La réserve d'urbanisation à long terme : le chapitre n'ouvre rien de neuf - il ne dit que ce qu'une construction déjà là peut devenir - et les deux seules valeurs qu'il chiffre sont des implantations, 1,50 m de recul possible sur la voie et 1,90 m des limites séparatives.
Cette page vaut pour la zone entière. Pour un terrain précis, votre adresse ou votre parcelle.
L'article 2 IIAU n'ouvre qu'une porte, et elle ne concerne que l'existant : l'aménagement, la transformation et une extension mesurée des constructions existantes, à condition de ne pas exposer davantage de biens et de personnes à un risque technologique ou naturel. Tout le reste tombe sous l'interdiction citée ici.
« 4. Les installations produisant des énergies renouvelables ne sont pas prises en compte dans le calcul de la hauteur. »
« 3. La hauteur n'est pas réglementée pour les équipements publics et les installations de faible emprise concourant aux missions du service public. »
« 1. La reconstruction d'un bâtiment repéré au règlement graphique par le symbole « bâtiment intéressant » doit reprendre la même hauteur que celle du bâtiment préexistant ou se conformer aux hauteurs dominantes des bâtiments existants. »
« 6. Nonobstant les hauteurs maximales autorisées par les articles 10 des différentes zones, les points les plus hauts des nouvelles constructions ne pourront pas dépasser les cotes altimétriques exprimées dans le système IGN69 et figurant au règlement graphique sous l'intitulé « secteur de point de vue et cote altimétrique des constructions ». »
« N'entrainent pas d'aggravation de la situation existante, des travaux destinés à l'amélioration climatique et énergétique du bâtiment, dans la limite de 5 % de la façade ou de la toiture. »
L'article 10 commun ne fixe pas de hauteur : il dit ce qui n'est pas compté (énergies renouvelables, sur-hauteur imposée par le PPRI) et ce qui plafonne par-dessus la zone (cotes altimétriques IGN69 du règlement graphique). La hauteur des clôtures, elle, est limitée à 2 mètres hors-tout par l'article 11 commun.
L'article 9 commun ne fixe pas de taux général : il donne le mode de calcul de l'emprise et une seule limite chiffrée, celle des anciennes zones de servitude des fortifications de Strasbourg. Le taux d'emprise de chaque zone est écrit à l'article 9 de son chapitre.
Pas de règle unique pour toute la zone : le règlement distingue 2 situations, chacune avec sa condition.
« 2.1. Mode de calcul Pour l'ensemble des normes précitées, le nombre total de places exigible est arrondi à l'unité inférieure si la décimale n'excède pas 0,5 et à l'unité supérieure dans le cas contraire. »
« 2.4. Divers 2.4.1. Les aires de stationnement résultant des normes ci-dessus doivent être réalisées sur le terrain d'assiette du projet ou dans son environnement immédiat. »
« 3.1.2. La surface d'une place de stationnement d'un vélo est de 2 m² minimum. »
« 3.1.3. La surface d'une place de stationnement d'un vélo cargo est de 1,40 m x 2,60 soit 3,64 m² au minimum. »
« La surface dédiée au stationnement des vélos-cargo est de 5 % du nombre total de places de stationnement des vélos, arrondis à l'unité inférieure. »
« ... générales pour le stationnement des véhicules motorisés Le dimensionnement à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule est au minimum de 2,50 x 5 mètres, non pris en compte les dégagements, et 2,50 x 10 mètres y compris les dégagements. »
« 1.1. Habitation Zone I Zone II Zone III Zone IV Zone V Nombre de places par logement logement ≤ 2 pièces logement > 2 pièces Minimum 0,5 0,8 1 1 1 1,5 1,2 1,8 1,5 2 Maximum Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé 1.1.1. Sur l'ensemble du territoire de l'Eurométropole de Strasbourg, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement, lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, ... »
« Si ces derniers sont situés dans les zones I et II, le nombre d'aires de stationnement exigible par logement ne peut dépasser 0,5. »
« 1.1.2. Pour les autres catégories de logements situés dans les zones I et II, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. »
« 1.1.3. Les logements d'urgence ne nécessitent pas la création d'aire de stationnement. »
« 1.2. Logement universitaire (logements limités à une pièce) Zone I Zone II Zone III Zone IV Zone V Nombre de places par logement Minimum 0,1 0,3 0,5 0,6 0,7 Maximum Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé Dans tous les cas, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement, lors de la construction de résidences universitaires. »
« Lorsqu'une construction dont le terrain d'assiette est situé sur deux zones de stationnement différentes, la norme la moins élevée des deux s'applique. »
« Toute nouvelle opération doit prévoir le pré-équipement des places de stationnement dans les conditions suivantes : le pré-équipement de la totalité des stationnements, dans les parkings de plus de 10 places situés dans des bâtiments résidentiels neufs ou jouxtant de tels bâtiments, et le prééquipement de 20 % des places pour les bâtiments non résidentiels. »
« ... des stationnements, dans les parkings de plus de 10 places situés dans des bâtiments résidentiels neufs ou jouxtant de tels bâtiments, et le prééquipement de 20 % des places pour les bâtiments non résidentiels. »
« Toute nouvelle opération de plus de 1000 m² de surface de plancher ou toute création de parking en ouvrage supérieur à 20 places de stationnement doivent équiper : - soit 5 % des places de stationnement avec un point de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables nécessitant un connecteur de type 2 pouvant aller jusqu'à 7 kW minimum. - soit 1 % des places de stationnement avec un point de recharge partagé pour véhicules électriques ou ... »
« - soit 5 % des places de stationnement avec un point de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables nécessitant un connecteur de type 2 pouvant aller jusqu'à 7 kW minimum. »
« - soit 1 % des places de stationnement avec un point de recharge partagé pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables nécessitant un connecteur type 3 pouvant aller jusqu'à 22 kW. »
« 2.5.1. Toute réalisation de stationnement aérien supérieur à 300 places de stationnement doit être équipée d'ombrières photovoltaïques accueillant a minima 0,3 kWc de puissance photovoltaïque par place de stationnement. »
« 3.1.4. La surface minimum du local vélo est de 10 m². »
« La surface affectée aux places de stationnement doit permettre d'accueillir l'ensemble des besoins du projet : - 1 place par logement de 1 à 2 pièces ; »
« La surface affectée aux places de stationnement doit permettre d'accueillir l'ensemble des besoins du projet : [...] - 2 places par logement de 3 pièces ; »
« La surface affectée aux places de stationnement doit permettre d'accueillir l'ensemble des besoins du projet : [...] - 3 places par logement de 4 pièces et plus. 3.3.1.2. »
« Ils devront être accessibles depuis l'espace public et respecter le ratio de 0,5 % de la surface de plancher de l'opération, arrondi à l'unité inférieure. »
« - au-delà de 300 m² : 1 place par tranche entamée de 100 m². »
« De plus, si l'ensemble commercial dispose d'un parc de stationnement pour véhicules motorisés dont la capacité est inférieure ou égale à 40 places, un espace destiné au stationnement des vélos doit être aménagé et dimensionné pour accueillir un nombre de places de vélos correspondant à 10 % de la capacité du parc de stationnement véhicule avec un minimum de 2 places. »
« De plus, [...] dimensionné pour accueillir un nombre de places de vélos correspondant à 10 % de la capacité du parc de stationnement véhicule avec un minimum de 2 places. »
« 3.3.3. Bureaux La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : - 2 places par tranche entamée de 100 m² en zone I à IV, »
« 3.3.3. Bureaux La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : [...] - 1 place par tranche entamée de 100 m² en zone V. Dans les ZAC Danube et Deux-Rives, les constructions à vocation de bureaux doivent disposer d'un nombre de place leur permettant de répondre à leur besoin. »
« 3.3.3. Bureaux La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : [...] - 1 place par tranche entamée de 100 m² en zone V. Dans les ZAC Danube et Deux-Rives, les constructions à vocation de bureaux doivent disposer d'un nombre de place leur permettant de répondre à leur besoin. »
« Dans les cas particuliers des sous-destinations suivantes : - hôtels et autres hébergements touristiques : 1 place par tranche de 4 chambres est exigée; »
« Dans les cas particuliers des sous-destinations suivantes : [...] - résidences universitaires/étudiantes : 1 place par chambre est exigée. »
« - industrie ; doivent disposer d'un espace de stationnement dimensionné pour accueillir un nombre de place de vélo calculé par rapport à 25 % en zones I, II et III et 15% en zones IV et V, de l'effectif total de salariés, d'agents et d'usagers accueillis simultanément dans le(s) bâtiment(s), sur déclaration du maître d'ouvrage. »
« Les destinations et/ou sous-destinations suivantes : [...] - industrie ; [...] un nombre de place de vélo calculé par rapport à 25 % en zones I, II et III et 15% en zones IV et V, de l'effectif total de salariés, d'agents et d'usagers accueillis simultanément dans le(s) bâtiment(s), sur déclaration du maître d'ouvrage. »
« 3.3.2. Commerces de détail La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : - pour moins de 300 m² : 0 place ; »
« 2.2. Travaux de transformation d'immeuble(s) existant(s) ... où ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d'un plafond de 50 % de la surface de plancher existante avant le commencement des travaux. »
Le barème des voitures n'est PAS compilé : il vit dans un tableau à cinq colonnes (zones I à V) que l'extraction a aplati en une file de nombres nus - « Minimum 0,5 0,8 1 1 1 1,5 1,2 1,8 1,5 2 » pour l'habitation - où plus rien ne dit quelle valeur appartient à quelle zone ni à quelle taille de logement. Il faut l'ouvrir dans le règlement pour l'habitation, le logement universitaire, l'hébergement hôtelier, les bureaux et les commerces de détail. Ne sont compilés ici que les plafonds, les dispositions générales et le barème des vélos, que le document écrit en toutes lettres. Les zones I à V ne sont pas des zones du plan : la I couvre les quartiers centraux de Strasbourg, la II les abords des transports en commun en site propre, la III le reste de Strasbourg, la IV sept communes de la première couronne, la V les autres communes. Le plafond de 0,5 place des zones I et II ne vaut que pour les logements aidés et l'hébergement des personnes âgées de l'alinéa précédent : l'extraction a coupé la phrase avant son sujet, qu'elle laisse en « ces derniers ».
« 9. Coefficient de biotope par surface 9.1. Dispositions générales Un coefficient de biotope par surface (CBS) est fixé pour chaque zone et se cumule avec le pourcentage de pleine terre ou d'aménagement paysager à atteindre, également fixé pour chaque zone. »
« 8. Lorsque la demande d'autorisation d'urbanisme porte sur un projet de surélévation, celle-ci peut être accordé nonobstant la non-conformité initiale de la construction au taux de pleine terre ou d'aménagement paysager exigé pour chaque zone. »
« 1. Le stationnement ainsi que le stockage sont interdits sur les espaces dédiés à l'application du présent article, qu'ils soient aménagés en pleine terre ou non. »
« Le CBS s'applique aux nouveaux bâtiments et aux extensions des bâtiments existants supérieures à 25 m² d'emprise au sol. »
« 10. Toute opération d'aménagement d'ensemble doit mettre en œuvre à l'échelle de son périmètre au moins un des dispositifs suivants : - des espaces communs végétalisés en pleine terre (aire de jeux, jardins partagés, espaces publics plantés, boisements, bosquets à préserver ou à créer…) représentant 10 % de la superficie de l'opération ; »
« - la plantation d'alignements d'arbres, à raison d'un arbre minimum pour 20 mètres linéaires, calculée sur la longueur cumulée des espaces dédiés aux circulations des véhicules et des piétons/cycles. »
« 11.1. Dans l'ensemble du périmètre de la Ceinture Verte, les aires de stationnement aménagées à l'air libre doivent être plantées à raison d'un arbre pour deux places de stationnement. »
« 3. En cas de disparition, les arbres isolés repérés au règlement graphique par le symbole « arbre ou groupe d'arbres à conserver » ou par le symbole « alignement d'arbres à conserver ou à créer » doivent être remplacés. »
« 11. Dispositions relatives à la Ceinture verte : [...] 11.2. Dans l'ensemble du périmètre de la Ceinture Verte, tout arbre ou groupe d'arbres supprimé(s) doit être remplacé de façon au moins équivalente en quantité et en qualité (essence favorable à la biodiversité ou au paysage). »
« ... techniques et installations concourant aux missions du service public, ou à des travaux de restauration et de renaturation des milieux naturels, sous réserve qu'une surface identique soit replantée et/ou paysagée. »
« 11.3.3. Dispositions applicables en faveur du « Zéro imperméabilisation nette » : Au sein du périmètre issu de la loi de 1990 - N°90-1079 du 5 décembre 1990, toute construction, installation ou aménagement doit garantir l'atteinte d'une « zéro imperméabilisation nette. » (ZIN). »
« Calcul de la compensation exigée : La surface dégradée supplémentaire doit être compensée : - soit dans un rapport de : un pour un dès lors que la compensation est aménagée en pleine terre ; »
« - plan vigilance » par le figuré « sites et sols pollués » : [...] - La culture de végétaux de consommation (légumes, fruits, baies, [...] comportant a minima 80 cm de terres saines ainsi qu'un géotextile à l'interface (bords et fonds) entre ces terres et celles en place au droit du site. »
« - La plantation d'arbres fruitiers n'est autorisée que dans des fosses dont le volume des matériaux et terres saines sera adapté au système racinaire des espèces, et de dimensions minimales de 2x2x2 mètres. »
« Surface favorable à la nature Valeur écologique de la surface Espaces plantés en pleine terre 1 Plantations sur dalle ou toiture > Dont l'épaisseur de substrat est supérieure ou égale à 80 cm végétalisée 0,9 Plantations sur dalle ou toiture > Dont l'épaisseur de substrat est supérieure à 30 cm végétalisée intensive 0,7 Toiture végétalisée extensive ou > Dont l'épaisseur de substrat est inférieure ou égale à 30 cm semi-intensive 0,6 Toiture végétalisée > Dont l'épaisseur de substrat est inférieure à 10 cm Aménagement végétalisé en surface verticale Surface minérale perméable > Pavés, pavés joints gazon, béton poreux, gravier ou sable tassé… extensive 0,5 0,4 0,2 Surface minérale imperméable 0 Plan local d'urbanisme Modification n° 4 Des bonifications peuvent contribuer à atteindre le résultat : Bonus Éléments favorables à la nature écologique (dans la limite de 10 points) Arbre planté pour une parcelle de moins de 1.000 m2 > En sus de l'obligation de plantation d'arbre contenue dans l'article 13 des 1 % par arbre règlements de zone Arbre planté pour une parcelle de plus de 1.000 m2 > En sus de l'obligation de plantation d'arbre contenue dans l'article 13 des 0,5 % par arbre règlements de zone Arbre conservé 2 % par arbre Clôture végétalisée pluri-essences en ml 0,10 % / ml Toiture BioSolaire sur plus de > Associant végétaux et production d'énergie 40 % de la toiture 10 % La désimperméabilisation des aménagements de type parvis, cours et de manière générale les aménagements dont l'usage est nécessaire au fonctionnement des équipements de service public est valorisée à hauteur de 10 % par tranche de 100m² d'un seul tenant. »
Le taux de pleine terre et le coefficient de biotope par surface (CBS) exigés sont fixés zone par zone, à l'article 13 de chaque chapitre : l'article commun ne donne que la règle du cumul et le mode de calcul. Deux tableaux ne sont pas compilés parce que l'extraction les a aplatis - la grille des coefficients du CBS (pleine terre 1, toiture végétalisée 0,9 à 0,5, surface minérale perméable 0,2...) et celle des équivalences de compensation du « zéro imperméabilisation nette » : les libellés et les valeurs y sont séparés par des colonnes qui ont disparu. Les restrictions de culture et de plantation des sites et sols pollués ne valent que selon l'indice du site et le tableau synoptique des restrictions d'usage.
Chaque valeur porte la condition qui la déclenche et la phrase du règlement dont elle vient, retrouvée dans l'article à l'affichage : au-delà de quatre valeurs, cette phrase s'ouvre d'un clic sous la valeur. Rien n'est calculé ici.
Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.
Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :
Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.
Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.
Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. Ce site affiche alors la disposition commune, et le signale.
Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).
Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.
Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. Ce site signale la servitude quand elle touche la parcelle, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.
Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Ce site lit le règlement et le cite ; il ne délivre aucune autorisation et ne remplace pas ce certificat.
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Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ». Sont interdites les occupations et utilisations du sol autres que celles prévues à l’article 2 IIAU.
Intitulé du document : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières
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Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ». En sus de l’article 2 des dispositions applicables à toutes les zones, sont admis l’aménagement, la transformation et une extension mesurée des constructions existantes, à condition de ne pas exposer les biens et les personnes supplémentaires à un risque technologique ou naturel.
Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
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Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ». Sauf dispositions particulières indiquées au règlement graphique, les constructions et installations peuvent être implantées à l’alignement des voies et emprises publiques existantes, à modifier ou à créer. Elles peuvent toutefois s’en éloigner à condition que le recul soit au minimum de 1,50 mètre.
Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
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Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ». Les constructions et installations peuvent être implantées :
Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».
Plan local d’urbanisme Modification n° 4
Règlement écrit Zone IIAU
Rappel : Les constructions, aménagements et installations doivent être compatibles avec les orientations d’aménagements et de programmation.
PROCÉDURE PLU approuvé Modification simplifiée n° 1 Modification n° 1 Modification simplifiée n° 2 Mise en compatibilité n° 1 Modification simplifiée n° 3 Mise à jour n° 1 Modification n° 2 Révision n° 1 Modification simplifiée n° 4 Modification n° 3 Mise en compatibilité n° 2 Mise en compatibilité n° 3 Mise en compatibilité n° 4 Modification n° 4 Modification simplifiée n° 5 Mise en compatibilité n° 5 Mise en compatibilité n° 6 Modification simplifiée n° 6
DATE D’APPROBATION 16 décembre 2016 29 septembre 2017 23 mars 2018 29 juin 2018 3 décembre 2018 19 décembre 2018 8 mars 2019 27 septembre 2019 27 septembre 2019 18 décembre 2020 25 juin 2021 25 juin 2021 22 septembre 2022 10 juillet 2023 31 mai 2024 27 juin 2025 19 décembre 2025 19 décembre 2025 6 février 2026
Plan local d’urbanisme de l’Eurométropole de Strasbourg
Février 2026
Plan local d’urbanisme Modification simplifiée n° 6
Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme délivré par la mairie.