- Les dispositions de la loi n° 91-662 du 13 Juillet 1991 dite « Loi d'Orientation pour la Ville » et ses décrets d'application.

- Les dispositions de la loi n° 92-3 du 3 Janvier 1992 dite "Loi sur l'Eau" et ses décrets d'application.

- Les dispositions de la loi n° 93-24 du 8 Janvier 1993 modifiée par la loi n° 94112 du 9 Février 1994 sur la protection et la mise en valeur des paysages, et ses décrets d'application.

- La loi relative au renforcement de la protection de l’environnement du 2 février 1995

- La loi sur l’air et l’utilisation rationnelle de l’énergie n°96-1236 du 30 décembre 1996,

- Les dispositions de la loi n° 2000.1208 du 13 décembre 2000 dite "Loi Solidarité et renouvellement urbain" et ses décrets d'application,

- La loi relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage n° 2000-614 du 20 décembre 2002

- Les dispositions de la loi n° 2003.590 du 2 juillet 2003 dite "Loi Urbanisme et Habitat" et ses décrets d'application,

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Titre I – Dispositions générales

- Les dispositions de la loi sur l’eau et les milieux aquatiques (LEMA) du 30 décembre 2006 et ses décrets d'application,

- La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 et ses décrets d'application,

- Les lois d’orientation et de modernisation agricole des 9 juillet 1999 et 27 juillet 2010,

- Les dispositions des lois "Grenelle" du 3 août 2009 et du 12 juillet 2010.

- La loi de « modernisation de l’agriculture et de la pêche » (MAP) du 27 juillet 2010,

- La loi pour un « accès au logement et un urbanisme rénové » (ALUR) du 24 mars 2014,

- La loi « d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt » (LAAAF) du 13 octobre 2014,

- La loi pour « la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques », (loi Macron) du 6 août 2015,

- Les dispositions des articles L. 142-1 et suivants du code de l'urbanisme relatifs à l'élaboration et la mise en œuvre par le département d'une politique de protection, de gestion et d'ouverture au public des espaces naturels sensibles, boisés ou non,

- Les dispositions de la Réglementation Sanitaire en vigueur,

- Les règles d'urbanisme des lotissements, y compris ceux dont le maintien audelà de 10 ans après leur approbation a été décidé.

- Les zones interdites au stationnement des caravanes ainsi qu’à la création de terrains aménagés pour l'accueil des tentes et des caravanes.

3.2. S’ajoutent aux règles du PLU :

Toute règle ou disposition découlant de législations et réglementations particulières et notamment : code civil, code rural, code forestier, code des communes, code des impôts, code de l’environnement, code de la voirie routière, règlement sanitaire, code du domaine public fluvial et de la navigation intérieure...

3.4. Sites archéologiques :

Aux termes de la loi du 27 septembre 1941 portant réglementation des fouilles archéologiques, toutes découvertes fortuites doivent être signalées au Service Régional de l’Archéologie - 6, rue du Chapitre 35044 Rennes cedex - Tél. 02.99.84.59.00.

Dans les secteurs où des sites archéologiques sont repérés aux plans, toute demande d’autorisation d’utilisation du sol sur ces parcelles devra être transmise à M. le Préfet, en application du décret n° 86.192 du 5 février 1986 relatif à la prise en compte de la protection du patrimoine archéologique dans certaines procédures d’urbanisme.

La protection des collections publiques contre les actes de malveillance (article 322.2 du Code pénal) se résume comme suit:

"Quiconque aura intentionnellement détruit des découvertes archéologiques faites au cours de fouilles ou fortuitement ou un terrain contenant des vestiges archéologiques sera puni des peines mentionnées à l'article 322". (Voir Annexes du présent Règlement).

Article 3

Division du territoire en zones

Le territoire couvert par le PLU est divisé en zones urbaines, en zones à urbaniser, en zones agricoles et en zones naturelles et forestières qui incluent notamment les Espaces Boisés Classés à conserver, à protéger ou à créer, ainsi que les Emplacements Réservés.

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Titre I – Dispositions générales

1. Les zones urbaines dites « zones U » auxquelles s'appliquent les dispositions des différents Chapitres du Titre II du présent Règlement et qui sont délimitées au Plan de zonage.

Elles correspondent à des secteurs déjà urbanisés et des secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

Elles sont divisées en plusieurs zones :

- la zone centrale UC - la zone d'extension UE - la zone d'activités UA - la zone du Parc Commercial communautaire du Gouzet UG - la zone de loisirs UL

2. Les zones à urbaniser dites « zone AU » auxquelles s'appliquent les dispositions des différents Chapitres du Titre III du présent Règlement et qui sont délimitées au Plan de zonage.

Elles correspondent à des secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, et que des Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le Règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les Orientations d’Aménagement et de Programmation et, le cas échéant, le Règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du PLU comportant notamment les Orientations d'Aménagement et de Programmation de la zone.

Les zones AU sont divisées en deux types de zones :

 Les espaces immédiatement constructibles repérés par l’indice 1AU, et comportant :

- la zone d'extension 1AU - la zone d'extension de la ZAC du Pont-aux-Chèvres 1AUZ - la zone d'extension du Parc d’Activités communautaire le Meslier, les Gabrielles 1AUM

 Les espaces nécessitant une modification ou une révision du PLU pour être constructibles repérés par l’indice 2AU.

3. Les zones agricoles dites « zones A » auxquelles s'appliquent les dispositions des différents Chapitres du Titre IV du présent Règlement et qui sont délimitées au Plan de zonage.

Elles correspondent à des secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

La zone agricole repérée par l'indice A, comporte les secteurs suivants : - le secteur agricole Aa - le secteur lié à un Secteur de Taille et de Capacité d'Accueil Limitées (STECAL) As

4. Les zones naturelles et forestières dites « zones N » auxquelles s'appliquent les dispositions des différents Chapitres du Titre V du présent Règlement sont délimitées au Plan de zonage.

Elles correspondent à des secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison :

- soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;

- soit de l'existence d'une exploitation forestière ;

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Titre I – Dispositions générales

- soit de leur caractère d'espaces naturels ; - soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ; - soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues.

La zone naturelle et forestière repérée par l'indice N, comporte les secteurs suivants :

- le secteur de protection de la nature et des sites Na - le secteur naturel de loisirs NL - le secteur liée à un Secteur de Taille et de Capacité d'Accueil Limitées (STECAL) Ns

5. Les Espaces Boisés Classés (article L. 113-1 du Code de l’Urbanisme)

Les Espaces Boisés Classés à conserver, à protéger ou à créer figurant au Plan de zonage, font l’objet du Titre VI, Annexe I.

6. Les emplacements réservés

Les emplacements réservés aux voies, installations et équipements publics, aux espaces verts, font l’objet du Titre VI, Annexe II.

7. Les éléments de paysage et de patrimoine à protéger (article L. 151-19 du Code de l’Urbanisme)

Les éléments de paysage et de patrimoine à protéger font l’objet du Titre VI, Annexe III.

8. Les secteurs en attente d’un projet (article L. 151-41-5° du Code de l’Urbanisme) Les secteurs en attente d’un projet font l’objet du Titre VI, Annexe IV.

9. Les Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées (article L. 151-13 du Code de l’Urbanisme)

Les Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées Titre VI, Annexe V.

Article 4

Adaptations mineures

En application des dispositions de l'article L. 152-3 du Code de l'Urbanisme, les règles et servitudes définies par le PLU peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Article 5

Définitions

Activités de diversification de l’activité agricole

Les activités de diversification de l’activité agricole doivent rester accessoires à l’activité principale et ne doivent pas la remettre en cause. Elles sont par exemple :

- l’accueil à la ferme (accueil de groupes, de scolaires, de familles, attirés par la découverte de la vie d’une exploitation ; l’accueil se pratique tant à la journée (salles de réception ou de conférence) que sous la forme d’hébergement (gîtes d’étape, gîtes ruraux, chambres d’hôtes, campings) voire de restauration (ferme-auberge)),

- la transformation de produits de l’exploitation (abattage, préparations culinaires, conditionnement),

- la vente directe des produits de l’exploitation assortie ou non de la transformation,

- la production d’énergies renouvelables comme par exemple le photovoltaïque en toiture, le bois énergie,

-…

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Titre I – Dispositions générales

Attique

Est considéré comme attique le ou les derniers niveaux placés au sommet d’une construction et situés en retrait d’au moins 2 mètres des façades sur rue et arrière. L’attique ne constitue pas un élément de façade. La hauteur de l’attique ne devra pas dépasser 3 mètres.

Bâtiment à caractère patrimonial

Sont considérés comme bâtiments à caractère patrimonial pour bénéficier de certaines règles spécifiques, ceux dont les murs extérieurs sont en pierre ou en terre sur 75 % minimum de leur surface. Ces bâtiments ne relèvent pas nécessairement de l’article L. 151-19. Les bâtiments protégés par l’article L. 151-19 du Code de l’Urbanisme sont repérés au Plan de zonage.

Coefficient d’Emprise au Sol (CES)

Le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) exprime le rapport entre l’emprise au sol* des constructions sur un terrain* donné et la surface de ce terrain*.

CES = Surface emprise au sol* des bâtiments Surface du terrain*

Le Coefficient d’Emprise au Sol n’est pas applicable aux équipements publics d’infrastructure.

Constructions

Les constructions visées par le règlement sont celles soumises à l’article L. 421-1 du Code de l’Urbanisme. Il s'agit des travaux, bâtiment, équipement, entrant dans le champ d'application du permis de construire, à destination d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations.

En particulier, deux bâtiments, pour faire partie de la même construction, doivent être reliés par des éléments construits créant de l’emprise au sol* au sens de l’article R. 112-2 du Code de l’Urbanisme.

Constructions annexes

Sont considérées comme constructions annexes, pour bénéficier de certaines règles qui leur sont propres, les locaux de faible dimension, détachés de la construction principale, ayant un caractère accessoire au regard de l’usage de la construction principale, tels que abris de jardin, garages, remises, locaux vélos, celliers…

Destinations et sous-destinations

L’arrêté du 10 Novembre 2016 a défini les destinations et sous-destinations des constructions pouvant être réglementées par les plans locaux d’urbanisme en application des articles R. 151-27, R. 151-28 et R. 151-29 du code de l’urbanisme. En résumé :

Exploitation agricole et forestière

 Exploitation agricole : constructions destinées à l’exercice d’une activité agricole ou pastorale, notamment celles destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes.

 Exploitation forestière : constructions et entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l’exploitation forestière.

Habitation

 Logement : constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». Cette sous-destination recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

 Hébergement : constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service, notamment maisons de retraite, résidences universitaires, foyers de travailleurs et résidences autonomie.

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Titre I – Dispositions générales

Commerce et activités de service

 Artisanat et commerce de détail : constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle et constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.

 Restauration : constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.

 Commerce de gros : constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.

 Activité de service où s’effectue l’accueil d’une clientèle : constructions destinées à l’accueil d’une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.

 Hébergement hôtelier et touristique : constructions destinées à l’hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial.

 Cinéma : toute construction répondant à la définition d’établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l’article L. 212-1 du code du cinéma et de l’image animée accueillant une clientèle commerciale.

Equipements d'intérêt collectif et services publics

 Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés : constructions destinées à assurer une mission de service public, elles peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu’un accueil limité du public, notamment les constructions de l’État, des collectivités territoriales, de leurs groupements et les constructions des autres personnes morales investies d’une mission de service public.

 Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés : constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, celles conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains et les constructions industrielles concourant à la production d’énergie.

 Établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale : équipements d’intérêt collectif destinés à l’enseignement, établissements destinés à la petite enfance, équipements d’intérêt collectif hospitaliers, équipements collectifs accueillant des services sociaux, d’assistance, d’orientation et autres services similaires.

 Salles d’art et de spectacle : constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d’intérêt collectif.

 Équipements sportifs : équipements d’intérêt collectif destinés à l’exercice d’une activité sportive, notamment les stades, les gymnases et les piscines ouvertes au public.

 Autres équipements recevant du public : équipements collectifs destinés à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Equipement d’intérêt collectif et services publics ». Cette sousdestination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d’accueil des gens du voyage.

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

 Industrie : constructions destinées à l’activité extractive et manufacturière du secteur primaire ou à l’activité industrielle du secteur secondaire et constructions artisanales du secteur de la construction ou de l’industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.

 Entrepôt : constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique.

 Bureau : constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaire, secondaire et tertiaire.

 Centre de congrès et d’exposition : constructions destinées à l’événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.

Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.

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Titre I – Dispositions générales

Eléments architecturaux

Sont considérés comme éléments architecturaux, les ouvrages en saillie des façades et des toitures tels que portiques, auvents (hors éléments agricoles type stabulation…), bandeaux, débords de toiture, protection solaire, balcons, terrasses… ne créant pas de surface de plancher*.

Emprise au sol

L’emprise au sol d'une construction est la projection verticale au sol du volume de la construction, débords et surplombs inclus à l'exception des éléments de modénature (tels que bandeaux, corniches…) et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien.

L'emprise au sol comprend l'épaisseur des murs extérieurs de la construction, y compris les matériaux isolants et les revêtements extérieurs.

Une terrasse de plain-pied ne constitue pas d'emprise au sol dès lors qu'aucun élément ne dépasse du niveau du sol et que, par conséquent, il est impossible d'en réaliser une projection verticale. De même, une terrasse qui, sans être strictement de plain-pied, ne présente ni une surélévation significative par rapport au terrain, ni de fondations profondes, doit être considérée comme non constitutive d'emprise au sol.

Fond de parcelle

Pour les terrains de forme quadrilatère, est dénommée fond de parcelle, la limite du terrain opposée à celle par laquelle s'effectue l'accès principal à la construction. Cette notion de fond de parcelle ne s'applique que pour des limites séparatives privées.

Dans les autres cas, le fond de parcelle est constitué par la limite opposée la plus éloignée de celle supportant cet accès principal, à l'exception des terrains de forme triangulaire pour lesquels il n'y a pas de fond de parcelle.

Une limite pour laquelle doivent être appliquées, en premier lieu, les prescriptions de l'article 6 des règlements de zones, ne peut se voir attribuer le caractère de fond de parcelle.

Les hauteurs d’immeuble

La hauteur est calculée à partir du sol naturel sauf précision contraire dans les articles de zones.

En cas de terrains en pente, les façades des bâtiments sont divisées en sections qui ne peuvent dépasser 30 mètres de longueur et la cote de hauteur de chaque section est prise en son milieu.

Lotissements anciens

Dans les 5 ans à compter de l'achèvement d'un lotissement le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de nouvelles dispositions du PLU intervenues postérieurement au permis d'aménager.

Pièces principales

En référence à l'article R. 111-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, les pièces principales sont constituées des seules pièces destinées au séjour ou au sommeil, à l'exclusion de toutes autres pièces qui constituent soit des pièces de service (cuisine...), soit des dép