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Edifiable

Zone UAA zone urbaine de noyau traditionnel

Le tissu ancien des villages et faubourgs de l'Eurométropole : on reprend l'implantation dominante des bâtiments existants, la hauteur à l'égout vient du règlement graphique et le faîtage la dépasse de 5 mètres au plus, avec 20 % du terrain en pleine terre.

Cette page vaut pour la zone entière. Pour un terrain précis, votre adresse ou votre parcelle.

Les règles chiffrées de la zone UAA

Constructions autoriséesdéfinitionarticle 1dans les 24 zones

« Occupations et utilisations du sol interdites »

Vocation résidentiellenuisances et risques incompatibles interdits« Sont interdits : 1. Les constructions et installations susceptibles de provoquer des nuisances ou susciter des risques incompatibles avec la vocation résidentielle. »
Dépôts à ciel ouvert interditsferrailles, matériaux, déchets, véhicules hors d'usage« Sont interdits : [...] 2. Les dépôts à ciel ouvert de ferrailles, de matériaux, de déchets, et de véhicules hors d'usage à l'exclusion de ceux nécessaires à une activité admise dans la zone et des points de collecte publique des déchets. »

L'article ne liste que les interdictions. Les conditions particulières sont renvoyées au titre II, « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Hauteur maximaledéfinitionarticle 10dans les 24 zones

« Hauteur maximale des constructions »

Indiquée au règlement graphiquehauteur à l'égout principal de toiture« 1. Mode de calcul La hauteur maximale des constructions est mesurée à l'égout principal de toiture : [...] 2. Dispositions générales 2.1. La hauteur maximale à l'égout principal de toiture est indiquée au règlement graphique. »
5 m au faîtage au-dessus de l'égout« 2. Dispositions générales [...] 2.2. La hauteur maximale au faîtage des constructions est limitée à 5 mètres au-dessus de la hauteur maximale autorisée à l'égout principal de toiture. »
1 niveau en attique, plan incliné à 52°toitures plates« ... à l'égout, un seul niveau en attique, dont le volume est limité par un plan partant de la hauteur maximale autorisée à l'égout de toiture et incliné à 52° maximum au-dessus du plan horizontal. »
Hauteur du bâtiment démolireconstruction d'un élément du tissu traditionnel de la zone« 3. Dispositions particulières En cas de démolition de bâtiment constituant un élément du tissu traditionnel caractéristique de la zone, la reconstruction devra se faire à la même hauteur que le bâtiment démoli. »

La hauteur à l'égout n'est pas dans le texte : elle est portée par le règlement graphique. Le texte ne borne que ce qui la dépasse, faîtage et attique.

Emprise au soldéfinitiondisposition commune à toutes les zones

« Emprise au sol »

Projection du bâtiment, sous-sols et piscines compris« 1. Au titre du présent règlement, l'emprise au sol est calculée en prenant en compte les éléments suivants : la projection verticale du volume du bâtiment au sol, les sous-sols enterrés, y compris ceux dépassant du volume du bâtiment au-dessus, les bassins des piscines enterrés. »
Saillies et ombrières exclues« Toutefois la projection des saillies, telles que balcons, marquises, débords de toiture, auvent, etc. ainsi que les ombrières dotées de procédés de production d'énergies renouvelables situées sur des aires de stationnement en sont exclus. »
20 % de la superficie non construitezones de servitude issues de la loi du 5 décembre 1990« 2. Dans les anciennes zones de servitudes des fortifications de Strasbourg, [...] par la loi du 5 décembre 1990 modifiée le 21 février 2022, est limitée à 20 % de la superficie totale non construite de chacune de ces zones de servitude, à la date du 5 décembre 1990. »
Emprise de la zone applicable aux équipementséquipements d'intérêt collectif dans le périmètre de la Ceinture verte« ... applicables aux équipements d'intérêt collectif et services publics dans les différentes zones où l'emprise au sol n'est pas réglementée, les dispositions générales fixées à l'article 9 de la zone s'appliquent à ces destinations dès lors que le projet s'implante dans le périmètre de la Ceinture verte. »

L'article 9 commun ne fixe pas de taux général : il donne le mode de calcul de l'emprise et une seule limite chiffrée, celle des anciennes zones de servitude des fortifications de Strasbourg. Le taux d'emprise de chaque zone est écrit à l'article 9 de son chapitre.

Recul sur la voiedéfinitionarticle 6dans les 24 zones

« Implantations des constructions par rapport aux voies et emprises publiques »

Implantation dominante du bâti existantsauf disposition particulière au règlement graphique« 1. Dispositions générales 1.1. Sauf dispositions particulières indiquées au règlement graphique, la construction d'un bâtiment doit se conformer aux implantations dominantes des bâtiments existants ou reprendre la même implantation que celle du bâtiment préexistant, en respectant le caractère patrimonial de la zone. »
Ordonnancement de la rue imposablequand les bâtiments existants marquent le caractère de la rue« 1. Dispositions générales [...] 1.2. S'il y a le long de certaines voies un ordonnancement de fait des bâtiments existants qui marque le caractère de la rue, le respect d'un tel ordonnancement peut être imposé pour toute construction nouvelle qui s'y insérera. »
0,60 m de débord de toiture au plussaillies surplombant le domaine public interdites« 1.3. Les saillies sur façade surplombant le domaine public sont interdites, à l'exception des débords de toiture à condition de ne pas excéder 0,60 mètre. »
Alignement ou 1,50 mbâtiments destinés aux services publics« 1. ne s'appliquent pas : 2.1. aux bâtiments destinés aux services publics qui peuvent être implantés soit à l'alignement, soit à une distance au moins égale à 1,50 mètre des voies et places existantes, à modifier ou à créer et ouvertes à la circulation publique ; »
0,50 m pour les postes de transformation« ... ou d'intérêt collectif, tels que postes de transformation électriques qui peuvent être implantés soit à l'alignement, soit à une distance au moins égale à 0,50 mètre des voies et places existantes, à modifier ou à créer et ouvertes à la circulation publique. »
Extensions interdites vers le quaià La Wantzenau, le long du quai de l'Ill« En outre : 2.4. Dans la commune de La Wantzenau, le long du quai de l'Ill, les extensions des bâtiments existants sont interdites sur la façade donnant vers le quai. »

La zone n'a pas de recul chiffré : la règle est de reprendre l'implantation du bâti voisin, et le règlement graphique peut en disposer autrement. Les distances chiffrées ne concernent que les exceptions.

Distance aux limites separativesdéfinitionarticle 7dans les 24 zones

« Implantations des constructions par rapport aux limites séparatives »

Sur limite imposable face à un pignon en attente« 1. Dispositions générales relatives aux constructions de premier rang [...] 1.2. L'implantation des constructions le long de la limite séparative peut être imposée, lorsque sur l'unité foncière voisine il existe un bâtiment avec pignon en attente. »
3 m pour les bassins de piscine« 2. ne s'appliquent pas : [...] 3.4. aux piscines : les bassins des piscines doivent s'implanter à une distance au moins égale à 3 mètres de toute limite séparative. »
0,50 m pour les postes de transformation« 2. ne s'appliquent pas : ... postes de transformation électriques, qui peuvent être implantés soit sur limite séparative, soit à une distance au moins égale à 0,50 mètre des limites séparatives. »
8 cas particuliers
Implantation dominante du bâti existantconstructions de premier rang« 1. Dispositions générales relatives aux constructions de premier rang 1.1. Les constructions doivent se conformer aux implantations dominantes des bâtiments existants ou reprendre la même implantation que celle du bâtiment préexistant. »
Recul du « Schlupf » imposablerecul équivalent à la saillie de la toiture« 1.3. Un recul équivalent à la saillie de la toiture sur le plan de la façade latérale peut être imposé afin de respecter la tradition locale du « Schlupf ». »
Moitié de la hauteur, 3 m au minimumconstructions de second rang« 2. Dispositions générales relatives aux constructions de second rang ... de la différence d'altitude entre ces points (L= H/2), sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. »
Sur limite possible sous 3,50 m hors toutconstructions de second rang« 2.2. Les constructions situées en second rang, [...] au droit de la limite séparative et dans les retraits par rapport aux limites séparatives, n'excède pas 3,50 mètres, mesuré par rapport au niveau moyen du terrain d'assise de la construction, ou lorsque la construction peut être accolée à un pignon existant en attente, sans dépassement dans aucun sens. »
Deux limites séparatives au plusconstructions de second rang« 2. Dispositions générales relatives aux constructions de second rang [...] 2.3. Dans tous les cas, l'implantation le long des limites séparatives ne peut se faire sur plus de deux limites séparatives. »
50 % des limites séparatives au plusconstructions de second rang« 2.4. En outre, de telles constructions ne doivent pas jouxter les limites séparatives sur plus de 50 % de la longueur cumulée de toutes les limites séparatives de la propriété, situées en second rang et non compris celles limitrophes des voies de desserte de l'unité foncière, sans excéder 20 mètres. »
20 m de limite jouxtée au maximumconstructions de second rang« 2.4. En outre, [...] de la propriété, situées en second rang et non compris celles limitrophes des voies de desserte de l'unité foncière, sans excéder 20 mètres. »
Non réglementé sous 10 m² et 3,50 m de hauteurconstructions de moins de 10 m² d'emprise au sol et 3,50 mètres de hauteur hors tout« 2. ne s'appliquent pas : [...] 3.2. aux constructions de moins de 10 m² d'emprise au sol et 3,50 mètres de hauteur hors tout. »

Deux régimes : le premier rang reprend l'implantation du bâti voisin, sans distance chiffrée ; le second rang porte le prospect L = H/2 et le plancher de 3 mètres. Quatre exceptions (3.1 à 3.4) soustraient certains bâtiments à ces deux régimes, avec leurs propres seuils : services publics, petites constructions sous 10 m² et 3,50 m, postes de transformation, piscines.

Places de stationnementdéfinitiondisposition commune à toutes les zones

« Stationnement »

Arrondi à l'unité inférieure jusqu'à 0,5« 2.1. Mode de calcul Pour l'ensemble des normes précitées, le nombre total de places exigible est arrondi à l'unité inférieure si la décimale n'excède pas 0,5 et à l'unité supérieure dans le cas contraire. »
Places réalisées sur le terrain d'assiette« 2.4. Divers 2.4.1. Les aires de stationnement résultant des normes ci-dessus doivent être réalisées sur le terrain d'assiette du projet ou dans son environnement immédiat. »
2 m² par vélo« 3.1.2. La surface d'une place de stationnement d'un vélo est de 2 m² minimum. »
3,64 m² par vélo cargo« 3.1.3. La surface d'une place de stationnement d'un vélo cargo est de 1,40 m x 2,60 soit 3,64 m² au minimum. »
5 % des places pour les vélos-cargo« La surface dédiée au stationnement des vélos-cargo est de 5 % du nombre total de places de stationnement des vélos, arrondis à l'unité inférieure. »
30 cas particuliers
2,50 x 5 m par placedimensionnement minimal, dégagements non compris« ... générales pour le stationnement des véhicules motorisés Le dimensionnement à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule est au minimum de 2,50 x 5 mètres, non pris en compte les dégagements, et 2,50 x 10 mètres y compris les dégagements. »
1 place par logement au maximumlogement locatif financé par un prêt aidé de l'État« 1.1. Habitation Zone I Zone II Zone III Zone IV Zone V Nombre de places par logement logement ≤ 2 pièces logement > 2 pièces Minimum 0,5 0,8 1 1 1 1,5 1,2 1,8 1,5 2 Maximum Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé 1.1.1. Sur l'ensemble du territoire de l'Eurométropole de Strasbourg, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement, lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, ... »
0,5 place par logement au maximumlogement locatif aidé par l'État ou hébergement de personnes âgées, dans les périmètres de normes de stationnement I et II« Si ces derniers sont situés dans les zones I et II, le nombre d'aires de stationnement exigible par logement ne peut dépasser 0,5. »
1 place par logement au maximumautres catégories de logements dans les périmètres de normes de stationnement I et II« 1.1.2. Pour les autres catégories de logements situés dans les zones I et II, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. »
Aucune place exigéelogement d'urgence« 1.1.3. Les logements d'urgence ne nécessitent pas la création d'aire de stationnement. »
1 place par logement au maximumrésidence universitaire« 1.2. Logement universitaire (logements limités à une pièce) Zone I Zone II Zone III Zone IV Zone V Nombre de places par logement Minimum 0,1 0,3 0,5 0,6 0,7 Maximum Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé Non règlementé Dans tous les cas, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement, lors de la construction de résidences universitaires. »
La norme la moins élevée des deuxterrain à cheval sur deux zones de stationnement« Lorsqu'une construction dont le terrain d'assiette est situé sur deux zones de stationnement différentes, la norme la moins élevée des deux s'applique. »
Pré-équipement de la totalité des placesparking de plus de 10 places d'un bâtiment résidentiel neuf« Toute nouvelle opération doit prévoir le pré-équipement des places de stationnement dans les conditions suivantes : le pré-équipement de la totalité des stationnements, dans les parkings de plus de 10 places situés dans des bâtiments résidentiels neufs ou jouxtant de tels bâtiments, et le prééquipement de 20 % des places pour les bâtiments non résidentiels. »
20 % des places pré-équipéesbâtiment non résidentiel« ... des stationnements, dans les parkings de plus de 10 places situés dans des bâtiments résidentiels neufs ou jouxtant de tels bâtiments, et le prééquipement de 20 % des places pour les bâtiments non résidentiels. »
Bornes de recharge imposéesopération de plus de 1000 m² ou parking en ouvrage de plus de 20 places« Toute nouvelle opération de plus de 1000 m² de surface de plancher ou toute création de parking en ouvrage supérieur à 20 places de stationnement doivent équiper : - soit 5 % des places de stationnement avec un point de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables nécessitant un connecteur de type 2 pouvant aller jusqu'à 7 kW minimum. - soit 1 % des places de stationnement avec un point de recharge partagé pour véhicules électriques ou ... »
5 % des places avec rechargeopération ou parking en ouvrage soumis aux bornes de recharge, au choix avec la recharge partagée ; connecteur de type 2, jusqu'à 7 kW« - soit 5 % des places de stationnement avec un point de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables nécessitant un connecteur de type 2 pouvant aller jusqu'à 7 kW minimum. »
1 % des places avec recharge partagéeopération ou parking en ouvrage soumis aux bornes de recharge, au choix avec des points de recharge non partagés ; connecteur de type 3, jusqu'à 22 kW« - soit 1 % des places de stationnement avec un point de recharge partagé pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables nécessitant un connecteur type 3 pouvant aller jusqu'à 22 kW. »
0,3 kWc par placestationnement aérien de plus de 300 places, ombrières photovoltaïques« 2.5.1. Toute réalisation de stationnement aérien supérieur à 300 places de stationnement doit être équipée d'ombrières photovoltaïques accueillant a minima 0,3 kWc de puissance photovoltaïque par place de stationnement. »
10 m² au minimumlocal vélo« 3.1.4. La surface minimum du local vélo est de 10 m². »
1 place vélo par logementlogement de 1 à 2 pièces, hors maison individuelle« La surface affectée aux places de stationnement doit permettre d'accueillir l'ensemble des besoins du projet : - 1 place par logement de 1 à 2 pièces ; »
2 places vélo par logementlogement de 3 pièces, hors maison individuelle« La surface affectée aux places de stationnement doit permettre d'accueillir l'ensemble des besoins du projet : [...] - 2 places par logement de 3 pièces ; »
3 places vélo par logementlogement de 4 pièces et plus, hors maison individuelle« La surface affectée aux places de stationnement doit permettre d'accueillir l'ensemble des besoins du projet : [...] - 3 places par logement de 4 pièces et plus. 3.3.1.2. »
0,5 % de la surface de plancher en arceauxarceaux pour les visiteurs d'un immeuble d'habitation, hors transformation, surélévation, amélioration ou changement de destination« Ils devront être accessibles depuis l'espace public et respecter le ratio de 0,5 % de la surface de plancher de l'opération, arrondi à l'unité inférieure. »
1 place vélo par tranche de 100 m²commerce de détail au-delà de 300 m²« - au-delà de 300 m² : 1 place par tranche entamée de 100 m². »
Espace vélo imposéensemble commercial dont le parc voitures compte au plus 40 places« De plus, si l'ensemble commercial dispose d'un parc de stationnement pour véhicules motorisés dont la capacité est inférieure ou égale à 40 places, un espace destiné au stationnement des vélos doit être aménagé et dimensionné pour accueillir un nombre de places de vélos correspondant à 10 % de la capacité du parc de stationnement véhicule avec un minimum de 2 places. »
10 % de la capacité du parc, minimum 2 placesensemble commercial, dimensionnement de l'espace vélo« De plus, [...] dimensionné pour accueillir un nombre de places de vélos correspondant à 10 % de la capacité du parc de stationnement véhicule avec un minimum de 2 places. »
2 places vélo par tranche de 100 m²bureaux, périmètres de normes de stationnement I à IV, hors ZAC Danube et Deux-Rives« 3.3.3. Bureaux La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : - 2 places par tranche entamée de 100 m² en zone I à IV, »
1 place vélo par tranche de 100 m²bureaux, périmètre de normes de stationnement V« 3.3.3. Bureaux La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : [...] - 1 place par tranche entamée de 100 m² en zone V. Dans les ZAC Danube et Deux-Rives, les constructions à vocation de bureaux doivent disposer d'un nombre de place leur permettant de répondre à leur besoin. »
Places vélo selon les besoins des bureauxbureaux, ZAC Danube et Deux-Rives« 3.3.3. Bureaux La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : [...] - 1 place par tranche entamée de 100 m² en zone V. Dans les ZAC Danube et Deux-Rives, les constructions à vocation de bureaux doivent disposer d'un nombre de place leur permettant de répondre à leur besoin. »
1 place vélo par tranche de 4 chambreshôtel et autre hébergement touristique« Dans les cas particuliers des sous-destinations suivantes : - hôtels et autres hébergements touristiques : 1 place par tranche de 4 chambres est exigée; »
1 place vélo par chambrerésidence universitaire ou étudiante« Dans les cas particuliers des sous-destinations suivantes : [...] - résidences universitaires/étudiantes : 1 place par chambre est exigée. »
Places vélo pour 25 % de l'effectifactivités de services avec accueil de clientèle et industrie, périmètres de normes de stationnement I, II et III« - industrie ; doivent disposer d'un espace de stationnement dimensionné pour accueillir un nombre de place de vélo calculé par rapport à 25 % en zones I, II et III et 15% en zones IV et V, de l'effectif total de salariés, d'agents et d'usagers accueillis simultanément dans le(s) bâtiment(s), sur déclaration du maître d'ouvrage. »
Places vélo pour 15 % de l'effectifactivités de services avec accueil de clientèle et industrie, périmètres de normes de stationnement IV et V« Les destinations et/ou sous-destinations suivantes : [...] - industrie ; [...] un nombre de place de vélo calculé par rapport à 25 % en zones I, II et III et 15% en zones IV et V, de l'effectif total de salariés, d'agents et d'usagers accueillis simultanément dans le(s) bâtiment(s), sur déclaration du maître d'ouvrage. »
0 place vélocommerce de détail de moins de 300 m²« 3.3.2. Commerces de détail La surface affectée à ces locaux doit correspondre aux normes minimales suivantes : - pour moins de 300 m² : 0 place ; »
50 % de la surface de plancher existanteplafond de la dispense de stationnement pour les logements locatifs aidés en travaux de transformation« 2.2. Travaux de transformation d'immeuble(s) existant(s) ... où ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d'un plafond de 50 % de la surface de plancher existante avant le commencement des travaux. »

Le barème des voitures n'est PAS compilé : il vit dans un tableau à cinq colonnes (zones I à V) que l'extraction a aplati en une file de nombres nus - « Minimum 0,5 0,8 1 1 1 1,5 1,2 1,8 1,5 2 » pour l'habitation - où plus rien ne dit quelle valeur appartient à quelle zone ni à quelle taille de logement. Il faut l'ouvrir dans le règlement pour l'habitation, le logement universitaire, l'hébergement hôtelier, les bureaux et les commerces de détail. Ne sont compilés ici que les plafonds, les dispositions générales et le barème des vélos, que le document écrit en toutes lettres. Les zones I à V ne sont pas des zones du plan : la I couvre les quartiers centraux de Strasbourg, la II les abords des transports en commun en site propre, la III le reste de Strasbourg, la IV sept communes de la première couronne, la V les autres communes. Le plafond de 0,5 place des zones I et II ne vaut que pour les logements aidés et l'hébergement des personnes âgées de l'alinéa précédent : l'extraction a coupé la phrase avant son sujet, qu'elle laisse en « ces derniers ».

Espaces libres et plantationsdéfinitionarticle 13dans les 24 zones

« Espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations »

20 % en pleine terrehors réhabilitation dans les volumes existants et reconstruction à l'identique« 1. 20 % au moins de la superficie du terrain doit être réservée à des aménagements paysagers réalisés en pleine terre. »
Coefficient de biotope de 30 % minimum« Cette disposition ne s'applique pas en cas : [...] 2. Le coefficient de biotope par surface est fixé à 30 % minimum, conformément aux paragraphes 9.1 et 9.2 de l'article 13 des « Dispositions applicables à toutes les zones ». »
1 arbre par 100 m² de pleine terre« 3. Lorsque les espaces libres sont aménagés en pleine terre, ils doivent être plantés à raison d'au moins un arbre par tranche entière de 100 m² de surface en pleine terre. »

Trois obligations qui se cumulent : la pleine terre, le coefficient de biotope par surface de l'article 13 des dispositions communes, et l'arbre par tranche de pleine terre.

Chaque valeur porte la condition qui la déclenche et la phrase du règlement dont elle vient, retrouvée dans l'article à l'affichage. Rien n'est calculé ici.

Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. Ce site affiche alors la disposition commune, et le signale.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. Ce site signale la servitude quand elle touche la parcelle, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Ce site lit le règlement et le cite ; il ne délivre aucune autorisation et ne remplace pas ce certificat.

Zone UAA, règle générale1 carreau = 1 m
VUE EN PLANvoie20 % d'emprisealignementlimite séparativerecul 0,6 m3 mCOUPEvoie5 m

Dessiné depuis les valeurs lues dans le règlement, pas depuis le plan de zonage. Les secteurs et les cas particuliers sont dans les règles, à gauche.

Le règlement de la zone UAA, article par article

Le texte du document, sans reformulation. Le règlement entier, 252 articles, avec une recherche
Article UAA 1Occupations et utilisations du sol interdites

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Sont interdits :

1.

Les constructions et installations susceptibles de provoquer des nuisances ou susciter des risques incompatibles avec la vocation résidentielle.

2.

Les dépôts à ciel ouvert de ferrailles, de matériaux, de déchets, et de véhicules hors d’usage à l’exclusion de ceux nécessaires à une activité admise dans la zone et des points de collecte publique des déchets.

Article UAA 2Occupations et utilisations du sol soumises à conditions

Intitulé du document : Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Articles 3 UAA à 5 UAA :

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Article UAA 6Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Intitulé du document : Implantations des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

1.

Dispositions générales

1.1. Sauf dispositions particulières indiquées au règlement graphique, la construction d’un bâtiment doit se conformer aux implantations dominantes des bâtiments existants ou reprendre la même implantation que celle du bâtiment préexistant, en respectant le caractère patrimonial de la zone.

1.2. S’il y a le long de certaines voies un ordonnancement de fait des bâtiments existants qui marque le caractère de la rue, le respect d’un tel ordonnancement peut être imposé pour toute construction nouvelle qui s’y insérera.

1.3. Les saillies sur façade surplombant le domaine public sont interdites, à l'exception des débords de toiture à condition de ne pas excéder 0,60 mètre.

Plan local d’urbanisme Modification n° 4

Règlement écrit Zone UAA

Les dispositions énoncées au paragraphe 1. ne s’appliquent pas :

2.1. aux bâtiments destinés aux services publics qui peuvent être implantés soit à l’alignement, soit à une distance au moins égale à 1,50 mètre des voies et places existantes, à modifier ou à créer et ouvertes à la circulation publique ;

2.2. aux constructions et installations édifiées à l'arrière d'un bâtiment existant. En cas de démolition d'un bâtiment situé en premier rang, et sans reconstruction selon l’implantation et la volumétrie initiales, la continuité de l'aspect de la rue doit être assurée par la réalisation d'un mur de clôture et conforme aux dispositions de l’article 11 UAA ;

2.3. aux constructions et installations de faible emprise nécessaires aux missions des services publics ou d'intérêt collectif, tels que postes de transformation électriques qui peuvent être implantés soit à l’alignement, soit à une distance au moins égale à 0,50 mètre des voies et places existantes, à modifier ou à créer et ouvertes à la circulation publique.

En outre :

2.4. Dans la commune de La Wantzenau, le long du quai de l’Ill, les extensions des bâtiments existants sont interdites sur la façade donnant vers le quai.

Article UAA 7Implantation par rapport aux limites séparatives

Intitulé du document : Implantations des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

1.

Dispositions générales relatives aux constructions de premier rang

1.1. Les constructions doivent se conformer aux implantations dominantes des bâtiments existants ou reprendre la même implantation que celle du bâtiment préexistant.

1.2. L’implantation des constructions le long de la limite séparative peut être imposée, lorsque sur l’unité foncière voisine il existe un bâtiment avec pignon en attente.

1.3. Un recul équivalent à la saillie de la toiture sur le plan de la façade latérale peut être imposé afin de respecter la tradition locale du « Schlupf ».

2.

Dispositions générales relatives aux constructions de second rang

2.1. La distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces points (L= H/2), sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

2.2. Les constructions situées en second rang, peuvent s’implanter le long des limites séparatives, si leur hauteur hors tout, au droit de la limite séparative et dans les retraits par rapport aux limites séparatives, n’excède pas 3,50 mètres, mesuré par rapport au niveau moyen du terrain d’assise de la construction, ou lorsque la construction peut être accolée à un pignon existant en attente, sans dépassement dans aucun sens.

2.3. Dans tous les cas, l’implantation le long des limites séparatives ne peut se faire sur plus de deux limites séparatives.

2.4. En outre, de telles constructions ne doivent pas jouxter les limites séparatives sur plus de 50 % de la longueur cumulée de toutes les limites séparatives de la propriété, situées en second rang et non compris celles limitrophes des voies de desserte de l’unité foncière, sans excéder 20 mètres.

Plan local d’urbanisme Modification n° 4

Règlement écrit Zone UAA

Les dispositions énoncées aux paragraphes 1. et 2. ne s'appliquent pas :

3.1. aux bâtiments destinés aux services publics : à moins d’être implantés sur limite séparative, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces points (L= H/2), sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.

3.2. aux constructions de moins de 10 m² d’emprise au sol et 3,50 mètres de hauteur hors tout.

3.3. aux constructions et installations nécessaires aux missions des services publics ou d'intérêt collectif, tels que postes de transformation électriques, qui peuvent être implantés soit sur limite séparative, soit à une distance au moins égale à 0,50 mètre des limites séparatives.

3.4. aux piscines : les bassins des piscines doivent s’implanter à une distance au moins égale à 3 mètres de toute limite séparative.

Article UAA 8Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Intitulé du document : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ». Une distance d’au moins 3 mètres est imposée entre deux bâtiments non contigus.

Article UAA 9Emprise au sol

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Article UAA 10Hauteur maximale des constructions

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

1.

Mode de calcul

La hauteur maximale des constructions est mesurée à l’égout principal de toiture : - par rapport au niveau moyen de la voie de desserte existante ou à créer pour les constructions implantées en premier rang ; - par rapport au niveau moyen du terrain d’assise de la construction pour les constructions implantées en second rang.

2.

Dispositions générales

2.1. La hauteur maximale à l’égout principal de toiture est indiquée au règlement graphique.

2.2. La hauteur maximale au faîtage des constructions est limitée à 5 mètres au-dessus de la hauteur maximale autorisée à l’égout principal de toiture.

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Règlement écrit Zone UAA

2.3. En cas de toitures plates, il peut être aménagé, au-dessus de la hauteur à l’égout, un seul niveau en attique, dont le volume est limité par un plan partant de la hauteur maximale autorisée à l’égout de toiture et incliné à 52° maximum au-dessus du plan horizontal.

2.4. Les paratonnerres, les souches de cheminées, etc., ne sont pas compris dans le calcul de la hauteur.

3.

Dispositions particulières

En cas de démolition de bâtiment constituant un élément du tissu traditionnel caractéristique de la zone, la reconstruction devra se faire à la même hauteur que le bâtiment démoli.

Article UAA 11Aspect extérieur

Intitulé du document : Aspect extérieur des constructions

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

La définition volumétrique et architecturale des façades et des toitures doit s’intégrer à la composition de la rue, de la place, de l’îlot...

En outre, les constructions doivent s’intégrer harmonieusement à la séquence dans laquelle elles s’insèrent, en tenant notamment compte des hauteurs des constructions riveraines et voisines.

Pour cette raison, il peut être imposé des hauteurs inférieures aux maximales fixées à l’article 10-UAA ci-dessus.

1.

Façades et volumes

1.1. Les matériaux et coloris utilisés doivent s’intégrer harmonieusement à ceux des bâtiments environnant et tenir compte du caractère patrimonial de la zone.

1.2. Les éléments architecturaux ou de modénature des maisons traditionnelles à pans de bois tels que croupes, auvents de pignon, balcons en bois, volets pleins à battants, etc, doivent être conservés ou remplacés à l’identique.

2.

Toitures

2.1. Les pentes des toitures des volumes principaux des bâtiments doivent être comprises entre 40° et 52°. Les toitures des volumes principaux des bâtiments doivent comporter au minimum deux pans.

2.2. Les croupes ainsi que les coyaux sont admis.

2.3. En cas de toitures en pente, les dispositifs d’énergies renouvelables sont autorisés à condition d’être intégrés dans l’allure générale de la toiture, de la manière la plus harmonieuse possible.

En secteur UAA1

2.4. La disposition énoncée à l’alinéa 2.1. ci-dessus, ne s’applique pas aux constructions et extensions n’excédant pas 20 m² d’emprise au sol et 3,50 mètres de hauteur hors tout, dès lors qu’elles sont érigées en second rang.

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Règlement écrit Zone UAA

En secteur UAA2

2.5. La disposition énoncée à l’alinéa 2.1. ci-dessus, ne s’applique pas aux constructions et extensions n’excédant pas 20 m² d’emprise au sol et 3,50 mètres de hauteur hors tout.

2.6. Les toitures plates sont autorisées en second rang.

En secteur UAA3

2.7. La disposition énoncée à l’alinéa 2.1. ci-dessus, ne s’applique pas aux constructions et extensions n’excédant pas 20 m² d’emprise au sol et 3,50 mètres de hauteur hors tout.

2.8. Les toitures plates sont autorisées.

3.

Couvertures

3.1. Les couvertures doivent être constituées de matériaux dont l'aspect et la couleur rappelleront la tuile régionale traditionnelle.

3.2. Ces dispositions ne s'appliquent ni aux toitures plates, ni aux vérandas, ni aux dispositifs de production d'énergies renouvelables (panneaux solaires et photovoltaïques notamment).

4.

Lucarnes et fenêtres de toit

4.1. Des lucarnes isolées peuvent faire saillie sur le plan de la toiture. Elles doivent alors accuser un retrait minimum de 0,50 mètre par rapport au nu de la façade. La largeur cumulée de toutes les lucarnes, y compris tous leurs détails de construction, ne peut excéder la moitié de la largeur de la façade en premier niveau de toiture et le tiers de la façade en deuxième niveau. Elles doivent rester distantes d’au moins 0,60 mètre du terrain limitrophe et entreelles.

4.2. Les fenêtres de toit sont autorisées à condition de s’inscrire harmonieusement dans la composition de la façade. Leur largeur n’excédera pas leur hauteur.

5.

Clôtures en limite du domaine public

5.1. En cas de recul de la façade de la construction, une clôture ou un mur-porche doit être édifiée en limite de la voie. A l’exception des porches, les clôtures n’excéderont pas 2 mètres de haut.

5.2. Des dispositions différentes peuvent être imposées pour permettre la réalisation de nouvelles clôtures semblables aux anciennes ou aux clôtures voisines existantes.

5.3. La reconstruction à l’identique de murs, murs-porches et portails d’anciennes exploitations agricoles est obligatoire, de même que la construction de portails et porches dont les caractéristiques se référeraient aux modèles anciens existants. Le portail et la clôture doivent avoir une hauteur similaire.

5.4. Des dispositions différentes peuvent être imposées en cas de travaux de rénovation ou d’extension des clôtures existantes, afin de garantir la cohérence de la rue depuis l’espace public.

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Article UAA 12Stationnement

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Article UAA 13Espaces libres et plantations

Intitulé du document : Espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

1.

20 % au moins de la superficie du terrain doit être réservée à des aménagements paysagers réalisés en pleine terre. Cette disposition ne s’applique pas en cas :

- de réhabilitation dans les volumes préexistants, y compris la création de surface de plancher sous le couvert de la toiture existante ;

- de reconstruction à l’identique d’un bâtiment préexistant.

2.

Le coefficient de biotope par surface est fixé à 30 % minimum, conformément aux paragraphes 9.1 et 9.2 de l’article 13 des « Dispositions applicables à toutes les zones ».

3.

Lorsque les espaces libres sont aménagés en pleine terre, ils doivent être plantés à raison d’au moins un arbre par tranche entière de 100 m² de surface en pleine terre. La préservation des arbres préexistant peut être prise en compte dans le calcul précité.

Article UAA 14Coefficient d'occupation des sols

Intitulé du document : Coefficient d’occupation du sol

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Article UAA 15Performances énergétiques et environnementales

Intitulé du document : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière de performances éne

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Article UAA 16Infrastructures et réseaux de communications électroniques

Intitulé du document : Obligations imposées aux constructions, travaux, installations et aménagements, en matière d'infrastructures e

Les constructions, aménagement et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

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Règlement écrit Zone UAA

CHAPITRE II -

- 53 -

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

En tête du même règlement, avant les chapitres de zone. Elles s'appliquent en zone UAA comme partout.
Sans numéroDispositions générales

5. RÈGLEMENT ÉCRIT

DOSSIER APPROUVÉ 6 FEVRIER 2026

PLAN LOCAL D’URBANISME DE L’EUROMÉTROPOLE DE STRASBOURG - RÉCAPITULATIF DES PROCÉDURES -

PROCÉDURE PLU approuvé Modification simplifiée n° 1 Modification n° 1 Modification simplifiée n° 2 Mise en compatibilité n° 1 Modification simplifiée n° 3 Mise à jour n° 1 Modification n° 2 Révision n° 1 Modification simplifiée n° 4 Modification n° 3 Mise en compatibilité n° 2 Mise en compatibilité n° 3 Mise en compatibilité n° 4 Modification n° 4 Modification simplifiée n° 5 Mise en compatibilité n° 5 Mise en compatibilité n° 6 Modification simplifiée n° 6

DATE D’APPROBATION 16 décembre 2016 29 septembre 2017 23 mars 2018 29 juin 2018 3 décembre 2018 19 décembre 2018 8 mars 2019 27 septembre 2019 27 septembre 2019 18 décembre 2020 25 juin 2021 25 juin 2021 22 septembre 2022 10 juillet 2023 31 mai 2024 27 juin 2025 19 décembre 2025 19 décembre 2025 6 février 2026

Plan local d’urbanisme de l’Eurométropole de Strasbourg

Février 2026

TABLE DES MATIÈRES

Plan local d’urbanisme Modification simplifiée n° 6

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Lecture automatique d'un document public. Elle ne remplace pas le certificat d'urbanisme delivre par la mairie.